Decizia civilă nr. 1101/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1101/R/2013
Ședința publică din 13 Noiembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. T. JUDECĂTOR: E. L.
JUDECĂTOR: F. S. B. GREFIER: G. -C. Ț.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent Ș. L. M. împotriva Sentinței civile nr. 655/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei G., privind și pe intimat R. C. A., R. I. F., Ș.
ANA, C. P., C. P., având ca obiect hotărâre care sa țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurentul personal, reprezentantul intimaților, avocat Precup M., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că la data de 16 octombrie 2013, prin registratura instanței s-a depus la dosar din partea recurentului dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 168 lei și timbru judiciar de 6,3 lei.
Reprezentanta intimaților depune la dosar împuternicire avocațială, Note de ședință și dovada cheltuielilor de judecată.
ul reține că recursul este declarat în termen legal, este motivat, comunicat, instanța este competentă material să soluționeze recursul.
Întrebate fiind părțile de către instanță dacă există posibilitatea soluționării litigiului pe cale amiabilă, părțile arată că nu pot ajunge la o înțelegere.
Recurentul și reprezentanta intimaților arată că nu mai au de formulat alte cereri sau excepții de invocat.
Nemaifiind alte cereri de formulat în probațiune, instanța declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pe recurs.
Recurentul solicită admiterea recursului, casarea sentinței pronunțate de instanța de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare, anularea actului de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată. Solicită restituirea în natură a terenului înstrăinat de mama sa în anul 1995
Reprezentanta intimaților solicită respingerea recursului ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat conform chitanței. În ce privește susținerea că nu au fost puși în întârziere pârâții, arată că din tot probatoriul administrat rezultă că intimații reclamanți nu și- au îndeplinit obligațiile, deși au fost chemați la notar chiar și în timpul procesului, aceștia nu s-au prezentat. Există la dosarul de fond o adeverință emanată de la BNP, din care rezultă că pârâții nu s-au prezentat.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 655 din 28 mai 2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei G., instanța a respins excepția prescripției dreptului reclamanților de a solicita pronunțarea unei hotărâri ce să țină loc de act autentic.
A fost admisă acțiunea formulată de reclamanții R. C. A. și R. I.
F., în contradictoriu cu pârâții Ș. L. M., Ș. S. Ana, C. P. și C. P. .
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant reconvențional Ș. L. M. în contradictoriu cu reclamanții-pârâți reconvenționali R. C. A., R. I. F., C. P. și C. P. .
S-a constatat că în fapt masa succesorală rămasă după defuncta Ș.
C., decedată la data de_ se compune din terenul arabil extravilan, situat în localitatea B. comuna Fizeșu Gherlii, jud. C. în suprafață de 5800 mp înscris în titlul de proprietate nr. 22549 cod 57644, tarlaua 6, parcela 41/2, emis la data de_ de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C., iar nu în tarlaua 3, parcela 41/2 din titlul de proprietate nr. 25893/797_ cum s-a consemnat în certificatul suplimentar de moștenitor nr. 250/_ emis de BNP D. G.
I. cu.
Au fost obligați pârâții Ș. L. M. și Ș. S. Ana, în calitate de succesori ai defunctei Ș. C. să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii cu pârâții C. P. și C. P. a unui contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul arabil extravilan înscris în titlul de proprietate nr. 22549 cod 57644, tarlaua 6, parcela 41/2, situat în localitatea B. comuna Fizeșu Gherlii, jud. C. în suprafață de 5800 mp, iar în caz de refuz, prezenta sentință, la rămânerea irevocabilă, urmând a ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Au fost obligați pârâții C. P. și C. P. să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii cu reclamanții R. C. A. și R. I. F. a unui contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul arabil extravilan înscris în titlul de proprietate nr. 22549 cod 57644, tarlaua 6, parcela 41/2, situat în localitatea B. comuna Fizeșu Gherlii, jud. C. în suprafață de 5800 mp, iar în caz de refuz, prezenta sentință, la rămânerea irevocabilă, urmând a ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Au fost obligați pârâții Ș. L. M., Ș. S. Ana, C. P. și C.
