Decizia civilă nr. 3846/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 3846/R/2013
Ședința publică din 3 octombrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. C. JUDECĂTOR: A. A. C.
JUDECĂTOR: ANA I. GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții S. G. ȘI S. R.
împotriva sentinței civile nr. 137 din 19 martie 2013, pronunțată în dosarul nr._ al T. ului C., privind și pe reclamanții intimații J. P. ,
J. D., C. LOCAL AL M. C. -N. și intimații intervenienți S.
A. și SA, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă pârâtul recurent S. G.
, personal, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamanților intimați J. P. și J. D., un înscris prin care solicită respingerea recursului formulat și judecarea cauzei în lipsa lor de la dezbateri.
La data de 2 octombrie 2013, s-a depus la dosar din partea pârâților recurenți, un înscris prin care arată că, la data de 18 septembrie 2013, au fost evacuați din imobil.
Prin încheierea ședinței Camerei de Consiliu din data de 19 septembrie 2013, s-a respins cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de recurenții S. G. și S. R. E., împotriva acesteia recurenții putând formula cerere de reexaminare în termen de 5 zile de la comunicare.
Pârâtul recurent S. G. arată că nu a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii prin care s-a respins cererea de acordare a ajutorului public judiciar și nici nu înțelege să formuleze o astfel de cerere, întrucât au fost evacuați din imobil.
Curtea, față de înscrisul depus la dosar pentru acest termen, din oficiu, pune în discuția pârâtului recurent, dacă mai putea să formuleze cereri noi în recurs, prin care să solicite să li se constate că au un drept de retenție pentru datorii legate de imobil, acestea constituind alte pretenții decât cele solicitate prin cererea reconvențională formulată în fața primei instanțe.
Pârâtul recurent arată că este admisibilă o astfel de cerere și arată că nu are cereri de formulat în probațiune.
Nemaifiind cereri sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Pârâtul recurent solicită admiterea recursului formulat, iar, în situația în care acesta va fi respins, solicită compensarea chiriei cu cele două bunuri rămase în imobil la momentul evacuării, respectiv centrala și soba de teracotă.
C U R T E A
Soluț ia pr ime i ins tan țe
Prin sentința civilă nr. 8196/2012 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconventională formulată de S. G. și S. R. în contradictoriu cu J. P. si J. D. . A fost admisă cererea formulată de reclamanții J.
P. și J. D. în contradictoriu cu pârâții S. G. și S. R. și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat in C. -N., str. B., nr.9, ap.20, jud. C., înscris in CF nr. 1. C. -N., nr. topo 11241/S/XX .
Considerente
La data de_, s-a încheiat Protocolul de predare primire a imobilului înscris in CF nr. 1. C. -N., nr. topo 11241/S/XX situat în C.
-N., str. B., nr. 9, ap. 20, jud. C., în favoarea reclamanților, în baza Dispoziției de restituire nr. 3227/_ a primarului Mun. C. -N., emisă în temeiul Legii nr. 10/2001. În cuprinsul protocolului, s-a făcut mențiune cu privire la obligația proprietarilor de a respecta prevederile art. 13 si 15 din legea nr. 10/2001, referitoare la protecția chiriașilor și anume obligația de a prelungi pe o perioada de 5 ani de la data deciziei respective de restituire in natură, contractele de închiriere pentru locatarii din imobil.
Ulterior, prin sentința civilă nr. 12294/2008 a aceleiași instanțe, pronunțată în dosarul nr._ a fost respinsă acțiunea reclamanților privind evacuarea pârâților din imobilul menționat, admițându-se în parte cererea reconvențională. Reclamanții au fost obligați să încheie cu pârâții contract de închiriere cu privire la imobil pentru o perioada de 5 ani, calculata de la data de_ . Cum instanța a fixat termenul închirierii raportat la prevederile art. 10 alin. 1 din OUG nr.40/1999, respectiv 5 ani calculat de la data de_, la data de_, între părți s-a încheiat contractul de închiriere pentru o perioadă cuprinsă între_ -_, fără posibilitate de prelungire. Părțile au stabilit în conținutul contractului valoarea chiriei lunare, precum si celelalte obligații ale fiecăreia.
