Decizia civilă nr. 234/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 234/A/2013
Ședința publică de la 30 Aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE M. O. -S.
Judecător Dan-I. T. Grefier C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelant K. A., apelant K. G. și pe intimat O. T., având ca obiect rezoluțiune contract
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Dezbaterile au avut loc la data de 18 aprilie 2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la această dată, pronunțarea hotărârii fiind ulterior amânată prin încheierea de amânare a pronunțării hotărârii din data de 25 aprilie 2013, încheieri care fac parte integrantă din prezenta decizie.
T. UL
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 5396 din 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Turda
a fost admisă în parte acțiunea formulată de către reclamantul O. T., în contradictoriu cu pârâții K. A. și K. Gyongy și în consecință: s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare având Încheierea de dată certă nr.12/_ certificată de Bir.av. Negru P. L. ; s-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului prin restituirea sumei de 50000 Euro de către pârâți pe seama reclamantului; au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 15.000 Euro conform clauzei de arvună din antecontract; au fost respinse restul pretențiilor; au fost obligați pârâții la plata către reclamant a sumei de 11121 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărare instanța a reținut următoarele:
Terenul în cauză, în suprafață de 2500 mp, identificat în tarla 9, parcela 6 din Titlul de proprietate nr.25891/357/_ (fila 10 dos.), a revenit cu titlu de reconstituire a dreptului de proprietate numitului F. I. .
Numitul F. I. a decedat la data de_ (fila 6 din Dos.nr.6209/2005, atașat), iar prin Sentința civilă nr. 1907/2006 pronunțată în Dos.nr.6209/2005 s-a dezbătut succesiunea rămasă după defunct, stabilindu-se că au calitate de moștenitori ai acestuia următorii: F. S. - soție supraviețuitoare, respectiv
M. M., Corcea S., F. L., Balea V. și Balea L. - copiii ai defunctului. Prin aceeași sentință, urmare a convenției de partaj încheiată în forma înscrisului sub semnătură privată la data de_ (filele 51-52 din
Dos.nr.6209/2005, atașat, filele 104-106 dos.), s-a dispus și cu privire la partajarea a 2500 mp din tarla 9, parcela 6 astfel: 1250 mp în favoarea numitei
M. M. ; 400 mp în favoarea numitului F. L., 400 mp în favoarea numitei Balea V. ; 450 mp în favoarea numitei Balea E. .
Față de cele de mai sus, s-a concluzionat în sensul că, prin partaj ca modalitate de sistare a indiviziunii, nimic din tarla 9, parcela 6 nu a ajuns în proprietatea promitentei-vânzătoare F. S. .
Este însă esențial a remarca faptul că terenul identificat cu tarla 9, parcela
6 are o suprafață totală de 5000 mp (fila 10 verso dos.), precum și faptul că diferența de 2500 mp nu a făcut obiectul partajului voluntar validat prin Sentința civilă nr. 1907/2006 pronunțată în Dos.nr.6209/2005. În acest sens, cu privire la acești 2500 mp se și arată explicit în finalul convenției de partaj încheiată în forma înscrisului sub semnătură privată la data de_ (fila 52 din Dos.nr.6209/2005, atașat, fila 106 dos.) că au fost "înstrăinați";.
Trebuie avut în vedere și că, atunci când s-a încheiat la data de_ actul juridic intitulat "contract de vânzare-cumpărare imobiliară"; (fila 9 dos.), iar promitenta vânzătoare F. S. s-a identificat ca proprietara exclusivă a 2500 mp din tarla 9, parcela 6, în partea finală a acestui act au semnat în sensul că recunosc acest act și că nu formulează pretenții de ordin succesoral cu privire la terenul de 2500 mp din acest act numiții F. L., Corcea S., Balea V. și Balea E. - toți copiii ai defunctului F. I. . Nu a semnat însă și numita M.
M. cu privire la care s-a statuat cu putere de lucru judecat că este moștenitoare a defunctului F. I. .
Rămâne astfel de văzut care este natura juridică și care sunt efectele juridice ale manifestărilor de voință ale numiților F. L., Corcea S., Balea V. și Balea E., din finalul actului juridic intitulat "contract de vânzare-cumpărare imobiliară"; din_ . Aceste aspecte interesează pentru a determina dacă promitenta-vânzătoare F. S. a devenit vreodată propriu-zis proprietara exclusivă a 2500 mp din tarla 9, parcela 6.
Astfel, potrivit art. 730, alin.1 și alin.2, teza I per a contrario, una dintre condițiile esențiale pentru valabilitatea partajului voluntar este aceea a realizării acestuia între toți coproprietarii. Prin faptul că coproprietara M. M. nu și-a însușit, alături de ceilalți frați, manifestarea de voință din finalul contractului din_, instanța a apreciat că nu sunt întrunite condițiile de valabilitatea a unui partaj voluntar, astfel încât numita F. S. nu a putut deveni pe această cale proprietara exclusivă a 2500 mp din tarla 9, parcela 6.
Totodată, manifestările de voință ale numiților F. L., Corcea S., Balea V. și Balea E., din finalul actului juridic intitulat "contract de vânzare- cumpărare imobiliară"; din_, nu sunt veritabile renunțări la succesiune, deoarece nu au survenit în termen de 6 luni de la deschiderea succesiunii prin deces, nu sunt pur abdicative și nici nu privesc masa succesorală în ansamblul său.
În realitate, se poate cel mult aprecia că acele manifestări de voință sunt acte de dispoziție inter vivos, realizate cu titlu gratuit, deci veritabile liberalități - donații. În atare situație trebuie însă remarcat că nu a fost respectată condiția de formă esențială pentru validitatea donației instituită de art.813 C.Civ., sub sancțiunea nulității absolute, - forma înscrisului autentic. Cum toți donatorii (F.
L., Corcea S., Balea V. și Balea E. ) sunt în viață, singurul remediu este, raportat la dispozițiile art.1168 C.civ., refacerea actului cu respectarea formei autentice, condiție care nu a fost dovedită ca îndeplinită în prezentul dosar.
Astfel fiind, manifestarea de voință a numiților F. L., Corcea S., Balea V. și Balea E. nu este producătoare de efecte juridice.
Văzând concluzia de mai sus și coroborând-o cu faptul că numita M. M. nu a renunțat niciodată la a-și pretinde cota sa din cea de a doua jumătate de 2500 mp din totalul de 5000 mp, instanța a reținut că numita F. S. nu a devenit niciodată proprietara exclusivă a unei parcele de 2500 mp din tarla 9, parcela 6 și are în prezent în patrimoniu doar cota sa succesorală din această suprafață.
Concluzia de mai sus nu este infirmată nici de actul de partaj voluntar depus în probațiune la filele 15-16 dos. care are ca obiect doar o suprafață de 4600 mp, nicidecum 5000 mp cât are parcela 6. Și prin prisma acestui act de partaj, numita F. S. rămâne tot coproprietară, nedevenind proprietar exclusiv (alin. 3, fila 15 dos.).
S-a mai afirmat de către pârâți în cursul litigiului că, în realitate, terenul de 5000 mp a fost greșit reconstituit în favoarea numitului F. I., el trebuind a fi reconstituit direct și integral în favoarea numitei F. S. deoarece în proprietatea sa se afla înainte de cooperativizare. Cum însă instanța nu a fost
învestită cu o acțiune de constatare a nulității absolute a titlului de proprietate în cauză și cum cadrul procesual nici nu a fost constituit în acest sens în prezentul dosar, nu este permis ca prezenta instanță să invalideze sau să confirme validitatea acestui titlu. Tot ce poate face prezenta instanță este să rețină că acest titlu, atât timp cât nu este anulat, se bucură de prezumția de valabilitate de care se bucură orice act juridic și să îl aibă în vedere ca atare la soluționarea prezentei cauze. Suplimentar, mai arată instanța că la data de_ a suspendat în temeiul art.244 pct.1 C.p.c. judecata în prezentul dosar până la soluționarea irevocabilă a Dos.nr.._ ce are ca obiect tocmai anularea titlului de proprietate în cauză, dar, ca urmare a exercitării recursului, s-a trimis prezentul dosar pentru continuarea judecății.
