Momentul încetării calităţii de posesor de bună-credinţă. Efecte
| Comentarii |
|
Buna-credinţă rezultă din convingerea constructorului că este proprietarul terenului asupra căruia a edificat şi încetează numai atunci când viciile titlului de proprietate îi sunt cunoscute. Într-o acţiune în revendicare posesorul cunoaşte viciile titlului său numai după analiza comparativă cu titlul aceluia împotriva căruia exercită posesia asupra imobilului, ceea ce presupune că până la această dată buna - credinţă trebuie să-şi producă toate efectele şi pe acelea a culegerii fructelor, potrivit art. 484 C.civ. vechi, respectiv art. 984 Noul C.civ..
Secţia I civilă, Decizia nr. 2703 din 3 decembrie 2012
Constată că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pitești, la data de 22.02.2006, reclamanta B. M. a chemat în judecată pe SC Metro Cash & Carry România SRL, solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta să-și ridice construcția provizorie - magazie - confecționată dintr-un schelet metalic acoperit cu prelată, precum și celelalte accesorii-rafturi metalice.
De asemenea să-i plătească contravaloarea lipsei de folosință a terenului în suprafață de 5.100 mp, șa cum l-a identificat în cererea de chemare în judecată.
în motivarea acțiunii s-a arătat că, prin sentința civilă nr. 1567/15.04.3005, pronunțată de Judecătoria Pitești, pârâta a fost obligată să-i respecte reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului de 5100 mp, pe care aceasta de pe urmă a edificat o construcție provizorie și a împiedicat reclamanta să-și exercite deplina proprietate cauzându-i un prejudiciu în acest sens.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii, invocând excepția autorității de lucru judecat creată prin decizia nr. 827/R/07.07.2005, pronunțată de Tribunalul Argeș.
Cu privire la construcții, pârâta a invocat calitatea sa de constructor de bună - credință, asupra terenului dobândind dreptul de proprietate printr-un contract de vânzare încheiat în formă autentică, iar construcțiile fiind edificate în baza unei autorizații.
Prin sentința civilă nr. 11286/23.11.2011, Judecătoria a admis acțiunea reclamantei, în sensul că a obligat pârâta să plătească suma de 3616,87 euro, reprezentând lipsa de folosință a imobilului teren pentru perioada 9.05.2003 - aprilie 2011, fiind respinsă cererea de obligarea a acesteia de pe urmă să-și ridice construcțiile.
Pentru a pronunța o astfel de soluție, instanța de fond a reținut că la data de 28.03.2003, reclamanta a chemat în judecată pârâta pentru a-i respecta posesia asupra terenului în cauză.
Prin decizia nr. 827/07.07.2005, Tribunalul Argeș a admis apelul reclamantei și a modificat sentința civilă nr. 1567/2005, pronunțată de Judecătoria Pitești, în sensul că a obligat pârâta să-i respecte reclamantei pașnica posesie asupra terenului în suprafață de 5.100 mp.
De la data chemării în judecată în acțiunea posesorie, pârâtei i-a încetat calitatea de posesor de bună - credință, dreptul exercitat asupra imobilului fiind în dauna intereselor reclamantei căreia i-a cauzat un prejudiciu potrivit evaluării din raportul de expertiză tehnică.
Tribunalul nu a dezlegat în drept situația juridică a construcțiilor edificate pe teren, pârâta fiind considerată un constructor de bună - credință, motiv pentru care aceasta nu poate să fie obligată să-și ridice ceea ce a edificat.
împotriva hotărârii au formulat apel părțile, criticând hotărârea pentru motive de nelegalitate și netemeinicie.
Tribunalul Argeș, prin decizia civilă nr. 157/7.06.2012 a admis apelul reclamantei și l-a respins pe cel formulat de către pârâtă ca nefondat.
Instanța de apel argumentând soluția pronunțată a arătat că pe terenul în litigiu pârâta a edificat construcțiile în baza unei autorizații dobândind calitatea de constructor de bună - credință, însă aceeași calitate nu a păstrat-o cu privire la proprietatea fructelor potrivit dispozițiilor art. 485 C.civ., față de decizia nr. 827/7.07.2005, prin care s-a reținut că reclamanta a pierdut posesia prin exercitarea unor acte de violență, fiind obligată pârâta să respecte dreptul de posesie.
