REVENDICARE IMOBILIARA. Jurisprudență Revendicare (acţiuni, bunuri, drepturi)
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 152 din data de 01.03.2013
Prin decizia civilă nr. 152/01.03.2013, tribunalul a respins ca nefondat, recursul declarat de recurentul - pârât IG, în contradictoriu cu intimata reclamantă FM și intimata intervenientă în nume propriu IC și a obligat recurentul să plătească intimatei FM 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei TM sub nr. 391/329/2012 din data de 7 februarie 2012, reclamanta-pârâtă FM, a chemat în judecată pe pârâtul-reclamant IG, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea pârâtului să-i lase în deplină și exclusivă proprietate imobilului său situat în TM, strada Șoimilor nr. 10, județul T, imobil ce constă într-o casă de locuit, anexe gospodărești și terenul aferent construcțiilor cu suprafața de 312 mp, cu vecinii: N - strada Șoimilor, E - MP, S - R C. și V -TA.
În motivarea acțiunii, reclamanta-pârâtă a arătat că este proprietara imobilului situat în TM, strada Șoimilor nr.10, județul T, având vecinii: N- strada Șoimilor, E- MP, S- R C. și V -TA, imobil ce constă într-o casă de locuit, anexe gospodărești și terenul aferent construcțiilor cu suprafața de 312 mp.
A mai arătat reclamanta-pârâtă că pârâtul-reclamant a fost căsătorit cu fiica sa, IC, au avut domiciliu conjugal în acest imobil ce-i aparține, iar în acest moment sunt divorțați. După divorțul acestora, pârâtul-reclamant a continuat să locuiască în acest imobil, proprietatea sa . Mai arată reclamanta-pârâtă că la data de 25 august 1993, împreună cu soțul său, defunctul FG, au încheiat cu fiica lor, IC un contract de întreținere autentificat sub nr. 4637 la notariatul de Stat Local TM, contract prin care i-a transmis acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului în schimbul obligației de ai întreține cu tot ce le este necesar traiului.
Prin sentința civilă nr. 312 din data de 28 martie 2011, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria TM, s-a desființat contractul de întreținere și astfel imobilul a revenit în patrimoniul său și al defunctului Florea Gheorghe.
La data de 12 august 2011 s-a eliberat certificatul de moștenitor numărul 121 de către Biroul Notarului Public PP, din care rezultă că imobilul situat în TM, strada Șoimilor nr.10, județul T, îi revenea în integralitate.
A mai arătat reclamanta-pârâtă că pârâtul-reclamant refuză să-i lase în deplină și exclusivă proprietate imobilul care îi aparține și continuă să locuiască în acest imobil împotriva voinței sale.
La data de 30.03.2012 pârâtul-reclamant IG a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acțiunii formulată de reclamanta-pârâtă.
A arătat că locuiește în imobilul revendicat din anul 1980, an în care s-a căsătorit cu fiica reclamantei-pârâte, IC. Reclamanta-pârâtă și soțul acesteia FG au transmis proprietatea imobilului prin contractul de întreținere autentificat la Notariatul de Stat TM sub nr. 4637/25.08.1993 către soția sa și implicit către el, astfel încât imobilul a intrat în regimul comunității de bunuri conform art. 30 C.fam..
A apreciat că folosește imobilul în calitate de proprietar devălmaș și prin nici un act imobilul nu a ieșit din patrimoniul său.
Sentința civilă nr. 312/28.03.2011 pronunțată de Judecătoria TM în dos. nr. 411/329/2011 prin care s-a dispus rezoluțiunea contractului de întreținere, având în vedere efectele caracterului relativ al hotărârilor judecătorești, apreciază că nu îi este opozabilă, deoarece nu a fost parte în acest dosar iar certificatul de moștenitor nr. 121/2011, supliment la certificatul de moștenitor nr. 7/14.01.1999, la baza căruia stă această hotărâre judecătorească, invocat de către reclamanta-pârâtă, nu reprezintă în accepțiunea legii titlu de proprietate, ci, potrivit art. 80 din Legea nr. 36/1995, reprezintă numai înscrisul întocmit de notarul public în procedura succesorală care atestă masa succesorală și cota ce-i revine acesteia de pe urma defunctului.
