Decizia civilă nr. 848/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 848/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE_ TEMB. 2013 COMPLETUL COMPUS DIN: PREȘEDINTE: E. L.
JUDECĂTOR: M. O. -S. JUDECĂTOR: D. -I. T. GREFIER: L. C.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurenții C. | LOCAL AL | ||
M. | C. -N., M. C. -N. -PRIN P., G. | E. | , G. F. |
împotriva sentinței civile nr. 23313/_ pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, tribunalul constată că mersul dezbaterilor și cuvântul părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de_, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 23313/_ pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria Cluj-Napoca a admis în parte acțiunea civilă precizată formulată de reclamanții C. local al municipiului C. -N. si M. C. -N., ambele reprezentate prin P., în contradictoriu cu pârâții G. E. si G. F., și în consecință:
A obligat pârâții la plata în favoarea reclamanților a sumei 4.074,93 lei, cu titlu de pretenții.
A respins în rest acțiunea civilă precizată.
A obligat reclamanții la plata în favoarea pârâților a sumei de 150 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin acțiunea civilă precizată înregistrată la această instanță sub Dosar nr._ reclamanții: C. local al municipiului C. -N. si M. C. -N., în contradictoriu cu pârâții: G. E. si G. F., au solicitat ca prin sentința ce se va pronunța:
sa fie obligați parații la plata sumei de 19.597,63 lei cu titlu de debit restant, format din suma de 4.074,93 lei - chirie locuința aferenta perioadei aprilie 2011 - iunie 2012 si 15.522,70 lei majorări de intarziere calculate pentru perioada_ -_ ;
sa fie obligați parații la plata majorărilor de întârziere pana la data plații efective a debitului;
sa fie obligați parații la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu purtarea prezentei acțiuni.
În motivarea cererii lor de chemare în judecată reclamanții C. Local și M. C. -N. au arătat că la data de_, C. local al municipiului C. -N. a incheiat cu parății G. E. și F. contractul de închiriere nr. 57351/_, având ca obiect locuința situata in C. -N., str.
, nr.41, bloc M2, ap.24.
Perioada contractului a fost stabilita la 5 ani cu termen de expirare la_ .
Aceasta locuința aflata in litigiu, face parte din domeniul privat al statului, in administrarea C. ui local al municipiului C. -N., in temeiul Legii nr.152/1997.
Contractul de inchiriere a fost incheiat atât in temeiul acestui act normativ, cat si in temeiul HG nr.962/1999, a Legii 213/1998, OUG nr.40/1999, Legii nr.214/2001, HCL nr.125/2003 si HCL nr.227/2003. Potrivit clauzelor contractuale, termenul de locatiune a fost stabilit pentru perioada_ -_ . Articolul 4 prevede ca la expirarea termenului de inchiriere, contractul poate fi reinnoit cu acordul C. ui local al municipiului C. -N., in conformitate cu legislația in vigoare la acel moment. Arată, de asemenea, că la data încheierii contractului de închiriere, s-a stabilit chiria in cuantum de 127,192 Ron (127.19" ROL). La expirarea duratei contractului, C. ui local al municipiului C. -N. a transmis
paraților prin adresa nr.133700/451.1/_ următoarele:
"Potrivit Legii nr. 89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de inchiriere, realizate in condițiile legii.
Astfel, arată reclamantul C. local al municipiului C. -N., analizând referatul nr. 59409/_ a Direcției patrimoniul municipiului si evidenta proprietății, a aprobat prin HCL nr. 185/2009, prelungirea pe o perioada de un an a contractelor de închiriere în regim ANL.
Astfel, s-a incheiat actul adițional nr.2/_, potrivit căruia durata locatiunii a fost prelungita de la data de_ pana la_, respectiv chiria datorata de către parați s-a majorat la 279,64 lei.
In aceste condiții, arată reclamanții, parații au fost invitați la sediul Primăriei C. -N. in vederea semnării actului adițional la contractul de inchiriere, vizând prelungirea si recalcularea chiriei. Parații au dat curs solicitării semnând actul fara a avea obiectiuni.