Față de toate cele de mai sus, instanța a reținut că numita F. S. nu poate transmite în proprietate actualilor pârâți terenul de 2500 mp dedus judecății. Fiind vorba despre un teren coproprietate, nu se pune problema nulității antecontractului de vânzare-cumpărare din_, ci soarta acestuia depinde de rezultatul partajului care încă nu este definitivat cu privire la ceilalți 2500 mp decât cei 2500 mp cu privire la care s-a dispus prin Sentința civilă nr. 1907/2006.
Dacă actualii pârâți erau suficient de diligenți, aceștia aveau la dispoziție, în calitate de creditori ai numitei F. S., acțiunea oblică pe calea căreia puteau obține partajul celor 2500 mp rămași în varianta atribuirii lor în proprietatea exclusivă a numitei F. S., cu despăgubirea celorlalți coproprietari. Astfel, actualii pârâți puteau să-și onoreze obligațiile contractuale față de actualul reclamant. Or, actualii pârâți nu au făcut dovada unui astfel de demers.
Este adevărat că un astfel de demers a fost pornit de actualul reclamant în Dos.nr._ în care însă judecata a fost suspendată. Suplimentar, mai arată instanța că la data de_ a suspendat în temeiul art.244 pct.1 C.p.c. judecata în prezentul dosar până la soluționarea irevocabilă a Dos.nr._ ce are ca obiect tocmai succesiune și partaj, dar, ca urmare a exercitării recursului, s-a trimis prezentul dosar pentru continuarea judecății.
Concluzionând, cum numita F. S. nu poate transmite actualilor pârâți dreptul său de proprietate asupra celor 2500 mp, este evident că nici
actualii pârâți nu pot transmite dreptul de proprietate asupra acelorași 2500 mp în favoarea reclamantului.
Practic, actualii pârâți nu își pot îndeplini obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare din_ (fila 7 dos.), prin care s-au obligat să transmită în favoarea reclamantului O. T. dreptul de proprietate asupra terenului de 2500 mp, deținută "în baza contractului de vânzare- cumpărare sub semnătură privată din data de_, încheiat cu vânzătoarea F.
S. moștenitoare a titularului din titlul de proprietate nr.25891/357 F. I., pentru care au semnat și copiii, identificată în titlul de proprietate nr.25891/357... emis ... la data de_, în tarla 9, parcela 6...";.
Sancțiunea neîndeplinirii obligațiilor contractuale o constituie rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța urmând a analiza în cele ce urmează dacă sunt îndeplinite condițiile legale pentru ca această acțiune să opereze.
Văzând dispozițiile art.1020-1021 C.civ., instanța reține că, pentru a opera rezoluțiunea este necesar să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă; neexecutarea să fie imputabilă părții care nu își execută obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere.
În privința primei condiții - să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă - instanța a argumentat mai sus faptul că, practic, actualii pârâți sunt în imposibilitatea de a transmite proprietatea exclusivă asupra a 2500 mp reclamantului, deoarece însăși promitenta F. S. nu își poate onora această obligație față de actualii pârâți. S-a arătat de asemenea de faptul că nu este vorba doar de o lipsă de 400 mp din suprafața de 2500 mp, cum au alegat pârâții, ci de faptul că în privința celor 2500 mp în cauză există în continuare o stare de coproprietate care nu a fost sistată, deci nu există niciun proprietar exclusiv.
Cum antecontractul în cauză este un act juridic pur și simplu, neafectat de modalități, obligațiile ce decurg din acel antecontract sunt de imediată executare.
Cu toate acestea, nici până la pronunțarea prezentei hotărâri, pârâții nu au făcut dovada îndeplinirii obligațiilor lor contractuale.
Astfel, instanța a apreciat ca îndeplinită prima condiție pentru a opera rezoluțiunea.
În privința celei de a doua condiții - neexecutarea să fie imputabilă părții care nu își execută obligația - instanța a reținut că, fiind vorba despre o răspundere contractuală și despre o obligație de rezultat ce incumbă pârâților, culpa lor este prezumată. Pentru a înlătura această prezumție relativă, pârâții trebuiau să dovedească o cauză fortuită, dar nu au făcut dovada în acest sens (art.1082-1083 C.civ.).
În niciun caz, culpa numitei F. S. nu înlătură culpa pârâților. Pârâții, dacă ar fi fost diligenți, ar fi trebuit să verifice, personal sau prin mandatarul Timis Balazsi A., cine este titularul titlului de proprietate și să facă demersuri pentru a verifica cine sunt moștenitorii acestuia, respectiv să solicite dovada unui partaj care să fi făcut ca cei 2500 mp în cauză să fie proprietatea exclusivă a numitei F. S. .
Nici culpa mandatarului Timis Balazsi A. raportat la antecontractul din_ (fila 9 dos.) nu înlătură culpa pârâților, ci urmează eventual a se pune problema răspunderii mandatarului pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul ce i-a fost acodat de către pârâți. Audiind ca martor pe numitul Timis Balazsi A. (fila 117 dos.), acesta arată că știa că terenul este al numitei F.
S., fiind zestrea acesteia; că, deși a văzut titlul de proprietate emis pe numele
F. I., nu s-a impacientat pentru că F. S. i-a spus că e soțul său decedat și că atâta timp cât ea trăiește, ea este cea care dispune de acel teren. Or, dovada dreptului de proprietate se face cu înscrisuri în acest sens și o simplă verificare a titlului de proprietate ar fi permis identificarea problemelor decurgând din existența unei devoluțiuni succesorale. Nu rezultă din declarația martorului ca acesta să se fi interesat dacă s-a dezbătut succesiunea după defunct, când și cum s-a întâmplat acest lucru, cine sunt ceilalți moștenitori. De altfel, mandatarul a semnat actul de la fila 9 dos. deși există trei rubrici cu fii ai defunctului care nu au semnat actul.
Astfel, instanța a apreciat ca îndeplinită și cea de a doua condiție pentru a opera rezoluțiunea.
În privința celei de a treia condiții - debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere - instanța o va aprecia ca îndeplinită față de notificarea depusă în probațiune la fila 14 dos. și față de dispozițiile art.1079 și urm. C.civ.
Astfel fiind, apreciind îndeplinite toate condițiile pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din_, instanța a admis petitul 1 al acțiunii introductive de instanță: a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din_ și restituirea sumei de 50000 lei către reclamant, astfel încât părțile să fie repuse în situația anterioară încheierii antecontractului.
În privința clauzei de arvună, instanța a apreciat-o, față de toate cele mai sus expuse, pe deplin operantă în cauză. Astfel, reținând culpa pârâților în neexecutare a obligațiilor asumate prin antecontractului de vânzare-cumpărare din_, instanța a constatat că reclamantul este îndreptățit la dublul sumei de 50.000 Euro, achitată conform dispoziției de plată de la fila 111 care se coroborează cu înscrisul de la fila 112 dos.
Cu toate acestea, reclamantul a optat pentru a solicita pârâților doar 15000 Euro, astfel încât instanța a admis petitul 2 al acțiunii în această limită, deoarece este un drept de care reclamantul poate să dispună în mod liber și a și făcut-o în sensul limitării pretențiilor sale.
