Decizia civilă nr. 1195/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 1195/R/2013
Ședința publică de la 05 Decembrie 2013 Instanța este constituită din: PREȘEDINTE C. -V. B.
Judecător C. -A. C. Judecător E. L. Grefier L. M.
S-a luat spre examinare recursul declarat de recurenta reclamantă P. C.
F. în contra Sentinței civile nr.15.019/24 Noiembrie 2009 pronunțată în dosarul civil nr.14._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații pârâți T.
K., T. E., T. T. , având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta recurentei, avocat M. Boroș și reprezentanta intimaților, av. A. Sevianu, lipsă fiind părțile.
Procedura nu legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, T. ul, constatând că a fost soluționat irevocabil dos. nr._ al Judecătoriei C. -N., acre a stat la baza suspendării acestei cauze, în temeiul art. 245 C.pr.civ., repune cauza pe rol.
Reprezentantele părților arată că nu mai au de formulat alte cereri în probațiune.
T. ul, nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de propus, declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în dezbateri asupra recursului.
Reprezentanta recurentei solicită admiterea recursului, fără cheltuieli de judecată. Învederează că nu se poate susține reaua-credință a recurentei atâta timp cât nu există un contract autentificat la notar. La momentul la care s-a deplasat recurenta la notar, a fost de față proprietara tabulară de la acea vreme a imobilului. Mai arată că sentința care a consolidat titlul intimaților nu se întemeiază pe probe. Totodată, arată că nu s-a realizat o vânzare-cumpărare propriu zisă, ci s-au efectuat amenajări la imobil. Arată că se impunea o comparare a titlurilor, dreptul recurentei fiind preferențial deoarece era înscris în CF.
Reprezentanta intimaților solicită constatarea nulității recursului, întrucât nu există trimitere la un text legal încălcat. Dacă se va trece peste acest aspect, arată că nu se poate contura ideea admisibilității recursului. Faptul că instanța de fond nu a administrat toate probele nu este real și că nu se poate rediscuta o sentință definitivă și irevocabilă. Mai mult, nu se poate trece peste probele prin care s-a dovedit reaua-credință a recurentei. Mai arată că, contractul încheiat la notar este nul absolut. Solicită cheltuieli de judecată în cuantum de 1000 lei.
Reprezentanta recurentei apreciază că recursul nu este nul.
T. ul reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Reține că, prin sentința civilă nr. 15019/_, Judecătoria Cluj-Napoca a respins ca nefondata acțiunea civila formulata de reclamanta P. C. -FRANGSCA
in contradictoriu cu parații T. K., T. E. si T. T., ce face obiectul dosarului nr._ având ca obiect evacuare.
A admis acțiunea civila formulata de reclamanții T. K. si soția E. împotriva paratei P. C. -F., ce face obiectul dosarului nr._, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului.
A constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1554/_ de BNP M. D. Aurora S. din C. -N. .
Deliberând, instanța a retinut următoarele:
Din copia contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1554/2007 rezulta ca la data de_ reclamanta a cumpărat de la numita Laszlo Katalin imobilul in litigiu, situat in comuna Feleacu, sat G., jud. C., intabulat in CF nr. 1433 G., sub nr. top. 1261/1/2/2, constând din "casa de lemn si teren in suprafața de 250 mp", pentru prețul de 5.900 euro, achitat integral, dreptul de proprietate astfel dobândit de reclamanta fiind inscris in cartea funciara cu incheierea nr. 72304/2007 (f. 50 din dos. nr._, f. 12 din dos. nr._ ).
Din cuprinsul sentinței civile nr. 2973/2007 pronunțata de Judecătoria Cluj- Napoca in dosarul nr._ reiese ca anterior incheierii contractului de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 1554/2007 mai-sus menționat, imobilul in litigiu a făcut obiectul unor antecontracte de vanzare-cumparare succesive, promitentii cumpărători finali fiind parații din prezenta cauza, T. Karol si soția E. .
Prin sentința civila nr. 2973/2007 aceste antecontracte au fost validate, dispunandu-se in final intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu in favoarea paraților T. Karol si E. . Sentința civila sus-menționata a fost pronunțata la data de 6 aprilie 2007, rămânând irevocabila la data de_, prin decizia civila nr. 1317/R/2007 (f. 29-33 din dos._ ).
Fata de cele mai-sus expuse instanța a retinut ca parații nu ocupa in mod abuziv imobilul in litigiu, titlul lor locativ decurgând din calitatea de proprietari ai acestui imobil.
Pe de alta parte, reclamanta deține la rândul ei un titlu de proprietate asupra imobilului in litigiu, constând din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1554/_ de BNP M. D. Aurora S. din C. -N. .
