Obligaţia de a face. Jurisprudență Carte Funciară; Vânzări-Cumpărări
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. 666 din data de 05.04.2013
ROMANIA
JUDECĂTORIA INEU, JUDEȚUL ARAD OPERATOR 2826
DOSAR NR.
SENTINȚA CIVILĂ NR.666/2013
Ședința publică din 05 aprilie 2013
Instanța constituită din:
Președinte:
Grefier:
S-a luat în examinare cauza civilă modificată și precizată, formulată de către reclamantul B I M împotriva pârâtului S G, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal se prezintă reclamantul B I-M cu BI seria ..., nr…. și reprezentanta pârâtului S G avocat T A-M cu împuternicire avocațială seria…, nr…. depusă la fila 13 din dosar, lipsă fiind pârâtul S… G….
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că la data de 27.03.2013 s-a înregistrat la dosar adresa emisă de APIA-Centrul Județean Arad, iar la data de 3.04.2013 și 4.04.2013 s-au înregistrat adresele emise de Primăria comunei Tîrnova și respectiv Primăria comunei Seleuș cu acte anexate.
Reclamantul susține cererea astfel cum a fost modificată și precizată și în cazul în care pârâtul nu este de acord cu plata rentei viagere agricole solicită anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Reprezentanta pârâtului, avocat T A-M, arată că se opune față de această precizare de acțiune și față de rezilierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât pârâtul a achitat integral prețul și există o clauză în contract, în care avea obligația de a se prezenta la notar, iar cele două părți s-au prezentat la notar în vederea încheierii contractului, ocazie cu care s-a încheiat procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, pentru a se putea întabula în cartea funciară, iar cu privire la renta viageră agricolă arată că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu s-a adus la cunoștința cumpărătorului, că se dorește perfectarea contractului în vederea obținerii rentei viagere. Arată că solicită admiterea în parte a acțiunii în sensul de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și depune la dosar concluzii scrise.
La interpelarea instanței, reprezentanta pârâtului, avocat T A-M, față de acțiunea modificată de către reclamant, arată că nu formulează cerere reconvențională și arată că nu mai are alte cereri.
Având cuvântul, reclamantul B I-M susține că nu mai solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în situația în care pârâtul nu este de acord să-i plătească renta viageră, iar față de înscrisurile depuse în susținerea acțiunii, arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Instanța încuviințează părților proba cu înscrisurile depuse la dosar ca fiind pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei, conform art. 167 alin. 1 Cod proc.civ. și, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și probe de administrat, declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul asupra fondului cauzei.
Reclamantul B I-M, solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată, obligarea pârâtului la despăgubiri în sumă de 878,30 Euro, reprezentând renta viageră pe care nu a încasat-o de la APIA în sumă de 100 Euro/ha/an pe perioada anilor 2010-2012, iar în caz de refuz a se dispune desființarea contractului sub semnătură privată, cu cheltuieli de judecată.
Având cuvântul, reprezentanta reclamantului, avocat T A-M, susține concluziile scrise astfel cum au fost formulate și solicită admiterea în parte a acțiunii în sensul de a se pronunța o sentință care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenurilor înscrise în Titlurile de proprietate nr…./ 24.12.2004 și nr…./08.08.1997, ambele emise de Comisia județeană Arad pentru care s-a achitat integral prețul, iar cu privire la despăgubirile solicitate de reclamant privind renta viageră agricolă solicită să se respingă ca neîntemeiat acest capăt de cerere, întrucât pârâtul nu se află în culpă, deoarece contractul de vânzare cumpărare s-a încheiat la 18.10.2011, iar potrivit art.5 din Normele Metodologice din 7.12.2005 de aplicare a prevederilor Titlului XI privind ,,Renta Viageră Agricolă"; din Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietății persoanele care solicită vizarea carnetului de rentier agricol, trebuie să prezinte în perioada 1 martie-31 august a fiecărui an la APIA, o declarație însoțită de mai multe documente, iar în speță reclamantul trebuia să încheie cu pârâtul un contract de arendă până cel târziu la 01 august. Arată că, poate oferi rentă viageră doar pentru anul 2012, dacă reclamantul face dovada că a depus cererea și declarația de arendare în termenul legal până la 1 august 2012, întrucât reclamantul a solicitat rentă viageră doar la momentul promovării acțiunii în justiție, respectiv 27.12.2012.
