Nulitate absolută contract autentic de vânzare-cumpărare. Conivenţa părţilor contractante
| Comentarii |
|
- Legea nr. 15/1990
Dreptul de dispoziţie al vânzătoarei nu putea fi exercitat decât după ce era în posesia unei dispoziţii a primarului sau a unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care să i se stabilească îndreptăţirea şi să se dispună restituirea în natură a bunului.
(Secţia civilă, decizia nr. 130/R/2009, nepublicată)
Prin sentinţa civilă nr. 513/2009 pronunţată la data de 5 februarie 2009 de Judecătoria Bistriţa s-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantului, invocată de pârâţii K.V. şi K.M., ca fiind neîntemeiată; s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamantul Municipiul Bistriţa, prin primar împotriva pârâţilor K.V., K.M., U.C.G.N.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, precum şi din oficiu conform art. 3041 C. pr. civ., tribunalul constată că recursul declarat în cauză este fondat pentru argumentele care urmează a fi relevate.
în primul rând, excepţia tardivităţii invocată la data de 1 aprilie 2009 de către intimaţii K. prin întâmpinare a fost respinsă ca neîntemeiată în şedinţa publică din data de 1 aprilie 2009.
Aşa cum rezultă din cuprinsul dovezii de comunicare a hotărârii hotărârea s-a comunicat recurentului la data de 12 februarie 2009.
Recursul s-a depus la oficiul poştal, recomandat, la data de 27.02.2009, conform ştampilei aplicată pe plicul poştal de expediere.
Depunerea recursului recomandat la data de 27.02.2009 rezultă şi din copia facturii cuprinzând contravaloarea serviciului prestat, act ce atestă data prezentării corespondenţei (27.02.2009), faptul că s-a prezentat o corespondenţă internă recomandată, precum şi destinatarul (Judecătoria Bistriţa).
Potrivit art. 104 C. pr. civ. actele de procedură trimise prin poştă instanţelor judecătoreşti se socotesc îndeplinite în termen dacă au fost predate recomandat la oficiul poştal înainte de împlinirea lui
în baza acestui text legal, în cazul în care actul de procedură a fost înaintat instanţei de judecată prin intermediul serviciilor poştale, la calculul termenului se ţine seama de data predării actului recomandat la serviciul poştal. Astfel, în situaţia în care actul s-a predat în termen la oficiul poştal, el va fi considerat îndeplinit în termen, chiar dacă la instanţă a ajuns după expirarea termenului prevăzut de lege pentru îndeplinirea sa.
Prin urmare, la calcularea termenului de recurs se ţine seama de momentul predării cererii de recurs la oficiul poştal şi nu de data înregistrării recursului la instanţă, aşa cum greşit s-a susţinut de intimaţii K. prin apărător.
Având în vedere faptul că recursul a fost depus la oficiul poştal la data de 27.20.2009, în termenul legal de 15 zile, calculat de la data comunicării hotărârii atacate, excepţia tardivităţii recursului nu este întemeiată.
Sub aspectul fondului cauzei, contrar statuărilor instanţei de fond, tribunalul reţine din cuprinsul dosarului nr. 1408/2001 al Judecătoriei Bistriţa ataşat prezentului dosar şi a deciziei nr. 14/1958, faptul că imobilul teren în litigiu a trecut în administrarea şi folosinţa unei organizaţii socialiste - întreprinderea raională industrială I.C. Frimu Bistriţa.
Dat fiind faptul că cele 44 de comune grănicereşti şi-au încetat existenţa, terenul în litigiu a trecut în proprietatea statului, fiind folosit de SC Agroindustriala SA Bistriţa.
Fiind vorba de un teren aflat pe raza administrativ-teritorială a municipiului Bistriţa, unitatea deţinătoare a terenului preluat de la proprietarul tabular este municipiul Bistriţa, adică recurentul din prezenta cauză.
Preluarea bunului de la proprietarul tabular rezultă din cuprinsul dosarului nr. 1408/2001, în care atât SC A. SA Bistriţa, cât şi UCGN relevă preluarea de către stat a bunului.
