Decizia civilă nr. 383/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURARI SOCIALE,
PENTRU MINORI ȘI FAMI.
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 383/R/2011
Ședința publică din 2 februarie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
JUDECĂTORI
T.-A. N.
T. D. - președintele Secției civile
A.-A. P.
GREFIER:
M. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta G. A.-L., împotriva deciziei civile nr. 4. din 23 septembrie 2010, pronunțată de
Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (art. 52 alin. 2 din Legea nr. 7/1996)
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reclamanta-recurentă G.
A.-L.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reclamanta-recurentă depune la dosar, timbrajul aferent recursului, potrivit mențiunilor din citație.
Recursul este legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
La întrebarea instanței reclamanta-recurentă arată că recursul este declarat numai împotriva hotărârii pronunțate de instanța de apel și nu vizează și sentința pronunțată de judecătorie.
Nefiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.
Reclamanta-recurentă susține recursul așa cum a fost formulat în scris, solicită admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei, în sensul admiterii plângerii, și în consecință anularea încheierii nr. 112.172 din 11 noiembrie 2009 a O. C. - B. C.-N. și notarea în CF colectivă nr. 1. C.-N. și în noua CF colectivă nr. 2. - C1, a antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional la acest antecontract, referitoare la apartamentul nr. 45 situat în C.-N., str. L. nr. 9, de la data înregistrării cererii de notare la B. C.- N.
La întrebare instanței, reclamanta-recurentă arată că apartamentul este construit, însă nu există o carte funciară individuală, acesta fiind și motivul pentru care a solicitat notarea în cartea funciară colectivă.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 3897/(...), a J. C.-N., a fost respinsă plângerea formulată de petenta A. L. G., împotriva încheierii de respingere nr. 1. (...) a Oficiului de C. si P. I. C., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, prin încheierea nr.1.-2009 a O. C. s-a respins cererea formulată de către petenta A. L. G. pentru notarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) între SC Dic C. SRL, în calitate de vânzător și petentă, având ca obiect apartamentul nr. 45 în CF col. nr. 1. C.-N., pe motiv că în antecontract nu s-a identificat imobilul printr-un identificator unic, conf. art. 48 al.1 lit.c din Legea nr. 7/1996.
Prin antecontractul anterior menționat, petenta s-a obligat să cumpere apartamentul situat în C.-N., str. L. nr.9, ap. 42 cu CF col. nr.1. , în suprafață utilă de 50 mp. pentru prețul de 55.000 euro. La data de (...) s-a încheiat un act adițional prin care părțile au convenit că obiectul contractului îl reprezintă apartamentul nr.45.
Prin sentința civilă nr. 5. a J. C.-N. au fost obligați pârâții, proprietari ai apartamentelor nr. 1-40 din blocul situat pe strada L. nr.9, să încheie cu reclamanta SC Dic C. SRL act autentic de vânzare cumpărare pentru acoperișul terasă ce face parte din părțile indivize comune ale blocului situat în C.-N., str. L. nr.9, bl. L 16 înscris la A+2, în CF col. nr. 1., în caz contrar sentința urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare.
Potrivit extrasului CF 2. C.-N. provenită din conversia de pe hârtie a
CF nr. 1. reiese că asupra imobilului teren pentru bloc de locuințe cu suprafața de 670 mp. cu nr. top 24273 este proprietar tabular Statul R..
Conform raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de expert T. M., asupra imobilului teren și bloc de locuințe cu nr. top. 24273 și 24273/S înscris în CF col. nr. 1. situat în C.-N., str. L. nr. 9, bl. L 16 este proprietar tabular Statul Român. Expertul a realizat propuneri de dezmembrare a acoperișului terasă cu suprafața utilă de 587 mp. din părțile indivize comune, acordându-i-se nr. top 24273/S/XLI reprezentând apartamentul nr.41 situat în str. L. nr.9, et.5 cu cota din părțile comune indivize 21/100 și teren atribuit în folosință 143/670.
