Decizia civilă nr. 3939/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 3939/R/2013
Ședința publică din 10 octombrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. C. JUDECĂTOR: A. A. C.
JUDECĂTOR: ANA I. GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare - pentru pronunțare- recursul declarat de reclamanta C. A. L. împotriva deciziei civile nr. 144 din 19 martie 2012, pronunțată în dosar nr._ al T. ului C., privind și pe pârâții intimați Z. M. C. ȘI Z. N. R., având ca obiect hotărârea care să țină loc de act autentic.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 3 octombrie 2013, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 10 octombrie 2013.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N. , a fost respinsă excepția lipsei de interes a reclamantei-pârâte ca neîntemeiată, a fost respinsă excepția de neexecutare invocată de reclamantă în privința pârâților, a fost admisă excepția de neexecutare invocată de pârâți în privința reclamantei.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă C. A. L.
, de obligare a pârâților-reclamanți Z. M. -C. și Z. N. -R. la încheierea contractului vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament situat în mun. C. -N., str. D., nr. 140, corp F, ap. 18, înscris în CF nr. 2. -C3-U8 a municipiului C. -N., sub A1, având număr cadastral 2. -C3-U8 și a garajului situat la aceeași adresă, înscris în CF nr. 2. -C3-U10 a municipiului C. -N., sub A1, având nr. cadastral
2. -C3-U10, ori de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor de dezmembrare a imobilului cu destinație de pod din CF colectivă nr. 2. -C3 și alipirea acestuia la imobilul apartament înscris în CF nr. 2. -C3-U8, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la plata penalităților de întârziere ca neîntemeiată și respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă cu privire la constatare compensației legale, ori dispunerea compensației judiciare ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă cu privire la modificare și completarea înscrierilor din CF nr. 2. -C3-U8 în sensul înscrierii în cuprinsul acestei cărți funciare a compunerii apartamentului indicată în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții-
reclamanți, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată și respinsă cererea reconvențională ca lipsită de obiect.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că la data de_ părțile au semnat o promisiune sinalagmatică de vânzare- cumpărare prin care prima se obliga să cumpere, iar cei din urmă să construiască și s[ vândă, un imobil apartament cu destinație de locuință situat în Municipiul C. -N., str. D. nr. 140. Imobilul urma să fie edificat în conformitate cu autorizația de construire nr. 2239 din_ emisă de Primăria Municipiului C. -N. și planurile apartamentului, documente ce constituie parte integrantă a convenției conform punctului VIII din actul încheiat de părți.
Conform punctului II din contract pârâții-reclamanți se obligau să vândă reclamantei-pârâte, după intabularea pe numele lor, iar reclamanta- pârâtă să cumpere întreg dreptul de proprietate asupra apartamentului din corp F, et. 2, ap. 18, apartament compus din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, două balcoane, având o suprafață utilă de 80 +/- 2 mp., inclusiv podul situat deasupra apartamentului.
În ceea ce privește termenele de plată, părțile au convenit conform punctului III din contract că reclamanta-pârâtă va achita prețul de 80.000 euro în 5 rate, din care, ultima rată în valoare de 4000 euro ,,la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare al apartamentului";. Conform actelor aflate la dosar și necontestate de pârâții-reclamanți, primele 4 rate au fost achitate de către reclamanta-pârâtă, rămânând un rest de plată de 4000 euro.
În ceea ce privește data la care ar fi urmat ca părțile să semneze contractul autentic de vânzare-cumpărare, instanța reține că părțile au inserat din eroare materială data de_ în punctul IV din antecontract. Ambele părți au recunoscut că data prevăzută în antecontract nu este cea convenită la momentul realizării acordului de voință, însă în ceea ce privește data reală, în timp ce reclamanta-pârâtă susține că ar fi vorba de_, pârâții reclamanți arată că este vorba de_ . În această situație, instanța este chemată să interpreteze voința reală a părților. De la început, instanța reține că nu sunt aplicabile dispozițiile art.1312 C. civ., dat fiind că obiectul
interpretării nu îl constituie o clauză cuprinsă într-un contract de vânzare cumpărare, ci într-un antecontract de vânzare cumpărare, iar cum normele prevăzute de art.1312 C. civ. sunt norme speciale de strictă interpretare aplicabilitatea acestora nu poate fi extinsă și la alte categorii de contracte, oricât de apropiate ar fi acestea de contractul de vânzare-cumpărare.
Totodată, fiind vorba de o problema de interpretare a voinței reale a părților, în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.1191 C. civ., putând fi utilizate orice mijloace de probă. În acest context, instanța reține că imobilul în care era situat apartamentul ce constituie obiect al antecontractului este format din 3 apartamente.
Cu privire la toate cele trei apartamente s-au semnat antecontracte de vânzare-cumpărare aproximativ în aceeași perioadă. Apartamentul situat la etajul 2 al imobilului în cauză a fost cumpărat de martora Untaru D. D., care în declarația dată în fața instanței a arătat că data la care urma să se
încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică este_ și că în formularul de antecontract semnat de aceasta era trecută de asemenea, din eroare, data de_ . Aceste aspecte au fost susținute și de declarația dată de martorul Botan Florin Cristian, care a fost de față la momentul în
care martora Untaru D. D. a semnat antecontractul de vânzare- cumpărare. În baza acestor aspecte instanța reține că nu există nici un argument pentru care promitenta-vânzătoare ar stabili o anumită dată de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru unul dintre apartamentele aflate în imobil, iar printr-un alt antecontract, semnat în aceeași perioadă, să stabilească o dată la o diferență de un an pentru un alt apartament.
Faptul că autorizația de construire urma să expire în 2011 nu este un argument în sine, atâta timp cât autorizația se referea la întreg imobilul și nu doar la apartamentul ce constituie obiectul antecontractului încheiat cu reclamanta-pârâtă. Pentru aceste motive, instanța conchide că data stabilită de părți pentru încheierea contractului în formă autentică este_, iar nu_ .
Conform punctului V din antecontract, reclamanta-pârâtă se obliga să se prezinte la notarul public la data stabilită conform contractului pentru a încheia contractul în formă autentică, acestei obligații îi corespundea o
obligație în același sens a pârâților-reclamanți, conform punctului IV din antecontract.
În antecontractul încheiat de părți s-a inserat o clauză penală conform căreia în cazul în care una dintre părți nu-și va îndeplini obligațiile asumate și în termenele convenite, respectiv obligația de predare-primire, de semnare a actului autentic și de plată a prețului, partea care se află în culpă pentru neîndeplinirea obligației sale va datora celeilalte părți penalități de întârziere de 0.1% pe zi aplicate asupra prețului apartamentului pentru nepredarea sau nesemnarea actului de pârâții-reclamanți, iar pentru neplata prețului de către reclamanta-pârâtă penalitățile se vor aplica asupra restului de preț neachitat.
Prin actul adițional nr. 2/_ părțile au extins obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și cu privire la un garaj situat în subsolul imobilului în care se afla apartamentul obiect principal al antecontractului.
