Pretenţii. Jurisprudență Plăţi
| Comentarii |
|
Judecătoria BACĂU - Secţia Civilă Hotărâre nr. 6002 din data de 10.10.2016
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr., din 11.04.2016, reclamanta SC CI SRL a chemat în judecată pe pârâții SC C SRL și F M, solicitând instanței obligarea acestora la plata sumei de 20.439,08 lei din care 1860 lei chirie restantă, 127,58 lei utilități, 10.300 lei daune contractuale, 8142,5 lei penalități de întârziere de 0,5% calculate la debitul de 12287,58 lei, de la data introducerii acțiunii până la data achitării efective, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat contractul nr. având ca obiect închirierea unui spațiu comercial. Spațiul a fost predat pârâtei în bune condiții, durata închirierii fiind de 5 ani. Din cauza dificultăților financiare la 24.04.2014 părțile au încheiat un act adițional prin care au micșorat durata contractului la 31.03.2015. La aceeași dată s-a constatat că pârâta a efectuat modificări ale structurii construcției. Prin actul adițional s-a obligat pârâta să readucă spațiul la starea inițială, iar dacă spațiul nu va fi readus la această stare, pârâta urma să achite despăgubiri în valoare de 9000 lei. În luna aprilie 2015 s-a decis încetarea contractului și predarea spațiului la 30.04.2015.
Mai susține reclamanta că pârâta nu a înțeles să predea spațiul la 30.04.2015, iar la data de 22.09.2015 s-a adus la cunoștința pârâtei intenția de reziliere a contractului. Nici la data de 28.10.2015 spațiul nu a putut fi preluat, procesul verbal de predare-primire fiind încheiat la 29.10.2015. Pârâtul F M a garantat personal achitarea datoriilor societății pârâte. Pentru neaducerea spațiului la starea inițială pârâții trebuie să achite despăgubirea în sumă de 9000 lei, precum și suma de 8142,5 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,5% pe zi, conform contractului dintre părți, 10.300 lei reprezentând daune interese conform art.3 din actul adițional.
În drept, reclamanta a formulat acțiunea potrivit prevederilor art.1270, 1530 Cod civil.
În dovedire, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Cererea a fost legal timbrată.
Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat pentru a-și preciza poziția procesuală
Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri existentă la dosar considerând-o necesară, utilă și concludentă în soluționarea prezentei cauze și proba testimonială în cadrul căreia a fost audiat martorul D F.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Între reclamanta SC CI SRL în calitate de locator și pârâta SC CSRL în calitate de chiriaș s-a încheiat contractul de închiriere nr. (f.15) având ca obiect închirierea imobilului spațiu comercial în suprafață construită de 79,5 mp, pe un termen de 5 ani, de la 01.03.2013-28.02.2018, pentru o chirie de 1500 lei +TVA. Prețul convenit a fost de 1500 lei+TVA lunar, pentru neplata chiriei părțile prevăzând o penalitate de 0,5% pe zi.
La data de 24.04.2014 s-a încheiat actul adițional la contract(f.18) prin care părțile au stabilit menținerea duratei contractului până la 31.03.2015, în caz contrar urmând a se plăti o penalizare de 10.000 lei.Prin același act adițional părțile au stipulat că, deoarece chiriașul a realizat modificări ale structurii construcției față de situația existentă la data primirii, pârâta s-a angajat să aducă spațiul la starea inițială de la preluare în termen de 30 de zile de la data încetării contractului din orice motiv, pe cheltuiala sa, plătind pentru perioada reamenajării o chirie similară cu cea contractuală, ca și despăgubire.LA art.3 din actul adițional se prevede că în cazul în care pârâta nu va aduce imobilul la starea inițială în termen de 30 de zile, va plăti o despăgubire de 9000 lei, în termen de 5 zile de la expirarea termenului de 30 de zile pentru reamenajarea spațiului la starea inițială.
