Decizia civilă nr. 921/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
Dosar nr._ R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILA Nr. 921/2013
Ședința publică de la 24 Septembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE M. O. -S.
Judecător D. -I. T. Judecător E. L. Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe recurent K. F. A. CU DP A. și pe intimat C. I. M., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constata lipsa partilor. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că la data de_ intimata a depus la dosar concluzii scrise.
La data de_ recurentul a depus la dosar concluzii scrise.
Instanța constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la data de_, care face parte din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin Sentința civilă nr. 925/_ pronuntata in doaar nr._ al J. i C. -N.
a fost respinsă ca neintemeiata cererea formulate de reclamantul Kasco F. A. in contradictoriu cu parata C. I. -M.
.
A fost obligat reclamantul la plata catre parata a sumei de 3000 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut urmatoarele :
Prin Dispozitia nr.2048/_ a Mun. C. N. s-a dispus restituirea partiala a imobilului situat in C. -N., str. Iuliu Maniu, nr.7 in favoarea paratei si a numitelor Ambrus E. si Asociatia Societatea Surorilor Sociale din R. ia, astfel: apartamentele 2,4,5,6,7 si 8 cu p.i.c. si cota de 107/161 parte din terenul curte cu nr.topo 86/2, cu mentiunea ca terenul este grevat de servitute de trecere in favoarea constructiei cu nr. Topo 86/1. In privinta cotei de 54/161 parte din teren, acesta ramanand in continuare in proprietatea Statului R. . Predarea posesiei asupra imobilului a avut loc la data de 11 martie 2009, pentru parata preluarea posesiei fiind facuta de numitul Kasco G. (fratele reclamantului) asa cum rezulta din protocoalele semnate in acest sens. Cum rezulta din cuprinsul protocoalelor de predare- primire, apartamentele din imobil au fost descrise indicandu-se mentiunile din cartile funciare, insa nu rezulta ca s-ar fi procedat la vizionarea lor cu aceasta ocazie.
Prin sentinta civila nr.5135/2009 a J. i C. -N., pronuntata in dosarul nr._ instanta a luat act de tranzactia coproprietarelor Csejthey
I. M. si Asociatia Societatea Surorilor Sociale din R. ia, dispunand sistarea indiviziunii asupra apartamentelor, asa incat apartamentele cu nr.
2,4,5,6,7 si 8 cu p.i.c. aferente, au revenit in proprietate exclusiva paratei, in vreme ce Asociatia mentionata a devenit proprietar exclusiv al apartamentelor nr.2A si 2B (apartamente dezmembrate in cursul procesului, inscrise in carti funciare distincte). Important de mentionat, este ca numita Ambrus E., decedata anterior inregistrarii dosarului civil nr._ a fost mostenita de asociatie in temeiul unui testament. La data de_ Sentinta civila nr.5135/2009 a ramas irevocabila.
Anterior predarii posesiei asupra apartamentelor, la data de_ intre parata si reclamant s-au incheiat trei antecontracte cu privire la apartamentele nr.2,5 si 8, antecontracte prin care parata s-a obligat sa transfere dreptul de proprietate asupra celor 3 apartamente promitentului cumparator.
Din inscrisurile depuse la dosar, instanta a retinut ca pentru fiecare dintre cele 3 apartamente au fost incheiate antecontractele in mai multe exemplare originale, din care in mod cert doua au fost semnate de catre martorul F. Erzebet. Cu privire la numarul de exemplare originale ale fiecarui antecontract care au fost semnate de martorul amintit, instanta retine ca sustinerile partilor sunt contradictorii. Prin raspunsurile date la interogatoriu, reclamantul a aratat ca s-a prezentat la domiciliul paratei insotit de tatal sau si de sotia sa, cu un numar total de 6 exemplare ale celor 3 contracte (cate doua pentru fiecare), acestea continand clauze identice, in afara de prêt si numarul apartamentului. Intrucat o serie de rubrici erau necompletate, acesta le-a completat cu creionul in prezenta paratei si dupa discutii cu aceasta, dupa care le-a suprascris cu pixul. Coroborand raspunsul la interogatoriu cu mentiunile facute verbal in sedinta publica din_ (consemnate in incheierea de sedinta), instanta a retinut ca, in conformitate cu sustinerile reclamantului, dupa citirea si completarea celor 2 exemplare ale fiecarui contract, reclamantul a scos la imprimanta (cu care se deplasase la parata), inca doua exemplare ale fiecarui contract, dupa ce in prealabil, a completat la calculator rubrica privind termenul de exclusivitate. Toate cele 4 exemplare ale fiecarui antecontract ar fi fost semnate de martora F. Erzebet. Conform sustinerilor paratei, pentru fiecare antecontract s-au incheiat cate trei exemplare originale semnate de martora mentionata. Insa, din materialul probator, instanta a retinut ca pentru apartamentul nr.5 (relevant in cauza) s-au incheiat doar doua exemplare originale ale antecontractului semnate de martora F. . Atat reclamantul, cat si parata au depus la dosar copii ale originalelor antecontractelor cu privire la apartamentului nr. 5, insa nu au putut depune si celelalte doua exemplare originale, intrucat parata a sustinut ca incheierea antecontractului s-a facut in 3 exemplare, ei ramanandu-i doar unul. Cat priveste reclamantul, sustinerile sale sunt contradictorii, intrucat pe de o parte, acesta a invederat instantei ca al doilea exemplar original ce i-a revenit i-a fost dat din greseala paratei (a se vedea Incheierea de sedinta din data_ ). Insa pe de alta parte, in sedinta publica din_ reprezentantul sau a atasat o copie a unui alt exemplar al antecontractului cu privire la apartamentul nr.5, al carui original a fost prezentat instantei spre vedere. Instanta observa ca acest exemplar atasat la termenul din _
, nu a fost semnat de martora, cu toate ca insusi reclamantul a invederat instantei la data de_ ca toate cele 4 exemplare ale fiecarui antecontract au fost semnate de martora F. .
Din declaratia martorei F. Erzebet (f.64), instanta a retinut ca, fara a-si aminti cu exactitate numarul total de inscrisuri semnate, aceasta a apreciat ca a semnat in calitate de martor 5 sau 6 astfel de antecontracte, pe care in prealabil nu le-a citit. De asemenea martorul Kasco F. A. a
relatat ca a fost de fata la momentul semnarii antecontractelor si ca fiecare antecontract s-a semnat in 2 exemplare originale, cate un exemplar pentru fiecare parte. Sustinerea martorului Kasco F. A. este de luat in considerare cu atat mai mult cu cat, asa cum rezulta din declaratia sa, cunoscand ca urmeaza a fi audiat ca martor, acesta a citit contractul inainte de a se prezenta la instanta. Insa dupa cum rezulta din cuprinsul antecontractului (ambele exemplare depuse la dosar), redactarea acestuia urma a se face in 4 exemplare originale, dintre care doua urmau a fi comunicate la OCPI, respectiv la arhiva. Cu toate astea, martorul si-a amintit ca faptic, fiecare antecontract s-a incheiat in doua exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte. Intr-adevar, la dosarul nr. 10123/P/2010 al Parchetului de pe langa Judecatoria C. -N., au fost atasate de catre reprezentanta paratei, in copie xerox cate un exemplar din toate cele 3 antecontracte. Comparand inscrisul de la fila 64 (dosarul de cercetare penala) cu inscrisurile de la filele 4 si 11-12 din prezentul dosar (ale caror originale au fost prezentate instantei, aceasta constatand ca inscrisurile mentionate reprezinta copia xerox a originalelor prezentate), instanta observa ca exista diferente semnificative cu privire la data limita a incheierii contractului in forma autentica (art.3), termenul de exclusivitate acordat reclamantului (art.5 alin.2) si continutul art.7. Insa cu toate acestea, instanta conchide cu certitudine ca inscrisul atasat la fila 64 din dosarul nr.10123/P /2010 al Parchetului de pe langa Judecatoria C. -N., al carui original nu a putut fi prezentat instantei de nici una din parti, nu reprezinta copia xerox a unui exemplar original al antecontractului incheiat de parti pentru apartamentul nr.5. Comparand inscrisurile depuse in dosarul de cercetare penala la filele 63-65, instanta a constatat ca pagina a doua a fiecarui inscris este identica, fiind vorba deci, despre un singur inscris, cu toate ca din cuprinsul primei pagini rezulta ca e vorba de antecontracte diferite (apartamente, preturi, diferite). Mai mult decat atat, instanta a constatat ca pagina a doua a celor trei inscrisuri, reprezinta in fapt fila a doua a antecontractului cu privire la apartamentul nr.2 (f.154, dosarul instantei). Se poate observa ca mentiunile olografe ( numarul de carte funciara, corecturile facute in ultimele doua randuri ale art 7, data, pozitionarea semnaturilor), sunt identice cu exceptia ultimelor doua cifre ale anului pentru care s-a stabilit dreptul de exclusivitate in favoarea reclamantului. Or, la termenul din_, reclamantul a prezentat instantei originalul antecontractului pentru apartamentul nr.2, instanta constatand ca toate mentiunile (de pe ambele file, inclusiv art.5 alin.2) erau facute cu pixul, cu exceptia corecturii de pe prima fila, art.2 alin.3, acestea fiind facute doar cu creionul. In conditiile in care instanta apreciaza ca este imposibila scrierea de patru ori a acelorasi cifre, cuvinte in mod identic, apreciaza ca inscrisurile depuse la dosarul de cercetare penala nu sunt conforme cu originalul, acestea fiind falsificate prin adaugarea filei 2 din antecontractul incheiat pentru apartamentul nr.2, la fila 1 a antecontractelor incheiate pentru apartamentele 5 si 8.