Instanța a respins petitul de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în dosarul nr._, având în vedere că este vorba despre un dosar distinct de prezentul dosar, respectiv despre un dosar care în prezent este suspendat în temeiul art.244 pct.1 C.p.c. până la soluționare prezentului dosar.
Or, acordarea cheltuielilor de judecată depinde de cine cade în pretenții, de stabilirea culpei procesuale, precum și de modul în care instanța care este învestită cu soluționarea Dos.nr._ înțelege să facă aplicarea art. 274, alin.3 C.p.c. Este adevărat că se pot solicita cheltuieli de judecată și pe cale principală - ceea ce s-a și întâmplat în cazul petitului 3 din acest dosar - dar aceasta presupune ca respectivul proces să se fi finalizat. Această condiție nu este însă îndeplinită.
Pârâții K. A., și soția K. G.
, au formulat apel împotriva Sentinței civile nr. 5396/2012 pronunțată la data de_ de către Judecătoria Turda în dosarul civil nr._
, solicitând admiterea apelului ; schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantului ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că hotărârea este netemeinică și nelegală .
În primul rând, instanța de fond a reținut că, prin partaj ca modalitate de sistare a indiviziunii, nimic din tarlaua 9, parcela 6 nu a ajuns în proprietatea promitentei-vânzătoare F. S. .
Nici nu era necesar pentru că, prin Sentința civilă nr. 1907/2006 a Judecătoriei Turda pronunțată în dosarul civil nr. 6209/2005 nu s-a dezbătut problema terenului de 2.500 mp înstrăinat pârâților în anul 2005, ci s-a partajat suprafața de 2.500 mp care a rămas în proprietatea și posesia familiei promitentei vânzătoare. Terenul în litigiu a fost menționat în convenția de partaj sub semnătură privată din data de 0_, recunoscându-se de către toți succesibilii valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiată între reclamant și pârâți, inclusiv la poziția 2 a semnat M. M.
. Prin urmare, toată lumea a acceptat înstrăinarea către pârâții apelanți a dreptului de proprietate asupra terenului de 2.500 mp, tarlaua 9, parcela 6, astfel că susținerea instanței că nu a existat o înțelegere cu privire la modul de partajare a acestui teren este neîntemeiată.
Întrucât pârâții au dobândit terenul în baza unui convenții valabil încheiate cu moștenitorii defunctului F. I. și nu au cunoscut existența acestui act de partaj la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cu reclamantul, nu se poate susține că aceștia au dorit inducerea în eroare a reclamantului sau că implicit ar atrage existența culpei în neexecutarea obligațiilor asumate.
Instanța de fond a analizat natura juridică a manifestării de voință din
finalul contractului din_ intitulat "contract de vânzare-cumpărare imobiliară", considerând că nu este nici renunțare la succesiune, și nici donație valabilă, iar M. M. nu și-a însușit manifestarea de voință alături de ceilalți frați.
Analiza instanței ca incorectă pentru că a analizat disparat o serie de acte, fără a face legătura între ele. Astfel, chiar dacă în scriptul menționat mai sus, M.
M. nu și-a dat în mod expres acordul pentru vânzarea terenului, aceasta a recunoscut prin convenția de partaj sub semnătură privată faptul că terenul de
2.500 mp a fost înstrăinat pârâților și nu mai poate face obiectul partajului între moștenitorii defunctului F. I. . Pe de altă parte, manifestările de voință ale moștenitorilor nu trebuie să fie renunțări la suucesiune în mod expres, ci reprezintă însușirea vânzării făcută de defuncta F. S. . Nu s-a susținut niciodadă că a fost vorba de o donație, ci așa cum rezultă și din declarația martorului F. I. jr., intenția tuturor a fost de a vinde terenul de 2.500 mp în favoarea pârâților apelanți.
Apreciază că, ulterior, prin partajul voluntar autentificat în anul 2008 sub nr. 809/_, a existat o manifestare de voință valabilă în sensul că și-au stabilit cotele indivize asupra terenului de 2.100 mp deoarece, din măsurători, rezulta că terenul care în titlul de proprietate avea o suprafață de 5000 mp, în realitate are doar 4.600 mp. Rămânerea în indiviziune asupra acestui teren dovedește faptul că intenția părților era de a se întabula asupra bunului, pentru ca ulterior să înstrăineze pârâților dreptul de proprietate prin act autentic. După acel moment, M. M. a refuzat să mai recunoască vânzarea, pretinzând pentru cota ei suma de 40 euro/mp.
Toate aceste operațiuni au fost făcute de moștenitorii lui F. I. fără a aduce la cunoștință promitenților cumpărători și fără a le atrage atenția că, din cei 2.500 mp, nu mai există decât 2.100 mp, deși aceștia au încasat prețul întregului teren. În acest sens, au invocat lipsa de culpă a pârâților în neexecutarea contractului, respectiv de neperfectare a formelor de vânzare- cumpărare.
Martorul Timiș Balazs A. a arătat că, în momentul încheierii scriptului numit "antecontract de vânzare-cumpărare" la data de_ de către avocatul
Negru P. L., s-a stabilit obligarea promitenților vânzători de a face demersurile necesare pentru înscrierea în cartea funciară a parcelei de teren de 2.500 mp în termen de 10 zile pentru a da posibilitatea promitentului cumpărător O. T. să înainteze mai repede acțiunea pentru stabilirea masei succesorale, partaj și prestație tabulară. De altfel, chiar prin acțiunea înregistrată în dosarul nr._ la_ se confirmă susținerea martorului.
În momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare pârâții apelanți nu aveau cunoștință de faptul că terenul nu este de 2.500 mp, ci de 2.100 mp, însă promitentul cumpărător a fost la fața locului împreună cu fiica sa și au văzut limitele terenului, așa cum rezultă din declarația martorului F. I., chiar dacă reclamantul O. T. nu a recunoscut la interogatoriu această împrejurare.
Poate fi cert că reclamantul ar fî plătit alt preț pentru achiziționarea terenului de 2100 mp, dar diferența de 400 mp nu constituie elementul care 1-a determinat pe acesta să contracteze, raportat la întreaga suprafață ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Chiar și ipotetic, dacă acea suprafață era elementul determinant în reținerea erorii, ca viciu de consimțământ, pârâții au propus reclamantului diminuarea prețului pentru suprafața de 400 mp care au fost incluși în actul de partaj, însă acesta nu a fost de acord cu această propunere de soluționare a litigiului.
Faptul că pârâții nu au fost diligenți în sensul aflării moștenitorilor și a existenței unui partaj având ca obiect terenul de 2500 mp nu poate fi imputat pârâților, deoarece M. M. nu este fiica lui F. S., iar aceasta din urmă nu a menționat-o printre moștenitorii lui F. I. .
Părinții vânzătoarei F. S. au deținut în acea zonă 10.000 mp. întrucât aceștia au avut două fiice, după apariția Legii nr. 18/1991, o suprafață de teren de 5000 mp a fost inclusă în titlul de proprietate al soțului vânzătoarei F. S.
, iar restul suprafeței de 5000 mp a fost inclusă în titlul de proprietate emis în favoarea soțului celeilalte fiice. Așadar, doar titlul de proprietate fiind eliberat pe
numele soțului F. I., este excesiv a se imputa pârâților faptul că nu au adus la cunoștința reclamantului existența fiicei lui F. I. dintr-o căsătorie anterioară celei cu F. S. . Astfel, condiția conform căreia neexecutarea să fie imputabilă părții care nu își execută obligația nu poate fi considerată ca îndeplinită.
