Decizia civilă nr. 146/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 146/A/2013
Ședința publică din data de 12 noiembrie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: V. M. - președintele Curții de Apel C.
Judecător: D. -L. B. - vicepreședinte al Curții de Apel
Grefier: S. - D. G.
S-a luat spre examinare apelul declarat de pârâtul S. Ș. împotriva sentinței civile nr. 234/25 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr._, privind și pe reclamantul P. A. V., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentantul pârâtului apelant, domnul avocat P. M. cu împuternicire avocațială la dosar și reprezentantul reclamantului intimate, domnul avocat N. P. -L. cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind pârâtul apelant și reclamantul intimat.
Procedura de citare este îndeplinită.
Apelul este timbrat cu suma de 1000 lei taxă judiciară de timbru conform chitanței aflată la fila 35 din dosar având Seria și Nr. 515707193 din_ și 5 lei timbru judiciar..
S-a făcut referatul cauzei, după care, părțile prezente declară că nu au de formulat cereri suplimentare în probațiune .
Nefiind formulate alte cereri în probațiune ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată, declară închise dezbaterile și acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentantul pârâtului apelant solicită admiterea apelului, desființarea sentinței atacate ca nelegală și netemeinică și respingerea acțiunii intimatului ca nefundat, cu cheltuieli de judecată, susținând pe larg motivele de apel astfel cum au fost formulate în scris.
Reprezentantul pârâtului intimat solicită respingerea apelului pârâtului apelant ca nefundat și nelegal și menținerea sentinței atacate pronunțată în dosarul nr._ a T. ului C., ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depusă la dosar, fila 36, susținând motivele invocate prin întâmpinare.
C U R T E A
Deliberând, reține că:
I. Prin sentința civilă nr. 234 din 25 aprilie 2013 a T. ului C., pronunțată în dosarul nr._
, s-a admis acțiunea civilă înaintată de reclamantul P. A.
, împotriva pârâtului S. Ș. . În consecință:
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârât, în calitate de promitent vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 11.510 mp situat în extravilanul municipiului C. -N., tarla 97, parcela 202, înscris în titlul de proprietate nr._ .
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară, fiind obligat pârâtul să restituie reclamantului echivalentul în lei la data plății a sumei de 20.000 euro, reprezentând avans din prețul terenului.
A fost obligat pârâtul să achite reclamantului suma de 14.579,6 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a avut în vedere, în principal, următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ pârâtul S. Ș., în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să transmită reclamantului P. A. V., în calitate de promitent cumpărător, dreptul de proprietate asupra terenului înscris în titlul de proprietate nr._, în suprafață de 11.510 mp. Părțile au stabilit că prețul terenului este de 17 euro/mp, din care suma de 20.000 euro a fost achitată la data semnării antecontractului, diferența de 38.000 euro urmând să fie achitată până la data de_, urmând ca diferența de preț să fie plătită în funcție de suprafața de teren care va fi întabulată.
De asemenea, pârâtul s-a obligat să pună la dispoziția reclamantului toate actele necesare transcrierii și să se prezinte pentru autentificarea contractului cel târziu până la data de_ .
Prin actele sub semnătură privată din_ intitulate "declarație"; reclamantul a arătat că este de acord să aștepte până la soluționarea procesului privind terenul în litigiu, iar pârâtul a arătat că nu va modifica prețul terenului vândut, tranșa de 38.000 euro menționată în antecontract urmând să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți.
Prin notificarea înregistrată sub nr. 41/_ la BEJ P. N. Fanfany reclamantul i-a solicitat pârâtului să se prezinte la data de_ la BNP Mureșan C. A. în vederea încheierii contractului autentic.
Din încheierea de certificare nr.2367/_ al BNPA Mureșan rezultă că pârâtul nu s-a prezentat la data menționate mai sus.
Instanța a mai reținut că prin titlul de proprietate nr._ s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului S. Martin asupra terenului în suprafață de 11.510 mp situat în extravilanul municipiului C. -N., tarla 97, parcela 202, iar conform certificatului de moștenitor nr. 69/2006 eliberat de BNP L. Moigrădean pârâtul S. Ș. este singurul moștenitor al defunctului S. Martin, decedat la data de_ .
Prin încheierea nr. 72233/_ a BCPI C. -N. s-a respins cererea formulată de pârât la data de_ pentru întabularea terenului din titlul de proprietate menționat, pe considerentul că există suprapunere cu nr. cadastral 13871, 13871, 13873.
