Rectificare de carte funciară. Jurisprudență Cadastru. Intabulare

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 40 din data de 01.03.2018

Rectificare de carte funciară

- art. 17 alin.2 și 3, art. 31 alin. 2, art. 33, art. 34 pct. 1, art. 47 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare

Dreptul la ipotecă,la data la care recurenții au cumpărat imobilul în litigiu, era înscris în cartea funciară, a fost radiat în baza unei adeverințe, la aceeași dată la care s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare, desființate în cadrul unei proceduri penale. Atâta timp cât actul în baza căruia s-a radiat înscrierea ipotecii a fost unul nevalabil, aspect constatat printr-o hotărâre judecătorească definitivă, situația de carte funciară a devenit una neconcordantă cu situația reală a imobilului grevat în continuare de ipotecile constituite.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară se impunea ca o expresie a principiului retroactivității în materia nulității actelor juridice, a celui privind restabilirea situației anterioare actului nul. Ipoteca, fiind un drept real accesoriu, acordă titularului un drept de urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar afla, chiar dacă subdobânditorii sunt de bună credință.

Prin sentința civilă nr. 3981 din 23.05.2017 pronunțată de Judecătoria (...), a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta (BANCA1), în contradictoriu cu pârâții (P1) și (P2), SC (...) SRL PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR (...) IPURL și OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...).

S-a constatat nulitatea absolută a adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009 ce au stat la baza radierii dreptului de ipotecă, precum și a interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare și dezmembrare, înscrise în favoarea reclamantei în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), s-a dispus rectificarea înscrierilor de sub C1 și C2 din CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza adeverinței susmenționate și obligarea pârâtului OFICIUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...) să efectueze cuvenitele mențiuni în cartea funciară, conform dispozitivului prezentei hotărâri.

Prima instanță a obligat pârâtul SC (...) SRL prin administrator judiciar (...)IPURL să achite reclamantei suma de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin Sentința penală nr. 318 din 25 martie 2016, pronunțată de Judecătoria (...) în dosarul nr. (...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curții de Apel (...) nr. 609/A/2016 pronunțată la data de 27.09.2016, s-a dispus desființarea totală a adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009 în temeiul căreia a fost radiat dreptul de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...).

Instanța a reținut că hotărârea judecătorească susmenționată se bucură de putere de lucru judecat în ceea ce privește valabilitatea adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009, conform art. 1201 din vechiul Cod civil.

Doctrina și jurisprudența au statuat în mod constant că, pentru a se invoca obligativitatea unei hotărâri judecătorești irevocabile privind soluționarea unei probleme juridice, nu este necesară existența triplei identități de părți, cauză și obiect, ci este necesară doar probarea identității între problema soluționată irevocabil și problema dedusă judecații, instanța de judecată fiind ținută să pronunțe aceeași soluție, deoarece, în caz contrar s-ar ajunge la situația încălcării componentei res judicata a puterii de lucru judecat.

În ceea ce privește adeverințele susmenționate, în considerentele Sentinței penale nr. 318 din 25 martie 2016, s-a reținut cu putere de lucru judecat că aceasta este contrafăcută, fiind rezultatul unor operațiuni de tehnoredactare computerizată, iar la final, cel puțin o operațiune de fotocopiere. De asemenea, s-a mai reținut că această adeverință a fost prezentată la Biroul Notarului Public (...), în vederea legalizării sale. Ulterior, prin folosirea copiilor legalizate a adeverinței la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (...), s-a obținut radierea ipotecilor înscrise în cartea funciară asupra unor imobile în favoarea reclamantei (Banca1).

Raportat la fondul cauzei, instanța a reținut că efectele desființării totale sau parțiale a înscrisurilor declarate false prin hotărârea instanței penale constau în înlăturarea completă, opozabilă erga omnes a forței probatorii a acestora cu privire la aspectele necorespunzătoare realității pe care acestea le-au atestat sau cu privire la care au avut potențialitatea de a le atesta față de terți.

Nulitatea absolută sau nulitatea relativă a actelor juridice desființate de instanța penală, în sensul de negotium iuris, poate fi constatată sau declarată pe calea unei acțiuni civile separate, care este de competența instanțelor civile.