P. să achite fiecare, în favoarea reclamanților R. C. A. și R. I. F.
, suma de 128,55 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 25893/797 eliberat la data de_ de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. (f. 7) s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei Ș. C. cu privire la imobilul teren extravilan în suprafață de 5800 mp identificat în tarlaua 3, parcela 41/2.
Prin Sentința civilă nr. 186/_ a Judecătoriei G. (f. 80-81) s-a dispus anularea parțială a titlului de proprietate menționat în ceea ce privește amplasamentul terenului, pârâta Comisia Județeană fiind obligată să elibereze un nou titlu de proprietate pentru terenul arabil în suprafață de 5800 mp situat în extravilanul localității B., comuna Fizeșu Gherlii identificat prin tarlaua 6 parcela 41/2, sens în care, constată instanța, s-a și emis la data de_ titlul de proprietate nr. 22549, cod 57644 (f. 8)
Instanța a reținut de asemenea că la data de_, (ca urmare a decesului numitei Ș. C. intervenit la data de_ ) s-a emis de către
B.N.P. D. G. I. cu certificatul suplimentar de moștenitor nr. 250 (f. 9) în care s-a menționat atât calitatea de moștenitori a celor doi pârâți Ș., cât și că în masa succesorală rămasă după defunctă intră dreptul de proprietate asupra terenului arabil în suprafață de 5800 mp situat în extravilanul localității B., comuna Fizeșu Gherlii identificat trecut în titlul de proprietate nr. 25893/797 din_, tarlaua 3, parcela 41/2.
Or, în condițiile în care prin Sentința civilă nr. 186/2011 a Judecătoriei
G. s-a constatat în mod irevocabil că terenul a fost greșit identificat în tarla, menționându-se tarlaua 3 în loc de tarlaua 6 cum era corect, văzând și că, deși s-a încercat de către reclamanți corectarea erorii strecurate și în certificatul suplimentar de moștenitor, cererea a fost respinsă prin încheierea nr. 1/2013 a BNP D. G. I. cu (f. 82), în temeiul art. 54 din Legea nr. 36/1995, instanța a constatat că în fapt masa succesorală rămasă după defuncta Ș. C., decedată la data de_, se compune din terenul arabil extravilan, situat în localitatea B. , comuna Fizeșu Gherlii, jud. C. în suprafață de 5800 mp înscris în titlul de proprietate nr. 22549 cod 57644, tarlaua 6, parcela 41/2, emis la data de_ de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C., iar nu în tarlaua 3, parcela 41/2 din titlul de proprietate nr. 25893/797_ cum s-a consemnat în certificatul suplimentar de moștenitor nr. 250/_ emis de BNP D. G. I. cu.
Totodată instanța a reținut că în ceea ce privește acest teren, la data de_ numita Ș. C. a semnat un înscris sub semnătură privată
intitulat ";declarație"; (f. 11) prin care se arată că numitul C. P. a cumpărat de la aceasta 58 ha teren arabil în localitatea B. având ca vecini pe numitul Nemeș I., în schimbul sumei de 4.000.000 lei, bani predați vânzătoarei în prezența unor martori.
Același teren a făcut obiectul unei alte convenții, încheiate la data de_ (f. 10) de către numitul C. P. în calitate de vânzător și reclamantul
R. C. A. în calitate de cumpărător, suprafața de teren de 58 arii fiind vândută la prețul de 1.000.000 lei (1000 lei) sumă achitată de asemenea în fața a trei martori.
Raportat la împrejurarea că pârâtul Ș. L. M. a contestat actele sub semnătură privată menționate mai sus, solicitând anularea acestora pentru neîntocmirea lor în formă autentică, apreciind și că prima dată s-a înstrăinat terenul de către mama sa pentru un preț derizoriu, instanța a procedat prioritar la analiza acestor motive invocate pe calea cererii reconvenționale, reținând următoarele:
Astfel în primul rând instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 18/1991 (în vigoare a data încheierii primului act sub semnătură privată) și art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice intre vii, încheiate in forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute.