Totodată, solicită respingerea capătului de cerere prin care reclamantul solicită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare consideră că se impune repunerea părților în situația anterioară cu obligarea vânzătorului de a restitui suma achitată cu titlu de preț, actualizată conform indicelui de inflație.
Instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad la data de 27.12.2012 reclamantul B I-M, domiciliat în …, în contradictoriu cu pârâtul S G, domiciliat în …, a solicitat anularea procurii speciale autentificată sub nr…. la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota, cu privire la împuternicitul S G, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 2,0325 ha teren agricol arabil în extravilan situat în …, în parcelele denumite: Morodita suprafața de 1,16 ha și Ratum în suprafață de 0,8375 ha, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamantul a arătat că prin procura specială autentificată sub nr…. la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota, l-a împuternicit pe S G să-l reprezinte la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară al județului Arad-Biroul de Carte Funciară Ineu, precum și la orice alte instituții competente în vederea deschiderii Colii de CF și întabulării dreptului de proprietate pentru suprafața de 2 ha și 200 mp, teren agricol arabil, situat în … cu următoarele parcele: suprafața de 4.800 mp. în tarlaua 3, parcela A 10/17; suprafața de 4.800 mp. în tarlaua 3, parcela A 10/33, suprafața de 5.800 mp. în tarlaua 40, parcela A 2/16/40 și suprafața de 4.800 mp. în tarla 5, parcela A 22/3/22 , înscrise în Titlul de proprietate nr…., cod …, emis de Comisia județeană Arad la data de 24.12.2004. Pârâtul trebuie să-i restituie în numerar prețul de vânzare achitat de către cumpărător S G, la data semnării procurii de 3.500 lei/ha, respectiv suma de 70.700 lei, reprezentând prețul convenit și achitat de către S G la semnarea procurii speciale, sau să-i semneze un contract autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 2,0200 ha, pe baza căruia să poată beneficia prin A.P.I.A. Arad de rentă viageră agricolă, avându-se în vedere că are vârsta de 84 de ani.
În continuare, reclamantul a arătat că solicită încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 2,0325 ha teren agricol arabil în extravilan situat în …, în parcelele denumite: Morodita suprafața de 1,16 ha și Ratum în suprafață de 0,8375 ha, pentru care s-a achitat integral prețul de către pârât și pentru care s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare prin biroul avocațional Ineu- avocat T din ….
Totodată, a precizat că pârâtul S G folosește aceste terenuri încă din data de 14.12.2011, respectiv de la încheierea tranzacțiilor de vânzare-cumpărare.
Cererea nu a fost motivată în drept.
Reclamantul a anexat cererii, în copie, procura specială autentificată sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota (filele 5-6 din dosarul Judecătoriei Arad).
Pârâtul a depus întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei, a solicitat admiterea excepției și declinarea competenței în favoarea Judecătoriei Ineu.
Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii, în sensul de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, pentru a putea să-și întabuleze în CF dreptul de proprietate …, ambele emise de Comisia Județeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad.
În fapt, în ceea ce privește excepția de necompetență a Judecătoriei Arad, pârâtul a susținut că potrivit art.5 din Cod procedură civilă, regula generală în materie este ca cererea să fie introdusă la instanța domiciliului pârâtului, care are domiciliul în …, astfel încât competența teritorială revine Judecătoriei Ineu.
Mai mult decât atât, parcelele vândute prin contractul de vânzare-cumpărare, recunoscut prin acțiune de către reclamant, sunt pe teritoriul administrativ al …, care intră în circumscripția Judecătoriei Ineu.
Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a arătat, în fapt, că la data de 18.10.2011, între pârât și reclamant a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat ,,contract de vânzare-cumpărare";, prin care i-a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului reprezentând teren agricol în suprafață totală de 4,0535 ha, identificat după cum urmează: suprafața de 0,48 ha situat în tarla 3, parcela A 10/17 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004, emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele reclamantului; suprafața de 0,48 ha situat în tarla 3, parcela A 10/33 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004, emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele reclamantului; suprafața de 0,58 ha situate în tarla 40, parcela A 216/40, înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004 emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele reclamantului; suprafața de 0,48 ha situat în tarla 5, parcela A 22/3/22 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004 emis de Comisia pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele reclamantului; suprafața de 1,16 ha situat în tarla 1, parcela 288/2/7, înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 08.08.1997, emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele autorului F I.U, pe care reclamantul l-a dobândit în proprietate conform sentinței civile nr…. pronunțată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare; suprafața de 0,4920 ha situat în tarla 1, parcela 323/25 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 08.08.1997, emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele autorului F I.U pe care reclamantul l-a dobândit în proprietate conform sentinței civile nr…. pronunțată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare; precum și suprafața de 0,3815 ha situat în tarla 1, parcela 325/10/16 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 08.08.1997 emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului Arad, pe numele autorului F I. U, pe care reclamantul l-a dobândit în proprietate conform sentinței civile nr…. pronunțată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare.
În continuare, pârâtul a mai arătat că, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât și reclamant la data de 18.10.2012, pârâtul a achitat în întregime prețul prevăzut în contract, respectiv suma de 134.655.000 lei vechi, sumă ce a fost achitată în două tranșe: la data de 18.10.2012, data încheierii contractului s-a achitat suma de 67.325.000 lei (ROL) iar la data de 14.12.2011 data încheierii procurii speciale s-a achitat diferența de 67.350.000 lei ( ROL).
Totodată, pârâtul a susținut că atât el, cât și reclamantul din motive obiective, nu se pot prezenta la un notar public.
În drept, a invocat prevederile art.5 din Cod proc.civ.
În temeiul art. 242 alin.2 Cod proc.civ. a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
Pârâtul a anexat cererii, în copie, următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr…., codul 125184 (fila 14), titlul de proprietate nr…., codul … (fila 15), sentința civilă nr…. pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul civil nr…. (filele 16-17), înscrisul sub semnătură privată intitulat "Contract de vânzare-cumpărare"; din data de 18.10.2011 (fila 18).
Prin sentința civilă nr…. Judecătoria Arad a admis excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Arad, invocată de pârât, și a declinat în favoarea Judecătoriei Ineu acțiunea civilă.
La data de 21.02.2013 reclamantul a depus la dosar precizare de acțiune prin care a arătat că solicită să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile reprezentând cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011 și până la soluționarea definitivă a cauzei, deoarece din culpa pârâtului nu s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul arabil în suprafață de 4,0535 ha, în formă autentică, pentru a putea face dovada vânzării terenului la A.P.I.A Arad și pentru a putea beneficia de renta viageră agricolă, avându-se în vedere și devalorizarea acestei valute.
De asemenea, reclamantul a precizat că solicită a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, constând în plata taxei judiciare de timbru.
Reclamantul a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
La data de 4.03.2013 reclamantul a depus la dosar modificare de acțiune prin care a arătat că solicită să se aplice prevederea contractuală și anume să piardă pârâtul arvuna achitată, în cazul în care pârâtul nu este de acord cu plata despăgubirilor civile, aferente cuantumului rentei viagere agricole de 100 euro/ha/an calendaristic, pentru suprafața de 4,0535 ha teren arabil, începând cu data de 18.10.2011 și până la soluționarea definitivă a cauzei.
În fapt, reclamantul a susținut că din culpa pârâtului nu s-a perfectat în formă autentică, în fața notarului public, contractul de vânzare-cumpărare, termenul stipulat în înscrisul sub semnătură privată fiind de o lună de zile.
Cererea modificatoare nu a fost motivată în drept.
La data de 22.03.2012 reclamantul a depus la dosar note scrise în care a arătat că, întrucât pârâtul are obiecțiuni în ceea ce privește plata rentei viagere agricole pentru terenul vândut acestuia în suprafață de 4,0535 ha, în cuantum de 100 euro/ha/an, pe care conform prevederii Legii nr.247/2005 urma să o primească de la stat, prin APIA Arad, având în vedere că reclamantul a depășit vârsta de 62 ani, condiție impusă de lege beneficiarilor, solicită rezilierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat între părți, pentru suprafața de 4,0535 ha, pentru culpa pârâtului, întrucât aceasta avea obligația asumată prin contractul de vânzare-cumpărare la penultimul alineat.
