Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul VÂLCEA Sentinţă civilă nr. 506 din data de 22.04.2016
Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Neplata prețului.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea la data de 29.12.2014, sub nr. 14584/288/2014, reclamanta B V a chemat în judecată pe pârâții BACși C V, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, cu obligarea acestora la cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 10 martie 2011, împreună cu soțul său, în prezent decedat, a încheiat cu pârâții, care sunt fiul și respectiv fosta noră, contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de uzufruct viager, autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X.
Reclamanta a reprodus conținutul articolelor 1294, 966 și 1303 din Codul civil de la 1864, aplicabil contractului a cărei nulitate se solicită a se constata, după care a arătat că pârâții nu au plătit nici un preț, sancțiunea fiind nulitatea absolută. De asemenea, a arătat că prețul menționat în contract de 10.000 lei și neplătit este oricum atât de disproporționat în raport cu valoarea imobilelor, încât nu poate constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate, împrejurare care echivalează cu lipsa prețului, sancțiunea fiind nulitatea absolută a contractului.
Referitor la imobilele care fac obiectul contractului, reclamanta a arătat că terenul a fost dobândit prin cumpărare cu act autentic, iar casa a fost edificată exclusiv de aceasta și soțul său, în perioada 1999-2006.
Totodată, a menționat că actul a fost întocmit la insistențele pârâtei și s-a dorit a fi un contract cu clauză de întreținere, însă li s-a comunicat că este același lucru cu uzufructul viager. Față de aceasta apreciază că au fost obligați să încheie actul, act care are la bază o cauză ilicită și imorală.
De asemenea, a arătat reclamanta că fiul său lucra ca muncitor în perioada construcției casei, cu un venit foarte mic, iar pârâta nu a avut niciodată un loc de muncă, că au fost ajutați de aceasta și soțul său. Cu toate că prin contract și-a rezervat dreptul de uzufruct viager, pârâții au fost cei care au folosit tot timpul imobilele, în prezent acestea fiind în posesia exclusivă a pârâtei.
Cererea s-a întemeiat, în drept, pe dispozițiile art. 948, 966, 968, 1294 și 1303 Cod civil.
La dosarul cauzei s-au depus înscrisuri.
Prin încheierea din 22.01.2015, instanța de fond a admis cererea reclamantei de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de plata taxei de timbru în cuantum de 4.696,48 lei.
Prin întâmpinarea depusă de pârâtul BAC, atașată la filele 58-59 dosar, acesta a arătat că este de cord cu acțiunea formulată de reclamantă, menționând că lucrurile au stat așa cum le prezintă aceasta, că prețul nu a fost plătit în realitate. În perioada construcției casei, dar și în perioada următoare, au fost ajutați de vânzători, deoarece aveau venituri foarte mici, din care trebuiau să întrețină și pe cei doi minori rezultați din căsătorie.
Pârâta C V, prin întâmpinarea depusă la filele 44-48 dosar, a solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată, cu obligarea reclamantei la cheltuieli de judecată.
A susținut pârâta că lucrurile au stat altfel față de cum le prezintă reclamanta. Astfel, a arătat că după o perioadă de circa 3 ani în care au locuit împreună cu reclamanta și soțul său în apartamentul acestora, au acceptat propunerea foștilor socri de a edifica o casă pe terenul din Ocnele Mari.
Totodată, a arătat că imobilul-casă a fost edificat de aceasta și fostul său soț, în etape, având în vedere posibilitățile materiale și financiare pe care le aveau, în perioada 1999-2000 fiind edificat parterul, în care au și început să locuiască. Pârâta a arătat și că a beneficiat inclusiv de ajutorul fostului său socru, ajutor pe care l-a considerat firesc, având în vedere că aceștia mai au o fiică, căreia hotărâseră să-i lase apartamentul din Rm. Vâlcea.
În ce privește contribuția sa, pârâta a arătat că a participat efectiv cu muncă la toate lucrările de edificare a casei, că s-a ocupat de obținerea unor venituri importante rezultate din închirierea unor camere pe timpul verii, a crescut animale pe care le folosea împreună cu foștii socri cu care se înțelegea foarte bine și care o lăudau pentru efortul său. Tot la edificarea casei a fost folosită și suma de 80 milioane de lei vechi pe care a obținut-o prin vânzarea unei case situate în Călimănești-Jiblea Veche către fratele socrului său și soția acestuia.
