Servitute de trecere. Ipoteza în care „înfundarea” este rezultatul faptei proprietarului
| Comentarii |
|
În cazul în care înfundarea locului este rezultatul faptei proprietarului sau chiar al neglijenţei sale, trecerea nu mai poate fi cerută vecinilor fondului.
Secţia civilă, Decizia nr. 465 din 5 septembrie 2008
Prin sentința civilă nr. 5132/19.11.2007 pronunțată de Judecătoria Focșani a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta SC R.I. SRL București împotriva pârâților B.M. și B.N. și, în consecință, au fost obligați pârâții să permită reclamantei accesul spre terenul proprietatea sa, situat în comuna Tulnici, sat Lepșa, T 13, P 325-326 potrivit variantei nr. 5 a raportului de expertiză ing. M.M., contur 22-12-16-17; contur 6-12-13-7; contur 3-4-5-6-7-2.
A fost respinsă ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesual pasive invocată de B.M.
împotriva aceste hotărâri au formulat apel pârâții.
în apelul său, pârâta B.M. critică hotărârea de nelegalitate și netemeinicie avându-se în vedere că nu s-a opus niciodată trecerii de către reclamantă pe terenul său către calea publică, așa cum de altfel au convenit prin actul de vânzare-cumpărare, situație în care, în mod greșit, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive invocate și a fost obligată să suporte cheltuieli de judecată.
La rândul său, pârâtul B.N. critică hotărârea primei instanțe de nelegalitate și netemeinicie, în condițiile în care terenul său nu se învecinează cu terenul reclamantei, iar pârâta B.M. a fost de acord să permită trecerea și în varianta nr. 1 din același raport de expertiză, variantă ce presupune cale la drumul public numai pe terenul acestei pârâte.
Prin decizia civilă nr. 59/2008 a Tribunalului Vrancea, s-a admis apelul pârâtului B.N., s-a schimbat în parte sentința și-n rejudecare s-a admis în parte acțiunea și s-a instituit în favoarea reclamantei un drept de servitute de trecere pe terenul pârâtei B.M. pe 828 mp teren (repere 23-24-25-26-27-18 în anexa 1 a expertizei M.M.).
S-a respins ca nefondat apelul pârâtei B.M.
Pentru a se pronunța această decizie, s-au reținut următoarele:
Potrivit art. 616 C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului.
în speță, reclamanta-intimată SC R.I. SRL București este proprietara terenului în suprafață de 2.152 mp. situat pe raza comunei Tulnici, sat Lepșa, T13, P325-326 cu vecinii: B.M., drumul de acces, râul Putna, G.C., P.D., M.A., T.M., R.C.
Terenul provine dintr-un teren mai mare, proprietatea pârâtei B.M., care a vândut către SC K. SRL București și de la care a cumpărat reclamanta prin contractul de vânzare cumpărare autentificat suprafața de 2.152 mp.
Chiar dacă, în actul de vânzare-cumpărare, între vecinii terenului se menționează și „drum de acces”, în fapt terenul rămâne înfundat, în condițiile în care respectivul drum nu constituie o cale la drumul public, ci la un alt drum, proprietatea pârâtului B.N.
în condițiile în care terenul proprietate a pârâtului B.N. nu se învecinează cu terenul reclamantul, iar pârâtul B. nu a fost de acord să permită trecerea pe terenul său, în mod greșit prima instanță a instituit dreptul reclamantei de a folosi drumul de pe terenul pârâtului B., acestui pârât nefiindu-i aplicabile dispozițiile prevăzute de art. 617 C.civ.
în mod corect calea de acces trebuia stabilită pe terenul proprietatea pârâtei apelante B.M., teren cu acces direct la calea publică și din care provine terenul înfundat, cale de acces identificată în raportul de expertiză întocmit la fond, în varianta I-a, în privința căreia pârâta B.M. nu a avut nimic împotrivă.
în ce privește motivul de apel invocat de pârâta B.M., cu privire la lipsa calității sale procesuale pasive, în mod corect a fost respinsă această excepție de prima instanță, în condițiile în care terenul acestei pârâte se învecinează cu terenul reclamantei și pe acest teren se impune calea de acces.
Faptul că pârâta B.M. nu s-a opus niciodată ca reclamanta să folosească calea de acces înscrisă în actul de vânzare-cumpărare nu are nici o relevanță în condițiile în care acea cale nu permite accesul la drumul public direct, ci într-un drum proprietate a pârâtului B.N.
împotriva deciziei civile nr. 59/2008 a Tribunalului Vrancea au declarat recurs reclamanta SC R.I. SRL și pârâta B.M.
Recurenta-reclamantă invocă faptul că-n speță s-a dat o interpretare restrictivă art. 616 C.civ., considerând că terenul pârâtului nu se învecinează cu terenul reclamantei. Prin „vecin” în sensul acestui text trebuie înțeles nu numai proprietarul terenului vecin, ci toți proprietarii terenurilor situate până la calea publică, astfel încât să se asigure drum de acces pentru locul înfundat.
