Decizia civilă nr. 1005/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1005/R/2013
Ședința publică din 16 Octombrie 2013 Instanța alcătuită din:
PREȘEDINTE: D. T.
JUDECĂTOR: F. S. B. JUDECĂTOR: ANA-SS GREFIER: G. -C. Ț.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de pârâta recurentă S. C.
I. S. împotriva Sentinței civile nr. 1203/_, dosar nr._ al Judecătoriei T., privind și pe intimații P. A., P. E., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta recurentei, avocat Geri A. B. în substituirea avocatului ales Abrudan Mihai, reprezentanta intimaților, avocat Resteșan O. M. .
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că la data de 14 octombrie 2013, prin registratura instanței s-a depus la dosar întâmpinare din partea intimaților, din care se comunică un exemplar reprezentantei recurentei.
Instanța pune în discuție în temeiul dispozițiilor art.137 raportat la art.158, art.159 alin.1 pct.3 Cod de procedură civilă excepția necompetenței materiale a T. ului C., Secția civilă invocată în cuprinsul întâmpinării.
Reprezentantul recurentei lasă la aprecierea instanței soluționarea excepției.
Reprezentanta intimaților solicită admiterea excepției necompetenței materiale solicitând admiterea acesteia.
T. UL
Reține că prin Sentința civilă nr. 1203/_, dosar nr._ al Judecătoriei T., s-a admis acțiunea formulată de reclamanții P. A. și P.
E. în contradictoriu cu pârâta SC C. I. SRL. S-a constatat rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți, înregistrat la Administrația Financiară T. sub nr. 1826/_, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din data de_ ca urmare a intervenirii condițiilor pactului comisoriu expres de gradul IV.
S-a dispus evacuarea pârâtei SC C. I. SRL din imobilul proprietatea reclamanților situat în T., str. Ș. cel M., nr. 37, jud. C. . A fost obligată pârâta să achite reclamanților suma de 4250 lei reprezentând chiria aferentă perioadei mai 2011 - septembrie 2012. S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta SC C. I. SRL în contradictoriu cu reclamanții P. A. și P. E. .
A fost obligată pârâta să achite reclamanților suma de 2611,86 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamanții P. A. și P. E. sunt proprietarii imobilului înscris în CF 51754 T. situat administrativ în T., str. Ș. cel M., nr. 37, jud. C. ( f. 61, 128). La data de_ a fost încheiat între părți contractul de închiriere înregistrat sub nr. 1826/_ la Administrația Financiară a Municipiului T. prin care reclamanții în calitate de proprietari au închiriat pârâtei în calitate de chiriaș spațiul cu destinația de magazin comercial situat în T., str. Ș. cel M., nr. 37, jud. C. pe o durată de un an, chiria lunară fiind stabilită de comun acord la suma de 100 lei ( f. 14-15). În data de_ părțile au încheiat actul adițional la contractul de închiriere nr. 187/_ ( f.
16) înregistrat la Administrația Financiară a Municipiului T. sub nr. 32/_ prin care au convenit la încheierea contractului pe o durată de 5 ani, precum și în privința posibilității chiriașului de a proceda la subînchirierea dreptului de folosință al bunului închiriat.
Potrivit prevederilor inserate în capitolul 4 din contract prețul stabilit de comun acord pe durata contractului este de 250 lei, plata chiriei făcându-se lunar, în avans, până la data de 25 a lunii în curs pentru luna următoare. Chiriașul are 5 zile de grație pentru cazuri excepționale la plata chiriei astfel că, dacă până la data de 30 a lunii în curs nu achită chiria pentru luna următoare, accesul la locuința va fi restricționat până la achitarea datoriilor către proprietar. Neachitarea chiriei în termen de 15 zile de la expirarea perioadei de grație atrage după sine anularea contractului.