De asemenea, a menționat că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de a deceda fostul său socru, care, cunoscând realitatea, a insistat să lămurească situația juridică a casei, în scopul de a respecta contribuția sa și a soțului său.
În ce privește prețul, pârâta a arătat că acesta s-a plătit, afirmația respectivă a fost făcută de circumstanță, pentru ca reclamanta să-și justifice demersul în instanță, scopul fiind acela de a paraliza o viitoare acțiune de partaj bunuri comune între aceasta și pârât. Dealtfel, în vederea încheierii actului a efectuat cheltuieli cu intabularea, plata impozitului etc, cheltuind peste 5.000 lei.
Referitor la susținerea potrivit căreia prețul ar fi mult inferior valorii reale a lucrului vândut, pârâta a arătat că, potrivit doctrinei, părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată atât la valoarea lucrului cât și la subiectivismul părților. La stabilirea prețului s-a avut în vedere tocmai contribuția sa și a fostului soț la edificarea casei și valoarea terenului.
Reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea pârâtei în care a arătat că aceasta se lansează într-un atac la adresa celuilalt pârât, iar prin diverse susțineri referitoare la o pretinsă contribuție la edificarea imobilului încearcă să distragă atenția de la obiectul cererii. A menționat și că pârâta nu are un răspuns concret la solicitările sale, iar pretinsele contribuții nu pot justifica neplata prețului. A menționat și că prețul nu s-a plătit, fapt confirmat de celălalt pârât, iar prin raportare la valoarea de impozitare a imobilului, de 139.224 lei, este disproporționat.
În cauză, s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriu și martori.
Din actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, prin care aceasta și fostul său soț au vândut un teren de 460 mp și o casă cu demisol și parter în suprafața desfășurată de 158 mp, situate în orașul Ocnele Mari, str. Y, nr. Z, prețul menționat în contract fiind de 10.000 lei.
Instanța de fond a constatat că s-a vândut numai nuda proprietate asupra imobilelor, vânzătorii și-au rezervat dreptul de uzufruct viager și au declarat că prețul a fost achitat integral până în acel moment.
S-a reținut și că reclamanta a susținut că prețul, care oricum este disproporționat față de valoarea bunurilor vândute, nu s-a plătit în realitate, situație față de care contractul este nul, temeiul de drept invocat fiind art. 948, 966, 1294, 1303 Cod civil.
Prima instanță a reținut și că printr-un probatoriu amplu, fiecare dintre părți a încercat să demonstreze contribuția pe care a avut-o la edificarea casei, în condițiile în care se solicita nulitatea unui act pentru neplata prețului, nu partajarea bunului. Pârâta a încercat să demonstreze astfel că la prețul stabilit de numai 10.000 lei s-a avut în vedere faptul că acea casă, de fapt a fost construită de aceasta și soțul său în timpul căsătoriei, cu ajutor din partea fostului socru.
A mai reținut prima instanță și că, potrivit art.948 cod civil de la 1864, condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Referindu-se la neplata prețului de către cumpărător, prima instanță a reținut că nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligației, invoca excepția de neexecutare a contractului, ori putând să solicite rezoluțiunea contractului în condițiile prevăzute de lege pentru fiecare dintre aceste sancțiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligației de plată a prețului.
Totodată, instanța de fond a reținut că actul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic, obiectul său fiind reprezentat de cele două obligații reciproce cărora le dă naștere, aceea a lucrului vândut și a prețului, în lipsa lor contractul neputând fi considerat valabil încheiat. Potrivit art.1295 din același cod "vinderea este perfectă între părți și proprietatea de drept strămutată la cumpărător în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat";.
În plus, a reținut că reclamanta și-a mai argumentat poziția menită să conducă la constatarea nulității contractului pe faptul că prețul a fost fictiv și de aceea nu a fost cerut și nici plătit în realitate.