Insa, instanta a observat ca exemplarul original inmanat paratei, depus la dosar la filele 11-12, rezulta ca nu s-a stabilit o data pana la care urma a se incheia contractul in forma autentica, data pana la care reclamantul ar fi beneficiat de exclusivitate. In aceste conditii, pentru a stabili intinderea in timp a exclusivitatii reclamantului la cumparare, instanta are in vedere ca reclamantul (care a redactat personal antecontractele), nu a respectat formalitatea multiplului exemplar, prin aceasta intelegandu-se nu doar un numar de exemplare egal cu numarul de parti, cat si identitatea continutului acestora. Cu toate ca in propriul
exemplar original apare drept data a incheierii contractului in forma autentica, data de 01august 2011, in singurul exemplar original lasat paratei (reclamantul nu a dovedit ca parata a primit doua exemplare originale), art.5 alin.2 nu a fost completat cu un termen cert in care reclamantul beneficiaza de dreptul de exclusivitate la incheierea in forma autentica a contractului.
Instanta a apreciat ca promisiunea sinalagmatica de vanzare- cumparare, ca si contract ce naste o obligatie de a face, nu se poate incadra nici in categoria contractelor uno ictu, cum e cazul contractului translativ de drepturi, pentru ca da nastere la drepturi si obligatii care se desfasoara in timp, dar nici nu poate fi inclusa in categoria contractelor cu executare succesiva, prestatiile la care partile sunt indreptatite, dupa caz, obligate, neavand periodicitatea specifica unor astfel de contracte. O astfel de promisiune este un contract aparte, cu caracter tranzitoriu, care insa nu se poate perpetua la nesfarsit, pentru ca ori se executa promisiunea, ori intr-o forma sau alta, aceasta inceteaza. Din interpretarea art.7 coroborat cu art
1 din Decretul nr.167/1958, instanta conchide ca in principiu, obligatiile rezultate dintr-un contract sunt imediat exigibile, in afara de cazul cand partile au prevazut un termen sau o conditie suspensive, caz in care devin exigibile la data implinirii lor. In speta, instanta, a apreciat ca, indiferent de mentiunea inscrisa in exemplarul original detinut de reclamant (art.5 alin.2), nu s-a facut dovada ca partile ar fi discutat si stabilit un termen limita in care parata avea obligatia de a nu initia cu alte persoane negocieri asupra imobilului, sub sanctiunea obligarii sale la daune interese. Aceasta intrucat, antecontractul de vanzare-cumparare reprezinta in fapt un contract, care, naste obligatii de a face in sarcina ambelor parti. Fiind un contract, ii sunt aplicabile prevederile Cartii III, Titlul III « Despre contracte sau conventii ». or, potrivit art. 983 C.civ., cand este indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui ce se obliga. Cum inscrisul original ramas paratei nu face mentiune despre un anume termen iar din sustinerile verbale ale reclamantului (Incheierea de sedinta din_ ), rezulta ca parata a tinut in mana un exemplar, celalalt fiind la tatal reclamantului, care-i traducea, instanta apreciaza ca reclamantul nu a facut dovada ca parata a luat la cunostinta termenul pentru care acesta urma sa beneficieze de exclusivitate. Chiar daca cu ocazia administrarii probei cu interogatoriul, instanta a constatat ca parata intelege limba romana, apreciaza ca, asa cum rezulta din sustinerile martorului Kasco F. A. si ale reclamantului, aceasta a avut dificultati cu privire la intelegerea unor termeni din contract. De asemenea, nu trebuie trecut cu vederea faptul ca reclamantul a procedat la completarea la calculator a spatiului liber de la art.5 alin.2, doar in exemplarul pastrat, nu si in cel lasat paratei. Or, este dificil de retinut afirmatia reclamantului, conform careia mentionarea termenului de exclusivitate la cumparare s-a facut prin tehnoredactare in cele doua exemplare originale care i-au ramas, intrucat i-ar fi luat mult timp sa il completeze cu mana. Instanta nu poate intelege de ce reclamantul a simtit nevoia sa completeze doar aceasta rubrica la calculator (doua cifre), in vreme ce toate rubricile de pe prima fila a antecontractelor a fost completata cu mana. Mai mult decat atat, chiar si intr-o atare situatie, reclamantul avea obligatia sa faca mentiunile corespunzatoare in exemplarul inmanat paratei.
Or, instanta avand in vedere culpa reclamantului cu privire la redactarea antecontractelor, constand in nerespectarea formalitatii multiplului exemplar, sub aspectul identitatii clauzelor din exemplarele incheiate, a apreciat ca obligatia paratei asa cum a fost asumata prin art.5 alin.2 din antecontract, de a asigura exclusivitate la cumparare
reclamantului, sub sanctiunea platii de daune interese, subzista un termen de 3 ani de la data incheierii contractului, in conformitate cu prevederile art.3 din Decretul nr.167/1958, adica pana la data de_ . Intr-adevar, in interiorul termenului de 3 ani de la data incheierii contractului, parata a initiat negocieri cu privire la vanzarea imobilului. Astfel, la data de_, a fost incheiat antecontractul de vanzare cumparare cu privire la apartamentul nr.5 din imobilul descris anterior, intre parata si SC 24 Live SRL (f.5).
Insa, asa cum instanta a retinut mai sus, contractul incheiat intre reclamant si parata reprezinta un contract cu caracter tranzitoriu, care nu se poate perpetua la nesfarsit, pentru ca ori se executa promisiunea, ori intr-o forma sau alta, aceasta inceteaza.
Or, vazand actele dosarului, instanta a constatat ca intre parti au existat mai multe « tentative » de perfectare a promisiunii de vanzare- cumparare. Reclamantul a sustinut ca in repetate randuri a notificat-o pe reclamanta sa se prezinte la notar in vederea incheierii contractelor in forma autentica. Intr-adevar, asa cum rezulta din Incheierea de certificare nr.13808/_, in urma notificarii paratei de a se prezenta in vederea incheierii contractelor, aceasta nu s-a prezentat (f.42). Insa instanta constata ca aceasta notificare a fost emisa dupa ce parata a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare cu SC 24Live SRL si dupa ce in prealabil reclamantul refuzase in mod expres perfectarea contractelor.