La data de 22.09.2015 a fost notificată pârâta(f.21) cu privire la predarea spațiului închiriat, iar la 25.09.2015 cu ocazia intrării în spațiul respectiv, administratorul societății reclamanate a constatat o serie de modificări ale structurii pereților, construcție cameră frigorifică și alte instalații electrice.
La data de 29.10.2015 s-a realizat predarea-primirea spațiului închiriat, potrivit procesului verbal de predare-primire aflat la fila 26 dosar, ocazie cu care s-au constatat următoarele: tavan murdar cu miros de fum impregnat, igrasie în partea din față și în spatele caloriferelor, pereti murdari cu pete, gresie spartă pe alocuri, acoperiș spart pentru instalarea țevilor de aerisire, instalație electrică nefuncțională, întrerupătoare desfăcute, canalizare WC înfundată, scările de acces deteriorate, lipsă neoane tavan.
Pentru efectuarea lucrărilor de reparații necesare aducerii spațiului într-un grad adecvat de funcționare, reclamanta a încheiat contractul de prestări servicii din 29.10.2015 cu II D F, prin contract părțile convenind asupra următoarelor reparații: reparatii la acoperiș exterior, reparatie perforație tavan, reparație scări de acces, etanșare magazie spate, tencuieli și zugrăveli pereți, igienizare mucegai, grăsimi și mirosuri, refacere instalație de încălzire prin rețea interioară și conexiuni centrală tremică, reparații perforații pardoseli.
Starea imobilului la momentul preluării acestuia de către reclamantă, la terminarea contractului de închiriere rezultă și din declarația martorului D F audiat în cauză, care a relatat că în luna octombrie 2015, la cererea reclamantei, a efectuat o serie de reparatii la imobilul închiriat: a reparat instalația electrică, sanitară și termică, a văruit peretii care prezentau urme de fum, a înlocuit țevile de la instalația termică care erau deteriorate, a montat țevi în locurile în care acestea lipseau, a schimbat corpurile de iluminat.
Din coroborarea declarației martorului cu contractul de lucrări de reparații și mențiunile cuprinse în procesele verbale întocmite la data de 29.10.2015, instanța reține că la data preluării spațiului comercial de către reclamantă, acesta se afla într-o stare avansată de degradare, având pereții murdari, impregnați cu fum, tavanul perforat, țevi din instalațiile termică și sanitară lipsă, corpuri de iluminat lipsă sau deteriorate.
Totodată, instanța reține că la data preluării acestui imobil în chirie de către pârâtă, acesta se afla în stare bună, astfel cum rezultă din procesul verbal de predare-primire din 28.02.2013, semnat de administratorul pârâtei(f.17).
Având în vedere că spațiul se afla în stare bună de funcționare la data închirierii acestuia, respectiv în luna februarie 2013, iar în luna octombrie 2015 acesta era grav deteriorat, precum și faptul că în tot acest timp spațiul a fost ocupat de pârâtă, care a desfășurat activitate comercială, se naște o prezumție relativă, care nu a fost răsturnată în cauză, că deteriorările intervenite între aceste două momente, s-au datorat acțiunii pârâtei.
Pârâta a recunoscut dealtfel că a efectuat o serie de modificări ale spațiului închiriat, semnând actul adițional nr. la contractul de închiriere(f.18), prin care s-a menționat la art.3 că chiriașul a realizat modificări ale structurii construcțiie față de situația existentă la data primirii, și anume:spargeri de ziduri, goluri în pereți, modificări ale instalațiilor de încălzire, electrice și sanitare, reconfigurări ale imobilului.
Totodată pârâta s-a obligat prin actul adițional sus menționat să aducă imobilul la starea inițială, de la preluare, în termen de 30 de zile.
La data preluării spațiului de către reclamantă, la terminarea raporturilor contractuale dintre părți, spațiul nu fusese adus la starea inițială.
Pentru aducerea spațiului la starea inițială reclamanta a efectuat o serie de reparații, astfel cum rezultă din declaratia martorului D F, coroborată cu mențiunile din contractul de lucrări de reparații din 29.10.2015.
