Prestaţie tabulară; Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcţie, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BRAŞOV Sentinţă civilă nr. 533/Ap din data de 23.09.2015
- decizie de RIL nr. 8/10 iunie 2013;
- art. 948 din vechiul Cod civil;
- art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996
Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcție, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată. Actele juridice încheiate în speță sunt supuse dispozițiilor vechiului Cod civil, raportat la principiul legii aplicabile în momentul încheierii actului, însă raționamentul juridic este același în sensul celor prezentate mai sus din care rezultă că nu este prevăzută în legislația de la momentul încheierii actelor dispoziție cu privire la condiția ad validatatem a promisiunilor de vânzare-cumpărare sau a antecontractelor de vânzare-cumpărare, tocmai datorită caracterului actului juridic încheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data și/sau forma ad validitatem. Pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanță, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului-cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată.
Asupra recursului de față:
Constată că, prin decizia civilă nr. 199/24.02.2015, Tribunalul Brașov a respins excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție formulată de intervenienta R.S., invocată de apelantul reclamant.
A respins cererea de apel formulată de apelantul reclamant D.K.B. împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr. 2160/338/2010.
A respins cererea de apel promovată de apelanta intervenientă R.S. împotriva încheierii pronunțate la data de 14.03.2013 de Judecătoria Brașov în dosarul nr. 2160/338/2010.
A admis cererea de apel formulată de apelanta intervenientă R.S., în contradictoriu cu intimatul pârât V.D. și apelantul reclamant D.K.B., împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr. 2160/338/2010, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R.S. în contradictoriu cu pârâtul V.D. și a dispus rectificarea suprafeței imobilului înscris în CF nr.[…] nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafața reală de 780 mp.
A dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF nr. […] nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr. 713170/19.06.2014 întocmit de expertul D.C. și avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de O.C.P.I. B., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 - teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.
A obligat pârâtul V.D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare - cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre ține loc de act autentic.
A dispus înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.
A obligat pârâtul V.D. să plătească intervenientei R.S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță.
A păstrat dispozițiile referitoare la respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârât, respingerea acțiunii în prestație tabulară formulată de reclamantul D.K.B. și respingerea petitelor formulate în subsidiar de către intervenienta R.S. în cererea de intervenție.
A obligat intimatul pârât V.D. să plătească apelantei interveniente R.S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
A respins cererea apelantului reclamant de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
În mod corect prima instanță a reținut că partea menționată nu a dovedit îndeplinirea obligațiilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 de B.N.P. A.I.F. din B..
În vederea lămuririi aspectelor legate de înțelegerea dintre reclamant și pârât cu privire la sumele acordate cu titlu de împrumut, care nu au fost luate în considerare de prima instanță ca făcând parte din prețul plătit conform clauzelor contractuale, instanța a încuviințat proba cu martorul G.J.B.. Acesta a declarat că antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant și pârât a fost încheiat în prezența sa la biroul notarului public I.F., iar ca preț s-a achitat atunci suma de 3000 euro. Martorul a arătat că tot în prezența sa s-a achitat și suma de 2000 euro în anul 2008, prin transfer bancar, pentru ambele sume fiind întocmită o singură chitanță de 5000 euro. Martorul a precizat că ulterior s-au mai făcut următoarele plăți cu titlu de preț: 1500 euro în 2008 prin transfer bancar, 1000 euro în anul 2009 tot prin Western Union și suma de 10.000 euro în anul 2010, plata fiind efectuată în București, prin încheierea unui contract de împrumut la care martorul a fost de asemenea prezent. Martorul a relatat că acest contract s-a încheiat între soția intimatului pârât, V.A., și apelantul reclamant. Martorul a mai arătat că la data încheierii contractului intimatul se afla în Canada și din acest motiv contractul a fost încheiat cu soția acestuia. În momentul semnării actului și anterior au existat discuții legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Martorul a precizat că intimatul avea anumite datorii legate de alte imobile deținute în București, iar suma de 10.000 euro urma să fie folosită pentru a stinge aceste datorii. În declarație s-a arătat că în anul 2010 s-a mai achitat suma de 2500 euro tot prin transfer Western Union, pentru ca intimatul să poată să achite transportul din Canada în România. Contractul de împrumut a fost semnat întrucât intimatul nu era în țară pentru a încheia chitanța de plată a prețului, însă înțelegerea dintre soția intimatului și apelantul reclamant a fost în sensul că acești bani vor fi avuți în vedere ca și preț al imobilului din antecontract.