Astfel, instanta a constatat ca parata nu a refuzat in nici un moment perfectarea contractului in forma initiala. Astfel, dupa o notificare adresata de reclamant (f.39), la data de_ parata l-a notificat pe acesta sa se prezinte la notar in vederea incheierii in forma autentica a contractelor (f.13). Cum rezulta din Incheierea de autentificare nr.1950/_ (f.14-16), reclamantul prin mandatar, a refuzat incheierea in forma autentica a contractelor (inclusiv contractul pentru apartamentul nr.5) cu motivarea ca apartamentul a suferit modificari fata de descrierea din cartea funciara iar acesta nu preia responsabilitatea primariei sau a vanzatorului pentru modificarile neautorizate. Nu este lipsit de relevanta ca, asa cum rezulta din aceeasi incheiere, parata a acceptat reducerea pretului pentru apartamentul 5 de la 120.000 euro, cat a fost prevazut in antecontract, la 80.000 euro asa cum a solicitat reclamantul prin notificarea de la fila 39. Astfel, instanta nu poate accepta sustinerile reclamantului din concluziile scrise, conform carora incheierea contractului nu s-a facut la aceasta data din motive imputabile exclusiv paratei. Inchierea contractului la aceasta data nu s-a facut date fiind modificarile fata de descrierea din cartea funciara, modificari cu privire la care reclamantul nu a dovedit ca le-a facut parata sau i-ar fi imputabile acesteia. Intr-o atare situatie, reclamantul avea posibilitatea de a rezilia unilateral antecontractul fara daune, daca aprecia ca starea apartamentului nu corespunde estimarii sale (art.5 alin.7 teza finala din antecontract, exemplarul paratei) sau de a incheia contractul asa cum partile au convenit.
De asemenea, asa cum rezulta si din corespondenta partilor, reclamantul a conditionat incheierea contractului de asumarea de catre parata a unor obligatii suplimentare celor asumate prin antecontract. Astfel, la data de_, ca urmare a convocarii reclamantului de catre reprezentanta paratei, cel dintai a refuzat in mod expres incheierea contractelor pentru cele 3 apartamente in forma autentica, intrucat a dorit ca odata cu acestea sa cumpere si o cota-parte dintr-un teren din curtea imobilelor, teren aflat in indiviziune, apartinand paratei si Asociatiei Surorilor Sociale din R. ia. Cum rezulta din Incheierea de certificare
nr.23/_, parata a aratat ca nu poate incheia un astfel de contract fara acordul coproprietarei, cu atat mai mult cu cat acest teren nu face obiectul nici unui antecontract intre parti (f.130).
Intr-adevar, asa cum rezulta din antecontractul pentru apartamentul cu nr.5, promitentul vanzator s-a obligat sa vanda, iar promitentul cumparator sa cumpere, apartamentul nr.5, situat la parter, cu suprafata utila 97/49 mo (din care pivnita subsol 27 mp), nr.topo, 86 /1/V, cu pic inscrise in CF colectiva nr.124 din imobilul situat in C. -N., str. Iuliu Maniu, nr.7, jud. C., inregistrat in CF 1. a loc. C. -N. cu nr.topo 86/1/V. Acesta este descris in cartea funciara nr.2. -C1-U6 C. -N. (provenita din conversia de pe hartie a CF nr.1. C. -N. ) de sub nr.crt.A1, cu nr.topo 86/1/V, compus din magazin, birou, pivnita la subsol, cu suprafata utila de 97,49 mp, cu p.i.c. aferente in cota de 21,93/100 parte, inscrise in CF colectiva nr.1., teren in proprietate in cota de 21,93/100-1 parte (cota actuala de 222,493/1.010.000-a parte), inscris in CF nr.2. C. -N., provenita din conversia de pe hartie a CF nr.1. C. -
N., de sub nr.crt.A1, cu nr.topo 86/1.
Cat priveste terenul de a carui dobandire reclamantul a conditionat perfectarea contractului, acesta, in suprafata de 161 mp este inscris in CF nr.3597 C. -N., nr.top.86/2, teren curte, apartinand in coproprietate Statului R., o cota parte de 54/161, respectiv, Paratei si Asociatiei Societatea Surorilor Sociale din R. ia in indiviziune, pentru cota parte de 106/161. Or, in mod evident, cu privire la acest teren, parata nu si-a asumat fata de reclamant nici un fel de obligatie, avand dreptul de a-l vinde (dupa iesirea din indiviziune sau cu acordul coproprietarului) sau de a refuza acest lucru.
Din corespondenta partilor, rezulta ca reclamantul a inteles ca terenul in cota de 106/161 parte este inscris in CF nr.3597 C. -N., nr.top.86/2, ar face parte din obiectul antecontractelor, insa din lectura acestora si din analiza cartilor funciare rezulta in mod categoric ca prin cele 3 antecontracte promitenta vanzatoare nu si-a asumat nici un fel de obligatie fata de reclamant cu privire la acest teren. De asemenea, instanta observa din corespondenta atasata la dosar de parti, ca reclamantul a conditionat perfectarea contractelor pentru cele 3 apartamente de revendicarea de catre parata a a cotei parti de 54/161 din terenul inscris in CF nr.3597 C. -N., nr.top.86/2, in favoarea Statului R., urmand ca dupa obtinerea acestuia de catre parata sa-l cumpere de la aceasta, in caz contrar parata urmand sa se oblige sa-i dea procura pentru a intreprinde demersurile necesare obtinerii terenului amintit, urmand ca instrainarea catre reclamant sa se faca cu titlu gratuit.
Or, cum instanta a apreciat ca terenul inscris in CF nr.3597 C. -N., nr.top.86/2 nu a facut obiectul vreunuia din cele 3 antecontracte, vointa paratei de a-l instraina, de a alege cumparatorul, de a solicita un pret in schimbul instrainarii lui (evident dupa iesirea din indiviziune sau cu acordul unanim al coproprietarilor), distinct de preturile stabilite prin antecontracte, toate acestea reprezinta dreptul vanzatorului conform principiului libertatii contractuale.
In aceste conditii, instanta apreciind ca efectele promisiunii asumate de parata au incetat prin refuzul exprimat in mod expres de reclamant de a perfecta contractul, a respins cererea reclamantului ca neintemeiata.
Avand in vedere prevederile art.274 alin.1 C.p.c., vazand ca reclamantul a cazut in pretentii iar parata a solicitat obligarea lui la plata cheltuielilro de judecata, instanta a obligat reclamantul la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata in suma de 3000 lei, reprezentand
onorariu avocatial conform chitantelor nr. 174/_, respectiv 178/_ (f.34,35).
Impotriva hotararii de fond a declarat recurs reclamantul
K. F.
A. solicitand admiterea recursului, modificarea in totalitate a hotararii atacate in sensul admiterii cererii de chemare in judecata si obligarea intimtei la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare s-a arătat că parata, în afara antecontractelor prezentate instanței in original si depuse in copie la dosar (fila. 158-162 dosar fond) mai deține si al doilea exemplar al acestora, pe care insa, a refuzat in mod intenționat sa-1 prezinte. Aceasta împrejurare rezulta cu evidenta din insasi declaratia paratei data în fata organelor de ancheta (fila 43 pen. alin. din dosar parchet nr. l0123/P/2010). Potrivit celor declarate rezulta ca parata detine si cel de-al doilea exemplar original al fiecăruia dintre antecontracte, in cuprinsul cărora "nu exista nereguli", insa a inteles sa prezinte si sa depună la dosarul prezentei cauze doua dintre antecontracte cu pretinse "nereguli" prin prisma lipsei ultimelor doua cifre care definesc anul ("11") si care dintr-o omisiune au "scăpat probabil operațiunii de suprascriere cu pixul peste creion si astfel, scrisul cu creionul a putut fi șters cu ușurința, precum si cel de al treilea antecontract, in cuprinsul căruia nu exista "nereguli", data exclusivității fiind chiar tehnoredactată si astfel ultimele doua cifre nu au mai putut fi șterse (cu certitudine ca si cel de al doilea exemplar al acestui antecontract deținut de către parata este de asemenea tehnoredactat si prin urmare nu a avut de ales si a trebuit sa-l prezinte in aceasta forma).
