Decizia civilă nr. 201/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 201/R/2013
Ședința publică de la 26 Februarie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE E. L.
JUDECĂTOR M. O. -S. JUDECĂTOR D. -I. T. GREFIER C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei privind pe recurent C. Local Al M. C. -N. prin P. SA, recurent M. C. -N. prin P. SA și pe intimat
V. I. G., având ca obiect recursul declarat împotriva Sentinței civile nr. 10296 din 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., dosar având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Se constată că prin Încheierea civilă nr. 63/R/25.02.013 a fost admisă cererea de reexaminare formulată de recurenți și s-a dispus scutirea acestora de la plata taxei de timbru și a timbrului judiciar aferente recursului promovat.
De asemenea, se constată că la data de 25 februarie 2013 recurenții au achitat taxa aferentă recursului în cuantum de 602,27 lei și 5 lei timbru judiciar, aceștia având posibilitatea de a solicita restituirea acestei taxe.
T. ul constată că recurenții au solicitat judecarea cauzei în lipsă, în temeiul art. 242 pct. 2 C.pr.civ.
T. ul reține cauza în pronunțare pe baza actelor de la dosar.
T. UL
Asupra cauzei de față, constată următoarele
Prin Sentința civilă nr. 10296 din 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N.
a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanții M. C. -N. și C. Local Al M. C. -N., ambii reprezentați prin primar, în contradictoriu cu pârâtul V. I. G. .
A fost obligat pârâtul la plata către reclamantul M. C. -N. a sumei de 261,1 lei (reprezentând chirie corespunzătoare perioadei martie 2010 - iulie 2010, în cuantum lunar de 52,22 lei), precum și la plata majorărilor de întârziere aferente, în cuantum procentual de 0,1%, calculate începând cu data scadenței pentru fiecare chirie lunară din intervalul de timp mai sus menționat și până la data achitării integrale a debitului.
A fost obligat reclamantul M. C. -N. la plata către pârât a sumei de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Între reclamantul C. Local al M. C. -N., în calitate de locator, și pârât, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr.57358/_, având ca obiect închirierea imobilului cu destinația de locuință situat în C. -N., str. Mehedinți nr.41, bl.M3, ap.14, în schimbul achitării unei chirii lunare de 127.192 ROL; perioada închirierii a fost stabilită, conform art.3 din contract, la 5 ani, începând cu data semnării contractului de închiriere, în condițiile stipulate în cuprinsul acestuia (filele 19, 20).
Ulterior, la data de_, a fost încheiat actul adițional nr.1 la contractul de închiriere mai sus menționat, prin care chiria a fost majorată la suma de 52,22 RON, începând cu data de_ (fila 22).
Prin H.C.L. nr.185/2009 C. Local al M. C. -N. a aprobat prelungirea pe o perioadă de un an a contractelor de închiriere în regim A.N.L., prin recalcularea chiriei, în condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani.
Ulterior, prin H.C.L. nr.385/2009 s-a aprobat prelungirea pe o perioada de un an, începand cu data de_, a contractelor de închiriere având ca obiect locuințele A.N.L. situate în imobilul din C. -N., str. Mehedinți nr.41, jud. C., pe lista anexă la hotărârea în discuție figurând și contractul de închiriere încheiat cu pârâtul din prezenta cauză.
În acest scop, reclamantul C. Local al M. C. -N. a întocmit actul adițional nr.2/_ - potrivit căruia durata locatiunii a fost prelungită de la data de_ pana la_, respectiv chiria datorata de către pârât s-a majorat la suma de 279,64 lei începand cu data de_ - act adițional care nu a fost însă semnat de către pârât (fila 14).
Ulterior, prin H.C.L. nr.290/2010 s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_, sens în care s-a intocmit un alt act adițional, încheiat la data de_ și semnat de către pârât, act adițional prin care s-a stabilit cuantumul lunar al chiriei la suma de 279,64 lei, aceasta urmând a fi datorată începând cu data de_ (fila 10, 24 - 27).