Prin urmare, forma autentică a fost impusă se legiuitor ad validitatem, astfel că actul juridic încheiat cu nerespectarea acesteia va fi lovit de nulitate absolută.
Instanța a constatat că părțile semnatare nu au încheiat actul juridic de înstrăinare a terenului în formă autentică, astfel că aceste contracte sunt nule absolut ca vânzare.
Pornind însă de la dispozițiile art. 978 C.civ., doctrina și practica judiciară au instituit principiul conversiunii actului juridic, ce permite valorificarea manifestării de voință asumate de părți cu prilejul încheierii actului juridic lovit de nulitate drept un alt act juridic valabil, dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale acestuia din urmă, iar voința părților este favorabilă conversiunii.
În temeiul principiului conversiunii actului juridic, actele analizate valorează promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, așa cum de altfel a menționat și pârâtul, acte juridice care fără a fi apte să transfere dreptul de proprietate, dau naștere în sarcina ambelor părți la o obligație de a face, constând în aceea de a consimți la încheierea actului juridic în formă autentică.
În condițiile în care însă așa cum s-a menționat părțile nu au semnat contracte de vânzare cumpărare, ci doar acte sub semnătură privată ce au valoarea unor promisiuni de vânzare cumpărare, instanța reține că forma autentică nu este necesară pentru încheierea acestui ultim tip de convenție, actele fiind valabile fără îndeplinirea vreunei formalitați, motivul de nulitate invocat fiind astfel neîntemeiat.
Și motivul de anulare al actului legat de prețul stabilit pentru întrăinarea imobilului la suma de 4.000.000 lei, este de asemenea neîntemeiat. Aceasta întrucât, deși instanța a dispus efectuarea unei
expertize de evaluare a imobilului, în temeiul art. 129 alin. 5 C.pr.civ., pârâtul nu a înțeles să achite avansul onorariului expert, situație față de care a constatat imposibilitatea de administrare a probei, respectiv a de a se dovedi că prețul menționat a avut acest caracter. De altfel pârâtul nu a propus nici o altă probă- deși i s-a pus în vedere această obligație - prin care să-și dovedească susținerile, situație în care instanța reține că simplele sale afirmații nu pot duce la o astfel de concluzie. Pe de altă parte, instanța a apreciat că prețul stipulat reprezintă un preț sincer și real, seriozitatea prețului apreciindu-se în raport de intenția părților și convenția acestora la data încheierii actului, fiind suficient să se stabilească că în viziunea acestora prețul a corespuns dreptului de proprietate ce se dorea a fi transmis. Ori așa cum s-a menționat sub semnătură, pe verso-ul actului intitulat ";declarație"; din_ (f. 11), numita Ș. C. nu a mai avut ";nici o pretenție cu privire la dreptul de proprietate și prețul achitat";. Nu se poate reține nici că prețul este derizoriu, atât de disproporțional în raport cu valoarea terenului, încât să nu existe preț, cu atât mai mult cu cât părțile pot stabili un preț cu mult sub nivelul valorii bunului sau peste acest nivel.
În ceea ce privește prescripția dreptului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic invocate de către pârât, instanța a reținut că în cazul unei promisiuni de a contracta, în situația de neexecutare a obligației asumate răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Acest termen curge din momentul încheierii convenției, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a) din decret.
În asemenea situații, prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.
Or, în prezenta cauză, astfel după cum reiese din declarațiile martorilor audiați, pârâții C. au preluat bunul odată cu încheierea actului din_, în timp ce reclamanții l-au luat în stăpânire de la momentul semnării actului în anul 2008, având stăpânirea lui și în prezent. Având în vedere aceste
împrejurări și reținând că numita Ș. C. a arătat în mod expres că nu are nici o pretenție cu privire la teren, ținând seama și de faptul și că opoziția pârâților a devenit una expresă doar urmare demarării prezentului litigiu, instanța reține că termenul de prescripție nu a începuse să curgă la momentul înregistrării prezentei acțiuni, situație față de care constată că excepția prescripției invocate este neîntemeiată, urmând a fi respinsă potrivit dispozitivului prezentei.