Declarația redată mai sus nu este de natură a conduce la înlăturarea considerentelor reținute de prima instanță cu privire la plata prețului convenit de părțile contractante. Astfel, martorul susține că la data încheierii antecontractului s-a achitat o sumă de bani cu titlu de avans, iar ulterior o altă sumă, pentru care s-a întocmit chitanța în valoare totală de 5000 euro. Or, suma respectivă a fost achitată cu titlu de împrumut astfel cum rezultă în mod neechivoc din chitanța din 13.03.2008 (fila 120 din vol. I al dosarului primei instanțe).
Art. 1191 alin. 2 cod civil instituie interdicția de a se dovedi cu martori împotriva și peste cuprinsul unui înscris. Prin urmare, declarația martorului nu poate fi primită peste cuprinsul înscrisului care atestă convenția de împrumut dintre reclamant și pârât.
În consecință, față de prețul total al imobilului convenit prin antecontractul de vânzare -cumpărare (17.296 euro, conform calculului realizat de prima instanță, necontestat de apelantul reclamant), prin excluderea sumelor achitate cu titlu de împrumut din totalul sumelor expediate prin transfer bancar, rezultă că apelantul reclamant nu a făcut dovada achitării integrale a prețului.
Apelanta intervenientă a solicitat schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul completării considerentelor respingerii acțiunii formulate de reclamant și constatării încetării existenței imobilului construcție denumită ,,șură";, care a făcut obiectul antecontractului dintre reclamant și pârât. Or, în accepțiunea Codului de procedură civilă din 1865, calea de atac se îndreptă împotriva soluției cuprinse în dispozitivul hotărârii, iar nu împotriva considerentelor pe care instanța își întemeiază soluția. Apelanta nu justifică un interes în atacarea dispoziției de respingere a cererii reclamantului, întrucât poate avea un interes numai partea care a căzut în pretenții. Or, față de soluția adoptată de instanța de fond cu privire la cererea introductivă de instanță un astfel de interes nu este justificat.
În ce privește sumele achitate de intervenientă în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul în 3.08.2009, tribunalul va lua în considerare atât sumele transferate soției pârâtului, cât și numitului N.C.M., față de dispozițiile art. 2 lit. a din antecontract. Potrivit acestei clauze contractuale, sumele de bani convenite cu titlu de arvună vor fi achitate prin transfer bancar și transfer Western Union pe numele V.A. și prin transfer bancar pe numele N.C.M..
Pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a procedat la consemnarea sumei de 19150 euro la CEC Bank pe numele intimatului pârât, astfel cum rezultă din recipisa de consemnare de la fila 84.
În consecință, instanța constată că pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a făcut dovada achitării sumei de 49955 euro din prețul total de 50.000 euro, diferența dintre suma achitată și cea datorată fiind infimă și neputând fi de natură a conduce la respingerea pretențiilor formulate în principal pentru valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul la 3.08.2009.
Întrucât antecontractele de vânzare-cumpărare exhibate de părțile prezentului proces prevăd un obiect determinabil al acestor acte, respectiv o suprafață din imobilul înscris în CF nr. […] nr. top. 1687/2/2, instanța de apel a dispus realizarea unui raport de expertiză în specialitatea topografie, cadastru și geodezie de către expertul D.C..
Expertul a constatat că suprafața reală a imobilului este de 780 mp, mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară cu 9 mp. Pentru a se pune în acord suprafața reală a imobilului cu cea scriptică, se impune rectificarea suprafeței de carte funciară, conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.