Parații T. au contestat insa valabilitatea contractului sus-mentionat, susținând ca acesta este lovit de nulitate absoluta deoarece părțile contractante au cunoscut faptul ca imobilul tranzactionat nu mai constituie proprietatea vânzătoarei.
Din interpretarea dispozițiilor art. 948 si 964 C.civ. reiese ca una dintre condițiile de validitate a contractului de vanzare-cumparare este aceea ca vânzătorul sa fie proprietarul lucrului vândut, deoarece nimeni nu poate transmite in mod valabil un drept pe care nu-1 are.
In speța, asa cum s-a arătat mai-sus, contractul contestat a fost incheiat la data de_, in condițiile in care printr-o sentința civila definitiva pronunțata cu cea 5 luni inainte, (respectiv sentința nr. 2973/2007 pronunțata la data de 6 aprilie 2007), s-a stabilit ca vanzatoarea nu mai are calitatea de proprietar al imobilului in litigiu, astfel ca vanzatoarea a fost in mod vădit de rea-credinta la incheierea contractului.
Este adevărat ca aceasta sentința a devenit irevocabila abia dupa incheierea contractului contestat, insa acest aspect nu are nicio relevanta in ceea ce privește reaua credința a vânzătoarei, care este evidenta.
In ceea ce o privește pe cumpărătoare, aceasta a incercat sa acrediteze ideea ca a fost de buna credința la incheierea contractului, necunoscand situația litigioasa a imobilului. Potrivit susținerilor reclamantei, aceasta nu a văzut imobilul inainte de a-1 cumpăra si plati, dar s-a increzut in situația de carte funciara a imobilului si in afirmațiile vânzătoarei cum ca este proprietarul imobilului, iar persoanele care locuiesc in imobil l-au ocupat in mod abuziv.
Afirmațiile reclamantei sunt susținute de clauza inserata in chiar cuprinsul contractului, potrivit căreia cumparatoarea a declarat ca are cunoștința ca situația juridica a imobilului este neschimbata, fiind conforma cu extrasul CF ce i-a fost prezentat.
Pe de alta parte, din declarațiile martorilor audiați in cauza, reiese ca atunci cand a venit in sat sa vada imobilul in litigiu si cand i s-a adus la cunoștința ca imobilul aparține paraților T., reclamanta a afirmat ca achiziționase acel imobil in urma cu o săptămâna, insa pe parcursul derulării procesului reclamanta nu a dovedit fara echivoc faptul ca atunci cand s-a dus sa vada imobilul avea deja calitatea de proprietar al acestuia. Asa fiind si reținând si faptul ca niciunul dintre martori nu a putut preciza data venirii reclamantei, afirmând doar ca acest lucru s-a petrecut in toamna anului 2007, instanța apreciază ca reclamanta nu a dovedit, in condițiile art. 1169 C.civ, ca a fost de buna-credinta la incheierea contractului, cu atat mai mult cu cat este puțin probabil ca cineva sa cumpere un imobil si sa achite integral prețul acestuia, fara a vedea imobilul si având cunoștința despre faptul ca in imobil locuiesc (abuziv sau nu) alte persoane.
Mai mult, prin răspunsul dat la interogatoriul ce i-a fost luat, reclamanta a afirmat ca anterior incheierii contractului s-a interesat la Circumscripția Financiara despre situația plații impozitelor si taxelor aferente imobilului, insa informațiile primite nu au fost de natura a-i crea o stare de nesiguranța cu privire la situația juridica a imobilului, deoarece impozitele nu erau plătite, achitandu-le ea dupa cumpărarea imobilului (f. 62).
Din inscrisurile de la (f. 72 si urm.) reiese insa ca inca din anul 1999 declarația pentru stabilirea impozitului figurează inregistrata pe numele de Nagy Ștefan si nicidecum pe numele vânzătoarei Laszlo Katalin, iar in anul 2006 impozitul a fost achitat de parata T. E. . Or, in aceasta situație, reclamanta nu se mai poate pretinde ca fiind de buna credința la incheierea contractului, fiind evident ca evidenta rolului fiscal al imobilului trebuia sa-i dea de gândit.
Asa fiind, instanța a retinut ca in speța si reclamanta cumpărătoare a fost de rea-credinta la incheierea contractului, situație in care contractul contestat are un caracter vădit speculativ si ilicit, fiind incheiat in frauda intereselor adevăraților proprietari, cu complicitatea cumpărătoarei, astfel ca este nul absolut, in baza disp. art. 948 Cciv, motiv pentru care a apreciat ca acțiunea ce face obiectul dosarului conexat, cu nr._, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1554/_ de BNP M.
