Încheierea civilă nr. 1100/2013. Obligatie de a face
| Comentarii |
|
Dosar nr._ R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
ÎNCHEIEREA CIVILĂ Nr. 1100/R/2013
Ședința publică din 13 Noiembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE D. T.
JUDECĂTOR E. L.
JUDECĂTOR F. S. B. GREFIER G. -C. Ț.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de reclamantul recurent M. C.
-L. împotriva Sentinței civile nr. 9132/2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimat V. A. - S., intimat V. V.
-D., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta recurentului, avocat Albu S. Lucia și reprezentanta intimaților, avocat C. Morar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care reprezentanta recurentului depune la dosar chitanța nr. MCJCH 511000595/_, reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 6255 lei și timbru judiciar de 15 lei.
La data de 11 noiembrie 2013, prin registratura instanței s-a depus la dosar întâmpinare din partea intimaților, în cuprinsul căreia se arată că apelul este calea de atac corectă. Pe fond, solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca legală și temeinică. S-a anexat întâmpinării împuternicirea avocațială.
Se comunică un exemplar din întâmpinare cu reprezentanta recurentului.
T. ul din oficiu, raportat la obiectul cauzei, pretențiile formulate, calitatea părților, invocă și pune în discuție excepția necompetenței materiale a T. ului C., apreciind că aceasta aparține T. ului Specializat C. .
Reprezentanta recurentului este de acord cu admiterea excepției.
Reprezentanta intimaților solicită respingerea excepției întrucât intimații nu sunt comercianți, în speță este vorba de un contract civil, autorizația de construire a fost eliberată pe persoane fizice, vânzarea fiind realizată de către persoane fizice.
Instanța reține cauza în pronunțare asupra excepției.
INSTANȚA
DOSAR _
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 9132 din_ pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în prezentul dosar s-a respins acțiunea precizată, formulată de
reclamantul M. | C. -L. în contradictoriu cu paratii V. | A. | -S. | și |
V. V. -D. | , ca neîntemeiată |
A fost obligat reclamantul la plata sumei de 5000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea pârâților.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
În baza Autorizației de construire/desființare nr.171 din 31 martie 2008 (f.202 -204) pârâții V. A. S. și V. V. D. au edificat un imobil D+P+2E+M, situat în loc.Florești, str.Eroilor FN.
Prin procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.55 din data de_ (f.210) s-au constatat terminate lucrările de construire a imobilului situat în loc.Florești, str.Teiului nr.2, imobil edificat în baza Autorizației de construire nr.171/_ .
Totodată Primăria comunei Florești a emis Certificatul de atestare a edificării contrucției înregistrat sub nr.55/_ (f.211+-212).
Ulterior edificării imobilului, între reclamantul M. C. L., în calitate de cumpărător și pârâții V. A. S. și soția V. V. D., în calitate de cumpărători a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP I. Bolduț sub nr.520/23 mai 2008, având ca obiect imobilele apartamente nr. 31, 32, 33, 34, 35 și 36 situate în comuna Floresti, S. Teilor, nr. 2, jud. C., cu destinatia de cabinet medical (f.24-26).
Prețul vânzării a fost stabilit de către părți la suma de 63.500 euro, preț care a fost achitat vânzătorilor anterior semnării contractului de vânzare cumpărare.
Din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare rezultă că, la data perfectării acestuia apartamentele erau racordate la branșamentele comune de apă, canal, gaz, electricitate.
Potrivit clauzelor contractuale, cumpărătorul intră în stăpânirea de drept asupra apartamentelor la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar în fapt până cel târziu la data de 1 iunie 2008, datăla care vânzătorii s-au obligat să elibereze apartamentele și să le predea cumpărătorului, cu toate taxele și cheltuielile de întreținere ale acestora plătite la zi.
În baza contractului de vânzare cumpărare menționat,în luna mai 2008, reclamantul și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară asupra apartamentelor nr.31-36, cu titlu de cumpărare,ca bun propriu (f.39-50).
În data de_, reclamantul M. C. L. a obținut avizul tehnic de racordare la energia electrică nr.5307/22 pentru ap.nr.31, situat în loc.Florești, str.Teilor nr.2 (f.170).