Aș cum s-a mai menționat deja, instanța a reținut că nefiind perfectat în forma autentică, actul sub semnătură privată încheiat între numita Ș. C. în calitate de vânzătoare și pârâtul C. P. în calitate de cumpărător, nu are ca efect strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, însă dă naștere unei obligații de a face, respectiv unui drept de creanță, și anume dreptul de a încheia contractul în forma înscrisului autentic notarial. De aceea, în cazul refuzului uneia dintre părți, cealaltă parte este îndrituită, să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
În cauza de față instanța a constatat totodată că vânzătoarea- promitentă Ș. C. a decedat pe data de_, precum și că succesorii acesteia sunt pârâții din prezenta cauza, Ș. L. M. și Ș. S. ANA, in calitate de fiu și fiică, aceștia dobândind, în temeiul transmisiunii succesorale universale, și obligațiile asumate în mod valabil de către antecesoarea lor în timpul vieții, respectiv obligația de a încheia actul autentic translativ de proprietate.
Pe de altă parte instanța a reținut că potrivit dispozițiilor ce reglementează materia obligațiilor, în temeiul art. 1073, art. 1075 și art. 1077 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației asumate, iar în caz de neexecutare poate cere instanței autorizarea de a o aduce el la
îndeplinire, pe cheltuiala debitorului. Prin instituirea acestei dispoziții legale, legiuitorul a permis ca manifestarea de voință a debitorului să poată fi suplinită de către instanță, asigurându-se astfel executarea în natură a acordului de voință dintre părți. În acest fel, în lumina principiilor executării
în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciului, obligația poate fi adusă la îndeplinire pe calea executării silite directe, în speță prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Instanța a reținut că dispoziții exprese în acest sens sunt prevăzute de art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005(sub imperiul căreia s-a încheiat a doua promisiune), potrivit cărora în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Cum în cauza de față, instanța a constatat că atât pârâul C., cât și reclamanții și-au îndeplinit propriile obligații contractuale, respectiv au achitat prețul integral al imobilului, în timp ce promitenții vânzători nu și-au îndeplinit propria obligație de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, instanța constată că reclamanții sunt îndreptățiți la a solicita atât prin acțiunea directă cât și pe cale oblică obligarea tuturor pârâților la a se prezenta la notarul public în vedere încheierii contractelor în formă autentică.
În ceea ce privește apărările formulate de către pârâta Ș. S. Ana, instanța a reținut că imobilul teren ce face obiectul acestui litigiu a fost proprietatea exclusivă a mamei sale, aceasta putând să dispună de bun conform propriei voințe, neîngrădit, sub aspect juridic, opoziția fiicei fiind fără relevanță. Pe de altă parte instanța reține că dreptul de preemțiune nu a luat naștere în favoarea sa, întrucât așa cum s-a menționat numita Ș. a încheiat doar o promisiune de vânzare cumpărare, iar pe de altă parte acest drept de preemțiune reglementat inițial de Legea 18/1991, iar ulterior de Legea nr. 54/1998, a fost abrogat - ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 - nemaiexistând la momentul semnării celui de al doilea act sub semnătură privată.
Față de toate cele mai sus expuse, ținând seama de disp. art. 1073, art. 1075, art. 1077 Cod civil, ale art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 și art. 30 din Codul Familiei instanța va admite acțiunea formulată de reclamanții potrivit dispozitivului prezentei.
Având în vedere soluția dispusă în cauză cu privire la acțiunea principală, ținând seama de calitatea de succesor a pârâtului-reclamant reconvențional și de obligația născută în sarcina sa ca efect al transmisiunii succesorale respectiv aceea de a proceda la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la teren, instanța constată că sunt neîntemeiate solicitările acestuia de obligare a reclamanților-pârâți reconvenționali la resituirea imobilului, respectiv la plata echivalentului lipsei de folosință pentru perioada 1998-2012.