Referindu-se la fictivitatea prețului, a arătat că reprezintă un element cert al deghizării totale a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care se urmărește ascunderea naturii reale a actului care întrunește acordul de voință al părților. Pentru a fi însă îndeplinite condițiile simulației este necesară întrunirea voinței părților contractante în operațiunea complexă ce constă în încheierea actului secret simultan cu actul aparent și inserarea cu bună știință în acesta din urmă a unei mențiuni neconforme cu realitatea, aceea a unui preț inexistent, pentru a se valida aparența unui contract de vânzare-cumpărare. În măsura în care se susține că prețul vânzării nu a fost cerut ori primit, dar că inserare în contract a prețului nu este rezultatul manifestării sale de voință, ci al unor împrejurări străine de voința sa, simulația este exclusă, de vreme ce părțile nu au urmărit, de comun acord, disimularea naturii reale a actului juridic. În concluzie, prima instanță a reținut că chestiunea fictivității prețului nu este caz de nulitate.
Referindu-se la susținerea reclamantei, că prețul nu este serios, că este disproporționat față de valoarea bunurilor, prima instanță a reținut că, potrivit art. 1303 Cod civil, prin preț serios trebuie înțeles acel preț care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească.
Prima instanță a reținut și că seriozitatea prețului este însă o chestiune care trebuie apreciată, echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț. A reținut instanța de fond și că, dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii. A mai reținut prima instanță și că trebuie avute în vedere, în acest sens, relațiile dintre părți, faptul că pârâții au acceptat un drept de uzufruct viager pentru reclamantă și soțul său, că aceștia erau fiul și nora de la acel moment, că s-au implicat efectiv în realizarea construcției. Pe acest aspect a fost administrat un probatoriu complex, în raport de care instanța nu poate reține caracterul derizoriu al prețului vânzării.
Prima instanță a reținut și că nulitatea absolută a vânzării poate fi dispusă pentru preț neserios doar atunci când el este atât de mic încât lipsește vânzarea de cauză, nu și când acesta ar fi lezionar. Este neserios numai atunci când este atât de disproporționat încât nu există preț, este infim și tinde spre zero.
În speță, a reținut prima instanță, prețul există, este disproporționat, dar nu atât de mult încât să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare cumpărare. Vilitatea prețului, deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut, nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în situații ca cea din speță, când există raporturi apropiate de rudenie.
Instanța de fond a apreciat că trebuie făcută o distincție, o disociere între nulitatea absolută, ca sancțiune juridică aplicată pentru nerespectarea acelor dispoziții legale care reglementează imperativ cerințele de valabilitate, în speță a celor la care se referă art. 948 Cod civil și nulitatea relativă, care privește vătămarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperită prin ratificarea actului nul, ori simulație, care se referă la inopozabilitatea efectelor actului juridic.
Pentru considerentele menționate, instanța de fond a constatat că cererea reclamantei este nefondată și, pronunțând Sentința civilă nr. 7005 din data de 17 noiembrie 2015, a respins-o și a obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta C V a sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Totodată, a stabilit că cheltuielile judiciare constând în taxa de timbru de care a fost scutită reclamanta, în cuantum de 4.696,48 lei, rămân în sarcina statului.
Împotriva sentinței civile pronunțate de instanța de fond, la data de 17 decembrie 2015, a declarat apel reclamanta B V, solicitând schimbarea în totalitate a acesteia și, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată. Totodată, a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
În motivare, apelanta-reclamantă a arătat că instanța de fond, deși a administrat un probatoriu amplu, nu i-a acordat niciun fel de eficiență, ajungând în final să rețină că pentru anumite chestiuni este suficientă doar aprecierea instanței.
Apelanta-reclamantă a insistat cu privire la faptul că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, care dă naștere la două obligații reciproce, respectiv obligația vânzătorului, având ca obiect lucrul vândut și obligația cumpărătorului, care are ca obiect prețul. Totodată, a precizat că, în lipsa prețului, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză. A insistat cu privire la faptul că este absentă cauza contractului, iar această absență se datorează lipsei prețului, deoarece pârâții nu au plătit niciun preț, sancțiunea fiind nulitatea absolută, potrivit art. 966 Cod civil.