În continuare, reclamantul a mai arătat că valoarea rentei viagere este de 878,30 euro, iar cheltuielile de judecată pe care le solicită sunt în cuantum de 3500 lei din care suma de 1475,92 lei reprezintă taxe judiciare de timbru.
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum total de 1475,92 lei, potrivit chitanței seria …, nr…. din data de 19.02.2013 pentru suma de 1.181 lei (fila 7) și chitanței seria …, nr…. din data de 07.03.2013 pentru suma de 294,92 lei (fila 22) și cu timbru judiciar mobil în valoare de 5 lei, în temeiul art.2 alin.1 lit.c și d din Legea nr.146/1997 și art.3 alin.2 din O.G. nr.32/1995.
La termenul din data de 1.03.2013 instanța a acordat un nou termen de judecată pentru ca reclamantul să depună extras de carte funciară pentru bunul imobil dacă are carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobil în situația în care nu are carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale cu privire la imobilul care face obiectul litigiului și să timbreze capătul de cerere precizat în data de 21.02.2013, în funcție de valoarea indicată.
La termenul din data de 15.03.2013 instanța a dispus a se emite adrese către APIA Centrul Local Arad, Primăria comunei Târnova și Primăria comunei Seleuș și a dispus să se comunice pârâtului copia acțiunii modificate de către reclamant la data de 4.03.2013.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat "Contract de vânzare-cumpărare"; din data de 18.10.2011 (fila 32) este încheiat între reclamantul B I M în calitate de promitent-vânzător și pârâtul S G în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilele în suprafață totală de 2,02 ha, teren arabil, situat în …, înscrise în titlul de proprietate nr…. și imobilele în suprafață totală de 2,0335 ha, teren arabil, situat în …, înscrise în titlul de proprietate nr….. Astfel cum rezultă din cuprinsul antecontractului, jumătate din prețul imobilelor, în sumă de 6.732,5 lei a fost plătit cu titlu de arvună în data de 18.10.2011, când înscrisul a fost semnat de către ambele părți, urmând ca restul prețului să fie achitat la data încheierii contractului la notarul public.
Totodată în cuprinsul înscrisului s-a stabilit obligația promitentului-cumpărător de a efectua demersuri în vederea întabulării și de a perfecta contractul în formă autentică în termen de o lună, cu consecința de a pierde arvuna achitată în caz de neexecutare a obligației.
Titlul de proprietate nr…., cod … (fila 14 din dosarul Judecătoriei Arad), în care sunt înscrise imobilele în suprafață totală de 2,02 ha, teren arabil, situat în …, este eliberat de Comisia Județeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.
Titlul de proprietate nr…., cod … (fila 15 din dosarul Judecătoriei Arad), în care sunt înscrise imobilele în suprafață totală de 2,0335 ha, teren arabil, situat în …, este eliberat de Comisia Județeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru numitul F U. Prin sentința civilă nr…. pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr…. (filele 16-17 din dosarul Judecătoriei Arad) a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul B I M în contradictoriu cu numitele F I și F M, s-a constatat că prin înscris sub semnătură privată reclamantul a dobândit de la pârâte, în calitate de moștenitoare ale defunctului F U, dreptul de proprietate asupra acestor imobile și s-a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Cu toate aceste, instanța constată că în prezentul dosar nu a fost depusă o dovadă din care să rezulte că succesiunea numitului F U, înscris în titlul de proprietate, a fost dezbătută de către notarul public sau instanța de judecată, potrivit art.106 din Legea notarilor publici și a activității notariale nr.36 din 12 mai 1995 și art.14 din codul de procedură civilă din 1865.
Înscrisului sub semnătură privată care face obiectul prezentului dosar cuprinde pe a doua pagină: mențiunea faptului că la data de 14.12.2011 s-a plătit diferența de 6.735 lei, astfel încât prețul a fost plătit integral, precum și semnăturile părților contractante.
Prin procura specială autentificată sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota (filele 5-6 din dosarul Judecătoriei Arad) reclamantul l-a împuternicit pe pârât să deschidă carte funciară, să întabuleze dreptul său de proprietate și să vândă cui va crede de cuviință chiar și sie însăși imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…., cod … eliberat de Comisia Județeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.
