Decizia civilă nr. 918/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 918/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă D_ TEMB. 2013 COMPLETUL CONSTITUIT DIN: PREȘEDINTE: M. O. -S.
JUDECĂTOR: D. -I. T. JUDECĂTOR: E. L. GREFIER: A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe recurent C. LOCAL AL
M. C. -N., PRIN P., recurent M. C. -N., PRIN P. și pe intimat T. S. M., intimat T. C. A., având ca obiect pretenții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanta constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la data de_, care
face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 21849/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a respins acțiunea formulată de reclamantii C. local al mun. C. -N. si M. C. -N. în contradictoriu cu pârâții T. S. M. și T. C. A., ca neîntemeiată.
A obligat reclamanții, în solidar, să plătească pârâților 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de_, reclamantele M. C.
-N. și C. Local al M. C. -N., prin P. Sorin Apostu, în contradictoriu cu pârâții T. S. M. și T. C. A., au solicitat obligarea acestora la plata sumei de 21832,22 lei, format din suma de 5000 lei rate chirie pentru 18 luni restante, și suma de 16.832,22 lei majorări de
întârziere. De asemenea, reclamantele au solicitat obligarea pârâților la plata în continuare a majorărilor de întârziere, până la data plății efective a debitului, precum și la plata cheltuielilor de judecată (f. 3).
În motivarea cererii, reclamantele au arătat că, în data de_, între pârâți și C. Local al M. C. -N. s-a încheiat contractul de inchirieire cu nr.57310, având ca obiect spațiul cu destinația de locuință din C.
-N. str. M. nr. 41 ap. 17, în suprafata de 24, 90 mp., însă pârâții nu au înțeles să-și îndeplinească obligația de plată a chiriei.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 969, art. 1073, art. 1429, C.civ., Legea 152/1998, Legea nr. 89/2008, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 210/2005, HG 165/2008, HG 185/2009, HCL 385/2009, HCL 290/2010, HCL 284/2010,
HCL 298/2011, art. 26.3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 146/1997.
Pârâtii, prin întâmpinare au solicitat respingerea acțiunii ca neintemeiată, raportat la împrejurarea că pârâtii au achitat chiria aferenta, iar chiria majorata nu a fost acceptată de către pârâti fiind nelegala. (f. 30-34).
Față de probatoriul administrat, instanța de fond a reținut următoarele:
Între C. LOCAL AL M. C. -N., în calitate de proprietar și pârâții T. S. M. și T. C. A., în calitate de chiriași, s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință nr. 57310/_ (f.31), având ca obiect spațiul cu destinația de locuință, situat în
C. -N., str. M. nr. 41 bloc M1 ap. 17, începând cu data de_, pe o perioadă de 5 ani.
Prin actul adițional nr. 1/_ la contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință(fila 10) părțile au convenit o chirie de 48, 80 lei incepând cu_ . Obligațiile contractuale au fost acceptate în mod expres de către cele două părți prin semnătură.
Prin actul adițional nr. 2/2010 la contractul de închiriere se prevede prelungirea duratei contractului de la_ până la_ conform HCL nr. 185/2009 și apoi până la data de_ potrivit HCL nr. 385/2009 (fila 12).
Totodată s-a modificat și cuantumul chiriei datorate de la_, respectiv 278, 95 lei lunar, conform HG nr. 165/2008.
Actul aditional a fost semnat de către părâți la data de_ cu obiectiuni referitoare la plata retroactivă a chiriei majorate.
Prin actul adițional din_ la contractul de închiriere, părțile au convenit prelungirea duratei contractului de la_ până la_ și o chirie de 278, 95 lei(fila 16).
Obligațiile contractuale au fost acceptate în mod expres de către cele două părți prin semnătură.
Prin actul adițional nr. 4/_ la contractul de închiriere, părțile au convenit prelungirea duratei contractului de la_ până la_ (fila 17). Obligațiile contractuale au fost acceptate în mod expres de către cele două părți prin semnătură.
Art. 8 alin. 4 din Legea 89/2008 pentru modificarea Legii 152/1998 prevede că dupa expirarea perioadei contractuale (5 ani de la repartizarea locuintei), prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, prin recalcularea chiriei in conditiile prevederilor art. 31 din Legea nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 de ani; prevederile urmând a se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de inchiriere, realizate in conditiile legii.
