Decizia civilă nr. 352/2013. Partaj judiciar
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL B. -NĂSĂUD
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ nr. 352/R/2013
Ședința publică din data de 18 septembrie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: R. -I. B., judecător JUDECĂTOR: M. -L. B.
JUDECĂTOR: G. -C. F., președinte de secție
GREFIER: N. G.
Pe rol fiind pronunțarea deciziei privind recursul formulat de reclamantul P. E. I.
împotriva sentinței civile nr. 1509/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr. _
, având ca obiect partaj judiciar.
Dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din data de 11 septembrie 2013. Concluziile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da posibilitate reprezentantului recurentului să depună la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în recurs în contul corespunzător unității administrativ teritoriale de la domiciliul recurentului, s-a amânat pronunțarea deciziei la data de _
T R I B U N A L U L
Deliberând constată,
Prin sentința civilă nr. 1509/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița la data de 22 februarie 2013 în dosarul nr._ s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul P.
E. I. în contradictoriu cu pârâții S. M. , P. V., P. D. și P. Ana și în consecință s-a constatat existența în patrimoniul pârâtei S. M. a imobilului teren extravilan în suprafață de 5.800 mp., înscris în titlu de proprietate nr. 53733/_, tarlaua 6, parcela 64, ca urmare a actului de partaj convențional parțial, încheiat cu pârâții P. Ana, P. V. și P.
D., în calitate de moștenitori ai defunctului P. A., coproprietar pe titlul de proprietate, alături de pârâta S. M. .
S-a respins ca nefondată cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, cu privire la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la_, între pârâta S.
M. și reclamant.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond, în baza probatoriului administrat, a reținut faptul că potrivit titlului de proprietate nr. 53733/_ a fost reconstituit dreptul de proprietate cu privire la terenurile în suprafață totală de 1 ha și 6226 mp. pe numele pârâtei S.
M. și a lui P. A. (în prezent decedat), în calitate de moștenitori ai defunctului P. A.
.
Din înscrisul aflat la fila 13 din dosar, depus de pârâții S. M., P. V., P. D. și P. Ana (ultimii trei, în calitate de moștenitori ai proprietarului coindivizar de pe titlul de proprietate, P. A. ), rezultă că pârâții sunt de acord cu acțiunea formulată de reclamantul
P. E. I., confirmând implicit că între pârâta S. M. și ceilalți pârâți moștenitori ai proprietarului coindivizar de pe titlul de proprietate, P. A., a intervenit un partaj amiabil, prin care terenul în suprafață de 5800 mp., înscris în titlul de proprietate nr. 53733/_, tarla 6, parcela 64, a revenit în întregime pârâtei S. M. motiv pentru care instanța a constatat existența în patrimoniul pârâtei S. M., a imobilului teren extravilan în suprafață de 5.800 mp., înscris în titlul de proprietate nr. 53733/_, tarlaua 6, parcela 64, ca urmare a actului de partaj convențional parțial încheiat cu pârâții P. Ana, P. V. și P. D., în calitate de moștenitori ai defunctului P. A., coproprietar pe titlul de proprietate, alături de pârâta S.
M. .
În ceea ce privește al doilea capăt de cerere din acțiunea pendinte, instanța a reținut că prin antecontractul sub semnătură privată de vânzare-cumpărare din data de_ (f. 4), încheiat între pârâta S. M., promitentă-vânzătoare, pe de o parte și reclamantul P. E. I., ca promitent-cumpărător, pe de altă parte, a intervenit convenția prin care prima s-a obligat să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra suprafeței de 5800 mp. teren, situat în
extravilanul localității B., comuna S. u de Câmpie, din titlul de proprietate nr. 53733/_
, tarlaua 6, parcela 64, pentru prețul de 500 lei, achitat integral de promitentul-cumpărător la data întocmirii actului.