Sub acest aspect este relevantă poziţia intimatei UCGN, care formulează cerere de restituire a bunului în baza Legii nr. 10/2001, invocând preluarea abuzivă de către stat după anul 1953.
în cuprinsul sentinţei civile nr. 7353/2001 pronunţată în dosarul nr. 1408/2001 instanţa a reţinut faptul că la data apariţiei Legii nr. 15/1990 terenul obiect al prezentului litigiu se afla în patrimoniul fostului IAS Bistriţa, devenit ulterior SC A. SA Bistriţa.
Demersurile continuatorului fostului proprietar tabular pentru redobândirea bunului în proprietate, existenţa terenului în patrimoniul unei organizaţii socialiste în anul 1990 denotă faptul că imobilul teren a ieşit din patrimoniul fostului proprietar tabular şi a trecut în proprietatea statului, fiind deţinut de unitatea administrativ - teritorială de care aparţine - Municipiul Bistriţa.
Prin urmare la momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare -21.06.2004 - intimata UCGN nu-şi redobândise încă dreptul de proprietate, astfel că îi lipsea o calitate esenţială, aceea de proprietar al bunului vândut.
Lipsa calităţii recunoscute de proprietar era cunoscută de intimata vânzătoare UCGN, atâta timp cât la data de 26.06.2001 a formulat notificare pentru restituirea bunului în baza legii speciale reparatorii invocând ea însăşi preluarea bunului la stat după anul 1953. în acelaşi timp, prin adresa nr. 24/27.07.2001, intimata vânzătoare îşi întemeiază susţinerile pe un raport de expertiză întocmit de expertul TM în dosarul nr. 2871/1997, subliniind că expertul a menţionat „domeniul privat al municipiului Bistriţa" la rubrica „proprietar propus a fi intabulat”.
Lipsa calităţii de proprietar al vânzătoarei a fost cunoscută fără nicio îndoială şi de către intimaţii cumpărători. Astfel, cumpărătorii au fost părţi în dosarul nr. 1408/2001 al Judecătoriei Bistriţa, astfel că din cuprinsul său au cunoscut faptul că vânzătoarea a solicitat restituirea imobilului obiect al contractului autentic de vânzare-cumpărare şi al actului adiţional la acesta în baza Legii nr. 10/2001 (notificarea nr. 14888/26.06.2001 fiind depusă la dosar), că SC A. SA Bistriţa a invocat dreptul de proprietate al statului asupra terenului.
Totodată, în acelaşi dosar nr. 1408/2001, în chiar cuprinsul acţiunii introductive, intimaţii cumpărători subliniază faptul că imobilul în cauză (adică cel solicitat prin acţiune - construcţii şi teren de 2800 m.p.) face parte dintr-un trup de teren mai mare care a intrat în patrimoniul fostului IAS Bistriţa cu ocazia unui schimb de teren intervenit în baza procesului-verbal din 2.06.1976 între fostul IAS Bistriţa şi Ferma Bistriţa a fostului Comitet judeţean PCR Bistriţa.
Prin urmare, întemeindu-şi pretenţiile pe această susţinere, este indubitabil faptul că intimaţii cumpărători au cunoscut cel puţin de la data promovării acţiunii în dosarul nr. 1408/2001 - 22.02.2001 - faptul că bunul a ieşit din patrimoniul fostului proprietar tabular.
în acelaşi timp, la data de 1 august 1996, intimaţii cumpărători au solicitat Primăriei Bistriţa cumpărarea imobilului folosit în calitate de chiriaşi. Desigur, sintagma „vă rog să binevoiţi a aproba cumpărarea imobilului de mai sus (adică cel situat în Bistriţa)’’, în lipsa vreunui alt detaliu duce la concluzia că priveşte nu numai construcţiile, ci şi terenul aferent.