Conform clauzei inserate la capitolul 8 lit. b din contract neplata chiriei și a utilităților în termenele prevăzute și încălcarea prevederilor obligațiilor părților atrage anularea contractului fără alte formalități prealabile, încetarea contractului făcându-se în virtutea pactului comisoriu, fără intervenția justiției.
Prin notificarea nr. 50/_ comunicată prin intermediul BEJ M. Boca M. A. L., reclamanții au adus la cunoștința pârâtei poziția lor fermă în sensul rezilierii contractului de închiriere în temeiul cap. 8 pct. b din contract, motivat de neîndeplinirea de către pârâtă cu bună credință a obligației contractuale de a achita chiria și utilitățile aferente spațiului închiriat. Astfel, în temeiul dispozițiilor capitolului 6 pct. f din contract reclamanții au solicitat pârâtei ca în termen de 15 zile să părăsească spațiul închiriat, să își mute bunurile mobile care îi aparțin și să le predea posesia asupra acestuia, în bună stare prin încheierea unui proces verbal.
Pârâții au formulat răspuns la notificarea reclamanților ( f. 20) prin care au arătat că, prevederea cuprinsă în clauza de la art. 8 al. 1 lit. b din contract este nulă, astfel că nu poate opera ope legis. Totodată, au precizat că, instanța este judecată este singura în măsură să constate că pactul expres invocat există și sunt întrunite condițiile în care acesta operează.
Ulterior, în cadrul procedurii concilierii directe au fost încheiate procesele verbale din data de_ ( f. 26), respectiv din data de_ ( f. 27) în cuprinsul cărora s-a menționat faptul că, părțile își mențin pozițiile anterior exprimate. Acțiunea în reziliere este acel mijloc procedural prin care partea contractantă ce și-a executat prestația asumată printr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă poate solicita justiției desfacerea pentru viitor a acelui contract, atunci când cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile asumate contractual.
Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, potrivit prevederilor art. 969 c.civ., părțile fiind libere să insereze în cuprinsul
contractelor încheiate clauze prin care să stipuleze rezilierea de plin drept în cazul neexecutării obligațiilor de către una dintre ele. Astfel, în prezența pactului comisoriu expres de gradul patru, în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept în momentul în care a expirat termenul de executare, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei formalități prealabile. Contractul încheiat de părți în data de_ la capitolul 4, cuprinde prevederea conform căreia neachitarea chiriei în termen de 15 zile de la expirarea perioadei de grație atrage după sine anularea contractului. Totodată, potrivit prevederilor inserate în capitolul 8 litera b din contract, neplata chiriei și a utilităților în termenele prevăzute și încălcarea obligațiilor părților atrage anularea contractului fără alte formalități prealabile, încetarea contractului făcându-se în virtutea prezentului pact comisoriu, fără intervenția
justiției.
Această clauză contractuală îndeplinește cerințele pactului comisoriu de gradul patru, în condițiile în care se stipulează în mod expres faptul că, neîndeplinirea obligației de plată a chiriei și a utilităților în termenele prevăzute atrage anularea contractului, fără alte formalități prealabile și fără intervenția justiției. În ceea ce privește referirea la sancțiunea nulității, instanța reține că potrivit prevederilor art. 977 c.civ "interpretarea contractelor se face dupa intenția comuna a părtilor contractante, dar nu dupa sensul literal al termenilor". Așadar, părțile nu au prevăzut sancțiunea anulării pentru nerespectarea prevederilor legale referitoare la condițiile de validitate ale contractului de închiriere, ci pentru neîndeplinirea obligațiilor chiriașului de plată a chiriei și a utilităților în termenele prevăzute, or sancțiunea în această situație este rezilierea, iar nu nulitatea. Totodată, părțile au inclus pactul comisoriu în capitolul 8 care reglementează cazurile de încetare a contractului, folosirea acestui termen se explicându-se prin faptul că nu au beneficiat de asistență juridică la încheierea actului.