Varianta de dezmembrare a imobilului care va fi validată de instanță este cea în care se respectă antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009, respectiv varianta nr.2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr. 713170/19.06.2014 întocmit de expertul D.C., după cum urmează:
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 - teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.
Raportul de expertiză a fost avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de O.C.P.I. B., astfel cum rezultă din procesul de recepție nr. 54/2015, prin care lucrarea de expertiză a fost declarată admisă (fila 207).
Tribunalul va dispune dezmembrarea imobilului conform celor arătate mai sus și va obliga pârâtul V.D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare - cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de act autentic și va dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs in termen, motivat recurentul reclamant D.K.B. solicitând admiterea recursului și modificarea deciziei în parte în sensul admiterii apelului reclamantului și admiterea și a acțiunii în prestație tabulară promovată de reclamant, dispunând conform variantei nr. 1, anexa 6 a raportului de expertiză întocmit de expert D.C..
Invocă următoarele critici:
Convenția de vânzare-cumpărare încheiată între recurent și intimatul pârât V.D. trebuie perfectată și pronunțată o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare-cumpărare apt de intabulare deoarece sunt întrunite condițiile vânzării în sensul că:
- obiectul antecontractului autentic de vânzare-cumpărare îl formează terenul de 94 mp aferent șurii, în prezent demolată;
- condiția suspensivă de care depindea încheierea vânzării a fost îndeplinită din moment ce promitentul vânzător și-a intabulat în CF dreptul de proprietate;
- prețul contractului declarat de recurent de 17.296 euro (94 mp X 184 euro/mp) a fost achitat astfel: 9500 euro prin chitanțele Western Union și restul de preț de 7.796 euro fiind consemnat la CEC la dispoziția paratului in 20.08.2015.
Cu privire la cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenient R.S., arată instanței de recurs că, față de forma antecontractului încheiat între pârâtul V.D. și R.S., act sub semnătură privată, instanța de apel nu trebuia să procedeze la perfectarea vânzării.
Trebuia să se dea prevalență antecontractului recurentului, pe considerentul că este un act autentic spre deosebire de actul intervenientei care este un înscris sub semnătura privată. Un alt motiv pentru care nu trebuia admisă intervenția în interes propriu este acela al neachitării integrale a prețului vânzării. Nu poate fi primită motivarea instanței de apel, în sensul că diferența dintre suma achitată și cea datorată este infimă, situație în care obligația intimatei de a plăti prețul integral poate fi considerată ca și îndeplinită.
Amplasamentul terenului din schița anexa la antecontractul intervenientei este diferit de amplasamentul lotului stabilit prin expertiza topografică întocmită de expert D.C.. Recurentul susține ca amplasamentul terenului promis intervenientei este diferit de terenul restituit în proprietatea pârâtului prin hotărâre judecătorească în baza Legii nr. 10/2001.
În drept își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Intimata R.S. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului și menținerea deciziei din apel cu următoarele precizări:
În recursul declarat nu se regăsește nicio critică de nelegalitate a hotărârii, motiv pentru care instanța de recurs va trebui să constate nul recursul, conform art. 306 alin. 1 din Cod procedură civilă raportat la art. 304 alin. 1 din codul de procedură civilă pentru lipsa acestor motive de nelegalitate.
În măsura în care instanța va trece peste excepția nulității recursului invocată mai sus, având în vedere faptul că motivele expuse pe larg de D.K.B. vizează exclusiv netemeinicia deciziei, solicită respingerea recursului ca inadmisibil, recurentul depășind limitele impuse de dispozițiile art. 304 și 3041 Cod procedură civilă.
Cu privire la respingerea recursului ca nefondat, precizează că susținerile recurentului cu privire la relația de "încredere" dintre acesta și intimatul V.D. sunt total străine cauzei, neprezentând relevanță.