Prin urmare, având în vedere și împrejurarea că solicitarea de anulare a actelor sub semnătură privată mai sus menționate a fost găsită de instanță ca nefondată instanța a constatat că cererea reconvențională este în integralitate nefondată, urmând a fi respinsă pe acest motiv.
Sub aspectul cheltuielilor de judecată, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 274 C.proc.civ., "partea care cade în pretenții va fi obligată, la
cerere, să plătească cheltuielile de judecată";, fundamentul juridic fiind culpa procesuală în care se găsește partea împotriva căreia a fost admisă acțiunea.
În prezentul litigiu având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, s-a reținut un anume specific al acțiunii, constând în aceea că instanța este chemată să suplinească o lipsa de acțiune din partea pârâților promitenți-vânzători, care atât înainte de promovarea acțiunii, cât și după admiterea acesteia, pot să refuze în concret să se prezinte în fața notarului public pentru a încheia, cu respectarea exigențelor legale de formă, actul de vânzare-cumpărare, motiv pentru care inclusiv dispozitivul instanței este în sensul că, în caz de refuz din partea pârâților, prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Or această atitudine a pârâților nu este una conformă principiului general al bunei-credințe prev. de art. 970 alin. 1 C.civ. și obligațiilor asumate expres de către promitenții-vânzători la încheierea antecontractului, de a se prezenta la notar pentru încheierea în formă autentică a actului, iar simpla poziție procesuală, de a nu se opune admiterii acțiunii nu este suficientă în sine pentru a înlătura culpa lor procesuală, întrucât în calitate de părți contractante le revenea obligația de a clarifica situația juridică a imobilului.
Pentru aceste motive, constatând că reclamanții au achitat suma de 168 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru, 3,3 lei timbru judiciar și 600 lei onorariu avocațial (f. 119-121), instanța va admite capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată și, dispunând ca toate părțile să suporte egal cheltuielile ocazionate de prezentul litigiu, va obliga pârâții Ș. L. M., Ș. S. ANA, C. P. și C. P., să achite fiecare, în favoarea reclamanților 128,55 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal recurs pârâtul Șimoca L. -M. (f. 3-5) solicitând instanței admiterea recursului, casarea sentinței recurate, rejudecarea pe fond a cauzei, respingerea acțiunii reclamanților admiterea cererii reconvenționale, cu consecința anulării contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată pentru neîndeplinirea condiției de valabilitate și nulitate absolută cu restituirea prețului achitat.
În motivarea recursului pârâții arată că terenul vândut, a fost un bun propriu al mamei pârâților, prin urmare, actul de vânzare cumpărare, sub semnătură privată a reprezentat voința exclusivă a acesteia. Promisiunea a fost personală și prescriptibilă.
Pârâții arată că în timpul vieții mamei lor, timp de 8 ani după vânzare, a solicitat în mod repetat cumpărătorilor inițiali perfectarea contractului autentic, condiție de valabilitate a translației vânzării.
Pârâții susțin că nu este adevărată susținerea instanței de fond că vânzătoarea și apoi succesorii ei în drepturi și obligații nu au întreprins demersurile necesare pentru aducerea situației juridice a terenului în cauză la zi, cu atât mai mult cu cât, spezele vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, în lipsă de stipulație contrarie, obligație ce rezultă din prevederile art._, 1357 Cod civil.
Pârâții de gradul I nu au făcut dovada solicitării vânzătoarei și ulterior a succesiunilor acestora, de a se prezenta în fața notarului pentru încheierea contractului autentic. Abia în vara anului 2008, când urmăreau să-l vândă în scop speculativ, prețurile fiind în creștere, dată la care mama pârâților era decedată de peste 3 ani le-a solicitat sprijinul.
Pârâții au împuternicit-o pe Ș. I. prin procură notarială să îi reprezinte în perfectarea actului de vânzare.
Datorită lipsei de bani necesari acoperirii cheltuielilor, precum și a unor neconcordanțe privind amplasamentul nu a mai fost solicitată la perfectarea contractului autentic.
Apoi au luat măsuri pentru emiterea unui certificat de moștenitor nr.
