Perfectare contract de vânzare-cumpărare. Jurisprudență Vânzări-Cumpărări
| Comentarii |
|
Judecătoria LIEŞTI Sentinţă civilă nr. 41 din data de 23.01.2013
Problema de drept: Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotarâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile având ca obiect "perfectare vânzare cumpărare";, formulată de reclamantul MI, în contradictoriu cu pârâta HM - com. LIEȘTI, Județ Galați.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns: reclamanta și pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conf. disp. art. 86. c.pr. civ., raportat la dis. art. 89 alin 1 c.pr. civ.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, conf. disp. art. 104 alin 10 din Regulamentul de Ordine Interioară a Instanțelor Judecătorești, sens în care se învederează că s-a făcut dovada timbrării corespunzătoare a acțiunii și că că s-au depus la dosarul cauzei înscrisurile puse în vedere de instanță, după care:
Reclamantul, având cuvântul a precizat că nu mai are cereri de formulat și probe de administrat, solicitând cuvântul pe fond.
Pârâta, identificată cu CNP .., întrebată fiind a precizat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamant și că nu s-a prezentat la notarul public pentru că nu a avut posibilitatea
Instanța, potrivit art. 150 C.pr.civilă, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reclamantul având cuvântul solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, respectiv solicită să se constate perfectată vânzarea cumpărarea intervenită între părți.
INSTANȚA
Asupra acțiunii civile de față;
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr. XX/838/2012 la data de XX, reclamantul MI, domiciliat în comuna Liești, jud. Galați în contradictoriu cu pârâta HM, domiciliată în comuna Liești, jud. Galați, a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc autentic de vânzare cumpărare între părți cu privire la imobilele terenuri situate în extravilanul comunei Liești, jud. Galați, după cum urmează:
• X000 mp teren arabil, tarlaua XXX, parcela YYYYY.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură autentică, a cumpărat de la pârâtă imobilele menționate mai sus, pentru care s-a stabilit prețul de 3500 lei, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare autentic să aibă loc ulterior.
Precizează că pârâta a refuzat să se prezinte la notar în vederea autentificării actului de vânzare.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus următoarele înscrisuri:
- copie de pe antecontractul de vânzare cumpărare ;
- certificat fiscal emis de Primăria Comunei Liești nr. …;
- certificat de sarcini OCPI Liești nr. ….;
- titlul de proprietate, în copie, nr. ……. Galați,
- taxa judiciară de timbru de 291de lei și timbru judiciar de 3 lei
Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările cauzei instanța constată că acțiunea este neîntemeiată, pentru următoarele motive:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată, reclamantul a cumpărat de la pârâtă imobilele menționate mai sus, pentru care s-a stabilit prețul de xx00 lei, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare autentic să aibă loc ulterior, în termen de 30 de zile.
Instanța constată că reclamantul este căsătorit, actul fiind semnat și de soția acestuia, însă aceasta nu figurează ca reclamantă.
La dosar nu a fost depusă adeverința de rol, pentru a se vedea dacă pârâta figurează în evidențele primăriei cu imobilele descrise.
Promisiunea de vânzare - cumpărare nu este întocmită în formă autentică, astfel că nu este susceptibilă să transmită dreptul de proprietate asupra unui imobil, potrivit dispozițiilor codului civil.
În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. - la nivel de parte generală - și art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. - la nivel de vânzare-cumpărare - justifică acest lucru.
Art 1279, alin. 3 :
"De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.";
Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ. prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se cere exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotarâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Reclamantul nu a încheiat o promisiune de vânzare - cumpărare sub formă autentică
Pe de altă parte,
Conform art 1 alin. 1 din Legea nr.7/1996:
"(1) Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.";
Potrivit art 2 alin 2 din lege:
"Prin sistemul de cadastru și carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a posesorilor";
Conform art 4 din lege:
"Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară are următoarele atribuții principale:
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;";
De asemenea, "funcția juridică a cadastrului se realizează prin identificarea deținătorilor imobilelor și înscrierea în cartea funciară."; conform art 9, alin 3 din Legea nr. 7/1996.
Conform art 887 Cod civil,
"Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere
(1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună-credință.
(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.";
Așadar, proprietarii imobilelor nu pot dispune de acestea fără ca, în prealabil, să își înscrie dreptul în cartea funciară.
Promitenta HM, înainte de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, era obligată, prin art 887 cod civil, să își deschidă carte funciară pentru imobil, obligație nerespectată de acesta și nici nu a făcut dovada că a fost împiedicată să își înscrie imobilul în cartea funciară, Ordinul Directorului ANCPI nr. 634/2006, modificat prin Ordinul Directorului ANCPI nr. 415/2009 reglementând procedura întocmirii documentației cadastrale și deschiderea cărții funciare pentru imobile.
Întrucât reclamantul nu a încheiat promisiunea de vânzare - cumpărare în formă autentică și promitentul nu a înscris, anterior promovării prezentei acțiuni, dreptul său de proprietate în cartea funciară, instanța va respinge acțiunea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Respinge acțiunea formulată de reclamantul MI, domiciliat în comuna Liești, jud. Galați în contradictoriu cu pârâta HM, domiciliată în comuna Liești, jud. Galați, ca neîntemeiată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.01.2013.
| ← Cerere de recuzare . Jurisprudență Cereri | Exercitare autoritate părintească. Jurisprudență Minori → |
|---|