Mai mult, a arătat pârâtul-reclamant, dreptul său de proprietate rezultat din contractul de întreținere, translativ de proprietate, face obiectul unei notări în registrul de publicitate, opozabil reclamantei. Prin urmare, singurul titlu, dar și posesia imobilului, îi aparțin, astfel încât acțiunea reclamantei-pârâte este neîntemeiată.
Tot la data de 30.03.2012 pârâtul-reclamant IG a formulat și a depus la dosar cerere reconvențională, prin care solicită ca în situația admiterii acțiunii în revendicare imobiliară a reclamantei-pârâte să se dispună obligarea acesteia să-i plătească suma de 15.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate de acesta la imobilul situat în TM, strada Șoimilor nr.10, județul T și totodată solicită instituirea unui drept de retenție în favoarea sa asupra imobilului până la plata de către reclamanta-pârâtă a sumei de 15.000 lei.
Prin încheierea pronunțată în ședința din data de 19.04.2012 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de disjungere a cererii reconvenționale formulată de reclamanta-pârâtă și a fost admisă cererea reclamantei-pârâte de introducere în cauză a intervenientei IC.
La data de 2 mai 2012, IC intervenientă a formulat cerere cu precizări referitoare la lucrările de îmbunătățiri, renovări și construcții noi pe care pârâtul-reclamant Ispas Gică a arătat că le-a adus imobilului situat în TM, strada Șoimilor nr.10, județul T.
În motivarea cererii, intervenienta IC a arătat că lucrările indicate de către pârâtul-reclamant au fost făcute în anul 2007, s-au renovat în acest fel trei camere și un hol al casei de locuit, însă acesta nu a contribuit cu nimic la realizarea acestor îmbunătățiri, lucrările fiind făcute pe cheltuiala sa.
A mai arătat intervenienta că din anul 2005, ea și pârâtul-reclamant s-au despărțit cu banii și au gospodărit separat, motiv pentru care acesta a refuzat să participe cu bani sau muncă la realizarea acestor renovări ale imobilului, iar din anul 2009 singurul venit al pârâtului-reclamant a fost ajutorul de șomaj, venit cheltuit de către acesta în exclusivitate pentru a-și procura băuturi alcoolice și într-o mică măsură alimente. Lucrările pe care le-a enumerat pârâtul-reclamant, respectiv montatul gresiei și faianței în bucătărie, au fost achitate de către intervenientă.
Intervenienta a arătat că pe lângă serviciul pe care îl are la Cooperativa de Consum TM mai ține contabilitatea și la alte firme, una dintre acestea fiind SC PC SRL TM care comercializează materiale de construcții, astfel a primit de la această societate mai multe materiale de construcții în contul serviciilor prestate, respectiv soba de teracotă, scândură pentru gard, ciment, vopsele, gleturi și altele. La ridicarea construcției din cărămidă s-au folosit exclusiv materiale de la demolări achiziționate de tatăl său, înainte de anul 1990, iar construcția acestei dependințe a fost făcută de către un prieten al familiei care nu a solicitat bani pentru lucrare, gardul a fost ridicat de cumnatul acesteia și soțul unei prietene în anul 2010, iar soba din bucătărie a fost construită în anul 2008.
La data de 30 mai 2012, expertul SE a depus raportul de expertiză prin care au fost evaluate îmbunătățirile aduse imobilului în litigiu (4.960 lei), pretinse de către pârâtul-reclamant.
Prin sentința civilă 1297/6.09.2012 Judecătoria TM a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta-pârâtă FM, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant IG și intervenienta IC.
A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă.
A obligat pârâtul-reclamant să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei-pârâte imobilul situat în mun. TM, str. Șoimilor nr. 10, jud. T, compus din casă de locuit, anexe gospodărești și terenul aferent construcțiilor în suprafață de 312 m.p. cu vecinii: N - str. Șoimilor, E - MP, S - R C. și V - TA.
A obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 1177,5 lei, reprezentând c/v îmbunătățirilor aduse de acesta imobilului revendicat.
A instituit un drept de retenție în favoarea pârâtului-reclamant asupra imobilului revendicat până la momentul efectuării plății sumei de 1177,5 lei de către reclamanta-pârâtă în favoarea pârâtului-reclamant.
A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că reclamanta-pârâtă FM este cea care posedă un titlu de proprietate asupra imobilului - care rezultă din coroborarea titlului de proprietate nr. 0100724/22.05.1996 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor T, certificatul de moștenitor nr. 7/14.01.1999, completat prin suplimentul nr. 121/12.08.2011 eliberat de către Biroul Notarului Public PP.
Pârâtul-reclamant justifică dreptul de proprietate pretins prin contractul de întreținere autentificat sub nr. 4637/25.08.1993 la Notariatul de Stat Local TM și prin dispozițiile art. 30 C.fam., însă, așa cum am arătat mai sus, acest contract nu mai există, ca urmare a pronunțării rezoluțiunii și înlăturării cu efect retroactiv a aplicării prev. art. 30 C.fam.
Comparând situația părților sub aspectul titlurilor de proprietate invocate, instanța a apreciat că doar reclamanta-pârâtă justifică un titlu de proprietate valid, astfel încât, în temeiul art. 555 și art. 563 C.civ., a admis cererea de chemare în judecată .
Față de apărarea pârâtului în sensul că oricum ar fi dobândit dreptul de proprietate pe imobil prin uzucapiunea de 30 de ani întrucât a posedat imobilul din anul 1980, instanța a înlăturat această apărare ca neîntemeiată reținând că faptul că pârâtul-reclamant a locuit neîntrerupt în imobil începând cu anul 1980 nu este contestat. Între anii 1980 și 1993 pârâtul-reclamant a locuit în imobil ca tolerat, cu acordul proprietarilor de drept, reclamanta-pârâtă și defunctul FG, întrucât avea calitatea de soț al fiicei acestora, intervenienta IC. După încheiere contractului de întreținere în anul 1993, dreptul de proprietate asupra imobilului a revenit, condiționat de îndeplinirea obligațiilor contractuale, intervenientei. În acest mod, condiționat, provizoriu, bunul imobil a intrat în patrimoniul comun al soților.
Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate dar și o sancțiune împotriva adevăratului proprietar întrucât acesta rămâne în pasivitate față de posesia publică, continuă, aparentă și sub nume de proprietar exercitată de o altă persoană care în acest mod îi neagă practic dreptul de proprietate.
Instanța a constatat că această rațiune nu se regăsește în situația de față întrucât între anii 1980-1993 pârâtul-reclamant a locuit în imobil cu acordul proprietarilor, fiind ginerele acestora, astfel încât posesia acestuia nu poate fi interpretată ca fiind de natură a nega dreptul de proprietate al acestora. Totodată, nici posesia exercitată după anul 1993 nu este o posesie aptă a sta la baza uzucapiunii întrucât din unirea dispozițiilor contractuale cu cele legale, mai sus menționate, dreptul de proprietate a fost dobândit cu titlu condițional de către intervenienta IC și chiar de către pârâtul-reclamant, prin urmare reclamanta-pârâtă și, până la data decesului, defunctul FG nu aveau nici un motiv, ba chiar erau ținuți de dispozițiile contractuale să respecte posesia intervenientei IC, implicit a pârâtului-reclamant. Rezultă că posesia exercitată de pârâtul-reclamant din anul 1980 nu a fost o posesie sub nume de proprietar, în sensul dispozițiile art. 1847 din Codul civil vechi, astfel cum rezultă și din prevederile art. 1853 Codul civil vechi și din Decizia nr. VIII/1999 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în soluționarea unui recurs în interesul legii.