Prin fraudarea legii se înțelege acea operațiune care constă în folosirea anumitor dispoziții legale, dar nu în scopul pentru care acestea au fost edictate, ci pentru a eluda alte dispoziții legale, imperative. Totodată, frauda la lege reprezintă încălcarea intenționată de către părți, adesea prin utilizarea unor mijloace viclene, a dispozițiilor imperative ale legislației în vigoare, cu ocazia încheierii sau executării unui act juridic. Sancțiunea fraudei la lege este nulitatea actului juridic astfel încheiat sau a actelor de executare astfel săvârșite.
Analizând clauzele înserate în capitolul 8 al. 1 lit. b, respectiv cap. 4 teza finală in contractul de închiriere încheiat de părți în data de_ instanța nu a identificat folosirea de către părți a unor dispoziții legale în vederea eludării altor prevederi legale imperative. Totodată, nu se poate reține, prin inserarea acestor două clauze, nici încălcarea cu rea credință de către părți a dispozițiilor legale imperative prin utilizarea unor mijloace viclene, voința reală a părților fiind, așa cum s-a arătat mai sus, de a prevedea posibilitatea rezilierii contractului ca urmare a intervenției pactului comisoriu expres de gradul IV.
Așadar, în condițiile în care cele două clauze (cuprinse în capitolul 8 al. 1 lit. b, respectiv cap. 4 teza finală din contractul de închiriere încheiat de părți în data de_ ) sunt valabile, iar contractul conține pactul comisoriu expres de gradul IV, acțiunea reclamanților de constatare a rezilierii este admisibilă, contrar susținerilor pârâtei din întâmpinare, iar cererea reconvențională formulată de aceasta din urmă este neîntemeiată.
Pârâta SC C. I. SRL folosește spațiul cu destinația de magazin comercial situat în T., str. Ș. cel M., nr. 137, jud. C. în baza contractului de închiriere încheiat la data de_ și în baza actului adițional înregistrat la Administrația Finanțelor Publice T. sub nr. 32/_ . Din declarația martorei Turdean Hilda( f. 101) rezultă că, de la un moment dat
pârâta nu a mai achitat chiria aferentă spațiului închiriat, după care și-a restrâns activitatea la spațiul din spatele clădirii, renunțând la cel din față,
însă nici pentru acela nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei.
Martora Keseg Hajnal ( f. 121-122) a arătat că, în ultima vreme părțile nu s-au mai mai înțeles motivul fiind neplata chiriei. Martora a menționat că, a văzut când doamna Gungor C. ( administratorul pârâtei) i-a dat reclamantului din banii obținuți din vânzări, de vreo trei - patru ori, de două ori anul trecut și restul în 2011, fără ca acesta să semneze nicio hârtie. Martorul Raita R. D. ( f. 123-124) a arătat că a fost de față de cel puțin două ori, în primăvara și vara anului trecut când doamna C., administratorul societății pârâte i-a achitat reclamantului sume de bani, în cuantum de peste 200 de euro, iar martorul nu a văzut să se primească chitanță. Martorii au învederat că, pe fondul neînțelegerilor dintre părți referitoare la chirie, la un moment dat anul trecut, reclamantul a sudat poarta mare de la imobil, fiind astfel îngreunată activitatea firmei. Referitor la acest aspect declarațiile celor doi martori sunt contradictorii, martora Keseg Hajnal afirmând că, la un moment dat a fost un vânt mare, iar sudura s-a desprins, iar martorul Raita R. D. a afirmat că, sudura a fost tăiată la solicitarea doamnei C. deoarece era împiedicată activitatea firmei, trebuind să intre în curte cu tirul cu flori.