Natura relațiilor dintre intimatul V. și D.K.B. nu poate înlătura interdicția legală instituită de dispozițiile art. 1191 alin. 2 Cod civil și nici mențiunile exprese ce se regăsesc pe înscrisurile invocate de acesta, respectiv mențiunile cu privire la împrumuturi.
Criticile aferente plăților efectuate de recurent sunt identice cu cele reiterate în fața instanței de apel. Susținerile recurentului au fost analizate până în prezent de două instanțe de judecată, care au ajuns la aceeași concluzie, respectiv că D.K.B. nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului.
Chitanțele Western Union pe care recurentul le invocă relevă o cu totul altă stare de fapt față de cea indicată de acesta.
Recurentul susține că dreptul său ar fi preferabil celui al intimatei întrucât în speță prima obligație contractată la data de 16.01.2007 trebuie sa aibă prioritate față de cea de-a doua contractată în favoarea lui R.S. la data de 03.08.2009.
În privința susținerilor privind aplicabilitatea în speță a principiului simetriei formei actelor juridice în ceea ce privește forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare dintre R.S. și intimatul V.D. arată că această critică și-a făcut apariția prima dată în fața instanței de recurs aspect total inadmisibil.
Legislația românească, sub imperiul vechiului Cod civil nu a prevăzut nicio normă juridică clară care să reglementeze condiția formei antecontractului sau promisiunii de vânzare-cumpărare.
Având în vedere că prin acest contract invocat de R.S. nu se transmitea dreptul real asupra imobilului, angajându-se doar o obligație de a face din partea promitentului - vânzător, respectiv aceea de a vinde în viitor, condiția formei autentice nu se aplică în prezenta cauză.
O altă critică adusă în fața instanței de recurs este aceea referitoare la neîndeplinirea obligației lui R.S. de a achita integral prețul stabilit în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03.08.2009.
Diferența de 45 de euro constatată de către instanța de apel a fost generată de aplicarea comisioanelor bancare, însă intimata a consemnat și această sumă în favoarea intimatului V.D..
Ultima chestiune tratată în cadrul motivelor de recurs vizează amplasamentul terenului în schița anexă la antecontractul încheiat între R.S. și intimatul V. și amplasamentul stabilit în cadrul expertizei topografice întocmite de expert D.C..
Identitatea dintre terenul ce face obiectul antecontractului încheiat la data de 03.08.2009 și Anexa nr. 5 la expertiza topografică întocmită de expert D.C. nu poate fi negată. În cadrul antecontractului se menționează clar că imobilul este acela pentru care s-a solicitat retrocedarea de la M.I..
În probațiune în recurs s-au depus antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate între recurent și intimatul pârât V.D. și contractele de vânzare-cumpărare încheiate între aceleași părți în perioada 2005 - 2010 cu privire la alte imobile, unele chiar învecinate cu cel în litigiu, pentru a face dovada susținerilor existentei unei relații de încredere între recurentul reclamant și intimatul pârât ce ar fi constituit și motivul încheierii antecontractului în speță.
Instanța analizând cu prioritate apărările intimatei din întâmpinare, referitoare la nulitatea recursului în temeiul art. 306 Cod procedură civilă, pe considerentul ca motivele de recurs nu constituie critici de nelegalitate și respectiv pe considerentul că recurentul a promovat un recurs inadmisibil deoarece vizează doar netemeinicia deciziei, urmează a le înlătura având în vedere că în drept, recurentul și-a fundamentat recursul pe prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, iar încadrarea motivelor de recurs invocate de recurent în acest motiv de casare prevăzut de art. 304 cu consecința modificării deciziei atacate este atributul instanței, asupra căruia va face referiri în considerentele deciziei de recurs, neputând pronunța o decizie de constatare ca nul a recursului în baza art. 306 Cod procedură civilă din moment ce cererea de recurs este motivată în termen.