Exercitarea actelor de folosință asupra imobilului a fost de natură să creeze reclamantei și un prejudiciu, a cărui valoare instanța de fond nu a apreciat-o în mod corect, aceasta fiind în sumă de 494.087,07 euro, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză.
Decizia a fost criticată de către părți în recurs.
Reclamanta și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct.9 C.proc.civ., în dezvoltarea căruia s-a arătat că instanța a făcut o aplicare greșită dispozițiilor art. 494 C.civ., precum și dispozițiilor art. 480 din același cod, art. 44 din constituția României și art. 1 Protocolul nr. 1, respectiv art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
S-a mai invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 50/1991, instanța făcând aprecieri eronate asupra calității pârâtei de constructor de bună - credință, autorizația de construire nefăcând referire și la construcțiile în cauză, actul administrativ fiind emis ulterior începerii lucrărilor.
Reaua - credință a pârâtei trebuia să fie apreciată și în raport de data la care dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciară.
Pârâta și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 7 și 9 C.proc.civ., în dezvoltarea cărora, în esență a arătat că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, încălcând principiul disponibilității în sensul că reclamanta a solicitat contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de 5100 mp și nu a terenului cu destinația de spațiu comercial.
Soluția instanței este motivată contradictoriu și cu motive străine de natura pricinii, tribunalul reținând, pe de o parte, numai - credință a pârâtei la edificarea construcțiilor, iar pe de altă parte, reaua - credință la perceperea fructelor.
La pronunțarea hotărârii au fost încălcate dispozițiile art. 998 C.civ., făcându-se aprecieri eronate asupra condițiilor răspunderii delictuale.
Aprecierea lipsei de folosință a terenului trebuia să fie raportată la destinația acestuia de teren arabil avută și înainte de edificarea construcțiilor și nu în raport de investițiile pe care recurenta le-a făcut asupra imobilului, modalitatea de despăgubire fiind o cauză de îmbogățire fără just temei a reclamantei.
Prin întâmpinări, părțile au solicitat respingerea recursurilor.
Prin decizia nr. 2703/3.12.2012, Curtea de Apel Pitești a admis recursul formulat de pârâta SC Metro Cash & Carry Romania SRL, împotriva deciziei civile nr. 157 din 7 iunie 2012, pronunțată de Tribunalul Argeș - Secția civilă, în dosarul nr. 2306/280/2006; a modificat în parte decizia în sensul că a obligat pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 152.073,52 euro, lipsă de folosință pe perioada 2009-2011, potrivit raportului de expertiză contabilă, menținându-se în rest decizia.
A fost respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta B. M., împotriva aceleiași decizii.
Pentru a hotărî astfel, instanța de recurs a reținut următoarele:
Reclamanta a criticat soluția instanței de apel pentru argumentul că aceasta a făcut o apreciere greșită asupra calității pârâtei de constructor de bună - credință, încălcând dispozițiile art. 494 alin. (3) C.civ..
Reaua - credință a pârâtei a rezultat din lipsa autorizației de ridicare a construcțiilor, dar și din posibilitatea acesteia dinainte de a cunoaște că în cartea funciară, reclamanta își avea intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, înscrierea aceluiași drept și în favoarea SC Metro Cash & Carry Romania SRL neputând să creeze convingerea că edificarea construcțiilor se face pe terenul proprietatea societății.
La 19.08.2006, reclamanta SC Metrou Cash & Carry SRL a chemat în judecată pe B. M. pentru a fi obligată să-i respecte dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5100 mp, asupra căruia reclamanta a invocat un act de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3840/19.12.2002, de către Biroul Notarului Public M. S. - P., dreptul de proprietate fiind intabulat în cartea funciară nr. 54/24.01.2003.
Prin sentința civilă nr. 291/16.01.2008 a fost respinsă acțiunea reclamantei ca nefondată, hotărârea devenind irevocabilă prin decizia nr. 1733/R/19.11.2009, pronunțată de această curte.
