Radierea notării privind dreptul la sultă. Efectuarea plăţii sultei în cadrul executării silite. Acordul executorului judecătoresc pentru radiere.
| Comentarii |
|
Necesitatea formei autentice notariale pentru consimţământul titularului înscrierii pentru efectuarea rectificării acelei înscrieri
Noul Cod Civil, art. 907, art. 908, art. 911 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 50
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere nr. 366491/22.10.2009, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta W.I. a solicitat admiterea cererii sale de radiere a dreptului de sultă înscris în favoarea numiţilor W.M. şi C.S. prin încheierea nr. 302996/20.08.2009.
în motivarea plângerii, petenta a arătat că, în urma sentinţei civile nr. 7146 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, s-a dispus ieşirea din indiviziune şi i s-a atribuit în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2, fiind obligată aceasta la plata către numiţii W.M. şi C.S. a sumei de 28.686 lei, cu titlu de sultă, la care se adaugă cheltuielile de judecată. Ca urmare a acestei soluţii, s-a format dosarul de executare nr. 539/2008 al BEJ M.B., fiind somată petenta să achite suma de 57.372 lei, cu titlu de sultă, suma de 140 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată şi suma de 11.493 lei, cu titlu de cheltuieli de executare silită.
Petenta a învederat că ulterior emiterii acestei somaţii a virat suma de 69.655 lei la dispoziţia executorului judecătoresc, iar la datele de 29.04.2009 şi 04.05.2009 cei doi creditori au solicitat virarea sumelor executate silit în propriile conturi, pentru ca la data de 15.04.2009 executorul să procedeze la eliberarea sumelor în conturile creditorilor.
S-a mai arătat că executorul judecătoresc a emis o adresă către Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, prin care a comunicat
că sumele datorate au fost recuperate integral şi eliberate creditorilor, astfel că se impune radierea dreptului de sultă asupra imobilului înscris în cartea funciară.
Prin sentinţa civilă nr. 2573/09.03.2010, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis plângerea formulată, a modificat încheierea de carte funciară nr. 366491/22.10.2009, pronunţată de O.C.P.I. -Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, în sensul că a admis cererea de radiere şi a dispus radierea notării privitoare la dreptul de sultă înscris în favoarea intimaţilor W.M. şi C.S., în baza încheierii nr. 302996/20.08.2009.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că, prin încheierea nr. 366491122.10.2009, pronunţată la data de 04.11.2009, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea de radiere a dreptului de sultă asupra imobilului înscris în cartea funciară în favoarea petentei W.I.
Din extrasul cărţii funciare rezultă că imobilul sus-menţionat este înscris în proprietatea petentei W.I., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 532/16.03.1993 şi a titlului de proprietate nr. 15247/2/22.05.1998, coroborate cu sentinţa civilă nr. 7146/ 26.09.2007 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune cu privire la acest imobil şi a fost atribuit petentei în deplină proprietate şi posesie.
în partea a III-a a cărţii funciare, în baza aceleiaşi hotărâri judecătoreşti, a fost notat dreptul la sultă pentru suma de 28.686 lei şi pentru suma de 140 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea intimatei C.S., conform încheierii nr. 302996/20.08.2009, precum şi în favoarea intimatului W.M. pentru suma de 28.686 lei, cu titlu de sultă, în baza aceleiaşi încheieri.
Pentru recuperarea sumelor datorate cu titlu de sultă şi de cheltuieli de judecată, intimaţii s-au adresat cu o cerere de executare silită BEJ M.B., formându-se dosarul de executare nr. 539/2008, în cadrul căruia la data de 13.04.2009 petenta W.I., în calitate de debitoare, a efectuat plata debitului urmărit şi a cheltuielilor de executare în sumă totală de 69.665 lei, sumă care a fost eliberată intimaţilor W.M. şi C.S., în calitate de creditori, conform adresei din data de
07.05.2009, emisă către Raiffeisen Bank - Sucursala Brătianu.
Ca urmare a finalizării executării silite cu privire la sultă şi cheltuielile de judecată datorate de petentă conform sentinţei civile nr. 7146/26.09.2007 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, BEJ M.B. a emis la data de 26.10.2009 adresa nr. 225/R.C./26.10.2009,
transmisă Biroului de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, prin care a învederat faptul că sumele menţionate în titlul executoriu au fost recuperate integral de intimaţii creditori.
