Decizia civilă nr. 542/2013. Prestație tabulară
| Comentarii |
|
ROMÂNIA TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ cod operator 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 542/R
Ședința publică din data de 20 noiembrie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: P. M. B.
J. ecător: P. G.
J. ecător: Ț. D.
G. ier: Bud M.
Pe rol este pronunțarea asupra recursului civil declarat de intervenienta P.
O. R. G., cu sediul în comuna S., sat G., nr. 77 jud. M. împotriva sentinței civile nr. 692 din_, pronunțată de Judecătoria Dragomirești, în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra recursului și susținerile orale ale părților au avut loc la data de 23 octombrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța în aceeași constituire, în baza art. 146, 260 raportat la art. 298, 316 Cod procedură civilă a amânat pronunțarea soluției la data de 30 octombrie 2013, 6 noiembrie 2013, 13 noiembrie
2013 ȘI 20 noiembrie 2013, când a decis următoarele:
T.
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 692 din_, pronunțată de Judecătoria Dragomirești în dosarul nr._ a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor invocată de intervenientă, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a C. unei S. prin primar, invocată de intervenientă, a fost respinsă excepția invocată de reclamante privind prescripția dreptului, raportat la dispozițiile art.1890 C. civil și art.21 din Decretul nr.167/1958 și a admis, în parte, acțiunea civilă, modificată, formulată de reclamantele SC M. SRL și SC E. &A. SRL în contradictoriu cu pârâta S. C. de C. V. I.
, și cu intervenienta P. O. R. G. .
În consecință s-a constatat că pârâta S. C. de C. V. I. a dobândit dreptul de proprietate, prin construire, asupra supraedificatului, de natură construcție, denumit Magazinul mixt din satul G. de la nr.76, comuna S., județul
M., în suprafață construibilă totală de 143,32 mp, amplasat pe terenul situat în
G. nr. 76, înscris în CF 29 G., nr.top.32.
De asemenea, s-a constituit în favoarea pârâtei un drept de superficie pe suprafața de 379 mp, teren situat în intravilanul localității G., nr.76, UAT S., delimitat de pct.1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-1, hașurată cu roșu în anexa nr. 1 a
raportului de expertiză întocmită de expert top Boroica I., teren pe care este amplasată construcția de mai sus.
A dispus înscrierea în CF 29 G., nr.top.32 a dreptului de proprietate al pârâtei asupra supraedificatului de mai sus, cu drept de construire și a dreptului de superficie asupra suprafeței de 379 mp, cu titlu de constituire.
A fost obligată pârâta S. C. de C. V. I. să se prezinte la un notar public pentru a încheia în formă autentică promisiunea de vânzare făcută în favoarea reclamantei S. "M. "; SRL, cu privire la construcția denumită";Magazinul mixt"; din satul G. de la nr. 76, în suprafață de 91,32 mp, potrivit contractului sub semnătură privată încheiat la data de_ .
A fost obligată pârâta S. C. de C. V. I. să se prezinte la un notar public pentru a încheia în formă autentică promisiunea de vânzare făcută în favoarea reclamantei SC E. & A. SRL, cu privire la construcția denumită";Bufetul G. "; din satul G. de la nr. 76, în suprafață de 52 mp, potrivit contractului sub semnătură privată încheiat la data de_ .
În caz de refuz sentința ține loc de contract.
A dispus înscrierea în CF 29 G., nr.top.32 a dreptului de proprietate al reclamantelor asupra supraedificatului de mai sus, cu drept de cumpărare.
A luat act de renunțarea reclamantelor la petitele privind constatarea unui drept de proprietate asupra terenului de mai sus prin uzucapiune, înscrierea acestui drept în CF și radierea dreptului de pe vechii proprietari.
A respins petitul privind obligarea pârâtei de a se prezenta la un notar public pentru a încheia în formă autentică transmiterea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 379 mp pe care este amplasată construcția și respectiv înscrierea în C.F. al acestui drept în favoarea reclamantelor.
A admis, în parte, cererea de intervenție în interes propriu, modificată, formulată de intervenienta P. O. R. G. și în consecință:
A dispus rectificarea Încheierii de întabulare nr.451/1986 din CF 29 nr. top 32 în sensul de a se înscrie în CF suprafața reală a terenului, aceea de 2853 mp, în loc de 1618 mp., potrivit Raportului de expertiză și anexei grafice nr.1 al acestuia, întocmit de ing. topo Boroica I. .
A respins petitul privind constatarea dobândirii de către intervenientă a dreptului de proprietate, prin accesiune privind imobilul de natură construcții- Magazin mixt și Bufet situate în comuna S., sat G., nr.76, județul M. amplasate pe terenul identificat în CF 29 nr. top 32, precum și petitul privind înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora în CF .
A respins petitul privind obligarea pârâtei de a ridica de pe terenul în suprafață de 379 mp înscris în CF 29 nr. top 32 gardurile evidențiate pe aliniamentul 1-2-3-4-5-6-7-8 și 15 din anexa grafică nr.1 a Raportului de expertiză și a construcție cu destinație de WC.
A respins petitul privind obligarea reclamantelor de a-i preda în deplină proprietate și posesie construcțiile în natură Magazin mixt și Bufet situate în comuna
S., sat G., nr.76, județul M. amplasate pe terenul identificat în CF 29 nr. top 32, precum și a terenului în suprafață de 379 mp delimitat de pct.1-2-3-4-5-6-7-
8-9-10-11-1, hașurat cu roșu în anexa nr.1 a Raportului de expertiză întocmit de expert top Boroica I. .
A luat act de renunțarea intervenientei la judecarea petitului din precizarea la cererea de intervenție privind obligarea reclamantelor, în solidar, la despăgubiri în sumă de 500 lei, reprezentând contravaloarea folosinței terenului pe anii 2007-2009.