Consideră că în mod eronat instanța a analizat condițiile aplicării rezoluțiunii prin raportare la executarea obligației de a transmite dreptul de proprietate, punând în sarcina pârâților neexecutarea acestei obligații, deoarece dispozițiile art. 1295 cod civil stabilesc "vinderea este perfectă intre părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul nu se va fi plătit". Astfel, nu a existat o neexecutare a obligației de transmitere a proprietății în antecontractul de vânzare-cumpărare deoarece s-a predat posesia imobilului în favoarea cumpărătorului la data încheierii convenției.
Instanța nu și-a exercitat în temeiul art. 129 alin. (5) Cod procedura civila, rolul activ în baza căruia să interpreteze manifestările de voință ale numiților F. Silviu, Corcea S., Balea V. și Balea E., din finalul actului juridic intitulat
"contract de vânzare-cumpărare imobiliară" din_ și să facă aplicarea art. 978 C. Civ., astfel încât acestea să producă efecte juridice și nu să le anihileze. De altfel, instanța s-a limitat doar la a verifica dacă ar putea fi îndeplinite condițiile de valabilitate ale donațiilor, mai exact a condiției de formă instituită de art. 813 C. Civ. - forma înscrisului autentic. Insă, în baza rolului activ, instanța
trebuia să verifice dacă manifestările de voință ale celor menționați ar putea îndeplini condițiile unor donații indirecte, care nu mai impuneau cerința formei autentice, urmând să analizeze efectele în temeiul unor astfel de liberalități.
Mai mult decât atât, față de pârâți, este imperios necesar a se lua în considerare elementele erorii comune și invincibile, în baza căreia cumpărătorul de bună-credință de la proprietarul aparent (mai ales moștenitorul aparent) păstrează bunul, devenind proprietar în temeiul principiului error communis facit ius, nu al contractului de vânzare-cumpărare încheiat cit vânzătorul neproprietar.
Pretențiile reclamantului constând în obligarea pârâților la restituirea prețului de 50.000 euro reprezintă un abuz de drept. în orice contract, trebuie să fie presupusă clauza tacită rebus sic stantibus, astfel spus prețurile s-au stabilit raportat la situația economică existentă la momentul intervenției convenției între părți. în plus, art. 970 C. Civ. prevede că toate contractele trebuie executate cu bună-credință și în conformitate cu echitatea. Întrucât este de notorietate faptul că din 2008 până în prezent situația economică și mai ales a prețului de circulație a imobilelor s-au schimbat, pretenția restituirii sumei expuse, cât și plății a sumei de 15000 euro în baza clauzei de arvună, are semnificația unei solicitări de executare a unor prestații care duc la ruina economică a părților adverse și trebuie considerată ca fiind un abuz de drept.
Pe de altă parte, în convenția de vânzare-cumpărare dintre părți s-a prevăzut faptul că suma achitată cu titlu de avans va fi restituită dublu numai în situația în care vânzătorii se vor răzgândi sau din culpa lor nu se va putea realiza transferul proprietății în cartea funciară pe numele cumpărătorilor. În mod incorect a dispus instanța de fond plata sumei de 15.000 euro în temeiul clauzei de arvună întrucât nerespectarea obligației de perfectare a formelor de vânzare și
întabulare în cartea funciară nu le este imputabilă pârâților și nu poate atrage
incidența clauzei de arvună. De altfel, pârâții au oferit reclamantului varianta de a-i înstrăina suprafața de 2100 mp, teren asupra căruia aveau posesia și îl puteau vinde, însă reclamantul a refuzat.
Deși s-a stipulat în convenția încheiată faptul că predarea posesiei se va face doar după achitarea ultimei rate din prețul vânzării-cumpărării, pârâții au predat reclamantului posesia ulterior încheierii convenției, fapt din care se poate deduce buna-credință a acestora și disponibilitatea de a reglementa situația juridică a terenului într-un termen cât mai scurt.
Mai mult, martorul Timiș A., care avea o procură specială dată de către pârâți pentru achiziționarea și înstrăinarea imobilului, a arătat că pârâții au dobândit posesia terenului, iar suprafața de 2500 mp era înțărușată. Ulterior, pârâții i-au comunicat că fiul domnului O. T. a făcut o ofertă de cumpărare a terenului cu prețul de 40 euro/mp, astfel că au hotărât să îl înstrăineze deoarece nu mai puteau să construiască ceea ce și-au dorit în momentul cumpărării. Convenția s-a încheiat la avocatul L. Negru care a explicat părților că este mai bine să treacă un termen scurt de 10 zile pentru predarea actelor pentru a putea înainta acțiune în justiție mai repede.
În plus, în momentul în care au cunoscut existența actului de partaj voluntar încheiat între vânzătoarea lor și ceilalți moștenitori ai defunctului F.
I., pârâții au propus reclamantului diminuarea prețului pentru suprafața de 400 mp care au fost incluși în actul de partaj, însă acesta nu a fost de acord cu această modalitate de rezolvare a litigiului dintre părți. În plus, au comunicat reclamantului că sunt de acord cu perfectarea formelor de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren de 2100 mp care nu a fost inclusă în actul de partaj,
urmând ca, după reglementarea situației cu moștenitorii defunctului F. I., să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare și pentru suprafața lipsă de 400 mp. Cu toate că există aceste propuneri din partea pârâților, reclamantul nu a fost de acord cu niciuna dintre ele, astfel încât nu se poate susține că pârâții sunt cei care dau dovadă de rea-credință și nu doresc rezolvarea conflictului pe cale amiabilă. Întrucât valoarea terenurilor în zonă a suferit o depreciere considerabilă, este mult mai convenabil pentru reclamant să solicite desființarea contractului cu efect retroactiv și restituirea avansului de preț achitat, decât să încerce rezolvarea amiabilă a diferendului intervenit.
Instanța nu a făcut aplicarea dispozițiilor art. 276 Cod procedură civilă.
Astfel, întrucât s-a admis acțiunea reclamantului doar în parte, în mod legal trebuia să oblige pârâții la plata unei părți din cheltuielile de judecată, și nu la plata întregii sume solicitate.
-Instanța de fond nu a făcut în mod corect nici aplicarea dispozițiilor art.
274 alin. 3 Cod procedură civilă, conform cărora, judecătorii au dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat".
Totodată, așa cum a statuat pe acest aspect Curtea Europeană a Drepturilor Omului în jurisprudență, se poate afirma că partea care a câștigat procesul nu va putea obține rambursarea unor cheltuieli decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea și caracterul lor rezonabil. Onorariul de avocat în prezenta cauză nu are un caracter rezonabil, iar efectuarea unor cheltuieli voluptorii cu onorariul avocațial ține de aprecierea discreționară a părții reclamante. Cu toate acestea, partea care a pierdut procesul nu este ținută să contribuie la suportarea cheltuielilor de judecată, decât în virtutea principiilor răspunderii civile delictuale, însă fără a fi obligați la plata unor cheltuieli excesive și voluptorii.
Reclamantul O. T. a formulat întâmpinare în conformitate cu dispozițiile art. 115 raportat la art. 289 (2) C. proc. civ., solicitând instanței: în temeiul art. 287 alin. 1) pct. (3) - raportat la art. 287 alin. 2) din vechiul Cod de procedura civilă - să constate că apelul nu este motivat în drept - să fie decăzută partea din dreptul de a mai motiva apelul în drept - constatând totodată ca prin motivele de apel nu s-au solicitat nici probe - partea apelanta de asemenea în temeiul acelorași texte legale sus-enunțate fiind decăzuta din dreptul de a mai solicita probe.
Pe fond, s-a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata ocazionate în apel.