Potrivit art. 6 din Noul Cod Civil, "legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă";. Pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință, a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, precum și pentru încetarea actului juridic. Această regulă se desprinde atât din dispozițiile art. 6 alin. (2) și (3) din Noul cod civil (reluate în art. 3 și art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil), cât și din art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 6 alin. (3) din Noul Cod civil și art. 4 din Legea nr. 71/2011, actele juridice lovite de nulitate absolută ori relativă sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi.

Prin urmare, raportat la data adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009, pentru soluționarea prezentei spețe, instanța a avut vedere dispozițiile vechiului Cod civil de la 1864.

Actul juridic civil este manifestarea de voință, cu intenția de a produce efecte juridice. Din punct de vedere juridic, în structura voinței intră două elemente: consimțământul și cauza sau scopul. Prin consimțământ, se înțelege acea condiție esențială, de fond și generală a actului juridic civil, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic civil manifestată în exterior. Nevalabilitatea actului juridic civil se datorează nevalabilității condițiilor sale esențiale, care sunt, în același timp, condiții de valabilitate.

Lipsa totală a consimțământului atrage nulitatea absolută a actului juridic civil.

Având în vedere că, prin Sentința penală nr. 318 din 25 martie 2016, pronunțată de Judecătoria (...) în dosarul cu nr. (...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curții de Apel (...) nr. 609/A/2016 pronunțată la data de 27.09.2016 în același dosar, s-a dispus desființarea totală a adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009, în contextul în care aceste adeverințe nu au fost emise de reclamantă, instanța a constatat că actul juridic unilateral susmenționat este nul absolut pentru lipsa consimțământului.

Potrivit art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ,,Cererile de înscriere, precum și acțiunile în justiție, întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus înscrierii, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor’’.

Acțiunea în rectificarea conținutului cărții funciare reprezintă mijlocul cel mai eficace în a restabili concordanța între situația juridica reală și înscrierea efectuată în cartea funciară, astfel încât înscrierea să reflecte în mod constant situația juridică a imobilului. Prin intermediul acțiunii în rectificare se poate îndrepta orice înscriere din cartea funciară care nu mai corespunde realității.

Dispozițiile art. 34 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, prevăd expres și limitativ cazurile de admisibilitate a acțiunii în rectificare. Astfel, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că:

1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul înscris a fost greșit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului’’.

Din economia acestui text de lege, reiese că acțiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară este o acțiune subsecventă unei acțiuni principale, prin care trebuie să se constate, definitiv și irevocabil, unul dintre cazurile prevăzute limitativ de textul de lege indicat.

De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 33 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, "Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’.

În speța pendinte, instanța a constatat incident cazul prevăzut de art. 34 pct. 1 teza a II-a din Legea nr. 7/1996, republicată, în sensul că actul juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil.

Având în vedere că instanța a constatat nulitatea absolută a adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009, în temeiul căreia s-a dispus radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), prima instanță a dispus și rectificarea înscrierilor din cartea funciară susmenționată, în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei care au fost radiate în baza adeverinței nule, astfel cum au fost acestea menționate sub C1 și C2.

Însă, în ceea ce privește solicitarea reclamantei de a se reveni în totalitate la vechea situație de carte funciară, instanța de fond a apreciat că nu poate dispune în acest sens, atâta timp cât, ulterior datei de 16.06.2009, au fost înscrise drepturi reale în beneficiul pârâților (P1 și P2).

Astfel, s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâților (P1 și P2) în baza contractului de schimb autentificat sub nr. 1720/16.06.2009 de B.N.P. (...), contract ce nu a făcut obiectul prezentului litigiu și nici nu s-a probat că acest act juridic ar fi fost desființat până în prezent.

S-a reținut că doctrina și practica judiciară sunt constante în a aprecia că, prin acțiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea Funciară, se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situația juridică reală a imobilului, însă această acțiune are, de obicei, un caracter subsidiar, fiind grefată pe o altă acțiune având ca obiect constatarea nulității sau anularea unui act, simulația, rezoluțiunea acestuia etc.