În baza acestui act adițional, pârâții reclamanți s-au obligat să transmită reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra garajului în cauză contra sumei de 6000 de euro plătibilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La data de_ reclamanta pârâtă a înaintat pârâților-reclamanți un scripte sub semnătură privată intitulat ,,Notificare"; prin care a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament și imobilul garaj.
Cu privire la aceste aspect, instanța a reținut că notificarea făcută de reclamanta-pârâtă nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1079 C. civ. pentru a putea conduce la punerea în întârziere a pârâților-reclamanți, dat fiind că aceasta nu este făcută prin intermediul unui executor judecătoresc.
La data de_ pârâții reclamanți au notificat-o prin executor judecătoresc pe reclamanta-pârâtă să se prezinte în data de_ la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Aceasta s-a prezenta la data stabilită însă a refuzat încheierea contractului pe motiv că descrierea componenței apartamentului prevăzută în cartea funciară nu corespunde cu cea prevăzută în antecontract și că podul situat deasupra apartamentului nu este prevăzut în cartea funciară, deși este menționat în antecontract.
Pârâții-reclamanți au încercat să modifice denumirea dată încăperilor apartamentului în sensul celor cuprinse în antecontract făcând în acest sens
demersuri la autoritățile locale competente, însă răspunsul primit de la acestea a fost acela că denumirea cuprinsă în autorizația de construire reprezintă doar o funcțiune în cadrul locuinței aprobate, prin urmare nu se justifică redenumirea funcțiunilor.
Urmare a acestui fapt, pârâții-reclamanți au trimis reclamantei-pârâte în data de_ o nouă notificare prin executor judecătoresc prin care au convocat-o pe aceasta la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă la data stabilită reclamanta pârâtă nu s-a prezentat.
Cu privire la excepția lipsei de interes a reclamantei în formularea acțiunii: În lipsa unei definiții legale, interesul a fost definit de doctrina juridică ca fiind folosul practic pe care-l are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare. Altfel spus, interesul, ca și condiție a acțiunii civile, este expresia folosului imediat pe care-l poate obține reclamantul în urma formulării unei cererii introductive de instanță. În lipsa unui folos, interesul lipsește, iar soluția care se impune este anularea cererii.
Interesul trebuie să existe și să fie legitim, personal, direct, născut și actual. Astfel, pentru a lămuri problema existenței unui interes în persoana reclamantei-pârâte în ceea ce privește formularea prezentei cereri, trebuie stabilit dacă există sau nu un folos imediat rezultat în cazul admiteri acțiunii.
În această situație, instanța a constatat faptul că, pe lângă capătul de cerere privitor la obligarea pârâților reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta pârâtă a solicitat și obligarea acestora la plata unor penalități de întârziere, precum și constatarea de către instanță a intervenției compensației legale ori dispunerea compensației judiciare.
Mai mult, instanța a reținut că simplul fapt al consimțirii promitenților-vânzători la încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare în formă autentică nu este suficient pentru a lipsi promitentul cumpărător de formularea unei acțiunii de genul celei din prezenta cauză.
Acordul nu trebuie doar să existe, ci trebuie să și fie în sensul celor stabilite în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Or, în prezenta cauză reclamanta-pârâtă a obiectat tocmai faptul că pârâții-reclamanți nu și-au îndeplinit obligațiile cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel încât consimțământul acestora nu ar fi unul în sensul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare autentic conform cu raportul contractual inițial.
Prin introducerea acțiunii de chemare în judecată reclamanta-pârâtă a urmărit obligarea pârâților reclamanți la încheierea unui contract în formă autentică, care să fie conform cu antecontractul încheiat de părți.
Pentru aceste motive instanța a respins excepția lipsei de interes a reclamantei-pârâte.
Cu privire la cererea principală arată că respectarea contractului legal încheiat și a obligațiilor derivate din acesta constituie un imperativ ce se impune părților contractante, acestea neputând modifica unilateral sau refuza să execute o obligație contractuală.
În considerarea acestui imperativism, partea care este titulara unui drept subiectiv contractual este îndrituită să pretindă celeilalte părți executarea obligației corelative.
În cazul în care debitoarea refuză executarea voluntară a obligației, creditoarea are deschisă calea instanței pentru ca prin forța coercitivă a statului să-și poată realiza dreptul subiectiv.
Cu toate acestea, raporturile contractule dintre părți trebuie să se deruleze sub auspiciul bunei-credințe, după cum dispune și art. 970 C. civ. Buna-credință este elementul indispensabil care stă la baza încrederii ce trebuie să existe între părțile contractuale si constituie suportul pe care trebuie să se construiască și să se deruleze raportul contractual. Acolo unde se sfârșește buna-credință începe răspunderea.
Prin intermediul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare atât promitentul vânzător cât și promitentul-cumpărător au devenit debitori ai unei obligații de a face, respectiv de a se prezenta la notar în vederea perfectării vânzării.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 ,,terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sancțiunea nulității absolute.";
Conform art. 5 alin. 2 din același act normativ, ,,în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.";
De asemenea, art. 1.073 cod civil prevede principiul executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a prejudiciului, dispunând că creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației si, în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Această prevedere legală se completează cu art. 1.077 Cod civil, conform căreia, dacă debitorul unei obligații de a face, precum în speță, refuză să-și îndeplinească obligația creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.
Așadar, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic în temeiul art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 aceasta trebuie să verifice dacă există un antecontract de vânzare cumpărare valabil încheiat conform regulilor dreptului comun privitoare la actul juridic, dacă există un refuz al pârâților- reclamanți la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și dacă reclamanta-pârâtă și-a îndeplinit obligațiile izvorâte din promisiunea sinalagmatică.
Astfel, în ceea ce privește prima cerință, instanța a constatat că între părți a intervenit un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, prin care părțile s-au obligat să încheie la data_ contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta obligându- se totodată ca la data perfectării vânzării să achite restul de preț în sumă de 4000 euro, la care se adaugă suma de 6000 de euro reprezentând contravaloarea garajului. Convenția părților nu întrunește condiția formei autentice pentru a fi aptă să transmită proprietatea, fiind încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată.
Privitor la valabilitatea convenției, niciuna dintre părțile litigante nu a contestat valabilitatea acesteia.
În ceea ce privește obiectul derivat al antecontractului, acesta este determinat, părțile obligându-se cu privire la imobilul apartament situat în municipiul C. -N., str. D. nr.140, Corp F, înscris în CF nr. 2. -CE-U8 a municipiului C. -N., sub A1, având număr cadastral 2. -C3-U8, cu
suprafață utilă de 78 mp, cote părți comune de 31,92/100, cote teren de 62/587 și imobilul unitate individuală nr. 5 înscris în CF nr. 2. -C3-U10 a municipiului C. -N., sub A1, având nr. cadastral 2. -C3-U10, cu suprafața utilă de 12 mp., cote părți comune de 5,08/100, cote teren de 10/587. Obiectul este posibil și se află în circuitul civil. De asemenea, în ceea ce privește prețul, instanța constată că acesta este stabilit în lei, este determinat, sincer și serios, fiind astfel îndeplinite condițiile art. 1303 Cod civil.
