Decizia civilă nr. 412/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR. 412/R/2013
Ședința publică din data de 11 aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: C. -A. C.
JUDECĂTOR: C. -V. B. JUDECĂTOR: V. G. GREFIER: D. B.
S-au luat spre examinare recursurile promovate de pârâții M. C. N. și C. LOCAL AL M. C. N. împotriva sentinței civile nr. 20877/2012 din_ pronunțată în dosar nr. 16409/211 al Judecătoriei C. -N. privind și pe intimata B. D. I., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal efectuat în ședință publică, se prezintă pentru intimată, reprezentantul acesteia, avocat L. M., cu împuternicire avocațială de reprezentare depusă la dosar (f.15), lipsă fiind reprezentanții recurenților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, tribunalul constată că recursurile sunt declarate în termen, motivate, comunicate și scutite de la plata taxei judiciare de timbru și timbru judiciar.
Reprezentantul intimatei, avocat L. M. depune la dosar întâmpinare în recurs (f.11-13) și arată că nu mai are de formulat alte cereri în probațiune.
T. ul, după deliberare, având în vedere că prin întâmpinare nu s-au invocat aspecte noi, apreciază că nu se impune comunicarea acesteia.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, tribunalul în conformitate cu dispozițiile art.150 C.pr.civ. declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul pe recurs.
Reprezentantul intimatei, avocat L. M. solicită instanței respingerea recursului pentru motivele invocate în întâmpinare pe care arată că o susține în integralitate, cu plata cheltuielilor de judecată în recurs, conform chitanței depuse în original la dosar (f.14).
T. ul reține cauza spre soluționare.
T. UL Asupra cauzei de față, reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 20877/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții C. LOCAL C. -N., prin primar, M. C. -N., prin primar, în contradictoriu cu pârâta B. D. I. .
S-a admis cererea reconvențională formulată de reclamanta B. D. I. în contradictoriu cu pârâții C. LOCAL C. -N., prin primar, M. C. -N., prin primar.
S-a constatat nulitatea absolută a clauzei stipulate în Actul Adițional la Contractul de închiriere nr. 57302/_, încheiat la data de_ .
A obligat pârâtele reconvenționale să achite reclamantei reconvenționale cheltuieli de judecată în sumă de 812,3 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut următoarele:
În perioada menționată nu a primit nici o notificare scrisă din partea locatorului cu privire la o eventuală majorare a cuantumului chiriei, motiv pentru care, în fiecare lună a achitat chiria anterior stabilită.
Ulterior, la data de_ a semnat actul adițional datat_, în cuprinsul căruia s-a prevăzut că se modifică art. 5 din cap. III al contractului de închiriere, care va avea urătorul cuprins: " Chiria este de 278,95 lei calculată conform HGR nr. 165/2008."; S-a stipulat de asemenea că se modifică art. 6 din cap. III al contractului de închiriere, care va avea următorul con ținut: "Chiria se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 ale fie cărei luni, pentru luna în curs";. Menționează că a semnat actul examinat cu mențiunea că este de acord cu plata chiriei conform HGR 165/2008 începând cu data semnării actului adițional nr. 2.
Solicită să se constate faptul că actul adițional menționat a fost întocmit în lipsa unei hotărâri de consiliu pentru perioada 2008-2009.
Solicită de asemenea să se constate că pentru perioada cuprinsă între _
_ data încheierii actului adițional de prelungire a termenului contractual pentru perioada_ -_, a operat tacita relocațiune, cu toate consecințele juridice ce decurg din această calificare a situației deduse judecății. Pe de altă parte se impune constatarea în sensul că majorarea chiriei pentru perioada arătată a fost operată în lipsa unei hotărâri de consiliu adoptate în acest sens.