Prin acțiunea înregistrată la data de_ sub nr._ la Judecătoria Cluj-Napoca pârâtul a chemat în judecată pe Vajas E. și OCPI C., solicitând să se dispună înscrierea în CF a dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu; să se dispună rectificarea CF nr. 1. C., CF nr. 1. C. și CF nr. 1.
C. ; să se stabilească linia de hotar care desparte terenul său și terenurile aflate în proprietatea pârâtei Vajas E. .
Prin încheierea din_ pronunțată în dosarul nr._ s-a dispus suspendarea judecății până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect anularea titlului de proprietate nr. _
.
Prin răspunsurile la interogatoriu reclamantul a recunoscut că a semnat declarația din_ deoarece pârâtul i-a spus că procesul la care se face referire va mai dura câteva luni.
Pârâtul a arătat că nu a încheiat contractul autentic la data de_ deoarece au apărut probleme cu întabularea și i-a spus reclamantului că urmează să fie un proces, acesta fiind de acord să aștepte până la finalizarea procesului. A precizat că la data de_ avea la el suma de 20.000 euro pentru a o restitui reclamantului, însă aceasta a spus că are nevoie de acest teren și nu vrea să desființeze contractului. De asemenea, a afirmat că la data de_ procesul era pe rol.
Din declarația martorului Corpodean M. rezultă că după ce s-au constatat problemele privind întabularea terenului a participat la discuțiile dintre părți din aprilie 2008, din cunoștințele sale pârâtul începând procesul anterior acestei întâlniri. La acea întâlnire reclamantul a spus că nu vrea să i se restituie avansul și părțile au convenit să mai discute ulterior, în funcție de evoluția procesului. Părțile s-au întâlnit și ulterior, iar în 2011 reclamantul a cerut banii
înapoi, spunând că nu mai poate să aștepte. La discuția din aprilie 2008 pârâtul a spus că procesul o să dureze, fără să precizeze un termen, iar martorul nu își amintește ca reclamantul să fi spus cât timp ar fi de acord să aștepte.
Raportat la cele menționate mai sus, instanța a constatat că pârâtul și-a asumat obligația de a încheia contractul în formă autentică, respectiv de a pune la dispoziția reclamantului actele necesare întabulării terenului promis, părțile stabilind inițial că obligația va fi îndeplinită până la data de_ .
Ulterior, părțile au convenit să prelungească termenul pentru executarea obligațiilor pârâtului, fără să stabilească o dată, prin declarațiile din_ reclamantul fiind de acord să aștepte până la soluționarea procesului privind terenul în litigiu, iar pârâtul arătând că tranșa de 38.000 euro menționată în antecontract urmând să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți.
Ținând cont de probatoriul administrat instanța consideră că înțelegerea părților a fost în sensul că reclamantul a înțeles să nu solicite rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea de către pârât a obligației până la data de _
, fiind de acord să mai aștepte pentru ca pârâtul să își înscrie în CF dreptul de proprietate, fără însă să se poată reține că a fost de acord să aștepte până la soluționarea dosarului nr._, indiferent de durata procesului.
În acest sens, instanța a avut în vedere că, deși pârâtul a susținut că la data de_ procesul privind întabularea dreptului său de proprietate era pe rol, acțiunea a fost introdusă abia la data de_ . Mai mult, pârâtul a înregistrat la BCPI C. -N. cererea de întabulare în baza căreia s-a constatat suprapunere acu nr. cadastral 13871, 13871, 13873 la data de_ . În aceste condiții, nu se poate reține buna-credință a pârâtului, care i-a spus
reclamantului că a formulat o acțiune pentru întabularea dreptului său, cu toate că nu formulase nici măcar cererea la BCPI C. -N. .
De asemenea, relevantă este declarația martorului Corpodean M., care a avut calitatea de mandatar al pârâtului al încheierea antecontractului și a participat la discuțiile din_, din care se desprinde concluzia că părțile au convenit să mai discute ulterior, în funcție de evoluția procesului, iar în 2011 reclamantul a cerut banii înapoi, spunând că nu mai poate să aștepte.