În continuare, instanța trebuia să verifice dacă există un refuz din partea pârâților-reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Așa cum s-a arătat anterior, pentru a reține existența unui consimțământ la încheierea actului autentic nu este suficientă orice manifestare de voință din partea debitorului obligației, ci trebuie ca aceasta să fie conformă celor stabilite în antecontract. În acest sens, fiind esențial să se determine dacă prin modul în care pârâții-reclamanți au înțeles să-și execute obligațiile contractuale este respectată convenția inițială a părților.
Atât cu ocazia prezentării la biroul notarului public cât și pe durata întregului proces, reclamanta pârâtă a arătat că s-a opus încheierii contractului autentic întrucât, pe de-o parte, descrierea componenței apartamentului în cartea funciară nu corespundea descrierii cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, podul descris în antecontract nu este prevăzut în cartea funciară a antecontractului.
În ceea ce privește primul motiv de opoziție, instanța a reținut că deși prin Decizia civilă nr.341/2012 a T. ului C., Secția Civilă, s-a modificat denumirea încăperilor apartamentului în sensul celor cuprinse în antecontract, este important a se determina dacă acestea reprezentau sau nu un motiv veritabil de opoziție la momentul introducerii acțiunii.
Astfel, în convenția părților s-a prevăzut că apartamentul este format din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol și două balcoane; în timp ce în cartea funciară era prevăzut că acesta este format din: cameră de oaspeți, birou, bibliotecă+birou, baie și două balcoane.
Sub acest aspect, instanța a reținut că denumirea dată încăperilor care formează un apartament nu este de natură, atâta timp cât nu schimbă destinația acestuia, să producă efecte juridice.
Astfel, legea nu leagă nici un fel de consecințe juridice de faptul că o încăpere se numește birou și nu dormitor sau invers. Rolul denumirii este
unul strict funcțional, după cum se arată și în adresa Primăriei C. -N. .
Proprietarul unui imobil poate oricând să modifice destinația funcțională a încăperilor fără ca pentru aceasta să fie necesară modificarea cărții funciare. Nimic nu-l împiedică pe proprietarul unui apartament să modifice o cameră din dormitor în birou sau în living, ori în locul bucătăriei să-și amenajeze o bibliotecă.
Atâta timp cât pârâții reconvenționali și-au îndeplinit obligația de a pune la dispoziția pârâtei-reclamante un spațiu care corespundea ca amplasament, dimensiuni, compartimentare și utilități cu cele cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, faptul că denumirea camerelor era alta în cartea funciară, nu valorează o neexecutare a obligației contractuale.
Pentru acest motiv, refuzul reclamantei-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sub această obiecțiune este unul abuziv, contravenind prevederilor art. 970 C. civ.
În ceea ce privește lipsa podului din cartea funciară a apartamentului deși acesta era prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că nici acest motiv nu este unul întemeiat, pentru următoarele
considerente.
În primul rând, reclamanta-pârâtă nu a contestat faptul că, având cunoștințe de specialitate, fiind avocat, a avut o contribuție importantă la formularea antecontractului de vânzare-cumpărare, inclusiv în ceea ce privește obiectul acestuia.
În al doilea rând, antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat după ce aceasta a vizualizat imobilul în cauză, ocazie cu care aceasta a avut posibilitatea să vadă că așa numitul pod reprezintă în esență spațiul aflat între tavanul fals al apartamentului situat în mansarda imobilului și acoperiș, spațiu la care accesul de face doar din apartamentul în cauză prin intermediul unui chepeng, astfel încât ceilalți proprietari nu au acces la el.
În al treilea rând, așa cum se prevede și în alineatul ultim al antecontractului de vânzare-cumpărare, autorizația de construire și planurile imobilului fac parte integrantă din acesta.
Or, din planurile imobilului, a rezultat cu evidență faptul că acest spațiu nu putea să fie considerat ca având o destinație locativă atâta timp cât înălțimea maximă a acestuia spațiu este de 1,16 m. Neputând avea o funcțiune locativă, acest spațiu nu poate fi întabulat ca și spațiu distinct, parte componentă a apartamentului.
Mai mult, așa cum a rezultat din antecontract, pârâții-reclamanți aveau obligația să predea reclamantei-pârâte apartamentul în formă semifinisată.
Din declarația martorului Ciubotariu R. -C., instanța a reținut că spațiul denumit "podul situat deasupra apartamentului"; în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este altceva decât spațiul aflat între grinzile de la acoperiș și acoperiș. Altfel spus, o extindere în înălțime a încăperilor. Aceeași concluzie rezultă și din raportul de expertiză judiciară dispus în cauză, conform căruia ,,spațiul având destinația de pod nu este identificat în cartea Funciară. Acest spațiu nu este identificat nici în CF individuală nr. 2. -C3- U8 și nici în CF colectivă nr. 2. -C3. Spațiul cu destinația de pod deservește în exclusivitate apartamentul 3 aflat în folosința reclamantei și ca atare nu constituie parte indiviză comună din imobil... Spațiul în discuție este un spațiu cuprins între planșeul peste mansardă și acoperiș";. În proiectul avizat spre neschimbare care face obiectul autorizației de construire podul existent nu este definitivat ca funcțiune nici în memoriul tehnic și nici în planurile care alcătuiesc documentația de avizare, deși apare în secțiunea transversală a clădirii. Conform normelor de proiectare spațiul cuprins între planșeul superior al clădirii și acoperiș poartă denumirea de pod, indiferent dacă se află peste un nivel curent sau mansardă. În speță, apartamentul reclamantei este situat în mansardă, podul fiind peste mansardă.
Așadar, refuzul reclamantei pârâte de a-și da acordul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că podul nu este descris în cartea funciară a imobilului este unul abuziv, aceasta cunoscând situația reală a spațiului respectiv.
Instanța a apreciat că în cauză este exact situația opusă celei prevăzute de art. 5 alin. 2 Titlul X, Circulația Juridică a Terenurilor, din Legea 247/2005, reclamanta-pârâtă fiind cea care a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică invocând motive care nu pot constitui temeiuri suficiente pentru a considera refuzul ca fiind unul justificat.
Instanța a subliniat că nu orice modificare în modalitatea de executare a unei obligați poate fi catalogată ca neexecutare contractuală lato sensu, de
natură a atrage răspunderea contractuală. Această modificare trebuie să aibă o anumită intensitate, gravitate, pentru a putea altera conținutul raportului contractual.
Pentru toate aceste motive instanța a reținut faptul că nu există un refuz al pârâților-reclamanți la încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare, în sensul dispozițiilor art.5 alin.2 Titlul X, Circulația Juridică a Terenurilor, din Legea nr.247/2005, astfel încât instanța a respins cererea reclamantei-pârâte de obligare a pârâților-reclamanți la a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament și garaj ce constituie obiectul prezentei cauze, ori de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, ca neîntemeiată.