Este adevărat că potrivit dispozițiilor art. 1279 Cod civil, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, însă doar atunci când cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
De asemenea, este real faptul că reclamantul a solicitat doar constatarea valabilității antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între acesta și pârâta de rândul 1, la data de _
, având ca obiect vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 5800 mp., iar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fără să solicite și întabularea în cartea funciară, însă atât sub imperiul legislației în vigoare înainte de noul cod civil (_ ), cât și sub imperiul noului cod civil, legea interzice încheierea de acte translative de proprietate cu privire la imobile - extratabular. Ori, hotărârea ce ține loc de act autentic, poate fi pronunțată dacă sunt îndeplinite condițiile legale pentru încheierea în mod valabil a actului respectiv (al cărui loc îl ține). O astfel de acțiune este admisibilă numai dacă se solicită în prealabil înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a vânzătorului sau cel puțin dreptul acestuia să fie apt de înscriere în cartea funciară (imobilul să fie identificat cu date de carte funciară).
În lipsa înscrierii dreptului de proprietate a vânzătorului în cartea funciară (sau a identificării imobilului cu date de carte funciară) nu se poate realiza o verificare efectivă a calității de proprietar al vânzătorului: înscrierea în cartea funciară este singura modalitate prevăzută de lege ce face dreptul opozabil față de terți, noul cod civil prevăzând chiar că dovada dreptul de proprietate se face cu extras de carte funciară (ori, încheindu-se acte translative de proprietate extratabular, există posibilitatea ca vânzătorul să fi înstrăinat deja acest drept unor alte persoane, în aceeași modalitate - prin contract notarial sau alte validări extratabulare).
Cum pârâta S. M. nu a întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, în baza titlului de proprietate menționat, cu alte cuvinte nu și-a îndeplinit obligația depunerii documentației complete în vederea încheierii contractului în formă autentică, pe de o parte, iar pe de altă parte, reclamantul nu a solicitat a fi obligată pârâta în acest sens, fiind necesară o expertiză de specialitate care să identifice terenul astfel achiziționat, chiar dacă nu s-a solicitat întabularea dreptului de proprietate asupra sa, dispozițiile art. 1742 din Codul civil fiind foarte clare: ";Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței vândute";.
Prin simpla afirmație a actului nu se poate tinde la obținerea unui drept, ci reclamantul, cu respectarea prevederilor art. 1169 din vechiul Cod civil, trebuie să ceară instanței, în conformitate cu prevederile art. 167 Cod procedură civilă, încuviințarea și administrarea unor probe din care să rezulte veridicitatea afirmației, astfel încât aceasta să poată obține valoare juridică, mijloacele de probă fiind enumerate în dispozițiile art. 1170 din vechiul Cod civil (aplicabil în materie în ce privește probațiunea).
Că o atare soluție se impune în cauză rezidă din aspectul că una dintre condițiile de valabilitate ale unei înstrăinări este ca cel care se obligă la transmiterea dreptului de proprietate să aibă calitatea de proprietar al bunului. Totodată, fiind vorba despre un imobil teren, forma autentică este cerută în mod expres. Practic, o soluție de admitere a acțiunii astfel cum a fost formulată ar conduce la consacrarea legislativă a unei promisiuni de vânzare - cumpărare fără a fi îndeplinită condiția ca cel care se obligă la vânzare să fie proprietarul efectiv al bunului.
De esența acțiunii în prestație tabulară rămâne aspectul că scopul și finalitatea unei atare acțiuni este de a se obține dreptul de proprietate asupra bunului promis spre vânzare cu toate caracterele sale, inclusiv cel de dispoziție, făcându-se dovada refuzului promitentului vânzător de a proceda la îndeplinirea formalităților legale care îi incumbă în favoarea părții care și-a executat obligațiile. În cauza pendinte, reclamantul nu a dovedit refuzul promitentei vânzătoare de a încheia actul în formă autentică, nu a tins la realizarea dreptului, ci doar la constatarea acestuia și nu a fost în măsură să facă instanței dovada că promitenta vânzătoare este realul proprietar al imobilului promis spre vânzare, conform art. 565 din Codul civil, "În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu e xt r asul de car t e f unciar ă .";
Astfel, în privința vânzătorului, acesta trebuie să fie proprietarul imobilului la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, întrucât aceasta este data la care are loc transferul proprietății și totodată, trebuie să fie înscris în cartea funciară sau cel puțin prin hotărârea care ține loc de contract autentic să se dispună, în prealabil constatării valabilității contractului de vânzare-cumpărare, înscrierea promitentului vânzător în cartea funciară, chiar dacă nu se solicită întabularea cumpărătorului în cartea funciară.
