Hotărâre care să ţină loc de act autentic, început de dovadă scrisă. Revendicarea bunului de către unul dintre promitenţii vânzători de la promitentul cumpărător.
| Comentarii |
|
Judecătoria PAŞCANI Sentinţă civilă nr. 2612 din data de 04.10.2013
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 23.04.2012 sub nr. 1826/866/2012, reclamantul MD a chemat în judecată pe pârâții ME, G A, A C, ME, A I, F M, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că între reclamanți și pârâți a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare pentru suprafața de 2500 mp teren situat în intravilanul satului O, comuna H, județul I pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, să se constate existența dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului de 2500 mp teren și a construcțiilor casă de locuit construită în anul 1934 și grajd amplasate pe acest teren, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul arată că pârâții sunt moștenitorii defuncților A C și E( în calitate de descendenți), bunicii săi.
După decesul bunicilor reclamantul a încheiat cu pârâții o convenție de vânzare cumpărare în anul 1977 prin care aceștia i-au vândut drepturile lor indivize care le-au revenit prin moștenire asupra terenului de 2500 mp teren intravilan și asupra construcțiilor casă de locuit compusă din două camere, o bucătărie, magazie și un grajd compus dintr-o singură încăpere.
Prețul convenit a fost de 30000 lei, respectiv câte 5000 lei de fiecare moștenitor pe care reclamantul l-a achitat în întregime.
Din anul 1977 reclamantul a intrat în posesia bunurilor, iar din anul 1978 plătește impozite pentru acestea.
Până în anul 2009 pârâții nu i-au contestat dreptul de proprietate.
În litigiul înregistrat la Judecătoria Pașcani sub nr. 2415/866/2009 pârâta M E a solicitat evacuarea reclamantului din imobilele construcții, iar acțiunea a fost respinsă.
Pentru teren a fost emis titlul de proprietate nr. 66268/16.12.1994.
În mod fraudulos între pârâți a fost încheiat un contract de partaj voluntar autentificat sub nr. 2485/2005.
Pârâta M E îi contestă dreptul de proprietate și a exercitat acte de tulburare a posesiei și folosinței și acțiuni de distrugere a gardului împrejmuitor.
Față de aceste împrejurări, solicită admiterea acțiunii.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 969, 1077 vechiul cod civil, art. 5 al. 2 Titlul X din legea 247/2005, art. 1669 Noul Cod Civil, art. 111 cod procedură civilă.
La termenul din 18.05.2012 reclamantul prin apărător a precizat că prenumele corect al pârâtului A C este C, prenumele corect al pârâtei M E este I, iar numele corect al pârâtei G A este G.
Pârâta M E a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii. Arată aceasta că nu a încheiat nicio convenție cu reclamantul referitoare la înstrăinarea drepturilor succesorale și nu și-a dat acordul privind înstrăinarea drepturilor succesorale ce i se cuveneau după decesul părinților, iar reclamantul nu i-a dat vreo sumă de bani cu titlu de preț.
Pe cale de cerere reconvențională, solicită ca reclamantul să fie obligat să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 2599 mp teren intravilan situat în sat O comuna H, T8 parcelele A 320, CC 318-319 și imobilele construcții casă de locuit și grajd amplasate pe acesta, să îi plătească suma de 6000 lei reprezentând lipsa de folosință a terenului pe ultimii trei ani și suma de 5000 lei reprezentând contravaloarea gardului pe care i l-a distrus.
În motivarea cererii reconvenționale arată că este proprietara bunurilor revendicate în baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 2845/2004. Pârâtul ocupă bunurile fără consimțământul său, deși l-a somat în mai multe rânduri să-i lase imobilele în deplină proprietate și liniștită posesie. Precizează că în anul 2012 a edificat un gard viu pe care reclamantul l-a distrus.
La data de 12.09.2012 pârâta-reclamantă M E a depus completări la cererea reconvențională în care arată că suma de 5000 lei solicitată reprezintă de fapt contravaloarea arborilor și pomilor fructiferi care au înconjurat terenul și care au fost distruși de reclamant.