Cu privire la obligarea pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la cartea funciară a imobilului apartament
Având în vedere cele expuse anterior instanța a conchis că nu se poate impune pârâților-reclamanți obligația de a efectua demersurile necesare în vederea dezmembrării podului din CF comună și intabularea acestuia CF a imobilului apartament. Astfel, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare părțile nu au înțeles să acorde acestui spațiu o individualitate distinctă de cea a apartamentului deasupra căruia se afla. Prin menționarea în obiectul contractului și a ,,podului situat deasupra apartamentului"; nu s-a intenționat să se acorde acestui spațiu o identitate funciară.
În esență, voința reală a părților a fost aceea de a asigura faptul că acest spațiu nu reprezintă o componentă a spațiilor comune indivize, ci o structură a apartamentului ce forma obiectul antecontractului. Altfel spus, pârâții-reclamanți au garantat-o pe reclamanta pârâtă de faptul că ceilalți proprietari de apartamente nu vor putea emite pretenții cu privire la acest spațiu. Pe aceste considerente spațiul în cauză nici nu este reprezentat în CF comună ceea ce ar face oricum o dezmembrare a acestuia din această CF imposibilă.
Prin simplul fapt că s-a acordat reclamantei-pârâte o astfel de garanție nu înseamnă că în sarcina pârâților-reclamanți s-a născut o obligație de a da o identitate acestui spațiu în CF a apartamentului.
Așa cum s-a argumentat la petitul 1, acest spațiu a căpătat o individualitate numai urmare a demersurilor întreprinse de reclamanta- pârâtă ulterior predării. Că nu s-a înțeles să se prevadă o existență de sine stătătoare a acestui spațiu rezultă și din faptul că părțile au prevăzut o suprafață utilă a apartamentului de 80 mp +/- 2 mp.
Or, având în vedere că apartamentul fără ,,pod"; are 78 mp, încadrându-se astfel în cele convenite de părți, este evident că acesta a fost spațiu util avut în vedere, dat fiind că dacă s-ar fi acordat o destinație utilă și spațiului aflat între grinzi și acoperiș, suprafața totală utilă ce fi urmat a fi transmisă reclamantei-pârâte ar fi fost în mod logic mult mai mare.
Evident că există posibilitatea de înscriere a acestui spațiu în cartea funciară a imobilului apartament, în baza documentației legale, și oricum, fără a se putea pune în discuție eventuala culpă a pârâților-reclamanți.
Pentru toate aceste motive, instanța a respins capătul de cerere privitor la obligarea pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la CF a imobilului apartament ca nefondat.
În ceea ce privește obligarea pârâților-reclamanți la plata unor penalități de întârziere în cuantum de 0.1% pe zi de întârziere, instanța a
reținut următoarele.
Părțile au posibilitatea ca prin convenția pe care o încheie să evalueze anticipat prejudiciul ce ar rezulta urmare a neexecutării sau a executării necorespunzătoare de către una dintre ele a obligațiilor contractuale, procedeu ce poartă denumirea de ,,clauză penală";. Clauza penală poate fi stabilită fie pentru cazul în care o parte nu-si execută prestațiile sau le execută în mod deficitar, fie pentru cazul în care aceasta nu execută la scadență.
Sub imperiul vechiului Cod civil, normă legală aplicabilă în cauză, instanța de judecată nu putea, de principiu, să modifice cuantumul clauzei penale stabilite în convenția părților.
Cu toate acestea, pentru a se putea da efect unei clauze penale trebuie să fie îndeplinite condițiile acordării de despăgubiri.
În acest sens, neexecutarea trebuie să provină de la debitor și să-i fie imputabilă.
Așadar, pentru ca reclamanta-pârâtă să poată pretinde executarea clauzei penale trebuie ca neexecutarea contractuală să fie imputabilă pârâților-reclamanți.
Or,instanța a conchis că responsabilă de neexecutarea antecontractului de vânzare-umărare este reclamanta-pârâtă, care în ciuda celor două notificări formulate de pârâții-reclamanți a refuzat să-și de-a consimțământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică invocând motive care nu reprezentau o veritabilă neexecutare contractuală de către cealaltă parte.
În această situație, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile angajării răspunderii contractuale a pârâților-reclamanți, neexistând o faptă ilicită a acestora, astfel încât aceștia nu pot fi ținuți la plata penalităților de întârziere evaluate convențional, motiv pentru care urmează să respingă capătul de cerere privitor la obligarea acestora la plata acestor penalități.
Compensația, fie ea judiciară sau legală, reprezintă, în esență, un mijloc de stingere voluntară a două obligații reciproce existente între două persoane. În acest sens, art.1143 C. civ dispune că atunci "când două persoane sunt datorate una alteia, se operează între dânsele o compensație care stinge amândouă datoriile...";. Condiția indispensabilă pentru a fi în prezența compensării este aceea că ambele părți trebuie să aibă atât calitatea de debitor cât și cea de creditor.
Creanța invocată de reclamanta-pârâtă împotriva pârâților-reclamanți este cea derivată din clauza penală.
Având în vedere că instanța a respins capătul de cerere cu privire la obligarea pârâților-reclamanți la plata penalităților de întârziere, rezultă că nu mai există o creanță de care reclamanta-pârâtă să se prevaleze pentru a invoca compensarea, fie ea legală sau convențională și în aceste condiții, instanța a respins și acest capăt de cerere ca nefondat.
În ceea ce privește rectificarea și modificarea din CF cu privire la compunerea apartamentului, instanța a avut în vedere în primul rând faptul că, așa cum s-a arătat anterior, denumirea concretă dată încăperilor componente ale unui apartament în cuprinsul cărții funciare nu produce în sine nici un efect juridic, aceste denumiri având strict scopul de a indica o anumită funcționalitate a clădirii. Așa fiind, titularul dreptului de proprietate poate oricând să schimbe în fapt destinația funcțională a unei încăperi, fără a fi ținut ca pentru aceasta să aducă o modificare cărții funciare.
În al doilea rând, instanța a reținut că prin Decizia civilă nr. 341/2012
a T. ului C., Secția Civilă, s-a dispus redenumirea încăperilor imobilului în următoarea componență: loc de luat masa+bucătărie, cameră, cameră, baie, debara și două balcoane. Faptul că în loc de ,,dormitor";, așa cum se prevede în antecontract, noua denumire este cea de ,,cameră";, nu este de natură a conduce sub nici o formă la o redenumire a acestor încăperi.
Prin urmare, din considerentele mai sus invocate, a reieșit că excepția de neexecutare invocată de reclamantă în privința pârâților este neîntemeiată, în schimb este întemeiată excepția de neexecutare invocată de pârâți în privința reclamante.
Pentru aceste motive, instanța a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Având în vedere prevederile art. 274 Cod procedură civilă instanța, având în vedere că a respins în totalitate cererea formulată de reclamanta- pârâtă, a respins cererea privitoare la obligarea pârâților-reclamați la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea reconvențională: pârâții-reclamanți nu au formulat un capăt autonom de cerere cu privire la obligarea reclamantei- pârâte la plata diferenței de preț, ci au condiționat această obligare de admiterea primului capăt de cerere formulat de reclamanta-pârâtă. Altfel spus, pârâții au solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata diferenței de preț doar în situația în care instanța îi va obliga pe aceștia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ori va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Având în vedere că instanța a respins capătul de cerere privitor la obligarea pârâților-reclamanți la încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare, instanța a constatat că cererea reconvențională a devenit lipsită de obiect și în consecință a fost respinsă.
