Decizia civilă nr. 498/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 498/R
Ședința publică din data de 30 octombrie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: P. M. B.
J. ecător: C. V. - Președinte Secția I civilă
J. ecător: P. G.
G. ier: B. M.
Pe rol este pronunțarea asupra recursului civil declarat de reclamantul L. A.
, domiciliat în B. M., str. V., nr. 38/2, județul M., împotriva sentinței civile nr. 11759 din_, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Se constată că, la data de_, prin serviciul registratură, intimații F. B.
, T. M. și T. R. au formulat concluzii scrise.
Dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din data din data de _
, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, în conformitate cu prevederile art. 260 și art. 146 Cod procedură civilă, coroborate cu art. 316, 298 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de_ .
Instanța, în urma deliberărilor a pronunțat decizia civilă de față.
T.
Asupra recursului civil de față, deliberând reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 11759 din 11 decembrie 2012 pronunțată de Judecătoria Baia Mare s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul L. A. în contradictoriu cu pârâții F. B., T. M. lena și T. R. .
S-a respins cererea formulată de reclamant cu privire la obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În considerentele sentinței se reține următoarele:
Instanța, analizând înscrisul sub semnătură privată depus la fila 9 dosar, intitulat "Precizări", având conținutul arătat mai sus, ajunge la concluzia că acesta nu are valoarea unui înscris sub semnătură privată care să reprezinte o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare între părți prin care acestea să-și fi asumat obligația de a face, respectiv, de a încheia în viitor un contract de vânzare- cumpărare astfel cum acesta a fost proiectat, dar în forma cerută de lege pentru validitatea convențiilor având ca obiect terenuri, respectiv forma autentică. Această concluzie se desprinde ca urmare a constatării conform căreia înscrisul sub semnătură privată încheiat între antecesorul pârâților din prezenta cauză, respectiv
T. Iosif și reclamantul L. A., intitulat "Precizări", nu întrunește condițiile care privesc elementele fundamentale ale oricărei convenții pentru valabilitatea acesteia din punctul de vedere al dispozițiilor art. 948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, convenției analizate lipsindu-i condiția impusă de lege pentru validitatea oricărei convenții, așadar inclusiv pentru validitatea unei convenții sinalagmatice materializate sub forma unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare și anume un obiect determinat, în înscrisul sub semnătură privată a cărei validare se cere nefiind specificat un preț stabilit în bani, condiții în care nu se poate vorbi despre o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată, motiv pentru care nu poate fi pusă în discuție validarea acesteia, respectiv validarea unei convenții care nu a fost încheiată în condițiile impuse de prevederile legale pentru valabilitatea acesteia.
Mai mut decât atât, făcând abstracție de viciile înscrisului sub semnătură privată a cărui validare s-a solicitat, instanța a reținut că, pentru ca succesorilor semnatarului înscrisului sub semnătură privată, T. Iosif, să li se fi transmis o eventuală obligație asumată cu privire la încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, era absolut necesar ca reclamantul, pe cale oblică, să fi solicitat dezbaterea succesiunii rămase după defunctul T. Iosif în favoarea pârâților din prezenta acțiune, făcând astfel, implicit, dovada acceptării succesiunii de către aceștia, în termenul legal de prescripție al dreptului de opțiune succesorală prevăzut de art. 700 Cod civil, astfel încât preluarea tuturor obligațiilor pe care și le-a asumat antecesorul pârâților să fie efectivă, înscriindu-se astfel, pe deplin, în sfera noțiunii de continuatori ai persoanei defunctului, atât din punctul de vedere al îndeplinirii obligațiilor asumate de către acesta, cât și din punctul de vedere al exercitării drepturilor.
Așadar, pentru ca această obligație de a face, respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică să se fi putut transmite în mod valabil către pârâți, în calitate de succesori ai potențialului vânzător, ar fi trebuit ca aceștia să fi acceptat succesiunea după autorul lor în termenul legal prevăzut de dispozițiile art. 700 Cod civil, astfel încât aceștia să poată fi ținuți de obligația asumată de antecesorul lor cu privire la terenul care face obiectul prezentului litigiu, reclamantul în calitate de creditor a succesiunii putând fi astfel legitimat să solicite pe cale oblică, dezbaterea moștenirii rămase după defunctul T. Iosif cu circumscrierea interesului lui strict la bunul în privința căruia invocă anumite pretenții.