În condițiile inexistenței unei posesii utile timp de cel puțin 30 de ani, nu poate interveni uzucapiunea invocată de către pârâtul-reclamant.
Cât privește îmbunătățirile pretinse și dreptul de retenție solicitat de pârâtul-reclamant, instanța a reținut că din probele administrate, respectiv depozițiile martorilor propuși de către pârâtul-reclamant, coroborat cu poziția exprimată de intervenientă prin cererea formulată și poziția pârâtului-reclamant, instanța constată că îmbunătățirile a căror contravaloare a fost solicitată au fost efectuate cu contribuția preponderentă a intervenientei IC. Instanța a apreciat că pârâtul-reclamant IG are totuși o contribuție de circa 25% la efectuarea acestor îmbunătățiri, astfel încât a obligat pe reclamanta-pârâtă să plătească acestuia suma de 1177,5 lei. Astfel, instanța a apreciat că trebuie determinată în mod real contribuția pârâtului-reclamant la efectuarea îmbunătățirilor pretinse și nu poate fi primită susținerea pârâtului-reclamant în sensul inadmisibilității unei astfel de determinări în acest cadru procesual, având în vedere că soluționarea acestei chestiuni incidentale este necesară pentru justa soluționare a cauzei.
Având în vedere cererea pârâtului-reclamant privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului până la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, în temeiul art. 2495 Cod civil, apreciind că suma de 1177,5 lei pe care reclamanta-pârâtă va fi obligată să o plătească pârâtului-reclamant reprezintă cheltuieli necesare și utile făcute cu bunul imobil, instanța a instituit un drept de retenție în favoarea pârâtului-reclamant asupra imobilului revendicat până la momentul efectuării plății sumei de 1177,5 lei de către reclamanta-pârâtă în favoarea pârâtului-reclamant.
Împotriva aceste sentințe a declarat recurs pârâtul IG, în termen și legal motivat, solicitând modificarea sentinței, în principal în sensul respingerii acțiunii reclamantei iar în subsidiar în sensul admiterii cererii recurentului.
În criticile aduse sentinței, recurentul a arătat în esență că fiind vorba de acțiunea în revendicare imobiliară, instanța trebuia să verifice titlurile celor două părți, posesia imobilului și publicitatea proprietății prin registre publice, întrucât imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul său ca bun comun deținut cu intervenienta, titlul reprezentându-l contractul de întreținere nr. 4637/25.08.2003, act translativ de proprietate.
Deși prin hotărâre judecătorească contractul a fost reziliat, sentința nu îi este opozabilă.
A invocat lipsa titlului de proprietate pentru intimata-reclamantă, certificatul de întreținere de pe urma soțului acesteia neținând loc de titlu de proprietate, efectele acestuia întinzându-se doar până la decesul autorului, dată la care imobilul nu se mai afla în proprietatea acestuia astfel că pârâta reclamantă nu putea dobândi un drept ce nu mai exista. și a faptului
A mai invocat recurentul îmbunătățirile pe care le-a adus imobilului în litigiu și a criticat reținerea cotei sale la aceste îmbunătățiri de doar 25% susținând că nu în acest proces trebuia reținută cota ci într-un proces de partaj, întrucât sunt realizate în comun în timpul căsătoriei.
S-a criticat și faptul că nu s-a reținut intervenirea uzucapiunii de 30 de ani în ceea ce îl privește, termenul fiind împlinit chiar și la data promovării acțiunii în rezoluțiunea contractului de întreținere dintre intimata-reclamantă și fiica sa.
Tot în legătură cu contravaloarea îmbunătățirilor, s-a cerut ca față de împrejurarea că a fost singurul care le-a solicitat, să îi fie acordate exclusiv cu menținerea dreptului de retenție până la plata lor.