Așadar, în legătură cu motivele de recurs formulate, instanța constată că recurentul solicită a se da prevalentă antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între intimatul pârât și recurent în detrimentul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între intervenienta și același intimat pârât. S-a dovedit că, în speță intimatul pârât a fost partea în culpă care nu și-a îndeplinit obligațiile față de cele două părți promitente cumpărătoare din cele doua antecontracte, promițând vânzarea aceluiași imobil, în suprafața mai mică sau mai mare, dar deopotrivă atât către recurent în 16.01.2006, cât și față de intervenienta R.S. în 03.08.2009. Este cu certitudine stabilit că imobilul promis spre vânzare pentru cei doi cumpărători are o identitate de amplasament, doar suprafața fiind mai mare cu aproximativ 100 mp în cazul antecontractului intervenientei. Conștient de identitatea amplasamentului bunului imobil promis de intimatul pârât spre vânzare, recurentul solicită perfectarea antecontractului său de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232/16.01.2007, susținând că actul său are o forță probantă mai mare fiind un înscris autentic, decât a antecontractului încheiat în 03.08.2009 între intimatul pârât și intervenientă, act sub semnătura privată. Invocă în acest scop condiția ad validiatatem, a formei autentice pentru actele juridice având ca obiect imobile și susține teoria simetriei formei, teorie înțeleasă greșit de intimata intervenientă în întâmpinare ca fiind "principiul simetriei formei actelor juridice"; în sensul sancționării formei pentru orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic care trebuie să îmbrace aceeași formă ca și actul modificat.
Deși observația intervenientei din întâmpinare este corectă, în sensul că recurentul invocă pentru prima dată în recurs acest motiv de recurs prin care solicită, de fapt, compararea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare și a se da prevalență antecontractului său, lucru ce este inadmisibil a se cerceta direct în recurs - omiso medio - dacă nu a fost invocat și nu a constituit și motiv de apel, instanța de recurs constată că, nu ar fi fost nici fondat acest motiv de recurs pentru următoarele argumente: mai întâi lipsa unei reglementări exprese în legislația internă, apoi, faptul că prin antecontract nu se transmite dreptul real, ci doar se asumă o obligație de a face și ia naștere un drept de creanță, pentru validitatea și exercitarea cărora, legiuitorul nesolicitând forma autentică. În plus, în anumite cazuri în care actul juridic definitiv nu respectă condiția de formă prevăzută de lege ad validitatem, acesta se convertește în antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare.
Aparent, orice înscriere în cartea funciară era condiționată de încheierea în formă autentică a actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea.
Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare nu constituia și nici nu transmitea dreptul real în patrimoniul promitentului-cumpărător, ci dădea doar naștere unei obligații de a face în sarcina promitentului-vânzător și, respectiv, unui drept de creanță, în beneficiul promitentului-cumpărător.
În consecință, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecon¬tractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare se încheia în mod valabil sub forma înscrisului sub semnătură privată, indiferent dacă obiectul acestuia îl reprezenta un teren sau, respectiv, o construcție.
Ulterior, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în prima sa formă, a fost din nou modificat, revenindu-se la reglementarea inițială, legiuitorul nesolicitând în mod expres forma autentică a actului în baza căruia se formula cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului real transmis ori constituit.
Intrarea în vigoare a noului Cod civil a adus, printre altele, reglementări mai clare în materia actului juridic și a înscrierii în cartea funciară.
Este evident că dreptul de creanță, născut în patrimoniul promitentului-cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară, în temeiul textului mai sus citat, implicit, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară a imobilului.
Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. În speță, intervenienta a dovedit notarea în CF a antecontractului de vânzare-cumpărare în data de 03.06.2010, cu două luni înainte de a-și nota prezentul proces reclamantul D.B. în aceeași C.F. conform datelor extrasului de C.F. fila 31 vol. II dosar fond.
La data de 12 martie 2014, a fost adoptată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.
Potrivit art. 5 alin. (1) din lege, în prima sa formă, în toate cazurile în care se solicita, în conformitate cu art. 1.669 Noul Cod civil pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, era necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică și să fi fost îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, art. 4 și art. 9 din lege.
