Decizia civilă nr. 1176/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL SĂLAJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ *
Operator date - 2516
DECIZIA CIVILĂ NR.1176
Ședința publică din 28 noiembrie 2013 Completul compus din:
Președinte: C. D., judecător
H. I. D., judecător
C. N. C., judecător
V. V., grefier
S-a luat în examinare - după casare - recursul formulat de pârâții P. F. și P. I. MARIUS, domiciliați în Z., str.G-ral D., bloc D-2, ap.26, etaj 5, jud.Sălaj, împotriva sentinței civile nr.1345 din 9 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Zalău, în dosar nr._
*, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă reprezentanta recurenților- pârâți, av.P. M. fără împuternicire avocațială depusă la dosar și reprezentantul intimatului-reclamant, consilier juridic Filip Marin N., cu împuternicire depusă la dosar (f.14) lipsă fiind recurenții-pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită, potrivit dispozițiilor art.87 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței faptul că recurenții-pârâți nu au achitat taxele judiciare dispuse în cauză.
Reprezentanta recurenților-pârâți, av. P. M. depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 9,5 lei și timbru judiciar în valoare de 0,3 lei.(f.22-23).
Întrebați fiind dacă mai au cereri de formulat sau excepții de invocat.
Reprezentantul intimatului-reclamant, consilier juridic Filip Marin N. depune la dosar Tabelul definitiv de creanță a debitoarei SC C. (f.24-27), comunicând un exemplar și cu reprezentanta recurenților-pârâți, av. P. M. . Arată că prin acest înscris face dovada că recurenții sunt înscriși în tabelul creanțelor debitoarei SC C. la poziția 56 cu avansul în sumă de 86.000 lei achitat către SC C. .
Instanța aduce la cunoștință părților prezente faptul că s-au făcut copii din dosarul de faliment atașat pe cale scurtă, deoarece sunt 10 volume.
La solicitarea instanței, reprezentanții părților, arată că nu mai au de depus alte înscrisuri sau de invocat excepții.
Nefiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat instanța constată închisă faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursului formulat.
Reprezentanta recurenților-pârâți, av. P. M., solicită admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond având în vedere că aceasta nu s-a pronunțat asupra cererii în revendicare formulată de reclamantă, nefăcând nicio apreciere a probelor privind dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, iar în subsidiar solicită admiterea recursului și modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii
reclamantei ca nefondată și admiterea cererii lor de constatare a dreptului lor de retenție. Așa cum a arătat și în scris, reclamanta nu solicită doar evacuarea pârâților ci și obligarea acestora la predarea în deplină posesie și folosință a bunului mobil. Consideră că se află în fața unei veritabile cereri în revendicare care trebuia timbrată și apreciată ca atare, ceea ce nu s-a întâmplat la instanța de fond, întreaga motivare a hotărârii instanței de fond cuprinde doar considerente referitoare la cererea în evacuare, și că nu s-a pronunțat nici cu privire la capătul de cerere privind predarea în deplină posesie și folosință a imobilului reclamantei, omițând să aprecieze acțiunea acesteia ca fiind o acțiune în revendicare.
De asemenea, în mod greșit instanța de fond a admis acțiunea în evacuare, considerând contractul încheiat între părți reziliat de drept, deoarece rezoluțiunea nu a operat de drept, această operațiune juridică presupunând repunerea părților în situația anterioară, iar la momentul în care s-au făcut prestații reciproce, ca să predea folosința trebuia să li se achite 2/3 din prețul care a fost deja achitat de pârâți.
La data la care s-a încheiat contractul între părți prețurile erau la cel mai înalt nivel, se poate aprecia și că în prezent s-a achitat de către pârâți chiar mai mult decât ar reprezenta prețul acestui apartament acum. Apreciază că nu se poate crea reclamantei o situație privilegiată aceea de a obține evacuarea pârâților fără că acestora să li se restituie prestația chiar dacă societatea este în situația în care este, i se pare nedrept ca această familie achitând un preț atât de mare pentru apartament aproape în întregime să fie pusă în situația să fie evacuată și apoi să devină un creditor care nu știe dacă își va recupera vreodată suma achitată.
Cu cheltuieli de judecată în situația în care se va admite recursul în subsidiar.
Reprezentantul intimatei-reclamante, consilier juridic Filip Marin N. solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii instanței de fond.
Cu privire la solicitarea de casare a hotărârii instanței de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare, arată că acțiunea lor este o acțiune în evacuare așa cum expres se arată în titlul acesteia, prin care au solicitat doar evacuarea părților din imobilul proprietatea societății lor, nu s-a pus niciodată problema unei acțiuni în revendicare sau verificarea dreptului de proprietate a societății lor.