Totodată, solicită și să se constate nulitatea absolută a convenției de vânzare cumpărare consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat "Declarație";. Arată că după decesul părinților a avut o înțelegere cu reclamantul în anul 1991 conform căreia reclamantul să folosească partea ei de teren în schimbul unor foloase materiale ( să îi dea câte un porc pe an). Inițial reclamantul a îndeplinit obligațiile, iar după încheierea actului de partaj, acesta a refuzat să o mai răsplătească.
În ceea ce privește înscrisul sub semnătură privată, acesta nu îndeplinește condițiile unui antecontract de vânzare cumpărare și nu este semnat de dânsa și nu este data. Este adevărat că acesta este scris de dânsa, scrisul îi aparține, dar nu este semnat, astfel că nu poate fi vorba de o înțelegere intervenită între părți, iar suma de 5000 lei nu i-a fost predată. Pentru a fi folosit ca probă înscrisul trebuia datat și întocmit în cel puțin două exemplare originale conform art. 1179 cod civil.
La termenul din 21.09.2012 pârâții M I și A I au arătat că sunt de acord cu acțiunea reclamantului, că au primit bani pentru casă și grădină și au precizat că toți moștenitorii au fost de acord să vândă reclamantului casa și grădina și au primit câte 5000 lei.
Pârâta F M a arătat că atât dânsa, cât și ceilalți moștenitori au primit suma de 5000 lei, dar nu știe dacă convenția a privit și terenul în litigiu și nu poate preciza dacă este de acord cu acțiunea.
Instanța a încuviințat reclamantului și pârâtei M E în cererea principală proba cu înscrisuri, interogatorii, proba testimonială și expertiză topografică, iar în cererea reconvențională proba cu înscrisuri, interogatorii, proba testimonială, expertiză topografică și expertiză agricolă.
În cauză a fost întocmit un raport de expertiză agricolă de către expertul Brezuleanu Stejărel și un raport de expertiză topografică de către expertul Oiște Andrei Constantin.
La data de 18.10.2012 pârâta G A a depus un înscris intitulat "Declarație " în care arată că după decesul părinților toți frații au convenit să vândă reclamantului casa și curtea cu prețul de 30000 lei care a fost împărțit egal, câte 5000 lei la fiecare.
Au fost interogați reclamantul și pârâții M E, A I, M I.
Au fost audiați martorii P C, M D, B M C I.
La data de 04.03.2013 reclamantul a depus o cerere prin care arată că își mărește câtimea obiectului cererii de la 2500 mp la 2863 mp având în vedere concluziile raportului de expertiză topografică.
La termenul din 21.06.2013 pârâta-reclamantă M E a invocat prescripția dreptului material la acțiune.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma normelor legale aplicabile, instanța reține următoarele:
Reclamantul este nepotul de fiică al defuncților A C și E, iar pârâții sunt copiiI acestora.
După decesul celor doi defuncți copiii acestora, pârâții din prezenta cauză au convenit cu reclamantul să îi vândă acestuia casa, grajdul și terenul aferent (curtea și grădina) la prețul de 30000 lei. La dosar au fost depuse trei înscrisuri sub semnătură privată care consemnează convenția, înscrisuri intitulate " Declarație"; și care au fost redactate de FM, B A, M E.
Într-adevăr, aceste înscrisuri sub semnătură privată nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1179 din vechiul cod civil, însă acestea constituie un început de dovadă scrisă, astfel că reclamantul are posibilitatea de a folosi și alte mijloace de probă pentru a face dovada convenției pe care susține că a încheiat-o cu pârâții.
Prin răspunsul la interogatorii pârâții A I și M I au recunoscut faptul că în anul 1977 toți pârâții au convenit cu reclamantul să îi vândă acestuia la prețul de 30000 lei (preț care a fost plătit, fiecare dintre pârâți primind suma de 5000 lei) casa, grajdul, curtea și grădina din jurul acestora ( aproximativ 2500 mp) care au aparținut defuncților lor părinți. De asemenea, s-a precizat că înscrisuri sub semnătură privată au încheiat F M, B A, M E.