Potrivit art.6.1 din avizul mai sus menționat, reclamantul avea obligația, potrivit HG nr.90/2008 să încheie contract de racordare cu operatorul de rețea și să achite tariful de racordare reglementat.
Conform art.7 alin.2 din Avizul tehnic enunțat, acesta își pierde valabilitatea, dacă în termen de 3 luni de la emitere nu a fost achitat tariful de racordare și încheiat contractul de racordare.
Potrivit adresei nr.20/_ emisă de SC ELECTRICA SA (f.183) avizul tehnic de racordare nr.5307/22 emis la data de_ din loc.Florești, str.Teilor nr.2, ap.31, jud.C., nu s-a finalizat prin încheierea contractului de furnizare a energiei electrice, ca atare consumatorul a revenit cu o nouă solicitare în data de_ în urma căreia s-a emis avizul tehnic de racordare nr.60101000941 /_
, acesta finalizându-se prin încheierea contractului de racordare, contractului de furnizare a energiei electrice și montarea grupului de lucru (f.72-79).
La data de_ E.ON GAZ ROMÂNIA SA a întocmit procesul verbal de recepție tehnică nr.45 prin care s-a constatat executată lucrarea de racordare a
imobilului situat în loc.Florești,str.Eroilor FN la instalația comună de gaz metan, iar la data de_ a fost încheiat procesul verbal de punere în funcțiune a instalației de utilizare gaze naturale (f.186).
La data de_ între E.ON E. rgie România SA și pârâtul V. A. S. a fost încheiat contractul de furnizare reglementată a gazelor naturale nr. 1001355698 pentru locul de consum situat în loc.Florești, str.Eroilor FN, Corp I, ap.1-33 (f.194-198), contract ce a fost reziliat în data de_ astfel cum rezultă din adresa nr.135/_ a E.ON Gaz România SA (f.184).
Având în vedere că reclamantul nu a încheiat contract de furnizare reglementată a gazelor naturale pentru imobilele ce au făcut obiectul contracului autentic de vânzare cumpărare nr.520/2008, contravaloarea gazelor naturale consumate de la data perfectării contractului și până în luna iunie 2012 a fost achitată de către pârâți, astfel cum rezultă din facturile fiscale existente la f.149- 150 din dosar.
La data de_ reclamantul a notificat pârâții ca, în calitate de vânzători ai imobilelor apartamente nr.31-36, situate în loc.Florești, str.Teilor, nr.2, sc.1, să se prezinte la data de_, ora 12:00 la adresa la care se află imobilele în vederea întocmirii procesului verbal de predare primire (f.62).
Prin procesul verbal încheiat la data de_ (f.63) au fost constatate anumite deficiențe de calitate la imobilele ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare, astfel încât pârâtul V. A. S. s-a obligat ca până la data de_ să procedeze la remedierea acestora.
Tot la data de_ a fost încheiat procesul verbal de predare primire a apartamentelor nr.31-36 din imobilul situat în loc.Florești, str.Teilor nr.2, jud.C.
.
Din cuprinsul procesului verbal de predare primire rezultă că reclamantul a preluat apartamentele mai sus menționate, cu anumite deficiențe.
Prin procesul verbal enunțat, pârâtul V. A. S. a precizat că acesta nu reprezintă un proces verbal de predare primire ci doar un proces verbal de constatare a deficiențelor.
La data de_ reclamantul i-a convocat pe pârâți pentru finalizarea recepției lucrărilor remediate conform procesului verbal întocmit la data de _
.
S-a comunicat pârâților că, în situația în care nu se va realiza predarea imobilului în condiții de legalitate,notificarea reprezintă punere în întârziere sub aspectul formulării de pretenții pentru daune interese de la data la care ar fi trebuit să se realizeze în condiții contractuale predarea primirea corectă a obiectului contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.580/2008 de BNP I. Bolduț (f.66), astfel încât apărarea pârâților în sensul că nu au fost puși în întârziere cu privire la daunele interese solicitate prin prezenta acțiune nu a putut fi reținută de instanță.
La data de_, cu ocazia încheierii procesului verbal de recepție finală s-a constatat că pârâții nu s-au prezentat la spațiu pentru predare și nu au remediat deficiențele (f.67).