Conform art. 31 și 32 din Legea nr. 114/1997 chiria practicată pentru locuințe va acoperi cheltuielile de administrare, întreținere și reparații, impozitele pe clădiri și pe teren, precum și recuperarea investiției, în funcție de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum și un profit supus negocierii între părți. Nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aflate în proprietatea statului se stabilește prin lege specială. Chiria maximă pentru aceste locuințe se diferențiază pe categorii de localități și pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor și a taxelor locale pentru terenuri.
In acest context, prin HCL nr. 185/2009 și respectiv HCL nr. 385/2009 se prevede prelungirea contractelor de închiriere construite de ANL în C. -N. str. M. nr. 41, fără a se face însă referiri la modificarea cuantumului chiriei.(f. 20, 24, 27)
Instanta a retinut că actul adițonal nr. 2 este semnat de părți la data de_, deci nu s-ar putea retine o culpă a locatarului pentru neplata la termen (adică din anul 2008 cum pretinde reclamanta) a chiriei.
Perceperea de majorări de întârziere în condițiile în care actul adițional semnat de părți a fost semnat în luna iunie 2010 este netemeinică.
Pe de altă parte reclamanții nu au făcut dovada negocierii chiriei si stabilirii acesteia de către C. ui local, în condițiile legii, deci nu se poate vorbi de o chirie în sumă certă și lichidă, raportat la cuantumul și perioada de calcul pretinse de reclamanți.
Ca urmare, instanța a retinut că acceptarea de către locatar a chiriei majorată la 287, 95 lei propusă de locator s-a făcut prin actul aditional nr. 2 din_, astfel că numai începând cu această dată locatarii datorează chiria în cuantumul recalculat de 287, 95 lei.
Din înscrisurile depuse de către reclamanți și răspunsul la interogatoriu, coroborat cu chitanțele de plată depuse de către pârâți, rezultă că aceștia din urmă au achitat începând cu luna iunie 2010 chiria în cuantumul majorat de 278, 95 lei (f. 82 R 10, f. 61, 62), rezultând încă o dată că voința lor a fost să achite chiria recalculată doar de la data semnării actului adițional.
Cu toate acestea imputația plătii s-a efectuat pentru chiria datorată începând cu luna august 2008 și la un cuantum de 287, 95 lei, în condițiile în care pârâții achitaseră lunar chiria acceptată de 48, 80 lei (f. 59-73).
Dacă imputația plății s-ar fi efectuat așa cum a fost acceptată și achitată chiria, respectiv până la data semnării actului adițional nr. 2/_ câte 48, 80 lei lunar, iar apoi câte 278, 95 lei lunar, ar fi rezultat că pârâții sunt cu plata chiriei la zi.
Având în vedere cele de mai sus, instanța a reținut că reclamanții nu au făcut dovada pretențiilor lor și prin urmare a respins acțiunea față de pârâți.
Văzând disp. art. 274 Cod procedură civilă, raportat la principiul disponibilității ce guvernează procesul civil, instanța de fond a obligat reclamanții să plătească pârâtei 1000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariul avocatului (f. 95-98).
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs reclamanții M. C.
-N. și C. local al mun. C. -N., solicitând modificarea acesteia, in sensul admiterii cererii de chemare in judecata.
În motivarea recursului, reclamanții au arătat că instanța de fond a reținut acceptarea de către locatari a chiriei majorate la 278,95 lei propusa de locator, s-a făcut prin actul adițional nr.2/_, astfel ca apreciază ca numai incepand aceasta data locatarii datorează chiria in cuantum recalculat de 278,95 lei.
Acest contract de inchiriere conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei si au un conținut prestabilit de lege. Modificarea cuantumului chiriei lunare datorate de intimatii-parati a intervenit ca urmare a alinierii clauzelor contractuale la prevederile legale, asa cum prevede clauza inserata in art.10 a.l. din contractul de inchiriere nr.57310/_
.
Astfel, orice modificare in cuantumul chiriei determinata in mod legal si nu convențional, nu poate fi adusa decât la cunostinta intimatilor-parati, chiria urmând a fi perceputa in cuantum modificat prin efectul legii si nu al acordului de voința exprimat de părțile contractante.
De asemenea, consideră că instanța de fond a greșit atunci când a apreciat ca recurenții aveau sarcina de a dovedi negocierea chiriei stabilite pentru folosința locuinței. Pentru calcularea chiriei s-au luat in considerare
cheltuielile de administrare, intretinere, reparații, amortizarea investiției si impozitul pe clădire. Având in vedere ca acest imobil cu destinația de locuința a fost construit printr-un program cu caracter de protecție sociala, nu s-a luat in considerare profitul, precum si impozitul pe teren.
