Decizia civilă nr. 208/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 208/R/2013
Ședința publică din data de 22 ianuarie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: D. | -L. | B. - vicepreședinte al Curții de Apel C. |
J. ecători: A. | C. | |
V. | M. | - președintele Curții de Apel C. |
G.: S. | - D. | G. |
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de pârâții
E. și D. M. împotriva deciziei civile nr. 239/A din_, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr._, privind și pe reclamanta intimată SC. S. SA, având ca obiect evacuare.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 15 ianuarie 2013, când instanța a amânat pronunțarea asupra recursului pentru data de 22 ianuarie 2013 pentru a da posibilitate părților de a depune la dosar concluzii scrise, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
La data de 21 ianuarie 2013, pârâții recurenți D. M. și D. E. au depus la dosar concluzii scrise, (filele 26-27 din dosar ).
C U R T E A
Deliberând, reține că:
Prin sentința civilă nr. 1590 din 16 februarie 2012 a Judecătoriei B. M., pronunțată în dosarul nr._ , s-a admis în parte acțiunea civilă înaintată de reclamanta S.C. SSA. B. M., împotriva pârâților D. E. și D. M. .
În consecință:
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B. M., str. B. Șt. D. nr. 10, sc. A, et. 2, ap. 5, jud. Maramureș, ca urmare a denunțării unilaterale a contractului de închiriere încheiat între părți, de către reclamantă.
A fost obligată pârâta D. M. să plătească reclamantei următoarele sume: 150 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății efective cu titlu de chirie aferentă lunii aprilie 2011, precum și penalități de întârziere aferente de 0,1% pe zi de întârziere calculate de la data de 26 aprilie 2011 și până la plata efectivă; 150 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății efective cu titlu de chirie aferentă lunii mai 2011, precum și penalități de întârziere aferente de 0,1% pe zi de întârziere calculate de la data de 26 mai 2011 și până la plata efectivă; 150 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății efective cu titlu de chirie aferentă lunii iunie 2011, precum și penalități de întârziere aferente de 0,1% pe zi de întârziere calculate de la data de 26 iunie 2011 și până la plata efectivă; 150 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plății efective cu titlu de chirie aferentă lunii iulie 2011, precum și penalități de întârziere aferente de 0,1% pe zi de întârziere calculate de la data de 26 iulie 2011 și până la plata efectivă; 150 euro sau echivalentul în lei la cursul BNR din
ziua plății efective cu titlu de chirie aferentă lunii august 2011, precum și penalități de întârziere aferente de 0,1% pe zi de întârziere calculate de la data de 26 august 2011 și până la plata efectivă.
A fost respins restul pretențiilor bănești solicitate de reclamantă.
Au fost obligați pârâții, în solidar, să plătească reclamantei suma de 250 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a avut în vedere, în principal, următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 2/_, încheiat între reclamanta S.C. S.
S.A. - locator și pârâta D. M. - locatar, prima a dat secundei spre folosință imobilul situat în B. M., str. B. Șt. D. nr. 10, sc. A, et. 2, ap. 5, județul Maramureș, în schimbul unei chirii de 150 euro/lună, plătibilă lunar în data de 25 a lunii în curs pentru luna următoare.
Termenul locațiunii a fost de 3 luni, de la data de_ până la data de_, contractul putând fi prelungit cu acordul părților, conform art. 3.1 și 3.2 din contract.
Părțile au stipulat și clauza perceperii penalităților de 0,1% pe zi de întârziere la plata chiriei, potrivit art. 4.4 din contract.
Conform art. 8.3. din contract, convenția de închiriere poate fi reziliată de drept în condițiile prevăzute de art. 4.5., respectiv în caz de neplată a chiriei, contractul este reziliat de drept după 30 de zile de la scadența plății.
Prin notificarea nr. 211/_, emisă de reclamantă și primită la data de_ de către pârâți, reclamanta-locator a comunicat pârâților prin scrisoare recomandata, invitația de a elibera imobilul închiriat, până la data de 20 august 2011, întrucât se dorește încetarea contractului de închiriere începând cu data de_, solicitându-se totodată achitarea contravalorii chiriei restante în sumă de 697 euro aferentă perioadei_ -_ .
Potrivit dispozițiilor art. 1436 alin. 2 Cod civil, dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta observându-se termenele defipte de obiceiul locului.
În contractul de închiriere încheiat între părți, la art. 8.4, se vorbește de posibilitatea locatarului de a denunța unilateral contractul chiar în interiorul termenului de închiriere, cu un preaviz de 30 de zile, prin urmare, tot acest termen de concediu trebuie să i se recunoască și locatorului.