Cu privire la fondul cauzei, arată că recurenții au achitat întradevăr un avans din prețul acestui apartament, au fost somați de către lichidatorul judiciar și li s-a solicitat să achite diferența de preț pentru a putea rămâne în posesia și proprietatea acestui apartament pentru a li se putea transmite proprietatea ulterior, însă aceștia nu au dorit sau nu au avut posibilitatea să achite prețul acestui apartament, 2 ani de zile au purtat aceste negocieri cu ei, niciodată nu au vrut să facă acest lucru, motiv pentru care reclamanta le-a comunicat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neachitarea diferenței de preț, iar ei au solicitat restituirea avansului achitat prin înscrierea la masa credală a debitoarei
Având în vedere reglementările Legii insolvenței și faptul că recurenții nu au solicitat un drept de privilegiu odată cu înscrierea creanței, aceștia nu pot solicita un drept de retenție asupra acestui apartament, respectiv menținerea folosinței apartamentului nu se știe până când, reclamanta trebuie să închidă procedura insolvenței, și trebuie valorificate toate bunurile debitoarei, iar pârâții au o creanță simplă față de debitoare, creanță care le va fi distribuită conform art.123 din Legea nr. 85/2006 și a unui ordin de prioritate prevăzută de legea specială a insolvenței.
Consideră că aceștia nu au niciun drept locativ cu privire la invocarea unui drept de retenție, au dreptul doar la restituirea avansului care le-a fost recunoscut de lichidator și care este recunoscut în dosarul de insolvență, urmând ca după valorificarea tuturor bunurilor
debitoarei să aibă dreptul la distribuirea acestui preț în măsura în care vor exista sume. Fără cheltuieli de judecată.
Instanța, raportat la obiectul cererii și a actelor depuse la dosar reține cauza în pronunțare.
T R I B U N A L U L,
Deliberând, reține că:
Prin sentința civilă nr.1345/_ a Judecătoriei Z. s-a admis acțiunea formulată de reclamanta I. 2. I. în calitate de administrator judiciar al SC C. T. SRL, în contradictoriu cu pârâții P. F., P. I. M. și SC C. T. SRL. S-a dispus evacuarea pârâților P. F. și P. I. M. din imobilul situat în Z. str.General D. bl.D-2, et.5, ap.26, jud.Sălaj, înscris în CF nr.50288-C1-U8 Z., nr.cad.50288-C1-U8 și s-a respins, ca neîntemeiată, cererea pârâților P. F. și P. I. M. privind constatarea unui drept de retenție asupra imobilului ce a fãcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, până la plata sumelor datorate de promitenta-vânzătoare.
Pentru a dispune astfel, prima instanță a reținut că, la data de_, între SC C.
T. SRL și pârâții P. F., P. I. M. s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpãrare având încheiere de atestare nr.12/_ emisă de Cabinet de Avocat Otilia P., prin care pârâta SC C. T. SRL s-a obligat să le transmită pârâților P. F., P. I. M. dreptul de proprietate asupra imobilului, apartament situat în Z. str. General D. bl.D-2, et.5, ap.26, jud.Sălaj, sens în care și-a asumat obligația să efectueze toate demersurile legale pentru a-și procura toate actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și dezmembrării apartamentului ce face obiectul antecontractului din CF 11014 ind.Z. .
La data încheierii antecontractului pârâții promitenți-cumpărători au achitat pârâtei promitent vânzãtoare suma de 86.000 lei reprezentând parte din prețul imobilului. Tot la data încheierii antecontractului pârâții promitenți cumpãrãtori au intrat în posesia imobilului. Pârâții promitenți-cumpărători nu au făcut dovada că, dupã ce li s-a predat posesia, au executat lucrãri de îmbunãtãțiri ale imobilului și nici nu au indicat evaluarea acestora.
Prin Sentința civilă nr.2705/_ a Tribunalui Sălaj s-a dispus deschiderea procedurii falimentului debitoarei SC C. T. SRL, fiind desemnat lichidator, I. 2. I. .
Prima instanță a reținut că administratorul judiciar a pus în vedere pârâților să achite suma de 44.000 lei reprezentând diferență preț neachitat conform antecontractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar imobilul urmând a fi evaluat și supus vânzării prin licitație publică (f.6-7), însă pârâții nu și-au îndeplinit obligația de achitare a restului de preț, fiindu- le notificată rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și solicitându-li-se evacuarea (f.8-9). Deși pârâții P. F. și P. I. M. au achitat suma de 86.000 lei reprezentând o parte din preț, aceștia nu și-au exprimat intenția de executare a contractului, înregistrând declarația de creanță în dosarul nr._ al Tribunalul Sălaj, în temeiul art.65 din Legea nr.85/2006.
