Obligativitatea respectării procedurii prevăzute de Legea 230/2007 în cazul reparaţiilor făcute de un proprietar la spaţiile comune.
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 36 din data de 17.01.2013
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău sub nr. 17764/180/2010, astfel cum a fost precizata, reclamanta P.I. a chemat în judecată pârâții H.E., C.A., D.E., Z.C., M.C., C.F., H.M., M.C., B.M., M.M., I.I., S.E., P.C., A.M., S.M., S.S., C.G., C.C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați la plata contravalorii reparațiilor efectuate la acoperișul blocului situat in Bacău.
Prin sentința civilă nr.9557/28.11.2011 a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive, a fost admisă acțiunea și au fost obligați pârâții să-i plătească reclamantei contravaloarea reparațiilor efectuate la acoperișul blocului, după cum urmează:H.E.- 69,78 , C.A.-135,57, D.E. ( T.E.)-71,89, G.M. - 135,57, M.C.-135,57, C.F.-107,84, H.M.-137,68, M.C.-103,61, B.M.-135,57, M.M.-103,61, I.I.-135,57, S.E.-107,84, P.C.-135,57, A.M.-107,84, S.M.-133,45, S.M.-105,72, S.S. ( C.S.)-107,84, C.G.-135,57, C.C.-107,84.
Au fost obligați parații in solidar să achite reclamantei cheltuieli de judecata în suma de 202 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru si timbru judiciar.
A fost obligat paratul P.C. să achite reclamantei cheltuieli de judecata în suma de 500 lei, reprezentând onorariu expert.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut următoarele:
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive , aceasta a fost respinsa motivat de faptul ca este proprietarul apartamentului cu nr. 13 din imobil si in indiviziune asupra suprafeței de 5,77 mp astfel cum rezulta din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociației de proprietari nr. 73, iar potrivit art. 35 din Legea 114/1996 privind legea locuinței, in clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de funcționare normala a locuinței aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.
Instanța a constatat ca reclamanta are calitate procesuala activa întrucât in cazul neefectuării lucrărilor necesare de către asociațiile de proprietari, nimic nu-i împiedica pe coindivizari sa-și valorifice drepturile ce decurg din raporturile de indiviziune, respectiv să solicite obligarea celorlalți coindivizari să participe la efectuarea lucrărilor necesare si utile pentru conservarea bunului in indiviziune.
Totodată, potrivit art. 56 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, "neluarea de către proprietari, de către asociata de proprietari sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si menținerea in stare de siguranța a clădirii si a instalațiilor comune aferente";, constituie contravenție. Rezulta deci ca nu numai asociațiile de proprietari pot efectua lucrările de reparații ale spatiilor comune ci si proprietari, aceștia putând fi chiar sancționați pentru pasivitatea lor.
Pe fond, instanța a constatat ca din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociației de proprietari nr. 73, rezultă că părțile dețin in proprietate apartamente situate în Bacău si sunt in indiviziune asupra spatiilor comune ale imobilului.
Din înscrisurile aflate la fl. 5-8 dosar, rezultă că reclamanta s-a adresat Asociației de proprietari nr. 73 pentru repararea acoperișului blocului, întrucât datorita degradării acestuia are infiltrații de ală în casa, iar asociația este de acord cu reparația daca obține acordul proprietarilor.
Reclamanta a executat lucrarea de reparații cu SC H.I. SRL, conform devizului de lucrări si a contractului de prestări servicii din 28.08.2010. Prețul lucrării a fost de 2349,5 lei si a fost plătit de reclamanta, astfel cum rezulta din facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 si a chitanțelor nr. 009 si 010 din 27.08.2010.
După efectuarea reparației, prin adresa nr. 276/27.09.2010 asociația i-a comunicat reclamantei ca nu poate deconta lucrările întrucât majoritatea locatarilor si-au retras acordul privind participarea la lucrările de reparații.
Potrivit art. 35 alin 1 din Legea 114/1996 sus citata, în clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de funcționare normala a locuinței aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.
Potrivit art. 45 din HG 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, "Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizează proporțional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecărui proprietar, calculata in funcție de suprafețele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinație decât aceea de locuința";.
Pe cale de consecința având in vedere obligația legala a pârâților de a participa la cheltuielile aferentei proprietății comune, proporțional cu cota parte indiviza de proprietate, instanța analizat utilitatea efectuării lucrării.