Cu toate acestea, cererea de radiere a sultei a fost respinsă de către O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, cu motivarea că registratorul de carte funciară nu are calitatea de a verifica cerinţele de achitare a creditului, în lipsa unei declaraţii exprese a creditorului sau de închidere a dosarului de executare silită ca urmare a achitării sumelor datorate de debitor către creditorul său, această sarcină revenind doar instanţei de judecată, conform art. 1114 C. civ. 1864.
Faţă de cele arătate, având în vederea plângerea formulată de către petenta W.I. în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a verificat legalitatea măsurii dispuse de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti prin încheierea nr. 366491/22.10.2009, apreciind că soluţia pronunţată este nelegală şi netemeinică, impunându-se admiterea plângerii de carte funciară, modificarea încheierii atacate şi admiterea cererii de radiere pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
în acord cu principiul legalităţii, care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. în primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. în al doilea rând, acesta trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
Verificând respectarea acestor cerinţe de către registratorul de carte funciară care a respins cererea de radiere a sultei din cartea funciară prin încheierea nr. 366491/22.10.2009, instanţa constată că respectiva cerere intră în competenţa sa de soluţionare, atât timp cât notarea sarcinii în partea a III-a s-a făcut tot de către acesta prin încheierea nr. 302996/20.08.2009, având la bază sentinţa civilă nr. 7146/26.09.2007 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti. De asemenea, pentru soluţionarea acestei cereri sunt necesare şi suficiente actele din dosarul constituit de registratorul de carte funciară, astfel cum au fost înaintate acestea de către solicitantul radierii, fiind relevante sub acest aspect procesul-verbal din data de 04.05.2009 în
tocmit de BEJ M.B. şi adresa din data de 07.05.2009 emisă către Raiffeisen Bank - Sucursala B.
In privinţa legalităţii materiale, registratorul de carte funciară putea şi trebuia să constate că sumele ce au fost notate în cartea funciară în baza hotărârii judecătoreşti ce constituie titlu executoriu au fost plătite de către debitoare către creditorii săi. Acest lucru rezultă din cuprinsul procesului-verbal din data de 04.05.2009, prin care executorul judecătoresc a stabilit modul de eliberare a sumelor, coroborat cu adresa sus-menţionată, văzând şi ordinul de plată din data de 13.04.2009 din care rezultă că petenta W.I. a achitat suma de 69.665 lei în dosarul de executare nr. 539/2008, fiind deci indubitabilă stingerea prin plată a creanţelor la care se referă notarea din partea a IlI-a a cărţii funciare pentru imobilul în discuţie.
Pentru verificarea efectuării plăţii integrale a debitului în situaţia analizată nu este necesar concursul instanţei judecătoreşti, astfel cum s-a motivat în încheierea de respingere a radierii, deoarece dispoziţiile art. 1114 C. civ. 1864 se referă la o altă ipoteză decât cea din speţă. Astfel, textul legal indicat vizează procedura specială a ofertei de plată urmate de consemnaţiune, care îşi găseşte incidenţa în cazul în care creditorul refuză să primească plata şi când, într-adevăr, este necesar ca instanţa judecătorească să valideze respectiva plată. Or, în cauza de faţă, nu s-a pus problema refuzului creditorilor intimaţi de a primi sumele cuvenite cu titlu de sultă şi de cheltuieli de judecată, ci, dimpotrivă, aceştia s-au adresat executorului judecătoresc pentru valorificarea pe cale silită a creanţelor lor, în condiţiile în care petenta debitoare nu a efectuat plata datoriei de bunăvoie, într-o asemenea situaţie, stingerea datoriei prin plată a fost constatată chiar de executorul judecătoresc prin procesul-verbal din data de
04.05.2009, fară ca legiuitorul să impună vreo procedură ulterioară în care instanţa judecătorească să constate că plata este valabilă, atât timp cât debitorul a plătit suma datorată, iar creditorii au acceptat plata, în cadrul executării silite, fară a se fi formulat vreo contestaţie.
Aşa fiind, în situaţia analizată, pentru registratorul de carte funciară era suficient faptul că executorul judecătoresc a constatat că sumele plătite de petentă sunt suficiente pentru a stinge dreptul intimaţilor la sultă şi la cheltuielile de judecată rezultate din titlul executoriu ce a stat la baza executării silite, o acţiune în constatare în acest sens fiind inutilă, dar şi inadmisibilă, în lipsa oricărei neînţelegeri între părţi.
Mai mult decât atât, în cadrul executării silite, executorul judecătoresc acţionează ca un mandatar al creditorilor care l-au sesizat cu cererea de executare silită, ceea ce face ca declaraţia acestuia în sensul stingerii creanţei să fie echivalentă cu declaraţia creditorilor şi opozabilă acestora, atât timp cât respectivul act nu a fost contestat de către creditori. Or, registratorul de carte funciară a primit confirmarea plăţii debitului chiar de la executorul judecătoresc care îi reprezintă pe creditorii intimaţi, astfel că nu se poate considera că nu a avut cunoştinţă de poziţia acestora cu privire la stingerea creanţei prin plată.