Prin răspunsul dat intrebarii nr.24 din interogatoriu, parata isi amintește punctual ca a semnat exact un nr. de 3 (trei) exemplare din fiecare antecontract si implicit un nr. total de 9 (noua) antecontracte.
Este in afara oricărui dubiu faptul ca in cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare din_ aferent ap.5, parata si-a asumat in mod irevocabil obligația de a nu iniția negocieri cu alte persoane referitor la vânzarea imobilului in cauza, oferind recurentului chiar exclusivitate la cumpărarea prin act autentic pana la data de_ - Art.5 alin.(2) din antecontract. Recurentul a învederat instanței de fond la același termen de judecata din data de_ faptul ca parata, procedând contrar clauzelor contractuale, pe langa faptul ca la data de_, printr-un nou antecontract de vanzare-cumparare (fila 5 dosar fond) a înstrăinat din nou același imobil unui terț, in speța S._ E S.R.L, a mai încercat sa incheie un alt contract la BNP P. an in data de_, intenție asupra căreia l-a informat chiar apărătoarea paratei, aspect total ignorat de către instanța de fond in considerente. Faptul ca înstrăinarea a fost pregătita in acest sens l-a menționat expres in cuprinsul concluziilor scrise.
De asemenea, din răspunsul dat intrebarii nr.14 din interogatoriu, aceasta a mai avut o tentativa in anul 2009 de a returna avansul atât recurentului, cat si fratelui sau.
Toate aceste acțiuni ale paratei au avut loc înăuntrul termenului de 3 ani menționat de către instanța fondului in considerentele sentinței recurate "in conformitate cu prevederile art.3 din Decretul nr.167/1958, adică pana la data de_ ". Recurentul nu "a refuzat in mod expres perfectarea contractelor"", ci la îndemnul paratei a convenit cu aceasta o întâlnire la notarul public la data de_ . De remarcat faptul ca prin e-mailul trimis de către dl. Barabas (din_ ), recurentul era rugat sa redacteze contractul si sa transfere banii inaintea semnării. In mod paradoxal insa, parata neaga acest fapt prin răspunsul dat intrebarii nr.21 din interogatoriu, in schimb confirma faptul ca nu l-a anunțat despre intenția de a incheia un
al doilea contract pentru același ap.5 si nici măcar atunci când a contactat-o telefonic (conform răspunsului acesteia dat întrebărilor nr.22, 23 si 25 din interogatoriu), când biroul notarial, care redacta contractul, l-a anunțat ca
C.F. aferent ap,5 este blocata. Parata prin răspunsul dat întrebării nr.23 din interogatoriu indica si motivul vânzării către tert, anume ca acesta a achitat banii "intr-o singura transa".
Fata de toate acestea,) apreciaza ca parata a incalcat in mod flagrant prevederile Art.5 alin.(2), (4), (8) si (9) din antecontractul in cauza.
La solicitarea instanței recurentul a prezentat cele doua exemplare originale ale antecontractului aferent ap.5 in litigiu, înlăturând astfel orice dubiu privind clauza de exclusivitate, chiar daca cel de al doilea exemplar original poarta mențiunea altui martor (rămânând probabil astfel pregătit in vederea semnării de către martorul inițial indicat de către parata prin răspunsul dat întrebării nr.10 din interogatoriu ). De menționat faptul ca fiecare dintre cele 3 exemplare originale aferente ap.5 (dintre care 2 prezentate derecurent) poarta semnătura paratei, iar aceasta nu a contestat nici una dintre semnaturile sale.
Referitor la nerespectarea de către recurent a formalității "multiplului exemplar, sub aspectul identității clauzelor", a învederat asupra identității antecontractelor (cele 3 ex. originale prezentate instanței fiind identice, existând doar o omisiune la o clauza, iar nu o diferența).
Parata cunoștea foarte bine despre existenta clauzei de exclusivitate convenite, aceasta incercand sa se "protejeze" in eventualitatea unui demers judiciar favorabil recurentului, inserând in acest sens in cuprinsul antecontractului din_ aferent ap.8 (fila 168 dosar fond) încheiat cu terțul S._ E S.R.L., o clauza prin care "pasează" in sarcina acesteia din urma obligația suportării sumei de 5.000 Euro provenita din incalcarea clauzei de exclusivitate. In atare imprejurare, apreciaza ca buna credința a paratei este grav si iremediabil pusa sub semnul indoielii, mai ales ca aceasta neaga un fapt evident prin răspunsul dat "întrebării nr.27 din interogatoriu (fîla 80 dosar fond).
Din depoziția martorului K. F. audiat in cauza rezulta cu evidenta faptul ca acesta i-a explicat paratei conținutul antecontractelor, de asemenea ca s-a deplasat la solicitarea paratei in luna decembrie 2009 la domiciliul acesteia din C. S., ocazie cu care i-a returnat toate rapoartele de expertiza pentru fiecare apartament si a discutat despre clauza de exclusivitate, atentionand-o in mod expres asupra recomandarii expertului de a vinde impreuna ap.5 si 8.
Recurentul a arătat punctual prin raspunsul dat intrebarii nr. 10 din interogatoriu motivul pentru care parata a solicitat exclusivitatea la înstrăinare de 3 ani. Prin urmare, solicitarea in acest sens a venit de la parata, iar nu de la recurent.
Apărarea paratei invocata prin întâmpinare referitoare la pretinsa nerespectare in mod succesiv de către recurent a obligației corelative asumate la Art.l alin.(3) din antecontract de a cumpăra prin act autentic de vanzare-cumparare imobilul apartament nr.5, apreciaza ca nu poate fi primita, in considerarea argumentelor sale expuse in cuprinsul concluziilor scrise (pag.2 ultimul alin. si pag.3),
Contrar susținerilor instanței de fond, recurentul a solicitat instanței la termenul de judecata din data de_ ca parata sa depuna rapoartele de evaluare care au stat la baza stabilirii pretului acestor imobile, precum si modul de instrainare al acestora. Din cuprinsul acestor rapoarte se poate constata ca solicitarea recurentului nu este straina de contract intrucat potretul imobilelor a fost stabilit impreuna cu terenul-curte aferent.
Terenul" la care se face referire in sentința recurata la pag.6 alin.l nu reprezintă altceva decât terenul-curte aferent apartamentelor, pe care parata-vanzatoare 1-a promis recurentului. In mod eronat instanța fondului apreciază ca acest teren nu a făcut parte din obiectul antecontractului, intrucat in cuprinsul acestuia este menționat explicit la Art.5 I alin.(6) si (7) faptul ca documentația pe care a prezentat-o parata recurentului la ofertarea imobilelor este anexa la antecontract. La Art.5 alin.(7) se menționează explicit in raportul de evaluare, intocmit de expertul evaluator P. M. L.
, Aut. ANEVAR, EPI, EBM 7818. De remarcat ca expertul mentioneza faptul ca prețul include si terenul-curte aferent, dar nu menționează ca terenul- curte figurează pe o alta C.F. (ceea ce dovedește ca acest fapt era neobișnuit chiar si pentru un expert experimentat). Parata a oferit spre vânzare apartamentele conform Raportului de Evaluare din anul 2007, in cuprinsul căruia se precizează exact ce anume se vinde. La data încheierii contractului cu fratele recurentului (_ ), avocata paratei 1-a anunțat pe acesta prin e-mail despre împrejurarea ca parata nu i-a vândut si terenul-curte. In aceasta situație parata a oferit - singura si nesilita de nimeni - soluția donării terenului-curte fratelui meu.