D. Aurora S. din C. -N. este intemeiata si in consecința a dispus admiterea acesteia. Cheltuieli de judecata nu s-au solicitat.
Reclamanta P. C. F. a declarat apel impotriva soluției dată de instanță cererii ce face obiectul dosarului nr._ și recurs impotriva soluțiie dată in dosar nr._ având ca obiect constatarea nulitate absolută contract.
În motivarea, reclamanta a susținut următoarele motive vizând nelegalitatea și netemeinicia sentinței atacate:
Întrucât în prezenta cauză ambele părți au invocat titluri de proprietate, instanța avea obligația de a compara titlurile și de a da preferință celui mai caracterizat. Ori, compararea titlurilor apare ca fiind posibilă doar în cadrul unei acțiuni în revendicare, nu într-o acțiune posesorie. Evacuarea este petit subsidiar acțiunii principale de stabilire a existenței dreptului de proprietate asupra bunului imobil.
Arată că titlul intimaților, sentința civilă nr. 2973/2007, pronunțată în dos._ al Judecătoriei C. -N. are un caracter îndoielnic deoarece persoana care a transmis dreptul de proprietate intimaților T. K. și T. E. nu avea calitatea de adevărat proprietar, căci nu s-a probat niciodată existența convenției de vânzare-cumpărare intre C. R. I. și Laszlo Katalin iar in ceea ce il privește pe vânzătorul ulteior Nagy Stefan, acesta era decedat la data soluționării litigiului și nu s-a dovedit calitatea de moștenitor al lui Nagy I. -Zoltan .
Din probele administrate rezultă astfel că niciunul dintre autorii anteriori nu au avut calitatea de adevărați proprietari.
Instanța de fond a analizat în mod greșit buna sau reaua-credință sa credință la momentul întocmirii contractului de vânzare-cumpărare la notar, in baza unor prezumții si aspecte de circumstanță, nu in baza unor probe concludente.
S-a reținut astfel că la momentul deplasării la imobil, în toamna anului 2007, nu s-a dovedit fără echivoc că recurenta avea deja calitatea de proprietar.
Insă, anterior prezentării la notar s-a întocmit un antecontract cu privire la imobilul moștenit de Laszlo Katalin de la părinți, care face obiectul prezentului dosar.
Imprejurarea că nu s-a deplasat la imobil pentru a-l vedea mai inainte de incheierea actului de vânzare-cumpărare, nu duce la concluzia relei sale credințe, ci este justificată de increderea pe care a avut-o in informațiile furnizate de Laszlo Katalin cu privire la imobil, persoană pe care o cunoștea de multă vreme, căci lucra ca menajeră pentru familia lor de mai multi ani.
De asemenea, imprejuraae că pe rolul fiscal ar apărea inregistrat Nagy Stefan nu vânzătoarea Laszlo Katalin, nu avea de ce să-i creeze indoieli în privința proprietății, căci acestă persoană putea fi foarte bine un posesor al imobilului, care in virtutea acestei calități să fi fost inscris pe rolul fiscal.
In ceea ce o privește, s-a interesat la Primărie despre persoana care figurează înscrisă pe rolul fiscal cu imobilul in litigiu și i s-a comunicat de către funcționarul solicitat că acesta este înscris pe numele lui Laszlo Katalin.
D. le de plată a impozitului, depuse la dosar de către pârâții T., nu au valoarea probatorie, câtă vreme nu este numărul rolului fiscal.
Prin întâmpinarea formulată, intimații au solicitat in principal constatarea nulității recursului ca nemotivat, neindicându-se în termen legal motivele de nelegalitate pe care acesta se întemeiază, iar in subsidiar ca nefundat.
În motivarea poziției lor procesuale, intimații au reiterat aceleași argumente expuse și in fața primei instanțe.
Prin încheierea din 26 ian. 2011, T. ul a dispus disjungerea apelului declarat de reclamantă împotriva soluției pronunțată de instanță cu privire la cererea formulată in dosar nr._ .
Astfel, in dosarul de față, instanța a rămas sesizată doar cu soluționarea recursului împotriva soluției dată cererii având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare.
Analizând cu precădere excepția de procedură a nulității recursului, instanța a reținut netemeinicia acesteia, si in consecință urmează să o respingă in temeiul disp. art. 137 și 304 ind. 1 Cod pr.civ., având in vedere că sentința supusă controlului se încadrează in dispozițiile art. 304 ind.1 Cod pr.civ,. astfel încât ii pot fi aduse atât critici de nelegalitate, cât și critici de netemeinicie, iar din expunerea făcută de recurentă se înțeleg cu claritate care sunt criticile aduse sentinței, respectiv stabilirea gresită a stării de fapt, in baza unor probe neconcludente.
