Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare. Jurisprudență Antecontracte
| Comentarii |
|
Tribunalul VÂLCEA Sentinţă civilă nr. 720 din data de 14.04.2016
Promisiune bilaterală de vânzare cumpărare
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Horezu la data de 14.11.2014 sub nr. 2156/241/2014, reclamantul GVM în contradictoriu cu pârâtul C. A .E, a solicitat instanței să constate că în anul 2005 a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, concretizată în chitanța sub semnătură privată prin care pârâtul, în calitate de vânzător i-a vândut în calitate de cumpărător un teren situat în punctul "Bîrzoteanu"; în suprafață de 10.000 mp (9500 mp în urma măsurătorilor cadastrale), având ca vecini: la E - V D, la S-C M, la V-T P si la N-vâlceaua, teren pentru care i-a achitat prețul de 3.000 lei (30.000.000 lei ROL), precum și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilului.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2005, pârâtul i-a vândut terenul menționat, el achitându-i prețul solicitat de 3.000 lei. A mai arătat că pârâtul, în mod nejustificat refuză să se prezinte la notar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, deși a fost notificat în acest sens.
În drept, a invocat disp.art.125 Cod procedură civilă.
În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, proba testimonială. În cadrul probei cu înscrisuri a depus, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, certificat de moștenitor nr.3203 din 23.05.1972, carte de identitate, chitanță sub semnătură privată, schită cadastrală, declarație extrajudiciară a martorului T P.
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 114 lei, conform art. 3 din O.U.G. nr. 80/2013.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare.
Instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtului si proba testimonială. Interogatoriul pârâtului a fost administrat la termenul de judecată din 22.04.2015 , iar martora VD a fost audiata la termenul de judecată din 02.09.2015 .
Analizând acțiunea civilă prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate si a dispozițiilor legale aplicabile, instanța a reținut următoarele:
În anul 2005 a intervenit un acord între reclamantul …. si pârâtul …., prin care acesta din urmă a vândut, iar primul a cumpărat un teren situat în punctul "Bîrzoteanu"; de pe raza comunei Tomșani, sat Tomșani, jud. Vâlcea, în suprafață de 10000 mp (9500 mp în urma măsurătorilor), având ca vecini la Est - V D, la Sud - C M, la Vest - T P, la Nord - pârâul. Prețul vânzării a fost de 3.ooo lei.
Această convenție a fost concretizată în înscrisul sub semnătură privată intitulat "Chitanță";, depus de reclamant în copie la fila nr.8, înscris care nu este datat, în cuprinsul acestuia menționându-se că reclamantul a convenit cu pârâtul la vânzarea-cumpărarea terenului menționat precum și că "Acest teren l-am vândut lui G V. M în anul 2005. Terenul vândut a fost întocmit cu suma de 3.000 lei";.
Acest înscris reprezintă în fapt o declarație a pârâtului, semnată si de către reclamant privind existența unei înțelegeri între cei doi. De remarcat că se menționează prețul vânzării în lei RON, ceea ce presupune că acordul părților a intervenit ulterior denominării leului vechi, respectiv ulterior datei de 01.07.2015.
Cota de ½ din terenul în litigiu a făcut parte din masa succesorală a defunctului C M. A, conform certificatului de moștenitor N.S. 283 din 23.05.1972 eliberat de notariatul de Stat al Județului Vâlcea, moștenitorii legali ai defunctului fiind: C Al.E, C Al.I, C Al.D, A C.V, C Al.P, Ț I. E si C Al.E (pârâtul). Cota de ½ din teren a fost lăsată, prin testament pârâtului (fila nr.30), acesta moștenind si cealaltă cotă parte de ½ de la mama sa, tot prin testament (fila nr. 31).
În drept,instanța a reținut că potrivit art. 5 alin.2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre părti refuza ulterior să încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunta o hotarâre care sa tină loc de contract.
Din aceste dispoziții, astfel cum s-a statuat si în practică, rezultă că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția consimtământului. Una dintre aceste condiții este aceea a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notar pentru încheierea convenției de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Reclamantul nu a făcut această dovadă, pârâtul, prin răspunsul la interogatoriu arătând că nu a fost notificat să se prezinte la notar pentru a întocmi contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și că este de acord cu acțiunea, acord care exclude refuzul de a se prezenta în fața notarului. Or, potrivit art. 249 C.pr.civ., cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege.
Pe de altă parte, înscrisul depus la dosar nu poate fi considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare, față de motivele arătate mai sus, acesta fiind de fapt o declarație a pârâtului.
Totodată, instanța a mai reținut si dispozițiile art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Potrivit prevederilor art. 20 din Legea cadastrului și publicitãții imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Potrivit prevederilor art. 26 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate dobândit prin succesiune nu poate dispune de acest drept decât dupa ce si-a înscris în prealabil dreptul în cartea funciara.
Acest teren nu a fost intabulat în cartea funciara, motiv pentru care, este de la sine înțeles cã nu s-a putut încheia un act valabil de înstrãinare, în formã autentică.
Cum instanțele au obligația de a respecta prevederile legale și de a pronunța hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare, se impune respingerea acțiunii.
Atât timp cât terenul nu este intabulat în cartea funciara, iar pârâtul nu si-a înscris dreptul în cartea funciara, s-ar putea pronunta o astfel de hotãrâre numai cu încãlcarea prevederilor legale citate mai sus.
Față de aceste considerente, instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamant.