Revizuirea cuantumului chiriei poate fi operată doar "la datele de prelungire a acestuia";. Or, în speță, revizuirea chiriei a fost operată retroactiv. În opinia pârâtei doar de la momentul semnării actului adițional nr. 2 (_ ) era îndreptățit locatorul să calculeze penalități de întârziere potrivit art. 7 din contract în ipoteza în care nu s-ar fi achitat chiria lunară de 279,64 lei, or, această obligație lunară a fost îndeplinită. Este de menționat și faptul că, la depunerea sumelor lunare cu titlu de chirie s-a refuzat menționarea pe chitanțele de plată a lunilor pentru care s-a achitat chiria, așa cum va rezulta din înscrisurile ce urmează să fie depuse, angajații locatorului susținând că au primit dispoziții în sensul de a nu evidenția pe chitanțe lunile pentru care se achită chiria.
Natura civilă a raportului juridic dintre pârâtă și C. Local al mun. C. -
N., rezultă din încheierea contractului de închiriere între pârâtă și C. local al mun. C. -N. privind locuința situată pe str. M., nr. 41, bl. M3, sc. II, ap. 32 are în mod evident natura civilă, astfel încât se impune constatarea nelegalității penalităților de întârziere determinate în conformitate cu legislația fiscală. Interpretarea prevederilor art. 7 din contractul de închiriere încheiat la data de_ se impune în lumina acestei constatări.
Prin cererea reconvențională
reclamanta reconvențională B. D. I. a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei stipulate în Actul adițional la Contractul de închiriere nr. 57302/_, act datat_ privind stabilirea termenului de începu al obligației de plată a chiriei în sumă de 279,64 lei, ca fiind_ .
Arată că actul adițional a cărui nulitate absolută o invocă a fost elaborat pentru acoperirea unei perioade de 2 ani în care nu a existat înscrisul constatator al locațiunii. Mai mult, așa cum rezultă din motivele acțiunii pentru perioada _
_ nu a existat hotărâre de consiliu prin care să se fi stailit prelungirea duratei contractelor de închiriere. Astfel, se face trimitere la HCL nr. 385/2009 prin care s-a aprobat prelungirea pe o perioadă de un an a contractului și la HCL nr. 190/2010 prin care s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_ .
Semnarea actului de către reclamanta reconvențională a avut loc în contextul unei incertitudini cu privire la situația juridică a locuinței, existând posibilitatea să se solicite evacuarea în condițiile în care nu ar fi senat respectivul act.
În altă ordine de idei a apreciat că este irelevantă semnarea cu sau fără obiecțiuni a acestui act, constatând caracterul ei nelegal și abuziv. De altfel, în perioada semnării acestor acte adiționale se discuta înlăturarea obligativității de plată a sumelor calculate retroactiv. Mai mult, în aceeași perioadă, s-a adus la
cunoștința locatarilor din blocurile menționate că există posibilitatea adoptării unei hotărâri de consiliu prin care să se dispună vânzarea acestor locuințe, soluție prevăzută de legea care a constituit temeiul legal al încheierii contractului de închiriere, iar față de această speranță legitimă, titularul era pus în situația de a accepta semnarea actului adițional în speranța că autoritatea locală va adopta soluția de vânzare.
În drept a invocat dispozițiile art. 1437 C.civ., art. 5 din HG R nr. 165/2008, Legea nr. 152/1998, legea nr.89/2008, Legea nr. 152/2008, art. 31 din legea nr. 114/_ rep.
Susținerile părților sunt concordante și se verifică prin actele depuse la dosarul cauzei cu privire la următoarele aspecte ale stării de fapt:
Între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 57398/_ având ca obiect spațiul cu destinație de locuință situat în C. -N., str. M., nr. 41, bl. M3, ap. 32, jud. C. .
Termenul a fost stabilit pentru perioada_ -_, prevăzându-se posibilitatea continuării locațiunii.
Cuantumul chiriei a fost inițial 12, 72 lei noi, iar ulterior, conform actului adițional nr. 2/_, 279,64 lei (f.14, 16).
La data de_ reclamanții au trimis pârâtei o adresă în care i-au arătat că după expirarea perioadei contractuale este posibilă prelungirea, cu recalcularea chiriei conform art. 31 din Legea nr. 114/1996, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
C. local a aprobat prin HCL nr. 185/2009 prelungirea pe o perioadă de un an a contractelor de închiriere în regim ANL (f.18).