La data de_ între părți s-a încheiat procesul verbal de predare primire cu privire la imobilele ce fac obiectul prezentei cauze, prin care s-a precizat faptul că acestea au achitat toate taxele și cheltuielile de întreținere comune la zi, aferente apartamentelor. Tododată s-a menționat faptul că toate solicitările cumpărătorului privind predarea primirea imobilelor obiect al contractului și a documentelor aferente, formulate prin notificarea nr.254/_ au fost duse la îndeplinire.
Având în vedere încheierea procesului verbal de predare primire enunțat, prin precizarea cererii de chemare în judecată reclamantul solicită obligarea
pârâților doar la plata unor daune interese pentru executarea cu întârziere a predării apartamentelor nr.31-36, situate în loc.Florești, str.Teilor, nr.2, constând din suma de 1653 lei impozit pe proprietate achitat de reclamant începând cu data de_ și până la data de_, și din suma de 27.886,53 euro dobânda aferentă creditului bancar și cheltuieli ocazionate cu contractarea creditului, 2000 euro/lună începând cu data de_ și până la data de_, cu titlu de beneficiu nerealizat.
În raport de acțiunea precizată formulată de reclamant se impune a se stabili dacă sunt îndeplinite condițiile pentru antrenarea răspunderii vânzătorului pentru neîndeplinirea obligației de predare la termen a lucrului, în baza art.1321 Cod civil.
Analizând probele de la dosar în raport cu susținerile părților, instanța de fond a reținut că,în cauză nu s-a demonstrat răspunderea vânzătorului pentru nepredarea lucrului la termen, fapt ce atrage dreptul cumpărătorului la plata de daune interese.
Astfel, prin interogator pârâta Vescan V. D. (f.94-95) arată că, la data de_ au fost întocmite documentele finale aferente imobilului, însă predarea cheilor s-a făcut în anul 2008, când s-au finalizat lucrarea. Nici la data soluționării cauzei reclamantul nu a înțeles să încheie contract cu furnizorii de utilități,astfel încât pârâta este cea care achită și în prezent contravaloarea acestora.
Prin răspunsul la întrebarea nr.3 precizează că reclamantul a acordat pârâtului Vescan A. un termen de grație în vederea finalizării anumitor
lucrări. La un moment dat a fost furată centrala din apartament și cu toate că, la acea dată cheile se aflau în posesia reclamantului, pârâtul Vescan A. a fost cel care a cumpărat cu bani proprii o nouă centrală pe care a montat-o în apartamentul reclamantului. Mai arată că, la un moment dat în acel apartament funcționa un depozit de calculatoare.
Prin răspunsul la întrebarea nr.4 precizează că, la data de_ toate branșamentele comune erau finalizate, deoarece de la acea dată au început să se mute persoanele care au cumpărat apartamente în imobilul în litigiu. La data de_ apartamentele în litigiu nu aveau nici o datorie, în anul 2011 pârâtul Vescan A. S. plătind pentru reclamant toate cheltuielile acumulate din anul 2008.
Arată că în anul 2008 apartamentele nu erau racordate la curentul electric deoarece reclamantul i-a acordat pârâtului Vesca A. S. o perioadă de grație pentru finalizarea lucrărilor
Prin interogator (f.96-97) pârâtul Vescan A. S. a arătat că apartamentele au fost predate reclamantului în data de_, însă deoarece reclamantul a dorit anumite modificări în apartamente, cheile au rămas la pârât, fiind predate reclamantului în luna septembrie 2008.Arată că în luna septembrie 2008 reclamantul a solicitat schimbarea ușii, lucrare care a fost efectuată în câteva zile, cheile fiind predate apoi reclamantului de către numitul Corojan G.
. Având în vedere relațiile de prietenie dintre reclamant și pârât între aceștia nu a fost încheiat proces verbal de predare primire.
Recunoaște că apartamentele nu au fost predate la data de 1 iunie 2008, însă această întârziere s-a datorat modificărilor pe care reclamantul a dorit să le facă la spațiul în litigiu, având în vedere că acestea urmau să aibă destinația de cabinete medicale. Drept urmare, montarea caloriferelor și a altor utilități urmau să se facă în funcție de compartimentarea spațiului. Deatfel, la un moment dat reclamantul a și dorit să schimbe destinația apartamentelor, astfel încât întârzierile s-au datorat și acestui fapt. Precizează că întârzierile au fost convenite
de către părți, fără ca reclamantul să aibă vreo obiecție cu privire la acele întârzieri, având în vedere că era antrenat și în alte proiecte.