Fiind parte căzută în pretenții, pârâții nu sunt îndreptățiți la cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 144/A/_ a T. ului C. a fost respins ca nefondat apelul declarat de C. A. L., în contra Sentinței civile nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N., care a fost menținută.
Apelanta a fost obligată să plătească intimaților Z. M. C. și Z.
N. R. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că prin antecontractul de construire și vânzare-cumpărare din data de_ intimații s-au obligat să construiască și să vândă și apelanta să cumpere apartamentul din corp F, et. 2, ap. 18, apartament compus din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, două balcoane, având o suprafață utilă de
80 +/- 2 mp., inclusiv podul situat deasupra apartamentului. În ultimul alineat al antecontractului de vânzare-cumpărare s-a precizat că autorizația de construire și planurile imobilului fac parte integrantă din acesta.
Prin actul adițional nr.2/_ intimații s-au obligat să transmită apelantei dreptul de proprietate asupra garajului situat în subsolul imobilului în care se află apartamentul-obiect principal al antecontractului - contra sumei de 6000 euro plătibilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În acord cu opinia primei instanțe, tribunalul a reținut că din întreg probatoriul administrat podul menționat în antecontractul de vânzare- cumpărare nu a fost prevăzut ca un spațiu cu destinație locativă distinctă, care să necesite înscrierea în evidențele de carte funciară ca atare. Că este așa rezultă din planurile imobilului și din expertiza tehnică efectuată în
cauză de expertul Lazăr R., din concluziile căreia reiese că podul în cauză este un pod de mică înălțime, care variază între 0,90 m și 1,25 m în partea cea mai înaltă și că deservește în exclusivitate apartamentul de la mansardă, accesul făcându-se printr-o trapă existentă în planșeu, aflată într-una din camere, accesul realizându-se cu ajutorul unei scări vertical telescopice. De reținut că în proiectul avizat spre neschimbare care face obiectul autorizației de construire al imobilului, podul existent nu este evidențiat ca funcțiune nici în memoriul tehnic și nici în planurile care alcătuiesc documentația de avizare. Expertul mai arată că acest spațiu cu denumirea de pod aparține în exclusivitate apartamentului apelantei și nu face parte din părțile indivize comune al imobilului, nefiind evidențiat în CF.
Contrar susținerilor apelantei, hotărârea judecătorească atacată cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se sprijină, așa încât sub acest aspect nu se poate imputa nimic primei instanțe.
Pricina dedusă judecății nu a fost soluționată pe cale de excepție, în sensul art.137 cod pr.civilă. Excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic este un mijloc de apărare specific, care poate fi folosit de partea căreia i se pretinde executarea obligației ce-i revine, fără ca partea care pretinde această executare să-și fi executat propria obligație.
Partea care invocă excepția în discuție obține, fără intervenția instanței judecătorești, o suspendare a executării propriilor obligații până când cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin. Efectul suspensiv al excepției de neexecutare încetează în momentul în care se vor îndeplini aceste obligații.
Invocarea excepției de neexecutare a contractului are ca temei juridic interdependența obligațiilor reciproce din contractele sinalagmatice, împrejurarea că fiecare obligație constituie cauza juridică a obligației corelative. Reciprocitatea și interdependența obligațiilor, împrejurarea că fiecare obligație reciprocă este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare în cazul când simultaneitatea nu este respectată.
Această excepție este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe care și le-a asumat.
Apoi, din considerentele hotărârii se desprinde cu ușurință că apelanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț de 4000 euro așa cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare și a prețului garajului de 6000 euro.
M. ivul de apel referitor la faptul că prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererii sale de efectuare a cercetării la fața locului, apare ca lipsit de interes, întrucât nu apelanta a fost cea care a solicitat administrarea acestei probe, ci intimații, așa cum rezultă din încheierea din ședința publică din data de 8 iunie 2012.
Așa cum reiese din considerentele hotărârii, instanța de fond a avut în vedere la pronunțarea soluției de față toate probele administrate, respectiv înscrisuri, expertiză tehnică și proba testimonială.În mod corect, prima instanță a dat eficiență depoziției martorului Ciubotariu R. -C. în condițiile în care susținerile acestui se coroborează și cu alte probe, respectiv expertiza tehnică efectuată în cauză și planul imobilului care este parte integrantă a antecontractului de vânzare-cumpărare.
Faptul că în CF denumirea încăperilor care compun apartamentul este diferită de cea din antecontractul de vânzare-cumpărare, nu este de natură
să producă efecte juridice. Astfel, așa cum reiese din adeverința Primăriei C.
-N. de la fila 47 dosar, atâta timp cât nu se schimbă destinația imobilului schimbarea denumirii încăperilor are doar rol funcțional, fără a fi necesară modificarea cărții funciare.
În ce privește obligarea intimaților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare sau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în mod corect, a apreciat prima instanță că nu sunt îndeplinite cerințele legale, în sensul că nu există un refuz nejustificat din partea intimaților a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. În realitate, cea care a refuzat semnarea actului autentic a fost apelanta pentru faptul că podul nu este prevăzut ca spațiu distinct și că încăperile au
o altă denumire în CF decât în antecontractul de vânzare-cumpărare. Câtă vreme aceste motive nu produc efecte juridice, nu pot fi apreciate ca o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea intimaților.
Reținând că nu există o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea intimaților, în mod corect, prima instanță, a respins cererea de obligare a acestora la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la cartea funciară a apartamentului apelantei. Intimații nu și-au asumat o astfel de obligație față de apelantă.
Câtă vreme nu s-a reținut o neexecutare a obligațiilor din partea intimaților, așa cum a arătat și prima instanță nu poate fi antrenată răspunderea contractuală, clauza penală rămânând inoperantă.
În lipsa unor obligații reciproce nu poate opera nici compensația, în cauză nefiind incidente disp.art.1143 cod civil.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal reclamanta C. Adelida L. , solicitând în principal modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinței atacate în sensul admiterii în întregime a cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinței atacate în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată cu privire la capetele de acțiune 1, 3 și 4 (parțial), și 6 din completarea și modificarea de acțiune depusă la_ .
În motivarea recursului, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 303, 304 pct. 7, 8 și 9 și art. 312 Cod proc.civ., recurenta a arătat următoarele:
Critica întemeiată pr dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod proc.civ. este formulată din perspectiva faptului că instanța de fond a dat o interpretare greșită dispozițiilor art. 1079 C. civil, considerând că nu sunt întrunite condițiile pentru obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere, atâta timp cât punerea în întârziere nu s-a realizat în condițiile revăzute de lege.