În actul de partaj autentificat sub nr. 809 din data de 13 martie 2008 de
B.N.P. Asociați Repede/C. rezultă că promitentii-vanzarii, respectiv F. S., ș.a., au atribuit parcelei de teren nr. 6, din tarla nr. 9, din t.p. nr. 25891/357, emis pe numele de F. I., numărul cadastral 2576 fiind înscrisă în c.f. nr. 956 Ciurila o suprafața de teren de 4600 mp, iar aceasta suprafața de 4.600 mp, mai puțin cu 400 mp decât cea înscrisă în t.p., cu număr cadastral 2576, este identică cu parcela de teren evidențiata în t.p., în suprafața de 5.000 mp, obiect al prezentului litigiu.
În actul de partaj voluntar, pe langa F. S., Corcea S., Balea E., Balea V., F. L., persoane care se regăsesc în antecontractul de vânzare- cumpărare intervenit intre F. S. și familia K., apare și M. M., care este fiica lui F. I., titular al titlului de proprietate, fiind fiică dintr-o altă căsătorie.
În sfârșit, parcela de teren în litigiu, în suprafața înscrisă în cartea funciara de 4.600 mp, potrivit actului de partaj voluntar, a fost partajata în 4 loturi, respectiv un lot de teren în suprafața de 2.100 mp, care se susține ca a fost vândut reclamantului, din acesta a revenit d-nei F. S. doar o cota de 5/20 parte, respectiv tot din aceasta suprafața de teren revenindu-i și d-nei M. M. o cota de 3/20 parte și altor persoane conform mențiunii din act.
Asa fiind, instanța de fond în mod corect a reținut că nici măcar lotul de teren având suprafața de 2.100 mp, nu i-a revenit în totalitate promitentei vânzătoare F. S., astfel încât aceasta sa fie în măsura sa transmită dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 2.100 mp în favoarea cumpărătorilor
K. și apoi în favoarea reclamantului.
În concluzie, fata de acest prim motiv de apel, nu interesează alte înțelegeri intre promitentii-vanzarii F. S. și rudele acesteia, decât cele consemnate în înscrisuri autentice și care nu au fost răsturnate prin alte înscrisuri reprezentând titluri executorii, cu atât mai mult cu cat coproprietara M. M. s-a opus în mod constant instrainarii cotei-sale parți din terenul în litigiu, aspect recunoscut chiar de apelanți în motivele de apel.
Instanța de fond a analizat toate probele administrate și chiar prevederile legale ce ar putea fi incidente în cauza, nefiind relevant ca M. M. a recunoscut convenția de partaj sub semnătura privata prin semnarea acesteia, atâta vreme cat intre aceleași parți, ulterior s-a încheiat un act de partaj autentic.
Totodată, nu este relevant nici faptul ca actul de partaj autentic s-a încheiat de către moștenitorii defunctului F. I. în lipsa cumpărătorilor K., în condițiile în care suntem în prezenta unor acte de vânzare-cumpărare încheiate sub semnătura privata în mod succesiv, iar ca urmarea a acestei stări de fapt, raportul juridic ca efect al antecontractului de vânzare-cumpărare a cărei rezoluțiune se solicită, s-a născut intre O. T. și vânzătorii K., aceștia din urma obligându-se prin actul încheiat cu intimatul, sa-i transmită posesia și proprietatea asupra unei suprafețe de teren de 2.500 mp.
Totodată, culpa pârâților de neexecutare a contractului rezultă din chiar mersul dosarului în prestație tabulara, unde reclamantul s-a străduit să rezolve situația, pentru ca nu i s-a prezentat nici un alt act decât titlul de proprietate și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre d-na F. S. și familia K.
.
Intimatul nu a fost de acord cu propunerea de scădere a prețului proporțional pentru suprafața lipsa, pentru ca a cumpărat terenul în vederea construirii unei Pensiuni (hotel și restaurant), iar o suprafața de teren mai mica nu îi rezolva problema construcției.
Cu toate acestea, intimatul i-a notificat pe parați și le-a solicitat sa rezolve problema suprafeței de teren, astfel incat sa fie în măsura sa-i transfere dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de teren de 2.500 mp.
Parații recunosc în motivele de apel ca au luat legătura cu d-na M. M.
, care a fost de acord sa le vanda suprafața de teren necesara pentru prețul de 40 EURO/mp, dar apelanții nu au fost de acord, au considerat că prețul este prea mare în condițiile în care preturile pe piața imobiliara la terenuri similare a scăzut, iar prețul pretins de M. M. este prea mare, cu toate că dânșii i-au vândut u același preț de 40 euro/un mp de teren.
În condițiile de mai sus, apelanții nu își recunosc culpa ci dimpotrivă îl acuza tot pe intimat că nu a acceptat diminuarea suprafeței de teren cumpărata, numai ca apelanții nu erau și nu sunt în măsura sa-i transmită nici suprafața de
2.100 mp, întrucât conform actului de partaj din aceasta suprafața mai are un drept de proprietate în cota de 3/20 parte și M. M. .
Așadar, în speța nu interesează apărările apelanților formulate în sensul ca dânșii nu au cunoștință despre existenta unui alt moștenitor, despre faptul ca dimpotrivă culpa aparține vânzătorilor F., ca terenul în cauza i-ar fi revenit ca efect al legii fondului funciar d-nei F. și nu soțului acesteia, ca t.p. în mod greșit a fost eliberat pentru terenul în cauză d-lui F. I., etc. Ceea ce este important este ca intimații au un raport juridic cu apelanții, iar aceștia în proces nu i-au chemat în garanție, sau nu au formulat alte pretenții împotriva vânzătorilor lor, se apără doar ca nu au nicio culpă.
Apelanții i-au creat intimatului o paguba, din cauza disproporției vădite dintre cele două prestații reciproce - având în vedere că reclamantul a achitat prețul conform clauzelor contractuale pentru o suprafața totală de teren de 2.500 mp - iar în prezent nu ar putea intabula decât o suprafața de aproximativ 1.800 mp, care nu corespunde cu planurile sale de la momentul la care a cumpărat parcela de teren.
Totodată, faptul că instanța de fond a obligat parații sa-i restituie suma de
50.000 EURO pe care reclamantul le-a achitat-o cu titlu de avans nu poate constitui un abuz de drept, suma a fost achitata de reclamant, iar parații sunt în culpă de neexecutare a contractului. Faptul ca intimatul a pretins numai suma de 15.000 EURO și nu arvuna îndoit, se datorează faptului ca a apreciat ca dobânda pe care ar fi realizat-o după suma achitata se ridica numai la 15000 EURO și a dorit sa nu-i prejudicieze pe apelanți.
Pârâții s-au folosit de suma primită, și-au achiziționat o casă, în schimb reclamantul nu are nici teren și nici suma achitata, cu atât mai mult cu cat parații s-au opus în mod constant la rezolvarea situației pe cale amiabilă.
Nu este adevărat ca i s-a predat posesia terenului, iar de buna-credința nu poate fi vorba aici, în condițiile în care reclamantul a plătit o suma considerabila pe încrederea acordata apelanților la momentul încheierii contractului, în condițiile în care după ce a purtat mai multe discuții cu aceștia, l-au asigurat ca nu exista nici o problema asupra terenului, ca au făcut cercetările necesare asupra situației juridice a terenului, astfel l-au asigurat ca poate să cumpere .
În sfârșit, rezoluțiunea contractului - efect specific al contractelor sinalagmatice - este sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor. Această sancțiune se fundamentează pe forța obligatorie a contractului prevăzută de art. 969 Cod civil.