Raportat la această împrejurare, instanța a reținut că acest contract de închiriere a încetat în termen de 30 de zile de la data notificării concediului, respectiv de la data de_, data primirii notificării de către pârâți prin care au luat la cunoștință de manifestarea de voință a reclamantei de a înceta contractul de închiriere. Astfel contractul a încetat la data de_ .
În aceste condiții, pârâta locatar D. M. datorează în temeiul art. 969 cod civil coroborat cu art. 1429 Cod civil, chiria restantă și penalitățile contractuale aferente, pentru perioada aprilie-august 2011.
Întrucât s-a constatat încetarea înțelegerii contractuale a părților conform prevederilor art. 969, art. 970 și art. 1438 C.civ., dar și art. 1431 C.civ., pârâții, deținând spațiul fără titlu legal, instanța a admis cererea de evacuare a acestora.
S-a mai reținut că în situația în care, după încetarea contractului, pârâta nu a eliberat apartamentul și nici nu a plătit chiria, reclamanta avea la dispoziție acțiunea în daune interese corespunzătoare, cu un temei de drept diferit și un cuantum al pretențiilor dovedit iar nu, neapărat, echivalentul chiriei stabilite într-un contract expirat, așa cum se solicită în speță.
Astfel, pretențiile invocate cu titlu de chirie restantă și penalități contractuale, aferentă perioadei ulterioare încetării contractului de închiriere, nu au fost primite, motiv pentru care s-a respins cererea privind obligarea pârâților
la plata acestor debite invocate de reclamantă cu titlu de chirie și penalitate contractuală.
Împotriva acestei sentințe pârâții D. M. și D. E. au declarat apel, iar reclamanta S.C. SSA. B. M. a formulat cerere de aderare la apel.
Prin decizia civilă nr. 239/A din_ a T. ului Maramureș a fost anulat ca nesemnat apelul declarat în numele apelantului D. E. .
Totodată, a fost respins apelul declarat de pârâta D. M. împotriva sentinței.
A fost admisă cererea de aderare la apel formulată de S.C. SSA. B. M.
, sentința fiind schimbată în parte, în sensul obligării pârâtei D. M. la a-i plăti reclamantei și suma de câte 150 euro lunar, la cursul B.N.R. din ziua plății efective, începând cu luna septembrie 2011 și până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
A fost obligată apelanta D. M. la a-i achita reclamantei suma de 392,2 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Motivând decizia, T. ul a arătat, în principal, următoarele:
Sub sancțiunea nulității, prevederile art. 287 alin. 1 și alin. 2 C.pr.civ. stabilesc obligativitatea semnării cererii de apel de către titularul acesteia. Lipsa semnăturii poate fi complinită în condițiile prevăzute de art. 133 alin. 2 C.pr.civ., așadar, în condițiile invocării, în chiar ședința în care s-a invocat nulitatea ori dacă pretinsul titular nu este prezent, cel mai târziu la prima zi de înfățișare următoare.
Cererea de apel formulată în numele apelanților D. E. și D. M. nu este semnată de cel dintâi. Este de observat că nu se face referire în cuprinsul cererii la reprezentarea lui D. E., ci aparent acesta a acționat el însuși în promovarea demersului procesual.
În ședința publică din data de_, constatând nesemnarea cererii de către D. E., T. ul a dispus citarea acestuia cu mențiunea de a se prezenta în instanță pentru a semna cererea de apel. Deși citația a fost primită personal de către destinatar, acesta nu s-a conformat, conduită care reflectă neasumarea vreunui demers procesual în sensul atacării hotărârii primei instanțe de fond.
Susținerile mandatarului apelantei D. M., relative la nevalabilitatea actuală a cărții de identitate a lui D. E., fapt care l-a pus pe acesta în imposibilitate de a-i acorda procură ad litem sunt, pe de o parte, nedovedite, iar, pe de altă parte, lipsite de relevanță din perspectiva aplicabilității sancțiunii anulării cererii, deoarece era suficient ca D. E. să se prezinte pentru a complini lipsurile cererii prin semnarea ei, nefiind necesară acordarea vreunui mandat judiciar.
Nu pot fi primite susținerile mandatarului apelantei vizând împrejurarea că apelanții fiind soți, între aceștia ar fi aplicabil mandatul tacit reciproc, cu consecințe în plan procesual.
Astfel, mandatul tacit reciproc între soți se circumscrie sferei actelor juridice de conservare, de administrare și unor acte de dispoziție pe care le îndeplinesc soții cu privire la bunurile comune, în cadrul regimului comunității legale.