Potrivit art.1799 Noul Cod Civil, locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, iar dacă modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune interese, potrivit art.1800 din același act normativ.
În consecință, în baza probatoriului administrat, instanța reține că pârâta nu și-a respectat obligația de a nu modifica bunul și de a nu-l folosi într-un mod prejudiciabil pentru locator, în aceste condiții locatorul având dreptul la daune interese.
În ceea ce privește cuantumul acestor daune interese, instanța reține că părțile de comun acord au convenit prin art.3 din actul adițional la contractul de închiriere ca în cazul în care pârâta nu va aduce imobilul la starea inițială, aceasta să plătească suma de 9000 lei cu titlu de despăgubire.
Având în vedere aceste aspecte, în temeiul art.1800 Noul Cod civil, instanța va obliga pârâta SC C SRL la plata către reclamantă a sumei de 90000 lei reprezentând daune interese contractuale.Aceasta este o sumă globală convenită de părți ca echivalent al daunelor interese datorate de pârâtă pentru neaducerea bunului la starea inițială, și nu poate fi obligată pârâta la o sumă mai mare, respectiv la diferența de 1300 lei calculată de reclamantă proporțional cu numărul de zile necesar efectuării reparațiilor. Pentru acest motiv instanța nu va obliga pârâta la plata sumei de 1300 lei calculată de reclamantă pentru cele 26 de zile din luna noiembrie.
Totodată, instanța reține că pârâta a recunoscut că nu a achitat chiria aferentă lunii octombrie 2016, cuantumul acesteia fiind de 1860 lei, astfel cum rezultă din art.4 din contractul de închiriere.
Având în vedere dispozițiile art.1796 lit.b Noul Cod civil, potrivit cărora locatarul este obligat să plătească chiria în cuantumul și la termenul prevăzut în contract, instanța va obliga pârâta și la plata sumei de 1860 lei reprezentând chirie aferentă lunii octombrie 2016, către reclamantă.
În ceea ce privește solicitarea de obligare a pârâtei la plata penalităților de întârziere până la data introducerii cererii, în cuantum de 8142,5 lei, instanța urmează să o respingă, deoarece pentru suma de 9000 lei nu se datorează penalități de întârziere, acesta fiind concepută de părți ca o sumă globală echivalentă a prejudiciului produs reclamantei, iar forma de răspundere pe care se întemeiază acțiunea reclamantei este una contractuală, în cazul căreia pentru a curge dobânda legală este necesară punerea în întârziere, penalitățile de întârziere nefiind prevăzute prin contract în cazul daunelor interese contractuale.
Pentru aceleași considerente, instanța va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere de 0,5% pe zi de la data introducerii cererii până la data achitării efective, având în vedere că părțile nu au convenit penalități de întârziere de 0,5% pe zi pentru neplata daunelor interese sau a utilităților.
Instanța va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata utilităților, deoarece reclamanta nu a făcut dovada acestora cu facturile emise de prestatorii de servicii, depunând la dosar doar o factură emisă de aceasta(f.19) prin care a refacturat către pârâtă aceste utilități.
În ceea ce privește cererea de obligare a pârâtului F M la plata sumelor de bani în solidar cu pârâta SC C SRL, instanța reține că raporturile contractuale s-au încheiat între reclamantă în calitate de locator și pârâta SC C SRL în calitate de locatar, contractul de închiriere și actul adițional fiind semnate de societatea comercială, chiar dacă prin administrator.
Din modalitatea de încheiere a contractului rezultă că obligațiile contractuale au fost asumate doar de pârâta SC C SRL, astfel că nu se poate reține în sarcina pârâtului F M obligația de plată a unor daune contractuale sau a contravalorii chiriei datorate de societatea SC C SRL.
| ← Punere sub interdicţie. Jurisprudență Ordonanţă Preşedinţială | Pretenţii. Jurisprudență Plăţi → |
|---|