Prin HCL nr. 290/2010 s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_ ,
La data de 7 aprilie 2011 pârâta a fost notificată pentru achitarea debitului restant, format din suma de 5057,75 lei petnru perioada_ -_ și 8206,09 lei majorări de întârziere.
Raportat la starea de fapt reținută instanța a analizat pretențiile părților aplicând normele de drept incidente.
Instanța a analizat cu prioritate cererea reconvențională, întrucât de soluționarea acesteia depinde și soluționarea cererii principale.
Pârâta a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei prevăzute în actul adițional din data de_ privind stabilirea termenului de început al obligației de plată a chiriei în sumă de 278,95 lei ca fiind_ .
În esență pârâta a arătat că această clauză este nulă pentru că instituția tacitei relocațiuni împiedică un calcul retroactiv al chiriei, iar pe de altă parte nu a existat o hotărâre de Consiliu local cu privire la majorarea chiriei. Raportat la acest aspect reclamanții arată că din corespondența purtată între părți rezultă că ei nu au avut intenția de a se angaja în raporturi pe o perioadă nedeterminată cu pârâta.
Cu privire la acest aspect instanța constată în primul rând că motivul că nu ar fi existat o hotărâre de Cosiliu local de majorare a cuantumului chiriei este neîntemeiat întrucât nu există nicio normă legală care să condiționeze încheierea unui contract de închiriere de emiterea unei hotărâri de consiliu local în acest sens.
Referitor la tacita relocațiune instanța a apreciat că aceasta a operat conform art. 1437 din Codul civil pentru următoarele motive: este necontestat de către reclamanți că pârâta a rămas în folosința imobilului după expirarea perioadei contractuale; aceasta este singura condiție cerută de textul legal, art. 1437 din Codul civil, pentru ca tacita relocațiune să opereze, dacă nu s-a încheiat între părți un acord cu privire la o nouă perioadă de valabilitate a contractului.
Operând tacita relocațiune efectele între părți au continuat să se aplice normele contractuale anterioare conform textului de lege menționat. În consecință, chiria datorată de către pârâtă până la semnarea actului adițional din data de_ este cea de 52,22 lei aplicabilă anterior expirării perioadei contractuale (f. 11).
În aceste condiții, instanța a apreciat că stipularea retroactivă a chiriei într- un cuantum superior celui datorat de reclamantă este ilicită, fiind contrară normelor legale în vigoare, ceea ce atrage nulitatea clauzei respective.
În consecință, instanța a admis cererea reconvențională și a constatat nulitatea absolută a clauzei prevăzute în actul adițional din data de_ privind stabilirea termenului de început al obligației de plată a chiriei în sumă de 278,95 lei ca fiind_ .
Este imputabil exclusiv reclamanților faptul că nu au procedat la calcularea la timp a noului cuantum al chiriei și la comunicarea acestuia către pârâtă.
În consecință în speță instanța a admite cererea reconvențională formulată de pârâtă.
Cu privire la cererea principală constată următoarele:
Pretențiile reclamanților se întemeiază pe faptul că în speță cuantumul chiriei a fost modificat retroactiv. Având în vedere că instanța a constatat nulitatea clauzei privind această modificare instanța a respins pretențiile formulate în temeiul acesteia.
Este de precizat în speță că pârâta a solicitat constatarea nulității absolute doar cu privire la clauza prevăzută în actul adițional din data de_ privind stabilirea termenului de început al obligației de plată a chiriei în sumă de 278,95 lei ca fiind_ .
Această clauză este însă prevăzută și în actul adițional din data de 0_ și este nulă pentru motivele indicate în alineatele anterioare. Principiul disponibilității împiedică instanța să anuleze această clauză, atâta timp cât părțile nu au cerut acest lucru. Regimul juridic al nulității absolute permite însă instanței să respingă pretențiile solicitate în temeiul acestei clauze.