Pârâta-reclamantă M E recunoaște în chiar cuprinsul precizărilor la cererea reconvențională depuse la data de 12.09.2012( dar și în răspunsul la interogatoriu) că declarația respectivă ( f. 49 vol. I) este redactată de dânsa, iar scrisul îi aparține, însă contestă că a încheiat vreo convenție de vânzare cumpărare cu reclamantul, precum și faptul că ar fi primit suma de 5000 lei reprezentând partea sa din prețul convenit.
Având în vedere întreg ansamblul probator administrat în cauză, instanța apreciază că s-a făcut dovada faptului că în anul 1977 reclamantul și pârâții au încheiat o convenție de vânzare cumpărare cu privire la imobilele care au aparținut defuncților A C și E, respectiv o casă, un grajd, curtea și grădina aferentă.
În ceea ce privește excepția prescripției invocată de pârâta-reclamantă M E, instanța constată că aceasta este neîntemeiată și o va respinge.
Astfel, acțiunea reclamantului este o acțiune patrimonială și personală, prescriptibilă extinctiv în termenul general de 3 ani prevăzut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă.
Cât privește momentul de la care a început să curgă acest termen, instanța are în vedere faptul cert că bunurile se află în posesia reclamantului din anul 1977 ( împrejurare recunoscută chiar și de către M E), ceea ce echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaștere care întrerupe prescripția conform dispozițiilor art. 16 alin. 1 lit. a, iar o nouă prescripție extinctivă nu va putea începe să curgă atâta timp cât bunul se află în posesia reclamantului. În atare situație, prescripția dreptului la acțiune începe să curgă din momentul în care promitenții-vânzători se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.
În speță, din probele administrate a rezultat că dreptul de proprietate al reclamantului a fost contestat de către pârâta-reclamantă M E cu certitudine la data de 22.06.2009, dată la care a fost înregistrat pe rolul instanței dosarul nr. 2415/866/2009 având ca obiect acțiunea prin care aceasta a solicitat evacuarea reclamantului. La dosar au mai fost depuse mai multe înștiințări adresate reclamantului de către aceasta, însă pentru cea datată 25.02.2005 ( f. 43 vol. I ) nu există dovada comunicării către reclamant, dovadă de comunicare către reclamant existând abia pentru cele datate 2010 ( ulterior introducerii acțiunii de evacuare).
Prin urmare, instanța constată că din probele administrate rezultă cu certitudine că dreptul reclamantului a fost contestat la data de 22.06.2009, moment la care începe să curgă termenul din prescripție. Acțiunea de față a fost introdusă la data de 23.04.2012, adică în interiorul termenului de prescripție.
Așa cum am arătat deja, instanța apreciază că reclamantul a dovedit încheierea convenției de vânzare cumpărare cu pârâții din prezenta cauză.
Convenția părților are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat naștere în sarcina părților unei obligații de a face, anume aceea de a încheia contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăși valabilitatea actului juridic) de dispozițiile art. 2 alin. 1 din Titlul X "Circulația juridică a terenurilor"; din Legea nr. 247/2005 în privința suprafeței de teren, potrivit cu care "Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute";.
Refuzul unei părți de a se prezenta la notariat pentru a da formă autentică înțelegerii intervenite dă instanței posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, instituit de dispozițiile art. 1073 și art. 1075 C.civ. și preluat expres în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractele, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract";.
Într-o asemenea situație, acțiunea în justiție prin care se solicită pronunțarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de dispozițiile art. 969 alin. 1 C.civ.
În condițiile în care înscrisurile sub semnătură privată nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1179 cod civil, acestea nu constituie un veritabil act de vânzare cumpărare nici în privința construcțiilor ( pentru vânzarea cărora legea nu prevede forma autentică a actului), ci au tot natura juridică a unei promisiuni de vânzare cumpărare.
În ceea ce privește întinderea suprafaței de teren care a făcut obiectul convenției, instanța reține următoarele:
Convenția a avut ca obiect curtea și grădina, respectiv terenul aferent construcțiilor având întinderea de 2599 mp, din care 532 mp teren curți construcții și 2076 mp teren arabil. Aceasta este suprafața cu care reclamantul figurează și în registrul posesorilor. Tot această suprafață este înscrisă și în titlul de proprietate nr. emis pe numele A I, FM, A A, A C, M E.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză expertul Oiște Andrei Constantin a precizat că la locul în litigiu a găsit la măsurători o suprafață de 2863 mp teren, însă pentru diferența de 264 mp nu există acte de proprietate.