Examinând în acest context pretențiile reclamanților, instanța le-a apreciat ca fiind întemeiate doar în parte, având în vedere următoarele:
Astfel, după cum se observă din succesiunea actelor juridice încheiate între părțile în speță, între acestea au existat raporturi contractuale de închiriere cu privire la locuința situată în C. -N., str. Mehedinți nr.41, bl. M3, ap.14, în perioada_ -_ (contractul de închiriere inițial înregistrat sub nr.57358/_ și actul adițional nr.1/_ ) și_ -_ (actul adițional din data de_ la contractul de închiriere nr.57358/_ ).
Cât privește actul adițional nr.2 la contractul de închiriere nr.573858/_ (act adțional înregistrat la reclamant sub nr.186717/_ ), în condițiile în care pârâtul nu și-a exprimat acordul cu privire la clauzele cuprinse în acesta, prin semnarea sa, în mod evident acest act adițional este lipsit de efecte juridice, nefiind îndeplinită una din condițiile prevăzute de art.948 C. civ. pentru încheierea în mod valabil a oricărui act juridic (în speță, contract), respectiv exprimarea consimțământului pârâtului, ca parte contractantă.
De asemenea, instanța a mai reținut, conform chitanțelor depuse la dosar de către pârât (filele 41 - 49), că aceasta a continuat să achite și după expirarea perioadei inițiale de închiriere de 5 ani stabilită prin contractul nr.573858/_
, respectiv în perioada septembrie 2008 - februarie 2010 suma lunară de 52,22 lei cu titlu de chirie pentru locuința în litigiu.
Ulterior acestei perioade, începând cu luna martie 2010 și până în luna august 2010 (când între părți a fost încheiat actul adițional din data de_ la
contractul de închiriere nr.57358/_ ) pârâtul a continuat să ocupe locuința ce a făcut obiectul închirierii fără a mai achita vreo sumă de bani cu titlu de chirie, însă, conform susținerilor sale, confirmate întrutotul prin depozițiile celor două martore audiate în cauză, neachitarea chiriei pentru perioada în discuție s- a datorat refuzului funcționarilor din cadrul Primăriei M. C. -N. de a mai încasa suma lunară de 52,22 lei cu titlu de chirie.
Ca atare, ținând cont și de prevederea contractuală inserată la art.6 din contractul de închiriere nr.57358/_ (prin care părțile au stipulat că orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent de plată), precum și de împrejurarea că în prezenta cauză reclamanții nu au făcut dovada comunicării în scris pârâtului a cuantumului majorat al chiriei anterior datei de_ - data semnării de către acesta din urmă a actului adițional la contractul de închiriere nr.57358/_ - (în condițiile în care nu au fost depuse la dosar dovezi privind comunicarea către pârât a adreselor existente la filele 11 și 17 din dosar) rezultă că solicitarea reclamanților de obligare a pârâtului la plata cuantumului majorat al chiriei pentru perioada anterioară lunii august 2010 apare ca fiind nejustificată.
Pe de altă parte însă, întrucât pârâtul a continuat să folosească locuința în litigiu pe întreaga perioadă cuprinsă între data expirării perioadei de închiriere
stabilită prin contractul nr.57358/_ și data de_, (prevăzută la art.IV din actul adițional încheiat la data de_ ), iar, conform propriilor susțineri, pentru perioada martie 2010 - iulie 2010 acesta nu a mai achitat nicio sumă de bani cu titlu de chirie, instanța a considerat că pârâtul datorează reclamanților contravaloarea lipsei de folosință a locuinței închiriate pentru perioada în discuție, contravaloare care, în lipsa unui acord de voință al părților în acest sens, nu poate fi mai mare decât vechiul cuantum al chiriei, respectiv suma lunară de 52,22 lei.
În ceea ce privește pretențiile reclamanților referitoare la chiria aferentă perioadei ulterioare încheierii actului adițional din data de_ (respectiv perioada august 2010 - iulie 2011), instanța a reținut că prin chitanțele existente la filele 50 - 58 din dosar pârâtul a făcut dovada achitării chiriei, în cuantumul majorat de 279,64 lei, pentru întreaga perioadă în discuție, astfel că pretențiile reclamanților apar ca fiind vădit nefondate sub acest aspect.