Analizând legalitatea și temeinicia sentinței atacate prin prisma criticilor aduse și dispozițiile art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce vor urma :
Contractul de întreținere nr. 4637/25.08. 1993 încheiat între intimata - reclamantă FM și soțul său FG, ulterior decedat, pe de o parte, și fiica acesteia - IC pe de altă parte, a fost un contract cu titlu oneros, prestarea întreținerii in sarcina acesteia din urmă având un caracter strict personal, care, pentru neexecutarea ei, a determinat rezoluțiunea acestui contract potrivit dispozițiilor art. 1020 cod civil prin sentința civilă nr. 312/28.03. 2011 a Judecătoriei TM. Astfel, imobilul care a făcut obiectul acestui contract, a revenit in patrimoniul creditorului obligației de întreținere FM, ca urmare a neexercutării unei obligații indivizibile, debitorul acesteia satisfăcând numai pe unul din creditori, iar consecința este restituirea bunului, indiferent de proporția fiecărui creditor.
Ca efect al rezoluțiunii, imobilul înstrăinat se reîntoarce în patrimoniul beneficiarului întreținerii, în speță FM, cu efect retroactiv, adică de la data încheierii contractului, ca și cum acest contract nu s -ar fi desființat.
Revenind în proprietatea sa, intimata reclamantă FM și-a revendicat imobilul de la recurentul pârât care îl deține astfel fără titlu.
Cât privește opozabilitatea asupra recurentului a hotărârii judecătorești prin care a fost rezoluționat acest contract, chiar și în lipsa opozabilității ei, desființarea cu efect retroactiv a contractului de întreținere are consecințe și asupra tuturor implicațiilor pe care le presupune calitatea de proprietar devălmaș a recurentului.
Este eronată interpretarea dată de recurent asupra dreptului de proprietate pretins a fi exclusiv al defunctului FG asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat în baza Legii 18/ 1991, fiind înscrisul care face dovada unui drept preexistent datei de 22.05. 1996 când a fost eliberat. Dreptul de proprietate asupra imobilului l - au avut ambii soți așa cum rezultă din conținutul contractului de întreținere încheiat cu fiica lor, de unde se reține că imobilul a fost dobândit de aceștia în anul 1962, în timpul căsătoriei lor.
Astfel, certificatul de moștenitor eliberat de pe urma defunctului FG și prezentat de intimata reclamantă în fața instanței nu reprezintă într-adevăr titlul de proprietate al acesteia, însă având dreptul său propriu asupra imobilului și dreptul conferit de calitatea de unic moștenitor al defunctului în mod temeinic și legal judecătorul fondului a admis cererea în revendicare imobiliară.
Critica adusă asupra necesității comparării titlurilor este nefondată.
Instanța a făcut o asemenea analiză chiar și în condițiile în care recurentul - pârât, nici nu deține un astfel de titlu.
Nu sunt întemeiate nici argumentele intervenirii uzucapiunii de 30 de ani, posesie prin care recurentul ar fi devenit proprietar pe imobil, întrucât, așa cum și judecătorul fondului a motivat, nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru dobândirea proprietății într-o atare modalitate.
Cât privește cererea reconvențională și criticile aduse sub aspectul reținerii unei cote în cadrul acțiunii în revendicare și respectiv a unei cote inferioare și aceste critici sunt nefondate.
Fiind vorba de lucrări efectuate în comun de cei doi foști soți la imobilul în litigiu și față de obiectul cererii reconvenționale cu care instanța de fond a fost investită, era obligatoriu ca pe cale incidentală, chiar și în lipsa unui proces de partajare a bunurilor comune, instanța să analizeze contribuția recurentului la aceste lucrări pe bază de probatorii în condițiile în care suma pretinsă și contribuția adusă au fost contestate de intimata IC.
Judecătorul fondului a făcut o temeinică analiză a probatoriului administrat sub aspectul contribuției recurentului iar faptul că doar acesta a solicitat să i se restituie cheltuielile făcute, nu justifică atribuirea lor în mod exclusiv.
Drept pentru care, văzând dispozițiile art. 312 alin 1 Cod procedură civilă, tribunalul a respins ca nefondat recursul.
| ← Publicitatea şedinţei de judecată în cazul judecării... | Reabilitare judecătorească. Dovada bunei credinţe cu privire... → |
|---|