Ambele instanțe ignoră faptul că problema nerespectării obligațiilor contractuale trebuie analizată prin raportare la nerespectarea obligației de încheiere a contractului autentic până la data de_ și nerespectarea obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra podului și asupra apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Dacă instanța constată că pârâții au fost puși în întârziere la data de 3 mai 2010, aceștia sunt în culpă în ceea ce privește nerespectarea termenului contractual stabilit prin încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare, datorează penalități, penalități ce trebuie compensate cu restul d preț, situația în care acțiunea reclamantei este admisibilă în parte. În considerentele deciziei atacate instanța de apel nu respectă dispozițiile art. 261 pct. 5 Cod proc.civ., întrucât nu analizează acest motiv de apel, singura mențiune fiind aceea referitoare la faptul că atâta vreme cât nu s-a reținut o
neexecutare din partea intimaților nu poate fi antrenată răspunderea contractuală, clauza penală rămânând neoperantă, mențiune care nu reprezintă o motivare suficientă cu privire la acest motiv de apel.
Critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.:
Recurenta apreciază că instanța a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1079 C. civil și art. 5 alin. 2 din Titlul X privind situația juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005, pentru că reține, pe de o parte, că notificarea făcută de reclamantă în data de 3 mai 2010 nu îndeplinește condițiile prev. de art. 1079 C. civil, pentru a putea conduce la punerea în întârziere a pârâților deoarece nu este făcută prin intermediul executorului judecătoresc, iar pe de altă parte reține faptul că nu există un refuz al pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
În cauză, prin notificarea din data de 3 mai 2010, pârâților li se aduce la cunoștință faptul că termenul contractual pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost depășit, solicitându-li-se în mod explicit, îndeplinirea obligației de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, menționându-se expres că notificarea are valoare de punere în întârziere, conform dispozițiilor art. 1079 C. civil. Prin urmare, aprecierea instanței că această notificare nu îndeplinește cerințele art. 1079
civil, întrucât nu a fost expediată prin intermediul executorului judecătoresc, reprezintă un formalism excesiv.
În ce privește problema refuzului nejustificat al pârâților de a încheia contractul autentic, instanța apreciază în mod greșit că nu există un astfel de refuz nejustificat. Instanța ignoră faptul că la data de_ reclamanta a remis pârâților prin executorul judecătoresc notificarea cu nr. 600, comunicată pârâților la data de_ prin care le pune în vedere ca până la data de_, data semnării contractului autentic, să procedeze la plata către reclamantă a sumei de 15.520 euro, reprezentând penalități de întârziere pentru perioada 3 mai 2010 - 12 noiembrie 2010.
În condițiile în care la data de_ pârâții au solicitat plata restului de preț și încheierea contractului în formă autentică, în aceste condiții este evident refuzul implicit al acestora de a achita penalitățile de întârziere, cât și refuzul de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare în condițiile plății penalităților de întârziere.
Rezultă așadar că pârâții nu și-au îndeplinit ambele obligații, respectiv obligația de încheiere a contractului autentic până la data de_ și obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și asupra podului.
Critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 Cod proc.civ.:
Recurenta a arătat că instanța a făcut o interpretare greșită a actului dedus judecății, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, întrucât reține că podul menționat în antecontractul de vânzare- cumpărare nu a fost prevăzut ca un spațiu cu destinație locativă distinctă, care să necesite înscrierea în cartea funciară, că denumirea diferită în cartea funciară a încăperilor față de cea din antecontract nu este de natură să producă efecte juridice.
Din probațiunea administrată în cauză rezultă că podul a fost construit și amenajat ca atare de către pârâți, anterior predării către reclamantă, astfel că interpretarea instanței nu are suport probator și este în contradicție cu toată probațiunea administrată în cauză, respectiv interogatoriile părților, declarațiile martorilor și raportul de expertiză efectuat, fiind bazată doar pe declarația martorului Ciubotariu R. C. ,
declarație care ar fi trebuit înlăturată, întrucât nu se coroborează cu celelalte probe.
Instanța greșește și atunci când interpretează "voința reală"; a părților, sub aspectul întinderii obligațiilor contractuale asumate. Analiza clauzelor contractuale arată fără putință de tăgadă că voința reală a părților a fost aceea de a transmite către cumpărător dreptul de proprietate inclusiv asupra podului după intabularea acestuia în cartea funciară. Întrucât nu se menționează în cuprinsul antecontractului faptul că părțile ar fi convenit la transmiterea doar a unui drept de folosință asupra podului sau asupra transmiterii faptice a podului, având în vedere că legea părților nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă.
Dacă s-ar fi analizat prin comparație antecontractul încheiat de către părți cu antecontractul încheiat de către pârâți cu Untaru D. D., instanța ar fi ajuns la concluzia că, cele două antecontracte sunt identice ca și conținut, astfel că este eronată interpretarea instanței în sensul că părțile nu au înțeles să prevadă o existență de sine stătătoare a podului.
Este greșită reținerea instanței și în ce privește faptul că, din planurile imobilului anexă la contract, rezultă că podul nu poate avea o funcție
locativă, întrucât înălțimea acestuia este de 1,16 m. Această susținere este greșită pentru că expertul indică înălțimea podului ca fiind de 1,85 m, iar pe de altă parte nicio normă legală nu condiționează funcția locativă de o anumită înălțime a spațiului.
În ce privește destinația încăperilor apartamentului ce fac obiectul antecontractului dintre părți, s-a arătat că deși instanța califică neîndeplinirea acestei obligații ca fiind lipsită de efecte juridice, cea mai bună dovadă a faptului că pârâții nu și-au îndeplinit această obligație este faptul că, prin decizia civilă nr. 341/2012 Tribunalul Cluj a dispus redenumirea încăperilor, potrivit celor solicitate de reclamantă și menționate în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Prin întâmpinarea depusă, intimații au solicitat în principal respingerea recursului ca inadmisibil, iar în subsidiar ca nefondat.
În ce privește excepția inadmisibilității recursului, intimații au arătat că recurenta invocă formal dispozițiile art. 304 pct. 7,8 și 9 Cod proc.civ. ca motive de recurs, dar în realitate, cu ocazia dezvoltării criticilor recurenta critică hotărârea instanței prin prisma modului în care instanța de apel a înțeles să aprecieze probațiunea administrată în cauză. Recurenta solicită în realitate o reapreciere a probațiunii administrate în fața instanțelor de judecată anterioare, împrejurare inadmisibilă raportat la dispozițiile art. 304 Cod proc.civ.
In ce privește cererea subsidiară de respingere a recursului ca nefondat, intimații au arătat că decizia instanței de apel este legală, cuprinde o motivare clară cu privire la situația "podului";, că instanța de judecată nu a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, că nu a schimbat natura sau înțelesul acestuia, ci a interpretat doar clauza privind obiectul contractului în raport cu voința reală a părților.
Decizia atacată este legală și prin raportare la dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., având în vedere că dispozițiile art. 1079 C. civil sunt norme cu caracter imperativ, care impun în mod obligatoriu o conduită subiectelor de drept, conduită de la care ele nu se pot abate, în caz contrar suportând o sancțiune.