Pe de alta parte, prin adresa nr.127586/451.1/_ s-a transmis intimatilor-parati următoarele: "Potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții: 1. prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani; 2. prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit varsta de 35 de ani.
Prevederile alineatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de inchiriere, realizate in condițiile legii. Prin urmare, intimatii- parati au luat la cunostinta in anul 2008 faptul ca s-a modificat cuantumul chiriei, conform normelor de drept amintite.
Referitor la majorările de întarziere, apreciază că că pentru toate chiriile neachitate la scadență, conform art.6 din contractul de închiriere nr.57310/_ intimații datorează majorări de întârziere, calculate conform prevederilor contractuale. Așa cum se poate observa din plățile efectuate de către intimați, aceștia nu au achitat lunar chiria datorată, până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs.
Prin întâmpinarea formulată intimații pârâți T. S. M. și T. C.
A. au solicitat respingerea a recursului formulat si menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond.
Analizând recursul declarat, tribunalul reține următoarele:
Între părți s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr.57310 având ca obiect închirierea locuinței situate în mun. C. -N., str.
M., nr.41,bl.M1, ap.17. S-a convenit de părți că perioada de închiriere este de 5 ani, începând cu data semnării contractului, acesta putând fi reînnoit cu acordul reclamantei, în conformitate cu legislația în vigoare la acel moment. Potrivit art.5 din contract, chiria a fost stabilită la suma de 119.000 ROL lunar, iar potrivit art.6 alin.1, aceasta se datorează începând cu data de_ și se achită până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
Prin actul adițional 1/_ s-a modificat art.5 din contractul de închiriere în sensul că s-a modificat cuantumul chiriei ca fiind 48,8 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ .
Prin actul adițional 2 semnat de pârâți s-a modificat art.3 din capitolul II din contractul de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului de închiriere de la_ la_ și de la această din urmă dată până la_ . Totodată s-a modificat și cuantumul chiriei ca fiind 278,95 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni. Acest contract a fost semnat de pârâți cu mențiunea că sunt de acord cu modificarea cuantumului chiriei, însă doar începând cu data semnării actului adițional,_ .
Prin urmare, ținând cont de dispozițiile art.969 C.civ., în vigoare la data încheierii actului adițional, potrivit cărora "contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante";, tribunalul consideră că între părți s-a încheiat
un contract civil în care părțile se află pe poziții de egalitate, producând efecte juridice doar clauzele negociate.
T. ul consideră nefondate susținerile recurenților în sensul că în ceea ce privește cuantumul chiriei, acesta este modificat prin efectul legii și nu prin acordul de voință al părților, întrucât, chiar dacă cuantumul chiriei a fost stabilit și apoi majorat prin lege, acesta nu poate fi opus pârâților decât de la momentul convenit de părți prin art. 6 din contractul de închiriere încheiat.
Conform acestei clauze, asumată prin semnarea contractului atât de către locator, cât și de către locatari, "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";.
Instanța de fond a apreciat în mod corect că pârâții nu pot fi obligați la plata chiriei majorate începând cu_, reclamanții nefăcând dovada că ar fi comunicat în scris pârâților majorarea chiriei la o dată anterioară celei menționate în actul adițional.
În consecință, tribunalul consideră nefondate criticile formulate de recurenți, inclusiv cele privind majorările de întârziere, acestea fiind calculate raportat la sume nedatorate de pârâți.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că recursul declarat este nefondat, urmând ca în baza dispozițiilor art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1 C.proc.civ. să îl respingă și să mențină sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
În baza art.274 C.proc.civ. recurenții vor fi obligați să plătească intimaților T. S. M. si T. C. A. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. LOCAL C.
-N. și M. C. -N. prin P. împotriva sentinței civile nr. 21849/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține in totul.
Obligă recurenții să plătească intimaților T. S. M. si T. C. A. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabila.
Pronunțată în ședința publică din 24 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, M. O. -S. | JUDECĂTOR, D. -I. T. | JUDECĂTOR, E. L. |
GREFIER, A. P. |
Red. D.T./E.C./ _
Jud. fond: D. C.
| ← Decizia civilă nr. 80/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 1149/2013. Pretenții → |
|---|