Reclamanții nu au contestat și chitanțele depuse la dosarul cauzei dovedesc faptul că pârâta și-a achitat chiria datorată în temeiul contractului în absența cuantumului majorat al chiriei.
În consecință, instanța a admis cererea reconvențională și a respins ca neîntemeiată cererea principală formulată în cauză privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante. Respingerea acestei cereri atrage și respingerea capetelor de cerere privind majorările de întârziere, întrucât acestea sunt accesorii ale chiriei solicitate prin capătul de cerere principal.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții M. C. -N. și C. local al municipiului C. -N.
, solicitând instanței admiterea recursului, în principal desfiintarea sentinței atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în secundar, modificarea sentinței recurate, in sensul admiterii acțiunii introductive de instanța si respingerea cererii reconventionale, cu obligarea intimatei-parate la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de judecarea prezentului litigiu in toate etapele procesuale.
Hotărârea pronunțata în cauza este nelegala, fiind data cu încălcarea sau aplicarea greșita a legii, întrucât instanța de fond în mod greșit a reținut ca in speța a operat tacita relocatiune, neluand in considerare HCL nr. 185/_ si HCL nr.385/_ si HCL nr.290/_, prin care s-a prelungit perioada contractuala, succesiv pentru o perioada de cate un an, conform art.8 alin.4 din Legea nr.152/1998 republicata privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe.
Potrivit art.1452 cod civil "daca locatarul si după expirarea termenului locatiunii, continua amâne in casa sau apartamentul inchiriat, fara nici o împiedicare din partea locatorului, el se considera ca voiește a le ocupa sub aceleași condiții si pentru un timp determinat de obiceiul locului, si nu poate nici sa iasă, nici sa fie concediat inainte de a i se fi făcut vestirea, in termenul obișnuitin localitate.
Din acest articol care reglementează tacita relocatiune, rezulta fara putința de tăgada ca aceasta se bazează pe intenția prezumata a pârtilor de a prelungi contractul de inchiriere in aceleași condiții.
Or, in speța prezumția unei astfel de intenții nu poate sa opereze cu privire la locatori, având in vedere faptul că prin adresa nr.133739/451.1/_, s-a comunicat intimatei-parate ca cererea urma sa fie analizata in vederea prelungirii contractului de inchiriere nr.57302/_, deci, in vederea stabilirii unei alte perioade determinate pentru care sa se incheie contractul iar "potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr. 152/1998 privind
infiintarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titluarii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de inchiriere, realizate in condițiile legii."
Astfel, prin comunicarea acestei adrese, consideră recurenții reclamanți ca, intimata-parata a fost înștiințată ca după expirarea perioadei contractuale, prelungirea contractului de inchiriere nr.57302/_ se va face succesiv pentru o perioada de un an, cu recalcularea chiriei.
Prin HCL nr.185/_, s-a hotărât prelungirea pe o perioada de un an a contractului de inchiriere nr.57302/_, adică pentru perioada_ -_ .
M. ivat de faptul ca intimata-parata a implinit vârsta de 35 de ani, s-a procedat si la recalcularea chiriei in conformitate cu H.G.R.nr.165/2008.
Ulterior, prin HCL nr.385/_, s-a aprobat prelungirea pe o perioada de înca un an a contractului de inchiriere nr.57302/_, incepand cu data de_ si pana la data de_ .
Astfel, s-a întocmit actul adițional nr.2/_ la contractul de inchiriere, potrivit căruia durata-locatiuiiii a fost prelungita de la data de_ pana la _
, respectiv_ -_ .
Prin HCL nr.290/_, s-a aprobat prelungirea contractului de inchiriere nr.57302/_ pe o perioada de un an, începand cu data de_ pana la _
, întocmindu-se actul adițional din data de 0_, act semnat si însușit de către intimata-parata.
Aceste elemente indica in mod clar faptul ca, recurentii-reclamanti nu au avut intenția de a se angaja in raporturi contractuale pe perioada nedeterminata cu intimata-parata.
Faptul ca nu a existat o hotărâre de consiliu local decât după trecerea unui an de la data la care intimata-parata a solicitat prelungirea contractului, nu este de natura sa schimbe aceasta concluzie.