Au fost compensate cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că, potrivit susținerilor intervenientei și a recunoașterii parțiale a reclamantelor, pe terenul situat în localitatea S. sat G., înscris în CF 29 nr. top 32, în suprafață totală de 2853 mp, care a format proprietatea Parohiei Ortodoxe R. G., între anii 1960- 1970 s-a construit un magazin mixt, alimentară și un bufet.
Decizia edificării acestei construcții a aparținut conducerii comunei de la data respectivă și potrivit declarațiilor martorilor Marchiș Georgiu (f.127, vol. I) și D.
S. (f.152, vol. I), susținute prin declarația olografă de către martorul Verdeș P.
, cu care Consiliul parohial al intervenientei a fost de acord.
Din suprafața totală deținută de către parohie s-au preluat doar 379 mp și s-a făcut construcția din fondurile conducerii Cooperației de C. și cu activitatea cetățenilor din localitate. Această stare de fapt a fost declară de către martorii audiați în a doua fază procesuală. Nici în momentul edificării construcției și nici ulterior până în urmă cu câțiva ani intervenienta nu a formulat vreo obiecție, făcând acest lucru doar în momentul în care reclamantele, care au cumpărat construcția au formulat acțiune pentru a-și înscrie dreptul de proprietate în CF.
Drept urmare această construcție a fost înscrisă în Registrul mijloacelor fixe ale Cooperativei de C., în care se consemnează că data dobândirii clădirii este _
.
După anul 1989 a luat ființă C. de C. V. I., care a cuprins și Supercoop S., Magazin mixt Susani S., Magazin mixt Slătioara și respectiv Magazin mixt G. .
Ulterior, respectiv la data de_ C. de C. V. I. a vândut reclamantei SC M. SRL suprafața de 91,32 mp Magazinul mixt G. de la nr. 76, cu prețul de 13.600 Ron.
În acest sens s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată în care s-a consemnat că terenul ocupat de construcție și aferent deservirii construcției nu este proprietatea vânzătoarei și nu formează obiectul contractului. Dovada plății prețului s-a făcut prin factura seria SCC nr.83 din_ .
Apoi la data de_ pârâta a vândut reclamantei SC E. & A. SRL, construcția denumită";Bufetul G. "; din satul G. de la nr. 76, în suprafață de 52 mp, potrivit contractului sub semnătură privată cu prețul de 7727 Ron(f.4 dos inițial). Dovada plății prețului s-a făcut prin chitanța nr.144/_ în valoare de 4500 Ron și printr-o depunere în numeral la BRD a sumei de 3227 Ron.
Potrivit extrasului CF, celor două expertize în cauză, precum și declarațiilor tuturor martorilor întreg terenul, inclusiv cel pe care s-a edificat construcția formează proprietatea intervenientei, aceasta fiind întabulată, din eroare, doar pe 1618 mp. În realitate in urma măsurătorilor efectuate s-a constatat că suprafața reală a terenului este de 2853 mp potrivit expertizei întocmite de ing. Boroica I.
(f.204, vol. II). Această situație a fost prezentată și în anexa grafică nr.1 la raportul de expertiză.
În același act s-a constatat că terenul pe care este amplasată construcția și care este folosit pentru uzul acesteia, fiind amplasat pe el și WC are suprafața de 379 mp, fiind identificat în aceeași anexă între pct.1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-1.
Înainte de a se pronunța asupra fondului, instanța a soluționat cele trei excepții care au fost unite cu fondul cauzei.
În primul rând s-a reținut că în urma cumpărării a câte unei părți din întreg complexul imobiliar, reclamantele au un interes în cauză în sensul valorificării celor două contracte sub semnătură privată și de aceea nu se poate vorbi despre lipsa calității procesuale active.
O condiție pentru ca o persoană să fie parte în proces este calitatea procesuală care contribuie la desemnarea titularului dreptului de a acționa și în același timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea.
În procesul civil calitatea procesuală presupune justificarea dreptului sau a obligației unei persoane de a participa ca parte. În consecință calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu calitatea de titular al dreptului și respectiv al obligației.
În speță reclamantele, așa cum s-a reținut mai sus, au cumpărat acea construcție cu destinația de spații comerciale și ca urmare au interes în cauză, precum și calitate procesuală activă. Așa fiind instanța urmează să respingă această excepție ca neîntemeiată.
În ce privește lipsa calității procesuale pasive a C. unei S., prin primar, aceasta a fost considerată întemeiată, întrucât nici terenul și nici construcția nu au format și nu formează proprietatea comunei ori a Statului român în administrarea acesteia. C. nu este titularul nici unei obligații din prezenta acțiune. Ca urmare instanța a admis excepția.
S-a reținut că reclamantele au invocat excepția privind prescripția dreptului raportat la dispozițiile art. 1890 C. civil și art.21 din Decretul nr.167/1958.
În primul rând instanța a reținut că art.1890 C. civ. reglementează prescripția de 30 de ani doar în situația acțiunilor reale și personale pe care legea nu le-a declarat imprescriptibile și pentru care n-a stabilit un termen de prescripție. Ori art. 21 din Decretul 167/1958 precizează că dispozițiile acestuia nu se aplică dreptului la acțiune privitor la proprietate, uzufruct, uz, abitațiune, servitute si superficie.
Așadar prescripția nu se aplică acțiunilor având ca obiect un drept de proprietate, iar în speță tocmai un astfel de drept se pretinde de către părțile din proces și tocmai pentru aceasta se judecă.
Mai mult, acțiunea în constatarea dreptului de proprietate, precum și cea în revendicare imobiliară sunt imprescriptibile, motiv pentru care, excepția va fi respinsă ca neîntemeiată.