Mai mult decât atât, arată reclamanții, prin HCL nr.290/2010 s-a aprobat prelungirea contractului de inchiriere pentru perioada_ -_, sens in care s-a intocmit un alt act adițional, care a fost semnat de către parați.
In aceste condiții, concluzionează reclamanții, asa cum se poate observa, parații nu si-au indeplinit obligațiile contractuale de achitare a chiriei, dovedindu-si reaua credința in executarea acestora.
In ceea ce privește petitul 2 al acțiunii, privind obligația de plata a majorărilor de intarziere aferente debitului, pana la data plații efective a acestuia, părțile contractante au prevăzut la art.7 ca "neplata in termen a chiriei lunare, atrage majorări de intarziere confom legislației financiar bugetare in vigoare, si ca acestea se datorează fara punerea in intarziere, de la data scadentei chiriei (prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibila). Prin actul adițional incheiat la data de_, in baza HCL nr.284/2010, acest articol s-a modificat in sensul ca " incepand cu data de_ nivelul majorărilor de intarziere este de 0,5%/zi din cuantumul obligației neachitate in termen, calculate pentru fiecare zi, incepand cu ziua următoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate, inclusiv"
In drept, reclamanții și-au întemeiat prezenta acțiune in baza art.969 alin. 1 C.civ, art.1429 C.civ., art.1073 C.civ, Legea nr.152/1998 republicata, cu modifcarile si completările ulterioare, Legea nr.89/2008, Legea nr.114/1996, HG nr.165/2008, HCL nr.185/_, 284/2010.
Pârâții G. F. și G. E. au formulat Întâmpinare: f. 33 - f. 40, prin care au solicitat respingerea acțiunii civile formulate de reclamanți ca neîntemeiată arătând în esență faptul că: reclamanții nu au anexat o fișă de calcul detaliată din care să rezulte modalitatea de calcul și cuantumul acestor pretențiilor pecuniare; prelungirea contractului de închiriere hotărâtă prin HCL nr. 185/_ a devenit efectivă numai după semnarea actului adițional, semnare care a intervenit la data de 19 martie 2010; actul adițional poate produce efecte numai începând de la data asumării prin semnătură, adică de la data de 19 martie 2010 și numai pentru viitor, atât sub aspectul cuantumului chiriei, cât mai ales sub aspectul obligației de plată a majorărilor de întârziere; actul adițional, indiferent de conținutul său, nu poate produce efecte pentru trecut, pentru perioada cuprinsă între data de 15 august 2008 - 19 martie 2010; până la data semnării actului adițional ei nu au cunoscut valoarea noii chirii recalculată, astfel că nu aveau cum să achite o chirie a cărui cuantum nu-l cunoșteau; în perioada cuprinsă între data expirării perioadei de închiriere, 15 august 2008, și data semnării actului adițional, 19 martie 2010, ei au achitat, la termen, chiria stabilită contractual, fiind lăsați în folosința locuinței, ceea ce echivalează cu o tacită relocațiune; culpa pentru semnarea actului adițional ce cuprinde noul cuantum al chiriei (279,64 lei) doar la data de 19 martie 2010, în loc de 15 august 2008, revine în exclusivitate reclamantului C. LOCAL AL M.