În sfârșit, în ceea ce privește pretenția accesorie constând în obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere aferente debitului principal, având în vedere clauza penală stipulată la art.7 din contractul de închiriere nr.57358/_
- prin care părțile au prevăzut că neplata în termen a chiriei lunare atrage dobânzi de întârziere și majorări stabilite conform legislației financiar-bugetare în vigoare, care se datorează fără punerea în întârziere, de la data scadenței chiriei - apare ca fiind justificată această solicitare a reclamanților, însă exclusiv în ceea ce privește perioada martie 2010 - iulie 2010 și raportat la vechiul cuantum al chiriei lunare, de 52,22 lei; sub acest aspect, se mai impune a fi menționat că deși în speță a fost probat, prin declarațiile celor două martore audiate în cauză, refuzul reclamanților de a mai încasa suma lunară de 52,22 lei cu titlu de chirie
începând cu luna martie 2010, totuși acest fapt nu poate fi de natură să-l exonereze pe pârât de la plata majorărilor de întârziere pentru aferente chiriei datorate pentru perioada martie - iunie 2010, în condițiile în care acesta avea la dispoziție și alte modalități de plată pentru a se elibera de obligația de plată a chiriei (inclusiv oferta reală urmată de consemnarea sumelor datorate cu titlu de chirie pe seama și la dispoziția reclamanților, conform art.1114 - 1121 C. civ.)
Prin urmare, pentru considerentele mai sus expuse, instanța a admis în parte cererea dedusă judecății de reclamanți și a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamantul M. C. -N. a sumei de 261,1 lei (reprezentând chirie corespunzătoare perioadei martie 2010 - iulie 2010, în cuantum lunar de 52,22 lei), precum și la plata majorărilor de întârziere aferente, în cuantum procentual de 0,1%, calculate începând cu data scadenței pentru fiecare chirie lunară din intervalul de timp mai sus menționat și până la data achitării integrale a debitului.
Împotriva hotărârii au declarat recurs reclamanții C. Local al M.
-N. prin P. și M. C. -N. prin P.
solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii de fond în sensul admiterii în întregime a cererii de chemare în judecată, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că, contractul de închiriere intervenit între părți conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei.
De aceea, orice modificare a cuantumului chiriei nu poate fi adusă decât la cunoștința chiriașului, chiria urmând sa fie percepută in cuantum majorat prin efectul legii si nu al acordului de voința exprimat de partile contractului de inchiriere.
Chiar daca majoritatea clauzelor au un conținut prestabilit determinat de lege, natura contractuala a convenției-nu poate fi ignorata in condițiile in care intimatul-parat a inteles sa continue executarea acestei convenții si implicit sa aibă in vedere posibilitatea modificării/majorării cuantumului chiriei, chirie determinata in mod legal si nu convențional.
Intimatul-parat a luat la cunostinta în anul 2008, prin adresa nr. 130813/451.1/_, faptul ca s-a modificat cuantumul chiriei la suma de 279,64 lei/luna, conform normelor de drept mai sus amintite, astfel ca, acesta avea obligația de a plati chiria majorata prin efectul legii.
Mai mult, prin actul adițional nr.2/_ al contractului de inchiriere nr.57358/_, intimatul-parat a luat la cunoștință de modificarea/majorarea cuantumului chiriei lunare la suma de 279,64 lei.
Prin urmare, consideră ca intimatul-parat datorează pentru perioada martie 2010-august 2010, chiria lunara in cuantum de 279,64 lei/luna, deoarece aceasta modificare a cuantumului chiriei a fost comunicata in scris chiriașului înaintea termenului scadent la plata, respectiv prin actul adițional nr.2/_ .
In ceea ce privește perioada august 2010-iulie 2010, instanța a retinut in mod greșit ca prin chitanțele depuse de către intimat la dosarul cauzei, acesta a făcut dovada achitării chiriei in cuantum majorat, pentru întreaga perioada.
Imputația plaților efectuate de intimatul-parat s-au efectuat potrivit regulii prev. de art.1113 alin, 2 cod civil in vigoare la data încheierii contractului de închiriere, respectiv asupra datoriei mai vechi si nu asupra obligațiilor de plata expres indicate in fiecare chitanta/ordin de plata.