Contractul de închiriere încheiat de părți prevede obligația pârâtei de a achita chiria stabilită lunar, la termenele prevăzute de capitolul 4 din contract, nerespectarea termenelor ducând la încetarea contractului de închiriere conform pactului comisoriu expres de gradul 4 inserat la capitolul 8 pct. B din contract. Atât martora Turdean Hilda cât și martora Keseg Hajnal cunosc faptul că între părți existau neînțelegeri datorate neplății chiriei, iar plățile relatate de către martorii propuși de către pârâtă ( de 3-4 ori, din care de doua ori în anul 2012 și restul în 2011 - potrivit declarației martorei Keseg Hajnal, respectiv de două ori, în primăvara și vara anului 2012 - potrivit declarației martorului Raita R. D. ) nu pot fi apreciate ca fiind efectuate lunar și la termenele prevăzute de contract. În același timp, potrivit prevederilor contractului semnat de către ambele părți, în caz de neplata a chiriei până cel târziu în data de 30 a lunii în curs pentru luna următoare, accesul la magazin va fi restricționat până la achitarea datoriilor către proprietari. Astfel, sudarea porții de acces la imobilul închiriat ( aspect ce reiese din depozițiile martorilor propuși de pârâtă) a fost un inconvenient pe care pârâta și l-a asumat în cazul nerespectării obligației de plată a chiriei conform contractului.
Totodată, pârâta în calitate de societate comercială avea obligația de a - și evidenția în contabilitate plățile efectuate în derularea contractului de închiriere și de a obține documente justificative în acest scop, declarațiile martorilor Keseg Hajnal și Raita R. D. referitoare la acest aspect fiind apreciate de instanță ca fiind subiective prin prisma faptului că ambii martori au lucrat anterior pentru pârâtă. La interpretarea și aprecierea declarațiilor, nu trebuie pierdut din vedere faptul că, depozițiile celor doi martori sunt contradictorii în privința relatărilor referitoare la modalitatea în care a avut loc dezlipirea sudurii de la poarta de intrare în imobilul închiriat. Nici
susținerile pârâtei din cuprinsul întâmpinării potrivit cărora chiria real stabilită de părți a fost inițial de 1500 euro/lună, iar ulterior de 400 euro/lună nu pot fi avute în vedere, ținând cont de faptul că, nu s-a formulat o acțiune în declararea simulației și nu s-a dovedit existența pretinsului act secret prin care părțile să fi stabilit de comun acord un cuantum al chiriei mai mare decât cel înserat în contractul de închiriere.
Referitor la utilități, a reținut că, potrivit răspunsului comunicat de E.ON Energie România SA ( f. 112) pentru imobilul situat administrativ în T., str. Ș. cel M., nr. 37, contractul de furnizare gaze naturale încheiat cu SC DECOR GRUP SRL (al cărui administrator a fost numita Gungor C., administratorul societății pârâte) a fost reziliat pentru neplata facturilor restante în valoare de 3309,37 lei pentru perioada_ -_, fiind totodată deconectat de la rețeaua de gaze naturale la data de_ . Din răspunsul la adresă comunicat de Electrica Furnizare SA ( f. 116-117) rezultă că pentru imobilul din T., str. Ș. cel M., nr. 137 se furnizează energie electrică societății pârâte C. I. SRL la 4 locuri de consum, locul de consum NCL 7094304 a fost deconectat pentru neplata unui debit în valoare de 2.369,74 lei în data de_, iar la data de_ a fost reziliat contractul de furnizare a energiei electrice, debitul la rezilierea contractului fiind de 2.470,08 lei reprezentând energia electrică furnizată pentru perioada_ -_ . În data de_ debitul de la locul de consum NLC 7094304 a fost achitat integral, iar la solicitarea consumatorului a fost încheiat un nou contract de furnizare cu nr. 8044873 -1 în data de_ . Din aceeași adresă reiese că, SC C. I. SRL înregistrează pentru perioada_ -_ un debit restant în valoare de 4.024,62 lei.
Astfel, așa cum reiese din răspunsurile comunicate de E.ON ENERGIE ROMÂNIA SA și Electrica Furnizare SA, pârâta nu și-a îndeplinit corespunzător nici obligațiile de plată a utilităților, asumate prin contractul de închiriere încheiat cu reclamanții, iar debranșarea de la aceste servicii se datorează contrar afirmațiilor pârâtei neplății consumului, iar nu conduitei reclamanților. Neplata de către pârâtă a utilităților pentru imobilul închiriat este de natură a prejudicia ceilalți chiriași ai imobilului, a căror activitate a fost afectată în urma debranșării imobilului de la rețeaua de gaze ( f. 59 -60).
