Rectificare de carte funciară. Susţinerea că registratorul nu a verificat valabilitatea actului în baza căruia s-a făcut intabularea. Respingere
| Comentarii |
|
Chiar dacă s-ar aprecia că biroul de carte funciară mai are atribuţia de a verifica valabilitatea actului în baza căruia s-a făcut înscrierea, şi după abrogarea textului art. 48 lit. a) din Legea nr. 7/1996:”în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege”, o astfel de verificare poate viza condiţiile de valabilitate ale actului absolut evidente, ce pot fi verificate fără o dezbatere contradictorie.
Secţia I civilă, Decizia din 6 octombrie 2011
Prin sentința civilă nr. 1724/2010, a Judecătoriei Beclean, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de către intimatul de rând 2, executorul bancar C.R. și - pe cale de consecință - respinsă acțiunea civilă formulată de către reclamanta SC M. SRL împotriva acestuia, dată fiind lipsa calității procesuale pasive.
A fost respinsă ca nefondată excepția inadmisibilității acțiunii precizate, invocată de către intimatul de rând 2, executorul bancar C.R.
A fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea civilă precizată de către reclamanta SC „M.” SRL Beclean, și îndreptată împotriva intimatelor Banca Transilvania - Sucursala Bistrița - și SC „B.” SRL Beclean.
A fost obligata reclamanta la plata sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul executor bancar C.R.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că reclamanta a contractat în cursul anului 2007, de la intimata de rând 1, Banca T. - Sucursala Bistrița, un împrumut în cuantum total de 334.00 lei - la care s-au adăugat dobânzile stipulate în contract - potrivit contractelor de credit nr. 1025/08.11.2006, 130/16.02.2007, 409/01.04.2008 (garantat cu ipotecă de rang II, instituită asupra imobilului casă de locuit P+1+M ) și 1138/14.09.2007.
întrucât reclamanta nu a mai reușit să-și îndeplinească obligațiile contractuale (achitarea ratelor prevăzute în actele sinalagmatice), creditoarea Banca T. - Suc. Bistrița a solicitat, la data de 05.06.2009, Corpului Executorilor Bancari din cadrul propriei instituții să procedeze la executarea silită a debitoarei, respectiv petenta SC „M.” SRL Beclean.
Potrivit dispozițiilor legale aplicabile în materie, executorul bancar - intimatul de rând 2 - s-a adresat instanței, cererea de încuviințare a executării silite, întemeiată pe cele 4 titluri executorii (contracte de credit) sus menționate, fiind admisă de către această instanță, conform încheierii Civile nr. 130/C/24.06.2009 pronunțată în dosarul nr. …/186/2009 (atașat prezentei).
S-a întocmit, prin urmare, dosarul execuțional înregistrat sub același număr - 903/2009 - în cadrul căruia a fost demarată procedura executării silite, sens în care, după întocmirea la data de 15.07.2009 a procesului-verbal de vânzare și potrivit disp. art. 3714 C.proc.civ., s-a procedat la înscrierea pentru vânzarea directă, prin bună învoială, a intimatei de rând 3, SC „B.” SRL, persoană juridică ce a oferit pentru imobilul scos la vânzare - casă, curte și grădină, situate în orașul Beclean, str. O., jud. Bistriț Năsăud, compusă din P+1 - suma de 320.000 lei + TVA + dobânzi + cheltuieli de executare silită (conform înscrisului existent în dosarul execuțional, atașat în copie).
Din cuprinsul aceluiași act, instanța a mai reținut că reprezentantul legal al reclamantei debitoare, în persoana lui N.M. s-a aflat de față, respectiv că acordul exprimat de către acesta - și referitor la vânzarea imobilului prin bună-învoială și la prețul oferit - a fost consemnat în cuprinsul actului anterior invocat.
Verificând legalitatea procedurii de executare silită demarată de către intimatul de rând 1 - executorul bancar - prin prisma susținerilor invocate de către reclamantă, respectiv a împrejurării vânzării prin bună-învoială doar a unei părți din imobilul casă de locuit, situat pe str. Obor, la nr. 12 , în loc. Beclean, respectiv doar a casei compusă din P+1 - așa cum s-a consemnat și în actul de adjudecare - instanța a constatat că respectivele susțineri sunt lipsite de relevanță juridică.