În ce privește apelul declarat de D. M., T. ul l-a respins, apreciindu-l ca fiind nefondat, în temeiul prevederilor art. 297 C.pr.civ.
Apelanta a invocat încălcarea de către instanța de fond a dispozițiilor art.
129 alin. 5 C.pr.civ., prin respingerea cererii în probațiune vizând audierea martorului Chereji M., solicitare reiterată de altfel în apel și respinsă de tribunal.
Este adevărat că, potrivit art. 129 C.pr.civ., judecătorul este chemat să aibă un rol activ în cercetarea cauzei, să stăruie pentru prevenirea oricărei greșeli în soluționarea ei, dar aceasta nu semnifică obligativitatea administrării probațiunii în contra dispozițiilor legale ori cu ignorarea cerinței ca proba propusă să fie pertinentă, concludentă și utilă cauzei.
Din această perspectivă, se reține că pârâții au solicitat (și de asemenea apelanta), audierea numitului Chereji M. pentru a dovedi înțelegerea părților în sensul ca raporturile de închiriere să continue până la construirea de către S.C. Interax S.R.L. a casei pârâților.
Cu prioritate trebuie observat că în ambele faze procesuale a existat opunerea părții adverse la administrarea probei testimoniale, sens în care primesc deplină aplicare dispozițiile art. 1191 alin. 2 Cod civil, nefiind întrunită ipoteza de excepție permisă conform alin. 3 al aceluiași text.
În al doilea rând, administrarea acestei probe era inutilă deoarece reclamanta - apelantă prin administrator nu a contestat existența unei înțelegeri cu conținutul invocat de către pârâta - apelantă, dar a subliniat că potrivit înțelegerii continuarea raporturilor locative nu urma să se realizeze cu titlu gratuit, ci contra chiriei. De altfel, nici pârâții nu au susținut aceasta, la fond arătând că au achitat chiria până în aprilie 2011, dar situația financiară ulterioară i-a pus în imposibilitate de a mai plăti.
Este eronat raționamentul apelantei D. M., în sensul că nu s-a făcut de către reclamantă dovada existenței unei creanțe certe, lichide și exigibile față de pârâți.
Reclamanta a înfățișat contractul de închiriere nr. 2 din_ valabil până în data de_, conform căruia D. M. (și doar aceasta) și-a asumat obligația de a achita S.C. SSA. o chirie lunară de 150 euro, a invocat tacita relocațiune, pârâții nu au contestat faptul că folosesc în continuare spațiul locativ respectiv, astfel încât lor le revenea sarcina probei, în sensul de a dovedi achitarea chiriei, îndeplinirea obligațiilor asumate. Dar neplata chiriei nu a fost nici măcar contestată, ci doar s-a încercat justificarea ei prin invocarea unor raporturi juridice inopozabile reclamantei. Pe cale de consecință, prezentarea bilanțurilor contabile și a celorlalte acte invocate de apelantă era inutilă.
În ce privește apelul incident (aderarea la apel) declarat de S.C. SSA., s- au reținut următoarele:
Probele administrate relevă că într-adevăr contractul de închiriere reînnoit prin tacită relocațiune a încetat în termen de 30 de zile de la data notificării concediului, mai exact în_ . Posterior încetării raporturilor contractuale sunt aplicabile însă prevederile art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 (reluate prin dispozițiile art. 1831 Cod civil), conform cărora chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare. Textul legal are menirea de a evalua legal anticipat prejudiciul suferit de locator prin neeliberarea de către chiriaș a spațiului pus anterior la dispoziția acestuia, pe calea convențională a închirierii. Punerea în executare a hotărârii de evacuare este posterioară încetării contractului (prin reziliere), așadar scopul legiuitorului este cel evidențiat anterior, de a-l scuti pe locatar de demararea unui nou proces pentru obținerea de despăgubiri de la fostul chiriaș.
Cu toate acestea, obligația de plată a despăgubirilor a fost stabilită doar în sarcina apelantei - pârâte D. M., numai aceasta având raporturi contractuale cu reclamanta.
De asemenea, în condițiile încetării contractului și a prevederilor stricte ale art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 se apreciază că apelanta-pârâtă nu poate fi obligată și la plata penalităților convenționale de 0,1% pe zi de întârziere
deoarece legea a instituit clar și precis un regim special de acoperire a prejudiciului postcontractual, nefiind permisă concomitent și preluarea și aplicarea unor dispoziții convenționale.
Împotriva acestei decizii pârâții D. M. și D. E. au declarat recurs, solicitând casarea ei, precum și a sentinței, iar în rejudecare să se dispună respingerea acțiunii reclamantei, deoarece:
Atât prima instanță, cât și cea de apel nu au cercetat fondul cauzei și nu au admis cererile de probațiune formulate de pârâți, astfel că nu s-a putut proba existența unei creanțe certe, lichide și exigibile care să conducă la concluzia că pârâții trebuie evacuași din imobil.
Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 261 pct. 5 C.pr.civ., ceea e echivalează cu o necercetare a fondului pricinii, devenind astfel incidente prevederile art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
Instanța nu a răspuns cerinței legale potrivit căreia motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară și precisă, să nu se rezume la o înșiruire de fapte și de argumente, să se refere la probele administrate în cauză și să fie în concordanță cu acestea, să răspundă în fapt și în drept la toate pretențiile formulate de pârâți, să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 7-9 C.pr.civ.
Intimata S.C. SSA. B. M. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat (f. 15, 16).
Cu privire la recursul declarat, Curtea are în vedere următoarele:
Contrar celor afirmate de recurenți, atât decizia pronunțată în apel, cât și sentința primei instanțe respectă în totul exigențele prevăzute la art. 261 alin. 1 pct. 5 C.pr.civ., ele cuprinzând motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.
Într-adevăr, recurenții afirmă în mod întemeiat că o hotărâre judecătorească trebuie să fie clară și precisă, să se refere la probele administrate în cauză și să fie în concordanță cu acestea, să răspundă în fapt și în drept la toate pretențiile formulate de pârâți, să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv.
Toate aceste necesare exigențe sunt, în afara oricărei îndoieli, respectate prin hotărârile pronunțate în primă instanță și apel, examinarea acestora evidențiind că instanțele s-au preocupat de întregul conținut al hotărârilor pronunțate, oferind o amplă, logică, pe deplin coerentă și convingătoare juridic argumentație în fapt și în drept, soluția cuprinsă în dispozitiv aflându-și o completă susținere în considerentele ce o preced. Rezultă cu claritate care sunt motivele pentru care prima instanță a admis acțiunea reclamantului și pentru care apărările pârâților au fost respinse, după cum cu claritate rezultă și care sunt argumentele de fapt și drept pe care instanța de apel le-a avut în vedere la respingerea apelului pârâților și admiterea cererii de aderare la apel.
Rezultă, așadar, că motivul principal al recursului este nefondat, atât prima instanță, cât și cea de apel, respectând în totul dispozițiile art. 261 alin. 1 pct. 5 C.pr.civ.
În ce privește critica privitoare la insuficienta cercetare a fondului cauzei, ca urmare a neadmiterii unei cereri în probațiune formulate de pârâți, Curtea constată că așa cum și instanța de apel a relevat, admiterea unei cereri în probațiune poate fi dispusă numai dacă proba solicitată este, concomitent, legală, verosimilă, concludentă sau cel puțin utilă. Când vreuna dintre aceste cerințe nu este îndeplinită, cererea în probațiune trebuie respinsă, ea neputând fi considerată admisibilă.
În prezentul proces, Curtea are a observa că hotărârile pronunțate se întemeiază pe un material probatoriu suficient, nefiind necesară administrarea
unor probe suplimentare. Așa fiind, respingerea unora dintre cererile în probațiune formulate de pârâtă apărea ca justificată, căci privite în relație cu întreaga probațiune administrată, precum și prin raportare la cererile și apărările părților, aceste cereri în probațiune nu apăreau ca necesare.
Sub aspectul stării de fapt reținute în primă instanță și apel, inclusiv al caracterului cert, lichid și exigibil al creanței deținute de reclamantă, era atributul instanțelor de fapt să îl determine în baza probelor administrate, lucru pe care acestea l-au și făcut.
Nu îi este îngăduit instanței de recurs să facă aprecieri trase din reanalizarea probelor administrate, dispozițiile art. 304 C.pr.civ. trimițând, ferm, la concluzia că doar aspectele de (ne)legalitate pot intra în jurisdicția instanței de recurs.
Față de cele ce preced, Curții îi rămâne a conchide că nu s-ar vedea motivele pentru care legalitatea hotărârilor pronunțate ar putea fi pusă la îndoială, în sensul prevederilor art. 304 pct. 7-9 C.pr.civ., impunându-se, așadar, respingerea recursului în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâții D. M. ȘI D. E. împotriva deciziei civile nr. 239/A din 09 octombrie 2012 a T. ului Maramureș pronunțată în dosar nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | ||||
D. | -L. B. | A. | C. | V. | M. |
G.
S. - D. G.
Red.VM/dact.MS 2 ex./_
J. .fond: C.G.
J. .apel: A.S. -T. /D.M.H.
| ← Decizia civilă nr. 138/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 67/2013. Evacuare → |
|---|