Al doilea motiv de recurs al reclamantei constă în interpretarea greșită a legii de către instanța de apel atunci când ea consideră că dacă terenului lui SC R.I. SRL provine dintr-un transfer al dreptului de proprietate încheiat cu B.M., servitutea de trecere trebuie instituită pe terenul acesteia din urmă.
Susține recurenta că nu are relevanță proveniența terenului în ceea ce privește servitutea de trecere, ci trebuie avute în vedere criteriile prevăzute de lege: stabilirea drumului de trecere pe calea cea mai scurtă și care ar pricinui cele mai mici pagube proprietarului terenului asupra căruia se instituie servitutea.
Pe de altă parte, contractul a fost încheiat și în baza unei schițe care prevede și o cale de acces către calea publică.
în plus, stabilirea servituții de trecere conform variantei 1 prezintă multe inconveniente, este calea cea mai lungă dintre variantele propuse (207 mp), terenul în cauză are categorie de fâneață, arabil și curți-construcții, iar pe de altă parte ar fi necesară realizarea unui podeț pentru dirijarea apelor (motiv 3 de recurs).
Recurenta-pârâtă B.M. consideră că instanțele au interpretat greșit actul dedus judecății atunci când au considerat că are calitate procesuală pasivă, deși niciodată nu s-a opus ca reclamanta să folosească calea de acces așa cum este stabilită prin actul de dobândire și prin schița anexă.
Precizează totodată că la data vânzării terenului către SC R.I. SRL de către SC K. SRL, reprezentantul acesteia din urmă a stabilit că accesul să se facă potrivit schiței anexate pentru că era proprietarul a 300 mp teren cu acces permis la aleea făcută de B.N.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin decizia civilă nr. 456/R/2008 a Curții de Apel Galați, recursurile au fost respinse ca nefondate.
în speță, se solicită instituirea unei servituți de trecere pe terenurile părților din proces pentru că terenul recurentei-reclamante are statutul de „loc înfundat”.
Terenul reclamantei în suprafață de 2.152 mp a fost dobândit ca urmare a încheierii contractului cu SC K. SRL. S-a întocmit cu această ocazie o schiță anexă, în care este menționată o cale de acces pe terenul intimatului B.N., schiță neînsușită de acesta din urmă. Cum s-a ajuns că se considere că intimatul B. este obligat să le permită accesul pe terenul său?
SC K. SRL prin reprezentant G.C. a cumpărat 4.305 mp teren (din care apoi a vândut 2.152 mp) de la recurenta pârâtă B.M.
Același G.C. - dar în nume propriu - a cumpărat în 9.12.1997 - 300 mp teren de la B.N., iar acesta i-a asigurat accesul printr-o servitute instituită pe terenul său și notată cu indicativele 3-4-5-6-7-8 - pe schița expertului M.M.
La data încheierii contractului dintre SC K. SRL și B.M., pentru că G.C. avea accesul asigurat de la cei 300 mp la stradă, părțile au convenit numai cu privire la modalitatea de acces de la terenul în suprafață de 4.305 mp cumpărați de la SC K. SRL la terenul proprietatea lui G.C.
SC K. SRL vinde recurentei-reclamante în 1998 o parte din cei 4.305 mp, și anume 2.153 mp, vânzare în urma căreia pretinde SC R.I. SRL că terenul său are statut de „loc înfundat” și solicită aplicarea dispozițiilor art. 616 C.civ.
însă, recurenta-reclamantă uită faptul că instituirea unui drept de servitute pe terenul intimatului B. în favoarea sa poate fi dispusă doar când „înfundarea” este străină de faptul proprietarului locului înfundat. Dacă înfundarea se datorează neprevederii proprietarului însuși, în acest caz vecinul nu poate fi obligat să acorde un drept de trecere.
Or, la data încheierii contractului dintre SC R. SRL și SC K. SRL părțile au avut în vedere servitutea de trecere convenită de intimatul B.N. și G.C. pentru cei 300 mp, servitute ce nu a fost acordată decât acestuia și nu și firmelor pentru care acesta avea drept de reprezentare.
Deci, neexistând identitate de persoană între G.C. și SC K. SRL (vânzătoarea din contractul cu SC R.I. SRL), intimatul B.N. nu are nici o obligație în ceea ce privește asigurarea unei căi de acces pentru SC R. SRL.
Autoarea lui SC K. SRL este intimata B.M., așa că din variantele prezentate de expert trebuie să fie aleasă una care are în vedere terenul acesteia și nu a lui B.N., pentru că la data fragmentării terenului său aceasta din urma avea obligația asigurării accesului la loturile formate prin ciunțirea proprietății sale și nu a vecinilor săi.
Ca atare, argumentele cu varianta cea mai puțin păguboasă, costisitoare cad în fața constatării că persoana obligată la a asigura drept de acces este recurenta intimată B.M. și nu intimatul B.N.
Motivele recurentei-pârâte B.M. vizând lipsa calității procesuale pasive, de asemenea, nu pot fi primite față de considerentele de mai sus. (Red. L.Ș.)
| ← Grăniţuire. Inadmisibilitatea acţiunii în grăniţuire... | Servitute de trecere. Constituire prin titlu → |
|---|