In aceste condiții, asa cum se poate observa, tacita relocatiune nu putea interveni.
In conformitate cu prevederile art.8 alin.4 din Legea nr.152/1998 republicata privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, "contractele de inchiriere se încheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. Pupa expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an [...]".
In mod greșit instanța de fond a apreciat ca stipularea retroactiva a chiriei într-un cuantum superior celui datorat de către intimata-parata este ilicita, fiind contrara normelor legale in vigoare, ceea ce atrage nulitatea absoluta a clauzei respective.
Astfel, nulitatea reprezintă o sancțiune civila constând in desființarea cu efect retroactiv, adică de la data incheierii a unui act juridic cu încălcarea cerințelor legale.
Nulitatea poate fi invocata când aceasta sancțiune este anume prevăzuta intr-un text de lege dar si atunci când, fara ca legea s-o prevadă expres, sancțiunea rezulta din caracterul imperativ al dispoziției legale incalcate sau din caracterul esențial al condiției prevăzute de acea dispoziție pentru validitatea actului.
Învederează recurenții reclamanți faptul că, prevederile art.8 alin.4 pct.a) din Legea nr. 152/1998, republicata, privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, arata ca pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani se va proceda la recalcularea chiriei.
Modul de calcul al chiriei are la baza calculatia prezentata in anexa nr.16 din
H.G.R. nr.165/2008, iar aceasta majorare a chiriei datorata de către intimata- parata s-a produs ca efect al legii si nu ca o manifestare unilaterala de voința.
Prin urmare, intimata-parata a luat la cunostiinta in anul 2008, prin adresa nr.131739/451.1/_, faptul ca s-a modificat cuantumul chiriei, conform normelor de drept mai sus amintite si a semnat actul adițional nr.2/_ al contractului de inchiriere.
Chiar daca majoritatea clauzelor au un conținut prestabilit determinat de lege, natura contractuala a convenției nu poate fi ignorata in condițiile in care intimata-parata a inteles sa continue executarea acestei convenții si implicit sa aibă in vedere posibilitatea modificării/majorării cuantumului chiriei, chirie determinata in mod legal si nu convențional.
Necontestarea chitanțelor depuse la dosarul cauzei de către intimata-parata nu dovedește ca aceasta și-a achitat chiria datorata in baza contractului de inchiriere nr.57302/_ .
In cazul in care intimata-parata nu dorea sa continue locatiunea ca urmare a majotării chiriei, aceasta avea posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de închiriere nr.57302/_, sa predea locuința în litigiu și să nu continue sa uzeze de bunul aflat in proprietatea acestora, fara îndeplinirea atât a obligațiilor contractuale cât si cele prevăzute în actele normative în vigoare.
Pe de alta parte, învederează instanței de judecata faptul ca, intimata-parata nu a plătit chiriile până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna in curs, astfel cum s-a stabilit contractual.
Apreciază ca, pentru toate chiriile neachitate până la scadența se calculează si implicit datorează penalități de intarziere conform prevederilor contractuale, in procent de 0,1%/zi de intarziere, iar incepand cu data de 0_, penalități de intarziere in procent de 0,5%/zi de intarziere.
În ceea ce privește actul adițional incheiat la data de 0_, instanța de judecata a respins în mod greșit pretențiile solicitate în temeiul acestei clauze.
Astfel, prin acest act adițional s-a prelungit perioada locatiunii pentru perioada_ -_, iar chiria datorata de către intimata-parata era in cuantum de 279,64 lei, datorata începând cu data de_ .
Prin urmare chiria datorata in baza actului adițional al contractului de inchiriere nr.57302/_ nu este solicitata retroactiv si nu este lovita de nulitate absoluta, pentru motivele arătate de instanța de judecata.