Astfel, în condițiile în care întârzierea în executarea antecontractului, imputabilă pârâtului, a depășit un termen rezonabil (obligația a fost asumată la data de_, iar în prezent nu poate fi îndeplinită, existând un proces suspendat până la soluționarea altui proces în care se solicită anularea titlului de proprietate al pârâtului) timp în care reclamantul a fost lipsit de suma de 20.000 euro achitată cu titlu de avans, instanța a considerat că reclamantul este îndreptățit să solicite rezoluțiunea contractului, fiind pe deplin aplicabile dispozițiile art. 1020 și 1021 C.civ., în vigoare la data încheierii actului. Instanța a considerat că această întârziere este esențială și produce un prejudiciu important reclamantului, astfel încât nu se mai justifică menținerea antecontractului.
Instanța nu a putut lua în considerare apărarea pârâtului privind neachitarea de către reclamant a sumei 38.000 euro până la data de_, întrucât prin declarația din_ a fost de acord ca tranșa de 38.000 euro să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți, dată care nu a mai fost fixată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul S. Ș.
, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii reclamantului, deoarece:
Sunt nefondate susținerile reclamantului potrivit cărora pârâtul nu a depus toate diligențele necesare întabulării dreptului de proprietate, respectiv întocmirea documentației cadastrale.
Cererea de întabulare a dreptului dobândit de pârât asupra terenului în suprafață de 11510 mp a fost respinsă de Oficiul de cadastru și P. itate Imobiliară C. sub motivul că există o suprapunere cu terenuri aflate în proprietatea numitei Vajas E., astfel că reclamantul a promovat o acțiune civilă împotriva acesteia și a Oficiului de Cadastru și P. itate Imobiliară C., încă nesoluționată. Reclamantul avea cunoștință despre acest proces, astfel că afirmația reclamantului potrivit căreia pârâtul nu a fost de bună-credință este eronată.
Buna-credință a pârâtului rezultă din faptul că acesta a procedat la efectuarea tuturor procedurilor necesare întabulării parcelei în litigiu.
Toate probele administrate în cauză susțin apărările pârâtului, făcând nefondată acțiunea promovată de reclamant. Sunt, în acest sens: declarația abrogată a reclamantului; răspunsurile reclamantului la interogatoriu; declarațiile martorilor Corpodean M. și Tibre V. .
Trebuie reținut și că reclamantul s-a obligat să plătească o doua rată din preț, anume 38.000 Euro, până la data de 15 noiembrie 2007, fapt care nu s-a petrecut, după cum trebuie reținut și că suma de 38.000 Euro urma să-i fie plătită pârâtului la o dată ulterioară stabilită de comun acord, fapt care de asemenea nu s-a întâmplat.
Prima instanță a apreciat în mod părtinitor probele administrate.
Astfel, cele două declarații, sub semnătură privată date de părți în data de 23 aprilie 2008 reprezintă o modificare a acordului inițial de voință a părților, în sensul că s-a modificat termenul de predare a terenului de către pârât, concomitent cu predarea diferenței de avans de 38.000 Euro de către intimat.
Prima instanță a acordat însă relevanță procesuală numai prorogării obligației de plată în sarcina intimatului a diferenței de avans, procedând în același timp la înlăturarea convenției dintre părți privind data predării terenului.
Instanța a reținut și o împrejurare care nu a rezultat din probațiunea administrată, anume că pârâtul i-ar fi comunicat reclamantului că procesul va mai dura doar câteva luni.
Din declarația martorului Corpodean M. prima instanță nu a reținut aspectul potrivit căruia pârâtul a dorit să îi restituie reclamantului suma de
20.000 Euro ulterior datei de 23 aprilie 2008, însă reclamantul a refuzat, spunând că preferă să aștepte cât timp va dura procesul de întabulare a terenului.
Fără să argumenteze, prima instanță a reținut că întârzierea în executarea antecontractului i-ar fi imputabilă pârâtului, deși toate probele administrate contrazic această constatare.
Demersurile procesuale pentru întabularea terenului litigios au fost înlăturate de instanță fără o argumentare pertinentă, neținându-se seama de faptul că pârâtul a întocmit documentația de întabulare a terenului, a introdus cerere de întabulare și a constatat în instanță respingerea acestei cereri.
În considerarea tuturor elementelor de fapt ale cauzei, se poate trage concluzia că nu sunt incidente dispozițiile art. 1020 și art. 1021 C.civ., deoarece: pârâtul nu se află în situația de a nu-și fi îndeplinit angajamentul; motivul pentru care antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi executat nu este imputabil pârâtului, fiind vorba despre suspendarea procedurilor judiciare aflate în derulare; procesul inițial a fost promovat de către pârât tocmai în scopul
întabulării terenului și respectării obligației asumate față de reclamant.