Instanța, în ședința publică din data de_, a pus în discuția părților dovada acceptării succesiunii rămase după defunctul T. Iosif de către succesorii acestuia, respectiv pârâții din prezenta cauză, reprezentanta reclamantului arătând faptul că nu se contestă calitatea pârâților de moștenitori acceptanți ai defunctului T. Iosif, instanța constatând astfel că această dovadă nu a fost făcută în mod efectiv, în materia exercitării dreptului de opțiune succesorală existând o majoră diferență între a se afirma că nu se contestă calitatea de moștenitor acceptant și a face efectiv dovada acceptării succesiunii în termenul legal de prescripție al dreptului de opțiune succesorală prevăzut de dispozițiile legale, inclusiv cu acte de stare civilă, în condițiile în care din postura de moștenitori neacceptanți ai succesiunii în termenul
legal de prescripție al dreptului de opțiune succesorală, respectiv de străini de moștenire, pârâții din prezenta cauză nu puteau a fi obligați la a face toate demersurile necesare în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, obligație pe care și-ar fi asumat-o antecesorul lor, cu alte cuvinte nu puteau fi ținuți a executa o obligație asumată de autorul lor în condițiile în care aceștia puteau fi considerați ca străini de moștenire.
Martorul Ghidiu I., audiat la solicitarea reclamantului, arată că a fost de față la data semnării înscrisului intitulat "Precizări", întocmit în data de_, ocazie cu care a aflat că reclamantul a cumpărat terenul respectiv dar ulterior încheierii tranzacției a reieșit că suprafața pe care a cumpărat-o este mai mare decât cea înregistrată în actele vânzătorului, arătând, de asemenea, că nu-și amintește dacă s- a încheiat între cele două părți un contract autentic de vânzare-cumpărare, neinteresându-se de prețul cu care urma să fie vândut terenul, arătând că are cunoștințe că banii ar fi fost achitați înainte de a fi fost măsurat terenul cumpărat. Martorii Fux M. și D. O., audiați la solicitarea pârâților, în esență arată că au cunoștință că suprafața de teren de 33 ari arătată în titlu de proprietate eliberat numitei T. R. a făcut obiectul legii fondului funciar, eliberându-se astfel titlul mai sus arătat, ulterior procedându-se la punerea în posesie în favoarea persoanei arătate în titlu, declarații cu privire la care instanța reține că nu fac decât să confirme cele arătate de părțile din prezenta cauză, aspecte care rezultă, de altfel, din întreg materialul probator administrat în cauză și care nu au fost contestate.
Mai mult decât atât, cu ocazia administrării interogatoriului, pârâta T. M. lena a arătat că reclamantul a cumpărat de la T. Iosif, în anul 1998 o suprafață de 33 ari pentru care a primit prețul, arătând că doar această suprafață a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de d-nul expert Ș.
O. rezultă că reclamantul folosește o suprafață de teren mai mare cu 363 mp decât cea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, dar în același timp nu folosește o suprafață de 163 mp din nr. topo 775/4 ocupat de drumul care separă cele două corpuri de proprietate folosite de reclamant, concluzii care vin să întărească starea de fapt descrisă de către reclamant în motivarea acțiunii, dar care nu schimbă cu nimic considerentele avute în vedere de instanță și care au fost pe larg expuse în prezenta hotărâre, considerente pe baza cărora instanța va respinge acțiunea civilă conform dispozitivului.
Instanța, raportat la dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă a respins cererea formulată de reclamant cu privire la obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, nefiind reținută culpa procesuală a acestora, și, de asemenea, a luat act de faptul că pârâții și-au rezervat dreptul de a solicita obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată pe cale separată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs L. A. care a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 3 raportat la art. 304 pct. 8, 9 și art. 304 indice 1 Cod procedură civilă admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de fond în tot în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe în sumă totală de 5.575 lei (4315 lei la fond și 1260 lei în recurs).