250 din_, pe cel inițial din 2005 neînscriind terenul din cauză, considerându-l vândut, pe care l-a pus la dispoziția cumpărătorilor.
De asemenea a solicitat instanței anularea titlului greșit și obligarea Comisiei Județene de aplicare a legii fondului funciar C. la emiterea unui nou titlu, lucru care a durat 2 ani, aspect consemnat și în sentința recurată.
Toată această stare de fapt a făcut ca, cumpărătorii să nu întreprindă nimic și au încercat să scape cât mai repede de teren.
Însăși instanța de fond în motivarea dată, atestă că legislația aplicabilă speței impunea forma autentică actului de vânzare cumpărare, condiție de valabilitate, cerută de art. 46 al. 1 din Legea nr. 18/1991, art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1244 Cod civil, astfel că a atras sancțiunea nulității absolute a vânzării, acest act nefiind perfectat în termenul de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Pârâții au solicitat constatarea nulității absolute în cursul procesului, nulitatea putând fi solicitată oricând, fiind imprescriptibilă.
În aceste condiții, instanța trebuia să respingă cererea reclamanților, cu atât mai mult, cu cât, pârâții au solicitat prin cererea reconvențională formulată, în calitate de moștenitori care au manifestat interes propriu, anularea actului de vânzare cumpărare, cu restituirea prețului achitat.
Principiul conversiunii actului juridic este aplicabil în situația în care manifestarea de voință este calificată ca echivalentă unui act juridic chiar dacă nu este valabilă ca act juridic.
M. ivarea de către instanță a temeiului conversiunii ca fiind art. 978 C.civ. nu ține seamă de 2 condiți esențiale.
O altă critică pe care pârâții o adus sentinței recurate este aceea că, în motivarea sentinței instanța de fond arată că prețul de vânzare criticat "este un preț sincer și real";, arătând că s-a menționat sub semnătură, pe verso-ul actului intitulat Declarație din_, numita Ș. C. nu a avut nici o pretenție cu privire la dreptul de proprietate și prețul achitat. Susținerea este contrară adevărului, deoarece lipsește semnătura mamei acestora de pe verso-ul documentului, figurând doar cea a cumpărătorului ce ar putea fi adăugată ulterior, sub influența avocatului. Instanța ar fi putut observa cu ușurință acest aspect și să nu o interpreteze astfel.
Referitor la obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 128,55 lei/pârât, reprezintă mai mult de 50 la sută din prețul încasat de mama acestora din vânzare, arată că nu se fac vinovați, deoarece așa cum au arătat, au făcut demersurile necesare perfectării actului autentic în deplină legalitate, cumpărătorii inițiali nefăcând dovada notificării lor, dimpotrivă a relei-credințe stabilită de instanță.
Pârâții apreciază că nu aveau nici o obligație față de reclamanți cărora nici mama pârâților și nici pârâții nu le-au vândut sau promis ceva reclamanților. Aceștia au cunoscut situația reală a terenului la momentul cumpărării de la familia Cismaș, pe care au acceptat-o din aceleași motive speculative.
Prin urmare, considerând că au făcut dovada acțiunilor pârâților pentru perfectarea actului autentic și deci nu trebuie să datoreze cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinarea în recurs formulată de către intimații R. C.
A. și R. I. F. (f. 18-21) au solicitat instanței respingerea recursului
ca nefondat, menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs constând din onorariu avocat conform chitanței anexate.
În motivele întâmpinării se arată că, recurenții au fost de acord în prima faza ca sa facă toate demersurile pentru a putea perfecta actele în forma autentica însa toate cheltuielile le-a suportat pârâții. Așa s-au înțeles, iar pârâții au considerat ca fiind de buna credința. Au suportat cheltuielile pentru dezbaterea succesiunii, de asemenea au suportat cheltuielile pentru anularea titlului de proprietate și emiterea unui nou titlu cu identificarea corecta a parcelelor și tarlalelor însa la momentul la care au invitat parole sa încheie actul în forma autentica s-au lovit de refuzul acestora.