Instanța a constatat în drept că, potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 se poate dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părților, c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba romană;e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
Potrivit art. 42 din O. nr. 633/. notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul. Potrivit al. 2 lit. k din această categorie fac parte și promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Raportat la data la care petenta a solicitat notarea în cartea funciară erau incidente dispozițiile art. 48 Legea nr. 7/1996 în care se prevede în mod expres ca pentru a se putea dispune înscrierea în cartea funciară estenecesar ca înscrisul în baza căruia se cere înscrierea să identifice imobilul printr-un identificator unic. Or, analizând antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), această cerință nu este îndeplinită, apartamentul nefiind identificat cu date de carte funciară, împrejurarea că părțile au prevăzut în contract că imobilul este înscris în CF colectiv nr.
1161486 C. - N. este lipsit de relevanță cătă vreme în această carte funciară sunt înscrise părțile indivize comune din blocul de locuințe pe terasa căruia urmează sa se realizeze apartamentul respectiv. S-a reținut că imobilul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare în prezent nu este înscris în nici o carte funciară, de altfel el nici nu a fost construit, ori potrivit dispozițiilor art. 42 alin. 2 O. 633/. poate fi notat în cartea funciară a unui imobil antecontractul de vânzare cumpărare referitor la acel imobil. In CF colectiv nr. 1161486 C.-N. asupra imobilului cu nr. top. 24273/S este înscris dreptul de proprietate al S. Român, promitenta vânzătoare neavând nici măcar un drept de folosință asupra imobilului, respectiv câtă vreme nu se realizează dezmembrarea și intabularea într-o nouă carte funciară a acoperișului terasă aferent blocului de locuințe.
Față de aceste considerente, instanța, în temeiul art. 50 din Legea
7/1996, a respins plângerea ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 4./(...) a T.ui C. a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenta G. A.-L. împotriva sentinței civile nr. 3897/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al J. C.-N., care a fost păstrată în întregime, nefiind solicitate cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că, instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 42 din Regulamentul de organizare și funcționare a Birourilor de C. și P. I. aprobat prin O. nr. 633 /., notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și a altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, din această ultimă categorie făcând parte și promisiunea stabilită prin convenție de a încheia în contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. Notarea unui asemenea act în cartea funciară are efect de opozabilitate față de terți, informarea lor cu privire la existența respectivului act.
Contrar susținerilor apelantei, dispozițiile art. 48 ale L. nr. 7/1996 sunt aplicabile indiferent de felul înscrierii ce se solicită a se efectua în cartea funciară.
Or, nici unul dintre înscrisurile prezentate de petenta apelantă, în speță antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de (...) și actul adițional din data de (...) nu cuprind identificarea imobilului cu date de carte funciară.
În mod corect s-a reținut de către prima instanță că trimiterea făcută la CF colectivă nr. 1. C.-N. nu prezintă nici o semnificație, fiind vorba despre cartea funciară colectivă a imobilului în care sunt înscrise părțile indivize comune din blocul de locuințe pe terasa căruia urmează a se realiza apartamentul obiect al antecontractului.
În acest sens sunt disp. art. 45 din Legea nr. 7/1996 care prevăd că dacă este vorba despre un imobil cu construcție - condominiu -, din care unele părți sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmește o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție, și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, iar conform art. 44 din același act normativ, în cazul coproprietății se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar.