Acțiunea în evacuare, reglementată de art. 1410 si urm. C.civ. este specifică raporturilor juridice de locațiune, si anume acelor raporturi prin care o parte (locatorul), în speță reclamanții, transmit folosința unui bun cert către locatar-în speță pârâții. Dreptul de folosință se transmite pe perioada determinată. La încetarea efectelor contractului, obligația principală a locatarului este de a restitui bunul în starea în care l-a preluat. Raporturile juridice dintre părți au încetat la data de_, așa cum rezultă din contractul de închiriere din 0_, încheiat în temeiul sentinței civile nr. 12294/2008 a Judecătoriei C. -N., pronunțată în dosarul nr._ întrucât nu s-a realizat prelungirea acestuia cu acordul proprietarilor.
Conform art. 969 C.civ, contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar acestea se pot revoca fie prin consimțământul părților, fie pentru cauze autorizate de lege. În speță, contractul părților a încetat prin ajungerea la termen. De asemenea, nu există nici o prevedere legală în baza căreia reclamanții, în calitate de proprietari, să aibă obligația prelungirii contractului. Este adevărat că pârâții, invocă în sprijinul pretențiilor lor prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999. Or, această prevedere care instituia o derogare de la regula conform căreia, odată ajuns la termen un contract de locațiune încetează de drept, nu mai este în vigoare, fiind abrogata prin art. 230 din Legea nr. 71/2011. În aceste
condiții, raporturile dintre părți sunt guvernate de prevederile dreptului comun. Nici prevederea art. 15 din același act normativ, nu mai produce efecte juridice, fiind abrogata prin același act normativ, or, în aceste condiții, obligația impusă reclamanților de a asigura folosința spațiului pentru o perioadă de cel mult 6 luni, apare fără nici un temei. Pe de altă parte, judecătoria a avut în vedere că, in baza art. 977 C.
civ, convențiile se interpretează după intenția părților. Astfel, intenția părților, potrivit clauzelor din contract a fost ca folosința imobilului de către pârâți sa se deruleze pana la data de_, reclamanții neputând opta pentru o durată de timp mai restrânsă, însă neputând fi obligați la încheierea contractului pentru o perioadă de timp mai lungă decât cea stabilită prin hotărâre judecătorească. Potrivit art. 1429 C. civ, una dintre obligațiile principale ale locatarului este de a întrebuința bunul care face obiectul locațiunii potrivit cu destinația sa până la expirarea termenului prevăzut în contract, afara de cazul în care se dorește prelungirea efectelor închirierii. În speță, părțile au convenit în mod expres ca nu mai poate opera prelungirea contractului.
Judecătoria a apreciat ca neîntemeiate pretențiile pârâților cu privire la constatarea nulității absolute și, în subsidiar a nulității relative a contractului în privința clauzei prin care s-a convenit imposibilitatea prelungirii ulterior expirării termenului convenit.
S-a constatat că motivele invocate de pârâți nu sunt întemeiate, inserarea în contract a clauzei conform căreia acesta nu mai poate fi prelungit nu a avut la baza o cauză imorala. Reclamanților, proprietari ai imobilului, li s-a impus prin OUG nr. 40/1999 o sarcină tocmai în considerarea necesitații protecției chiriașilor. De altfel, opinia Curții Europene a Drepturilor Omului, astfel cum aceasta reiese din hotărârile pronunțate împotriva României raportat la prevederile O.U.G. nr. 40/1999, respectiv cauzele Radovici si Stănescu împotriva României, Oancea împotriva României, Spanoche împotriva României, P. escu si Toader împotriva României, Pușcaș împotriva României, T. k împotriva României, Arsenovici împotriva României, este în același sens, totodată statuându-se constant ca ingerința în dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmărească un scop legitim conform interesului general ci și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite si scopul urmărit prin orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosința bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de noțiunea de just echilibru ce trebuie păstrat între cerințele interesului general al comunității și imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului.