De asemenea, apelanta-reclamantă a precizat că în cauză a fost dovedită neplata prețului, pârâtul B A confirmând acest lucru atât prin întâmpinare, cât și în răspunsul la interogatoriu - întrebarea nr. 14. A arătat și că inclusiv martorii audiați în cauză au confirmat că vânzătorii nu au primit niciun preț pentru imobilele vândute.
Referindu-se la un alt motiv de apel, a arătat că prețul nu este sincer și serios, în condițiile în care prețul menționat în contract, dar care nu a fost plătit, de 10.000 lei, este disproporționat în raport cu valoarea imobilelor ce fac obiectul contractului și nu poate constitui obiectul obligației cumpărătorului și, deci, o cauză suficientă obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate. A arătat și că această împrejurare echivalează cu lipsa prețului, sancțiunea fiind nulitatea absolută a contractului.
Totodată, a menționat că instanța de fond a reținut în mod greșit că prețul este sincer, deși, conform celor dovedite în dosar, acesta nu a fost deloc sincer, nefiind plătit în realitate.
Referindu-se la seriozitatea prețului, a arătat că aceasta a fost lăsată la aprecierea instanței, care a pretins că și dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii. A arătat și că, deși instanța de fond a reținut că prețul este disproporționat, a concluzionat că această disproporție nu este așa de mare încât prețul să nu existe. Față de acest aspect, a arătat că este de avut în vedere faptul că valoarea de impozitare pentru imobilul în litigiu, astfel cum rezultă din certificatul de atestare fiscală, este de 139.224 lei, respectiv de 14 ori mai mare decât prețul din contract, care nici nu a fost plătit.
De asemenea, apelanta-reclamantă a menționat că a solicitat încuviințarea probei cu expertiză, pentru a stabili valoarea de circulație a imobilelor la momentul încheierii contractului, putându-se evalua și uzufructul reținut, însă instanța de fond a respins această probă, reținând ca și criterii de apreciere ale seriozității prețului relațiile dintre părți, faptul că pârâții au acceptat un drept de uzufruct viager pentru reclamantă și soțul său, precum și că pârâții erau fiul și nora reclamantei și că s-ar fi implicat efectiv în realizarea construcției.
Referindu-se la pretinsa implicare a pârâților la edificarea imobilului, a arătat că, din probele administrate, rezultă că nu a fost vorba de nicio contribuție, aceștia neavând serviciu în perioada construirii casei, fiind nevoiți să apeleze la sprijinul reclamantei pentru traiul lor zilnic și creșterea copiilor.
În final, a arătat că, în calitate de vânzător, apelanta-reclamantă și-a dorit un contract cu clauză de întreținere, însă i s-a comunicat că este același lucru cu uzufructul viager, iar în acest context, a fost determinată să încheie actul, acesta având la bază o cauză ilicită și imorală.
În drept, au fost invocate prevederile art. 466 și urm. Cod procedură civilă.
În susținere, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu expertiză.
La data de 18 decembrie 2015, a fost formulat apel în cauză și de către pârâtul BAC, care a solicitat schimbarea în totalitate a sentinței civile pronunțate de instanța de fond, în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X.
În motivare, apelantul-pârât a arătat că instanța de fond în mod greșit a apreciat că neplata prețului de către cumpărător nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligației, invocând excepția de neexecutare ori putând cere rezoluțiunea contractului, în condițiile prevăzute de lege.
A arătat și că, deși a fost administrat un probatoriu amplu, nu i-a acordat niciun fel de eficiență, ajungând în final să rețină că pentru anumite chestiuni este suficientă doar aprecierea instanței. Totodată, a precizat că, în lipsa prețului, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză. A insistat cu privire la faptul că este absentă cauza contractului, iar această absență se datorează lipsei prețului, deoarece pârâții nu au plătit niciun preț, sancțiunea fiind nulitatea absolută, potrivit art. 966 Cod civil.
De asemenea, apelantul-pârât a precizat că în cauză a fost dovedită neplata prețului, această împrejurare rezultând din răspunsul la interogatoriu, răspuns care vine în contradicție cu mențiunile din contractul pentru care se solicită constatarea nulității absolute. A arătat și că martorii audiați în cauză au confirmat că vânzătorii nu au primit niciun preț pentru imobilele vândute, ci, mai mult, au achitat și taxele notariale pentru întocmirea actului.