Apelanta a făcut o gravă confuzie când a susținut că imobilul obiect al antecontractului este identificat printr-un identificator unic, respectiv cartea funciară colectivă. Aceasta, deoarece în cartea funciară colectivă sunt cuprinse, alături de terasa blocului și celelalte părți comune indivize ale imobilului bloc de locuințe situat în C.-N., str.L. nr.9, bl. L16. Tocmai de aceea se impune realizarea și operarea în cartea funciară a unei documentații cadastrale de dezmembrare a terasei blocului din părțile comune indivize, potrivit sentinței civile nr.5. a J. C.-N. De altfel, prin această hotărâre s-a admis acțiunea promovată de SC Dic C. SRL doar în ce privește capătul de cerere vizând prestația tabulară, în considerente reținându-se că pentru dezmembrare și intabulare, care sunt operațiuni de carte funciară, se impune întocmirea unei documentații cadastrale, conf. art. 59 din Legea nr. 7/1996 și art. 13 din O. nr .634/.. Doar în urma acestor operațiuni promitenta SC Dic C. SRL își va putea intabula dreptul de proprietate și imobilul obiect al antecontractului va fi identificat prin identificator unic.
Pe de altă parte, cum în mod judicios a reținut prima instanță, din prevederile art. 42 al.2 lit.k din O. nr .633/. rezultă că poate face obiect al notării în cartea funciară a unui imobil promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la imobilul respectiv. I. obiect al antecontractului invocat de apelantă nu este înscris într-o carte funciară individuală, ci apare ca făcând parte din părțile comune indivize ale imobilului bloc din str. L. n.9, bl. L16.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs petiționara G. A.-L., solicitândinstanței modificarea în tot a deciziei civile nr. 4. și a sentinței civile nr. 3. pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca și rejudecând cauza, solicită admiterea plângerii, anularea încheierii nr. 1.(...) a Oficiul de C. și P. I. C. și notarea în CF colectivă nr. 1. C.-N. și noua cartea funciară colectivă nr. 2.- C1 provenită din conversia pe hârtie a CF 1. C., sub nr. top 24273/S a contractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional al acestuia, referitoare la apartamentul 45 situat în C.-N., str. L. nr. 9.
În motivarea recursului s-a arătat că hotărârea instanței de apel este nelegală și a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
În opinia recurentei, dispozițiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr.
7/1996 au fost aplicate în mod eronat. Din dispozițiile art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996, coroborate cu dispozițiile art. 42 alin. 2 din O. nr.
633/., rezultă că notarea poate avea ca obiect și promisiunea stabilită printr-o convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Având în vedere aceste dispoziții legale, recurenta a apreciat că antecontractul și actul adițional la acesta îndeplineau condițiile legalepentru a fi notate în cartea funciară. Notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi, ci doar unul informativ, atrăgând atenția terțelor persoane despre existența unor lucruri care ar putea influența situația juridică a imobilului înscris în CF. În aceste condiții, este irelevant conținutul înscrisului a cărui înscrierea se solicită, ci doar dacă aceasta individualizează imobilul ce face obiectul cererii de notare.
Recurenta a învederat instanței că atribuirea unui identificator unic pentru apartamentul nr.45 care formează obiectul antecontractului este necesară doar pentru intabularea și înscrierea provizorie a acestuia, nu și pentru notarea antecontractului și a actului adițional, notarea fiind exceptată de cerințele dispozițiilor art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996.
Și în ipoteza în care s-ar admite că dispozițiile art. 48 alin. 1 lit.c din
Legea nr. 7. s-ar aplica și operațiunilor de notare în cartea funciară, instanța de apel a interpretat literar aceste dispoziții și nu raportat la împrejurările concrete ale cererii recurentei.
În cazul în care într-o carte funciară există înscris un singur imobil, identificatorul îl reprezintă cartea funciară însăși, deoarece aceasta cuprinde un singur număr topografic. Din cuprinsul cărții funciare, rezultă că există un singur număr topografic atribuit construcției asupra căreia s-a solicitat notarea antecontractului. De altfel denumirea acestei cărți funciare ca fiind
„. funciară colectivă";, face dovada unui singur imobil cu mai multe locuințe, care are doar un singur număr topografic, condiția identificatorului unic fiind îndeplinită.
Instanța de apel a interpretat greșit și art. 42 alin. 2 lit. k din O. nr.
633/., aprecierea instanței de apel potrivit căreia notarea promisiunii de înstrăinare a unei părți dintr-un imobil este condiționată de dezmembrarea acesteia din imobil și nu are acoperire legală, contravenind tocmai scopului urmărit de legiuitor prin instituția notării.