Curtea Europeana a mai statuat că interesele legitime ale colectivității cer intr-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor din țară, însă această sarcină nu ar putea să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanța pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivității în ansamblul său.
De altfel, considerentele pentru care s-a apreciat de către Guvernul României, aspect reținut de Curte, că ingerința în dreptul de proprietate astfel cum aceasta rezulta din O.U.G. nr. 40/1999 este permisă raportat la al doilea alineat al art. 1, Protocolul nr. 1, ș i anume interesul general constând în protecția intereselor locatarilor într-o situație care se caracteriza prin penuria de locuințe la preț ieftin, nu mai subzistă în prezent.
Obligarea reclamanților să continue raporturile cu pârâții în condițiile dorite de aceștia, nu doar că nu mai are în prezent nici un temei legal, insa ar constitui o ingerință în dreptul reclamanților care nu ar putea fi justificata si care ar rupe echilibrul ce se impune a fi păstrat între cele două categorii de interese, or, din atitudinea reclamanților la încheierea contractului instanța nu poate deduce că acesta a avut la bază o cauză imorală, în condițiile în care conform legislației în vigoare la data încheierii contractului, proprietarului unui imobil restituit în temeiul Legii nr. 10/2001 îi era impus un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pentru un nou termen (si chiar mai multe prelungiri succesive) în ciuda voinței acestuia, cu o chirie plafonată de legiuitor, în condițiile în care proprietarul a fost lipsit de dreptul lui de proprietate pe o perioadă îndelungată ca urmare a naționalizării imobilului de către Statul Român. Cât privește dolul sau violenta, instanța a reținut că acestea nu au fost dovedite, că amenințarea cu exercitarea unui drept legitim nu constituie un viciu de consimțământ.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar constata nevalabilitatea contractului, efectele produse în temeiul său nu mai pot fi desființate și, în orice caz, instanța nu va putea obliga reclamanții să încheie un nou contract care să producă efecte pentru viitor, de vreme ce termenul de 5 ani pentru care reclamanții aveau obligația încheierii contractului, a expirat la data de_, așa cum rezultă din interpretarea sentinței civile nr. 12294/2008 a Judecătoriei C. -N., pronunțată în dosarul nr._, sentință executată de reclamanți.
De aceea, este neîntemeiată și susținerea pârâtei, conform căreia clauza prin care s-a convenit ca acest contract să nu poată fi prelungit, îi este inopozabilă. Lăsând la o parte împrejurarea că, și în situația în care avocatul și-a depășit împuternicirea, semnarea contractului se poate considera făcută de pârât și în numele soției sale, în baza mandatului tacit reciproc, pârâta a beneficiat de drepturile rezultate din contract, a locuit si locuiește inclusiv la data soluționării cauzei în imobil. În aceste condiții, și în situația în care s-ar constata inopozabilitatea clauzei menționate față de pârâtă, aceasta nu ar duce la nici un folos practic în favoarea sa, de vreme ce nu există nici un temei de drept în baza căruia instanța să oblige reclamanții să încheie un nou contract cu pârâții.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea privind constatarea unui drept de retenție formulată de pârâți. S-a apreciat că, în speță, nu sunt aplicabile prevederile art. 1444 C. civ. în forma în vigoare anterior datei de_, întrucât acest text privește situația în care imobilul în arenda sau locațiune a fost vândut pe parcursul contractului de arendă/locațiune. Rezultă acest lucru din împrejurarea că dezdăunarea se face fie de locator, fie de cumpărător, în cazul in care nu o face cel dintâi.