Parata admite prin răspunsul dat întrebării nr.3 si 17 din interogatoriu faptul ca a "făcut demersuri pentru efectuarea unei schite de dezmembrare" a terenului-curte "cu mult anterior" datei de_ . Deci fie ca parata a știut si a ascuns faptul ca terenul-curte este inscris intr-o alta C.F., fie ca a aflat despre aceasta in data de_ . Deși răspunsurile paratei dovedesc faptul ca aceasta știa, recurentul s-a mulțumit si acceptat
soluția propusa de către parata, ca aceasta sa doneze acel teren-curte fratelui sau.
Dat fiind ca la data de_ terenul era in indiviziune cu Asociației Societatea Surorilor Sociale din România, recurentul a fost pus in situația de a cumpăra apartamentele fara terenul-curte aferent. Evident ca acesta a inteles ca a cumpărat si terenul aferent si tocmai acest lucru a încercat sa-1 "repare", anume sa se consemneze in cuprinsul unui act promisiunea paratei-vanzatoare (de teama sa nu ceara bani suplimentari). De asemenea a rugat parata sa rezolve ieșirea din indiviziune pana la data de_, data la care recurentul s-a prezentat din nou la notar, insa atunci aceasta i-a mai cerut suplimentar nu mai puțin de 30.000 Euro pentru 45 mp. de teren- curte, motivația acestei cereri suplimentare regasindu-se în declarația paratei data in fata organelor de ancheta . (contrar evidentei parata se contrazice din nou prin răspunsul dat intrebarii nr.18 din interogatoriu).
La întâlnirea din data de_ recurentul a fost de acord cu semnarea contractului final, cu condiția ca aceasta promisiune a paratei se fie menționata in contractul ce urma a se încheia (dovada in acest sens constituind-o promisiunile paratei din corespondenta purtata pe e-mail). Pentru ca parata nu a fost de acord cu aceasta varianta, aceasta nici nu a semnat încheierea de certificare din data de_ . Cu toate acestea, avocata paratei a depus la dosarul de fond o încheiere de certificare in mai multe exemplare (filele 130 si 164 dosar fond), care insa nu poarta nici o semnătura, nici măcar a notarului, textul tehnoredactat fiind anulat in totalitate cu pixul. In mod paradoxal insa, instanța fondului la pag.5 alin.5 din sentința recurata face referire la acest inscris . Parata neaga si aceasta dovada prin răspunsul ei dat intrebarii nr.20 din interogatoriu, deși exista o înregistrare video in acest sens, care o contrazice.
Reducerea de preț nu reprezintă o favoare făcuta de către parata cumpărătorului, ci aceasta a constituit o eroare de evaluare, pentru remedierea căreia aceasta a solicitat o reevaluare prin același expert. In
addendumul la raportul de evaluare, ing. P. M. arata ca din greșeala a considerat o camera in componenta a doua apartamente. Cu alte cuvinte, recurentul trebuia sa plătească o camera de doua ori. El a solicitat instanței fondului la termenul din data de_ ca parata sa depună la dosar cele doua rapoarte. Insasi parata confirma prin răspunsul dat intrebarii nr.3 din interogatoriu faptul ca expertul nu a intrat in apartament lucru ascuns de către aceasta la data de_, data semnării antecontractului. Aceasta modificare de preț a fost anunțata paratei la data de_ (fiind menționata si in notificarea trimisa din_ si confirmata de parata prin răspunsul ei dat intrebarii nr. 17 din interogatoriu "ei au observat si ei m-au anunțat ca Raportul de Evaluare nu este conform cu C.F.") si abia in data de_ parata a inteles eroarea si a ajustat prețul (fiind de acord cu contractul redactat de către notarul public P. an. Nu se poate retine ca recurentul ar fi încercat in vreun moment sa prejudicieze parata (asa cum ea afirma prin răspunsul dat intrebarii nr.5 din interogatoriu), mai mult i-a rezolvat toate problemele litigioase avute si a dorit o tranzacție legala si corecta. Suplimentar, după ce fratele recurentului a ajuns in posesia terenului-curte in luna oct. 2010, acesta a cumpărat in forma autentica la data de_ apartamentul nr.8. Cu toate ca a cumpărat acest apartament, nu il poate folosi nici la aceasta data, intrucat terțul căruia i-a vandut parata ap.5 s-a extins peste limitele din C.F. ale acestuia. Prin urmare, refuzul recurentului (prin mandatar) din_ de incheiere a contractului de vanzare- cumparare in forma autentica, prin mențiunea "apartamentul a suferit modificări fata de descrierea din cartea funciara" (pag.5 alin.3 din sentința recurata) este pe deplin justificat.
De menționat faptul ca recurentul - cu acordul paratei - a montat yale, lacăte, geamuri si usi noi, pe care aceasta nu i le-a achitat nici pana in prezent, pretextând ca va profita de ele, ceea ce nu s-a intâmplat in concret. Astfel, recurentul nu putea rezilia (atât de simplu) antecontractul fara ca parata sa-i achite aceste cheltuieli, precum susține instanța fondului in sentința recurata la pag.5 alin.3.
Prin intampinarea formulată intimata Csejthey I. M.
a solicitat respingerea recursului si mentineea hotararii ca temneinica si legala.
Potrivit dispozițiilor art. 1179 cod civil vechi " Actele sub semnătură privată care cuprind convenții sinalagmatice, nu sînt valabile dacă nu s-au făcut în atîtea exemplare originale cite sînt părți cu interes contrar."
Este de la sine înțeles faptul că toate exemplarele originale la care face referire art. 1179 trebuie să fie identice.
Așa cum în mod corect a reținut instanța din răspunsul reclamantului la interogatoriu, antecontractele de vînzare-cumpărare pentru toate cele trei apartamente, au fost redactate și prezentate spre semnare pîrîtei la data de_ de către reclamant .
De asemenea, completarea clauzelor cu scris olograf, în spațiile libere din antecontracte a fost făcută tot de către reclamant.
Mai mult,-la întrebarea or. 17 din interogatoriu reclamantul răspunde ca "Exemplarele de antecontracte lăsate pîrîtei au fost completate în mod identic cu exemplarele mele"*.
Această susținere a reclamantului este însă contrazisă de înscrisurile de la dosar, reprezentate de exemplarele din antecontracte depuse de către reclamant și pirită, pe care instanța și-a întemeiat constatările.
Neconcordanțe între modul de completare a clauzelor antecontractelor din exemplarul reclamantului și exemplarul lăsat intimatei sînt consemnate de către instanță și în încheierea de ședință din data de_ (fila 156).
Nu poate reclamantul să susțină ca." dintr-o omisiune au scăpat probabil operatiunii de supracsirere cu pixul peste creion" considerînd ca fiind fără relevanță faptul că anul pînă la care el ar fi avut la cumpărare în formă autentică a apartamentului 5, deoarece tocmai clauza cuprinsă în art. 5 alin 2 este cea pe care își întemeiaza cererea de daune interese.
Exemplarul care a fost lăsat de către reclamant la parată nu stabilea în sarcina acesteia o dată certă pînă la care părțile erau obligate la încheierea contractului în formă autentică și nici un termen cert pînă la care reclamantul avea exclusivitate la cumpărarea apartamentului. Cu toate acestea, în condițiile în care reclamantul nu a dat pîrîtei nici o sumă de bani pentru cele trei apartamente, pîrîta a ținut la dispoziția reclamantului apartamentele începînd cu_ și pînă în_, aproape doi ani și jumătate, timp în care valoarea imobilelor era într-o scădere continuă.
Urmare acestor constatări, în mod temeinic instanța a reținut culpa reclamantului cu privire la redactarea antecontractelor constînd în nerespectarea formalității multiplului exemplar sub aspectul identității clauzelor din toate exemplarele încheiate.
Însuși reclamantul a dat răspunsuri controversate asupra numărului de exemplare în care au fost semnate antecontractele de vînzare- cumpărare: fila 139 - prin răspunsul la întrebarea nr. 2 afirmă " un număr de 6 exemplare din antecontracte, cite două aferente fiecărui apartament, cite unul pentru fiecare parte contractantă; fila 140 - răspunsul la întrebarea nr. 6" In 4 exemplare la fiecare antecontract, fiecare parte primind cite 2 exemplare".