Astfel, analizând - înainte de toate - cuprinsul contractului de credit nr. 409/01.04.2008 și al celui de ipotecă încheiat la aceeași dată și reprezentând accesoriul celui dintâi, instanța a reținut că cel de-al doilea a avut drept scop garantarea creditului acordat, prin instituirea unei ipoteci de rang II (ipoteca de rang I fiind prevăzută în favoarea aceleiași bănci creditoare) asupra imobilului „Casă, curte și grădină. Casă de locuit P+ 1 + M”, fiind detaliate, totodată, și părțile componente ale respectivului imobil casă de locuit. Astfel, la mansardă s-a prevăzut expres că aceasta este formată din „3 camere, hol, baie, lenjerie și logie”.
Reiese, prin urmare, că debitoarea reclamantă a avut cunoștință despre întinderea proprietății imobiliare afectată garanției sus menționate. împrejurarea omiterii de către executor a mențiunii privind compunerea casei de locuit și din mansardă nu reprezintă - în opinia instanței - decât o eroare materială, eroare ce a fost îndreptată ulterior adjudecării prin chiar înscrisul intitulat „Precizare la actul de adjudecare” înregistrat sub nr. 136/31.07.2009.
Că este așa reiese și din cuprinsul Procesului-verbal de situație imobiliară, întocmit anterior adjudecării, respectiv la data de 26.06.2009, act în cuprinsul căruia s-a consemnat că obiectul executării silite îl reprezintă imobilul situat în loc. Beclean, pe str. O., fără a se face mențiune despre o eventuală „defalcare” a părților componente ale acestuia. Prezent a fost și de această dată reprezentantul legal - N.M. - care și-a exprimat acordul privind „vânzarea directă a imobilului situat în str. O., Beclean”.
Că debitoarea a fost pe deplin convinsă că executarea silită vizează întregul imobil, și nu doar partea formată din P+1 - așa cum s-a susținut în prezenta acțiune - reiese și din valoarea prețului de adjudecare plătit de către intimata de rând 3 (actualul proprietar tabular), valoare ce concordă cu cea de impozitare comunicată de către Primăria orașului Beclean (de 305.000 lei, conf. răspunsului existent la fila 148 din prezentul dosar).
Analizând prezenta acțiune și prin prisma temeiurilor legale invocate de către părți, instanța a mai reținut că, în speță, nu pot fi incidente disp. art. 33 alin. 1 și disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996, întrucât - pe de o parte - cuprinsul cărții funciare corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, iar - pe de altă parte - reclamanta debitoare nu se află în posesia unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se fi stabilit nevalabilitatea înscrierii sau a actului ce a stat la baza acesteia.
Că procedura executării silite a vizat întregul imobil casă de locuit - situat în loc. Beclean, str. O. și compus din P+1+M - reiese și din cuprinsul disp. art. 1746 cod civil - incidente în speță - potrivit cărora ipoteca este, prin natura ei, indivizibilă, subzistând asupra tuturor imobilelor afectate.
Raportat la capetele de cerere consemnate în precizarea de acțiune, la susținerile invocate de către executorul bancar în cuprinsul întâmpinării și la dispozițiile Legii nr. 7/1996, va constata că intimatul de rând 2 - executorul bancar - nu are calitate procesuală pasivă, solicitarea reclamantei vizând doar constatarea nulității parțiale a încheierii de carte funciară, respectiv rectificarea acesteia, respectiv că precizarea de acțiune depusă ulterior de către reclamantă nu poate fi privită ca și inadmisibilă - așa cum s-a invocat în întâmpinarea amintită - având în vedere argumentele invocate în aceasta.
Pe cale de consecință, în virtutea dispozițiile art. 137 C.proc.civ., instanța a admis excepția lipsei calității procesuale invocată de către intimatul sus menționat, respectiv a respins, ca nefondată, excepția inadmisibilității acțiunii precizate.
Pe fondul cauzei, în virtutea considerentelor sus menționate și a dispozițiilor art. 1746 și a art. 1169 din Codul civil și a dispozițiilor art. 17, 20, 30 și următoarele din Legea nr. 7/1996, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea precizată.