în lipsa unei precizări exprese în sensul că cererea priveşte numai construcţiile, sintagma imobil se apreciază că priveşte construcţiile şi terenul aferent care întotdeauna formează un tot unitar.
Chiar dacă preluarea bunului la stat a avut caracter abuziv, la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare, în anul 2004, erau în vigoare dispoziţiile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu
valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoreşti de restituire, conform prevederilor prezentei legi.
Prin urmare, dreptul de dispoziţie al vânzătoarei nu putea fi exercitat decât după ce era în posesia unei dispoziţii a primarului sau a unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care să i se stabilească îndreptăţirea şi să se dispună restituirea în natură a bunului.
Or, intimata UCGN a procedat la vânzarea imobilului în anul 2004 fără ca la momentul vânzării să existe vreun act care să-i recunoască îndreptăţirea la restituirea bunului şi prin care să i se restituie imobilul preluat din patrimoniul fostului proprietar tabular.
Faptul că vânzătoarea UCGN a înstrăinat imobilul ştiind că bunul nu se mai află în patrimoniul fostului proprietar tabular, cunoscând că a solicitat restituirea bunului în temeiul legi speciale reparatorii, ea însăşi invocând preluarea abuzivă, nu denotă decât rea-credinţă, existenţa notificării de restituire depusă în dosarul nr. 1408/2001 răsturnând prezumţia relativă a bunei-credinţe prevăzută de art. 1899 C. civ.
Totodată, buna-credinţă a cumpărătorilor nu poate fi reţinută atâta timp cât aceştia au fost părţi în dosarul nr. 1408/2001 al Judecătoriei Bistriţa, în care s-a depus notificarea de restituire formulată de vânzătoarea UCGN şi în care cumpărătorii personal, în calitate de reclamanţi, au invocat în susţinerea acţiunii lor faptul că imobilul în cauză face parte dintr-un trup de teren mai mare care a intrat în patrimoniul fostului IAS Bistriţa cu ocazia unui schimb de teren intervenit în baza procesului-verbal din 2.06.1976 între fostul IAS Bistriţa şi Ferma Bistriţa a fostului Comitet judeţean PCR Bistriţa.
Ca atare, la data introducerii acţiunii în dosarul nr. 1408/2001 intimaţii cumpărători cunoşteau că bunul a ieşit din patrimoniul fostului proprietar tabular, astfel că prezumţia bunei lor credinţe este răsturnată.
Tocmai poziţia intimaţilor cumpărători din dosarul nr. 1408/2001, în care aceştia personal învederează faptul că terenul a intrat în patrimoniul fostului IAS Bistriţa, înlătură teza susţinută în recurs, potrivit căreia calitatea de proprietar tabular al vânzătoarei a fost de natură a crea convingerea fermă la momentul încheierii contractului că vânzătoarea este proprietarul bunului.
Nu se poate reţine susţinerea din cuprinsul întâmpinării depusă în recurs în sensul că vânzătoarea nu a comunicat cumpărătorilor lipsa calităţii sale de proprietar, deoarece în dosarul nr. 1408/2001, pe de o parte chiar cumpărătorii susţin intrarea bunului in patrimoniul IAS Bistriţa (ceea ce înseamnă că nu mai este în patrimoniul fostului proprietar), iar pe de altă parte, cumpărătorii, ca părţi în dosar au cunoscut notificarea depusă de vânzătoare pentru restituirea bunului (actul existând în dosarul nr. 1408/2001).
Deşi atât vânzătoarea, cât şi cumpărătorii cunoşteau din dosarul nr. 1408/2001 faptul că bunul nu mai este în proprietatea fostului proprietar tabular, aceştia au contractat cu rea-credinţă în frauda legii, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii absolute a actului încheiat, contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004 încheiat între UCGN în calitate de vânzător şi numiţii KV, KM, în calitate de cumpărători.
Actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 19 mai 2006, înregistrat în evidenţele UCGN sub nr. 35/2006 (dosar fond) este un act subsecvent celui principal - contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004, astfel că anularea actului principal atrage şi anularea actului
subsecvent pe principiul că accesoriul urmează soarta principalului, reaua-credinţă subzistând şi la momentul încheierii actului subsecvent pentru aceleaşi considerente ca cele mai sus relevate.
Urmare a desfiinţării vânzării se impune restabilirea situaţiei anterioare, respec-tându-se însă principiul disponibilităţii părţilor, în sensul radierii înscrierilor efectuate în CF (...) în favoarea pârâţilor intimaţi K. în temeiul contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004 şi a actului adiţional la acesta (adică în privinţa terenului în suprafaţă totală de 2.700 m.p. şi a căii de acces în suprafaţă de 300 m p ).
Faptul că întabularea intimaţilor K. (în privinţa suprafeţei de 300 m.p. obiect al actului adiţional încheiat în anul 2006) s-a dispus în baza sentinţei civile nr. 99/2007 pronunţată în dosarul nr. 4321/190/2006 ataşat prezentului dosar nu are relevanţă, deoarece hotărârea nu este opozabilă reclamantului recurent, care nu a fost parte în dosar, astfel că hotărârea nu produce efecte decât între părţi.
Pe de altă parte, prin acea hotărâre s-a dat valoare de act autentic de vânzare-cumpărare actului adiţional încheiat sub semnătură privată, astfel că la fel ca în privinţa oricărui alt act autentic şi în privinţa actului adiţional se poate invoca nulitatea absolută.
Or, reclamantul prin acţiunea introductivă a invocat exact nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004 şi a actului adiţional devenit act autentic prin sentinţa civilă nr. 99/2007.
Excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantului a fost corect soluţionată de instanţa de fond, având în vedere faptul că reclamantul a sesizat instanţa cu o acţiune în nulitate absolută, imprescriptibilă extinctiv.
în baza considerentelor exprimate şi făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312, 304 pct. 9, 3041 C. pr. civ. tribunalul va admite recursul declarat, va modifica în parte hotărârea atacată în sensul că va admite acţiunea formulată şi în consecinţă: va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004 încheiat între pârâta UCGN în calitate de vânzător şi pârâtul KV, în calitate de cumpărător, contract autentificat sub nr. 3436/21.06.2004 de biroul notarilor publici asociaţi BEF, BDA; va constata nulitatea absolută a actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3436/21.06.2004, încheiat între pârâta UCGN în calitate de vânzător şi pârâtul KV; va dispune radierea înscrierilor efectuate în CF în favoarea pârâţilor K. în temeiul contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 3436/21.06.2004 şi a actului adiţional la acesta.
Se va menţine dispoziţia din hotărârea atacată privind respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.
în baza art. 274, 277 C pr. civ., reţinându-se culpa procesuală a pârâţilor căzuţi în pretenţii tribunalul îi va obliga în cote egale de 1/2 părţi UCGN şi 1/2 părţi în solidar numiţii K.V., K.M. (ţinând seama de interesul lor comun şi de felul raporturilor dintre aceştia) să plătească reclamantului suma totală de 250,86 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fondul cauzei, adică fiecare va achita câte 125,43 lei, reprezentând taxă de timbru de 249,96 lei şi timbru judiciar datorat de 0,9 lei.
în baza aceloraşi texte legale, intimaţii vor fi obligaţi la plata în favoarea recurentului a cheltuielilor de judecată în recurs în cuantum de 125,15 lei reprezentând taxă de timbru de 125 lei şi timbru judiciar de 0,15 lei legal datorate.
Plata se va face de asemenea în cote egale de V2 părţi (adică 62,575 lei) de intimata UCGN şi de V2 părţi (adică 62,575 lei) în solidar de intimaţii K.V., K.M., ţinând seama de interesul lor comun şi de felul raporturilor dintre aceştia (Judecător Frenţiu Gabriela Cristina).
| ← Contract de întreţinere viageră. Rezoluţiune. Noţiunea de... | Radiere ipotecă. Existenţa obligaţiei principale → |
|---|