Susține că nu aveau cum să fie finalizate lucrările de semifinisare la data de_, respectiv 1 iunie 2008, având în vedere modificările pe care reclamantul urma să le comunice constructorului, iar acesta să le efectueze în interiorul apartamentelor .Susține că toate lucrările au fost finalizate în luna aprilie sau mai 2008.
În privința racordării la utilități arată că racordul la conducta de gaz metan s-a făcut în anul 2008, respectiv montarea contorului pe casa scării, iar în ceea ce privește racordul la energia electrică, având în vedere că în apartament nu au fost montate contoarele decât în anul 2009, verificările și racordul s-a făcut în anul 2010. În toamna anului 2010, respectiv luna octombrie reclamantul l-a contactat telefonic pe pârât și i-a solicitat să se prezinte la SC Electrica SA în vederea încheierii contractului pentru furnizarea energiei electrice. La acea dată s-a și încheiat contractul și s-a montat contorul în apartament.Susține că în anul 2008 reclamantul i-a comunicat faptul că îl va suma atunci când dorește să monteze centralele termice în apartament, lucru care s-a întâmplat abia în anul 2009.
Arată că, toate cheltuielile de întreținere aferente anilor 2008-2011 au fost achitate, pârâtul efectuând la timp și în totalitate toate lucrările pe care reclamantul i le-a solicitat. În prezența tatălui reclamantului l-a sunat pe reclamant și i-a comunicat finalizarea lucrărilor, reclamantul fiind de acord ca tatăl său să semneze nota de constatare.
Prin interogator (f.98-99) reclamantul nu recunoște faptul că în anul 2010 a contactat un arhitect în vederea realizării unui proiect de amenajare a unei grădinițe în imobilul ce face obiectul cauzei.
Nu recunoaște faptul că a solicitat pârâților schimbarea ușii de la intrarea în imobil, cum nu recunoaște faptul că odată cu schimbarea ușii a primit și cheia imobilului.
Arată că de furtul centralei termice din apartament în cursul anului 2010 a aflat de la organele de poliție, permițîndu-le acestora accesul în imobil pentru a constata fapta.
Recunoaște că noua centrală a fost montată în anul 2010 de către angajații pârâtului Vescan A., însă nu recunoaște faptul că la scurt timp de la dispariția centralei a montat sistem de alarmă.
Recunoaște faptul că în imobil nu se desfășoară activitate medicală, în considerarea faptului că nu mai deține mijloace financiare.
Arată că, accesul muncitorilor în imobil era asigurat ocazional de tatăl reclamantului care uneori și supraveghea activitatea acestora.
În legătură cu creditul contractat arată că banii astfel obținuți i-a folosit pentru restituirea creditului și a dobânzilor aferente.
Din declarația martorei Corujan D. R. (f.113) propusă de către reclamant, rezultă că în anul 2008 pârâții dețineau autorizație emisă de către Primăria Florești pentru schimbarea destinației apartamentelor în cabinete medicale.
Arată că, datorită relațiilor de prietenie cu ambele părți,în calitate de administrator al unei agenții imobiliare, i-a comunicat reclamantului că există în loc. Florești un număr de 6 apartamente spre vânzare, sens în care i-a făcut cunoștință cu pârâții în vederea negocierii prețului și încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Are cunoștință de faptul că în anul 2008 pârâții dețineau autorizație de la Primăria Florești pentru schimbarea destinației apartamentelor în cabinete medicale.
Drept urmare, l-a trimis pe reclamant la BRD la inspectorul care se ocupă de credite, pentru ca acesta să obțină un credit destinat amenajării spațiilor. Are cunoștință de faptul că acesta a contractat un credit de 150.000 euro.
Din spusele reclamantului știe că spațiile cumpărate de către acesta de la pârâți nu erau finisate și nu erau racordate la gaz metan și la energie electrică. Tot din spusele reclamantului știe că acesta i-a contactat în mai multe rânduri pe pârâți pentru finisarea spațiilor cumpărate, însă aceștia au tot amânat obligațiile ce le reveneau cu privire al imobil. Nu are cunoștință de momentul la care lucrările la spațiul în litigiu au fost finalizate.