Având în vedere considerentele expuse, instanța ca admite în parte, astfel cum a fost precizată acțiunea formulată de reclamant, va constata că între reclamant și pârâți s-a încheiat o convenție de vânzare cumpărare cu privire la suprafața de 2599 mp teren și construcțiile situate pe acesta, respectiv o casă de locuit construită în anul 1934 și un grajd.
De asemenea, instanța va constata că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâți dreptul de proprietate pentru suprafața de 2599 mp teren situat în comuna H, județul I, din care suprafața de 563 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 318-319 și suprafața de 2076 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 320, precum și dreptul de proprietate pentru o casă de locuit construită în anul 1934 și un grajd situat pe terenul menționat anterior, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Potrivit dispozițiilor art. 555 al. 1 noul C.civ. proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Conform art. 563 al. 1 cod civil proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept.
Acțiunea în revendicare este acea acțiune reală pornită de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de apărare a dreptului de proprietate.
Având în vedere faptul că pentru imobilele în litigiu atât reclamantul, cât și pârâta-reclamantă ME posedă titluri ( reclamantul prezenta hotărâre, iar pârâta-reclamantă actul de partaj și titlul nr. ), se impune a se proceda la compararea titlurilor. Față de ansamblul probelor administrate și cele reținute, instanța apreciază că titlul reclamantului este preferabil, astfel că cererea reconvențională este neîntemeiată și va fi respinsă. Astfel reținând ca fiind neîntemeiată acțiunea în revendicare formulată de pârâta M E, nici capătul de cerere vizând plata sumei de 6000 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului nu poate fi admis.
Nici solicitarea de obligare a reclamantului la plata contravalorii arborilor și pomilor fructiferi nu este justificată, nefiind făcută dovada fără putință de tăgadă a existenței acestora pe terenul în litigiu și nici a distrugerii acestora de către reclamant.
Instanța constată că nici capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a convenției de vânzare cumpărare consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat "Declarație"; nu este întemeiat, instanța apreciind, așa cum s-a arătat anterior că respectivul înscris reprezintă doar un început de dovadă scrisă și nu un contract sau antecontract veritabil de vânzare cumpărare.
În baza dispozițiilor art. 274, 276 cod proc. civ. pârâții vor fi obligați să plătească suma de 233,33 lei fiecare reprezentând cheltuieli de judecată.
În baza dispozițiilor art. 18 din OUG 51/2008 pârâții vor fi obligați să plătească fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției invocată de pârâta-reclamantă M E.
Admite în parte, astfel cum a fost precizată, acțiunea formulată de reclamantul M D în contradictoriu cu pârâții M E, G A, A C, M I, A I,F M,
Constată că între reclamant și pârâți s-a încheiat o convenție de vânzare cumpărare cu privire la suprafața de 2599 mp teren și construcțiile situate pe acesta, respectiv o casă de locuit construită în anul 1934 și un grajd.
Constată că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâți dreptul de proprietate pentru suprafața de 2599 mp teren situat în comuna H, județul I, din care suprafața de 563 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 318-319 și suprafața de 2076 mp teren situat în tarlaua 8 parcela 320, precum și dreptul de proprietate pentru o casă de locuit construită în anul 1934 și un grajd situat pe terenul menționat anterior.
Prezenta ține loc de act de vânzare-cumpărare.
Respinge ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta M E.
Obligă pe pârâții M E, G A, A C, M I, A I, F M să plătească fiecare reclamantului suma de 233,33 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Obligă pe pârâții M E, G A, A C, M I A I, FM să plătească fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.
Prezenta se va comunica după rămânerea irevocabilă Administrației Județene a Finanțelor Publice Iași, Administrația Județeană a Finanțelor Publice Iași - Serviciul Fiscal Municipal Pașcani și Administrației Județene a Finanțelor Publice Brașov.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 04.10.2013.
| ← Pretenţii pentru accident de circulaţie produs în alt stat.... | Pornirea executării silite contra unor debitori decedaţi.... → |
|---|