Critica privind faptul că instanța a constatat că nu există un refuz nejustificat din partea lor la încheierea contractului autentic, pe lângă faptul că nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., fiind vorba
de modul în care instanța a apreciat probele administrate, este și nefondată, ambele instanțe de judecată stabilind faptul că nu au nicio culpă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, singura parte aflată în culpă fiind recurenta.
Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate curtea reține următoarele:
Art. 304 pct. 7 Cod proc.civ., prevede că "modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii";.
Conform art. 261 pct.5 Cod proc.civ., instanța are obligația de a arăta în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.
Recurenta susține că instanța de apel cu ocazia soluționării acestui motiv, ignoră problema nerespectării obligațiilor contractuale de către vânzători, iar această problemă trebuia analizată în două direcții, respectiv: nerespectarea obligației de încheiere a contractului autentic de vânzare- cumpărare până la 30 martie 2010 și nerespectarea obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra podului și asupra apartamentului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Simpla menționare de către instanța de apel că atâta vreme cât nu s-a reținut o neexecutare a obligațiilor din partea intimaților, nu poate fi antrenată răspunderea contractuală, clauza penală rămânând neoperantă, nu reprezintă o motivare suficientă cu privire la acest motiv de apel.
Instanța de apel a respins apelul declarat de reclamanta C. A. L.
, reținând, cu privire la acest motiv de apel că, aprecierile instanței de fond cu privire la refuzul intimaților de a perfecta contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică, cu privire la partea care a refuzat semnarea actului autentic, sunt legale.
În continuare, instanța de apel concluzionează că atâta vreme cât nu există o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea intimaților, nu poate fi antrenată răspunderea contractuală, clauza penală rămânând neoperantă.
Acestea reprezintă doar un rezumat al reținerilor instanței de apel, rețineri detaliate de instanță atunci când analizează acest motiv de apel, pentru ca, în final să concluzioneze că intimații nu sunt în culpă în ceea ce privește neexecutarea obligațiilor contractuale.
În concluzie, curtea constată că instanța de apel a arătat în cuprinsul hotărârii, motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-a format convingerea că pârâții nu datorează penalități de întârziere, deoarece conduita lor nu reprezintă o neexecutare a obligațiilor contractuale.
Art. 304 pct. 8 Cod proc.civ., prevede că modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Recurenta susține că dispozițiile acestui text de lege au fost încălcate sub două aspecte:
în legătură cu podul menționat în antecontractul de vânzare- cumpărare, instanța reține în mod greșit faptul că nu există o obligație contractuală asumată a pârâților de a intabula în CF și a transmite dreptul de proprietate asupra podului apartamentului;
în ce privește destinația încăperilor apartamentului ce face obiectul antecontractului dintre părți, pârâții s-au obligat să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra unui apartament compus din 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, 2 balcoane.
Instanța de apel a reținut că reclamanta și-a întemeiat pretențiile pe un antecontract de vânzare-cumpărare, că critica adusă prin motivele de apel vizează faptul că "imobilul obiect al antecontractului de vânzare- cumpărare nu corespunde sub aspectul evidențierii în CF cu componența stabilită prin acest antecontract și că podul menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este evidențiat în CF";.
Pornind de la aceasta, instanța de apel procedează la o analiză a antecontractului de vânzare-cumpărare, la obligațiile asumate de părți, și pe baza probelor administrate apreciază, concluzionează că podul menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost prevăzut ca un spațiu cu destinație locativă distinctă care să necesite înscrierea în evidențele de carte funciară, ca atare.
În susținerea criticilor pe care le aduce recurenta cu privire la acest motiv de recurs, este de observat că toate se întemeiază pe "probațiunea administrată în cauză și pe interpretarea pe care instanța o dă probelor administrate";. Astfel, sunt invocate și analizate declarațiile martorilor Untaru D. D. și Botan Florin Cristian, expertiza tehnică efectuată în dosar, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâți cu Untaru D.
, planurile imobilului anexă la contract, probe pe baza cărora, arată recurenta, că instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală.
Este real că acest motiv de recurs, prev. de art. 304 pct. 8 Cod proc.civ., vizează netemeinicia hotărârii, dar nu orice netemeinicie, ci numai situația în care, deși rezultă fără putință de tăgadă natura juridică a actului dedus judecății, ori înțelesul acestuia, instanța de apel a reținut un cu totul act juridic sau conținut. Acest motiv de casare și-ar găsi aplicare de exemplu dacă instanța ar judeca un contract de vânzare-cumpărare ca un contract de locațiune sau ar stabili anumite obligații în sarcina uneia dintre părți, fără nici un suport probator.
Acest motiv de casare nu poate fi folosit dacă este întemeiat pe baza
interpretării probelor administrate în cauză. Interpretarea dată probelor reprezintă o chestiune de fapt, care nu justifică invocarea acestui motiv de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecății.
Faptul că instanța de apel a apreciat că pârâții nu datorează penalități de întârziere, că nu este justificată cererea reclamantei de modificare și completare a înscrierilor din CF, nu înseamnă că instanța a schimbat natura actului sau înțelesul lămurit al acestuia, ci doar că, din probele administrate în cauză a rezultat că, sub acest aspect, cererea reclamantei este nefondată.
M. ivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.:
Se susține că instanța face o greșită aplicare a prevederilor art. 1079
C. civil și art. 2 din Titlul X privind circulația juridică a terenurilor.
Art. 1079 C. civil prevede că, "dacă obligația consistă în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce se va face prin tribunalul domiciliului său, debitorul este de drept în întârziere în cazurile anume determinate de lege, când s-a contractat expres că debitorul va fi în întârziere la împlinirea termenului, fără a fi necesitatea de notificare și când obligația nu putea fi îndeplinită decât un timp determinat, ce debitorul, a lăsat să treacă";.
Din dispozițiile acestui text de lege rezultă că, rolul notificării este acela de a aduce la cunoștința debitorului cu privire la faptul ajungerii la termen a obligației asumate.
Recurenta susține că pârâții au fost puși în întârziere în data de 3 mai 2010, prin notificarea comunicată direct acestor sub semnătură.
Între părți a intervenit un antecontract încheiat sub forma unui
înscris sub semnătură privată, prin care părțile s-au obligat să încheie la data de 30 martie 2010, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta obligându-se ca la data perfectării vânzării să achite restul de preț în sumă de 4000 euro, la care se adaugă suma de 6000 euro reprezentând prețul garajului.
Notificarea din 3 mai 2010 (f. 13 dosar nr._ ) are următorul conținut: "solicit încheierea cotnractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect imobilul apartament și imobilul cu destinația garaj, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare mai sus arătat și a actelor adiționale. În acest sens vă solicit să îmi comunicați un set de copii de pe actele necesare contractului autentic translativ de proprietate (extras CF, certificat de atestare fiscală, acte de dobândire, etc.), având ca obiect imobilele mai sus arătate, astfel încât să putem încheia acest contract";.