S-a apreciat că în speță, este inadmisibilă acțiunea în rectificarea mențiunilor din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual, în condițiile în care titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate al acestuia nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, așadar, s-a reținut că aspectele vizând valabilitatea sau lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua credință a proprietarului tabular actual, nu pot fi examinate direct în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară.

Din conținutul și motivele cererii introductive, instanța de fond a reținut că reclamanta solicită rectificarea cărții funciare menționate mai sus inclusiv în sensul de a se dispune radierea dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual.

Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris’’.

Din interpretarea acestui text de lege, prima instanță a reținut că acțiunea în rectificare îndreptată împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, este admisibilă numai pentru cazurile de rectificare prevăzute de art. 34 pct. 1 și 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, respectiv atunci când rectificarea se solicită pe motiv că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil ori dreptul înscris a fost greșit calificat.

În speța pendinte, instanța a constat că pârâții (P1 și P2) și-au intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară în baza contractului sus-amintit, însă, acest contract de vânzare-cumpărare nu a făcut obiectul prezentului litigiu și nici nu s-a făcut dovada unei hotărâri judecătorești anterioare privind anularea sau constatarea nulității absolute a acestuia, ocazie cu care instanța ar fi verificat inclusiv buna-credință a terțului dobânditor.

În acest context, cu privire la înscrierile în cartea funciară antemenționată a proprietarilor tabulari actuali - pârâții (P1 și P2) -, s-a reținut că motivul de rectificare invocat de reclamantă nu se încadrează în cazurile strict și limitativ prevăzute de dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, așadar, în contextul în care instanța nu a fost învestită cu un capăt de cerere privind desființarea contractului de schimb (petit care ar fi trebuit timbrat corespunzător), neputându-se pronunța decât în limitele investirii sale, prima instanță a dispus obligarea Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (...) doar la efectuarea cuvenitelor mențiuni referitoare strict la ipotecile reclamantei înscrise în cartea funciară menționată mai sus, neputând dispune în prezentul dosar revenirea în întregime la vechea situație de carte funciară.

Concluzionând, instanța a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată.

Fiind în culpă procesuală, SC (...) SRL prin administrator judiciar (...) IPURL a fost obligat să achite reclamantei suma de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanța a respins solicitarea celorlalte părți de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat apel, apelanții (P1), (P2) care au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate în sensul respingerii solicitării de rectificare a înscrierilor de sub C1 și C2 din CF 4063 în urma conversiei 50799 (...), iar, pe cale de consecință să se dispună respingerea reînscrierii drepturilor radiate în baza Adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și 1720/16.06.2009, cu cheltuieli de judecată în fond și în apel.

Prin decizia civilă nr.1175/A din 16.11.2017, Tribunalul (...) a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții (P1), (P2), ambii domiciliați în (...), (...), jud. (...), în contradictoriu cu intimații (BANCA1), înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. (...)/1996, CUI RO8479295, având sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură la AGENȚIA (...), cu sediul în (...), (…), județul (...), SC (...) SRL. prin administrator judiciar (...) IPURL (...), cu sediul în (...), (…), jud. (...), (BANCA 2) S.A. AGENȚIA (...), cu sediul în (...), str. (…), jud. (...) și OFICIUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...), cu sediul în (...), str. (…), județul (...), împotriva sentinței civile nr. 3981 din data de 23.05.2017 pronunțată de Judecătoria (...), pe care a păstrat-o în totalitate.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele considerente:

Rectificarea întabulării sau înscrierii se poate solicita numai pentru motivele expres și limitativ prevăzute în art. 34 din Legea 7/1996.

Rectificarea de carte funciară nu este o acțiune de sine stătătoare, chiar dacă este formulată pe cale principală, ci ea are caracter subsidiar, venind după soluționarea, pe cale amiabilă sau judiciară, a chestiunii de fond cu privire la care se solicită rectificarea.