În consecință, reținând neîndeplinirea culpabilă de către pârâtă a obligației de plată a chiriei și a utilităților aferente spațiului închiriat situat în
T., str. Ș. cel M., nr. 37, jud. C., asumate prin încheierea contractului înregistrat la Administrația Financiară T. sub nr. 1826/_, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din data de_, a constatat rezilierea contractului de închiriere în temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV cuprins în capitolul 8.
În temeiul art. 969 c.civ. și a prevederilor capitolului 4 din contractul de închiriere, având în vedere că, reclamanții au făcut dovada existenței obligației ce incumbă pârâtei de a le achita chiria aferentă perioadei mai 2011 - septembrie 2012, fără ca pârâta să facă dovada susținerilor potrivit cărora și-a îndeplinit obligația de plată, a obligat pârâta să achite reclamanților suma de 4250 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate pentru perioada menționată, în temeiul contractului de închiriere încheiat de părți. Urmare a constatării rezilierii contractului de închiriere pârâta nu mai deține titlu pentru ocuparea imobilului situat în T., str. Ș. cel M., nr. 37, jud. C., motiv pentru care va dispune evacuarea acesteia.
Împotriva sentinței civile nr.1203/2013 a declarat recurs pârâta S.
C. I. SRL, solicitând admiterea recursului și modificarea sentinței atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
În motive arată că sentința atacată este netemeinică și nelegală. În mod greșit a interpretat prima instanță că părțile au inserat un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind de gradul I, consecința fiind că instanța nu constata rezilierea și se pronunța asupra cererii de reziliere.
Clauza cuprinsă la Cap.4 teza finală din contract este nulă astfel că nu poate opera ope legis. Cu privire la debitul solicitat, reclamanții nu au dovedit întinderea acestuia, astfel că neîntemeiat instanța a obligat pârâta la plata acestei sume.
Analizând excepția necompetenței invocată, tribunalul reține următoarele:
Obligațiile pârâtei derivă dintr-un contract de închiriere a unui spațiu unui comerciant, contractul fiind încheiat în anul 2010.De altfel, spațiu închiriat are destinația de magazin, ceea ce imprimă cauzei o natură comercială, întrucât l momentul derulării cererii de chemare în judecată nu fusese abrogat integral codul comercial, în speță art.56.
Potrivit dispozițiilor art.36 alin.3 din Legea nr.304/2004 în cadrul tribunalelor funcționează secții sau, după caz, complete specializate pentru cauze civile, cauze penale, cauze comerciale, cauze cu minori si de familie, cauze de contencios administrativ și fiscal, cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, precum și, în raport cu natura și numărul cauzelor, secții maritime și fluviale sau pentru alte materii.
Potrivit art.37 din același act normativ, în domeniile prevăzute de art. 36 alin. (3) se pot înființa tribunale specializate. T. ele specializate sunt instanțe fără personalitate juridică, care pot funcționa la nivelul județelor si al municipiului B. ești și au, de regulă, sediul în municipiul reședință de județ.
ele specializate preiau cauzele de competența tribunalului în domeniile în care se înființează.
Prin înființarea T. ului Comercial C., acesta a preluat potrivit dispozițiilor art.37 alin.3 din Legea nr.304/2004 cauzele de competența tribunalului în domeniul în care s-a înființat, respectiv cauzele de natură comercială, în prezent și litigiile dintre sau cu profesioniști.