Această notificare a fost predată personal pârâților Z. și din conținutul ei rezultă că se referă la încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul "apartament și garaj";.
Având în vedere că notificarea din 3 mai 2010 nu a fost făcută prin intermediul executorului judecătoresc, legal a apreciat instanța că această notificare nu îndeplinește cerințele imperative ale art. 1079 C. civil, pentru
a putea fi considerată punere în întârziere și a conduce la obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere.
Recurenta și-a întemeiat susținerea că această notificare din 3 mai 2010 răspunde cerințelor art. 1079 C. civil și că s-a datorat culpei pârâților în neexecutarea obligațiilor contractuale.
Susținerile recurentei sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
Prin antecontractul de construire și vânzare-cumpărare din data de 29 mai 2009, intimații Z. s-au obligat să construiască și să vândă, iar reclamanta să cumpere apartamentul din Corpul F etaj 2, apartamentul 18, compus din 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, 2 balcoane, având o suprafață utilă de 80+/-2mp, inclusiv podul situat deasupra apartamentului. În ultimul aliniat al antecontractului de vânzare-cumpărare s-a precizat că autorizația de construire și planurile imobilului fac parte integrantă din acesta.
Prin actul adițional nr. 2 din_ intimații s-au obligat să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra garajului situat la subsolul imobilului în care se află apartamentul, contra sumei de 6.000 euro plătibilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Acțiunea în executarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare întemeiată pe art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 poate fi exercitată dacă sunt îndeplinite anumite condiții, care conțin ideea de culpă a celui chemat în judecată pentru obligarea la încheierea cotnractului.
Cererea de obligare la plata penalităților de întârziere se bazează tot pe ideea de culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare,
esențial fiind a se determina dacă părțile și-au respectat obligațiile din convenția inițială, iar prin modul în care au înțeles să-și execute obligațiile contractuale, sunt respectate obligațiile din convenția inițială.
Prin decizia civilă nr. 341/2012 a T. ului C., s-a modificat denumirea încăperilor care compun apartamentul în sensul celor cuprinse în antecontract. Astfel, în convenția părților s-a prevăzut componența apartamentului, în timp ce în cartea funciară era prevăzut că acesta este
format din: cameră de oaspeți, birou, baie și 2 balcoane.
În acest context, aprecierea instanței că legea nu leagă nici un fel de consecințe juridice de denumirea unei încăperi, confirmată și de adresa Primăriei C. -N., care arată că destinația de birouri și bibliotecă sunt o funcțiune în cadrul locuinței aprobate și, prin urmare, nu se justifică
redenumirea funcțiunilor, este legală, ceea de înseamnă că proprietarul unui imobil poate oricând să modifice destinația funcțională a încăperilor,
fără a fi necesară modificarea cărții funciare.
Pârâții și-au îndeplinit obligația de a pune la dispoziția reclamantei un spațiu care corespunde ca amplasament, dimensiuni, compartimentare și utilități cu cele cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Faptul că în cartea funciară camerele aveau o altă denumire, nu echivalează cu o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea pârâților, context în care refuzul reclamantei de a încheia contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică, din acest motiv, apare ca abuziv.
Pentru ca reclamanta să poată pretinde obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere, este necesar ca neexecutarea obligațiilor contractuale să fie imputabilă acestora. Ori, concluziile celor două instanțe că responsabilă de neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare este reclamanta sunt legale, că deși reclamanta a fost notificată de 2 ori, a refuzat să-și dea consimțământul la încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, invocând motive care reprezintă o reală neexecutare a obligațiilor contractuale din partea ei.
Refuzul reclamantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică apare abuziv și în legătură cu cea de-a doua obligație pretins neexecutată a pârâților, aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra podului.
Reclamanta, de profesie evocat, a avut contribuție la redactarea antecontractului de vânzare-cumpărare, având la dispoziție autorizația de construire și anexele care au stat la baza emiterii autorizației. În proiectul avizat spre neschimbare, anexă la autorizația de construire, podul nu este definitivat ca funcțiune nici în memoriul tehnic și nici în planurile care alcătuiesc documentația de avizare, iar conform normelor de proiectare, spațiul denumit "pod";, este situat între planșeul superior al clădirii și acoperiș, apartamentul reclamantei fiind situat la mansardă, iar podul fiind situat peste mansardă.
Raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză a constatat că podul are o înălțime variabilă de 0.90 ml în partea cea mai joasă, la 1,25 ml în partea ce mai înaltă, că podul nu face parte din părțile indivize comune ale imobilului, astfel că, cererea de dezmembrare a podului din părțile indivize comune este nefondată.
În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că, pârâții se obligă să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 18 în suprafață utilă de 80 mp +/- 2 mp., ceea ce înseamnă că apartamentul care se vinde reclamantei, așa cum este prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, are suprafața de 78 mp,
încadrându-se în cele convenite de părți, fiind evident că, ceea ce se vinde reclamantei este apartamentul în suprafață utilă de 78 mp. Dacă părțile ar fi convenit să se transmită dreptul de proprietate și asupra podului, suprafața utilă ce urma să fie transmisă reclamantei ar fi fost cu mult mai mare.
Așadar, aprecierea instanței că neevidențierea în cartea funciară a încăperii "pod";, nu justifică refuzul recurentei de a încheia contractul în formă autentică și nu reprezintă o neexecutare a obligațiilor asumate de către pârâți, este legală.
Pentru considerentele reținute, în baza art. 304 pct. 7,8 și 9 cu art.
312 alin. 1 Cod proc.civ., curtea va respinge recursul declarat de reclamantă, constatând că prin unele motive de recurs, recurenta solicită instanței de recurs și o reapreciere a probelor administrate în fața instanțelor de fond, cerere inadmisibilă în calea de atac a recursului.
Astfel, recurenta arată că, în ce privește podul menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța pornește de la o premisă greșită, întrucât din probațiunea administrată în cauză rezultă faptul că podul a fost construit și amenajat ca atare de către pârâți anterior predării către reclamantă, astfel că interpretarea instanței nu are suport probator. Apoi, recurenta arată că susținerile instanței de apel sunt în contradicție cu probațiunea administrată în cauză, respectiv cu declarațiile martorilor audiați, cu expertiza tehnică efectuată în cauză și cu poziția pârâților exprimată prin întâmpinare.
Și în ce privește interpretarea "voinței reale a părților";, recurenta arată că instanța procedează la analizarea acesteia, trecând peste probațiunea administrată în cauză.
Urmare respingerii recursului, fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 274 Cod proc.civ., recurenta va fi obligată să plătească intimaților Z.
M. C. și Z. N. R., suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat, conform chitanței de la fila 30.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta C. A. L. împotriva deciziei civile nr. 144 din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr. _
, pe care o menține.
Obligă recurenta să plătească intimaților Z. M. C. ȘI Z. N.
R., suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | GREFIER | ||
A. | C. A. | A. C. | ANA I. C. B. |
Red. IA dact. GC 2 ex/_
Jud. Apel: C.A.C., D. Datu
| ← Decizia civilă nr. 542/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 1212/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