Referitor la petitul prin care s-a solicitat obligarea intimatului-parat la plata majorărilor de intarziere, instanța de judecata in mod greșit a dispus achitarea acestora in procent de 0,1%/zi de intarziere aplicate debitului principal reprezentând chiria restanta, aferenta perioadei martie 2010-iulie 2010.
Tinand cont de obligația contractuala nerespectata de către intimatului-parat de a achita cuantumul majorat al chiriei de 279,64 lei, începând cu data de _
, s-au calculat majorări de intarziere începând cu data de_ si pana la data plații efective a debitului principal.
Prin întâmpinarea formulată intimatul
V. I. G. a solicitat respingerea recursului ca nefundat, cu cheltuieli de judecată.
În perioada august 2008- martie 2010, nimeni din acel bloc ANL, unde se afla imobilul închiriat nu a avut contract, aceasta perioada nefiind cuprinsa in sfera de incidența temporala a vreunui contract in vigoare.
Chiar si in situația in care nu a existat contract in vigoare, intimatul a achitat in continuare, lunar chiria de 52,22 lei, pana in martie 2010 când i s-a comunicat că nu se mai accepta acea sumă, si i s-a impus sa plătească retroactiv o chirie mărita la 279,64 lei lei cu penalități de 0,5%/zi întârziere. Pana in martie 2010 suma de 52,22 lei a fost acceptata de Municipiu ca plata perfect valabila, după cum o atesta chitanțele.
Dincolo de toate acestea, după cum au arătat martorii, din perioada martie 2010 pana in august 2010 ni s-a refuzat încasarea chiriei pe motiv ca trebuie sa se aștepte noul contract.
Intimatul a semnat contract nou cu Primăria în 1 august 2010, pentru o perioada de 1 an de zile, din 17 august 2010 pana in 17 august 2011, cu o chirie stipulata in cuantum de 279,64 lei, chirie datorata începând cu data de_ .
Observa existenta asa numitului Act Adițional nr. 2 la contractul de închiriere 57358 din_, cu privire la care sesizează următoarele aspecte:
este nesemnat de către una din părțile contractante, de către locatar
survenit abia in_ arata ca prelungește durata contractului de închiriere de la data de_ pana la data de_ .
De remarcat ca pana si HCL 185/2009 in baza căruia actul adițional amintit stabilește retroactiv un alt cadru contractual, este mult posterior datei de la care începe prelungirea contractului,_ .
La data de_, data survenirii Actului adițional numărul 2, se stabilește ca se va plati o chirie majorata de 279,64 lei, începand cu_ .
Contractul de închiriere, la capitolul HI, art. 6 prevede ca "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriașului înaintea termenului scadent de plata", precum si faptul ca "chiria se achita pana in data de 30 ale fiecărei luni, pentru Juna in curs". Este evident ca recurenta nu a respectat aceste prevederi contractuale, rezulta din declarațiile martorilor, precum si din înscrisurile depuse la dosar.
Analizând recursul declarat prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, T. ul apreciază că acesta nu este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Recurenții au arătat că, față de conținutul adresei nr. 130813/451.1/_
, și-au îndeplinit obligația de a comunica intimatului cuantumul chiriei datorate pentru locuința situată în mun. C. -N., str. Mehedinți nr.41, bl.M3, ap.14, jud. C., care a format obiectul Contractului de închiriere nr.57358/_, încheiat între recurentul C. local al mun. C. -N. și intimatul V. I. G.
.
În realitate, ca urmare a cererii formulate de intimat sub nr. 130813/45/_ prin care a solicitat cumpărarea locuinței ANL menționată, i s-au comunicat dispozițiile legale incidente în materie, respectiv prevederile art.
63din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea și completarea Legii 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe.
Sunt nefondate astfel susținerile recurenților în sensul că intimatul a luat cunoștință în anul 2008 de faptul că se va modifica cuantumul chiriei lunare, deoarece potrivit clauzelor contractuale - Cap. III, art. 6 alin. 2, teza finală (f. 19-
20 fond) -, "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";. În condițiile în care nu i s-a comunicat chiriașului noul cuantum al chiriei, se constată că locatorul nu și-a îndeplinit obligația contractuală, independent de modul în care se determină chiria.