În ce private fondul, instanța a admis în parte acțiunea civilă modificată formulată de către reclamante și în consecință a constatat dobândirea dreptului de proprietate prin construire, asupra construcției din litigiu de către pârâtă, în temeiul art. 111 C.proc.civ. și a Decretului 144/1958
În ce privește dreptul de superficie instanța a reținut că acesta nu este reglementat direct și expres în Codul civil. De aceea existența lui a fost controversată. S-a impus totuși părerea că dreptul de superficie trebuie să fie recunoscut. Opinia se întemeiază pe dispoziția art. 492 Cod civil, care prevede că
"Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra.";
Interpretând acest text legal s-a arătat că din moment ce prin textul respectiv se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlăture prin proba contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel, titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, plantația sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este caracterizat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, este considerat un drept perpetuu, care durează atât timp cât există construcția sau lucrarea ce se află pe terenul proprietatea altei persoane, fără a putea fi stins prin neuz, fiind și un drept imprescriptibil.
Acest drept poate fi constituit prin convenția părților, printr-un legat, prin uzucapiune sau prin lege. De cele mai multe ori dreptul de superficie se constituie prin acordul părților, obiectul acestuia fiind dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrări pe acel teren.
În temeiul legii, dreptul de superficie se naște atunci când o persoană construiește pe terenul proprietatea exclusivă a altei persoane, iar primul dobândește asupra terenului un drept de superficie.
Dreptul de superficie conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție. Posesia și folosința terenului pe care se află construcția, plantația sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă legătură și în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie. Dispoziția materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substanța terenului numai în vederea realizării construcției, plantației sau lucrării ce urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren. În ceea ce privește atributul de dispoziție juridică, superficiarul are dreptul să înstrăineze construcția, plantația sau lucrarea respectivă, aflată pe terenul altei persoane, fără consimțământul proprietarului terenului.
Dreptul de superficie are un caracter perpetuu, în sensul că durează atâta timp cât există construcția, plantația sau lucrarea ce se află în proprietatea altei persoane, decât proprietarul terenului, iar acest caracter nu se stinge sau pierde prin neexercitare. Însa dreptul de superficie se stinge în situația în care construcția, plantația sau lucrarea a pierit sau a fost desființată de către superficiar și atunci când proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale, si proprietar al construcției, plantației sau lucrării respective.
În speță s-a reținut că S. C. de C. a construit acest edificiu pe proprietatea intervenientei și cu acceptul acesteia. Ca urmare există doi proprietari, unul asupra construcției și altul asupra terenului. În temeiul legii, respective al
vechiului cod civil sub incidența căruia s-a născut dreptul de superficie, în momentul construirii proprietarul a și dobândit dreptul de folosință al terenului pe perioada existenței construcției.
În consecință instanța a apreciat ca fiind întemeiat și a admis și acest petit, în temeiul art. 492 C. civ. constituind în favoarea pârâtei un drept de superficie pe suprafața de 379 mp, teren pe care este amplasată construcția din litigiu și care este identificată în anexa nr.1 a raportului de expertiză întocmit de ing. Boroica I. incluzându-se aici și terenul aferent și necesar utilizării construcției.
Având în vedere dispozițiile Decretului nr.115/1938, precum și cele ale art.20 din Legea nr.7/1996 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcției, cu drept de construire și a dreptului de superficie asupra suprafeței de 279 mp cu titlu de constituire.
Întrucât pârâta C. de C. V. I. a vândut celor două reclamante părți din construcția de mai sus prin acele contracte sub semnătură privată și în vechiul cod civil se prevede obligativitatea promitentei vânzătoare de a se prezenta la un notar public pentru a încheia în formă autentică vânzarea cumpărarea, lucru menționat și în vechiul Decret 144/1958, instanța va obliga pe pârâtă să facă acest lucru. În caz contrar sentința ce se dă urmează să țină loc de contract.
În temeiul textelor precitate s-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate a reclamantelor asupra supraedificatului de mai sus cu drept de cumpărare.
Deoarece reclamantele prin precizarea de acțiune depusă la dosar au arătat că renunță la petitele privind constatarea unui drept de proprietate asupra terenului de mai sus prin uzucapiune, înscrierea acestui drept în CF și radierea dreptului de pe vechii proprietari, potrivit art. 246 C.proc.civ., care arată că reclamantul poate oricând să facă acest lucru fie verbal în ședință publică, fie în scris.
Dreptul de superficie poate fi transmis și prin convenții, însă în speță nu s-a făcut o asemenea transmitere. Dimpotrivă în cele două contracte de vânzare cumpărare sub semnătură privată se consemnează în mod expres că terenul nu aparține vânzătorului, precum și faptul că reclamantele cunosc situația juridică a celor două imobile și s-a consemnat că terenul nu face obiectul contractelor.
Pentru acest motiv s-a respins petitul privind obligarea pârâtei de a se prezenta la un notar public pentru a încheia în formă autentică transmiterea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 379 mp pe care este amplasată construcția și respectiv înscrierea în C.F. al acestui drept în favoarea reclamantelor.
Totodată s-a admis, în parte, cererea de intervenție în interes propriu, modificată, formulată de intervenientă și în consecință s-a dispus rectificarea Încheierii de întabulare nr. 451/1986 din CF 29 nr. top 32 în sensul de a se înscrie în CF suprafața reală a terenului, aceea de 2853 mp, în loc de 1618 mp., potrivit Raportului de expertiză și anexei grafice nr.1 al acestuia, întocmit de ing. topo Boroica I. .
Potrivit celor două expertize întocmite în cauză, intervenienta este proprietara terenului în suprafață totală de 2853 m.p., dar a fost întabulată doar pe suprafața de
1618 m.p. În momentul în care s-au efectuat expertizele s-a constatat că suprafața reală și măsurată este de 2853 m.p.
Potrivit art. 35 din Legea 7/1996 instanța poate face rectificare a încheierii de întabulare atunci când înscrierea din C.F. nu corespunde realității.
