Dreptul de superficie. Constituirea dreptului de superficie.
| Comentarii |
|
La data de 20.03.2002 a fost organizată de către Casa Judeţeană de PensiiIaşi licitaţia pentru vânzarea bunurilor imobile ale S.C. S S.A., în cadrulprocedurii de executare silită a acestei societăţi.
Urmare acestei licitaţii, reclamanta S.C. A S.R.L. a dobândit dreptul deproprietate pentru un număr de 9 clădiri ale debitoarei S.C. S S.A., potrivitproceselor-verbale de licitaţie 1437, 1438, 1439, 1440, 1441, 1442, 1443, 1444şi 1445 şi facturii fiscale nr. 0764864 din 23.04.2002, filele 76-89 dosar.
Dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciară nr.844 superficie a localităţii Miroslava, prin încheierea nr.11919/05.08.2002, fila90 dosar.
Prin contractul autentificat sub nr. 1573/14.08.2002, filele 91-92 dosar,S.C. S S.A. a recunoscut dreptul de superficie al reclamantei S.C. A S.R.L.pentru terenul aferent celor 9 construcţii, în suprafaţă totală de 19.343,23 mp,drept de superficie care a fost intabulat în cartea funciară de pe lângă JudecătoriaIaşi prin încheierea nr.1919/2002.
În anul 2002, prin contractul autentificat dosar S.C. A S.R.L. a înstrăinatcătre "B" GMBH, o cotă indiviză de 70\% din cele 9 clădiri enumerate mai sus.
În anul 2004, persoanelor fizice X,Y,Z li s-a reconstituit dreptul deproprietate asupra suprafeţei de 10.000 mp teren aflat în parcela de pe razacomunei Miroslava, prin titlul de proprietate, acest teren făcând parte dinsuprafaţa totală de 19.343,23 mp şi este poziţionat sub 6 din cele 9 construcţiiale reclamantelor.
La data de 4.12.2007 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificatnumitii X,Y.Z au vândut terenul în litigiu către S.C. M S.R.L, aceasta la rândulsău înstrăinându-l către pârâta SC E SRL.
Potrivit art. 492 C. civ., proprietarul terenului este prezumat a fi şiproprietarul construcţiilor sau plantaţiilor executate pe teren, reglementareadecurgând din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobândire aproprietăţii. Art. 494 din acelaşi cod reglementează drepturile ce se nasc dinridicarea unor construcţii sau executarea unor plantaţii de către un terţ.
În asemenea situaţii, chiar dacă edificarea construcţiilor sau executareaplantaţiilor s-a făcut cu bună-credinţă, nu se poate naşte un drept real, ci un dreptde creanţă. Există însă posibilitatea, la care se referă art. 492 C. civ. în parteafinală, de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupraconstrucţiilor de pe teren, dacă se dovedeşte că acestea au fost efectuate de o altăpersoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea dreptului deproprietate al constructorului asupra construcţiei respective, cât şi dreptul său defolosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.
Dreptul de superficie este un drept real principal ce constă în dreptul deproprietate pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra construcţiilor,plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul ce aparţine altei persoane, terenasupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
S-a invocat în cauză faptul că SC S SA proprietarul construcţiilor nu afost proprietar al terenului şi nu a avut recunoscut nici dreptul de administrare alterenului în litigiu. Cu toate acestea numitilor X,Y,Z li s-a reconstituit înproprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 suprafaţa de teren de 1 ha pe care seaflă amplasate construcţiile, terenul fiind preluat de comisia locală în vedereareconstituirii de la SC S SA.
Din înscrisurile depuse rezultă indubitabil faptul că terenul reconstituit înproprietatea lui X,Z,Y s-a aflat o perioadă îndelungată, până la preluarea decătre comisia locală şi validarea preluării de către comisia judeţeană, înproprietatea statului, chiar dacă nu a mai fost inventariat de către ADS cafăcând parte din domeniul public sau privat al statului. Dacă terenul nu ar fiiesit din proprietatea persoanelor fizice, nu ar mai fi fost necesarăreconstituirea dreptului de proprietate în favoarea acestora.
Ca efect al prevederilor Legii nr. 15/1990, societatea comercială SC S SAa primit în exploatare terenul pe care se aflau construcţiile proprietatea sa. Nu s-a făcut dovada că societăţii i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului deproprietate pentru terenurile ce fac obiectul Hotărârii nr.16 din 2000 a ComisieiJudeţene Iaşi. Însă prin simplul fapt că hotărârea amintită a validat o preluare aterenului de la SC S SA, teren pentru care apoi s-a reconstituit dreptul deproprietate persoanelor de la care autoarea pârâtei a dobândit în final terenul, seface dovada că statul român a detinut în proprietate acel teren în întreagaperioada scursă între momentul deposedării vechilor proprietari şi cel al puneriila dispozitia comisiei locale în vederea reconstituirii.