Abia în acest context intimații au realizat care a fost scopul real al recurenților-parati și au fost nevoiți sa se adreseze instantei de judecata.
In fapt aceștia urmareau ca pârâții sa suporte toate cheltuielile iar ulterior dupa ce își vor înscrie dreptul de proprietate în cartea funciara sa nu mai încheie actul în forma autentica cu intimatii-pârâți C. .
Constatarea instanței de fond ca vanzatoarea si apoi succesorii în drepturi si obligatii nu au intreprins demersurile necesare pentru aducerea situatiei juridice a terenului in cauza la zi, cu atat mai mult cu cat "spetele vanzarii sunt in sarcina cumparatorului, in ljpsa de stipulatie constrarie", observație ce rezulta din prevederile art._ ,1357 cod civil, sunt intru totul dovedite.
Refuzul recurenților a fost manifestat in sens prin numeroasele inscrisuri depuse la dosar și susținute verbal in fața instanței.
Recurenții afirma prin motivele de recurs "..am luat masuri pentru emiterea unui certificat de mostenitor suplimentar (nr. 250) din_, pe cel initial din 2005 neinscriind terenul in cauza, considerandu-1 vandut,.."
La punctual 3 recurenții arata că "Am solicitat valorificarea nulitotii absolute in cursul procesului, aratand ca ea poate fi solicitata oricand, fiind imprescriptibila. In aceste conditii instant trebuia sa respinga cerera reclamantilor, cu atat mai mult cu cat noi, am cerut prin cererea reconventionala formulata, in calitate de mostenitori care au manifestat interese proprii (nefiind de accord cu vanzarea) anularea actului de vanzare, cu restituirea pretului achitat." Solicitand anularea actului.
Defuncta Ș. C. a întocmit un înscris sub semnatura privata cu intimatii-parati C., prin care înstraineaza terenul litigios în schimbul prețului stabilit de parti și care a fost achitat integral la momentul semnarii acelui înscris. Tot atunci s-a procedat la predarea terenului catre cumparatorii C. care l-au folosit neintrerupt pana în la momentul la care ni l-au instrainat noua, predandu-li-se posesia odata cu predarea integrală a pretului.
Recurenții au solicitat anularea promisiunii de vânzare cumparare și pe motivul ca a fost unul neserios, fiind foarte mic in comparatie cu pretul de tranzactionare de la moment.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, T. ul constată următoarele:
Instanța de fond a stabilit corect situația de fapt dedusă judecății în baza probelor administrate, a procedat la interpretarea și aplicarea corectă a normelor legale incidente, sentința urmând să fie menținută ca legală și temeinică.
Din considerentele sentinței rezultă că instanța a examinat toate apărările invocate de către pârâți și a apreciat că acestea sunt neîntemeiate.
În ceea ce privește prima susținerile cu privire la demersurile întreprinse, recurenții interpretează eronat sintagma "spezele vânzării";. În realitate, aceste speze vizează încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și eventuale demersuri ulterioare nu și reglementarea situației juridice a terenului în
vederea încheierii contractului în formă autentică. Este evident că reglementarea identificării cadastrale a terenului și cheltuielile legate de dezbaterea succesiunii după defuncta Ș. C., antecesoarea în drepturi a recurenților, era în sarcina acestora.
Recurenții au susținut de asemenea că promitenții vânzători nu i-au solicitat promitentei vânzătoare perfectarea contractului în formă autentică. În realitate, doar prin Sentința civilă nr. 186/2011, pronunțată în dosarul nr._ a Judecătoriei G. (f. 80-81 dosar judecătorie), s-a reglementat situația terenului care a format obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare. Prin această hotărâre, instanța a dispus anularea parțială a Titlului de proprietate nr. 25893/797/_ în ceea ce privește amplasamentul terenului arabil în suprafață de 5.800 mp., situat în extravilanul satului B., comuna Fizeșu-Gherlii, identificat prin tarla nr. 3, parcela nr. 41/2, Comisia locală de fond funciar Fizeșu-Gherlii și Comisia județeană C. fiind obligate la întocmirea documentației necesare și eliberarea unui nou titlu de proprietate.
