Contract având ca obiect teren şi construcţie. Natură juridică. Valorificare
| Comentarii |
|
- Legea nr. 247/2005: titlul X, art. 5 alin. 2
Contractul sub semnătură privată încheiat între intervenientă şi pârâtul B.I.V., nul ca şi contract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice este valabil ca şi promisiune de vânzare cumpărare, astfel că poate fi valorificat pe calea acţiunii reglementate de art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
(Secţia civilă, decizia nr. 151/R/2009, nepublicată)
Prin sentinţa civilă nr. 3740 din 22 octombrie 2008 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de reclamanţii L.L. şi M.L.I. în contradictoriu cu intervenientă S.V.
S-a respins acţiunea civilă formulată de reclamanţii L.L. şi M.L.I. împotriva pârâţilor B.I.V., T.(B.)A. şi a intervenientei S.V.
S-a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientă SV în contradictoriu cu părţile de mai sus şi, în consecinţă:
- s-a constatat că pârâţii B.I.V. şi T.(B.)A. au dobândit în timpul căsătoriei imobilul apartament nr. 19 situat în Bistriţa (...), în cote egale de 1/2 părţi fiecare, în valoare de 35.000.000 lei vechi;
- s-a dispus partajul bunului, prin atribuire în natură către numitul B.I.V., cu obligarea acestuia la plata unei sulte compensatoare de 17.500.000 lei vechi în favoarea pârâtei T A. (fostă B.);
- s-a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între pârâtul B.I.V. şi intervenientă, la data de 17.03.1999, pentru preţul de 35.000.000 lei vechi prin care pârâtul s-a obligat să-i transmită proprietatea asupra apartamentului în litigiu şi cotelor de teren aferente, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
- s-a dispus întabularea dreptului de proprietate astfel dobândit de către interve--iientă în CF individuală Bistriţa nr. (...) cu titlu de cumpărare.
Au fost obligaţi reclamanţi şi pârâtul B.I.V. să plătească intervenientei, în solidar, cheltuieli de judecată în cuantum de 1740 lei, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocat.
împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii şi pârâta B.A.
Deşi recurentei i s-a pus în vedere să precizeze valoarea contestată şi să achite taxa judiciară de timbru în funcţie de valoarea indicată, aceasta nu s-a conformat obligaţiei stabilite, astfel că în speţă devin incidente prevederile art. 20 alin. 3 din Legea nr 146/1997, modificată, în baza cărora tribunalul urmează să anuleze recursul acestei cârâte ca fiind netimbrat.
Faţă de temeinicia excepţiei netimbrării recursului declarat de pârâta, care trebuie analizată cu prioritate în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Legea 146/1997, potrivit cărora taxele de timbru se plătesc anticipat, tribunalul nu va mai analiza excepţia nesemnării şi cea a nulităţii aceluiaşi recurs, invocate de reprezentantul intervenientei la termenul din 26 martie 2009.
Recursul declarat de reclamanţi este nefondat.
în ceea ce priveşte dispoziţia de respingere a excepţiei autorităţii de lucru judecat, tribunalul reţine că în mod judicios prima instanţă a constatat lipsa identităţii de cauză juridică dintre acţiunea obiect al cererii de intervenţie formulată de intervenienta S.V. şi cea soluţionată irevocabil în dosarul 8427/2002 al Judecătoriei Bistriţa, ataşat prezentului dosar.
Identitatea de cauză implică nu numai identitatea de fapte, ci şi a regulilor de drept aplicabile acestora. împrejurările de fapt nu pot constitui prin ele însele cauza unei acţiuni, astfel că regula de drept aplicabilă împrejurării de fapt este cea care este determinantă în aprecierea existenţei în speţa de faţă a autorităţii de lucru judecat.
Astfel, în dosarul nr. 8427/20Ó2, pornind de la premisa existenţei căsătoriei părţilor, s-a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu în virtutea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiat cu unul dintre soţii coin-divizari la acea dată.
Dat fiind faptul că prin sentinţa civilă nr. 1902 din 14 septembrie 2001 căsătoria dintre cei doi pârâţi a fost desfăcută, starea de devălmăşie, specifică doar regimului matrimonial a luat sfârşit, fiind înlocuită de starea de indiviziune, existentă între cei doi foşti soţi.