C. -N. .
Referitor la actul adițional nr. 2 din data de 19 martie 2010, au arătat că, în cuprinsul acestui act adițional există o clauză inaplicabilă, care prevedea că "Chiria se datorează începând cu data de_ si se achită până la data de 30 a fiecărei luni, pentru luna în curs." Din moment ce această clauză menționează faptul că chiria "se achită până la data de 30 a fiecărei luni, pentru luna în curs" și din moment ce această clauză este cuprinsă în actul adițional semnat la data de 19 martie 2010 este evident că această chirie nu se poate raporta decât la viitor, cu începere de la data de 19 martie 2010, nicidecum cu începere de la data de_, o dată mult anterioară în raport cu care nu putem să vorbim despre Juna în curs". Mai arată că, această clauză este inoperantă, inaplicabilă și prin prisma dispozițiilor art. 6
teza finală din contractul de închiriere nr. 57351/_ prin care s-a prevăzut în mod expres faptul că:"Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată". Drept urmare, modificarea cuantumului chirie la noua valoare de 279,64 lei poate produce efecte față de locatari, numai de la data comunicării în scris, altfel spus numai de la data semnării actului adițional nr. 2 din 19 martie 2010 și poate produce efecte numai pentru viitor, începând cu această dată de 19 martie 2010. De asemenea, majorările de întârziere pentru perioada anterioară datei de 19 martie 2010 (respectiv pentru perioada_ - _
) pot fi calculate doar în raport cu vechiul cuantum al chiriei și doar în situația în care ar exista întârzieri la plata chiriei, penalitățile în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere au fost stabilite începând cu data de 1 august 2010, astfel încât cuantumul de 0,5%/zi de întârziere poate fi pretins doar pentru perioada_ -_ .
Analizând ansamblul materialului probator instanța de fond a reținut următoarele:
La data de_ între reclamantul C. local al municipiului C. -
N. și pârâții G. E. și F. s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 57351/_, având ca obiect locuința situata in C. -N., str. M., nr.41, bloc M2, ap.24, pe o perioadă de 5 ani cu termen de expirare la_ .
Potrivit clauzelor contractuale, termenul de locatiune a fost stabilit pentru perioada_ -_ . Articolul 4 prevede ca la expirarea termenului de inchiriere, contractul poate fi reinnoit cu acordul C. ui local al municipiului C. -N., in conformitate cu legislația in vigoare la acel moment.
De menționat că, la data încheierii contractului de închiriere, s-a stabilit chiria in cuantum de 127,192 Ron.
La expirarea duratei contractului, C. ui local al municipiului C. -
N. a transmis paraților prin adresa nr. 133700/451.1/_ următoarele:
"Potrivit Legii nr. 89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate in condițiile legii.
Astfel, având în vedere dispozițiile legale anterior menționate, reclamantul C. local al municipiului C. -N. aprobat prin HCL nr. 185/2009, prelungirea pe o perioada de un an a contractelor de închiriere în regim ANL.
Ulterior, la data de_ s-a încheiat Actul adițional nr. 2/_, potrivit căruia durata locațiunii a fost prelungita de la data de_ pana la_, respectiv chiria datorata de către parați s-a majorat la 279,64 lei.
În cuprinsul acestui Act adițional s-a menționat în mod expres că chiria se datorează începând cu data de_ .
De menționat că, acest contract a fost semnat de pârâți fără a formula vreo obiecție.
Având în vedere HCL nr. 290/2010 prin care s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pentru perioada_ -_, între părți s-a semnat un alt Act Adițional la data de_, prin care s-a specificat că începând cu data de_ nivelul majorărilor de întârziere este de 0,5% pe zi din cuantumul obligației neachitate în termen.In aceste condiții, concluzionează reclamanții, asa cum se poate observa, parații nu si-au indeplinit obligațiile contractuale de achitare a chiriei, dovedindu-si reaua credința in executarea acestora.
Cu privire la capătul de cerere, având ca obiect debitul restant reprezentat de chirie, instanța a reținut că potrivit art. 969 din Codul civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
În temeiul contractului de închiriere încheiat între părți, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei aferente intervalului aprilie 2011- iunie 2012. Instanța reține că perioada precizată de reclamanți intră sub
incidența contractului de închiriere deja modificat prin actele adiționale anterior menționate, semnat de ambele părți conform căruia chiria lunară datorată de pârâți este în sumă de 279,64 lei, fiind scadentă până la data de 30 a fiecărei luni în curs .
Din situația detailată a debitului depusă de reclamanți: f. 62, rezultă fără echivoc că suma datorată aferentă perioadei menționate este de 4.074,93 lei, reprezentând chirie restantă.