Raportat la soluția adoptată și având în vedere dispozițiile art. 274 C.proc.civ., a respins, ca nefondată, cererea petentei privind acordarea cheltuielilor de judecată.
în virtutea aceluiași temei legal, a admis cererea intimatului de rând 2, formulată cu același titlu, iar reclamanta a fost obligată la plata sumei de 800 lei , reprezentând onorariu avocațial către acest intimat.
Prin decizia civilă nr. 34/11 mai 2011 a Tribunalului Cluj, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC „M.” SRL împotriva sentinței civile nr.1724/2010, pronunțată de Judecătoria Beclean, care a fost menținută, iar cererea intimatului C.R., de obligare a apelantei la plata cheltuielilor de judecată în apel a fost respinsă.
în considerentele acestei decizii, se reține că, procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilității și cum reclamanta nu a investit instanța cu o cerere prin care să solicite constatarea nevalabilității actului de adjudecare din data de 31.07.2009, instanței îi revine obligația de a se pronunța în limitele investirii, respectiv să cerceteze în ce măsură încheierea de intabulare nr. 3490/11.08.2009, dată de Biroul de carte funciară Beclean în dosarul nr. 3490/31.07.2009 este legală și temeinică, soluția asupra capătului de cerere având obiect rectificarea înscrierii în cartea funciară fiind consecința modului de soluționare a cererii de constatare a nulității parțiale a încheierii de intabulare.
Prin urmare, chiar dacă actul în temeiul căruia, prin încheierea contestată, s-a dispus intabularea, îl constituie actul de adjudecare și chiar dacă acesta ar fi nevalabil sub anumite aspecte, instanța a verificat doar dacă încheierea de c.f. atacată reflectă conținutul actului de adjudecare sub aspectul condițiile impuse de Legea nr.7/1996, pentru intabularea acestuia în c.f. sau registratorul a dispus transcrierea în c.f. în favoarea adjudecatarei și a altor imobile decât cele ce sunt indicate în actul de adjudecare.
Condițiile pe care un înscris trebuie să le îndeplinească pentru a se putea dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului pe care-l consacră sunt prevăzute de art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 respectiv înscrisul: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului; f) este însoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor legale.
Potrivit dispozițiilor cuprinse în alin. (2) al aceluiași articol încheierea prin care se dispune înscrierea în cartea funciară va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului și al cărții funciare, precum și a părții cărții funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica pozițiile ce au fost radiate și numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
Cum, în cauză, obiectul litigiului îl constituie doar aspectul legat de descrierea imobilelor, doar această condiție a fost analizată de tribunal.
Din conținutul acestor dispoziții legale reiese faptul că pentru a constitui act apt pentru intabulare înscrisul ce consfințește actul juridic (privit ca negotium) nu trebuie să conțină descrierea imobilelor înscrise în cartea funciară ci imobilele care urmează să fie înscrise sau transcrise trebuie individualizate doar prin număr de carte funciară și număr cadastral sau topografic, după caz.
Prin urmare, chiar dacă în actul a cărui intabulare se solicită nu sunt descrise deloc imobilele sau descrierea este incompletă sau nu corespunde descrierii din cartea funciară acest aspect nu constituie un impediment pentru intabulare, cât timp în înscris se indică numărul de carte funciară în care figurează înscrise imobilele și numărul cadastral sau topografic al imobilelor , după caz.
Registratorul de carte funciară este obligat să verifice dacă, în înscrisul a cărui intabulare se solicită, imobilele sunt individualizate cu număr de carte funciară și cu număr cadastral sau topografic și dacă această individualizare este indicată și proprietarii coincid cu cei indicați în act, dispune intabularea, prin încheiere. Sub aspectul îndeplinirii condițiilor pentru a se dispune intabularea, nu are nicio relevanță dac, în conținutul actului, sunt sau nu sunt descrise imobilele sau atunci când au fost descrise, descrierea ar fi incompletă sau nu ar corespunde cu cea din cartea funciară.