La termenul de judecată din data de_ intimata pârâtă a depus la dosar întâmpinare
, solicitând respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată faptul primul motiv de recurs invocat de către recurenții reclamanți este nefundat reținându-se in mod corect in privința contractului de închiriere incheiat de aceasta cu recurenții că a operat tacita relocatiune, iar prin memoriul de recurs se încearcă inducerea în eroare a instanței cu privire la câteve aspecte esențiale reținute legal si temeinic in hotărârea atacată.
Astfel, așa cum a dovedit cu înscrisurile de la dosar durata de cinci ani a contractului de închiriere nr. 57302/_ a expirat la data de_, motiv pentru care a solicitat prelungirea acestui contract în baza clauzei stipulate la art. 4 di contract.
Prin adresa la care fac trimitere recurenții având numărul 133739/451.1/_, i s-a adus la cunoștință doar faptul că solicitarea de prelungire a contractului v fi analizată.
Așa cum a învederat și instanței de fond analiza menționată a avut o durată de doi ani mai exact pe o perioadă de 2 ani recurenții au amânat încheierea actelor adiționale de prelungire a contractelor de prelungire pentru cele 3 blocuri ANL situate pe str. M. nr. 41, dar au încasat chiria.
Doar la data de_ a primit un exemplar din actul adițional datat_ in cuprinsul căruia s-a prevăzut ca se modifica art. 5 din I al contractului de închiriere care va avea următorul cuprins:"Chiria este de 278,95 lei calculata conform HGR nr. 165/2008". S-a stipulat de asemenea ca se modifica art. 6 din cap. III al contractului de inchirere, care va avea următorul continut: "Chiria se
datorează incepand cu data de_ si se achita pana la data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna in curs.
Solicită instanței de recurs sa constate ca sunt nefondate susținerile recurenților sub aspectele examinate deoarece potrivit art. 6 alin.2 taxa finala din contractul de închiriere vizând locuința situată în C. -N. str. Mehedință nr. 41, bl. M ap. 32:"Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriașului înaintea termenului scadent la plata".
Mai mult, arată intimata pârâtă aptul că a semnat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 57302 din_ cu mențiunea: "Sunt de cu plata chiriei calculate conform HGR 165/2008 începând cu data semnării prezentului contract/act adițional nr. 2 (anexă la contractul de închiriere).
Fata de nerespectarea acestei obligații este mai mult decât ironica afirmația recurenților in sensul: "In cazul în care intimata parata nu dorea a continua locatiunea ca urmare a majorării chiriei, aceasta avea posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de inchiriere nr. 57302/_, să predea locuința in litigiu si sa nu continue sa uzeze de bunul aflat in proprietatea subscrisilor recurenți reclamanți..."
Este nefondată si susținere recurenților in sensul ca aceasta s-a opus la recalcularea chiriei după primirea vârstei de 35 de ani si aceasta in condițiile in care nu a fost notificata cu privire la aceasta recalculare.
Referitor la situația debitului inițial în sumă de 5635,06 lei, care a stat la baza promovării acțiunii învederează intimata pârâtă faptul că a depus în fața instanței de fond chitanța de plată a chiriei pentru 5 luni pe anul 2009, cele 12 luni pe anul 2010 și 4 luni pe anul 2011. La acea dată a arătat că nu a găsit chitanțele pe lunile iulie și august 2010 însă le-a depus ulterior. Din înscrisurile comunicate rezultă că, aceasta a achitat pe toată perioada dedusă judecății, august 2009-aprilie 2011 chiria conform contractului.
Mai arată intimata pârâtă faptul că rezultă din cele expuse că reclamanții au indicat în mod fictiv neplata chiriei pentru toate cele 21 luni indicate în situația debitului tocmai pentru a acoperi cu suma rezultată majorarea retroactivă a chiriei pe trei luni.
Analizând recursul, prin prisma motivelor invocate și a textelor de lege incidente în cauză, tribunalul reține următoarele
:
M. ivul de recurs privind greșita reținere a instanței de fond că prin tacita relocațiune închirierea a continuat în condițiile anterioare, este întemeiat. Dat fiind că în cauză prelungirea contractelor de închiriere s-a făcut ope legis prin HCL nr. 185/_, HCL nr. 385/2009 și HCL nr. 290/2010 nu a intervenit tacita relocațiune.
