Reziliere contract de locaţiune. Jurisprudență Reziliere
| Comentarii |
|
Judecătoria BACĂU - Secţia Civilă Hotărâre nr. 379 din data de 22.01.2016
Prin cererea adresată Judecătoriei Bacău la data de 03 03 2015 și înregistrată sub nr.xxxxxx reclamanta S.C. B G S.R.L. Bacău a chemat in judecată ca pârâtă pe S.C. D S.R.L. Bacău, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună reziliere contractului de locațiune încheiat intre părți la data de 13 06 2014 și obligarea pârâtei la plata sumei de 4000 euro reprezentând echivalentul chiriei datorate.
Pentru taxa de timbru datorată in cauză reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar constând in scutirea de la plată.
In motivarea cererii, reclamanta arată că la data de 13 06 2014 intre părți a intervenit contractul de locațiune având ca obiect suprafețele de 3722,65 m.p. și 4278,35 m.p, teren situat in extravilanul satului Bogdan Vodă Comuna Săucești precum și o stație de carburanți aflată pe acest teren. Părțile au convenit o chirie de 4000 euro lunar, precum și acordarea unei perioade de grație la plata chiriei, respectiv până la data de 01 09 2014 când locatarul avea obligația de plată a chiriei pentru lunile anterioare începând cu data încheierii contractului cât și pentru luna in curs. De asemenea s-a convenit constituirea de către locatar a unei garanții in sumă totală de 60.000 euro prin bilete la ordin scadente la data de 01 08 2014. Contractul de locațiune a fost încheiat pentru o perioadă de 49 ani, permițând accesul pârâtei in spațiu la sfârșitul lunii mai 2014. Pârâta a distrus insă bunurile din incinta spațiului, respectiv un totem in valoare de 16000 euro, instalația de încălzire centrală, sistemul de alarmă cu senzori de mișcare.
A convenit cu locatarul să nu efectueze modificări in stația de alimentare până la momentul autentificării contractului și încasării garanției de 60.000 euro, dar fără a înștiința reclamanta, pârâta a produs distrugerile menționate prin acțiune și mai mult s-a dovedit insolvabilă in ceea ce privește garanția constituită. Deși pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate, tot ea este cea care a părăsit spațiul mai înainte de 01 09 2014.
In dovedirea acțiunii a propus și instanța a încuviințat proba cu interogatoriul pârâtei, înscrisuri și proba testimonială.
Legal citată, pârâta a solicitat respingerea ca nefondată a acțiunii; la momentul preluării stației de carburanți aceasta se afla in stare avansată de degradare, a efectuat investiții pentru readucerea acesteia in stare de funcționare iar neplata chiriei se datorează reclamantei care i-a izgonit din spațiu.
In cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei și proba cu martori, fiind audiați L D, L G și A A.
Din actele și lucrările dosarului instanța reține:
Intre părți s-a încheiat contractul de locațiune aflat in copie la fl. 8-17 dosar, datat 13 06 2014 potrivit căruia reclamanta in calitate de locator a cedat pârâtei in calitate de locatar folosința bunurilor teren in suprafață de 3722,56 m.p. și 4278,35 m.p, situat in extravilanul satului Bogdan Vodă comuna Săucești, precum și construcțiile stație de carburanți (incluzând service, cafe-bar, atelier, parcare) aflate pe suprafața de 3722,56 m.p.
Prin contract, părțile au convenit in ceea ce privește predarea bunului și chiria datorată, următoarele:
Art. 3.1 Locatorul va preda Locatarului Stația și parcarea pe baza unui proces verbal de predare -primire semnat de părți, la odată ce poate fi anterioară datei semnării prezentului contract , așa cum se afla ea, menționând în procesul verbal de predare primire starea Stației și a parcării. În termen de 30 zile se va întocmi un raport tehnic de verificare privind starea instalației electrice, instalației termice, starea pompelor și a rezervoarelor, nivelul de poluare al solului, etc. Acest raport va determina valoarea investiției de reparații.
Art. 4.1. Locatarul va plăti Locatorului pentru Stație și parcare o chirie lunară în cuantum de 4.000 ( patru mii ) EUR pe lună. Chiria este plătibilă la cursul de schimb cu RON/EUR comunicat de Banca Națională a României pentru ziua plății. Locatarul va plăti chiria în prima zi lucrătoare a fiecărei luni pentru luna în curs, prin virament bancar in contul Locatorului, deschis pe numele SC B G SRL. Începând cu a 15-a zi de întârziere a plătii chiriei Locatarul va plăti penalități de întârziere în cuantum de 0,05 %/zi calendaristică.
Locatorul acordă o perioadă de gratie privind plata chiriei locatarului, respectiv pană la data de 01.09.2014.
Locatarul va constitui o garanție in sumă totală de 60.000 euro, prin Bilete la ordin scadente la data de 01.08.0214.