În acest sens s-a statuat și prin Decizia nr. 3583 din 10 septembrie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție la care a făcut trimitere și instanța de fond: "Acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară este acea acțiune prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situația juridică reală a imobilului. Această acțiune are un caracter subsidiar, de obicei fiind grefată pe o acțiune având ca obiect constatarea nulității sau anularea unui act, simulația sau rezoluțiunea acestuia.";

S-a mai reținut de instanța de apel că, rectificarea de carte funciară poate fi utilizată numai pentru a îndrepta o eroare existentă în cartea funciară, eroare care nu privește dreptul de proprietate în esența lui. Rectificarea nu poate fi utilizată pentru a radia dreptul de proprietate al unei persoane și a-l înscrie în beneficiul unei alte persoane, câtă vreme acel drept a fost dobândit și înscris în cartea funciară în baza unui act a cărui valabilitate nu a fost contestată.

Potrivit art. 33 alin. 2 din Legea 7/1996 "Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’. Potrivit art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 "înscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiția justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.";.

Radierea ipotecii, a interdicției de înstrăinare și grevare este o consecință a unei înscrieri/ notări operate în cartea funciară potrivit art.26 alin.4 din Legea nr.7/1996 a unei adeverințe de radiere ipoteca și interdicție de înstrăinare.

S-a apreciat de instanța de apel că în speță desființarea adeverințelor constatate ca fiind false s-a făcut în tot, ceea ce înseamnă că se consideră că acel act nu mai există atât ca operațiune juridică (negotium iuris) cât și ca suport material (instrumentum probationis).

Unul dintre efectele nulității îl constituie revenirea la situația juridică anterioară. Atâta timp cât efectul adeverinței a fost radierea unor înscrieri de carte funciară, revenirea la situația juridică anterioară nu se poate face decât prin rectificare, deci, indiferent că vorbim de un act desființat sau de un act nul absolut, s-a reținut că soluția instanței de fond este legală din acest punct de vedere. În speța de față, s-a apreciat că revenirea la situația juridică anterioară nu presupunea reînscrierea ipotecii și interdicției, ci faptul că se consideră că acestea nu ar fi fost niciodată radiate. Totuși, din perspectiva creditorului beneficiar este irelevant că acestea se reînscriu sau se revine efectiv la vechile înscrieri, iar acest aspect nu a făcut obiectul unei cereri de apel.

Ipoteca și interdicția vizează în primul rând imobilul nu proprietarul, iar rectificarea vizează strict aceste operațiuni. Rectificarea nu afectează înscrierile de sub B3, deci dreptul subdobânditorilor apelanți nu este afectat în mod direct.

În privința dreptului acestora, Tribunalul a constatat că atât contractul de schimb imobiliar, cât și adeverințele de radiere a ipotecii au fost depuse împreună la OCPI atât întabularea cât și radierea interdicției și a ipotecii fiind efectuate concomitent, în baza aceleiași încheieri din 17.06.2009, prin urmare, s-a reținut că la data semnării actului translativ de proprietate ipoteca și interdicția erau încă înscrise în cartea funciară. Principiile care stau la baza funcționării sistemului de carte funciară fac opozabile înscrierile și notările inclusiv față de terți, deci la data semnării contractului subdobânditorul trebuia să cunoască existența ipotecii și interdicției, iar susținerile sale în sensul că imobilul ar fi fost liber de sarcini la momentul cumpărării nu au fost primite.

Față de cele arătate, Tribunalul în baza art.480 Cod procedură civilă, cu referire la celelalte prevederi legale mai sus arătate a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții (P1), (P2) împotriva sentinței civile nr. 3981 din data de 23.05.2017 pronunțată de Judecătoria (...), pe care a păstrat-o în totalitate.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs (P1) și (P2), solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii solicitării de rectificare a înscrierilor de sub C1 și C2 din CF nr.4063 în urma conversiei 50799 (...), iar pe cale de consecință respingerea reînscrierilor drepturilor radiate în baza adeverințelor nr. 4100/20.05.2009 și nr. 1720/16.06.2009.