Potrivit dispozițiilor art. 1020-1021 Cod civil, rezoluțiunea oricărui contract este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Potrivit art. 1021 Cod civil, rezoluțiunea, în principiu, nu operează de drept ci are un caracter judiciar, partea îndreptățită trebuind să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune, ceea ce intimatul a și făcut.
În ceea ce privește cheltuielile de judecata, este adevărat ca s-a admis numai în parte acțiunea civila formulată, dar admiterea acesteia privește rezoluțiunea antecontractului, unde, asa cum retine instanța în considerentele hotărârii, pagina 5, numai taxa de timbru pentru anularea contractului a fost de 8111 lei, la care se adaugă onorariu avocat în prima instanța și recursul promovat atunci când cauza s-a suspendat, iar apoi cheltuielile cu combustibilul și deplasările la Turda, ceea ce face legala sentința instanței de fond.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și urm. C. proc. civ., art._
, 1021, C. civ., titlul X din Legea nr. 247/2005, art. 274 C. proc. civ.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate precum și a dispozițiilor art. 295-297 c.pr.civ., tribunalul reține că acesta este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Prin antecontractul de vanzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de_, apelanții K. A. și K. G., prin mandatar comun Timiș Balzsi A., în calitate de promitenți vanzători, s-au obligat să vandă intimatului O. T., în calitate de promitent-cumpărător, o parcelă de 2.500 mp. teren situată în Sălicea, comuna Ciurila, identificată în TP nr.25891/357 din_ tarlaua 9, parcela 6 emis în favoarea numitului F. I. .
S-a mentionat totodată în cuprinsul actului, că promitenții vanzători dețin terenul în baza contractului de vanzare-cumpărare sub semnătură privată din data de_ încheiat cu vanzătoarea F. S. moștenitoare a titularului F.
I. din tilul de proprietate amintit, pentru care au semnat și copiii.
Prețul parcelei în suprafață de 2500 mp. a fost stabilit la suma de 100.000 euro din care avanul în sumă de 50.000 euro s-a prevăzut a se achita pană a doua zi,_, stipulandu-se că acest avans reprezintă clauză de arvună și va fi restituită dublu dacă vanzătorii se vor răzgandi sau din culpa lor nu se va putea realiza transferul dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele cumpărătorilor.
Diferența de 50.000 euro urma a se achita la data întabulării terenului în favoarea cumpărătorului.
S-a prevăzut de asemenea că posesia terenului se va preda după achitarea ultimei rate din preț.
Conform clauzelor contractului, dacă în termen de 10 zile de la încheierea acestuia vanzătorii nu vor face demersurile necesare pentru a-și înscrie în cartea funciară terenul, pentru a fi apoi în măsură să încheie act apt de a tranfera proprietatea cumpărătorului, acesta, fără altă notificare, va putea recurge la forța de constrangere a statului pentru întabularea pe numele său a parcelei de teren.
În ultimul alineat al convenției se menționează că părților li s-a adus la cunoștință că aceasta nu transferă dreptul de proprietate în cartea funciară dar le obligă pe viitor.
Potrivit prevederilor art.969 Cod civil, convențiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Desființarea acestora nu poate avea loc decat in condițiile prevazute de lege, cum ar fi cazul neexecutarii culpabile de catre una dintre parți a obligațiilor contractuale ce îi revin, situație în care se justifică rezilierea contractului, în condițiile stabilite de art.1020 Cod civil.
Pentru a se dispune rezoluțiunea solicitată de reclamantul intimat prin acțiunea promovată, in temeiul art.1020 si 1021 C.civ., este necesar ca instanta să stabilească: faptul ca una dintre părți nu și-a îndeplinit o obligație ce ii revine, fie si parțială, dar esentială la încheierea contractului; neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a indeplinit obligațiile, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întarziere.
În speță,tribunalul apreciază, în acord cu prima instanță, că aceste condițîî sunt întrunite,criticile apelanților în sens contrar nefiind întemeiate.
Astfel, este cert că apelanții parați nu și-au înscris pană în prezent, în cartea funciară, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.500 mp. obiect al antecontractului încheiat cu intimatul la data de_, cu toate că, potrivit clauzelor contractuale, urmau să își îndeplinească acestă obligație în termen de 10 zile de la încheierea convenției.
Mai mult, așa cum în mod corect a concluzionat instanța de fond, ei nu sunt în măsura să își onoreze obligatia asumată nici acum, după cinci ani de la momentul încheierii antecontractului, întrucat promitenta vanzătoare, F. S.
, cu care apelanții au contractat, și care s-a obligat la randul ei, să le transmită proprietatea asupra terenului, nu și-a îndeplinit această obligație și nici nu poate să o facă, nefiind proprietara exclusivă a terenului promis spre vanzare.
Se reține astfel, că apelanții au încheiat la data de_ cu numita F.
contractul de vanzare-cumpărare sub semnătură privată cu privire la același teren, promitenta vanzătoare asumandu-și calitatea de proprietară moștenitoare a imobilului în suprafață de 2.500 mp. înscris în TP nr.25891/357 din_ tarlaua 9, parcela 6.
În acest titlu de proprietate, emis pe seama defunctului F. I., soțul promitentei F. S., au fost cuprinse mai multe terenuri, fiind de observat că în tarlaua 9, parcela 6 s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de 5.000 mp.
Prin Sentința civilă nr.1907/2006 a Judecătoriei Turda pronunțată în dosar nr.6209/2005, s-a stabilit că moștenitorii defunctului F. I. sunt soția acestuia, F. S. precum și copiii săi Corcea S., F. L., Balea V., Balea L. și M. M., aceasta din urmă fiind fiica defunctului dintr-o căsătorie anterioară. Totodată, instanța a consfințit învoiala moștenitorilor cu privire la o parte dintre terenurile înscrise în TP nr.25891/357 din_, între care și asupra unei porțiuni de 2500 mp. din tarlaua 9 parcela 6, care a revenit moștenitorilor M. u M. -1250 mp.,F. L. -400 mp., Batea V. 400mp și Balea E. -450 mp., dandu-se eficiență convenției de partaj din data de 0_ .
Este real că la finalul acestei convenții, asumate prin semnătură de toți moștenitorii, s-a făcut mențiunea că suprafața de 2500 mp. tarlaua I 9 parcela 6 a fost înstrăinată, însă acest fapt nu conduce la concluzia că toți moștenitorii au acceptat înstrăinarea și că imobilul respectiv nu mai poate face obiectul partajului, așa cum pretind apelanții.
Dimpotrivă, în contextul prezentei spețe, această mențiune are semnificația că asupra terenului în litigiu moștenitorii nu au ajuns la un acord sub aspectul modalității de partajare. Tocmai de aceea, în actul de împărțeală au inclus doar acele terenuri în privința cărora s-a realizat acordul de voință al tuturor. De altfel, nimic nu i-ar fi împiedicat, dacă ar fi existat o înțelegere și pentru această suprafață, să o cuprindă în convenția de partaj .
Conform prevederilor art. 730 alin. 1 Cod civil, pentru a fi posibil, partajul voluntar trebuie să indeplineasca trei condiții și anume: să fie prezenți toti coerezii ; toti comoștenitorii sa aibă capacitatea de a incheia acte de dispozitie și să existe o intelegere între coindivizari, în privința partajului.
Ori, acestă înțelegere trebuie să fie neîndoielnică, ceea ce nu este cazul în speță, raportat la probatoriul administrat, mențiunea inserată la finalul actului de partaj, semnificand doar faptul că toți moștenitorii au luat la cunoștință despre actul incheiat de F. S. cu apelanții, dar nu că îl și recunosc ca valid
.