Apelanta-pârâtă a arătat și că, astfel cum a menționat și în întâmpinare și prin răspunsul la interogatoriu, nu a plătit nicio sumă de bani cu titlu de preț, pentru motivul că nu avea resurse financiare, fosta sa soție nelucrând decât pentru puțin timp în perioada în care s-a construit casa.
A arătat și că în acea perioadă a lucrat și el cu salariul minim pe economie, chiar dacă, din punctul de vedere al fostei soții, nu a făcut decât să fie în înțelegere cu reclamanta.
Referindu-se la prețul menționat în contract, de 10.000 lei, și neplătit în realitate, a arătat că acesta nu este sincer și serios, fiind disproporționat în raport cu valoarea imobilelor ce fac obiectul contractului. A precizat și că valoarea de impozitare pentru imobilul în litigiu este de 139.224 lei, respectiv de 14 ori mai mare decât prețul din contract, care nici nu a fost plătit.
Apelantul-pârât a insistat cu privire la faptul că susținerile referitoare la pretinsa contribuție a pârâtei și a sa la edificarea casei sunt nefondate, deoarece s-a dovedit cu probele administrate în cauză că imobilul a fost construit cu contribuția financiară exclusivă a reclamantei și a soțului său în perioada 1999-2006, pe terenul moștenit de la părinții reclamantului.
De asemenea, apelantul-pârât a precizat că el, împreună cu soția sa, nu au avut mijloacele financiare să construiască imobilul, dimpotrivă, fiind ajutați financiar tot de părinții săi, locuind în imobilul lor din Rm. Vâlcea până la momentul în care a fost edificat demisolul, perioadă pentru care nu au perceput niciun fel de chirie, toate costurile întreținerii fiind suportate de părinții săi.
A mai arătat și că bolțarii au fost achiziționați de reclamantă și soțul acesteia, iar nu edificați manual de pârâtă. Referindu-se la veniturile obținute din închiriere, a precizat că închirierea camerelor s-a realizat începând cu anul 2006, când casa era deja finalizată. Totodată, a arătat că, în ceea ce privește veniturile obținute din creșterea animalelor, martora SM a arătat că într-un singur an el, împreună cu soția sa, au crescut un porc și niște găini, pe care le-au consumat împreună.
Referindu-se la pretinsa casă vândută de soția sa, bun succesoral, a arătat că banii obținuți, respectiv 60 milioane lei ROL, iar nu 80 milioane lei ROL, au fost împărțiți în mod egal cu ceilalți trei frați ai pârâtei, astfel cum rezultă din convenția încheiată la data de 17 mai 2002, fiecare primind câte 15 milioane lei ROL.
În final, a arătat că părinții săi au dorit să încheie un contract cu clauză de întreținere, insistând pe acest aspect chiar și la momentul încheierii actului, însă notarul le-a comunicat că este același lucru cu clauza de păstrare a uzufructului viager.
A solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
În cauză au fost formulate cereri de acordare de ajutor public judiciar sub forma scutirii de plata taxelor judiciare de timbru datorate ca urmare a promovării de către fiecare apelant în parte a căii de atac a apelului, cereri care au fost admise, iar apelanții scutiți de plata acestor taxe.
Față de apelurile promovate, intimata-pârâtă C V a formulat întâmpinare, la data de 2 februarie 2016, prin care a solicitat respingerea acestora ca nefondate, menținerea sentinței civile pronunțate de instanța de fond, ca fiind legală și temeinică și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, intimata-pârâtă a arătat că, pentru considerentul că foștii săi socri erau proprietari pensionari, iar soțul apelantei-reclamante pensionar, având mai mult timp, autorizația de construire și toate actele necesare edificării casei au fost întocmite pe numele lor, însă casa a fost edificată de ea, împreună cu fostul soț. Totodată, a arătat că au fost ajutați de tatăl pârâtului la edificarea casei, care s-a hotărât să-i ajute, deoarece fiica acestuia urma să fie beneficiară a apartamentului din Rm. Vâlcea. A insistat cu privire la faptul că imobilul a fost edificat împreună cu apelantul-pârât în etape, în funcție de posibilitățile lor materiale.