Ca urmare a admiterii parțiale a acțiunii reclamantelor s-a respins petitul privind constatarea dobândirii de către intervenientă a dreptului de proprietate, prin accesiune privind imobilul de natură construcții-Magazin mixt și Bufet situate în comuna S., sat G., nr.76, județul M. amplasate pe terenul identificat în CF 29 nr. top 32, precum și petitul privind înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora în CF .
Conform art. 492 C.civ. orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra. Ori în cauza pendinte reclamantele au dovedit faptul că supraedificatul a fost construit de către pârâtă, respectiv de către instituțiile anterioare corespunzătoare, care au funcționat între anii 1960-1970. Ca urmare proprietară este pârâta și nu intervenienta.
Având în vedere faptul că s-a constituit în favoarea pârâtei dreptul de superficie asupra terenului în suprafață de 379 mp înscris în CF 29 nr. top 32, a fost respins petitul privind ridicarea gardurile evidențiate pe aliniamentul 1-2-3-4-5-6-7- 8 și 15 din anexa grafică nr.1 a Raportului de expertiză și a construcție cu destinație de WC.
Ca o consecință a admiterii petitelor din acțiune privind proprietatea asupra construcțiilor a fost respins petitul privind obligarea reclamantelor de a-i preda în deplină proprietate și posesie construcțiile în natură Magazin mixt și Bufet situate în comuna S., sat G., nr. 76, județul M. amplasate pe terenul identificat în CF 29 nr. top 32, precum și a terenului în suprafață de 379 mp delimitat de pct.1-2-3-4- 5-6-7-8-9-10-11-1, hașurat cu roșu în anexa nr. 1 a Raportului de expertiză întocmit de expert top Boroica I., deoarece art.480 C.civ. dă drept proprietarului de a uza de prerogativele dreptului său, respectiv acelora de folosință, administrare și dispoziție. Numai că proprietară este pârâta și nu intervenienta.
Instanța a luat act de renunțarea intervenientei la judecarea petitului din precizarea la cererea de intervenție privind obligarea reclamantelor, în solidar, la despăgubiri în sumă de 500 lei, reprezentând contravaloarea folosinței terenului pe anii 2007-2009.
În temeiul art. 276 C.proc.civ. au fost compensate cheltuielile de judecată, având în vedere că atât acțiunea cât și cererea de intervenție au fost admise doar în parte, astfel că sunt în culpă procesuală atât reclamantele, cât și intervenienta.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs P. O. R. G. solicitând, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 și 3 C. proc. civ. admiterea recursului și pe cale de consecință, modificarea în parte, a sentinței civile nr. 692 din 29 noiembrie 2012, în sensul: admiterii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantelor; respingerea acțiunii formulată de reclamante și admiterea cererii de intervenție în interes propriu, precizată și completată, formulată de intervenientă P. O. R.
G. și constatarea dobândirii de către intervenientă în interes propriu P. O. R.
G., a dreptului de proprietate prin accesiune, privind imobilul în natură construcții-
magazin mixt și bufet, situate în comuna S., sat G., nr. 76, jud. M., pe terenul cuprins în c.f. nr. 29 G., nr. top. 32.
Să se dispună înscrierea în CF nr. 29 G., nr. top. 32, a construcțiilor în natură - magazin mixt și bufet - situate în com. S., sat G., nr. 76, jud. M. și întabularea dreptului de proprietate asupra acestora, în c.f. nr. 29 G. nr. top. 32, în favoarea intervenientei în interes propriu P. O. R. G., cu titlu de accesiune.
Să fie obligată pârâta S. C. de C. V. I., a ridica de pe terenul situat în corn. S., sat G., nr. 76, cuprins în c.f. nr. 29 G. nr. top. 32, gardurile evidențiate pe aliniamentul 1-2-3-4-5-6-7-8 și 15 din anexa grafică nr. 1 la raportul de expertiză a inginerului Boroica I. și construcția cu destinație de W. C. sau în caz de refuz, desființarea acestora să fie făcută de intervenientă, pe cheltuiala pârâtei.
Obligarea reclamantelor, a preda intervenientei în interes propriu P. O.
R. G., în deplină proprietate și posesie, construcțiile în natură-magazin mixt și bufet-situate în comuna S., sat G., nr. 76, jud. M., precum și terenul în suprafață de 379 m.p. situat în corn. S., sat G., nr. 76, jud. M., suprafață identificată prin expertiza ing. Boroica I., între punctele: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11- 1, în anexa grafică nr. 1, la raportul de expertiză, parte integrantă din hotărâre.
Obligarea reclamantelor la cheltuieli de judecată la fond și în recurs.
În motivarea recursului a arătat că, hotărârea instanței de fond este nelegală, în pronunțarea sentinței, instanța de fond încălcând dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9
c. proc. civ., solicitând ca la soluționarea recursului, instanța de recurs, să aibă în vedere și dispozițiile art. 304 ind. 1 C.proc.civ., în sensul examinării cauzei sub toate aspectele.
Cu privire la respingerea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantelor nelegal, instanța de fond a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului, în raportul juridic dedus judecății.
Reclamantele și-au întemeiat acțiunea pe convențiile încheiate cu pârâta S.
C. de C. V. I., convenții aflate la f. 4 și 6 din dosarul de fond, primul ciclu procesual.
Conform convenției încheiate la data de_, pârâta S. C. de C.
V. I., înstrăinează reclamantei S. E. &A. S., bufetul G., situat în G., nr. 76, în suprafață de 52 m.p. din cadrul clădirii magazin Mixt cu bufet din G. .
Terenul ocupat de construcții și aferent deservirii construcției nu a fost proprietatea vânzătoarei și nu a format obiectul contractului. Cumpărătorul arată că are cunoștință cu privire la situația juridică a construcției și a terenului și dorește să dobândească cota parte din construcție în condițiile existente.