Reclamantul susține că s-a prezentat la pîrîta cu cite 2 exemplare din fiecare contract.
Conform precizării reclamantului, pagina a 2-a a fost tehnoredactată, ocazie cu care a fost completat termenul de exclusivitate ( de la art. 5 alin 2) la cumpărător_ și tipărite pe loc la imprimanta portabilă pe care o avea asupra sa.
Nici această susținere a reclamantului nu este adevărată aspect ce reiese din înscrisurile de la filele 154 și 155 unde, reclamantul, a depus xerocopie de pe exemplarele sale din antecontractele pentru ap. 2 și 8 încheiate concomitent cu antecontractul ptr. Ap. 5.
Pe pagina a 2-a a acestor exemplare din antecontracte, se poate observa cum termenul de la art. 5. alin, 2 - despre care susține că a fost tehnoredactat și tipărit la imprimanta ce o avea asupra sa - este scris "01 august 20…. " întradevăr tehnoredactat, iar numărul 11 (reprezentând anul) este completat olograf.
Este astfel evident că nici exemplarele din antecontractele pe care le deține reclamantul pentru ap. 2B, 5 și 8 nu sînt identice.( ex. pagina a 2-a).
In același interogatoriu, reclamantul susține că două exemplare din contracte au rămas la familia sa, un exemplar 1-a luat cu el în Germania iar un exemplar a rămas la părintele său. - Solicitîndu-i-se de către instanță să depună al doilea exemplar original, intrucat l-a dat paratei întâmplător" - afirmația fiind consemnată tot în incheierea dela fila 195.
Insă, contrar acestei afirmații, la data de_ reprezentantul reclamantului depune spre vedere la instanță cel de-al 2-lea exemplar original din antecontractul său ptr. apart. 5 (fila 198copia) dar, în acest exemplar de antecontract - la martor - nu mai este semnat de martora Fazakas Erzsebet ca și pe celelalte antecontracte ci, este înscris numele unui alt martor -Kovacs.
Față de probele administreate diferențe între exemplarele antecontractelor există nu numai între cele deținute de reclamant și cel
predat paratei, ci chiar și între cele două exemplare ale antecontractului depuse de însuși reclamantul -respectiv exemplarul de la fila nr. 3 și cel de la fila nr. 198, pentru același ap. 5.
Obiectul antecontractului încheiat la data de_ 1-a reprezentat doar apartamentul nr. 5 cu părțile indivize comune,terenul curte, în suprafață de 161 mp, era înscris în altă Carte Funciară nr. 3597 C. și sub alt nr. topo 86/2, nefacîndu~se nici o referire la acesta în cuprinsul antecontractului.
Din această cauză, reclamantul nu putea condiționa cumpărarea apartamentului nr. 5 de vanzarea terenului-curte.
De la data încheierii antecontractelor pentru cele trei apartamente, intimata a depus toate diligentele în vederea urgentării încheierii contractelor autentice, însă dat fiind faptul că restituirea apartamentelor s-a făcut în coproprietate cu Societatea surorilor sociale din România a fost necesară sistarea stării de indiviziune, aspect ce s-a realizat prin Sentința civ. Nr. 5135/2009 (filele 97-99).
Din corespondența purtată prin e-mail cu reclamantul reiese faptul că, cu toate că intimata a acceptat reducerea prețului apartamentului
5 de la 120.000 euro la 80.000 euro precum și eșalonarea plăților conform solicitării reclamantului, că deși s-a prezentat de atîtea ori la notar, iar reclamantul cunoștea starea sa precară de sănătate, acesta a încercat permanent să evite încheierea contractului autentic pentru cele trei apartamente, invocînd diverse motive sau punînd permanent condiții care nu făcuseră obiectul antecontractului.
Toate aceste notificări și corespondență purtată sînt nesocotite de către reclamantul care face, în cuprinsul motivelor de recurs, referire la o " singură notificare trimisă de către pîrîtă".
Intimata a ținut la dispoziția reclamantului cele trei apartamente un termen rezonabil, mai ales avînd în vedere faptul că nu i-a achiat nici o sumă de bani. Cei 3150 euro pe care i-i trimisese în cont, i-au fost restituiți cu dobîndă în timp ce antecontractul era în derulare, așa cum rezultă de altfel și din declarația fratelui său K. G. .
Nici susținerea că pîrîta a recunoscut că datorează suma de 5000 euro reclamantului chiar prin inserarea în antecontractul de vînzare-cumpărare (depus la fila 168) încheiat cu_ E pentru apartamentul 5 a unei clauze potrivit căreia în cazul în care prin hotărîre judecătorească va fi obligată să-I achite lui K. F. A. suma de 5000 euro cu titlu de despăgubiri, această firmă va suporta ea despăgubirile, nu corespunde adevărului.
Clauza respectivă NU este inserată în antecontractul pentru apartamentul 5 care face obiectul procesului ci într-un antecontract încheiat între subsemnata pîrîta și_ E SRL avînd ca obiect apartamentul 8, însă ap. 8 a fost cumpărat de către reclamant în_ .
Prin notele scrise
depuse la data de_ recurentul a susținut că prima instanță nu a cercetat voința reală a părților, așa cum aceasta rezultă din convenția încheiată între părți.
Astfel, contractul autentic nu putea fi încheiat deoarece intimata nu era proprietară tabulară iar pană la momentul înscrierii dreptului ei de proprietate,_ clauza de exclusivitate producea efecte pe toată durata contractului. Faptul că intimata a înstrăinat imobilul unui terț dovedește că a purtat negocieri cu acesta, pe durata cat acest contract era în vigoare. Ori, simpla inițiere a negocierii constituie o încălcare a clauzei de exclusivitate.
S-a mai arătat că instanța de fond a dat o interpretare inedită regimului juridic al promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumpărare,
menționand că aceasta este un contract aparte, cu caracter tranzitoriu, care însă nu se poate perpetua la nesfarșit.
Ori, doctrina a statuat că antecontractul de vanzare-cumpărare este acordul de voință prin acre o parte sau ambele părți se obligă să semneze în viitor un anumit contract de vanzare-cumpărare, stabilind conținutul exact al acestuia.
Intimata era ținută contractul să transfere dreptul de proprietate la un unic moment, acela al încheierii contractului în forma autentică.În lipsa rezoluțiunii actului, parata nu avea dreptul de a transmite proprietatea.
Instanța a concluzionat fără support legal că refuzul paratului de a semna actul autentic determină încetarea contractului, în condițiile în care acesta nu conține un pact comisoriu de grad IV.
S-a mai arătat că instanța a interpretat greșit prevederile Decretului nr.167/1958, confundand termenul de prescipție cu perioada contractuală pentru executarea contractelor cu prestații succesive.
În speță, în lipsa unei clauze exprese, dreptul la acțiune se năștea doar ulterior punerii în întarziere a recurentului. S-a ignorat că intimata nu avea posesia imobilului, preluată de fratele recurentului suspendand în ceea ce îl privește pe acesta dreptul de prescripție.
În mod greșit a reținut instanța culpa recurentului în ce privește încheierea actului autentic întrucat parata era ținută să facă dovada datei pană la care avea obligația de a nu iniția negocieri cu o altă persoană. Cu toate acestea, ea nu putea să vndă altei persoane fără a obține rezoluțiunea contractului, clauza de exclusivitate operand pe toată durata antecontractului.
Niciodată recurentul nu a refuzat încheierea actului autentic ci a solicitat doar clarificarea situației juridice.
Prin răspunsul la notele scrise
intimata a invocat nulitatea recursului întemeiat pe motivele invocate prin notele depuse la data de_ raportat la dispozițiile art.303 și art.306 C.pr.civ.
În continuare se arată că, contrar susținerilor recurentului, probele administrate au relevat că acesta a refuzat efectiv și repetat încheierea contractului autentic.Preluarea apartamentelor s-a făcut de fratele recurentului în baza mandatului acordat de intimată, ca atare preluarea posesie nu s-a făcut pentru și în numele recurentului.