Pentru a se pronunța în acțiunea în revendicare, instanța de fond a comparat titlurile de proprietate ale părților, respectiv actul de vânzare - cumpărare evocat de către societatea - reclamantă și titlul pârâtei, respectiv moștenirea legală, terenul fiind transmis pe cale succesorală de la autorii R. A. și R. M., respectiv titlul de proprietate nr. 30070/09.12.1993, emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Drepturilor de Proprietate Asupra Terenurilor Argeș, în baza Legii nr. 18/1991.
Dreptul de proprietate asupra terenului a fost stabilit în mod irevocabil în favoarea recurentei B. M., asupra acestuia societatea - pârâtă edificând construcții potrivit autorizației de construire nr. 2818 din 10.07.2003, eliberată de Primăria Bradu.
La edificarea construcțiilor societatea - recurentă a avut în vedere contractul de vânzare - cumpărare, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate a autoarei acesteia, precum și actul administrativ eliberat pentru edificarea unui complex comercial.
Potrivit art. 494 C.civ., construcțiile și plantațiile care au fost făcute de către o altă persoană decât proprietarul în baza principiului accesiunii imobiliare naturale intră în patrimoniul acestuia de pe urmă.
Proprietarul în raport de buna sau reaua - credință a constructorului are posibilitatea să solicite celui care a edificat construcția să o ridice dacă este de rea - credință sau, dimpotrivă, să le păstreze cu obligația de a despăgubi constructorul de bună - credință cu o sumă de bani egală cu valoarea sporului adus imobilului potrivit art. 494 alin. (3) teza a II-a din Codul civil.
Recurenta - reclamantă a invocat reaua - credință a societății - pârâte pentru motivul că a edificat în baza unei autorizații eliberată după începerea lucrărilor, în conținutul actului administrativ nefăcându-se referire la construirea unui cort pe schelet metalic, precum și din lipsa de diligență a acesteia care nu s-a informat suficient de mult cu privire la situația juridică a terenului.
în cartea funciară era înscris și dreptul de proprietate al recurentei astfel că, înscrierea dreptului pârâtei nu era suficient pentru formarea unei convingeri privind proprietatea asupra imobilului.
Buna - credință rezultă din convingerea constructorului că este proprietarul terenului asupra căruia a edificat construcția necunoscând viciile titlului său la momentul la care a început să construiască.
Societatea - recurentă a avut convingerea că terenul în suprafață de 5100 mp face obiectul dreptului său de proprietate, fiindcă imobilul a fost dobândit de la o persoană care avea dreptul înscris în cartea funciară, neputând să cunoască viciile titlului acesteia cu diligențele unui bun proprietar.
Convingerea recurentei - pârâte că asupra imobilului are un drept de proprietate a determinat-o pe aceasta să își valorifice dreptul în contradictoriu cu reclamanta într-o acțiune în revendicare imobiliară, promovată la data de 19.08.2006, litigiul în cadrul căruia titlurile părților au fost comparate dându-se preferință titlului acesteia de pe urmă.
Buna - credință a societății recurente a încetat numai în momentul în acre a cunoscut viciile titlului său de proprietate, respectiv în acțiunea în revendicare, moment ulterior edificării construcțiilor, argumente în raport de care în mod corect instanța de fond a reținut această calitate atunci când a analizat cererea reclamantei de a fi obligată pârâta să-și ridice construcțiile.
Apărarea recurentei - reclamante, potrivit cu care societatea nu a respectat autorizația de construire nu are relevanță în sensul aprecierii bunei sale credințe, ci numai în planul răspunderii administrative, ceea ce este relevant, fiind doar elementele care au format convingerea că societatea este proprietara imobilului, așa cum au fost analizate, astfel că recursul acesteia va fi respins ca nefondat.
Primul motiv de recurs al pârâtei se referă la încălcarea principiului disponibilității, în sensul că instanța a acordat mai mult decât a solicitat reclamanta, obligând recurenta la plata lipsei de folosință a terenului ca spațiu comercial, ci nu ca teren agricol, potrivit cererii de chemare în judecată.
Prin cererea de chemare în judecată, așa cum a fost precizată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata lipsei de folosință a imobilului fără a se referi la modalitatea în care aceasta va fi stabilită, respectiv la destinația terenului ca spațiu comercial sau la destinația sa agricolă.