Cealaltă convenție din_, încheiată de S. C. de C. V. I. cu
S. M. S. se referă la vânzarea Magazinului Mixt G., din G., nr. 76, în suprafață de 91,32 m.p. din cadrul Magazinului Mixt cu Bufet G., arătându-se că terenul nu este proprietatea vânzătoarei, nici cel ocupat de construcții și nici cel aferent deservirii construcției, nefăcând obiectul vânzării, cumpărătorul cunoscând
situația juridică a construcției și a terenului și dorește să dobândească cota parte din construcție în condițiile existente.
Din cele ce preced, a rezultat că reclamantele au cumpărat, părți din construcție (suprafețe dintr-o construcție) cunoscând că această construcție nu este proprietatea vânzătoarei, nefiind operată în cartea funciară, iar terenul ocupat de construcție și cel care deservește construcția, nu constituie obiect de vânzare. Tot conform convențiilor, vânzătorul, nu și-a luat vreo obligație față de cumpărători, în privința proprietății construcției și a terenului, ocupat de aceasta și aferent, obligații care, în caz de neîndeplinire să dea dreptul reclamantelor, de-a acționa pe cale judecătorească în recunoașterea proprietății vânzătoarei, asupra construcției și a terenului.
Ca urmare, reclamantele cumpărând părți din construcție, și-au asumat riscul juridic al proprietății acestora, înțelegând să dobândească cota parte din construcție, în condițiile existente.
Hotărârea instanței de fond, în partea privind admiterea acțiunii, este nelegală și sub aspectul fondului.
Dreptul de superficie, așa cum este definit în literatura de specialitate și în practica judecătorească, poate fi constituit prin convenția părților, prin legat, uzucapiune sau prin lege. El se naște la data edificării construcției, dată la care trebuie să existe și temeiul juridic, privind modalitatea de constituire a lui.
Raportat la condițiile existenței dreptului de proprietate a pârâtei S. C. V. I.
, respectiv a fostei Cooperative de C. S., nu este îndeplinită situația premisă ce generează dreptul de superficie și anume existența dreptului de proprietate asupra edificatului în patrimoniul pârâtei, și convenția încheiată cu proprietarul. Pârâta, în acest sens, nu prezintă actul de autorizare a edificării construcției, simpla înscriere a construcției în rândul mijloacelor fixe, neputând genera proprietatea asupra acestuia. În ce privește terenul, aceasta n-a prezentat un act care să probeze acceptul proprietarului în edificarea construcției.
Conform situației tabulare depusă la dosar (coala c.f. nr. 29 nr. top. 32) intervenienta în interes propriu, a devenit proprietară a terenului, pe care se află edificatele la 20 august 1986.
Instanța reținând, ridicarea construcției, în perioada anilor 1960-1970, este evident că cerința de îndeplinire a edificării construcției, cu acordul proprietarului, nu poate fi îndeplinită față de intervenienta, care oricum, fiind o persoană juridică, trebuia să-și manifeste acordul în formă scrisă.
Curtea Europeană a drepturilor Omului în cauza Bock și Palade, împotriva României, a constatat că stabilirea printr-o hotărâre judecătorească, a unui drept de folosință asupra terenului, proprietatea unui terț, nu poate fi echivalată, nici cu o expropriere în fapt și nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificația unei ingerințe legată de prima fază a primului alin. al art. 1 din protocolul nr. 1 la Convenție.
Conform jurisprudenței constante în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naște decât prin lege, legat, prescripție achizitivă sau acordul părților, iar simplul fapt de-a ridica o construcție pe terenul altuia, nu ar putea duce
la constituirea dreptului de superficie, în lipsa unuia, dintre cele patru elemente menționate.
Concluzionând, CEDO a reținut că fosta Curte Supremă de Justiție, constatând contrar practicii judiciare constante, nașterea dreptului de superficie, dintr-o simplă situație de fapt, care n-a fost urmărită sau cunoscută de cei interesați, dând efect juridic aparenței în drept, care nu se încadrează în niciuna din cauzele care pot duce la nașterea dreptului de superficie, a pronunțat o hotărâre, prin care s- a adus atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerința să aibă temei, în dreptul intern.
De altfel, motivarea instanței de fond, în privința acordului intervenientei, în ridicarea edificatelor, este contrară, însăși susținerilor reclamantelor care arată în precizarea la acțiune că "la momentul edificării construcției, în urmă cu 60 ani, terenul nu aparținea pârâtei aceasta și-a înscris dreptul ulterior, în acea perioadă operând Decretul de expropriere nr. 248/1970 și constructorul avea acordul proprietarului la acea dată, beneficiind și de autorizare și plan de situație, iar în condițiile legale de la acea dată construcția a fost executată cu respectarea acestor dispoziții, la momentul ridicării construcției, fiind constituit dreptul de folosință a suprafeței aferente, prin acordul vechiului proprietar .
Or, vechiul proprietar, probabil Statul Român, n-a fost chemat în judecată, iar acțiunea fată de C. S., a fost respinsă, pentru lipsa calității procesuale pasive. În această idee, s-a invocat și dobândirea proprietății prin uzucapiune.
Așa fiind, aserțiunea instanței, în sensul acordului intervenientei, pe lângă faptul că este nelegală (nu s-a dat un acord oral sau scris din partea parohiei) nu prezintă și n-a prezentat relevanță, pentru că nu acordul sau dezacordul intervenientei, a fost socotit de reclamante, ca act de naștere a dreptului.
Hotărârea instanței de fond, este nelegală și sub aspectul, conținutului dreptului de superficie, respectiv a limitelor acestuia și a înscrierii în cartea funciară.
În cauză se discută aspecte legate de proprietatea unei singure construcții (condominiu). Aceasta nu poate fi înscrisă în c.f. decât prin apartamentare, ceea ce nu s-a dispus și cerut, lipsind o schiță în acest sens, și fără a se statua, asupra terenului ocupat de construcție, un drept de superficie, neputând să includă și teren, neocupat de construcții, acesta trebuind să revină proprietarului.