Că este așa reiese și din dispozițiile alineatului 2 al art. 48 din Legea nr. 7/1996 în care se prevede că încheierea prin care se dispune intabularea trebuie să cuprindă obligatoriu: determinarea dreptului sau faptului ce s-a înscris și indicarea numărului cadastral al imobilului și al cărții funciare, precum și a părții cărții funciare în care urmează a se face înscrierea, fără să se prevadă și condiția ca imobilele să fie descrise.
în speță, în cuprinsul actului de adjudecare nr. 136/31.07.2009, emis în dosarul execuțional nr. 903/2009 de executorul bancar C.R., a cărui intabulare s-a solicitat, fiind depus la biroul de carte funciară Beclean, imobilele au fost individualizate cu număr de carte funciară, c.f. nr. 3184 Beclean, sub A+1 și cu număr cadastral, nr. 702, ce aparțin proprietarului SC „M.” SRL.
Așa fiind, în mod legal, prin încheierea nr. 3490/11.08.2009, dată în dosarul de carte funciară nr. 3490/31.07.2009 al Biroului de cadastru și publicitate imobiliară Beclean s-a dispus intabularea.
Așa cum anterior s-a arătat, în speță, sub aspectul condițiilor de înscriere în cartea funciară, actul de adjudecare îndeplinește toate condițiile, neavând nicio relevanță faptul că, în conținutul acestuia, executorul judecătoresc a descris incomplet imobilele ce urmează a fi transcrise în favoare adjudecatarului.
Prin urmare, în prezenta cauză, nu prezintă relevanță nici calificarea actului înregistrat sub nr. 137/31.07.2010, prin care se precizează actul de adjudecare nr. 136/31.07.2009), emis de executorul judecătoresc la aceeași dată, 31.07.2010.
Tribunalul a reținut că atâta timp cât, prin acest act cu nr. 137/31.07.2010, se precizează actul de adjudecare nr. 136/31.07.2010, acesta face corp comun cu actul pe care-l precizează și nu se impunea ca, în cuprinsul încheierii de intabulare contestată, să se facă referire în mod distinct și la actul administrativ nr. 137/31.07.2010. De altfel acest act, nu cuprinde nicio prevedere care să aibă relevanță sub aspectul intabulării în cartea funciară, așa cum acestea sunt reglementate dispozițiile art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Pe de altă parte, în cauză, nu este vorba de o îndreptare a vreunei erori care s-ar fi strecurat în cuprinsul încheierii de carte funciară nr. 3490/11.08.2010, așa acum susține apelanta-reclamantă, această încheiere fiind emisă la data 11 august 2010, avându-se în vedere toate actele depuse de executorul judecătoresc anexate cererii de intabulare, printre care figurează și actul ce reprezintă precizarea actului de adjudecare înregistrat sub nr.137/2010.
încheierea de carte funciară contestată, cuprinde toate cerințele prevăzute de art. 48 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 și odată cu înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor cu număr cadastral 702, din c.f. nr. 25079 Beclean, potrivit art. 518 alin. (3) C.proc.civ., în baza actului de adjudecare, s-a dispus și radierea ipotecilor, sarcinilor și notărilor și s-a înscris privilegiul creditorului urmăritor asupra imobilului până la achitarea în întregime a prețului (care nu a fost achitat integral la data emiterii actului de adjudecare.
Așa fiind, tribunalul a reținut că încheierea de carte funciară contestată este legală și temeinică nefiind dat nici un motiv de anulare parțială a acesteia.
Cât timp valabilitatea actului de adjudecare nu a fost contestată în prezentul dosar, nemulțumirile reclamantei vizând imobilele care au făcut obiectul vânzării silite, vor putea fi rezolvate, eventual, într-un alt cadru procesual în care se va stabili dacă întregi imobilele individualizate cu număr cadastral 702, au făcut obiectul vânzării silite.
împotriva acestei decizii a declarat în termen legal recurs reclamanta SC M. SRL Beclean, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței apelate, cu consecința admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea recursului ei, reclamanta reiterează starea de fapt reținută de instanțele de fond, susținând în continuare că mansarda nu putea face obiectul executării silite, întrucât nu a constituit obiect al contractului de ipotecă inițial, ce a stat la baza executării silite, fiind trecut în actul inițial de adjudecare nr. 136/2009 întocmit de executorul bancar, actul adițional la acesta, cu nr. 137/2009, întocmit în aceeași zi, referitor la mansardă, nefiindu-i comunicat.