Legiuitorul român intervine însă din nou, modificând textul art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, prin Legea nr. 68/2014. Potrivit formei actuale a art. 5 din lege, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil nu conține nicio reglementare în ceea ce privește forma antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil, indiferent dacă este vorba despre o construcție sau despre un teren, așa cum am arătat mai sus.
În concluzie, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcție, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată.
Actele juridice încheiate în speță sunt supuse dispozițiilor vechiului Cod civil, raportat la principiul legii aplicabile în momentul încheierii actului, însă raționamentul juridic este același, în sensul celor prezentate mai sus din care rezultă că nu este prevăzută în legislația de la momentul încheierii actelor dispoziție cu privire la condiția ad validitatem a promisiunilor de vânzare-cumpărare sau a antecontractelor de vânzare-cumpărare, tocmai datorită caracterului actului juridic încheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită și/sau în forma ad validitatem. Pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanță, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului-cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată. (decizie de RIL nr. 8/10.06.2013)
În consecință, forma antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intervenientă nu este un impediment la pronunțarea hotărârii judecătorești în "prestație tabulară";.
La momentul promovării cererii de intervenție principală, intervenienta achitase o mare parte din preț, dar intrase și în posesia terenului ce face obiectul antecontractului din 03.08.2015, fiind împuternicită potrivit antecontractului să demoleze construcția denumită magazie identică prin amplasament cu "șura"; din antecontractul recurentului. Această identitate rezultă din expertizele topo efectuate atât la Judecătoria Zărnești cât și în apel, dar și din cererea de recurs formulată în care recurentul precizează că optează pentru varianta 1 anexa 6 a raportului D.C. ce se suprapune cu varianta 2 anexa 7 în care este individualizat bunul din antecontractul intervenientei. În comparație cu actul juridic încheiat de recurent cu intimatul pârât, actul juridic al intervenientei asupra aceluiași imobil conține clauze ce nasc drepturi și obligații în sarcina ambelor părți, fiind calificat astfel drept promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, din moment ce ambele părți s-au obligat să încheie un contract de vânzare-cumpărare prin care să-i fie transmis dreptul de proprietate intervenientei asupra imobilului descris la art. 1 alin. 1 din act, iar intervenienta ca și promitentă cumpărătoare se obligă să achite suma de 25.000 euro cu titlu de arvună la termenele stipulate în antecontract. Denumirea de către părțile contractante a sumei de 25.000 euro ca arvună este esențială pentru a depista intenția părților la momentul încheierii actului, arvuna precizată având caracter confirmatoriu al etapei încheierii contractului. Cel care dă arvuna o va pierde în cazul în care neexecutarea contractului s-ar datora culpei sale, iar cel care va primi arvuna va fi obligat la restituirea ei "îndoită"; prin aceasta urmărindu-se acoperirea prejudiciilor produse ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale. Împotriva celui ce refuză executarea în mod culpabil a contractului, creditorul păgubit are alegerea fie să ceară executarea silită în natură a obligației principale, fie să se bucure de beneficiul pe care i-l procură convenția de arvună. Debitorul culpabil nu s-ar putea prevala de beneficiul arvunii, refuzând executarea și oferind prestația specifică arvunii. Așadar, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de intimatul pârât cu intervenienta are ca obiect un bun imobil aflat deja în patrimoniul promitentului vânzător, conform hotărârilor judecătorești de retrocedare a imobilului în baza Legii nr. 10/2001, irevocabile în 19.02.2009 prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 1781/19.02.2009 pronunțată în dosar civil nr. 1812/62/2007 și nu un imobil aflat sub condiție așa cum s-a prezentat în antecontractul încheiat cu recurentul în 16.01.2007, dată la care promitentul vânzător nu avea în patrimoniu bunul ce făcea obiectul promisiunii de vânzare.