Cu referire la admiterea cererii de intervenție în interes propriu în condițiile de neîndeplinire a cerințelor art. 492 c. civ. vechi, în favoarea pârâtei, nelegal, instanța de fond, a respins cererea de intervenție în interes propriu, considerând că
S. C. V. I., este proprietară asupra edificatelor, având un drept de folosință asupra terenului în suprafață de 379 m.p.
Intervenienta în interes propriu, fiind proprietara terenului, este îndrituită a revendica terenul de la cel ce-1 deține tară drept, iar construcția să și-o apropie prin accesiune. De asemenea, este în drept, a solicita desființarea construcțiilor ridicate prin nerespectarea legii (garduri, W.C) eventuala despăgubire a celui care a edificat construcția urmând a fi discutată, într-un alt cadru procesual. Avem în vedere în acest sens disp. art. 480, art. 492 și art. 494 c. civ. vechi.
În ce privește cheltuielile de judecată, nelegal, instanța de fond, a procedat la compensarea cheltuielilor de judecată, solicitând a fi acordate cheltuielile de judecată, în primul ciclu procesual, în recurs - primul ciclu procesual și la fond în al doilea ciclu procesual, cuprinzând onorar de avocat, taxă timbru judiciar, contravaloare expertiză și costul deplasărilor la instanță.
Prin întâmpinarea formulată intimatele S. M. SRL si S. E. & A. SRL au solicitat în temeiul disp. art. 312 al 1 C. proc. civ., respingerea recursului formulat ca nefondat.
Raportat la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, acestea neavând un drept asupra construcției care sa le permită formularea acțiunii, precum si mențiunea recurentei privitor la faptul ca, vânzătoarea nu era proprietara construcției, sunt afirmații care contrazic materialul probator de la dosar.
Astfel, nu s-a contestat edificarea construcției in perioada 1960-1970 de către antecesoarea paratei S. C. V. I., precum si încheierea celor doua contracte de vânzare cumpărare sub semnătura privata.
În condițiile legii, vânzarea construcțiilor putând fi făcuta si fără forma actului autentic, punându-se numai problema înscrierii în cărțile funciare a dreptului de proprietate, iar eventuala neînscriere in C.F. nu conduce la lipsa calității de proprietar, la momentul încheierii, 2007, pana la intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 210/2008, care a modificat Legea nr. 114/1996, numai vânzarea-cumpărarea terenurilor se realiza prin contract de vânzare-cumpărare în forma autentica. Odată cu intrarea în vigoare a ordonanței de urgenta menționate, s-a instituit, sub sancțiunea nulității absolute, obligativitatea formei autentice notariale si pentru locuințele si unitățile individuale. Astfel vânzarea a fost perfect valabila.
Suprafața de teren de 379 mp a fost preluata de la fostul proprietar de către Statul Roman prin organele abilitate, aceasta suprafața nefiind în posesia intervenientei la momentul construirii imobilului, dar intervenienta a devenit proprietara de carte funciara in anul 1986, însă prin probele testimoniale s-a dovedit faptul ca terenul a fost preluat de la acesta anterior edificării. Astfel, a fost evident nereala susținerea recurentei privind lipsa unui drept care sa ne confere statutul de reclamant in cauza si fata de motivarea instanței de fond care a argumentat si acest aspect.
Nelegalitatea acțiunii este criticata de recurenta, cu toate ca instanța de fond a argumentat modalitatea nașterii dreptului de superficie in favoarea paratei S. C. V.
I., la momentul edificării construcției, avându-se in vedere toate probele administrate, dovedite de către intimate și argumentate temeinic prin hotărâre.
Problemele sesizate de recurenta respectiv la înscrierea in carte funciara a dreptului asupra clădirii si a suprafeței de teren afectata de dreptul de superficie, putând fi executata si in baza unei lucrări tehnice topo (cum de altfel se uzitează frecvent pentru a nu se suplimenta nejustificat cheltuielile de judecata) ulterior ținându-se cont de expertizele efectuate in cauza.
Intervenienta nu a putut uza de disp. art. 492 C. Civil deoarece, prin probele administrate a fost răsturnata prezumția instituita de dispozițiile art. 492, astfel construcțiile au fost edificate de către C. de C. S., continuator in drepturi fiind C. de C. V. I. vânzătoarea.
Clădirea fiind data in folosința in anul 1962, iar Unitatea Cooperatista a evidențiat in actele contabile valoarea imobilelor, si a achitat impozitul aferent in toata acesta perioada, denotă faptul ca acesta a avut calitatea de proprietar, aspect care a reieșit si din considerentele Hotărârii nr. 338/2003 care a recunoscut acesta calitate paratei vânzătoare, C. coop V. I. .
Construcția s-a realizat de către C. de C. S. cu respectarea prevederilor legale, costurile materialelor si a muncii înglobate in clădire fiind pusa la dispoziție de către cooperație, astfel, întemeiat instanța de fond a respins aceste petit si pe cale de consecința si petitul de revendicare si ridicarea gardului si construcție cu destinație de WC.
Intervenienta chiar daca ar putea emite pretenții asupra terenului in suprafața de 379 mp care aparține topo 32, C.F. 29, atâta timp cat acesta suprafața a fost preluata (cu ori fără titlu) de către stat, fapt recunoscut de acesta nu are la îndemână o acțiune de revendicare (prin acesta acțiune se vizează eludarea dispozițiilor legale prin redobândirea unei suprafețe pe calea acțiunii in revendicare, acțiune inadmisibila conform practicii judiciare) intervenienta avea la îndemână procedura speciala care vizează dreptul special în materie de restituiri.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate de părți, instanța reține următoarele:
Prin recursul declarat recurenta P. O. R. G. a criticat Sentința Judecătoriei Dragomirești solicitând instanței să admită excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, să fie respinsă cererea de chemare în judecată, iar cererea de intervenție formulată să fie admisă.