Dacă recurentul ar fi dorit să cumpere și intimata ar fi refuzat încheierea contractului autentic,el ar fi avut la dispoziție una dintre acțiunile prevăzute la art.4 din antecontract, inclusiv rezilierea unilaterală prevăzută la art.7 dacă starea apartamentului nu corespunea estimării promitentului cumpărător.
Obligația intimatei de a vinde recurentului subzista pană la momentul refuzului acestuia de a cumpăra, refuz exprimat atat explicit cat și implicit de acesta.
Analizând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul apreciază că acesta este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Referitor la excepția nulității motivelor de recurs invocate prin notele de ședință depuse la data de_, tribunalul o apreciază ca neîntemeiată întrucat, în cuprinsul acestui înscris recurentul nu a formulat noi motive de recurs ci le-a reluat pe cele din memoriul inițial, argumentele expuse circumscriindu-se acestora.
Prin acțiunea promovată, reclamantul K. F. A. a solicitat obligarea paratei la daune interese și penalități de întarziere, întemeindu-și pretențiile pe dispozițiile art.5 al.2,4,9 din antecontractul de vanzare-
cumpărare intervenit între părți la data de_, susținand, în esență, că parata nu a respectat prevederile contractuale, în special aceea de a nu iniția pană la data de_ negocieri cu alte persoane referitor la înstrăinarea imobilului obiect al antecontractului, situat în C. -N., str. Iuliu Maniu nr.7 ap.5, jud. C. înscris în CF nr.1. C., nr. Top 86/1/V.
T. ul apreciază că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Principala chestiune litigioasă în cauză este cea legată de conținutul clauzei de exclusivitate cuprinsă în antecontractul de vanzare-cumpărare încheiat la data de_ cu privire la apartamentul nr.5 anterior descris, recurentul pretinzand că aceasta era valabilă pană la data de_, intimata infirmand această susținere.
Potrivit prevederilor art.1169 C.civil anterior, cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească, sarcina probei revenind în speță recurentului.
Probatoriul administrat în cauză nu a confirmat însă susținerile recurentului sub aspectul conținutului clauzei analizate.
Exemplarul antecontractului de vanzare-cumpărare de care recurentul a înțeles să se prevaleze în promovarea acțiunii și al cărui original a fost prezentat instanței de fond cuprinde la art.3 clauza conform căreia contractul de vanzare-cumpărare se va face cel tarziu pană la data de _
, iar la art.5 al.2 se stabilește o clauză de exclusivitate în favoarea promitentului cumpărător(recurentul) pană la data de_ .Această dată este inserată în contract prin tehnoredactare .Acest exemplar poartă semnătura părților și a martorei F. Erzebet.
La randul ei, intimata în apărare, a depus un exemplar al aceluiași antecontract (prezentand și originalul acestuia) în care la art.3 nu se prevede o dată exactă pană la care se va încheia convenția în formă autentică, iar la art.5 clauza de exclusivitate nu poartă o dată certă în care promitentul cumpărător ar beneficia de aceasta.
Date fiind necordonțele dintre exemplarele originale deținute de părți în mod corect instanța de fond a făcut aplicarea dispozițiilor art.1179 și art.983 C.icv.
Înscrisul sub semnătură privată este acel înscris întocmit de părți, fără intervenția vreunui organ al statului, semnat de părțile de la care emană.
În principiu singura condiție care se cere pentru valabilitatea înscrisului sub semnătură privată este semnătura părților. Înscrisul poate fi scris de mână de una din părți, de ambele părți sau de un terț, dactilografiat, litografiat sau imprimat, dar semnătura trebuie să fie scrisă de mâna părților.
Ca excepții de la regula generală. Codul civil cere pentru unele înscrisuri sub semnatura privată anumite condiții de forma, în plus. Astfel, art. 1179 Cod civil impune ca înscrisurile sub semnatura privată care constată convenții sinalagmatice din care rezulta obligații reciproce între părți, așa cum este situația în speță, sa fie întocmite în atâtea exemplare originale câte părți cu interese contrare sunt și sa se menționeze pe fiecare exemplar câte din ele s-au întocmit.
Nerespectarea condițiilor cerute de art. 1179 Cod civil, care vizează nu numai numărul de exemplare ce trebuie întocmit ci și identitatea clauzelor contractuale, atrage nulitatea înscrisului ca înscris sub semnatura privată, fără sa afecteze însă valabilitatea convenției însăși, care va putea fi dovedită prin orice mijloc de probă.
Cum între exemplarele originale ale aceluiași contract de care părțile au înțeles să se prevaleze, există deosebiri sub aspectul conținutului unor clauze, în mod corect prima instanță a acordat eficiență prevederilor art.983 C.civ. conform căruia cand există îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă, în speță intimata.
În plus, tribunalul reține că recurentul nu făcut dovada cu alte mijloace de probă, a susținerilor sale referitoare la data pană la care a fost stipulată ca eficientă clauza de exclusivitate.
Sub aspectul numărului de exemplare originale din antecontractul supus analizei, nu pot fi reținute criticile recurentului referitoare la faptul că intimata ar deține un al doilea original al antecontractului, avand conținutul identic cu cel depus de reclamant.
Aceasta întrucat pe de o parte, un astfel de înscris nu a fost depus, iar pe de altă parte, martorii audiați nu au confirmat aceste susțineri.
Așa cum corect a observat și prima instanță martora Fazakas Erzsebet a arătat că a semnat 5 sau 6 exemplare de antecontracte, pe care nu le-a citit însă anterior semnării, iar martorul K. F. A. a precizat că fiecare parte a semnat cate 2 exemplare din fiecare antecontract, cate unul pentru fiecare parte ( la aceeși dată s-au semnat 3 antecontracte, respectiv și pentru apartamentele nr. 2 și nr. 8).
Aceste depoziții se coroborează și cu exemplarul original prezentat de reclamant spre vedere la termenul de judecată din_, aflat în copie la dosar, exemplar nesemnat de martora Fazakas Erzsebet, aspect care confirmă depozițiile martorilor cu privire la numărul de exemplare originale întocmite.
Simplul fapt că intimata ar fi declarat în cursul unei anchete penale, cu referire la antecontractul în discuție că »… peste scrisul cu creionul K. F.
A. a completat cu un pix « după care i-ar fi înmanat documentele și că nu ar fi observat nereguli, nu poate conduce la o altă concluzie întrucat această afirmație nu poate fi desprinsă din contextul întregii declarații în care se menționează totodată, că intimata a semnat antecontractele fără să le citească, bazandu-se pe încrederea avută în recurent care îi este nepot. În plus, intimata nu a precizat expres care au fost clauzele scrise cu creionul și suprascrise apoi cu pixul, și, așa cum atestă exemplarul original de care aceasta a înțeles să se folosească, și acesta cuprinde mențiuni scrise de mană.
Ca atare, în condițiile în care nu s-a făcut dovada că intimata ar deține un alt exemplar al originalului antecontractului invocat, iar cel pe care în posedă nu cuprinde clauze identice cu cele din exemplarul de care recurentul s-a prevalat, în mod corect s-a reținut că intimata nu a avut cunoștință de vreun termen în care recurentul ar fi urmat să beneficieze de clauza de exclusivitate.
Față de cele anterior reținute este lipsită de temeinicie critica recurentului referitor la faptul faptul că prima instanță nu ar fi analizat și interpretat din perspectiva dispozițiilor art.977 și urm. C.civ. convenția intervenită între părți. Dimpotrivă, instanța a manifestat diligență și preocupare deosebită pentru stabilirea voinței reale a părților semnatare, a
înțelesului și întinderii clauzelor contractuale, prin prisma probelor administrate și analizate în mod detaliat.
Este reală susținerea recurentului că intimata nu a contestat semnătura sa de pe exemplarele înfățișate însă acest aspect nu este relevant întrucat parata nu a contestat valabilitatea sau existența convenției în întregul său, ci a susținut doar că în exemplarul deținut nu s-a stabilit un
termen pentru clauza de exclusivitate și nici pentru încheierea contractului în formă autentică.