În mod corect instanța de apel a stabilit că principiul executării în natură a obligațiilor din cele două antecontracte trebuie împlinit doar pentru antecontractul intervenientei și nu pentru cel încheiat cu recurentul. Fără a face o analiză a probatoriului și o reapreciere a acestuia în recurs deoarece, recursul promovat în condițiile în care partea a avut și calea de atac a apelului, nu este devolutiv și nu i se poate aplica norma de la art. 3041 Cod procedură civilă, instanța de control, desprinde din conținutul exclusiv al clauzelor convenite în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între recurent și intimatul pârât la 16.01.2007, că promisiunea de vânzare-cumpărare pe care o cere recurentul a fi executată în natură, nu este un act juridic bilateral, deoarece nu conține decât obligația promitentului vânzător de a vinde promitentului cumpărător "șura"; cu un preț de 184 euro/mp, sumă ce se va achita la încheierea contractului în forma autentică. De asemenea mai conține obligația promitentului vânzător de a finaliza demersurile cu privire la obținerea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză pe cale judecătorească. Trebuie remarcat că, în sarcina promitentului cumpărător nu s-a stabilit nicio obligație de plată așa cum s-a stabilit prin comparație în actul încheiat cu intervenienta R.S.. Așadar, orice interpretare privind achitarea unor sume de bani în temeiul acestei promisiuni de vânzare cumpărare nu-și găsește fundament în clauzele contractului, din moment ce nu există obligație prevăzută în acest sens cu privire la suma de plată și termenul de plată. Părțile au prevăzut doar dreptul promitentului cumpărător de a cere și a obține în instanță o hotărâre judecătorească care să țină loc de vânzare-cumpărare în caz de refuz al promitentului cumpărător de a încheia actul autentic, cu condiția achitării integrale a prețului, ori la data de 29.07.2010 data promovării acțiunii în prestație tabulară de către reclamant nu era îndeplinită condiția plății integrale a prețului, chitanțele Western Union invocate de recurent în motivele de recurs nu denotă plata cu titlu de preț pentru imobilul din acest antecontract, conținând doar mențiunea sumei, a plătitorului și a destinatarului, iar de cele mai multe ori, destinatarul nu este parte în contract fiind soția intimatului pârât. Potrivit hotărârilor judecătorești de retrocedare a imobilului cât și înscrierii din CF, imobilul redobândit este un bun propriu al intimatului pârât, neputându-se prezuma ca plățile efectuate către V.A. ar fi în contul acestei promisiuni de vânzare.
Situația plăților stipulate de părți este clară în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intervenienta, deoarece, însăși părțile au prevăzut expres că plata sumelor cu titlu de arvună să se realizeze la termene precise și în contul soției promitentului vânzător chiar dacă bunul este un bun propriu. Având în vederea și înscrisurile depuse în recurs reprezentând alte promisiuni de vânzare-cumpărare și contracte de vânzare-cumpărare încheiate între recurent și intimatul pârât, se poate deduce practica acestor părți de a încheia antecontracte de vânzare-cumpărare, uneori neperfectate, putând prezuma și faptul că sumele de bani din chitanțele Western Union la care se face vorbire în cererea de recurs, reprezintă parte din prețul acestor antecontracte de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, în condițiile în care același promitent vânzător a promis că vinde același bun, dar cu suprafața diferită, la promitenți cumpărători diferiți așa cum rezultă chiar din întâmpinarea de la fila 65 dosar fond și din nota de ședință de la fila 51 vol. III formulate de promitentul vânzător în culpă, în mod corect instanța de apel a analizat comparativ cele doua acte juridice dând prevalență celui ce reprezenta o promisiune de vânzare-cumpărare bilaterală, notată în C.F., recurentul neputând cere predarea bunului, ci având decât dreptul de a cere daune interese.
Pentru aceste considerente, nefiind întrunite dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă invocat, instanța va respinge recursul formulat. Nu va acorda cheltuieli de judecată intimatei R.S. deoarece nu s-au justificat prin depunerea unei chitanțe sau alt înscris în acest scop.
| ← Dreptul transporturilor. Pretenţii derivate din răspunderea... | Nerespectarea clauzelor contractuale sub aspectul calităţii... → |
|---|