Intimatul P. A. a depus întâmpinare
, solicitând respingerea apelului ca nefondat pentru motivele arătate în cuprinsul întâmpinării (f. 10-14).
Cu privire la apelul declarat, Curtea are în vedere următoarele
:
Potrivit dispozițiilor art. 1020 C.civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Astfel fiind, rezultă că pentru intervenirea pe cale judiciară a sancțiunii rezoluțiunii unui contract este necesar ca una dintre părți - anume partea pârâtă în procesul pornit - să nu-și fi executat în totul sau în parte (încă în acest din urmă caz partea neexecutată să fie esențială) obligațiile ce-i revin.
Este necesar, totodată, ca debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege, după cum este necesar și ca neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligațiile.
În ce privește această din urmă condiție, trebuie observat că legea nu pretinde să existe rea-credință din partea debitorului care și-a lăsat obligația neexecutată, fiind suficient să existe și o culpă ușoară sau chiar o situație în care obligația a rămas neexecutată din orice alte motive decât intervenirea unei
imposibilități fortuite de executare, deci a unei cauze independente de orice culpă a vreuneia dintre părți.
Mai mult, când intervine o imposibilitate fortuită de executare - în acest caz contractul încetând, fără a se mai putea dispune rezoluțiunea - se consideră, la nivel de principiu, că riscul contractului este suportat de către debitorul obligației imposibil de executat. Excepție fac contractele translative de proprietate, însă antecontractele de vânzare-cumpărare nu intră în această categorie.
În raport de cele de mai sus, Curtea înțelege a observa că pentru a se dispune, în prezentul proces, rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat între părți la data de 10 august 2007 (f. 11 dosar nr. _
al Judecătoriei C. -N. ), nu este necesar să existe rea-credință din partea pârâtului apelant, fiind îndestulătoare existența unei neexecutări a obligației sale care să nu fie justificată de o imposibilitate fortuită de executare.
Așa cum a reținut și prima instanță, la data încheierii antecontractului reclamantul, ca promitent-cumpărător, i-a plătit pârâtului suma de 20.0000 Euro, rămânând ca suma de 38.000 Euro să fie plătită până la data de 15 noiembrie 2007, iar restul de preț în funcție de suprafața de teren ce urma să fie
întabulată, într-un interval de 10 zile de la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.
S-a mai obligat pârâtul, ca promitent-vînzător, să pună la dispoziția reclamantului "actele necesare transcrierii și să ne prezentăm pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare la notariat cel mai târziu până la data de_ (f. 11 verso dosar Judecătorie).
Deși este real că reclamantul nu a plătit în data de 15 noiembrie 2007 suma de 38.000 Euro, această împrejurare apare ca fără relevanță juridică în cauză, câtă vreme pârâtul nu i-a pretins plata acestei sume și, mai mult, în data de 23 aprilie 2008 părțile au convenit (conform declarațiilor olografe depuse (f. 9, 12 dosar Judecătorie) ca suma de 38.000 Euro să fie achitată "la o dată stabilită de comun acord între părți";. Or, o asemenea dată nu a fost ulterior stabilită, putându-se cu ușurință prezuma că imposibilitatea întabulării pârâtului asupra terenului a condus la o astfel de situație.
Prin declarația din data de 23 aprilie 2008 (f. 12 dosar Judecătorie), urmare a faptului că pârâtul încă nu își întabulase dreptul de proprietate asupra terenului obiect al antecontractului, reclamantul s-a declarat "… de acord să aștept până la soluționarea procesului cu terenul";.
Nici în această declarație, nici în vreun alt înscris opozabil reclamantului nu s-a precizat în concret despre ce proces este vorba și nici despre durata termenului în care reclamantul este dispus să aștepte întabularea pârâtului.
Din declarația martorului Corpodean M. (f. 35 dosar T. ) rezultă că la întâlnirea din luna aprilie 2008 părțile au convenit potrivit celor de mai sus, reclamantul a declarat că nu dorește să i se restituie avansul în sumă de 20.000 Euro, martorul mai arătând și că "părțile au convenit să mai discute ulterior, în funcție de evoluția procesului";.
A mai declarat martorul și că reclamantul nu a spus cât timp ar fi de acord să mai aștepte.
Cele de mai sus conduc la constatarea că există un echivoc cu privire la intervalul de timp în care reclamantul era dispus să aștepte finalizarea procedurilor de întabulare.