Apărările pârâților potrivit cărora promitenta-vânzătoare nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale privind procurarea actelor necesare încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică și dezmembrarea apartamentului ce face obiectul antecontractului din CF nr.11014 ind. Z., au fost apreciate ca neîntemeiate, prin sentința civilă nr.2825/2., fiind dispusă întabularea dreptului de proprietate al promitentei- vânzătoare, SC C. Tecnohouse SRL figurând ca proprietar tabular asupra apartamentului
nr.26, bl.D-2, sc.A, et.5, prin încheierea CF 20443/_ . În plus, termenul limită de plată al restului de preț, conform clauzelor contractuale a fost la data de_ .
Întrucât pârâții nu mai justifică în prezent un titlu legal pentru ocuparea spațiului mentionat, văzand și dispozitiile art.480 Cod Civil, potrivit cărora dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care conferă titularului exercițiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voința acestuia din urmă, instanța a apreciat ca fiind întemeiată actiunea si va dispune evacuarea paratilor din imobilul situat în Z. str.General D. bl.D- 2, et.5, ap.26, jud.Sălaj, înscris în CF nr.50288-C1-U8 Z., nr.cad.50288-C1-U8.
Prima instanță a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile speciale, derogatorii, din Legea nr.86/2006 determinate de starea de insolvență a promitentei-vânzătoare. S-a reținut că P. F. și P. I. M. nu au formulat contestații și nu au solicitat recunoașterea vreunui drept de preferință în cadrul procedurii de insolvență, fiind înscriși cu creanța lor în calitate de creditori chirografari în tabelul preliminar și apoi, în tabelul definitiv al creditorilor încuviințat de judecătorul sindic în dosarul nr._ .
Având în vedere reglementările speciale existente în materia procedurii insolvenței, instanța a apreciat că recunoașterea unui drept de retenție solicitat de creditori pe calea dreptului comun conduce la eludarea dispozițiilor speciale în materia insolvenței și crearea, în mod inechitabil, a unei situații privilegiate unui creditor chirografar în raport cu ceilalți creditori privilegiați sau chirografari cu creanțe anterioare, totalitatea pretențiilor asupra bunurilor debitorului aflat în insolvență fiind necesar a fi analizate în cadrul procedurii speciale, pentru a primi o rezolvare unitară și în contradictoriu cu restul creditorilor.
Împotriva sentinței civile nr. 1345/2013 a Judecătoriei Z. pârâții P. F., P. I. M. au declarat recurs solicitând casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererii de revendicare formulată de reclamantă. În subsidiar, s-a solicitat modificarea hotărârii, respingerea acțiunii reclamantei ca nefondată și admiterea cererii de constatare a dreptului de retenție în favoarea pârâților.
În motivare se arată că în mod greșit s-a apreciat de prima instanță că cererea reclamantei este de evacuare și nu de revendicare, reclamanta solicitând predarea în posesie și folosință a imobilului. Apoi greșit s-a admis cererea de evacuare dat fiind că rezoluțiunea nu a operat de plin drept, operațiunea presupunând repunerea în situația anterioară, iar pârâții au achitat 2/3 din preț. De asemenea, dacă nu s-ar recunoaște pârâților un drept de retenție s-ar produce un prejudiciu acestora prin imposibilitatea recuperării sumei deja achitate.
Nu s-a respectat principiul egalității de tratament, principiul egalității în drepturi și alte apărări ale pârâților, dat fiind că pârâții ar rămâne și fără suma de 86.000 lei, iar reclamanta și-ar dobândi bunul imobil. Este greșită constatarea instanței în sensul că pârâții nu dețin un titlu locativ valabil.
În drept au fost invocate disp. art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, reclamanta solicită respingerea recursului, arătând că rejudecarea cauzei pentru pronunțarea asupra unei acțiuni în revendicare poate fi solicitată doar de reclamantă, pe de altă parte aceasta nu a învestit instanța decât cu o cerere în evacuare. Pe de altă parte, in mod corect prima instanță a aplicat legea specială, a insolvenței.
Analizând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs, precum și a dispozițiilor art.304 și art.304¹ C.proc.civ., instanța reține că recursul nu este fondat raportat la următoarele considerente:
Acțiunea în evacuare este concepută ca un mijloc procesual prin intermediul căruia proprietarul unui spațiu locativ poate să obțină încetarea tulburării aduse folosinței acestui spațiu, ca atribut al dreptului său real. Așa cum s-a precizat și în practica judiciară (e.g. Decizia nr. 169 din 18 ianuarie 2011 pronunțată în recurs de Secția comercială a Înaltei Curți
de Casație și Justiție ), dispozițiile art. 480 C. civ. constituie temei de drept inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei și folosinței asupra bunurilor
Prin urmare, tribunalul va reține că în mod corect prima instanță a reținut că a fost învestită cu o acțiune în evacuare în cadrul căreia nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința sa, folosință care trebuie justificată legal de pârâți, aceștia trebuind, în apărare, să opună reclamantilor un titlu locativ valabil.