Astfel cum rezultă din certificatele nr…. și nr…. eliberate de BCPI Ineu (filele 26, 27) nici unul dintre imobilele care fac obiectul prezentului litigiu nu este înregistrat în cartea funciară.
Potrivit adeverinței nr…. emisă de Primăria Comunei … (fila 30), imobilele în suprafață totală de 2,02 ha înscrise în Titlul de proprietate nr…. pentru reclamantul B I M nu au fost declarate în Registrul agricol și nici la Serviciul de impozite și taxe. Astfel, instanța constată că, deși în data de 24.12.2004 s-a eliberat pe numele reclamantului Titlul de proprietate nr…., până în prezent acesta nu a achitat impozitele și taxele aferente imobilelor înscrise în acest titlu.
Conform certificatului fiscal nr…. eliberat de Primăria Comunei … (fila 28) numitul F U nu figurează cu datorii pentru imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru numitul F U. Totodată, în adeverința nr…. emisă de Primăria Comunei … (fila 29) se arată că pârâtul S G a achitat impozitul pentru aceste parcele, începând cu data de 1.11.2011.
În drept, din dispozițiile art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat "Contract de vânzare-cumpărare"; este încheiat în data de 18.10.2011, instanța constată că prevederile Codului civil din 2009 sunt aplicabile în prezenta cauză.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenție prin care una dintre părți se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Art.1244 din Noul cod civil a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenții care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Prin urmare, orice convenție prin care se înstrăinează un imobil trebuie, sub sancțiunea nulității absolute, să fie încheiată prin înscris autentic.
Având în vedere probatoriul administrat în prezenta cauză, precum și prevederile art.1266 din Noul Codul civil, instanța reține că înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamant reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare și, în nici un caz, acestei convenții nu i se poate conferi natura juridică a unui veritabil contract, susceptibil de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător.
Pe de o parte, în cazul răspunderii civile delictuale obligația încălcată este o obligație legală, cu caracter general, care revine tuturor, respectiv obligația de a nu vătăma drepturile altuia prin fapte ilicite, iar pe de altă parte, în cazul răspunderii civile contractuale, obligația încălcată este o obligație concretă, stabilită prin contractul preexistent, încheiat între cele două subiecte ale răspunderii. Întrucât obligațiile pârâtului față de reclamant izvorăsc din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, care este o convenție, instanța constată că în prezenta cauză se pune problema responsabilității contractuale.
Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat în baza art.1547 și art. 1549 alin.1 din Noul Cod civil. Totodată, există posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art.1669 alin.1 din Noul Cod civil.
Instanța constată că prin cererea de chemare în judecată precizată la data de 21.02.2013 reclamantul a solicitat inițial pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului și să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011 și până la soluționarea definitivă a cauzei, reprezentând prejudiciul pe care reclamantul consideră că l-a suferit pentru neexecutarea obligației asumate în termenul stabilit.
Ulterior, la data de 4.03.2013 reclamantul a modificat acțiunea, solicitând rezoluțiunea antecontractului, înscris sub semnătură privată, în sensul de a se aplica prevederea contractuală conform căreia în cazul în care pârâtul nu respectă obligațiile contractuale pierde arvuna plătită și, totodată, să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011.
Astfel, în temeiul art.84, art.129 alin.6 Cod proc.civ. și art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, instanța constată că reclamantul a optat inițial pentru executarea silită în natură a obligației și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun prin plata daunelor-interese moratorii pentru executarea obligației cu întârziere. Cu toate acestea însă, având în vedere cererea modificată de către reclamant, precum și faptul că pârâtul nu a formulat cerere reconvențională, instanța reține că, în prezent, este învestită cu o cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu consecința reținerii arvunei plătite de către pârât la data semnării convenției, reclamantul solicitând, totodată și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
În temeiul art.1544 alin.2 teza I din Noul Cod civil, dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna.
Totodată, conform art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, creditorul obligației neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
Având în vedere aceste prevederi legale, instanța constată că atunci când creditorul obligației neexecutate a optat pentru rezoluțiunea contractului, acesta nu poate reține arvuna și să obțină în același timp și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, întrucât clauza prin care s-a prevăzut arvuna confirmatorie reprezintă, în sine, o evaluare anticipată a prejudiciului.