Într-o asemenea situație, Curtea înțelege a observa că potrivit dispozițiilor art. 983 C.civ., când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă. Cum obligația de a aștepta încă o perioadă de timp a fost asumată de către reclamant, rămâne că, în sensul prevederilor art. 983 C.civ., acordul părților trebuie interpretat în favoarea reclamantului.
Este de remarcat, sub acest aspect, că reclamantul a manifestat un comportament rezonabil și de bună-credință, el neînțelegând să-i pretindă pârâtului executarea antecontractului de vânzare-cumpărare decât după mai bine de 3 ani de la intervenirea evocatului acord, anume în luna mai 2011, când l-a notificat pe pârât prin executorul judecătoresc P. N. să se prezinte în data de 16 mai 2011 la notarul public Mureșan C.A. în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (f. 7 dosar Judecătorie).
Perioada de așteptare la care reclamantul a consimțit a fost, așadar, una generoasă, trebuind remarcat și că la finele ei reclamantul a cerut încheierea contractului, iar nu direct rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.
În ce-l privește pe pârât, Curtea remarcă faptul că deși, după cum s-a arătat mai sus, el a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare cu reclamantul în data de 10 august 2007, cunoscând astfel că îi revenea obligația de a-și înscrie el însuși în cartea funciară dreptul de proprietate pentru a-l putea apoi transmite reclamantului, doar în data de 25 iunie 2008 a înregistrat la Oficiul de Cadastru și P. itate Imobiliară C. cererea de întabulare, adică după aproape 11 luni de la încheierea promisiunii bilaterale.
Mai mult, deși în înscrisurile întocmite de părți în data de 23 aprilie 2008 se face vorbire despre un proces, lăsându-se a se înțelege că el ar fi deja pornit (inclusiv martorul Corpodean M. având, conform declarației sale, această impresie), în realitate pârâtul nu pornise încă un asemenea proces (faptul întâmplându-se doar ulterior, anume în data de 27 august 2008, urmare a respingerii cererii sale de întabulare).
Or, această întârziere în declanșarea procedurilor administrative și, apoi, judiciare necesare înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului îi este, cu certitudine, imputabilă acestuia.
Chiar dacă evoluția ulterioară a procesului civil ce face obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei C. -N. nu îi poate fi imputată pârâtului, perioada inițială de întârziere evocă o culpă a acestuia.
În același timp, Curtea înțelege a aprecia și că egalitatea și echilibrul contractual în convențiile sinalagmatice impun ca executarea obligațiilor asumate să se facă nu doar integral, ci și într-un interval de timp util, nefiind îngăduit a se ajunge la tergiversări care, în fapt, să pericliteze într-o măsură serioasă dreptul aceleia dintre părți care se declară gata să își execute obligația, dar care nu poate obține, deși nu este ea însăși în culpă, executarea de către cealaltă parte a obligației ce-i revine.
Astfel fiind, Curtea reține, conclusiv, că de la data încheierii între părți a antecontractului de vânzare-cumpărare (10 august 2007) și până în prezent (12 noiembrie 2013) s-au scurs peste 6 ani fără ca reclamantul să fi putut beneficia de realizarea dreptului său de a obține încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Cum, pe de o parte, reclamantul nu este în culpă, iar pe de altă parte, pârâtul a întârziat prin pasivitatea sa, cel puțin în partea inițială a interesului, obținerea întabulării sale, se poate considera, așa cum și prima instanță a apreciat, că sunt întrunite condițiile rezoluțiunii.
Nu poate fi socotită întemeiată afirmația apelantului potrivit căreia prima instanță a apreciat greșit sau părtinitor probele administrate, starea de fapt fiind reținută și interpretată în mod corect și convingător.
Se va respinge, așadar, apelul ca nefondat, conform art. 296 C.pr.civ.
În baza art. 274 C.pr.civ. va fi obligat apelantul să-i plătească intimatului suma de 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocațial (f. 36).
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. Ș. împotriva sentinței civile nr. 234 din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr. _
, pe care o menține.
Obligă pe numitul apelant să plătească intimatului suma de 3000 (treimii) lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare. Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | GREFIER | |||
V. M. D. | -L. | B. | S. -D. | G. |
Red.VM/dact.MS 4 ex./_
Jud.fond: D.I.Tașcă
| ← Încheierea civilă nr. 86/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 1269/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