Împotriva sentinței civile a declarat apel reclamantul G V. M pentru următoarele considerente :
1. Hotărârea este nelegala si netemeinica, întrucât prima instanța nu a avut in vedere refuzul paratului de a se prezenta in fata notarului in vederea încheierii actului de vânzare - cumpărare in forma autentica, instanța de fond având in vedere in mod strict DOAR achiesarea sa prin intermediul întâmpinării.
Este evident ca nu a existat un consimțământ din partea proprietarului, anterior promovării acțiunii, iar aceasta împrejurare este dovedita prin încheierea notariala.
Răspunderea moștenitorului pentru înstrăinarea unui bun succesoral este angajata numai in contradictoriu cu ceilalți moștenitori, la cererea acestora si influențează cota sa la culegerea cotei ce ii revine, respectiv i se imputa contravaloarea bunului, astfel ca nu are nici o relevanta in prezenta cauza, cu atât mai mult cu cat suprafața vânduta nu depășește cota sa legala.
2. Motivarea primei instanțe prin care i se imputa in mod prioritar ca ar fi trebuit sa înscrie si sa intabuleze in Cartea funciara dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, este inoportuna in speța de fata, in condițiile in care pentru terenul in cauza este încheiata numai o convenție civila iar nu un înscris autentic, iar obiectul dosarului este chiar obținerea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare, urmând a fi ulterior înscris si notat in Cartea funciara.
In mod nelegal și netemeinic instanța de fond a reținut ca terenul nu ar fi înscris in cartea funciara în condițiile in care am depus la dosarul cauzei extrasul de carte funciara in temeiul art. 3,5 din Legea 146/1997, mai ales ca legea aplicabilă litigiului de față este legea veche.
Se afirma de către instanța de fond ca nu ar fi posibila vânzarea unui bun succesoral aflat in indiviziune, fără să observe ca de fapt, la întocmirea schiței cadastrale, ceilalți moștenitori si-au dat acceptul pentru dezmembrarea corpului de proprietate ce face obiectul convenției.
Ca atare intabularea dreptului de proprietate asupra terenului litigios nu poate avea loc decât in urma pronunțării sentinței de confecționare act care tine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nefiind posibila înscrierea convenției in cartea funciara, întrucât reprezintă doar un înscris sub semnătura privata.
Pentru toate aceste împrejurări, solicită admiterea apelului, desființarea hotărârii pronunțate de prima instanța, iar pe fondul cauzei, reținerea cauzei spre judecare si admiterea acțiunii astfel cum a fost formulata.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, Tribunalul a reținut următoarele:
Primul motiv de apel formulat de apelant se referă la faptul că în mod greșit ar fi reținut prima instanță inexistența unui refuz din partea pârâtului de a se prezenta la notar, doar pe baza achiesării sale prin întâmpinare, fără a ține cont de Încheierea notarială.
Din examinarea dosarului, Tribunalul reține, în primul rând, că la dosarul cauzei nu există nici o Încheiere notarială care să facă dovada pretinsă de apelant, iar, pe de altă parte, instanța nu a avut în vedere o achiesare a pârâtului prin întâmpinare ci răspunsul personal al pârâtului la interogatoriu.
Astfel, prin răspunsul la interogatoriu, pârâtul a relatat faptul că nu s-a prezentat la notar întrucât nu a fost chemat și că este de acord să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
În aceste condiții, și în lipsa oricărei dovezi contrare, în mod corect a reținut instanța că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art.5 al.2 din Legea 247/2005, de admisibilitate a cererii.
Al doilea motiv de apel se referă la faptul că în mod greșit a reținut instanța că terenul trebuia să fie înscris în Cartea Funciară în condițiile în care pentru terenul în cauză s-a încheiat doar o convenție civilă iar nu un înscris autentic, urmând ca abia ulterior pronunțării hotărârii să fie înscris terenul în Cartea Funciară.
Și acest motiv este nefondat față de dispozițiile art.26 din Legea 7/1996, potrivit cărora terenul dobândit prin succesiune(cum este cazul de față) nu poate fi înstrăinat decât după o prealabilă înscriere în Cartea Funciară pe numele autorului, iar în cauză nu s-a făcut dovada înscrierii terenului în Cartea Funciară.
Motivul trei de apel reia de fapt criticile din motivul doi de apel, apelantul susținând că a făcut dovada înscrierii terenului în Cartea funciară cu extrasul de Carte Funciară depus la dosar.
Mai susține apelantul și că ceilalți moștenitori și-au dat acordul la întocmirea schiței cadastrale astfel că în mod greșit s-a respins cererea.
Din examinarea dosarului cauzei, Tribunalul a reținut că la fila 27 dosar se află certificatul nr. …/2015 emis de OCPI Vâlcea prin care se menționează că " pentru terenul pășune în suprafață de 9500 m.p. situat în extravilanul com. Tomșani, sat Bogdănești, pct.";La Bîrzoteanu";, proprietatea soților C E, nu a fost identificată deschisă carte funciară Rm.Vâlcea pe numele lui C E.";
Este adevărat că reclamantul a depus la dosar și un certificat de sarcini, însă acesta nu are nici o relevanță în cauză de față în condițiile în care terenul nu este înscris în Cartea Funciară.
Față de toate aceste considerente, constatând că apelul formulat nu este fondat și nu există alte motive de nelegalitate a sentinței, Tribunalul, în temeiul art. 480 Ncpc, a respins apelul ca nefondat.
| ← Drepturi prevăzute de decretul-lege 118/1990. Jurisprudență... | Sentința civilă - drept civil- contestație la executare → |
|---|