Este de menționat faptul că prin chitanțele anexate la dosar de pârâți, aceștia au făcut dovada efectuării unor plăți parțiale reprezentând chirie, plăți, care însă au fost imputate conform dispoz. art. 1113, alin. 2 C. civil.
Față de cele reținute instanța a admis ca întemeiat acest capăt de cerere și a obligat pârâții la plata sumei 4.074,93 lei, reprezentând chirie restantă.
Cu privire la capătul de cerere, având ca obiect pretențiile accesorii, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata majorărilor pentru întârziere aferente chiriei datorate pentru intervalul_ -_, cu mențiunea de a obliga pârâții la plata majorărilor de întârziere până la plata efectivă a debitului.
Instanța a reținut că pârâții au semnat actul adițional nr. 2 din_ încheiat la contractul de închiriere din litigiu și și-a asumat prin acest act obligația de a plăti retroactiv chiria astfel majorată, începând de la data de_, așa cum s-a reținut mai înainte, dar nici prin contractul inițial și prin nici unul din actele adiționale semnate ulterior, pârâții nu și-a asumat obligația de a achita și majorări pentru întârziere pentru sumele neachitate la termen, reprezentând diferența dintre chiria inițială și cea majorată retroactiv. Prin urmare, reclamanții nu au nici un temei legal sau contractual să pretindă pârâților majorări de întârziere pentru diferența din chirie achitată de pârâți retroactiv. Instanța a reținut de altfel că este imputabil exclusiv reclamanților motivul pentru care pârâții a fost nevoiți să achite doar retroactiv și prin urmare cu întârziere, diferența până la valoarea chiriei majorate în temeiul art.10.a.1 din contract conform noilor dispoziții legale apărute în cursul derulării contractului, întrucât reclamanții nu și-au executat obligația contractuală corelativă, asumată prin art. 6 din contractul de închiriere conform căruia locatorul avea obligația să comunice în scris chiriașului orice modificare a cuantumului chiriei înaintea termenului scadent la plată. Prin urmare, doar din cauza neexecutării de către
reclamanți a obligației corelative de informare, pârâții s-au aflat într-o imposibilitate obiectivă de a achita valoarea integrală a chiriei la termenul scadenței prevăzut în contract întrucât pârâții au aflat de majorarea chiriei începând cu data de_, abia la data de_ prin semnarea actului adițional nr. 2 (f 12). Așadar ei nu puteau achita în avans o chirie neadaptată încă la legislația în vigoare din culpa exclusivă a reclamanților. În plus, instanța a apreciat că pretenția reclamanților este nu doar neîntemeiată, ci și absurdă întrucât ei pretind achitarea la scadență a unei sume determinate abia la o dată ulterioară scadenței.
Prin prisma acestor considerente, instanța a reținut pe de o parte că reclamanții își invocă propria culpă pentru recunoașterea unui drept, dar potrivit unui vechi principiu consacrat în literatura juridică și aplicat consecvent în practica judiciară, (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), nimeni nu poate invoca propria incorectitudine sau imoralitate pentru a obține protecția unui drept. Ori în speță, imposibilitatea executării la scadență a obligației pârâților de plată a diferenței dintre valoarea chiriei inițiale și valoarea chiriei majorate își are izvorul tocmai în conduita culpabilă a reclamanților care nu au calculat și nu au comunicat acesteia în interiorul termenului convenit prin contract, valoarea integrală a chiriei în urma majorării.
În consecință, pârâții nu datorează reclamaților majorări de întârziere pentru suma cu care a fost majorată chiria retroactiv.