Aceasta este cu certitudine situația în ceea ce o privește pe una dintre mostenitoare, M. M., care nu a ratificat convenția de înstrăinare din _
, nu și-a însușit-o prin semnare, așa cum au făcut-o ceilalți frați.
O dovadă în plus în acest sens este și faptul că ulterior, comoștenitorii au încheiat o convenție de partaj autentificată sub nr.809/_ de BNPA Repede cu privire la suprafața de 4.600 mp. teren din tarlaua 9 parcela 6, conform căreia, o suprafată de 2100 mp., evident din porțiunea ce nu a făcut obiectul Sentinței civile nr.1907/2006 a Judecătoriei Turda, a rămas în continuare în coproprietate respectiv 5/20 parte Felcan S., 3/20 parte M. M., 3/20 parte Corcea S., 3/20 parte F. L., 3/20 parte Batea V. și 3/20 parte Balea E. .
Drept urmare, promitenta F. S. nu este proprietara exclusivă a parcelei promise spre înstrăinare apelanților, și nu există un acord unanim al coproprietarilor de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, acestora.
Actul juridic, îndeosebi cel de dispoziție ,referitor la un bun aflat în indiviziune, privit în materialitatea sa, încheiat de un coindivizar înainte de partaj cu incalcarea regulilor care guvernează indiviziunea, se consolidează sau se desființează cu efect retroactiv, după cum bunul care formează obiectul actului juridic, a fost atribuit prin împărțeală copărtașului contractant sau altui copărtaș. Dacă actul s-a încheiat cu consimțământul tuturor coindivizarilor (regula unanimității), terțul poate valorifica integral dreptul împotriva copărtașului atributar.
În speță însă, așa cum s-a arătat, bunul în litigiu, aflat în coproprietatea moștenitorilor defunctului F. I. nu a devenit, ca efect al partajului, proprietatea exclusivă a promitentei F. S., iar asupra înstrăinării către apelanțîi parați, nu există un acord unanim al coproprietarilor .
În acest condiții, apelanții nu își pot nici ei îndeplini obligația contractuală asumată față de intimat, de a-i transmite dreptul de proprietate pentru suprafața în litigiu.
ul reține că înșiși apelanții recunosc în cadrul motivelor de apel, că suprafața de 2100 mp. a rămas în indiviziune, contrazicandu-și propriile afirmații anterioare, în sensul că terenul a devenit, urmare a partajului voluntar, proprietatea exclusivă a promitentei F. S. .
Susținerea că prin această menținere a stării de indiviziune, coproprietarii urmăreau de fapt întabularea dreptului lor de proprietate și înstrăinarea lui prin act autentic apelanților, nu are nici un suport probator și vine să confirme ipoteza corect reținută de prima instanță, că nu a existat un acord al tuturor moștenitorilor asupra partajării acestei suprafețe de teren și a înstrainării ei către apelanți.
Nu poate fi primită critica apelanților referitoare la încălcarea de către instanță a prevederilor art.129 al.5 C.pr.civ.relative la rolul activ al acesteia, prin aceea că nu a analizat manifestările de voință ale numiților Corcea S., F.
L., Batea V. și Balea E. din finalul actului de vanzare-cumpărare din _
, din perpectiva ca acestea să producă efecte, conform art.978 C.civ și anume, ca donații indirecte, care nu impun cerința formei autentice.
Este adevărat că donația indirectă este supusă numai regulilor de fond, nu și celor de formă ale donațiilor, dar atunci cand îmbracă forma unui act juridic de renunțare la un drept, se face distincția după cum renunțarea este pur abdicativă ori translativă.
În speță însă, s-ar putea pune eventual, problema unei renunțări in favorem, în condițiile în care este necontestat că moștenitorii defunctului F. I. au acceptat succesiunea după tatăl lor, iar apoi unii dintre ei, au confirmat înstrăinarea făcută de promitenta Felcan S., mama lor. În aceste condiții nu este vorba de un act pur abdicativ, ci de o acceptare urmată de transmiterea cu titlu gratuit în favoarea unei persoane, acceptare care este supusă neîndoielnic condițiilor prevăzute de art.813 și art.814 C.civ.
În plus, este de menționat că această ipoteză este oricum în afara oricărei discuții în ceea ce o privește pe una dintre comoștenitoare, M. M., care așa cum deja s-a reținut, nu a confirmat actul de înstrăinare.
Nu au relevanță în prezenta cauză referirile la principiul error comunis facit jus întrucat pentru a fi în prezența acestuia este necesar ca vanzătorul să fie posesorul unui titlu de proprietate valabil în aparență, care ulterior este anulat.Ori, apelanții sunt doar deținătorii unui contract sub semnătură privată, act care nefiind apt de a transmite proprietatea asupra unui imobil teren, nu valorează nici măcar aparent, titlu de proprietate.
Pe de altă parte,analizarea îndeplinirii elementelor acestui principiu în raport de contractul încheiat între apelanți, pe de o parte ,și promitenta F. S.
, pe de altă parte, nu poate avea loc pe calea prezentului demers, în lipsa investirii instanței cu o cerere în acest sens, acțiunea dedusă judecății în prezenta cauză avand ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vanzare- cumpărare dintre apelanți și intimat.
Apoi, este discutabil în ce măsură ar fi incident acest principiu, din moment ce nu s-a depus vreo dovadă a anulării titlului de proprietate de care promitenta vanzătoare F. S. s-a prevalat la încheierea convenției cu apelanții .
Aceștia aveau la îndemană, așa cum corect a sesizat și prima instanța, alte mijloace legale de care însă, nu au înțeles să uzeze.
Nu poate fi primită nici critica referitoare la incidența prevederilor art.1295 C.civ. întrucat în cazul înstrăinării de imobile, forma autentică este cerută sub santiunea nulității absolute, conform dispozițiilor art.1 și 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.
Prin urmare, pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, manifestarea de voință trebuie să îmbrace forma autentică. În speță, un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată este nul absolut pentru lipsa formei însă, în baza principiului conversiunii actului juridic și a principiului că orice manifestare de voință trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice și nu în sensul în care nu produce niciunul, practica judiciară a statuat că asemnea contracte trebuie interpretate ca promisiuni de vânzare-cumpărare, părțile obligandu-se la încheierea în viitor, a actului în forma prescrisă de lege.
De altfel, asumarea prin convenția din_ ,de către apelanți a obligației de transmitere a dreptului de proprietate rezultă cu evidență din conținutul clauzelor contractuale. Astfel, s-a prevăzut că diferența de 50.000 euro se va achita la data întabulării terenului în favoarea cumpărătorului, că dacă în termen de 10 zile de la încheierea acestuia vanzătorii nu vor face demersurile necesare pentru a-și înscrie în cartea funciară terenul, pentru a fi apoi în măsură să încheie act apt de a tranfera proprietatea cumpărătorului, acesta, fără altă notificare, va putea recurge la forța de constrangere a statului pentru întabularea pe numele său a parcelei de teren, că părților li s-a adus la
cunoștință că aceasta nu transferă dreptul de proprietate în cartea funciară dar le obligă pe viitor .
Faptul că s-a predat sau nu posesia terenului este mai puțin relevant din moment ce, principala obligație asumată de promitenții vanzători, aceea de a transmite dreptul de propritate, nu a fost îndeplinită ,și mai mult, aceștia nici nu au probat că ar putea-o îndeplini.
Sunt fără nicio relevanță referirile la împrejurarea că terenul în litigiu a fost în mod greșit reconstituit prin titlu de proprietate în favoarea defunctului F.
I., cat timp acest titlu este în ființă, nu s-a dovedit că a fost anulat sau modificat, ceea ce conduce la prezumția că el reflectă realitatea.