Această condiționare a înstrăinării este justificată prin aceea că singurul mod de evidență a dreptului de proprietate asupra imobilelor este sistemul de publicitate imobiliară și prin urmare dovada că un drept de proprietate asupra unui imobil există cu certitudine în patrimoniul vânzătorului la data înstrăinării, se face doar prin existența înscrierii acestuia în cartea funciară.
Așa fiind, chiar dacă în speță, reclamantul a probat faptul că promitenta vânzătoare a dobândit dreptul de proprietate prin reconstituire, în baza titlului de proprietate nr. 53733/_ și prin partaj amiabil asupra suprafeței de 5800 mp. teren înscris în titlul de proprietate, acesta nu a probat și faptul că acest drept de proprietate este actual, la data pronunțării sentinței, în condițiile în care promitenta vânzătoare nu este înscrisă în cartea funciară și nici reclamantul nu a solicitat identificarea terenului și înscrierea acestuia în cartea funciară în favoarea promitentei vânzătoare, deși instanța a pus în discuție acest aspect, ori pentru ca instanța să constate valabilitatea antecontractului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate cerințele legale prevăzute pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare- cumpărare.
În drept s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 565, art. 1742 C.civ., art. 1169, art. 1170 din vechiul Cod civil.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat recurs reclamantul¸ solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii.
În motivare s-a arătat că dispozițiile Legii nr. 146/1997, respectiv art. 32nu sunt aplicabile, deoarece scopul și obiectul acesteia sunt determinarea și plata taxelor judiciare de timbru. Astfel, conform practicii judiciare, atât timp cât există elemente în actul de proprietate pentru determinarea taxelor, depunerea la dosar a extrasului de carte funciară nu mai este utilă.
Dispozițiile art. 876 si următoarele din noul Cod civil nu sunt aplicabile acțiunii formulate.
Astfel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 dispozițiile art. 885 alin. 1 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ- teritorială. În unitatea unde se afla situat imobilul nu sunt finalizate aceste lucrări, altfel pârâtul ar fi întabulat. Art. 2 al aceluiași articol prevede că până la data finalizării lucrărilor de cadastru, înscrierile au efect de opozabilitate față de terți și deci nu efect constitutiv de drepturi.
De asemenea art. 76 din Legea nr. 71/2011 prevede că dispozițiile art. 876-915 din Codul civil sunt aplicabile doar actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.
În consecință, titlul de proprietate al pârâtului a fost eliberat și i s-a reconstituit dreptul de proprietate anterior intrării în vigoare a (noului) Codului civil. Prin urmare, dispozițiile art. 876-915 din noul Cod civil nu sunt aplicabile titlului de proprietate și nu pot afecta dreptul de proprietate al pârâtului. Ca atare, acesta poate dispune de bunul său fără înscriere în cartea funciară, nefiind admisibil ca atât timp cât autoritățile statale au reconstituit pârâtului un drept de proprietate fără înscriere în cartea funciară să îngrădească acest drept condiționat de efectuarea unor formalități. Ar fi o încălcare a dreptului de proprietate consfințit de CEDO.
În esență, pârâtul poate dispune și instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului în litigiu, deoarece dreptul de proprietate al pârâtului s-a născut înainte de intrarea în vigoare a legii noi (NCC).
Că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat după intrarea în vigoare a Codului civil nu are consecințe sub acest aspect, deoarece esențial este că, potrivit dispozițiilor legale aplicabile la data emiteri titlului de proprietate, pârâtul putea să transfere dreptul său de proprietate fără ca în prealabil să își înscrie în cartea funciară acest drept.
Nici dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu sunt aplicabile, deoarece lucrările de cadastru general nu au fost finalizate la nivelul județului.
În consecință, condiția prealabilă vânzării, de înscriere a dreptului de proprietate a vânzătorului, nu este necesar a fi îndeplinită.
Reclamantul a dovedit că promitentul vânzător este proprietarul terenului în litigiu. Dovada a făcut-o cu titlul de proprietate și nu au fost administrate probe din care să rezulte contrariul. Dacă s-au încheiat alte acte de transfer a proprietății cu privire la imobil ar avea relevanță rangul înscrierii în cartea funciară.
La momentul reconstituirii dreptului, autoritățile statale au emis un act - titlul de proprietate, care conferă titularului dovada proprietății.