Deși reclamanții au solicitat majorări de întârziere pentru o perioadă mai îndelungată decât intervalul pentru care pârâții nu datorează majorări așa cum s-a reținut mai sus, susținând că unele plăți ar fi fost făcute de către pârâți cu întârziere, ei nu au depus la dosar dovezi care să ateste data fiecăreia dintre aceste plăți. Instanța a reținut așadar că o simplă situație a debitului depusă de reclamanți este insuficientă pentru a determina data plății de către pârâți a chiriei aferente fiecărei luni pentru care reclamanții au solicitat majorări pentru întârziere și implicit pentru a determina întinderea exactă a acestora. În consecință, deși conform contractului de închiriere, modificat prin actul adițional din data de_, pârâții datorează teoretic și majorări pentru întârziere în cuantum de 0,5% pe zi, cât timp reclamanții nu au probat întinderea exactă a acestora, instanța a reținut caracterul nelichid al pretențiilor accesorii formulate de reclamanți pentru intervalul pentru care au fost solicitate
Având în vedere împrejurarea că acțiunea civilă formulată de reclamanți a fost admisă doar în parte ca întemeiată și în temeiul dispoz. art. 274 C.pr.civilă instanța a obligat reclamanții la plata în favoarea pârâților a sumei de 150 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs reclamanții C. local al municipiului C. -N. si M. C. -N., ambele reprezentate prin
P., solicitând modificarea acesteia, în sensul obligării pârâților la plata majorărilor de întârziere in suma de 15.522,70 lei calculate pentru perioada aprilie 2011-iunie 2012, precum si in continuare pana la data plații efective al debitului, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de judecarea prezentului litigiu.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că instanța de fond a reținut ca paratii au semnat actul adițional nr.2/_ al contractului de inchiriere nr.57351/_ si si-au asumat prin acest act obligația de a plați retroactiv chiria astfel majorata, incepand cu data de_, dar prin
contractul de inchiriere modificat prin acte adiționale nu si-au asumat obligația de a achita si majorări de intarziere pentru sumele neachitate la termen, reprezentând diferența dintre chiria inițiala si cea majorata retroactiv.
De asemenea, instanța de judecata mai retine ca reclamanții nu au nici un temei legal sau contractual sa pretindă majorări de intarziere pentru diferența de chirie achitata de parati retroactiv.
Conform art.7 din contractul de inchiriere nr.57351/_ neplata in termen a chiriei lunare, atrage dobânzi de intarziere si majorări stabilite conform legislației financiar-bugetare in vigoare. Aceste dobânzi de intarziere si majorări se datorează fara punerea in intarziere, de la data scadentei chiriei (prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibila).
Asa cum se poate observa din plățile efectuate de către parati, aceștia nu au achitat lunar chiria datorata, pana la data de 30 a fiecărei luni pentru luna in curs. Astfel, in anul 2010, chiria datorata pentru lunile februarie, martie, aprilie, septembrie, decembrie a fost achitata cu intarziere.
Pentru toate chiriile lunare neachitate la termen, se datorează majorări de intarziere calculate pentru fiecare zi de intarziere, in procent de 0,1%, conform Legii nr.210/2005, precum si in procent de 0,5%, conform actului adițional incheiat in data de_ .
Și pârâții G. F. și G. E. au declarat recurs, solicitând modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanți, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, pârâții au arătat că în mod nelegal prima instanță a apreciat că modul în care reclamanții intimați au imputat plățile efectuate, în temeiul art. 1113 alin. 2 cod civil este legal și corect.
În primul rând, este real faptul că prin precizarea de acțiune reclamanții intimați au solicitat obligarea lor la plata suma de 4.074,93 lei reprezentând chiria restantă aferentă perioadei aprilie 2011-iunie 2012, deși inițial prin cererea introductivă de instanță au solicitat obligarea la plata sumei 3.669,00 lei reprezentând chirie aferentă perioadei_ -_ .
Deși instanța de fond, aparent, a analizat doar perioada aprilie 2011- iunie 2012 pentru care reclamanții au pretins un debit de 4.074,93 lei, așa cum se poate observa din desfășurătorul detaliat al sumelor solicitate de reclamanții intimați, anexat precizării de acțiune, acesta cuprinde situația detaliată a debitului si majorărilor de întârziere aferente perioadei_ -_ pretinsul debit neachitat fiind de 4.074.93 lei.