Prin motivele de recurs, recurenții au formulat următoarele critici:

- în ipoteza în care ar fi îmbrățișat punctul de vedere al instanței de apel ar presupune că rectificarea înscrierilor de CF este inadmisibilă atâta timp cât instanța de apel reținut că revenirea la situația anterioară nu presupune reînscrierea ipotecii și a interdicției, în plus, la momentul pronunțării, instanța de apel nu a avut în vedere că, în speță, radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului din CF nr.4063 în urma conversiei 50799 (...) nu a fost valabilă, și nu înscrierea;

- operațiunea de radiere nu se circumscrie celei de înscriere, acestea fiind două instituții distincte, de altfel, instanța de apel a arătat împrejurarea că radierea ipotecii este o consecință a unei înscrieri în CF;

- prin sentința penală nr.318/2016 a Judecătoriei (...), definitivă prin decizia penală nr.609/A/2016, s-a dispus desființarea totală a adeverințelor, însă aceste adeverințe au fost utilizate la radierea dreptului de ipotecă și a interdicțiilor, și nu la înscriere;

- în speță nu se regăsește niciuna dintre situațiile la care se referă art.34 din Legea nr.7/1996, recurenții arătând că, la momentul înscrierii dreptului de proprietate, au fost dobânditori de bună credință în sensul reglementat de art.31 alin.2 din Legea nr.7/1996;

- de altfel, instanța de judecată nu a fost investită cu rectificarea radierii efectuată în CF nr.4063, sens în care nu poate dispune o soluție de rectificare a cărții funciare în sensul reînscrierii drepturilor de ipotecă ale reclamantei-intimate;

- mai mult, în mod cu totul eronat, instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate al recurenților nu ar fi fost afectat în mod direct de ipoteca și interdicția care vizează imobilul.

În drept s-au invocat dispozițiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, Legea nr.7/1996.

Prin întâmpinare, intimatul OCPI solicită respingerea pretențiilor cu privire la cheltuielile de judecată sau alte pretenții pecuniare în cazul în care se vor solicita, intimatul invocând excepția lipsei calității procesuale pasive, sens în care arată că activitatea de carte funciară are caracter necontencios, citarea sa numai pentru opozabilitate nu este necesară, intimatul invocând prevederile art.32 din Legea nr.7/1996 republicată, cu completările și modificările ulterioare, precum și decizia nr.72 prin care a fost admis recursul în interesul legii cu privire la calitatea procesuală pasivă a Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară, stabilindu-se că nu au o atare calitate.

Prin concluziile scrise înregistrate la data de 1.03.2018, intimata (Banca 1) S.p.a. Sucursala (...) a solicitat respingerea recursului ca nefondat, subliniind că recurenții nu înțeleg a se limita la motivele de nelegalitate admisibile în calea extraordinară a recursului, fiind aduse și critici privind situația de fapt, recursul fiind astfel netemeinic și inadmisibil. Solicită să se tranșeze analizarea motivelor invocate prin cererea de recurs doar la criticile de nelegalitate, cu privire la care arată că, în mod corect, instanța a stabilit incidența dispozițiilor art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, iar cu privire la susținerile privind inadmisibilitatea cererii privind constatarea nulității adeverinței susține că sunt nefondate, instanța civilă având posibilitatea de a constata nulitatea absolută a adeverinței, pentru lipsa consimțământului intimatei la "emiterea"; ei.

Examinând decizia atacată prin prisma motivelor invocate și în acord cu prevederile art. 304 din Cod de procedură civilă, Curtea a reținut următoarele:

În primul rând, este de reținut că excepția privind inadmisibilitatea recursului invocată de intimata reclamantă prin concluziile scrise depuse la dosar după dezbaterea cauzei, nu se impune a fi supusă vreunei analize, dat fiind momentul procesual în care această apărare a fost formulată, după punerea concluziilor în fond, și având în vedere principiul contradictorialității și cel al dreptului la apărare.

Din perspectiva acelorași principii, este de observat că într-o situație similară se află și cererea de casare cu trimitere formulată de părțile recurente, cerere ce apare ca fiind formulată pentru întâia dată cu ocazia punerii concluziilor pe recurs, deci după ce s-a intrat în dezbaterea fondului. De altfel, față de criticile aduse în sprijinul acesteia, cererea de casare nu poate primi o soluție favorabilă, nesubzistând niciun motiv de casare cu trimitere, pentru că nu suntem în prezența unei motivări incomplete a hotărârii atacate ori necorespunzătoare, care să se constituie în realitate într-o nemotivare, săvârșită cu încălcarea prevederilor art.261 pct.5 din Codul de procedură civilă. Dimpotrivă, din întregul hotărârii rezultă că s-a răspuns argumentelor invocate prin cererea de apel, astfel că pe calea controlului judiciar se poate analiza justețea acesteia.