Totodată, în acord cu cele arătate de prima instanță, tribunalul va reține că pârâții, deși notificați, nu au înțeles să execute contractul, în condițiile în care nu au procedat la achitarea restului de preț, deși data scadenței era_ și nici nu au solicitat lichidatorului executarea antecontractului de vânzare cumpărare, deși sarcina în acest sens le revenea în calitate de promitenți cumpărători, în condițiile art. 93 1din legea nr. 85/2006. De altfel, cum bine a reținut instanța de fond, nici când au fost notificați, pârâții nu au procedat la plata restului de preț, astfel că nu se poate reține că și-ar fi manifestat intenția de a proceda la executarea contractului.
În ceea ce privește celelalte apărări ale pârâților, tribunalul va reține că în mod corect instanța de fond a făcut aplicarea disp. art. 86 din legea 85/2006, care prevede expres că, la data notificării denunțării de către administratorul judiciar/lichidator, contractul se consideră denunțat.
La data de_ pârâții au primit și notificarea privind desființarea contractului de vânzare cumpărare pentru neplata restului de preț, solicitându-li-se a elibera imobilul - apartament ocupat astfel fără titlu.
Pârâții, promitenți-cumpărători, au înțeles să procedeze la înscrierea la masa credală a sumei de 86.000 lei achitată promitentei-cumpărătoare și nu au făcut dovada că s-ar fi adresat cu vreo contestație (în condițiile art. 21 din legea nr. 85/2006) împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar. Prin urmare, pârâții au acceptat denunțarea contractului, înțelegând să obțină restituirea sumei achitate cu titlu de preț parțial prin înscrierea la masa credală a debitorului.
Prin urmare, în condițiile în care reclamanta a făcut dovada că este proprietara imobilului și în contextul în care pârâții nu au putut justifica un dreptul locativ actual, deși au recunoscut că ocupă imobilul în discuție, corect s-a apreciat ca întemeiată cererea de evacuare a pârâților.
Așa cum rezultă din înscrisurile de la dosar (notificari si dovada de comunicare) pârâții au primit la_ notificarea prin care li se punea în vedere ca până la data de_ să achite restul de preț, în caz contrar imobilul urmează a fi predat administratorului judiciar pentru a se proceda la vânzarea bunului la licitație, condiție în care avansul de 86.000 lei va rămâne înscris la masa credală cu titlu de creanță chirografară.
După înscrierea la masa credală, pârâții nu au formulat vreo contestatie, în conformitate cu art 73 (1) din Legea nr. 85/2006 (debitorul, creditorii și orice altă parte interesată vor putea să formuleze contestații cu privire la creanțele și drepturile de preferință trecute de administratorul judiciar/lichidator în tabelul preliminar de creanțe) cu privire la dreptul de preferință trecut în tabelul de creanțe, unde pârâții figurează cu o creanță chirografară (adică fără constituire de garanții față de patrimoniul debitorului).
Or în acest context, în mod corect a reținut prima instanță că dreptul de retenție nu a fost solicitat a fi înscris în tabelul preliminar și apoi în cel definitiv al creanțelor, în condițiile procedurii speciale instituite de Legea nr. 85/2006 și prin urmare, nu se poate proceda la instituirea unui astfel de drept, pe calea dreptului comun, eludându-se astfel dispozițiile legale speciale.
T. apreciază că nu pot fi primate susținerile recurenților în sensul că prima instanță ar fi încălcat principiile egalității în drepturi sau egalității de tratament în fața justiției, în condițiile în care situația constatată de instanță referitor la pasivitatea pârâților recurenți în a întreprinde demersurile legale, pe calea specială a Legii nr. 85/2006, le este imputabilă.
În consecință, prin prisma argumentelor anterior expuse, în baza art. 312 alin. 1, 2 Cod procedură civilă instanța va respinge, ca nefondat, recursul declarat pârâții P. F. și P.
I. M. , împotriva sentinței civile nr. 1345/_ a Judecătoriei Z. .
Văzând disp. art. 274 Cod procedură civilă, raportat la principiul disponibilității, tribunalul va reține că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, DECIDE :
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții P. F. și P. I. M. , împotriva sentinței civile nr. 1345/_ a Judecătoriei Z. .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 28 noiembrie 2013.
Președinte, | Judecător, | Judecător, | Grefier, | ||||
D. | C. | I. -D. H. | N. | -C. | C. | V. V. |
DC/DC/_ /2 ex.
Jud. fond. M. -D. L.
| ← Decizia civilă nr. 389/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 1195/2013. Evacuare → |
|---|