Nu pot fi primite nici criticile referitoare la faptul că apelanții nu au cunoscut împrejurarea că din terenul de 2500 mp. contractat, nu mai există decat 2100 mp. și că această diferență nu constituie elementul care l-a determinat pe reclamant să contracteze.
Astfel, așa cum s-a reținut anterior, nici în privința suprafeței de 2.100 mp. promitenta F. S. nu este proprietară exclusivă, ci împreună cu ceilalți moștenitori între care și M. M., care nu a ratificat convenția de vanzare- cumpărare sub semnătură privată.
Sub aspectul relevanței pentru reclamant a intinderii suprafetei contractate, afirmația apelanților este fără vreo acoperire probatorie, în condițiile în care intimatul afirmă că, raportat la suprafața de 2100 mp. nu își poate realiza obiectivul avut în vedere la momentul contractării, acela de a edifica o pensiune. De altfel, o lipsă de 16% din suprafața de teren, nu este deloc neglijabilă, cu atat mai mult cu cat, în cazul realizării unor construcții trebuie respectate anumite reguli de urbanism care impun limitări ale suprafațeței construcției în raport cu întinderea parcelei de teren pe care se construiește.
De asemenea, tribunalul reține că intimatul reclamant este cel mai în măsură să aprecieze importanța pe care a avut-o suprafața de teren avută în vedere la data încheierii conventiei, și pe de altă parte, că revine reclamantului dreptul de a opta între mijloacele legale pe care le are la dispoziție în scopul valorificării drepturilor sale.
În ce privește culpa apelanților în neexecutarea obligației asumate, tribunalul reține, în acord cu prima instanță, că în materie contractuală vina este prezumată, prezumție ce poate fi răsturnată numai prin dovada cazului fortuit, a forței majore, sau a vinei creditorului, aspecte care nu au fost însă probate în speță.
Simplul fapt că apelanții susțin că nu au cunoscut lipsa de teren la momentul în care au încheiat antecontractul cu reclamantul, nu se circumscrie ipotezelor de exonerare de raspundere menționate. La randul lor, aveau posibilitatea de a măsura terenul în anul 2005 cand au perfectat convenția sub semnătură privată cu promitenta F. S. .
Este lipsit de relevanță dacă au dorit sau nu inducerea în eroare a intimatului cand au semnat acordul cu acesta și de asemenea, dacă au cunoscut sau nu despre existența partajului dintre moștenitorii defunctului F.
I., din moment ce legea le prezumă vinovăția și nu au făcut dovada incidenței unei cauze exoneratoare dintre cele prevăzute de lege.
Se impune precizarea că o eventuală culpă a promitentei F. S. ori a mandatarului apelanților, Timiș Balazsi A., nu înlătură culpa acestora în raportul lor contractual cu intimatul, fiind aspecte pe care le-ar fi putut invoca parații în cadrul unor eventuale demersuri față de aceste persoane.
În plus, audiat fiind, Timiș Balazsi A. a arătat că F. S. i-a spus că moștenitori ai defunctului F. I. sunt și copiii acestuia care au semnat antecontractul din_, însă, așa cum a observat și prima instanță, în acest act sunt menționați și copii ai defunctului care nu au semnat convenția.
Constituie însă o certitudine, faptul că apelanții au rămas în pasivitate și nu au angajat niciun fel de demers în vederea valorificării drepturilor lor rezultate din antecontractul încheiat cu promitenta F. S., pentru ca astfel să încerce, prin mijloacele puse la dispoziție de lege, să își îndeplinească obligațiile asumate fața de intimat.
Apoi, ar fi disproporționat ca reclamantul, care și-a îndeplinit obligațiile, să suporte în mod exclusiv consecințele conduitei culpabile a promitenților vanzători, aceasta raportat la faptul că vanzătorii au beneficiat în toată această perioadă de suma de bani, deloc neglijabilă, primită de la promitentul cumpărător.
Raportând conduitele pe care părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care acestea și le asumaseră prin antecontractul menționat, se constată că, într-adevăr, promitenții vanzători au fost cei ce s-au comportat în afara angajamentelor făcute, fără a exista pentru aceasta o justificare rezonabilă, ceea ce sustine concluzia culpei lor.
În ce privește punerea în intarziere a debitorilor, aceasta este dovedită de notificarea emisă pe seama acestora, condiție a cărei îndeplinire de altfel, nu a fost contestată în cauză .
Este fără acoperire susținerea apelanților referitoare la pretențiile abuzive ale reclamantului la restituirea sumei de 50.000 euro. Această sumă de bani a fost achitată de reclamant, apelantii s-au folosit de acești bani și, cu toate că au trecut cinci ani de la semnarea convenției cu reclamantul, nu sunt în măsură să- și execute obligația asumată, de a -i transmite dreptul de proprietate pentru imobilul în litigiu, in suprafață de 2.500 mp.
Dimpotrivă, reclamantul este cel care, în acest timp, nu a beneficiat nici de suma achitată ca avans, și nici de teren. Mai mult, chair dacă a intervenit în timp, o depreciere a prețului imobilelor, dacă apelanții și-ar fi îndeplinit la termen obligația asumată, nu s-ar fi ajuns la această situație. Cu alte cuvinte, fiind în culpă pentru neexecutarea obligației, nu pot invoca în favoarea lor această nexeecutare.
Reținandu-se neexecutarea culpabilă a obligației contractuale asumate de către parați, prima instanța în mod corect a dat eficiență clauzei de arvună inserată în contract, și în temeiul principiului disponibilității, i-a obligat să achite reclamantului suma de 15.000 euro cu acest titlu.
De altfel, se reține că apelanții nici nu au contestat semnificația acestei clauze, invocand doar faptul că ea nu poate fi acordată intrucat nu sunt în culpă pentru neexecutarea contractului, ceea ce, față de considerentele anterior expuse, nu poate fi primit.
Este neîntemeiată și critica referitoare la acordarea cheltuielilor de judecată, în condițiile în care singurul petit respins din acțiunea reclamantului a fost cel vizand cheltuielile de judecată efectuate în dosarul nr._ .
Ceea ce a acordat prima instanță sunt cheltuieli ocazionate de admiterea cererii principale, respectiv taxa de timbru judiciar și timbrele judiciare legate de solicitarea de rezoluțiune a contractului și onorariul avocațial.
T. ul apreciază că nu se impune reducerea acestui onorariu prin raportare la prevederile art.274 al.3 C.pr.civ. întrucat munca depusă de avocat ,
complexitatea cauzei, justifică pe deplin acest onorariu, neputandu-se reține că ar fi nerezonabile în raport de criteriile enumerate.
Raportat la considerentele expuse, T. ul apreciază că sunt nefondate criticile apelanților, iar în temeiul art. 296 C.pr.civ., astfel încat urmează să fie respins ca nefondat apelul declarat de pârâții K. A. Și K. G. împotriva Sentinței civile nr. 5396 din 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Turda, pe care o va menține în totul.
Raportat la soluția pronunțată, în temeiul art.274 C.pr.civ. va obliga apelanții să plătească intimatului O. T. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel reprezentand onorariu avocațial (f.28).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții K. A. și K. G. împotriva Sentinței civile nr. 5396 din 2012 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Turda, pe care o menține în totul.
Obligă apelanții să plătească intimatului O. T. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. pronunțată în ședința publică din data de 30 aprilie 2013.
Președinte,
M. O. -S.
Judecător, Dan-I. T.
Grefier,
C. -G. H.
C.H. 13 Mai 2013
Red. M. - Tehnored. C.H._ Jud. fond. Macarie C. M.
| ← Decizia civilă nr. 3997/2013. Rezolutiune contract | Încheierea civilă nr. 55/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