Intimata-pârâtă a menționat și că în perioada 1999 - 2000 a fost edificat parterul, iar la data de 4 august 2000 s-au mutat în locuință, continuând edificarea acesteia. A mai arătat și că a participat efectiv la toate lucrările de edificare a casei, confecționând manual bolțari, cărând materialele de construcție, efectuând muncă de salahor. Totodată, a menționat că s-a ocupat de obținerea unor venituri importante, rezultate din închirierea unor camere pe timpul verii și din creșterea animalelor. A precizat și că a obținut bani și din vânzarea unei case, respectiv suma de 80 milioane lei ROL, chiar dacă în contractul de vânzare-cumpărare s-a menționat prețul de 60 milioane lei ROL.
A menționat și că, înainte de deces, soțul reclamantei a insistat în lămurirea situației juridice a casei, motiv pentru care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de uzufruct viager autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, iar pentru faptul că socrii săi nu au locuit niciodată în această casă, ci doar la apartamentul din Rm. Vâlcea, dreptul de uzufruct viager s-a stins prin neuz.
Intimata-pârâtă a arătat că, în vederea încheierii actului, a plătit împreună cu fostul său soț cheltuielile legate de întabularea imobilelor, plata impozitului etc., cheltuind peste 5.000 lei.
În concluzie, intimata-pârâtă a arătat că, la stabilirea prețului, s-a avut în vedere tocmai contribuția lor la edificarea casei și valoarea terenului.
Referindu-se la apelul declarat de reclamanta B V, a arătat că este nefondată critica acestei părți, prin raportare la prevederile art. 1295 Cod civil. Totodată, a arătat că a dovedit că în timpul căsătoriei foștii socri le-au propus să edifice o casă în Ocnele Mari, pe terenul acestora, chiar pârâtul BC, prin interogatoriul de la fila 87, întrebarea nr. 3, răspunzând că părinții săi s-au hotărât să facă o casă tinerilor.
Intimata-pârâtă a insistat cu privire la faptul că imobilul a fost edificat de ea împreună cu fostul soț, cu ajutor din partea socrilor, având în vedere că aceștia din urmă urmau să-i lase apartamentul din Rm. Vâlcea fiicei lor, BEM. A insistat cu privire la faptul că prețul a fost plătit, conform înțelegerii părților și declarației făcute în fața notarului. A menționat și că, dacă prețul nu s-ar fi plătit, notarul nu ar fi încheiat un act de vânzare-cumpărare, ci unul de donație.
Referindu-se la valoarea prețului reținut în contract, a arătat că acesta nu este neserios, având în vedere relațiile dintre părți, faptul că pârâții au acceptat un drept de uzufruct viager, că erau fiul și nora vânzătorilor, că s-au implicat în realizarea construcției, fapte rezultate din probatoriul complex administrat în cauză. A menționat și că, în raport de acest probatoriu, instanța de fond a reținut că prețul există și că este disproporționat, dar nu atât de mult încât să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumpărare și fiind un preț practicat în astfel de situații, când există raporturi apropiate de rudenie. A solicitat să fie avută în vedere și doctrina în materie.
Totodată, intimata-pârâtă a arătat că reclamanta și soțul său nu aveau nici bani și nici interes să-și construiască o casă, având în vedere că erau pensionari la data respectivă.
De asemenea, a insistat să fie avut în vedere faptul că peste declarația făcută în fața notarului nu se poate primi proba cu martori, în condițiile în care împotriva acestui contract părțile nu s-au înscris în fals și cu atât mai mult cu cât soțul decedat al reclamantei nu a contestat actul în timpul vieții sale. A menționat și că prețul de 10.000 lei este prețul convenit de părți, el reprezentând înțelegerea lor, ca urmare a faptului că la stabilirea lui s-a avut în vedere contribuția determinantă a sa și a fostului său soț la edificarea casei.
Intimata-pârâtă a insistat cu privire la răspunsurile la întrebările 1 și 5 din interogatoriul de la fila 83.
Referindu-se la motivul de apel, conform cu care vânzătorii au urmărit încheierea unui contract cu clauză de întreținere este inadmisibil, deoarece nu a fost invocat distinct în fața instanței de fond, în termenele și condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.