În schimb, prima instanță a constatat în mod corect nulitatea clauzei prevăzută în actul adițional din_ privind stabilirea termenului de început a obligației de plată a chiriei în sumă de 278,95 lei ca fiind_ .
În acest sens, tribunalul reține că susținerile recurentului că intimata pârâtă a luat la cunoștință în anul 2008 de faptul că s-a modificat cuantumul chiriei și că acesta are la bază calculația din anexa nr. 16 din HG nr. 165/2008, nu pot fi reținute în speță, întrucât pârâtei nu i s-a adus la cunoștință care este cuantumul chiriei și aceasta nu îl putea calcula pe baza anexei de mai sus. Ori, potrivit art. 6 alin. 2 din Contractul de închiriere nr. 57302/_ încheiat între părți ( f. 9),
"Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";. Această obligație asumată prin contract nu a fost îndeplinită de către locator.
În privința sumelor solicitate de recurenții reclamanți prin acțiune, tribunalul reține că în mod corect a fost respinsă cererea de obligare a pârâtei la plata chiriei, întrucât aceasta a fost achitată, după cum rezultă din chitanțele depuse la filele 44-53 dosar fond, pentru perioada la care se referea acțiunea introductivă de instanță, august 2009-aprilie 2011 aceasta a fost achitată.
Într-adevăr la data de 8 mai 2012 reclamanții recurenți au depus la dosar o majorare a pretențiilor inițiale, solicitând obligarea pârâtei la plata chiriei pentru
perioada_ -_, însă din cuprinsul sentinței rezultă că instanța de fond nu a analizat aceste pretenții din majorarea de acțiune.
Potrivit dispozițiilor art. 281 ind. 2 șui 281 ind. 2a Cod pr.civ. analizarea acestor pretenții putea fi făcută exclusiv pe cale procedurii speciale a completării hotărârii, nu pe calea recursului.
Criticile aduse de recurenți soluției dată de instanță petitului având ca obiect majorările de întârziere sunt de asemenea neîntemeiate.
Deși chitanțele depuse la dosar probează faptul că in anumite luni chiria a fost achitată cu întârziere, de exemplu, chiria pe lunile iulie-august 2010 a fost achitată la data de_ (f. 65 dosar), pretenția la plata majorărilor de întârziere este nefondată, deoarece raportul juridic existent intre părți este unul de natură civilă, nu unul de natură fiscală, care să permită obligarea chiriașului la plata unor penalități sau majorări de întârziere stabilită la nivelul dobânzilor fiscale. Raportului juridic dedus judecății ii sunt aplicabile dispozițiile art. 1088 din V.C.C,
O.G 9/2000, din cuprinsul cărora rezultă că daunele moratorii pot fi stabilite doar la nivelul dobânzii legale. Potrivit art.9 din O.G. 9/2000 în raporturile civile obligația de a plati o dobanda mai mare decât cea stabilită în condițiile prezentei ordonanțe este nulă de drept.
Pentru considerentele reținute mai sus, văzând dispozițiile art. 312 alin 1 Cod p.civ, tribunalul va respinge ca nefundat recursul reclamanților, păstrând în întregime sentința atacată.
În baza art. 274 C.pr.civ., recurenții vor fi obligați să plătească intimatei pârâte suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariul avocațial achitat potrivit chitanței de la fila 14 dosar.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarat de pârâții M. C. N. și C. LOCAL AL M. C. N. împotriva sentinței civile nr. 20877/2012 sin_ pronunțată în dosar nr. 16409/211 al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească intimatei B. D. I. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 11 aprilie 2013.
PREȘEDINTE, C. -A. C. | JUDECĂTOR, C. -V. B. | JUDECĂTOR, V. G. |
GREFIER, D. B. |
D.B. 12 Aprilie 2013 Red. CB/dact CB _
Jud.primă instanță C. M. C.
| ← Încheierea civilă nr. 301/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 102/2013. Pretenții → |
|---|