Pe de altă parte, nici pârâta nu a contestat împrejurarea că reclamantele auun drept de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul pârâtei, înperioada în care acesta nu se mai afla în proprietatea vreunei persoane fizice,ci în proprietatea statului comunist. A afirma la acest moment că terenul nu s-aaflat în proprietatea statului înseamnă a nega dreptul la reconstituirea dreptuluide proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 dar şi validitatea Hotărârii nr. 16din 2000 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar.
De asemenea, edificarea construcţiilor de către Complexul pentruTestarea Reproducătorilor şi Producerea de Material Seminal Congelat S,reorganizată ca Întreprinderea S, în incinta acestui complex, rezultă dinînscrisurile depuse şi nu se contestă de către pârâtă.
Chiar dacă terenul de sub aceste constructii a făcut obiectul reconstituiriiîn baza Legii nr. 18 din 1991, beneficiarii au cunoscut că pe acest amplasamentexistau constructii care se aflau în proprietatea unei alte persoane juridice.Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiilor ce auaparţinut S.C. S S.A., situate în extravilanul comunei Miroslava, jud. Iaşi, şos.Iaşi - Roman la km.10, în mod legal. În acelaşi mod prezumat legal, a dobânditîn proprietate terenul de sub aceste construcţii şi pârâta.
Dreptul de superficie al societăţilor reclamante, ca drept real principal,intabulat în cartea funciară şi constituit în mod legal în anul 2002, este fărăîndoială opozabil pârâtei, atât timp cât nu s-a făcut dovada anulării acestuicontract, până la momentul pronunţării hotărârii. Instanţa observă însă căraportat la data la care contractul a fost încheiat, terenul se afla la dispoziţiacomisiei locale de fond funciar în vederea reconstituirii, iar dreptul de folosinţăal reclamantelor s-a născut ulterior, de la momentul la care acestea au dobânditconstrucţiile.
Fosta Întreprindere S, a făcut investiţii edificând construcţiile în cauzăpe terenul pe care îl avea dat în folosinţă de stat. Succesiunea evenimentelor afăcut ca acest teren să ajungă în proprietatea societăţii pârâte, iar construcţiile înproprietatea reclamantelor.
Este de necontestat că tot succesiunea evenimentelor a creat o situaţiejuridică complexă şi atipică, dar la momentul edificării lucrărilor de investiţii decătre fosta Întreprindere S, aceasta beneficia de un drept real de folosinţăatribuit de stat, proprietarul terenului, pe calea unui act administrativ. Prinurmare, edificarea lucrărilor a avut un temei legal.
Interesul reclamantelor în formularea acestei acţiuni este dat tocmai desituaţia în care dreptul de superficie îi este recunoscut şi înscris în carteafunciară de o persoană care nu era titulara dreptului de proprietate asupraterenului în cauză. Instanţa apreciază că SC S Sa a fost la rândul săubeneficiara unui drept real de folosinţă asupra terenului pe care s-au edificatlucrările de investiţii cu acordul titularului dreptului - Statul Român.Reclamantelor nu li s-a recunoscut acest drept de folosinţă de către titularuldreptului de proprietate actual al terenului si nici de cel anterior, astfel căinstanţa va respinge excepţia invocată privind lipsa de interes în formulareaacţiunii.
Constatând existenţa dreptului de folosinţă al constructorului asupraterenului pe care s-au edificat constructiile, prin acordul titularului dreptului, sianume al Statului Român, instanţa apreciază că reclamantele care au dobânditproprietatea construcţiilor au dobândit odată cu acestea şi dreptul de superficieasupra acestui teren.
În ce priveşte capetele de cerere 2 şi 3, pârâta nu a negat existenţamormanelor de pământ depozitate pentru restricţionarea accesului reclamantelor.Martorul audiat în cauză a confirmat că accesul reclamantelor la construcţiile pecare le deţin în proprietate, a fost îngrădit urmare a faptului că pârâta nu aacţionat în vederea înlăturării acestor mormane de pământ care sunt depozitatede mai mult timp pe terenul pe care sunt amplasate şi construcţiile. Dinapărările formulate de pârâtă rezultă în mod clar că aceasta urmăreşterestricţionarea accesului către construcţiile în cauză, motivând neîntemeiat că înacele clădiri reclamantele nu desfăşoară activităţi, deşi acest lucru reprezintăefectul acţiunilor sau inacţiunilor pârâtei.
În consecinţă, instanţa apreciază întemeiată acţiunea cu privire la toatecapetele de cerere şi urmare a constatării dreptului de superficie alreclamantelor, instanţa va obliga pârâţii să lase acestora liber accesul laconstrucţiile proprietate şi să se abţină de la orice măsură care ar putea limitaexercitarea dreptului de superficie, autorizând reclamantele să ridice pământulşi orice alte obiecte care împiedică accesul acestora pe cheltuiala pârâtei..
Văzând şi dispoziţiile art.274 C. proc. civ.,
| ← Dreptul de superficie. Constituirea dreptului de superficie. | Contestaţie la executare. Termenul in care se poate formula. → |
|---|