Referindu-se la proba cu expertiză solicitată în apel, intimata-pârâtă a cerut respingerea acesteia ca inutilă, atâta vreme cât instanța de apel are posibilitatea să verifice seriozitatea prețului din probele deja administrate.
Referindu-se la apelul formulat de apelantul-pârât BAC, intimata-pârâtă a solicitat respingerea acestuia ca inadmisibil, având în vedere calitatea de pârât a sa în cauză, astfel încât poate confirma sau infirma acțiunea reclamantei. Intimata a insistat cu privire la faptul că apelantul-pârât a determinat-o pe mama sa să promoveze prezenta acțiune, pentru a se pune la adăpostul unei eventuale acțiuni de partaj judiciar cu privire la acest imobil.
În subsidiar, a solicitat respingerea apelului promovat de pârât, ca nefondat, având în vedere că motivele acestui apel sunt cvasiidentice cu cele ale apelului promovat de reclamantă.
În drept, au fost invocate prevederile art. 471 alin. 5 din Legea nr. 134/2010, iar în apărare, a solicitat proba cu înscrisuri.
Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar, la data de 3 martie 2016, de către apelantul-pârât BAC, această parte a solicitat respingerea excepției inadmisibilității apelului pe care l-a promovat, dat fiind faptul că prin soluția pronunțată de instanța de fond a fost și el prejudiciat. A insistat cu privire la faptul că situația reală, astfel cum a fost dovedită, este cea prezentată în cererea de chemare în judecată și în întâmpinarea de la fond, precum și în motivele de apel ale sale și ale reclamantei.
Apelantul-pârât a insistat cu privire la aspectele învederate și prin cererea de apel promovată, respectiv cu privire la dovedirea neplății prețului, sancțiunea aplicabilă în astfel de situație, disproporționalitatea prețului, faptul că acesta a fost neserios, contribuția pârâtei și a sa la edificarea casei.
În final, a insistat în admiterea apelurilor, schimbarea în totalitate a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulate de reclamantă și obligarea intimatei C V la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate prevederile art. 471 alin. 6 N.C.P.C.
Răspuns la întâmpinare a depus și apelanta-reclamantă BV, la data de 29 februarie 2016, prin care a insistat în respingerea apărărilor formulate de intimata-pârâtă C V.
Referindu-se la edificarea imobilului, această că aceasta este o chestiune ce excede obiectului litigiului, prin cererea dedusă judecății solicitându-se nulitatea unui act pentru neplata prețului, iar nu partajarea bunului. A arătat și că pretinsele contribuții la edificarea casei nu pot justifica în niciun fel neplata prețului.
Apelanta-reclamantă a reiterat celelalte susțineri din motivele de apel, referitoare la dovedirea neplății prețului, sancțiunea aplicabilă în astfel de situație, disproporționalitatea prețului, faptul că acesta a fost neserios, contribuția pârâtei și a sa la edificarea casei. Referindu-se la susținerea intimatei, potrivit căreia dreptul de uzufrut s-a stins prin neuz, a arătat că este nefondată, prin raportare la prevederile art. 557 Cod civil, neuzul presupunând neexercitarea dreptului de folosință timp de 30 de ani, fiind necesar, în această situație, ca nefolosirea bunului să fie continuă și completă pe această perioadă. A arătat și că vânzătorii au folosit imobilul de fiecare dată când au mers acolo, fapt care s-a întâmplat în mod regulat, chiar intimata confirmând acest aspect.
A mai arătat apelanta-reclamantă și că ea este cea care plătește taxele și impozitele, iar de multe ori, când se deplasează la imobil, nu o găsește pe pârâtă, deoarece locuiește cu minorul la concubinul său, venind doar ocazional în acest imobil.
În final, a insistat în admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii primei instanțe și, pe fond, admiterea cererii, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, a invocat prevederile art. 471 alin. 6 Cod procedură civilă.
Examinând sentința apelată, în raport de motivele invocate de apelanta B V, dar și de apelantul BAC, constatând că motivele invocate se referă la aceleași aspecte de nelegalitate a sentinței de fond, le va grupa și va răspunde în acest sens asupra ambelor apeluri.