Astfel, în mod legal și temeinic prima instanță a reținut faptul că perioada pentru care se pretinde obligarea lor la plata debitului - respectiv aprilie 2011-iunie 2012- intră sub incidența contractului de închiriere deja modificat prin actul adițional nr. 2/_ conform căruia chiria lunară datorată de pârâți este în sumă de 279,64 lei, însă în mod nelegal prima
instanță a considerat ca legală conduita reclamanților intimați de a imputa cuantumul majorat al chiriei achitat de ei ulterior semnării actului adițional, pentru stingerea unor obligații mai vechi, deja îndeplinite prin achitarea chiriei la vechiul cuantum. În acest sens, au depus la dosarul cauzei toate chitanțele care atestă plata chiriei pentru toată perioada contractuală, respectiv chiria achitată la vechiul cuantum anterior majorării acesteia prin actul adițional nr. 2/_ (127,192 Rol și 55,22 Ron după perfectarea actului adițional nr. 1/_ ) și chitanțele care atestă plata chiriei la
cuantumul majorat de 279.64 lei, ulterior semnării actului adițional, la data de 18 martie 2010.
În consecință, pentru perioada aprilie 2011-iunie 2012 instanța avea obligația de a observa faptul că recurenții au achitat chiria majorată la cuantumul de 279,64 lei potrivit actului adițional nr. 2/_, iar noul cuantum majorat al chiriei trebuia imputat exclusiv asupra obligațiilor scadente ulterior acestei date de 18 martie 2010.
Recurenții au mai arătat că hotărârea instanței cuprinde motive contradictorii, în sensul că cele reținute cu privire la majorările de întârziere analizate prin prisma actului adițional nr. 2/_ reprezintă în același argumente în sensul că nu datorează chiria majorată decât de la data semnării actului adițional nr. 2/_ (dacă ar exista debit neachitat)
Subliniază faptul că reținerile cu privire la penalitățile de întârziere trebuiau aplicate de către instanța de fond și cu privire la debitul pretins de către reclamanții intimați, deoarece nu există nici un temei contractual pentru a pretinde plata chiriei majorată prin actul adițional nr. 2/_ retroactiv, începând cu anul 2008.
Totodată, este propria culpă a reclamanților intimați că nu au procedat la semnarea actului adițional nr. 2 cu recurenții mai devreme, anterior datei de 19 martie 2010, situație care le-ar fi permis acestora perceperea noului cuantum al chiriei majorate de la data semnării efective a actului adițional, aceasta fiind data existenței unui temei contractual de percepere a sumei și data acceptării de către recurenți a noului cuantum al chiriei.
Recurenții au mai susținut că în mod nelegal prima instanță a apreciat că prin semnarea actului adițional nr. 2 din_ ei și-au asumat obligația de a plăti retroactiv chiria astfel majorată. În mod nelegal prima instanță a apreciat că actul adițional nr. 2 încheiat la data de 19 martie 2010 ar putea produce efecte cu privire la cuantumul majorat al chiriei și anterior datei de 19 martie 2010, respectiv începând cu data de 15 august 2008, încălcând astfel principiul libertății contractuale prevăzut de Codul civil.
Totodată, instanța a nesocotit prevederile exprese ale contractului de închiriere nr.57351/_ care prevede în art. 6 teza finală faptul că: "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată".