În motivarea recursului se arată că, reclamantul a cumpărat de la T. Iosif un teren cuprins în vecinătatea menționată în titlul de proprietate 40008/56/_ .
Cu ocazia negocierii prețului și a suprafeței vândute vânzătorul l-a informat pe reclamant că suprafața prevăzută în titlu de proprietate este eronată, având cca. 3330 mp, că în realitate există o suprafață mai mare cu 468 mp, că terenul se vinde în întregime la prețul stabilit de părți, obligându-se ca ulterior să facă demersuri pentru obținerea unui titlu de proprietate suplimentar, după care se vor prezenta din nou la notar în vederea transcrierii dreptului de proprietate tabular pentru diferența de teren. Vânzătorul a predat o schiță topografică a terenului, întocmită de ing. E. Bondre în care erau prevăzute limitele terenului înstrăinat cu act autentic cât și suprafața care lipsea din titlul de proprietate, iar la data de 7 septembrie 1999 între părți s-a încheiat un act sub semnătură privată în care au menționat vecinătățile terenului vândut cu act autentic.
Vânzătorul obține titlul de proprietate suplimentar pentru o suprafață de 1200 mp care se compune din parcela care face obiectul prezentului proces plus o diferență de 500 mp recuperată de la vecinul V. Demian, urmare a anulării parțiale a titlului de proprietate eliberat în favoarea acestuia pentru un teren ce aparținea familiei T. Iosif. Deoarece vânzătorul a decedat moștenitorii au fost notificați iar ulterior acționați în judecată.
Din declarația martorului Ghidiu și a recurentei petente T. M. lena și din raportul de expertiză întocmit în cauză întocmit în cauză s-a dovedit că reclamantul este în posesia întregii suprafețe de teren, respectiv 3300 mp + 363 mp până la limita de hotar cu gardul Scipomar. Moștenitorii vânzătorului sunt pârâți în cauză în calitate de soție supraviețuitoare, respectiv descendenții acesteia, fiind moștenitori legali. Singurii care puteau opune reclamantului excepția lipsei calității de moștenitori acceptanți puteau să fie pârâții, invocând fie o renunțare expresă la moștenire, fie o neacceptare tacită în termenul prevăzut de lege. T. M. lena este în posesia imobilului și a tuturor bunurilor mobile rămase după defunct. Pârâții au continuat după decesul vânzătorului demersurile necesare pentru obținerea titlului de proprietate suplimentară.
Din ansamblul contractului rezultă indubitabil că părțile au vândut și cumpărat întreaga suprafață de teren.
Intimații T. M. lena, F. B. și T. B. prin întâmpinarea depusă (fila 15) au solicitat respingerea recursului, cu motivarea că, semnatarul actului sub semnătură privată a fost T. Iosif decedat la data promovării acțiunii, nicidecum pârâții intimați.
Raportul obligațional fiind stabilit cu persoana decedată, recurentul trebuia să solicite ca petit distinct, stabilirea calității de moștenitori, nicidecum în nume propriu și stabilirea componenței masei succesorale. În lipsa acestor petite acțiunea a fost respinsă. Actul din 7 septembrie 1999 nu are valoarea unui înscris sub semnătură privată care să reprezinte o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare între părți, prin care aceștia să își asume obligația de a face. În acest înscris nu se face referire la nicio suprafață de teren suplimentară care ar urma să fie înstrăinată prin contract autentic de vânzare - cumpărare. În act se fac mențiuni că terenul cumpărat are vecinătățile înscrise în titlu de proprietate și procesul-verbal de punere în posesie încheiat în baza Legii nr. 18/1996.
Analizând sentința atacată prin prima motivelor de recurs și în considerarea dispozițiilor art. 312, 304¹ Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 40008/56 din_ s-a reconstituit în favoarea numitei T. R., printre altele dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 3300 mp, fânațe situat în Tăuții Măgherăuș între vecinii: Scipomar S.A.,
C. Gheorghe, V. Demian și Săsăran Ilie.
La data de 2 decembrie 1998 între T. Iosif moștenitorul lui T. R., pe de o parte în calitate de vânzător și reclamantul L. A., pe de altă parte în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public Dragoș V. sub nr. 9638/_, prin care ultimul cumpără terenul în suprafață de 3330 mp înscris în CF 956 Măgherăuș cu nr. Topo 775/4.