Având în vedere actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că apelurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta B V a chemat în judecată pe pârâții BAC și CV, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 556/10.03.2011 de B.N.P. Mitroi Maria, cu obligarea acestora la cheltuieli de judecată.
Prin Sentința civilă nr. 7005 din 17.11.2015, instanța de fond a respins cererea formulată de BV, ca nefondată.
În ce privește critica apelanților referitoare la împrejurarea că lipsa prețului determină nulitatea absolută a contractului, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză, reține Tribunalul următoarele:
În drept, prin cauza actului juridic civil se înțelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia, cauza fiind o condiție de fond, esențială, generală și de validitate a actului juridic. În structura cauzei se regăsesc două elemente: scopul imediat - causa proxima - reprezentat de scopul obligației specific fiecărei categorii principale de acte juridice civile și scopul mediat - causa remota - constând în motivul determinat al încheierii actului juridic respectiv, motiv concret și variabil, specific fiecărui act în parte. Pentru a fi valabilă cauza actului juridic trebuie să îndeplinească trei condiții cumulative: să existe, să fie reală, să fie licită și morală. Totodată, Tribunalul reține că este valabilă convenția chiar dacă nu este expresă cauza, cauza fiind prezumată până la proba contrarie, instituindu-se, astfel, două prezumții legale relative: cea de valabilitate a cauzei și cea de existență a cauzei. În speță, apelanta-reclamantă invocă lipsa cauzei contractului de vânzare cumpărare încheiat cu intimata și apelantul-pârât BAC pentru lipsa contraprestației în schimbul imobilelor menționate în contract.
Cu privire la lipsa prețului, Tribunalul reține că în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică și depus la dosar apelanta a declarat, în fața notarului,faptul că a primit integral prețul aferent înstrăinării imobilelor. Împrejurarea că apelantul-pârât BAC a confirmat neplata prețului nu prezintă relevanță având în vedere că în contracte, înscris autentic, s-a menționat expres plata prețului.
Or, potrivit dispozițiilor art. 270 Cod de procedură civilă, înscrisul autentic face deplina dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa ca fals.
Tribunalul reține că declarațiile martorilor încuviințați apelantei-reclamante nu sunt de natură a proba aspectele invocate prin motivele de apel. Astfel, Tribunalul reține că prin probele administrate, apelanta-reclamantă nu a reușit să răstoarne prezumția legală de existență a cauzei, deși sarcina probei îi incumba.
În ce privește motivul de apel referitor la nulitatea contractului pentru lipsa prețului care ar rezulta din faptul că prețul nu este sincer și serios reține tribunalul că nu este întemeiat.
Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.
Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească.
Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț.
Prin urmare, în situația în care există relații de rudenie între părți, iar vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct viager asupra imobilelor vândute, aprecierea prețului vânzării ca "serios"; este o chestiune de fapt, vilitatea prețului (deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios.
Or, având în vedere relațiile de rudenie între vânzători și cumpărători (părinți - copii), este explicabil subiectivismul părților contractante asupra prețului.
În ce privește critica referitoare împrejurarea că instanța de fond nu a analizat aspectele ce țin de existența unei cauze ilicite și imorale, Tribunalul reține că acest motiv a fost analizat de instanță în contextul analizării cauzei contractului sub aspectul seriozității prețului. Alte motive nu au fost invocate de reclamantă, aceasta nearătând de ce consideră cauza ilicită și ce dispoziții legale încalcă și nici de ce o consideră imorală.
Tribunalul reține că aspectele invocate în apelul pârâtului BA în legătură cu contribuția financiară la edificarea imobilului nu fac obiectul prezentei cauze așa încât nu vor fi analizate de instanța de control.
Date fiind considerentele expuse, Tribunalul, în acord cu disp.art.480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge apelurile declarate, ca neîntemeiate.
În baza dispozițiilor art. 453 Cod de procedură civilă, Tribunalul va obliga apelanții să plătească intimatei suma de 500 lei, cheltuieli de judecată justificate cu chitanța depusă la dosar.
| ← Răspundere civilă delictuală. procedură de acordare a... | Sentinţa civilă - drept civil - nulitate absolută contract... → |
|---|