Astfel, actul adițional poate produce efecte numai începând de la data asumării prin semnătură, adică de la data de 19 martie 2010 si numai pentru viitor, atât sub aspectul cuantumului chiriei, cât și sub aspectul majorărilor de întârziere. Actul adițional, indiferent de conținutul său, nu poate produce efecte pentru trecut, pentru perioada cuprinsă între data de 15 auqust 2008 - 19 martie 2010. Până la data semnării actului adițional recurenții nu au cunoscut și nu au acceptat valoarea noii chirii recalculată, astfel că nu aveau cum să achite o chirie a cărui cuantum nu-l cunoșteau
Prelungirea contractului de închiriere hotărâtă prin HCL nr. 185/_ a devenit efectivă numai după semnarea actului adițional, semnare care a intervenit la data de 19 martie 2010. În perioada cuprinsă intre data expirării perioadei de închiriere, 15 august 2008, si data semnării actului adițional, 19 martie 2010, recurenții au achitat, la termen, chiria stabilită contractual, fiind lăsați în folosința locuinței, ceea ce echivalează cu o tacită relocatiune. Culpa pentru semnarea actului adițional ce cuprinde noul cuantum al chiriei (279,64lei) doar la data de 19 martie 2010, în loc de 15 auqust 2008, revine în exclusivitate C. UI LOCALAL M. C. -N. .
Clauza din actul adițional potrivit căreia "chiria se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni, pentru luna în curs", probează faptul că, chiria nu se poate raporta decât la viitor, cu începere de la data de 19 martie 2010, nicidecum cu începere de la data de_, o dată mult anterioară în raport cu care nu putem să vorbim despre
"luna în curs".
Recurenții au mai arătat că la data de 14 august 2008 expira durata de închiriere stabilită prin contractul de închiriere nr. 57351/_, si având în vedere că au împlinit vârsta de 35 de ani, C. LOCAL AL M. C. -
, în calitate de locator, avea obligația legală de a proceda la prelungirea perioadei de închirie cu un an - cu începere de la data de 15 august 2008 si până la data de 15 august 2009 cu recalcularea corespunzătoare a chiriei în condițiile art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996.
Obligația legală a reclamantului C. LOCAL AL M. C. -N. de prelungire a contractului de închiriere, cu începere de la data de 15 august 2008 cu recalcularea corespunzătoare a chiriei este prevăzută expres de dispozițiile pct. 4 din Legea nr. 89/2008 care a intrat în vigoare la data 8 aprilie 2008 astfel încât C. LOCAL AL M. C. -N. avea timp suficient, până la data de 15 august 2008, să adopte o hotărâre prin care să respecte dispozițiile legale prevăzute de art. 6² alin. 4 din Legea nr. 152/1998.
C. LOCAL AL M. C. -N., dând dovadă de neglijentă adoptă această hotărâre la aproape un an de la data expirării perioadei contractuale (_ ) mai exact al data de 7 aprilie 2009. Aducerea la îndeplinire a acestei hotărâri se face prin actul adițional de prelungire a contractului de închiriere nr. 57351/_ si de recalculare a chiriei perfectat abia la data de 19 martie 2010, la aproape doi ani de la data expirării perioadei de închiriere si la aproape un an de la data adoptării hotărârii.
Drept urmare, modificarea cuantumului chirie la noua valoare de 279,64 lei poate produce efecte față de recurenți numai de la data comunicării în scris, altfel spus numai de la data semnării actului adițional nr. 2 din 19 martie 2010 si poate produce efecte numai pentru viitor. începând cu această dată de 19 martie 2010.
Subliniază faptul că deși clauzele contractuale privitoare la cuantumul chiriei (chiar si chiria majorată) au un conținut prestabilit determinat de lege, mai exact de hotărârile adoptate de reclamantul C. Local al M. C. -N., natura contractuală a convenției dintre recurenți si C. Local al M. C. -N. în calitate de locator nu poate fi ignorată.
Analizând recursurile declarate, tribunalul reține următoarele:
Recursul declarat de reclamanții C. LOCAL AL MUN. C. -N. și
M. C. -N. .
Instanța de fond a apreciat în mod corect că pârâții nu pot fi obligați la plata majorărilor de întârziere pentru chiria majorată începând cu_, reclamanții nefăcând dovada că ar fi comunicat în scris pârâților majorarea chiriei la o dată anterioară celei menționate în actul adițional. De asemenea, prin acest act adițional pârâții și-au asumat obligația de a achita chiria majorată începând cu data de_, fără însă să se oblige și la plata majorărilor de întârziere
Practic, reclamanții își invocă propria culpă constând în necalcularea și comunicarea în termen a noii chirii, pentru a percepe retroactiv majorări de întârziere.