T. ul apreciază ca nefondată și afirmația recurentului relativ la faptul că intimata avea sarcina de a proba data pană la care avea obligația de a nu iniția negocieri cu o altă persoană.
Așa cum s-a precizat anterior, cel ce face o propunere în fața instanței de judecată trebuie să o dovedească, așadar, sarcina probei revine celui care face o afirmație.
În speță,reclamantului îi revenea obligația de a -și dovedi susținerile în legătură cu aspectele invocate prin acțiunea introductivă. Parata, susținand că în exemplarul original al antecontractului aflat în posesia sa, nu este inserată data pană la care contractul autentic trebuia încheiat, și nici data pană la care promitentul cumpărător era beneficiarul clauzei de exclusivitate, a dovedit aceste afirmații depunand înscrisul constatator al convenției. Ea nu a invocat un alt termen de valabilitate a acestei clauze, ci doar faptul că un astfel de termen nu a fost stabilit, dovedind în același timp această susținere.
Nu este susținută de probe nici afirmația recurentului că inițiativa în inserarea clauzei de exclusivitate a aparținut intimatei, fiind o simplă susținere fără suport probator.
Nu pot fi primite nici criticile recurentului referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor Decretului nr.167/1958 întrucat, reținandu-se în cauză lipsa unui termen pană la care părțile trebuiau să își îndeplinească obligația esențială prevăzută în antecontract, aceea de a perfecta contractul de vanzare-cumpărare în forma autentică prescrisă de lege, termenul de prescripție începe să curgă conform art.7 din decret, de la data nașterii raportului de drept, în speță ,de la momentul încheierii antecontractului _
.
Ca atare, este profund greșită afirmația recurentului în sensul că dreptul său la acțiune se năștea doar la momentul la care parata și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară,_ . În plus, în legătură cu acest aspect, este de menționat că intimata a devenit proprietară tabulară anterior momentului indicat de recurent, respectiv din anul 2007, este adevărat, în indiviziune alături de Asociația Societatea Surorilor Sociale din
R. ia, așa cum atestă mențiunile corespunzătoare din cartea funciară.
În mod neîntemeiat susține recurentul că intimata nu a deținut posesia asupra imobilului în condițiile în care, conform protocolului de predare- preluare nr.45/_, K. G. a acționat în calitate de mandatar al intimatei, în baza procurii primite de la aceasta .
Este real, așa cum corect a observat și prima instanță, că intimata a inițiat negocieri cu terții în scopul vanzării imobilului în litigiu, în interiorul termenului de prescripție de 3 ani de la data încheierii antecontractului .
Cu toate acestea, soluția pronunțată este corectă întrucat probele administrate au relevat că, anterior inițierii acestor negocieri, l-a contactat pe reclamant care a refuzat încheierea contractului în formă autentică.
Din succesiunea în timp a notificărilor reciproce pe care pățile și le-au adresat începand cu cea din luna februarie 2010, analizate în mod amănunțit de prima instanță, a reieșit că cel care a condiționat încheierea actului în formă autentică de reducerea prețului de la 120.000 euro la
80.000 euro a fost reclamantul, pe motiv că acesta are o suprafață mult mai mică decat cea avută în vedere la evaluarea inițială și la stabilirea prețului din antecontract . Semnificativ este faptul că parata a fost de acord cu această scădere a prețului, așa cum reiese din încheierea nr.1950/_ a BNP P. an, ocazie cu care totuși, contractul nu a putut fi perfectat întrucat
recurentul a refuzat aceasta, pe motiv că apartamentul a suferit modificări față de descrierea în cartea funciară. Aceasta în condițiile în care nu s-a dovedit că parata ar vreo culpă în această privință.
Ulterior, recurentul a condiționat perfectarea convenției autentice de cumpărarea, în același timp, a unei cote-părți din terenul reprezentand curtea imobilelor, teren deținut în coproprietate cu Asociația Societatea Surorilor Sociale din R. ia.
Susținerile recurentului, în sensul că odată cu înstrăinarea apartamentului nr.5 s-ar fi promis și înstrăinarea unei cote părți din curte sunt neîntemeiate, contrar criticilor formulate.
Pe de o parte, imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumpărare a fost precis determinat, identificat cu exactitate cu date de carte funciară, descris din punct de vedere al compunerii lui, nefăcandu-se nicio referire la terenul pretins, teren care este un imobil distinct, nu constituie cota parte aferentă apartamentului.
Pe de altă parte, o astfel de pretenție a fost formulată doar în cursul lunii iulie 2010, iar corespondența electronică dintre părți atestă că niciun moment parata nu a considerat că antecontractul încheiat a avut ca obiect și terenul curte al imobilului, ci numai apartamentul și cota p.i.c. aferentă .
Referirea din art.5 pct.6,7 din contract la « documentele privitoare la imobil prezentate cumpărătorului, dar și orice documente relevante legale și tehnice înfățișate sunt legale și corespund adevărului… », respectiv
« …documentația referitoare la situația faptică și juridică a imobilului prezentat promitentului cumpărător include toate informațiile relevante cu privire la situația litigioasă a terenului… » nu poate conduce la o altă concluzie, ci atestă doar faptul că promitentului cumpărător i s-au adus la cunoștință datele și situația tehnică și juridică a imobilului, și în niciun caz că s-ar fi promis înstrăinarea vreunei suprafețe de teren. Dimpotrivă, aceste mențiuni probează că recurentul a fost informat asupra situației litigioase a terenului.
Menționarea explicită a raportului de evaluare prezintă relevanță strict sub aspectul stabilirii prețului apartamentului, fapt confirmat chiar de prima notificare emisă de reclamant în luna februarie 2010 în care acesta solicită reducerea prețului apartamentului nr.5 determinat de împrejurarea că acesta are o suprafață mult mai mică decat cea avută în vedere de expertul evaluator la evaluarea inițială.
În acest context, în mod judicios a apreciat prima instanță, că reclamantul a fost cel care a refuzat încheierea contractului de vanzare- cumpărare în formă autentică, impunand condiții pe care părțile nu le-au avut în vedere la momentul semnării antecontractului, condiții care exced celor stabilite inițial, de comun acord. Ori, în condițiile în care recurentul nu și-a îndeplinit în mod culpabil propriile obligații contractuale, nu poate pretinde îndeplinirea obligațiilor asumate de partea adversă.
Apoi, este lipsită de relevanță împrejurarea pretinsă de recurent, că ar fi efectuat anumite investitții la apartamentul în litigiu, avand în vedere limitele investirii instanței, stabilite prin cererea de chemare în judecată.
Așa fiind, raportat la considerentele arătate, nefiind dat nici unul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C.pr.civ., tribunalul în temeiul art. 312 alin 1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat și va menține în întregime dispozițiile sentinței atacate, cu mențiunea că s-a dat eficiență și disp. art. 304 1C.pr.civ., hotărarea atacată nefiind supusă căii de atac a apelului.
Raportat la soluția adoptată, în temeiul art. 274 C.p.c. va obliga recurentul sa plateasca intimatei Csejthhey I. M. suma de 1600 lei, cheltuieli de judecata in recurs constand în onorariu avocațial (f.38 ).
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul K. F. A. impotriva Sentintei civile nr. 925/_ pronuntata in doasr nr._ al
J. i C. -N., pe care o mentine in totul.
Obliga recurentul sa plateasca intimatei suma de 1600 lei, cheltuieli de judecata in recurs.
Decizia este irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 24 Septembrie 2013.
Președinte, M. O. -S. | Judecător, D. -I. T. | Judecător, E. L. |
Grefier, A. P. |
A.P. 11 Octombrie 2013 Jud fond - I. C.
Red. OSM/tehn AP.-_
| ← Decizia civilă nr. 217/2013. Pretenții | Sentința civilă nr. 10/2013. Pretenții → |
|---|