În privința excepției lipsei calității procesuale active a reclamantelor instanța reține că între S. C. de C. V. I. și SC M. SRL, respectiv SC E.
&A. SRL s-a încheiat contractele de vânzare-cumpărare potrivit cărora vânzătoarea a înstrăinat reclamantelor din prezenta cauză construcția care face obiectul prezentului dosar, respectiv "Bufet"; situat în localitatea G. (imobil cumpărat de SC E. &A. SRL-fila 4 din dosarul n._ atașat prezentului dosar), respectiv Magazinul Mixt G. (imobil cumpărat de SC M. SRL fila 6 din dosarul arătat).
Obiectul contractelor arătate l-a constituit doar activele cunoscute sub denumirea "Bufet";, respectiv "Magazin Mixt";, în privința terenului părțile menționând că acesta nu face obiectul vânzării deoarece S. C. de C. V.
I. nu este proprietar asupra trenului. Acest fapt a fost a fost susținut și de P. O.
G. .
Deși terenul aferent imobilului în natură construcție nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui validare se solicită, instanța reține că nu se poate susține că reclamantele nu au calitate procesuală activă de a solicita pe calea unei acțiuni oblice să se constate că intimata S. C. de C. V. I. a dobândit dreptul de superficie asupra terenului. Reclamantele justifică atât interesul în promovarea cererii-având în vedere faptul că au cumpărat construcțiile care fac obiectul dosarului justificându-le interesul, iar calitatea procesuală activă rezultă din faptul că cererea formulată nu a fost formulată în nume propriu ci în numele
Societății Cooperative de C. V. I. care urma să dobândească și dreptul real- superficia.
În măsura în care pârâta S. C. de C. s-a obligat să vândă construcția situată în G. nr. 76, acesta s-a obligat să permită cumpărătorilor să folosească bunurile respective și să nu realizeze nici un fel de activități care le-ar conturba folosința reclamantelor SC M. SRȘL, respectiv SC E. &A. SRL. Astfel, acționând pe cale oblică, reclamantele au calitatea procesuală activă de a solicita ca promitenta vânzătoare S. C. de C. V. I. să dobândească un drept real care să îi permită să garanteze executarea obligației de a permite cumpărătorilor să folosească "Bufetul";, respectiv "Magazinul Mixt";.
Susținerea recurentei P. O. R. G. potrivit căreia intimatele ar fi cumpărat părți dintr-o construcție cu privire la care aveau cunoștință că nu este proprietatea vânzătoarei nu va fi reținută de instanță. Se constată că magazinul mixt și bufetul care sunt situate în aceeași clădire având numărul administrativ 76 din localitatea G. comuna S. au fost proprietatea antecesoarei Societății Cooperative de C. a V. I. -C. de C. S. .
Potrivit prevederilor legale în vigoare, în perioada 1950-1970 s-a aprobat edificarea pe terenuri puse la dispoziție de Statul Român sau de unitățile administrativ teritoriale, a unor construcții care să fie folosite de Unității Cooperatiste de C. înființate, până la momentul la care acestea urmau să fie amortizate. Din probele administrate în cauză sumele de bani necesare pentru realizarea respectivelor construcții erau suportate de Societățile Cooperatiste de C.
. Acest fapt rezultă atât din evidențele contabile depus la filele 70-78, cât și din declarația martorei Marchiș I. care în declarația dată și consemnată la fila 61 din dosarul nr._ /R a arătat că s-a edificat construcția în perioada 1966-1967 documentele pentru edificarea construcției fiind depuse la sediul Cooperativei de C.
, ulterior acestea fiind trimise la Dragomirești, Deoarece s-a realizat un transfer repetat al documentelor martorul a arătat că nu mai deține înscrisurile arătate,însă imobilul este cuprins în tabelul privind mijloacele fixe.
Se constată că și în cazul dedus judecății, situația este identică, astfel că se reține că în anul 1969 în localitatea G. a fost dat în folosință imobilul proprietatea Societății Cooperative de C. în care a fost amenajat un bufet și un magazin mixt. Ulterior anului 1989, imobilele respective au fost preluate de succesorii în drepturi ale Societăților Cooperative de C., intimata S. Cooperatistă de C. V. I. fiind ultima dintre ele. Astfel, nu se poate reține că vânzătoarea nu avea calitatea de proprietar asupra construcției, instanța de fond reținând în mod corect faptul că respectiva construcție era în patrimoniul Societății Cooperative de C. V. I. la momentul încheierii convenției cu reclamantele.
P. O. R. G. nu a făcut dovada că a avansat sumele de bani necesare pentru edificarea construcției și nici nu a susținut că ar fi avansat cheltuielile respective.
Reținând aceste aspecte, instanța apreciază că reclamantele SC M. SRL și SC E. &A. SRL au calitate procesuală activă în prezenta cauză .
Se constată că P. O. R. a devenit proprietar tabular asupra suprafeței de 1618 mp în anul 1986, iar această suprafață de 1618 mp pentru care recurenta-
intervenientă și-a înscris dreptul de proprietate nu cuprindea și terenul pe care se află construcția care face obiectul prezentului dosar.
În privința susținerii că dreptul de superficie așa cum a fost definit în literatura de specialitate și în practica judecătorească poate fi constituit doar prin convenția părților, prin legat, uzucapiune sau lege se reține că această apărare este corectă.