Analizând sentința prin prisma motivelor și apărărilor invocate, a probatoriului administrat in cauză și a dispozițiilor legale relevante, tribunalul constată netemeinicia acestuia:
Pârâta recurentă susține că a fost de bună credință la incheierea contractului de vânzare-cumpărare cu pârâta Laszlo Katalin, iar instanța a apreciat reaua sa credință bazându-se exclusiv pe prezumții greșit reținute din împrejurări cunoscute, insă nerelevante.
Critica reclamantei este neîntemeiată.
Potrivit dispozițiilor art. 1899 alin 2 cod civil de la 1864, buna credință este credința posesorului că cel de la care a dobândit bunul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
Reclamanta susține că, atâta timp cât in cartea funciară era inscrisă ca proprietar înstrăinătoarea Laszlo Katalin și nu era notată nicio acțiune, buna sa credință era de necontestat.
Susținerea reclamantei nu poate fi primită căci, deși în cartea funciară vânzătoarea era inscrisă ca proprietar tabular al imobilului instrăinat, faptul că aceasta nu avea posesia imobilului, care era ocupat de alte persoane iar pe rolul fiscal al acestuia era inscrisă o altă persoană decât vânzătoarea, erau împrejurări de natură să nască oricărui cumpărător îndoieli cu privire cu situația juridică a imobilului.
Recurenta a pretins că s-a interesat la Primărie despre rolul fiscal al imobilului, iar funcționarul solicitat i-a comunicat că acesta se află inscris pe numele vânzătoarei Lazlo Katalin.
Susținerea recurentei nu este probată si este contrazisă de Adresa nr. 791/_ emisă de Primăria comunie Feleacu, din cuprinsul căreia rezultă că începând cu anul 1999, pe rolul fiscal al imobilului este inscris Nagy Ștefan, in evidențele fiscale ale Primăriei a fost depusă sentința civilă nr. 2973/2007 a Judecătoriei C. -N., nedefinitivă, iar in anul 2006 impozitul a fost plătit de pârâții T. .
Recurenta nu a putut oferi nicio explicatie rezonabilă pentru care funcționarii Primăriei i-ar fi comunicat o altă situație decât cea care rezulta din actele instituției și care era notorie dealtfel, după cum rezultă din declarațiile martorilor L. A. și R. V. . Si atunci, dacă datele deținute de Primărie sunt cele relevate mai sus, iar recurenta pretinde că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, s-a interesat la Primăriei despre persoana care figurează inscrisă pe rolul fiscal al imobilului in litigiu, aceste imprejurări coroborate dau naștere prezumției că reclamanta a luat cunoștință atunci despre imprejurarea că Laszlo Katalin nu figurează pe rolul fiscal al imobilului.
Chiriașii sau posesorii nu sunt înscriși pe rolul fiscal al imobilelor, astfel încât este neîntemeiată susținerea recurentei potrivit căreia nu trebuia să aibă motive de îndoială din faptul că Nagy Ștefan figura înscris pe rolul fiscal al imobilului, deoarece acesta putea să fie un posesor al imobilului.
Cunoscând toate împrejurările arătate mai sus, recurenta nu poate pretinde că la momentul incheierii contractului ar fi avut credința fermă că Laszlo Katalin avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.
In consecință, in mod corect a reținut prima instanță reaua credință a recurentei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a constata nulitatea acestuia.
Restul criticilor formulate de recurentă sunt in legătură cu soluția dată in dosarul_ având ca obiect evacuarea și va fi analizat in apelul promovat de reclamantă,, disjuns din prezentul dosar.
Pentru considerentele arătate, in temeiul art. 312 alin 1 și 304 ind. 1 Cod pr.civ, instanța va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta P. C. F.
, păstrând in întregime sentința atacată.
În temeiul art. 274 Cod pr.civ. recurenta va fi obligată să plătească intimatei
T. E. suma de 1000 lei cheltuieli de judecată in recurs reprezentând onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge excepția nulității.
Respinge ca nefundat recursul declarat de P. C. F. în contra Sentinței civile nr.15.019/24 Noiembrie 2009 pronunțată în dosarul civil nr.14._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenta să plătească intimatei T. E. suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 05 Decembrie 2013.
Președinte,
C. -V. B.
Judecător,
C. -A. C.
Judecător,
E. L.
Grefier,
L. M.
L.M. 12 Decembrie 2013 Red. CB/dact. LM
_
| ← Decizia civilă nr. 1176/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 155/2013. Evacuare → |
|---|