Cu toate acestea, indiferent dacă creditorul care solicită rezoluțiunea contractului optează pentru păstrarea arvunei sau pentru repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, trebuie să fie îndeplinite condițiile necesare acordării de despăgubiri, inclusiv condiția cu privire la vinovăția debitorului prevăzută în art.1547 din Noul Cod civil.
Având în vedere dispozițiile art.106 din Legea nr.36/1995, art.14 Cod proc.civ. și art. 256 alin.1 din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, instanța constată că absența unei dovezi cu privire la dezbaterea succesiunii numitului F G pentru care s-a eliberat Titlul de proprietate nr…., precum și faptul că nu au fost declarate în Registrul agricol și nici la Serviciul de impozite și taxe imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru reclamantul Bupte Ioan Mircea, nefiind achitate debitele pentru terenurile înscrise în acest titlu, reprezintă impedimente legale pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului și, în consecință reprezintă impedimente legale și pentru încheierea contractului în formă autentică la notarul public.
Deși contractul nu s-a perfectat în forma autentică în termenul stabilit, pe lângă arvuna primită în data de 18.10.2011, reclamantul a acceptat să-i plătească pârâtul în data de 14.12.2013 diferența de preț. Mai mult decât atât, chiar dacă prețul a fost achitat integral, procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, are ca obiect doar imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru reclamantul B I M.
Art. 1082 din Noul Cod civil instituie o prezumție relativă de vină a debitorului, astfel încât partea contractantă răspunde contractual dacă nu există cauze neimputabile, exoneratoare de răspundere.
În consecință, instanța constată că impedimentele legale pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamantului și pentru încheierea contractului în formă autentică nu sunt imputabile pârâtului.
Astfel, întrucât nu poate fi reținută culpa pârâtului pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin convenție, în temeiul art.1547, art.1544 alin.2 teza I și alin. 3 din Noul Cod civil, instanța constată că este nefondată cererea reclamantului pentru rezoluțiunea antecontractului cu păstrarea arvunei plătite de către pârât și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
În cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamantul a solicitat anularea procurii speciale autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, dar nu a indicat nici un motiv pentru anularea acesteia.
În temeiul art.1266 din Noul Codul civil, instanța constată că reclamantul în calitate de mandant a încheiat cu pârâtul un contract de mandat, acceptat tacit de către pârât, în condițiile art.2014 alin.1 teza a II-a din Noul Cod civil.
Astfel cum rezultă din prevederile art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, deoarece mandatul este încheiat în folosul mandantului și are la bază încrederea mandantului față de mandatar, el poate revoca oricând mandatul, expres sau tacit, indiferent de forma în care mandatul a fost încheiat.
Revocarea se aseamănă cu nulitatea prin aceea că și ea reprezintă o cauză de ineficacitate a actului juridic. Între aceste două sancțiuni civile există importante deosebiri, întrucât revocarea presupune un act juridic valabil încheiat, pe când nulitatea presupune un act juridic încheiat cu nerespectarea unei condiții de validitate. Totodată, cauza nulității este contemporană momentului încheierii actului juridic, pe când revocarea presupune cauze ulterioare încheierii actului.
Analizând procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota instanța constată că aceasta a fost întocmită cu respectarea condițiilor de validitate prevăzute de art.1179 și art.2013 alin.2 teza I din Noul Cod civil, astfel încât cererea formulată de către reclamant cu privire la anularea acesteia este neîntemeiată. Cu toate acestea, introducerea de către mandant a unei acțiuni în justiție, pentru anularea mandatului, chiar neîntemeiată fiind, poate avea, în temeiul art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, semnificația unei revocări tacite a mandatului.
Pentru considerentele arătate, instanța va respinge acțiunea astfel cum a fost modificată și precizată de reclamantul B I M, în contradictoriu cu pârâtul S G, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea astfel cum a fost modificată și precizată de reclamantul B I M domiciliat în …, în contradictoriu cu pârâtul S G domiciliat în …, ca nefondată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 5.04.2013.
Președinte Grefier
Red./Tehnored../
4 ex./2 com.
Se comunică: - reclamantului: B I M domiciliat în …
- pârâtului: S GH domiciliat în …
| ← Cererea de revizuire . Jurisprudență Revizuire | Contestaţia la executare şi cererea reconvenţională pentru... → |
|---|