încheierea de intabulare a actului de adjudecare este lovită de nulitate în ceea ce privește mansarda, întrucât, în actul de adjudecare nr. 136/2009, aceasta nu figurează, iar actul adițional nr. 137/2009 nu putea fi avut în vedere.
Greșit au reținut instanțele de fond că omiterea din actul de adjudecare a descrierii exacte a imobilului poate fi îndreptată pe calea îndreptării erorii materiale, pentru că nu este vorba de greșeli materiale în legătură cu numele proprietarilor, numere topografice sau cadastrale și adresa imobilului, ci de o eroare care afectează însuși fondul dreptului, neîncadrându-se în dispozițiile art. 53 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.
Acțiunea civilă exercitată de reclamantă, precizată la termenul din 20 mai 2010, se încadrează în dispozițiile art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7 71996, solicitându-se anularea actului în baza căruia s-a făcut intabularea, acesta fiind încheierea de intabulare și, ca o consecință, rectificarea cuprinsului cărții funciare.
Motivarea instanței de apel nu combate motivele invocate în apel de reclamantă, fiind total contrară motivării primei instanțe.
Pârâta intimată Banca T. SA Sucursala Bistrița, prin întâmpinare, solicită respingerea recursului ca nefondat, pe motiv că apărările formulate de reclamantă nu pot constitui obiect al unei acțiuni în rectificare, ci a unei contestații la executare, astfel că acțiunea acesteia ar fi trebuit respinsă ca inadmisibilă.
Pârâtul intimat C.R., prezent personal în fața instanței, a invocat, în principal, nulitatea recursului, pe motiv că nu face decât să reitereze motivele din apel, neconstituind o critică a hotărârii pronunțate în apel, în subsidiar, solicitând respingerea recursului ca nefondat, pe motiv că executarea silită nu se putea face decât asupra întregului imobil, conform dispozițiile art. 1746 și 1777 C. civil.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., în care acestea s-ar putea încadra, referindu-se la încălcarea normelor de drept substanțial de către instanța de apel, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, așa cum corect a reținut instanța de apel, deși la un moment dat, prin precizarea de acțiune depusă la termenul din 4.03.2010, reclamanta solicită anularea actului de adjudecare (f. 93 dosar judecătorie), prin ultima precizare de acțiune, depusă la termenul din 20 mai 2010, la care face referire și în motivele de apel, revine la cererea inițială, limitându-se la a solicita anularea încheierii de intabulare și rectificarea cuprinsului cărții funciare, în ceea ce privește mansarda imobilului obiect al executării.
încheierea de intabulare, așa cum corect au reținut instanțele de fond, este valabilă, întrucât este conformă cu actele depuse ce constituie titlul ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, care este actul de adjudecare nr. 136/2009, precum și actul adițional la acesta nr. 137/2009, nefiind întrunite condițiile prev. de art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 pentru admisibilitatea acțiunii în rectificare.
Ceea ce solicită reclamanta instanțelor de judecată este să stabilească împrejurarea că Oficiul de cadastru trebuia să verifice valabilitatea înscrisurilor ce au stat la baza cererii de înscriere și, cenzurând aceste înscrisuri, să constate că actul adițional la actul de adjudecare nu ar fi valabil, acesta fiind motivul pentru care încheierea de intabulare este nulă.
în realitate, chiar dacă s-ar aprecia că Oficiul de Cadastru mai are o astfel de atribuție și după abrogarea textului art. 48 lit. a) din Legea nr. 7/1996 („în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege”), o astfel de verificare viza condițiile de valabilitate ale actului absolut evidente, ce pot fi verificate fără o dezbatere contradictorie, or, din cuprinsul actului de adjudecare, completat prin actul adițional, nu rezultă în mod evident că actul adițional ar fi nul pentru că mansarda nu ar fi constituit obiect al executării silite.
(Judecător Andrea Anamaria Chiș)
| ← Ordonanţă preşedinţială. Cerere de suspendare a deciziei de... | Neformularea notificării în termenul imperativ prevăzut de... → |
|---|