Martorul Ghidiu I. (fila 54 dosarul de fond) arată că înainte de a se încheiat actul autentic s-a deplasat cu reclamantul la fața locului, a constatat că suprafața de teren ce urmează a fi cumpărată era deja îngrădită, se întindea de la gardul Scipomarului și avea o suprafață de cca. 38 - 40 ari. La un an și ceva după ce se încheiase între timp actul autentic același martor s-a deplasat cu reclamantul la domiciliul vânzătorului T. Iosif, când în prezența martorului T. Iosif a precizat că suprafața reală pe care a vândut-o reclamantului este de cca. 40 ari și că acesta a primit de la cumpărător banii pentru întreaga suprafață de teren de cca. 40 ari. Cu această ocazie s-a încheiat între părți actul intitulat "Precizări"; la data de 7 septembrie 1999, act pe care l-a semnat martorul. Soția vânzătorului, pârâta T. M. lena a fost și ea prezentă, iar la interogatoriul luat a recunoscut că terenul vândut se întindea până la linia de hotar a Scipomarului (fila 65).
Din raportul de expertiză efectuată de ing. Ș. O. (filele 96, 97) rezultă că suprafața de teren de 3330 mp identificați cu nr. topo 775/4 și care a făcut obiectul actului autentic de vânzare - cumpărare are ca vecinătăți: T. R., C. Gheorghe, T. R. și Săsăran Ilie. De observat că nu apare ca vecin Scipomarul deși în titlul de proprietate (fila 11 verso)apare la Nord ca vecin S.C. "Scipomar";.
Din cele de mai sus se poate concluziona că suprafața cuprinsă în titlul de proprietate de 3330 mp nu este cea reală. De altfel, ulterior a și fost emis un titlu suplimentar, în urma demersurilor începute de vânzător și apoi continuate de moștenitori, cu nr. 11268 din_ (fila 46).
Tot din raportul de expertiză întocmit de către ing. Ș. O. reiese că (fila
97) suprafața de teren cuprinsă între vecinătățile enumerate în primul titlu de proprietate este mai mare decât cea înscrisă în titlu și în procesul verbal de punere în posesie, că suprafața de teren îngrădită de reclamant și care se întinde până la hotarele Scipomarului, în plus față de cea din actul autentic este de 363 mp.
Față de cele de mai sus, din actele de la dosar se poate reține că intenția și voința atât a vânzătorului T. Iosif cât și a cumpărătorului a fost aceea de a cumpăra întreaga suprafață de teren de 3693 mp și nu doar cea de 3330 mp suprafață ce apare în primul titlul de proprietate.
Între vânzător și cumpărător s-a încheiat o singură convenție prin care T. Iosif a vândut și reclamantul a cumpărat întreaga suprafață de 3693 mp cu prețul de
4.00.000 lei vechi. Deoarece în cartea funciară vânzătorul era întabulat pe suprafața de 3330 mp (suprafață ce apare în primul titlu de proprietate) contractul încheiat în formă autentică nu se putea face decât pentru această suprafață. Pentru aceste considerente, între părți s-a încheiat și un al doilea act, prin care se aduc precizări cu privire la suprafața de teren reală ce a constituit, în realitate, obiectul vânzării -
cumpărării. Acest al doilea act încheiat nu reprezintă o nouă convenție în sensul dispozițiilor art. 948 Cod civil.