Sub aspectul fondului pricinii, trebuie a se reține că dreptul de ipotecă înscris în favoarea intimatei reclamante sub C1 și C2 din cartea funciară nr.50799 (...), provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 4063 (...), a fost radiat prin încheierea 34082 din 17.06.2009 în baza actului nr. 4100/20.05.2009 și respectiv în baza actului nr. 1720/16.06.2009. La aceeași dată, 17.06.2009, și cu același număr de încheiere 34082, sub B.2 a fost întabulat dreptul de proprietate, cu titlu de schimb, asupra cotei de 1/1 parte, în favoarea recurenților pârâți (P1) și (P2).

Actul nr. 4100 eliberat la data de 20 mai 2009 a avut ca obiect solicitarea adresată Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (...) - Biroul de carte funciară privind radierea ipotecilor de rang 1 pentru suma de 500.000 Euro și rang 2 pentru suma de 1.000.000 Euro plus dobânzi, comisioane, speze aferente, cheltuieli de judecată și cele ocazionate de executarea silită a garanțiilor și interdicțiile de înstrăinare, grevare, demolare, dezmembrare, restructurare și închiriere asupra imobilului din litigiu, cu motivarea că garanția a fost înlocuită. Acest act, anexat cererii de radiere a celor două ipoteci, notate sub C1 și C2 și avut în vedere la pronunțarea încheierii de carte funciară nr.34082 și mai apoi la efectuarea operațiunilor de radiere din cartea funciară la foaia de sarcini, a fost ulterior desființat în cadrul unei proceduri penale.

Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, potrivit art. 34, pct. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, în forma aflată în vigoare la data înregistrării cererii de radiere - 17.06.2009, în acord cu prevederile art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară este acea acțiune prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realității făcută în cartea funciară pentru a pune în acord starea tabulară cu situația juridică reală a unui imobil, operația rectificării făcându-se în temeiul unei hotărâri judecătorești rămase definitive și irevocabile. Prin urmare, dacă în cartea funciară este oglindită o anumită situație, iar realitatea juridică este alta, atare contradicție este susceptibilă de înlăturare prin acțiunea în rectificare.

În speță suntem în prezența unei discrepanțe între realitatea juridică și situația tabulară a imobilului litigios, în sensul că actul ce-a stat la baza radierii întabulării dreptului de ipotecă de sub C1 și C2 a fost desființat prin hotărârea pronunțată în cadrul procedurii penale menționate mai jos, constatându-se nevalabilitatea respectivului act.

Astfel, caracterul nevalabil al actului invocat în cererea dedusă judecății a fost stabilit prin sentința penală nr. 318/25.03.2016 a Judecătoriei (...), confirmată prin Decizia penală nr. 609/A/27.09.2016 pronunțată de către Curtea de Apel (...) în dosarul nr. (...)/2012, fiind astfel desființat actul în temeiul căruia s-au efectuat operațiunile de radiere, ipoteză ce este prevăzută la art. 34, pct. 1, teza a doua din Legea nr. 7/1996.

Caracterul subsecvent al acțiunii în rectificare trebuie raportat la procedura penală prin care s-a desființat actul aflat în discuție.

Atâta vreme cât sunt întrunite cerințele instituite de lege pentru admisibilitatea unei acțiuni în rectificare, se impunea a se pronunța o soluție de maniera celei criticate, pentru că modificarea prin radiere a celor două înscrieri operate sub C1 și C2 a dreptului de ipotecă se realizase în baza unui act nevalabil constatat ca atare printr-o hotărâre judecătorească definitivă, situația de carte funciară devenind astfel neconcordantă cu situația reală a imobilului grevat în continuare de ipotecile constituite în favoarea intimatei reclamante, iar cât timp dreptul de ipotecă ființează, conținutul cărții funciare evident că trebuie să oglindească situația juridică reală a imobilului, grevat de dreptul real accesoriu menționat, drept ce rămâne neatins, chiar în caz de înstrăinare a imobilului.