Modalitatea de apreciere a întinderii pagubei în lipsa unor precizări ale reclamantei reprezintă atributul exclusiv al instanței, care va analiza condițiile răspunderii civile delictuale, în raport de dispozițiile art. 998 - 999 C.civ., precum și a principiilor care privesc repararea integrală și justă a prejudiciului.
Respectând aceste principii, precum și limita în care instanța a fost învestită, judecata s-a făcut cu respectarea principiului disponibilității, nefiind fondat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C.proc.civ..
Celelalte motive de recurs se referă la aprecierea greșită asupra întinderii despăgubirilor, respectiv asupra bunei - credințe a pârâtei și a datei de la care reclamanta putea să pretindă contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, soluția pronunțată fiind motivată contradictoriu în acest sens sau având motive străine de natura cauzei.
Unul dintre efectele posesiei este acela că, posesorul de bună - credință dobândește fructele bunului ca o excepție de la regula că se cuvin numai proprietarului, potrivit art. 485 C.civ..
Posesorul este de bună - credință atunci când posedă în baza unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute.
Pentru a aprecia asupra posesiei, respectiv a datei de la care pârâta trebuie să plătească reclamantei în calitate de proprietar a terenului de 5100 mp contravaloarea lipsei de folosință, instanța de fond și cea de apel au avut în vedere decizia nr. 827/R/07.07.2005 a Tribunalului Argeș, pronunțată într-o acțiune posesorie și prin care SC Metro Cash & Carry Romania SRL a fost obligată să-i respecte reclamantei pașnica posesie asupra imobilului.
Prin această hotărâre s-a urmărit a se acorda protecție juridică unei situații de fapt, respectiv a posesiei fără a se lămuri aspecte în legătură cu dreptul de proprietate al părților asupra imobilului.
Hotărârea pronunțată în recurs nu avea puterea să anihileze efectele contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3840/19.12.2002, prin care recurenta - pârâtă aparent a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului având convingerea că exercită prerogativele acestui drept, unul dintre acestea fiind acela de a culege fructele.
A recunoaște hotărârii pronunțate în acțiunea posesorie efecte cu o forță juridică mai mare decât a actului de vânzare - cumpărare presupune a lipsi de orice consecință acest titlu, înainte ca el să fie înlăturat sau desființat pentru viciile ce ar afecta valabilitatea dreptului dobândit.
Actul de vânzare - cumpărare nu interesează din punct de vedere al valabilității sale, ci numai din punct de vedere al puterii pe care l-a avut să-i creeze societății convingerea că în baza acestuia a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului, respectiv dreptul de a culege fructele, potrivit art. 484 C.civ., fructe pe care trebuie să le păstreze până la înlăturarea actului, tocmai ca urmare a acestei convingeri, respectiv a erorii viciilor titlului pe care nu a putut să le cunoască.
Un alt argument contrar acestuia, respectiv argumentul cu care instanța și-a argumentat soluția momentului încetării bunei - credințe, presupune lipsirea de orice eficiență a dispozițiilor art. 486 C.civ., care condiționează buna - credință nu de o stare de fapt, ci de existența unui titlu translativ de proprietate de natură să formeze convingerea fermă că în baza lui se pot culege fructele.
Buna - credință a societății recurente a încetat doar la momentul la care a cunoscut viciile titlului său de proprietate, respectiv de la data la care hotărârea pronunțată în acțiunea în revendicare a rămas definitivă, instanța în cadrul acesteia comparând titlurile de proprietate și nepronunțând o soluție de a desființa cu efecte retroactive titlul societății recurente.
în raport de acest argument în baza art. 312 C.proc.civ. se va admite recursul și se va modifica în parte sentința, argumentându-se în fapt și în drept soluția privind cererea de despăgubiri formulată de către reclamantă astfel că nu se va mai analiza motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.7 C.proc.civ., fiind îndreptată decizia și sub acest aspect.
| ← Încuviinţare nume minor. Imposibilitatea revenirii asupra... | Admisibilitatea cererii de contestare a caracterului politic al... → |
|---|