Instanța constată că nu a fost contestat faptul că edificarea construcției s-a realizat de către S. C. de C., societate a căror drepturi și obligații au fost preluate de S. C. de C. V. I. . Având în vedere faptul că acest aspect al construirii de către Societățile cooperative de consum a imobilelor pe care le-au folosit pentru desfășurarea activității este un fapt notoriu, instanța reține că și în lipsa prezentării unei autorizații de construire, dovada faptului juridic al edificării a fost probat în cauză. De asemenea, se constată că în cauză a fost probat și acordul proprietarului terenului pentru edificarea construcției la momentul la care au început aceste lucrări, fapt dovedit cu martorii audiați în cauză.
S-a susținut că recurenta a devenit proprietara terenului pe care sunt edificate construcțiile în anul 20 august 1986, astfel că în anii 1960-1970 perioadă în care a fost edificată construcția, P. O. R. G. nu și-a dat acordul pentru edificarea respectivelor construcții.
Se reține că în cuprinsul Cărții funciare aflate la dosarul cauzei, anterior formulării prezentei cereri, suprafața de teren aflată în proprietatea recurentei P.
O. R. G. era de aproximativ 16 ari-1618 mp teren, iar modificarea suprafeței de teren aferentă topograficului pe care se află construcția și în privința căruia s-a constatat că este sub construcțiile care fac obiectul prezentului dosar, instanța s-a pronunțat doar prin hotărârea atacată. Astfel nu se poate reține că în cursul anului 1960 când a început edificarea construcției S. cooperativa de C. avea obligația de a solicita acordul de la intervenienta recurentă pentru a dobândi dreptul de superficie. La momentul respectiv terenul nu se afla în proprietatea Parohiei Ortodoxe Române G. și nici la momentul formulării cererii de chemare în judecată, recurenta-intervenientă nu era proprietar tabular asupra respectivului teren.
În măsura în care intervenienta a dobândit ulterior dreptul de proprietate asupra celor 16 ari, suprafață înscrisă în CF în anul 1986, suprafața respectivă era liberă de construcții. Suprafața de teren cu privire la care expertul a arătat că se află sub construcție nu a fost dobândită în anul 1986, solicitarea recurentei de a se dispune rectificarea CF-ului, în sensul suplimentării suprafeței de teren aferentă nr. topografic 32, fiind realizată doar în prezentul dosar.
În privința celui de-al treilea aspect arătat în cuprinsul memoriului de recurs, instanța reține că intervenienta recurentă are dreptul de a revendica terenul care îi aparține și dreptul de a-și apropria prin accesiune construcția este un drept conferit de art. 480, art. 492, respectiv 494 C.civ.
În prezenta cauză s-a constatat că la momentul la care a început edificarea construcție a existat acordul pentru edificarea construcției care s-a realizat cu respectarea prevederilor legale, instanța reținând că acest drept nu a fost contestat. Cu toate acestea se poate avea în vedere faptul că în cauză, dreptul de superficie a fost constituit anterior datei la care intervenienta P. O. R. G. și-a întabulat dreptul de proprietate asupra nr. topografic 32, cu suprafața de 1618 mp teren. În
măsura în care pentru terenul respectiv era constituit dreptul de superficie, iar rectificarea suprafeței de teren aferentă nr. topografic pentru care intervenienta și-a înscris dreptul de proprietate în CF doar în prezentul dosar, instanța consideră că recurentei îi revine obligația de a respecta dreptul real constituit anterior rectificării CF.
În privința modului de compensare a cheltuielilor de judecată, instanța consideră și acest motiv de recurs nefondat. Potrivit art. 276 C.proc.civ., atunci când pretențiile fiecăreia dintre părți au fost încuviințate doar în parte, instanța va stabili în ce măsură fiecare dintre ele vor fi obligate la plata cheltuielilor de judecată. Recurenta P. O. R. G. este nemulțumită de faptul că au fost compensate cheltuielile de judecată de către instanța de fond. Se constată că instanța de judecată are posibilitatea de a acorda parțial cheltuielile de judecată în condițiile art. 276 C.proc.civ. Acest text legal trebuie interpretat în sensul că instanța are și dreptul de a compensa în totalitate cheltuielile efectuate de părți. În prezenta cauză, având în vedere apărările părților, cheltuielile efectuate, ponderea apărărilor reținute de instanță în soluționarea acțiunii, capetele de cerere admise și cele respinse, se consideră că instanța în mod corect a dispus compensarea cheltuielilor de judecată.
Având în vedere aspectele reținute anterior, instanța, în temeiul art. 312 raportat la prevederile art. 304, respectiv art. 3041C.proc.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de P. O. R. G. .
În privința solicitării de a obliga recurenta la plata cheltuielilor de judecată, instanța reține că sunt îndeplinite condițiile art. 274 C.proc.civ., recurenta fiind partea care a căzut în pretenții. Având în vedere acest fapt, instanța va dispune obligarea recurentei P. O. S. la plata sumei de în favoarea intimatelor SC
M. SRL și SC E. & A. SRL a sumei de 2100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, potrivit chitanțelor nr. 6/_, nr. 7/_ în valoare de 2000 lei (câte 1000 lei fiecare chitanță), precum și suma de 100 lei pentru deplasarea la instanță la cele 2 termene de judecată la care reprezentanta intimatelor a fost prezentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge recursul declarat de P. O. R. G., cu sediul în localitatea G.
, nr. 77, comuna S., județul M. împotriva Sentinței civile nr. 692 pronunțate la data de 29 noiembrie 2012 de Judecătoria Dragomirești în dosarul nr._ .
Obligă recurenta P. O. S. la plata sumei de 2100 lei în favoarea intimatelor S. M. S. și S. E. & A. S. cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20 noiembrie 2013.
Președinte J. ecători G. ier
P. M. B., P. G., Ț. D. Bud M.
Red. /dact./P.M.B../_ Dact. B.M./2014
Verificat_ Ex. 2
J. ecător fond: B. L.
| ← Decizia civilă nr. 970/2013. Prestație tabulară | Decizia civilă nr. 278/2013. Prestație tabulară → |
|---|