în prezenta cauză, intervenienta, creditor al obligaţiei de a face (respectiv de a transfera dreptul de proprietate), pe calea acţiunii oblice a solicitat partajarea bunurilor dobândite de vânzător în timpul căsătoriei sale cu pârâta T.A., fostă B., iar în funcţie de soarta imobilului apartament, respectiv în cazul în care el se atribuie promitentului vânzător, proprietar exclusiv ca urmare a partajului, validarea convenţiei sub semnătură privată.
Practica şi literatura de specialitate în mod unanim recunosc valabilitatea unei promisiuni de vânzare-cumpărare a unui bun indiviz, cu condiţia suspensivă a atribuirii acelui bun către vânzător cu ocazia partajului.
Prin urmare, cauza juridică a acţiunii de faţă are în vedere bunul asupra căruia vânzătorul a devenit proprietar exclusiv, spre deosebire de primul proces care viza validarea convenţiei în privinţa unui bun indiviz, regulile de drept aplicabile fiind diferite, astfel că excepţia autorităţii lucrului judecat a fost respinsă de către prima instanţă în mod judicios.
Contrar susţinerilor reclamanţilor, vânzarea imobilului apartament nu este una consensuală, ci ea trebuie să îmbrace forma autentică, dat fiind faptul că obiectul contractului nu este doar construcţia, ci şi terenul aferent, chiar în cotă indiviză, astfel că forma autentică reprezintă o condiţie ad validitatem a convenţiei.
Cu toate acestea, contractul sub semnătură privată încheiat între intervenientă şi pârâtul B.I.V., nul ca şi contract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice este valabil ca şi promisiune de vânzare cumpărare, astfel că poate fi valorificat pe calea acţiunii reglementate de art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, susţinerile reclamanţilor recurenţi fiind nefondate şi sub acest aspect.
Faptul că vânzătorul nu s-a mai prezentat la notar pentru întocmirea actului în formă autentică nu reprezintă o cauză de ineficacitate a actului privat ci stă la baza admiterii acţiunii în validarea promisiunii de vânzare, conform reglementării menţionate mai sus
împrejurarea că în contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată s-a convenit ca plata preţului să se facă de către cumpărătoarea S.V. către numitul M.M. nu constituie un motiv de ineficacitate a convenţiei, de vreme ce aceasta a fost voinţa părţilor, iar vânzătorul a semnat contractul. Dovada plăţii preţului rezultă din procesele verbale depuse la dosarul 8427/2002.
în ceea ce priveşte soluţia dată acţiunii principale, recurenţii au susţinut că se impune rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentic din 22.12.1998 la Biroul notarului public B.E.F., determinat de faptul că cel puţin vânzătorul M.L.I. nu a intrat în posesia preţului cuvenit.
Tribunalul constată că în cuprinsul contractului a cărui rezoluţiune s-a solicitat, s-a prevăzut clauza potrivit căreia din preţul integral de 47.000.000 lei vechi, reclamanţii au orimit cu titlu de avans suma de 15.000.000 lei vechi, iar diferenţa de 32.000.000 lei .echi urma să se achite de către cumpărători dintr-un credit acordat de CEC -sucursala judeţeană Bistriţa-Năsăud prin virarea sumei într-un singur cont pe numele vânzătoarei L.L. care se obligă să predea cota parte din suma virată vânzătorului M.L.I.
Potrivit informaţiilor comunicate de CEC Bank, sucursala Bistriţa, suma de 32.000.000 lei vechi a fost virată în contul deschis pe numele vânzătoarei L.L., şi a fost ^dicată de către aceasta la data de 24 decembrie 1998, aşa cum atestă şi actele contabile ataşate în copie adresei.
Prin urmare obligaţia cumpărătorului B.I.V. a fost executată, iar potrivit clauzelor contractuale, obligaţia de a plăti cota parte cuvenită vânzătorului M.L.I. revenea vânzătoarei L.L. şi nicidecum pârâtului B.
Chiar dacă susţinerea privind neachitarea către vânzătorul M.L. a cotei cuvenite a in diferenţa de preţ ar fi reală, ea nu este de natură a conduce la desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce neexecutarea vizează obligaţia sumată de reclamanta L.L. şi nicidecum o obligaţie contractuală a cumpărătorului.
Pentru considerentele expuse şi în baza art. 312 alin. 1 teza a ll-a C. pr. civ., ribunalul urmează să respingă ca nefondat recursul declarat de reclamanţi şi să nenţină ca fiind legală şi temeinică sentinţa atacată (Judecător Simionescu tldiko).
| ← Restrângerea exercitării dreptului la liberă circulaţie pe... | Contract de împrumut. Cauză ilicită → |
|---|