Instanța de fond a apreciat că obligația reclamanților de a achita sumele la care au fost obligați de instanță, cu titlul de cheltuieli de judecată, nu rezultă din același raport juridic cu obligația pârâților de a evacua imobilul, și anume contractul de închiriere. Apreciază că, pentru instituirea unui drept de retenție, este necesar sa fie vorba de sume de bani cheltuite cu bunul in mod necesar sau util, ori cheltuielile făcute în procesul în care pârâții au fost chemați în judecată în vederea evacuării, nu constituie cheltuieli făcute cu conservarea, întreținerea sau îmbunătățirea bunului. Pe de altă parte constată că și pârâții datorează reclamanților o sumă de bani în temeiul sentinței civile nr. 11238/2011 a Judecătoriei C. -N., așa cum
rezultă din notificarea adresată de reclamanți acestora și din evidența informatizată a hotărârilor pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca.
In aceste condiții, constatând că cererea pârâților nu este întemeiata, că nu s-au dovedit împrejurări care să atragă nevalabilitatea contractului, a fost respinsă cererea reconvenționala și apreciind ca întemeiate pretențiile reclamanților, a fost admisă cererea de chemare în judecată și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în C. -N., str. B., nr. 9, ap. 20, jud. C., înscris în CF nr.1. C. -N., nr. topo 11241/S/XX.
Apelul
Prin decizia civilă nr. 137/A/_ a T. ului C., a fost admisă excepția inadmisibilității apelului în ceea ce privește solicitarea apelanților de obligare a intimaților la plata sumei de 3170 lei și, pe cale de consecință, a fost respins ca inadmisibil apelul în ceea ce privește această solicitare.
A fost respins ca nefondat apelul declarat de intervenienții SA și SA și pârâții S. G. și S. R. împotriva sentinței civile nr. 8196/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -
N., care a fost menținută în totul.
Considerente
În ceea ce privește incidența prevederilor art. 230 din Legea nr. 71/2011, acest text de lege a intrat în vigoare în data de_, moment la care termenul de închiriere nu expirase, fiind stabilit la data de_ .
Art. 14 din OUG 40/1999 abrogat prin articolul menționat stabilea dreptul chiriașului la reînnoirea contractului la expirarea termenului de închiriere, drept care putea fi refuzat în anumite condiții .
Dar, la acest moment de referință, dispozițiile menționate nu mai erau în vigoare fiind abrogate, drept urmare apelanții nu se mai puteau prevala de ele.
De altfel, după momentul soluționării apelului, Curtea Constituțională s-a pronunțat în sensul respingerii ca neîntemeiată a excepției de neconstituționalitate a acestor prevederi, prin Decizia nr. 95/_, apreciind că acestea nu produc efecte retroactive, pentru că legea nouă nu face altceva decât să reglementeze un efect viitor al unei situații juridice trecute, fără a fi însă retroactivă.
Referitor la critica privind pronunțarea instanței asupra nulității întregului contract și nu a clauzei în discuție, T. ul a constatat, cercetând considerentele sentinței atacate, că judecătoria a apreciat neîntemeiate pretențiile pârâților cu privire la constatarea nulității absolute și, în subsidiar, a nulității relative a contractului doar din perspectiva clauzei prin care s-a convenit imposibilitatea prelungirii contractului ulterior expirării termenului convenit.
Este real că, în final, se arată că, dacă s-ar constata nevalabilitatea contractului și s-ar constata nulitatea acestuia, efectele produse în temeiul său nu mai pot fi desființate și instanța nu ar mai putea obliga reclamanții să încheie un nou contract, însă această apreciere s-a făcut în același context, avându-se în vedere aceeași clauză.
Cât privește disjungerea petitului din cererea reconvențională privind
C. local, tribunalul a apreciat că această măsură a fost luată în considerarea unei bune administrări a justiției, soluția care urmează să fie dată acestui capăt de cerere atârnând practic de soluția acțiunii principale având ca obiect evacuare, conform art. 165 C. pr. civ.