In ceea ce privește drepturile și obligațiile locatarului, prin contract s-au stipulat următoarele:
Locatarul are ca drepturi:
Art. 5.1 lit a) să utilizeze Stația și Parcarea (i) conform destinației normale a acestora , adică pentru desfășurarea activităților de comerț cu carburanți, uleiuri minerale, accesorii și piese auto, prestare service și spălări auto, alimentație publică, parcare auto, etc. și ( ii ) pentru a desfășura oricare alte activități cuprinse în obiectul sau de activitate fără a fi necesară vreo aprobare a Locatorului, cu condiția de a nu pune in pericol Stația și parcarea, în toate cazurile în regim de 25 ore/zi.
c) Să efectueze lucrări de modernizare și amenajare ( inclusiv lucrări de construcție pe terenul aferent ) a Stației și de construire sau amenajare pe / in parcare ( in special dar fără a se limita la o parcare ) în vederea ( i ) aducerii Stației și parcării la standarde Europene și a Exploatării Stației și parcării conform art. 5 pct.5.1 alin. a ) de mai sus sau pe care le considera necesare sau oportune pentru exploatarea Stației și parcării. Locatorul declară in mod expres că este de acord cu Locatarul să efectueze orice tip de modernizări, amenajări, modificări sau îmbunătățiri considerate de acesta necesare sau oportune și în special a unor lucrări de creare a unor structuri de rezistență putând in acest scop să facă demolări parțiale sau totale ale stației, astfel încât să amenajeze Stația și parcarea în conformitate de standardele sale calitative.
Potrivit art. 5.2, Locatarul are următoarele obligații:
a) Să preia stația și parcarea la data stabilită în contract și să le predea locatorului la data expirării sau la data încetării înainte de termen a contractului în conformitate cu prevederile contractului.
b) Să execute pe cheltuiala sa reparațiile curente necesare bunei desfășurări a activității în cadrul stației.
c) Să facă în primii doi ani investiții pentru buna desfășurare a activității în sumă de 400.000 euro a declarat la semnarea contractului.
d) Să plătească întocmai și la timp chiria pentru Stație și Parcare și alte servicii prestate de locator la cererea ,locatarului dacă este cazul.
La rândul său, locatarul si-a asumat obligația de a asigura folosința utilă și netulburată a stației de carburanți și parcării și să răspundă pentru orice evicțiune, să sprijine locatarul in vederea obținerii autorizațiilor și aprobărilor necesare modernizării, amenajării sau extinderii și exploatării stației, să permită accesul nelimitat și necondiționat al locatarului și al personalului acestuia pe toate intrările, inclusiv a mijloacelor de transport, ș.a.
Durata contractului a fost convenită la 49 ani, începând cu data semnării contractului. Potrivit art. 9.1 din contract, locatorul are dreptul să rezilieze contractul dacă locatarul întârzie plata unei chirii cu mai mult de trei luni.
Astfel după cum rezultă din declarațiile tuturor martorilor audiați, pârâta a preluat folosința terenului și stației de carburanți in luna mai 2014 și a părăsit-o in cursul lunii august 2014.
Cu privire la neexecutarea obligațiilor asumate de către pârâta locatară, instanța are in vedere împrejurarea potrivit căreia contractului de locațiune -care este unul cu titlu oneros, fiind un contract sinalagmatic - îi sunt aplicabile prevederile art. 1549 din Codul Civil, condiția rezolutorie fiind subînțelesă întotdeauna în caz de neexecutare culpabilă a uneia dintre obligații. În cazul în care debitorul nu-și îndeplinește obligațiile asumate din cauza unor împrejurări ce îi sunt imputabile, creditorul are dreptul să ceară în justiție, fie rezilierea contractului, fie daune interese. Culpa trebuie insă să aparțină celeilalte părți contractante și nu creditorului.
Contractul de locațiune intre părți a fost încheiat valabil la data de 13 06 2014, fiind consensual in sensul art. 1781 cod civil (contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului) ; prin urmare legea prevede înscrierea lui in Cartea funciară doar in vederea asigurării opozabilității față de terți. Susținerile reclamantei in sensul că pârâtei i s-a interzis efectuarea de modificări in incinta stației mai înainte de autentificarea actului și încasarea garanției de 60.000 euro nu sunt confirmate de clauzele contractuale convenite. De asemenea afirmațiile că pârâta a refuzat semnarea procesului verbal de predare primire apar ca nefondate, in condițiile in care predarea in fapt a spațiului s-a făcut in cursul lunii mai, iar contractul de locațiune s-a încheiat la 13 06 2014. In ipoteza in care reclamanta ar fi constatat un refuz de semnare a procesului verbal de predare primire, instanța presupune in mod rezonabil că acest contract de locațiune nu ar mai fi fost semnat.