În consecință, în baza art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1 C.proc.civ. tribunalul consideră că recursul declarat de reclamanți este nefondat, urmând să îl respingă.
Recursul declarat de pârâții G. E. și G. F. .
Între părți s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr.57351 având ca obiect închirierea locuinței situate în mun. C. -N., str.
M., nr.41,bl.M2, ap.24. S-a convenit de părți că perioada de închiriere este de 5 ani, începând cu data semnării contractului, acesta putând fi reînnoit cu acordul reclamantei, în conformitate cu legislația în vigoare la acel moment. Potrivit art.5 din contract, chiria a fost stabilită la suma de 127.192 ROL lunar, iar potrivit art.6 alin.1, aceasta se datorează începând cu data de_ și se achită până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
Prin actul adițional 2 la contractul de închiriere nr.57351/_ încheiat la_ s-a modificat art.3 din capitolul II din contractul de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului de închiriere de la_ la_ și de la această din urmă dată până la_ . Totodată s-a modificat și cuantumul chiriei ca fiind 279,64 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni. Acest contract a fost semnat de pârâți fără nici o obiecțiune.
Raportat la cele menționate mai sus și ținând cont de dispozițiile art.969 C.civ., în vigoare la data încheierii actului adițional, potrivit cărora
"contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante";,
tribunalul consideră corectă concluzia instanței de fond, în sensul că părțile, de comun acord, au convenit să modifice cuantumul chiriei lunare la 279,64 lei, inclusiv pentru perioada_ -_ .
T. ul mai reține că recurenții nu au contestat în momentul încheierii actului adițional nici o clauză contractuală, semnând actul fără obiecțiuni, deși aveau posibilitate să semneze actul adițional cu mențiunea că nu sunt de acord să achite chiria majorată și pentru perioada_ -_ .
În ceea ce privește tacita relocațiune, tribunalul consideră că aceasta nu a operat, în condițiile în care părțile au încheiat actul adițional din_ prin care au convenit asupra condițiilor contractuale inclusiv pentru perioada anterioară, ținând cont și de dispozițiile art.21 din Legea nr.114/1996, în vigoare la data expirării termenului contractului, potrivit cărora "închirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris";.
T. ul nu poate lua în considerare criticile recurenților privind motivele contradictorii, întrucât chiar dacă s-a reținut culpă reclamanților constând în necalcularea și comunicarea în termen a noii chirii, pentru a percepe retroactiv majorări de întârziere, în ceea ce privește cuantumul chiriei această culpă nu mai poate fi invocată, atât timp cât pârâții au fost de acord să o achite retroactiv.
În fine, instanța de fond a reținut în mod corect că imputația plății s-a făcut în conformitate cu dispozițiile art.1113 alin.2 C.civ., ținându-se cont de cuantumul majorat al chiriei și de plățile parțiale efectuate de pârâți, potrivit situației depusă la dosar de reclamanți.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că și recursul declarat de pârâți este nefondat, urmând ca în baza dispozițiilor art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1 C.proc.civ. să îl respingă și să mențină sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
Având în vedere că recursurile au fost respinse, ținând cont și de faptul că părțile nu au formulat întâmpinări în recurs, în baza art.274 C.proc.civ. tribunalul urmează să respingă cererile recurenților privind cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții C. LOCAL AL M. C. -N. și M. C. -N. prin P. și de pârâții G.
E. și G. F. împotriva sentinței civile nr. 23313/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Respinge cererile recurenților privind cheltuielile de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 10 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, E. L. | JUDECĂTOR, M. O. -S. | JUDECĂTOR, D. -I. T. |
GREFIER, L. C. |
Red. D.T./E.C./ _
Jud. fond: A. Moș
| ← Decizia civilă nr. 963/2013. Pretenții | Încheierea civilă nr. 193/2013. Pretenții → |
|---|