Recurenta a apreciat ca nefondate susținerile primei instanțe potrivit cărora terenul și părțile indivize comune indivize a unui bloc sunt proprietatea S. Român. SC DIC C. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra terasei acoperiș și dreptul de folosință asupra terenului și părților comune indivize de la proprietarii apartamentelor din imobilul bloc de locuințe, care au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului și asupra părților indivize comune ca efect al L. nr. 8.. Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate, precum și celelalte drepturi reale sunt opozabile terților fără înscriere în cartea funciară, dacă sunt dobândite prin efectul legii.
S-a mai arătat că prima instanță și instanța de apel au judecat plângerea raportat la mențiunile de carte funciară și nu la situația juridică reală a imobilului și au considerat că notarea actului juridică este imposibilă deoarece SC DIP CONSTRUT SRL nu are un drept real de folosință asupra părților indivize comune ale blocului de locuință, până când nu realizează dezmembrarea și intabularea într-o nouă carte funciară a acoperișului aferent blocului de locuințe.
Recurenta a arătat că o persoană nu dobândește un drept real sau de creanță în legătură cu un imobil ca urmare a unei operațiuni tehnice de dezmembrare, ci ca urmare a unui act juridic. F. că în antecontract nu s-a prevăzut cota dreptului de folosință asupra părților indivize comune, nuînseamnă că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a avut ca obiect și înstrăinarea acestui drept de folosință.
S-a mai arătat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre fără a analiza toate argumentele de legalitate și temeinicie invocate de petiționară, în memoriul de apel, astfel că hotărârea instanței de apel este nelegală, potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.
Instanța de apel a analizat doar motivele privitoare la identificatorul unic și nu a analizat celelalte motive invocate în memoriul de apel, pronunțând astfel o hotărâre nelegală și netemeinică asupra căreia nu poate fi exercitat controlul judiciar.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curteaconstată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoareleconsiderente:
În motivarea recursului petiționara G. A. L. a invocat atât nelegalitatea sentinței civile nr. 3. pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, cât și nelegalitatea deciziei civile nr. 4./(...) pronunțată de Tribunalul Cluj. În ședința publică din (...) la întrebarea instanței recurenta a arătat că recursul vizează numai decizia pronunțată în apel. Oricum, criticile recurentei referitoare la sentința civilă arătată sunt inadmisibile și nu vor fi analizate în prezenta cale de atac.
Curtea constată că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pentru următoarele considerente:
Dispozițiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate legal de către instanță, deoarece, pentru a putea fi admisă o cerere de înscriere în cartea funciară( fie că este intabulare, înscriere provizorie sau notare), trebuie ca imobilul să fie individualizat printr-un număr topografic sau număr cadastral, după caz. Recurenta a solicitat notarea antecontractului încheiat în data de (...), care are ca obiect apartamentul 42 situat în C.-N., str. L. nr. 9, fiind menționată în antecontract cartea funciară nr. 116.186 C.
Verificând CF 2. C.-N., provenită prin conversia de pe hârtie a cărții funciară 1. C., curtea a constatat că în această carte funciară colectivă este înscris terenul în suprafață de 670 mp, pe care este edificat blocul situat pe str. L. nr. 9 și nu apartamentul care face obiectul antecontractului pe care recurenta urmărește să-l noteze în cartea funciară. Prin urmare, cartea funciară în care se solicită notarea antecontractului nu individualizează imobilul care a făcut obiectul antecontractului, care se solicită a fi notat.
F. că în această carte funciară sunt intabulați coproprietarii apartamentelor edificate și intabulate în cărțile funciare individuale, nu conferă recurentei dreptul de a solicita notarea unui apartamentul care nu este evidențiat în cartea funciară.