Din corespondenta purtata de reclamanta cu asociația de proprietari fl. 5-8 dosar, rezulta ca asociația a fost de acord cu reparația, dar pentru decontarea lucrării a solicitat acordul majorității locatarilor. Deci, nu s-a opus reparării acoperișului datorita lipsei de utilitate a lucrării. De asemenea, necesitatea efectuării lucrării rezulta si din faptul că toți ceilalți proprietari de apartamente de la ultimul etaj si-au făcut asemenea reparații la acoperișul blocului.
Întrucât, un singur parat a contestat utilitatea efectuării lucrării, la dosar s-a efectuat o expertiza construcții.
Din raportul de expertiză (fl. 216) rezulta ca lucrarea ara imperios necesara si că prețul din factura este real.
Criticile privind faptul ca facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 au fost emise înainte de încheierea contractului de prestări servicii nu pot fi reținute întrucât și facturile, privite individual, pot face dovada raporturilor dintre părți.
De asemenea, este lipsită de relevanță lipsa autorizării potrivit art. 15 din Legea nr. 359/2004 privind simplificarea formalităților la înregistrarea în registrul comerțului a persoanelor fizice, asociațiilor familiale și persoanelor juridice, înregistrarea fiscală a acestora, precum și la autorizarea funcționării persoanelor juridice, întrucât aceste autorizații trebuiesc obținute in funcție de activitatea societății, iar din adresa de furnizare informații a ORC rezulta ca nu s-au solicitat autorizații specifice.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâtul P.C. pentru următoarele motive:
În mod greșit a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active deoarece reclamanta nu și-a demonstrat dreptul de proprietate asupra apartamentului precum și cea a lipsei calității sale procesuale pasive , deoarece toate lucrările trebuiau făcute prin intermediul asociației de proprietari.
Instanța deși a reținut că asociația de proprietari a fost de acord cu efectuarea lucrărilor doar dacă reclamanta obținea acordul proprietarilor, nu a avut în vedere că tabelul depus la dosar nu cuprinde semnăturile tuturor proprietarilor. Reclamanta trebuia să parcurgă procedura de decontare a lucrărilor efectuate în condițiile art.45 al.3 din legea 230/2007, nefiind culpa sa că nu a procedat în acest mod. Se mai artă că acționarea în acest mod constituie o știrbire a dreptului de proprietate al coindivizarilor , după cum se arată și în decizia civilă nr.1567/1992 a CSJ pronunțată într-un recurs extraordinar. Fiind terț în contratul încheiat de reclamantă cu cel care a efectuat lucrările de reparații nu a avut posibilitatea să reclame aspecte legate de calitate , preț și garanție, deși este obligat să suporte o parte din cheltuieli.
Expertul construcții și-a depășit competențele făcând aprecieri asupra legalității procedurii parcurse de către reclamantă și nu avea cum să constate că existau urme de mucegai și de umezeală la mai bine de un an de la data efectuării lucrărilor de izolație
Se mai arată că există mai multe probleme legate de contractul încheiat de către reclamantă cu societatea prestatoare , cum ar fi datarea unor facturi și a certificatului de garanție anterior încheierii contractului și nerecepționarea lucrărilor, ceea ce înseamnă că reclamanta și-a asumat unilateral riscurile legate de lucrare.
În mod greșit a fost obligat doar el la plata cheltuielilor de judecată, deși sunt mai mulți pârâți în dosar.
Intimata-reclamantă nu a formulat întâmpinare dar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Analizând motivele de recurs instanța reține următoarele:
În ceea ce privește calitatea procesuală activă a reclamantei, aceasta este dată nu numai de dovedirea calității sale de proprietar al apartamentului care nu a fost contestată de către asociația de proprietari ( fapt ce rezultă din întreaga corespondență purtată cu aceasta de către reclamantă și aflată la dosar precum și din tabelul cu proprietarii de apartamente aflat la fila 119 semnat de către asociația de proprietari), ci și de calitatea sa de titulară a dreptului asupra creanței solicitate . Calitatea procesuală pasivă a pârâților există corelativ cu întrunirea în persoana acestora a calității de beneficiari ai lucrării de reparație și izolare a planșeului blocului care se află în coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor de apartamente.
Prin urmare, în mod corect cele două excepții au fost respinse de către instanță.