Instanța de fond reține că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat și o cauză licită. Deși enumeră aceste condiții nu precizează și nu motivează în ce constau aceste lipsuri. Nu s-a dovedit faptul că vânzătorul nu ar avea capacitatea de a contracta. Acesta a fost titularul dreptului de proprietate, nicio parte nu a susținut că T. Iosif ar fi fost incapabil. Nu s-au invocat vreun viciu de consimțământ, nu s-a contestat semnătura vânzătorului de pe act. Obiectul vânzării - cumpărării este determinabil, fiind precizat în act (fila 9) că se vinde terenul primit ca moștenire de la T. R. cuprins între vecinătățile din titlul de proprietate și procesul verbal de punere în posesie, ceea ce înseamnă că s-a vândut toată suprafața reală de teren. În privința prețului nu s-a consemnat vreo sumă de bani, dar așa cum reiese din probele de la dosar acesta a fost achitat și pentru porțiunea de teren ce face obiectul prezentului litigiu atunci când s-a încheiat actul autentic.
Pârâții nu au contestat faptul că nu sunt și că nu ar fi acceptat moștenirea după defunctul T. Iosif. Pe lângă faptul că ei sunt cei care au continuat demersurile făcute de T. Iosif pentru obținerea titlului de proprietate suplimentar, soția supraviețuitoare locuiește în imobilul moștenit, folosește bunurile rămase. Pârâta F.
B. M. prin declarația autentică dată în fața notarului, își dă acordul pentru a se încheia o servitute de trecere peste terenul pentru care nu se eliberase titlul de proprietate suplimentar, declarație pe care nu ar fi putut să o dea dacă nu accepta succesiunea după tată. Niciunul dintre pârâți nu a susținut că nu ar fi acceptat succesiunea, că ar fi renunțat sau că ar fi fost străini de succesiune, chiar și după ce instanța de fond din oficiu a pus în discuție problema neacceptării în termen a succesiuni de către pârâți.
Așa fiind se apreciază că recursul este fondat, urmând a fi admis în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1, 304 pct. 8, 9 Cod procedură civilă și a se modifica în parte sentința atacată în sensul admiterii acțiunii formulate și precizate de către reclamant, în sensul validării convenției de vânzare - cumpărare încheiată la data de 7 septembrie 1999 pentru terenul în suprafață de 369 mp, al obligării pârâților să facă demersurile necesare în vederea obținerii titlului de proprietate suplimentar sau să fie autorizat reclamantul să facă aceste demersuri pe cheltuiala pârâților.
Daunele cominatorii solicitate de reclamant nu vor fi acordate neexistând temei legal pentru acordarea acestora.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă pârâții vor fi obligați la 4315 lei cheltuieli de judecată la fond (reprezentând taxa judiciară de timbru, onorariu expert, onorariu avocațial) și 1140 lei în recurs (reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu avocațial).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Admite recursul formulat de L. A., împotriva sentinței civile nr. 11759 din 11 decembrie 2012, pronunțată de Judecătoria Baia Mare pe care o modifică în parte în sensul că:
Admite acțiunea civilă precizată de reclamantul L. A., împotriva pârâților F. B., T. M. lena și T. R. și în consecință:
Validează convenția încheiată de autorul pârâților numitul T. Iosif, la 7 septembrie 1999, pe de o parte, în calitate de vânzător și reclamant, pe de altă parte, în calitate de cumpărător cu privire la suprafața de 363 mp teren situat în Tăuții Măgherăuș cuprins între limitele vecinătăților prevăzute în titlul de proprietate nr. 40008/56 din 28 martie 1996 și procesul verbal de punere în posesie din 27 februarie 1996, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Obligă pe pârâți să facă demersurile necesare în vederea întabulării titlului de proprietate suplimentar cu nr. 11268/2010 eliberat în favoarea numitului T. Iosif și a întocmirii documentației cadastrale aferente, în caz de refuz autorizează pe reclamant să facă demersuri pe cheltuiala pârâților.
Dispune întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamant după întocmirea documentației necesare.
Obligă pe pârâți să plătească reclamantului 4315 lei cheltuieli de judecată la fond și 1140 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Menține restul dispozițiilor sentinței. Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică de azi 30 octombrie 2013.
Președinte | J. ecători | G. ier | |||||
P. M. B. | , | C. | V. | , | P. G. , | B. M. |
Cu opinie separată, în sensul Respingerii recursului.
Red. P.G./_
Dact. B.M./_ Ex. 2
J. ecător fond: P. C.
| ← Decizia civilă nr. 999/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 1/2013. Grănițuire → |
|---|