Se reține în acest sens faptul că, deși criteriul de delimitare a cauzelor prin raportare la dreptul material și-a pierdut funcționalitatea, niciuna dintre normele noului cod civil ori ale Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia, nu interzice separarea litigiilor în care cel puțin una dintre părți are calitatea de profesionist în materia "activităților de producție, comerț sau prestări de servicii"; (expresie care, conform art. 8 din Legea nr. 71/2011, înlocuiește expresiile "acte de comerț";, respectiv "fapte de comerț";) de celelalte litigii care implică profesioniști în alte materii și conferirea competenței de soluționare a primei categorii tribunalelor specializate, astfel cum a procedat, implicit, Consiliul Superior al Magistraturii prin Hotărârea nr. 654/31 august 2011.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 au un caracter enunțiativ și nu limitativ prevăzând posibilitatea înființării în cadrul secțiilor civile, a unor complete specializate pentru soluționarea anumitor categorii de litigii, în considerarea obiectului sau naturii acestora, precum: cereri în materie de insolvență, concordat preventiv și mandat ad hoc; cereri în materia societăților comerciale și a altor societăți, cu sau fără
personalitate împiedicarea ori denaturarea concurenței; cererile privind titlurile de valoare și alte instrumente financiare.
Conform art. 228 din Legea nr. 71/2011, normă specială față de art. 227 din același act normativ, până la data intrării în vigoare a Codului civil, tribunalele comerciale Argeș, C. și Mureș se reorganizează ca tribunale specializate sau, după caz, ca secții civile în cadrul tribunalelor Argeș, C. și Mureș, în condițiile art. 226.
Stabilirea întregii sfere de competență a tribunalelor specializate revine, conform art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, Consiliului Superior al Magistraturii, dispozițiile art. 227 din Legea nr. 71/2011 vizând doar o parte dintre cauzele de competența tribunalelor specializate, respectiv cele pentru care legile speciale prin raportare la noul Cod civil prevăd expres că anumite cauze sunt de competența tribunalelor comerciale ori, după caz, de competența secțiilor comerciale ale tribunalelor sau curților de apel.
ele comerciale Argeș, C. și Mureș au fost reorganizate ca tribunale specializate, prin Hotărârea C. nr. 654/31 august 2011. Pentru a pronunța această hotărâre, Consiliul Superior al Magistraturii a avut în vedere volumul de activitate înregistrat la nivelul celor trei tribunale comerciale prin comparație cu volumul de activitate în materie comercială de la alte tribunale situate în localități în care își au sedii curți de apel, similar cu situația în care se află cele trei tribunale specializate și care au o schemă relativ apropiată cu cea rezultată din comasarea schemei tribunalului specializat cu cea a tribunalului de drept comun.
Deși Consiliul Superior al Magistraturii nu s-a pronunțat expres asupra competenței materiale a tribunalelor specializate, a avut în vedere, în mod neechivoc, volumul de activitate al acestor instanțe, volum care include toate cauzele a căror natură "comercială"; era determinată prin aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 4, art. 7, art. 9 și art. 56 din Codicele de comerț din 1887. În consecință, nu se poate reține intenția legiuitorului de a transfera competența de soluționare a acestor cauze în favoarea secțiilor civile ale tribunalelor de drept comun, reorganizarea păstrând în favoarea tribunalelor specializate competența materială în limitele competenței fostelor tribunale comerciale.
Având în vedere motivele expuse mai sus, în baza dispozițiilor art.158 C.proc.civ. tribunalul va admite excepția invocată și va declina competența de soluționare a recursului în favoarea T. ului Specializat C. .
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite excepția necompetenței materiale a T. ului C. - Secția Civila. Declina competenta de soluționare a recursului declarat de SC C. I.
SRL împotriva Sentinței civile nr. 1203/_, pronunțată de Judecătoria Turda în dosar nr._ în favoarea T. ului Specializat C. .
Irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Octombrie 2013.
Președinte,
D. T.
Judecător,
S. B.
Judecător, Ana-SS
Grefier,
-C. Ț.
Red.dact.S.S./C.H.
2 ex/_
Jud.fond.O. G. O.
| ← Decizia civilă nr. 615/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 14/2013. Evacuare → |
|---|