De asemenea ,contrar susținerilor recurenților, intimatul nu a luat la cunoștință de noul cuantum al chiriei stabilit prin actul adițional nr.2/_ întrucat, așa cum cu ușurință se poate observa din cuprinsul acestuia, actul nu a fost semnat de către intimat și nu există vreo altă dovadă care să sprijine afirmațiile recurenților în acest sens .
Ori, la articolul 10 din contractul de închiriere nr. 57358/_ părțile au stipulat clauza potrivit căreia contractul de închiriere încetează la expirarea duratei de închiriere, dacă părțile nu convin asupra prelungirii termenului de
închiriere, în conformitate cu prevederile legale. În fine, dacă până la expirarea duratei contractului apar reglementări referitoare la locuințele construite din fondurile ANL, cele două părți contractante vor putea negocia și stabili și alte condiții de aplicare a celor stipulate la punctul anterior. Prin urmare, din cuprinsul clauzelor citate reiese fără putință de tăgadă că părțile au stabilit că orice modificare se face doar cu acordul ambelor părți, după ce locatorul va încunoștința locatarului, chiar și în cazul intervenirii unor modificări legislative.
Potrivit art.6 din același contract, chiria se datorează începând cu data semnării contractului și se achită până în data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs. Aceasta se actualizează în funcție de rata anuală a inflației prin hotărâre a Guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an, conform prevederilor art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999, orice modificare a cuantumului chiriei se comunică chiriașului în scris, înaintea termenului scadent de plată.
Adresa nr. 130813/451.1/_, nu echivalează, așa cum s-a arătat anterior, cu îndeplinirea condiției de comunicare prevăzută în art.6 din contract și nici actul adițional datand din_, în condițiile în care nu a fost semnat de
intimat și nu există nicio dovadă că acestuia i s-ar fi adus la cunoștință un alt cuantum al chiriei.
Ca urmare, abia de la semnarea actului adițional din data de_ se poate afirma că reclamanții și-au îndeplinit obligația de comunicare a cuantumului chiriei . Abia din acea lună, pârâtul putea fi obligat la plata chiriei majorate și implicit a penalităților de întârziere aferente și nu anterior. Așadar,în mod corect a fost obligat intimatul să achite chiria în cuantum de 52,22 lei lunar pentru perioada martie 2010-iulie 2010, răstimp în care intimatul, deși a ocupat locuința, nu a plătit chirie.Pentru perioada ulterioară, înscrisurile depuse la dosar, atestă plata chiriei în cuantumul majorat, susținerile în sens contrar ale recurenților nefiind fondate.
Practic, reclamanții își invocă propria culpă constând în necalcularea și comunicarea în termen a noii chirii, pentru a o putea percepe retroactiv, cu tot cu penalități, deși scadența apare după data comunicării, iar majorările sunt datorate după data scadenței pentru fiecare lună și nu retroactiv.
Hotărârea pronunțată de prima instanță este corectă și sub aspectul penalităților de întarziere. Astfel, reținandu-se că intimatul datorează plata chiriei
pentru perioada martie 2010-iulie 2010 în cuantum de 52,22 lei lunar, urmează să achite penalitățile aferente acestei perioade. Pentru perioada ulterioră nu se justifică plata de penalități întrucat, așa cum s-a reținut, paratul și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei majorate.
Raportat la considerentele mai sus invocate, tribunalul apreciază că sentința atacată este temeinică și legală, astfel că va respinge ca neîntemeiat recursul f de declarat de C. local al mun. C. -N. și M. C. -N. prin P., împotriva Sentinței civile nr. 10296 din 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o va menține în totul.
În temeiul dispozițiilor art.274 Cod de procedură civilă, va obliga recurenții să plătească intimatului V. I. Cornel suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs constand în onorariu avocațial (f.9).
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. Local al M.
C. -N. prin P. și M. C. -N. prin P.
, împotriva Sentinței civile nr. 10296 din 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții C. Local al M. C. -N. prin P. și M.
C. -N. prin P. să plătească intimatului V. I. Cornel suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
Președinte, E. L. | Judecător, M. O. -S. | Judecător, D. -I. T. |
Grefier, C. -G. H. |
C.H. 05 Martie 2013 Red./Dact.M.O.S./C.H.-_
| ← Decizia civilă nr. 360/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 495/2013. Pretenții → |
|---|