Susține reclamanta că după intrarea in spațiu, pârâta a distrus un totem (in valoare de 16000 euro), un sistem de alarmă (in valoare de 7500 lei) și instalația de încălzire centrală in valoare de 3000 euro. Reclamanta nu a probat insă că toate aceste bunuri s-au predat in stare de funcționare (doar cu referire la sistemul de alarmă martorul Leon Dorel a declarat că acesta funcționa). Toți martorii audiați confirmă demontarea de către pârâtă a totemului (a panoului de afișare a prețurilor carburanților); martorul Artene Adrian care a lucrat o perioadă la societatea pârâtă pe postul de mecanic-conducător auto a arătat că acel panou a fost valorificat la fier vechi deoarece era nefuncțional și foarte vechi. Planșa foto depusă la fl. 143 dosar confirmă faptul că acel panou era inestetic și deteriorat, reclamanta nedovedind că la momentul încheierii contractului de închiriere acesta funcționa.
Cu privire la activitățile desfășurate de către pârâtă in spațiul închiriat , martorul Artene Adrian a arătat că acolo s-a desfășurat comerț cu autovehicule second hand, pârâta intenționând și deschiderea unui service auto. Arată martorul că la preluarea spațiului instalația termică era nefuncțională, că s-a făcut curățeniei in spațiile interioare și exterioare, s-au demontat caloriferele și s-au tăiat țevile montate aparent, intenționându-se înlocuirea in totalitate a acestei instalații. A mai arătat martorul că la stația de carburanți s-au efectuat înlocuiri ale ferestrelor, ale yalelor la uși, s-a montat pompă de apă, s-a montat plafon fals, s-au executat zugrăveli, s-a montat o ușă interioară și sistem de supraveghere video. Martorul Leon Dorel a arătat că lucrările de reabilitare a spațiului au fost de mai mică amploare (fiind înlocuite doar geamurile sparte și butucii de yală) dar și că in afară de demontarea caloriferelor nu a observat alte distrugeri.
Referitor la toate aceste lucrări, instanța nu poate reține in sarcina pârâtei vreo abatere de la clauzele contractului, potrivit art. 5.1 lit. c) aceasta in calitate de locatar fiind îndreptățită să efectueze lucrări de modernizare și amenajare, locatorul declarând expres că este de acord ca locatarul să efectueze orice tip de modernizări, modificări, amenajări sau îmbunătățiri considerate de acesta necesare sau oportune si in special a unor lucrări de creare a unor noi structuri de rezistență putând in acest scop să facă demolări parțiale sau totale ale stației (…). Prin urmare, toate intervențiile mai sus descrise nu apar ca fiind distrugeri deliberate, putând face parte dintr-un proiect de reabilitare a construcțiilor, in condițiile in care locatarul avea obligația de a efectua in primii doi ani de la semnarea contractului investiții de 400.000 euro.
In ceea ce privește plata chiriei, potrivit art. 4.2, locatorul acordă o perioadă de grație privind plata chiriei locatarului, până la data de 01 09 2014, dată la care potrivit susținerilor reclamantei ar fi trebuit achitată chiria aferentă lunii septembrie cât și pentru lunile precedente. De asemenea potrivit contractului încheiat, garanția de 60.000 euro constituită prin bilete la ordin avea scadența la plată data de 01 08 2014.
Din probele administrate rezultă insă că pârâta a părăsit spațiul in cursul lunii august 2014, perioadă in care obligația de plată a chiriei nu devenise scadentă. Deasemenea, rezultă din actele depuse la dosar că asociata societății pârâte V P a formulat plângere către Postul de Poliție Săucești intrucât P D (soțul administratorului reclamantei și coproprietar al terenului si stației de carburanți) s-a prezentat la stație in data de 14 07 2014 și a solicitat predarea cheilor de acces in incintă. Rezultă din adresa Postului de Poliție Săucești (fl. 100) că, pe parcursul cercetărilor, P D a solicitat respectarea contractului de locațiune sau rezilierea acestuia, dar totodată acesta a și fost avertizat de către lucrătorii de poliție cu privire la comportamentul social. La rândul său și martorul L D a arătat că neînțelegerile intre părți au pornit de la plata chiriei.
Din coroborarea tuturor aceste probe rezultă că mai înainte ca plata chiriei să devină exigibilă și chiar mai înainte de scadența biletelor la ordin emise cu titlu de garanție, reclamanta a tulburat-o pe pârâtă în liniștita folosință a spațiului (pretinzând plata chiriei deși obligația era nescadentă), astfel că pe fondul neînțelegerilor dintre părți, reprezentanții pârâtei au luat decizia părăsirii spațiului.
Față de cele de mai sus, instanța constată că nu se poate reține in sarcina pârâtei o neexecutare culpabilă a contractului de locațiune, astfel că acțiunea urmează a fi respinsă ca nefondată.
Urmează a fi respinsă cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată avansate, nefăcându-se dovada acestor cheltuieli.
| ← Minori. Jurisprudență Minori | Partaj bunuri comune. Jurisprudență Partaj → |
|---|