Mai mult, instanța reține că în cazul dezbaterii succesiunii defunctul este proprietarul terenului, fiind astfel inclus în masa succesorală, iar ulterior comoștenitorul nu mai poate face dovada dreptului de proprietate.
În drept s-au invocat prevederile art. 304 pct. 9, art. 3041C.proc.civ.
Recursul a fost legal timbrat, cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, anulate la
dosar.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel formulate, precum și sub toate aspectele, conform art. 3041 C.proc.civ., tribunalul constată că recursul declarat nu este fondat, hotărârea instanței de fond fiind legală și temeinică, neexistând niciun motiv care să ducă la casarea sau modificarea acesteia, pentru considerentele care urmează a fi relevate.
Reclamantul a sesizat instanța cu o acțiune în prestație tabulară, solicitând constatarea valabilității unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6 februarie 2012.
Fiind vorba de un act juridic încheiat după intrarea în vigoare a noului Cod civil, este indiscutabil că devin incidente prevederile acestui cod, așa cum rezultă cu claritate din cuprinsul art. 6 alin. 5 NCC.
Sub aspectul legii aplicabile nu are relevanță momentul emiterii titlului de proprietate, așa cum greșit susține recurentul, ci data încheierii antecontractului, întrucât situația juridică reclamată de recurent (nașterea obligației promitentului vânzător de a transmite în viitor dreptul de proprietate) a luat naștere ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil, aspect corect reținut de instanța de fond.
Este real că potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 (în forma în vigoare la data încheierii antecontractului), dispozițiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) și art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ- teritorială, până la acel moment înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, făcându-se numai în scop de opozabilitate față de terți.
Însă, conform art. 557 alin. 1 NCC, în vigoare din 1 octombrie 2011, proprietatea se dobândește prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ocupațiune, hotărâre judecătorească translativă de proprietate. În speță, dreptul promitentului- vânzător nu s-a dobândit prin vreunul din modurile legale de dobândire enunțate.
Alin. 2 al art. 557 NCC permite dobândirea proprietății și prin efectul unui act administrativ, însă numai în cazur ile pr ev ăz ut e de lege , ceea ce nu este cazul în speță.
O condiție a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare este aceea ca promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, la momentul validării antecontractului de vânzare-cumpărare, așa cum corect a reținut prima instanță.
Proprietatea se dobândește în condițiile codului civil. Or, art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede cerința înscrierii în cartea funciară în scop de opozabilitate față de terți.
Întrucât proprietatea nu s-a dobândit prin unul din modurile prevăzute de art. 557 alin. 1 NCC, rezultă că dovada calității de proprietar actual a promitentului-vânzător nu poate fi făcută decât cu extrasul de carte funciară, ceea ce impune înscrierea dreptului său de proprietate în evidențele de carte funciară.
Art. 887 alin. 3 NCC, aplicabil din_, prevede pentru situația în care titularul dreptului dorește să dispună de el, cerința obligatorie a înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin moștenire, drept ce ia naștere fără înscriere în cartea funciară.
Cu atât mai mult în speță, unde proprietatea nu s-a dobândit de promitentul-vânzător prin moștenire, ci în temeiul legii fondului funciar, în condițiile în care nu sunt incidente prevederile art. 557 alin. 1 sau 2 NCC, cerința înscrierii în cartea funciară se impune pentru dovada proprietății și pentru ca dreptul să poată fi opus unui terț, așa cum este promitentul- cumpărător.
Lipsind cerința ca promitentul-vânzător să fie proprietar actual al bunului vândut, în mod corect instanța de fond a respins cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În baza acestor considerente, făcând aplicarea art. 312 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul P. E. I. , cu domiciliul procesual ales la sediul societății civile de avocați S. B. &B., situat în B., str. A. Odobescu nr. 7, județul B. -Năsăud împotriva sentinței civile nr. 1509/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița la data de 22 februarie 2013 în dosarul nr._, pe care o menține ca legală și temeinică.
Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 18 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | ||||||
R. | -I. B. M. | L. | B. | G. | C. F. | N. | G. |
red. F.G.C./dact. F.G.C./2 exemplare _
judec. B. V.
| ← Decizia civilă nr. 1271/2013. Partaj judiciar | Decizia civilă nr. 123/2013. Partaj judiciar → |
|---|