Este adevărat că potrivit art.33 din Legea nr.7/1996 dacă în cartea funciară un drept este radiat, se presupune că acel drept nu mai există, însă în speță, la data încheierii actului notarial prin care recurenții pârâți au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, respectiv contractul de schimb imobiliar autentificat la data de 16.06.2009, dreptul de ipotecă ființa în cartea funciară, astfel cum rezultă din înscrierile de sub C1 și C2.

Nicidecum nu poate fi socotită acțiunea dedusă judecății ca neîntrunind cerințele prescrise de lege, atâta timp cât acea înscriere operată sub C1 și C2, la rubrica observații, de radiere a dreptului de ipotecă, a avut ca temei un act constatat ulterior ca nevalid, astfel că se impunea cu prisosință restabilirea stării tabulare anterioare momentului în care s-a operat în cartea funciară modificarea săvârșită în temeiul unui act nevalabil, inapt așadar de a produce consecințe pe plan juridic.

Radierea este definită ca fiind întabularea stingerii unui drept real, definiție desprinsă din prevederile art.17 alin.2 și 3 sau art.47 din Legea nr.7/1996, prin urmare, alegațiile părților recurente axate pe susținerea că demersului judiciar din cauză nu i se poate da curs întrucât are ca scop "radierea radierii"; nu pot fi acceptate.

În speță, prin rectificarea înscrierilor de carte funciară nu au fost încălcate dispozițiile legale invocate de recurenți, rectificarea dispusă în cauza pendinte fiind expresia incidenței principiului retroactivității în materia nulității actelor juridice și a principiului restabilirii situației anterioare actului nul, astfel tocmai pentru că adeverința nr.4100 din 20.05.2009 fusese utilizată la radierea dreptului de ipotecă, iar după utilizare a fost declarată nevalabilă, consecința firească rezida în revenirea la situația anterioară radierii, adică la reînscrierea drepturilor de ipotecă, întrucât modificarea operată anterior rămăsese fără niciun fundament legal.

Petitul cererii introductive de instanță a fost exprimat cu claritate în ceea ce privește indicarea înscrierilor cu privire la care s-a solicitat rectificarea, și anume cele efectuate sub C1 și C2 din CF nr.4063 - convertit 50799 (...), prin urmare, nu poate fi primită susținerea recurenților în sensul că instanța nu ar fi fost investită cu rectificarea radierilor operate în cartea funciară menționată și că astfel nu ar fi fost cu putință a se dispune rectificarea în sensul reînscrierii drepturilor de ipotecă ale reclamantei.

Dimpotrivă, survenind o desființare a actului în temeiul căruia au fost radiate operațiunile de înscriere a dreptului de ipotecă, evident că din perspectiva prevederilor art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, se impunea revenirea la situația anterioară radierii, prin reînscrierea dreptului în favoarea intimatei reclamante.

Apoi, este cunoscut că, fiind un drept real accesoriu, ipoteca acordă titularului său un drept de urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar găsi, astfel, chiar dacă recurenții sunt dobânditori de bună credință în sensul reglementat de art.31 alin.2 din Legea nr.7/1996, aceasta nu înseamnă că un atare motiv ar reprezenta un obstacol în fața unei operațiuni de reînscriere a dreptului de ipotecă, ce se impune cu necesitate prin efectul desființării actului ce-a determinat radierea respectivului drept.

Față de considerentele ce preced, instanța, în baza dispozițiilor art. 312, alin. 1 din Cod procedură civilă, a respins recursul ca nefondat, decizia recurată urmând a fi menținută în întregime, constatând totodată că părțile intimate nu au solicitat cheltuieli de judecată, astfel că nu s-a făcut aplicarea prevederilor art.274 din Codul de procedură civilă.

Față de soluția de respingere a recursului, cheltuielile de judecată pretinse de părțile recurente nu au fost acordate, o atare obligație neputând fi pusă în sarcina intimatelor cărora nu le aparține culpa procesuală și nici a intimatului Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (...) ce nu are calitate procesuală pasivă din perspectiva art.32 din Legea nr.7/1996 și respectiv decizia nr.72/2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

← Drept procesual civil. casare parţială cu trimiterea cauzei...  Recurs. litigii curtea de conturi. extinderea perioadei supuse... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Rectificare de carte funciară. Jurisprudență Cadastru. Intabulare