De asemenea, critica privind respingerea probațiunii solicitate de către pârâți în justificarea motivelor de nulitate este neîntemeiată în condițiile în
care, contractul încheiat este perfect valabil și din perspectiva clauzei în discuție, reclamanții fiind îndreptățiți la evacuare.
Dreptul de retenție invocat de către pârâți nu poate fi reținut deoarece trebuie să vizeze cheltuieli în legătură directă cu bunul închiriat și nicidecum cheltuielile de judecată ocazionate de procesele purtate anterior între părți.
Nu se poate reține nici incidența vre-unui motiv de nulitate cu privire la clauza contractuală arătată anterior din perspectiva cauzei imorale, a dolului și a violenței, profitându-se de starea de constrângere a apelanților determinată de starea materială precară, atâta timp cât din adresa Primăriei municipiului C. -N. rezultă că aceștia nu îndeplinesc condițiile necesare pentru atribuirea unei locuințe sociale în condițiile în care dețin în proprietate o suprafață de 286 mp în C. -N., str.Hațeg nr 15 A pe care este edificată o construcție în suprafață de 64,66 mp.
Drept urmare, nu se impunea administrarea unor probe în acest sens.
Neîntemeiată este și critica privind lipsa mandatului tacit dintre soți care operează în privința drepturilor de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune actul de închiriere menționat încadrându-se în această categorie chiar și din perspectiva clauzei de renunțare, neputându- se reține comportamentul dolosiv al reclamanților așa cum s-a arătat.
Recursul
Împotriva acestei decizii au formulat recurs în termenul legal intervenienții S. G. și S. R., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea recursului lor, aceștia arată doar că hotărârea instanței de apel a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, la data pronunțării hotărârii fiind în vigoare dispozițiile art. 14 și 15 din OUG nr. 40/1999, iar recurenții nu au avut parte de un proces echitabil, fiind discriminați față de cetățenii străini, întrucât cetățenii austrieci nu au respectat procedura specială prevăzută de art. 10 din OUG nr. 40/1999.
În recurs, recurenții au reiterat solicitarea de a li se constitui un drept de retenție, invocând ca și creanță o sumă de bani ce nu a fost solicitată în fața primei instanțe, respectiv contravaloarea centralei și a sobei de teracotă.
Soluț ia d in recurs
Raportat la dispozițiile art. 316 și 294 alin. 1 Cod proc. civ., aceasta constituie o cerere nouă, inadmisibilă în recurs.
În ceea ce privește aplicarea greșită a normei de drept substanțial, nu subzistă motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., întrucât instanța de apel a făcut o analiză corectă a dispozițiilor privind posibilitatea reînnoirii contractului de închiriere, arătând că, la împlinirea termenului, dreptul la reînnoire nu mai exista, textul art. 14 din OUG nr. 40/1999 fiind abrogat prin legea de punere în aplicare a noului cod civil și că, potrivit jurisprudenței Curții Constituționale, legea nouă (abrogatoare) reglementează un efect viitor al unei situații juridice trecute, fără a fi retroactivă.
În plus, așa cum a reținut și prima instanță, obligarea reclamanților la reînnoirea contractului de închiriere încalcă dreptul la un bun al reclamanților, protejat de art. 1 din Protocolul 1, legislația internă, în forma anterioară abrogării, contravenind acestui protocol.
În temeiul art. 312 alin. 1 Cod proc. civ., curtea,
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII,
D E C I D E :
Respinge recursul declarat de intervenienții S. G. ȘI S. R. împotriva deciziei civile nr. 137 din 19 martie 2013 a T. ului C., pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 3 octombrie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | GREFIER | |||
A. | C. A. | A. C. | ANA I. | C. B. |
Red. CAA dact. GC 2 ex/_
Jud. apel: A. F. Doica, O. C. Tatu
| ← Decizia civilă nr. 4237/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 602/2013. Evacuare → |
|---|