În ceea ce privește neparcurgerea de către intimata-reclamantă a procedurii prevăzute de art.45 al.3 din legea 230 /2007 pentru efectuarea și decontarea lucrărilor prin asociația de proprietari instanța reține următoarele:
Potrivit art. 45 al.(3) din legea 270/2006 proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special iar art.45 din HG 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii 270/2006 , citat și de către instanța de fond, instituie în sarcina pârâților, în calitate de proprietari de apartamente obligația de a participa la plata cheltuielilor aferente proprietății comune, proporțional cu cota parte indiviză de proprietate .
Este de necontestat caracterul de proprietate comună indiviză a planșeului de la ultimul etaj al blocului.
În calitate de proprietară a unui apartament reclamanta a inițiat demersurile necesare pentru a proceda la efectuarea reparațiilor și a izolației planșeului prin Asociația de Proprietari nr.73 care deși inițial a fost de acord, ulterior s-a răzgândit arătând că nu deține acordul tuturor proprietarilor de apartamente.
În aceste condiții reclamanta , mânată de necesitatea imediată a efectuării reparațiilor, a procedat pe cont propriu, prin contactarea unei firme specializate, la efectuarea lucrărilor de reparații necesare , plătind integral contravaloarea acestora.
Instanța reține că nu i se poate imputa reclamantei că nu a efectuat prin intermediul asociației de proprietari și în condițiile legii 230/2007 reparațiile necesare unei părți comune din imobil deoarece demersurile sale inițiale făcute către asociație au fost respinse nejustificat și pentru motive independente de voința și acțiunea reclamantei.
Astfel lipsa unui acord de principiu ,prealabil și unanim al tuturor proprietarilor de apartamente pentru efectuarea lucrării nu a fost justificată obiectiv, aceștia fiind obligați prin lege să suporte costurile reparațiilor părților comune din imobil iar asociația de proprietari avea obligația, în condițiile legale mai sus enunțate să procedeze la efectuarea demersurilor necesare. Una este acordul de principiu cu privire la efectuarea reparațiilor și altul este acordul pentru efectuarea reparațiilor cu anumită firmă și la un anumit preț. Ori lipsa acordului tuturor proprietarilor la efectuarea lucrării nu este justificată în niciun fel în prezenta cauză.
În considerarea acestor aspecte (legate strict de necesitatea acordului proprietarilor) , asociația de proprietari prin organele sale de conducere are prin lege atribuții specifice de cenzură a cheltuielilor legate de întreținerea proprietății comune. Astfel, conform art. 37 din legea 230/2007 pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durată de execuție și calitate, supune spre analiză, selecție de oferte și aprobare comitetului executiv al asociației de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerințele, în vederea executării lucrărilor, conform legislației în vigoare.
Pe de altă parte , instanța reține că nimic nu împiedică pe proprietari ( după cum se desprinde chiar din prevederile art.56 din legea 230/2007) să ia toate măsurile necesare pentru repararea și menținerea în stare de siguranță a clădirii și instalațiilor comune.
În consecință, susținerile recurentului-pârât legate de posibilitatea de decontare a cheltuielilor de către reclamantă strict pe calea prevăzută de legea 230/2007 nu sunt fondate.
În ceea ce privește constatările făcute de către expertă prin lucrarea de expertiză instanța reține că acestea sunt corecte și concordante cu celelalte probe administrate în cauză din care rezultă fără dubiu că lucrarea este necesară, aspect constatat atât de către asociația de proprietari care nu s-a opus lucrării dar rezultă și din faptul că și ceilalți vecini de la etajul 4 au făcut reparațiile necesare la acoperișul blocului, aspect reținut corect și de către instanța de fond.
Celelalte aspecte menționate de recurent legate de data întocmirii facturilor față de contract nu prezintă nicio relevanță în speță și nu contracarează cele reținute mai sus .
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța reține că în mod corect doar recurentul-pârât a fost obligat ,la plata onorariului expertului contabil deoarece această probă nu ar fi fost administrată dacă el nu ar fi contestat necesitatea efectuării lucrărilor, ceilalți pârâți necontestând acest aspect.
În consecință, în temeiul art.312 al.1 Cod procedură civilă instanța va respinge recursul ca nefondat.
| ← Legea 10/2001, comunicare decizie, inadmisibilitate acţiune. | Suspendare provizorie a executarii. Cerere reexaminare. → |
|---|