Prin urmare, dovada stingerii sultei prin plată s-a făcut nu doar în faţa instanţei judecătoreşti, ci şi în faţa registratorului de carte funciară, care putea şi trebuia să ia act de declaraţia executorului judecătoresc în acest sens, fară a fi necesară în ipoteza analizată validarea plăţii de către judecător.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 7/1996, instanţa a admis plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr. 366491/22.10.2009, pronunţată de O.C.P.I. -Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, formulată de petenta W.I., în contradictoriu cu intimaţii W.M. şi C.S. şi a modificat încheierea atacată în sensul admiterii cererii de radiere.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 2573 din 9 martie 2010, nepublicată
Comentarii: în ipoteza notării în cartea funciară a dreptului la sultă al copărtaşului, radierea se realizează fie pe baza consimţământului titularului înscrierii, fie prin hotărâre judecătorească, în lipsa acestui acord. în litigiul de faţă, soluţionat anterior intrării în vigoare a dispoziţiilor noului Cod civil, instanţa judecătorească a apreciat că invocarea plăţii sultei în cadrul executării silite pornite de creditorul acesteia se poate face în procedura necontencioasă, în faţa autorităţii de cadastru, cu condiţia ca executorul judecătoresc să arate în mod expres faptul că datoria a fost achitată integral şi că este de acord cu radierea notării din cartea funciară. în fapt, consimţământul provenit de la executorul judecătoresc echivalează cu acordul creditorilor pentru radiere, atât timp cât organul de executare a acţionat ca un mandatar al acestora. în aceste condiţii, instanta a considerat în mod just că promovarea unei acţiuni în rectificare nu era necesară în situaţia dată, cu precizarea că declaraţia dată în faţa executorului ju decătoresc echivalează cu o declaraţie autentică, fiind exprimată în faţa unui funcţionar public, aflat în îndeplinirea atribuţiilor de serviciu.
în schimb, prezentarea unei hotărâri judecătoreşti ar fi fost necesară în cazul în care s-ar fi pus problema parcurgerii procedurii ofertei de plată urmate de consemnaţiune, fiind necesară validarea acestei plăţi pe cale judecătorească, după care să se poată proceda la radierea notării privind sulta din cartea funciară.
în noua reglementare, soluţia adoptată nu mai apare ca fiind corectă, atât timp cât art. 907 alin. (3) Noul cod civil prevede în mod expres că rectificarea cărţii funciare, care presupune, printre altele, şi radierea unei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară, se poate realiza prin declaraţie dată în formă autentică notarială de către titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită sau, în lipsa acestei declaraţii, pe baza hotărârii judecătoreşti pronunţate în acţiunea în rectificare. Aşa fiind, din acest text legal rezultă că nu este suficientă o declaraţie autentică, indiferent de autoritatea în faţa căreia este dată, ci este necesar ca această declaraţie să îmbrace forma autentică notarială. Cu
alte cuvinte, numai consimţământul dat în faţa notarului public poate fi valorificat în faţa registratorului de carte funciară pentru a putea proceda la rectificare, fără a se ţine seama de alte înscrisuri autentice, care nu sunt notariale, şi care ar cuprinde în mod indubitabil voinţa titularului înscrierii de a se efectua rectificarea acelei înscrieri.
In concluzie, în actuala reglementare, consimţământul titularului înscrierii a cărei rectificare se cere trebuie să îmbrace în mod obligatoriu forma înscrisului autentic notarial, iar nu a oricărui alt înscris autentic, iar în lipsă, se va urma calea acţiunii în rectificare. într-o speţă similară cu cea prezentată, soluţia corectă este de respingere a cererii de radiere, chiar dacă creditorul sultei şi-a exprimat prin executorul judecătoresc acordul pentru radierea notării, fiind necesară pornirea unei acţiuni în justiţie prin care proprietarul tabular să obţină recunoaşterea plăţii sultei şi rectificarea cărţii funciare în sensul notării dreptului copărtaşului la sultă.
Hotărârea primei instanţe a rămas definitivă şi irevocabilă prin neexer-citarea căilor de atac în termenul legal.
| ← Indicarea eronată a întinderii terenului înscris în cartea... | Inadmisibilitatea plângerii la încheierea de carte funciară... → |
|---|