Ulterior, prin Încheierea nr. 1/_ a B.N.P. I. cu D. G. (f. 82 dosar judecătorie) s-a respins cererea formulată de intimatul R. C. A., prin avocat Precup M., în sensul întocmirii unei încheieri de completare a Certificatului de moștenitor suplimentar nr. 250/_ în dosarul succesoral nr. 336/2008, prin care s-a solicitat evidențierea datelor care rezultă din noul Titlu de proprietate eliberat pe numele defunctei Ș. C., având nr. 22549/_, ca urmare a sentinței civile analizate.
Rezultă din cele expuse că nici la data sesizării instanței nu era reglementată în întregime situația terenului sub aspectul menționării datelor corecte ale terenului care a intrat în masa succesorală a defunctei Ș. C., astfel încât, intimații nu se află în culpă, iar susținerile recurenților sunt nefondate.
În condițiile în care antecesoarea sa în drepturi s-a obligat să transmită dreptul de proprietate cu privire la terenul în litigiu, este irelevantă și poziția exprimată de recurenta pârâtă Ș. S. Ana la instanța de fond în sensul că nu a fost de acord de vânzarea terenului (f. 24 dosar judecătorie).
În ceea ce privește principiul conversiunii actului juridic, instanța de fond a arătat pe larg în considerentele sentinței motivele pentru care a apreciat că sunt îndeplinite condițiile pentru obligarea recurenților, în calitate de moștenitori ai promitentei vânzătoare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Este nefondată și critica vizând soluția pronunțată cu privire la solicitarea de constatare a nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare pentru motivele invocate. Pe de o parte, în interpretarea dispozițiilor 978 C.civ., sunt îndeplinite cerințele conversiunii, iar pe de altă parte, deși recurenții pârâți au invocat nulitatea actului pentru neseriozitatea și caracterul derizoriu al prețului, nu și-au dovedit susținerile. În temeiul art. 129 alin. 5 C.pr.civ. instanța a pus în discuție necesitatea efectuării unei expertize de evaluare, dar recurentul pârât nu a înțeles să achite onorariul expertului.
Referitor la motivul de recurs vizând prescripția dreptului la acțiune, instanța de fond a reținut corect incidența dispozițiilor art. 16 din Decretul nr. 167/1958, în condițiile în care promitenții cumpărători s-au aflat în posesia terenului care a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
M. ivul de recurs privitor la cheltuielile de judecată este de asemenea nefondat deoarece potrivit art. 274 alin. 1 C.pr.civ. pârâții au căzut în pretenții.
Pentru considerentele expuse, T. ul apreciază că sunt nefondate în întregime criticile recurenților, în cauză nefiind prezent motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., în care se încadrează
dezvoltarea motivelor. S-a dat eficiență și prevederilor art. 304¹ din același cod, hotărârea nefiind supusă apelului.
Astfel, în baza art. 312 alin. 1 raportat la art. 299 alin. 1, art. 304 pct. 9 și art. 304¹ C.pr.civ., urmează să fie respins ca nefondat recursul declarat de pârâții Ș. L. M. și Ș. S. Ana împotriva Sentinței civile nr. 655/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei G., care va fi menținută în totul.
În baza dispozițiilor art. 274 alin.1 C.pr.civ., vor fi obligați în solidar recurenții, a căror culpă procesuală este dovedită, să plătească intimaților R.
C. A. și R. I. F. suma de 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial conform chitanței de la dosar (f. 17).
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții Ș. L. M. și Ș.
S. Ana împotriva Sentinței civile nr. 655/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei G., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească intimaților R. C. A. și R. I. F. în solidar suma de 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 13 Noiembrie 2013.
Președinte, D. T. | Judecător, E. L. | Judecător, F. S. B. |
Grefier, G. -C. Ț. |
Red./tehnored./E.L./L.C./2 ex./_
Jud. fond: Nicoară M. - Judecătoria Gherla
| ← Decizia civilă nr. 291/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 471/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