Terasa și acoperișul blocului L 16 situat pe str. L. nr. 9 au fost scoase din părțile indivize comune ale blocului și coproprietarii apartamentelor din bloc au fost obligați să încheie cu SC DIC C. SRL act autentic de vânzare- cumpărare, după cum rezultă din sentința civilă nr. 5. pronunțată de
Judecătoria Cluj-Napoca , însă nu s-a solicitat și în aceste circumstanțe instanța nu a dispus intabularea acestui spațiu în favoarea promitentului vânzător. Acestui spațiu nu i s-a acordat un identificator unic, nr.cadastral, și nu a fost intabulat în CF în baza unei documentații cadastrale potrivit dispozițiilor legale în materie.
Prin urmare, nici apartamentul care face obiectul antecontractului încheiat de SC DIC C. SRL cu recurenta nu este evidențiat în cartea funciară și, ca o consecință logică, nu poate fi notat antecontractul invocat, întrucât nu există numărul cadastral de identificare al apartamentului.
Nu poate fi promită critica recurentei potrivit căreia notarea ar avea un alt regim juridic decât intabularea sau înscrierea provizorie, întrucât potrivit art. 26 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 și notarea este tot o înscriere, iar legiuitorul a prevăzut pentru operațiunea de înscriere necesitatea existenței identificatorului unic, potrivit art. 48 din aceeași lege.
Împrejurarea că prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a promis
și înstrăinarea unei cote părți din terenul pe care este edificat blocul, este irelevantă în prezenta cauză, deoarece promitentul vânzător nu și-a intabulat în Cf colectivă dreptul de proprietate dobândit potrivit hotărârii judecătorești mai sus arătate.
De asemenea, nu poate fi primită nici susținerea recurentei conform căreia identificatorul îl reprezintă însăși cartea funciară dacă există o singură parcelă, întrucât identificatorul imobilului este reprezentat de nr. topografic sau cadastral atribuit fiecărei parcele, necesar alcătuirii registrului funciar al unei localități.
Or, cartea funciară este înscrisul care descrie imobilul destinația acestuia, arată drepturile actele sau faptele privitoare la acel imobil, precum și sarcinile care grevează imobilul respectiv.
Prin urmare, între identificatorul unic și cartea funciară nu se poate stabili o relație de egalitate, deoarece identificatorul este doar un element al cărții funciare.
Promitentul vânzător a dobândit dreptul de proprietate în urma încheierii unui act juridic și nu în baza L. nr. 8., așa încât nu sunt incidente dispozițiile art. 26 din Legea nr. 7/1991 cum eronat susține recurenta.
Pe de altă parte, și în această ipoteză promitentul vânzător nu putea dispune de dreptul dobândit în această modalitate, decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea funciară, potrivit principiului „nemo plus juris adalium transferre potest, quam ipse habet"; - nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât el însuși are.
Nu este fondată nici critica potrivit căreia instanța de apel nu a analizat toate argumentele de legalitate invocate de apelantă, întrucât instanța de apel în considerente a analizat toate motivele invocate. Instanța de control judiciar nu este obligată să răspundă punctual la fiecare critică, având posibilitatea să grupeze argumentele invocate în calea de atac și să răspundă la acestea, obligație pe care instanța de apel și-a îndeplinit-o.
Așadar, curtea constată că nu este incident nici motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.
Având în vedere aceste considerente, curtea constată că recursul declarat de petiționară este nefondat și în temeiul art. 312 Cod proc.civ., va respinge recursul declarat de petiționara G. A.-L. împotriva deciziei civile nr.
4. din 23 septembrie 2010 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o va menține.
PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE L. DECIDE :
Respinge ca nefondat recursul declarat de petiționara G. A.-L. împotriva deciziei civile nr. 4. din 23 septembrie 2010 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 2 februarie 2011.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
T. A. N. T. D. A. A. P.
GREFIER M. T.
Red. T.A.N. dact. GC
2 ex/(...)
Jud.apel: D.I.Tașcă, M.O.S.
| ← Decizia civilă nr. 3457/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 5159/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