Poate preciza că părțile s-au înțeles ca spațiile să fie predate semifinisate deoarece la data predării reclamantul nu a dispus de timpul necesar pentru urmărirea lucrărilor, urmând ca ulterior acesta să-i sune pe pârâți pentru a se înțelege cu privire la data la care urmau să înceapă lucrările de finisaj. Lucrările nu au început la data convenită, deși părțile s-au înțeles în acest sens.
Din declarația martorei Pintilie Petronela L. (f.114) rezultă că în primăvara anului 2009 aceasta s-a deplasat împreună cu reclamantul la imobilul în litigiu în care nu a intrat deoarece reclamantul nu avea asupra sa cheile de la apartamente și a negociat prețul chiriei lunare aferentă spațiului la suma de 200-250 euro pe un apartament. Arată că era dispusă să achite o astfel de chirie pentru un spațiu finisat în care să-și monteze doar aparatura.
Din declarația martorului Corujan G. S. (f.115) rezultă că în perioada 2007-2008 acesta fost cel care a montat uși și geamuri la spațiul în litigiu. În acea perioadă spațiul era prevăzut cu o singură ușă, iar în luna septembrie - octombrie 2008, la solicitarea pârâtului a schimbat ușa de la intrare. În luna decembrie 2010 -ianuarie 2011 au fost schimbate și unele sticle de la geam care erau fisurate. În momentul în care au fost efectuate lucrările ușa de la intrare a fost deschisă muncitorilor de către tatăl reclamantului.
Din declarația martorului Buda Răzvan (f.116) rezultă că, în anul 2010 acesta a fost contactat de către reclamant pentru ca în calitate de arhitect să întocmească un studiu de rentabilitate prin care să concluzioneze dacă spațiul de la demisolul unui bloc din Florești poate fi organizat ca și grădiniță. S-a deplasat la imobilul în litigiu și a constatat că acesta se afla în stadiul de semifinisare, nu
avea pardoseli, era zugrăvit parțial, avea trase firele de curent electric. În acel moment reclamantul deținea cheile imobilului.
Din declarația martorului Bara Călin Nicodim (f.155) rezultă că în perioada 2008-2009 a fost solicitat de către constructorul imobilului să efectueze anumite modificări la instalațiile sanitare și de apă în apartamentele în litigiu, datorită faptului că în aceste apartamente urma să se desfășoare activitate medicală. Martorul a fost de acord cu această solicitare astfel încât împreună cu constructorul și cu proprietarul apartamentelor a procedat la modificarea instalației pentru scaunul stomatologic, montarea instalațiilor sanitare, a procedat la modificarea băilor. Totodată, datorită faptului că instalația de apă era efectuată pentru funcționarea unei locuințe a procedat și la modificarea acesteia pentru ca scaunul stomatologic să poată funcționa în bune condiții. Precizează că în momentul în care a efectuat modificările, instalația de apă era funcțională pentru o locuință normală. Totodată apartamentele erau racordate la instalația electrică.
Pe toată durata efectuării,lucrărilor cheile apartamentelor au fost deținute de către tatăl reclamantului.
Din declarația martorului Jalade C. B. (f.156) rezultă că imobilul în care se află amplasate apartamentele în litigiu a fost finalizat în luna august 2008. În momentul în care s-a dat în funcțiune acesta era racordat la gaz și la
curentul electric, urmând ca fiecare proprietar să se deplaseze la unitățile specializate în vederea încheierii contractelor de furnizare utilități.
Arată că personal a predat reclamantului un set de 3 chei în luna august 2008.Are cunoștință de faptul că, la solicitarea reclamantului, pârâtul a efectuat o serie de modificări la apartamentele în litigiu, respectiv au fost ridicate ziduri interioare din cărămidă fină, au fost modificate caloriferele având în vedere că acestea nu mai corespundeau ca dimensiune, a fost schimbată ușa de la intrare, a fost montată instalație pentru cameră video, s-au făcut modificări la instalația electrică. După efectuarea modificărilor părțile au convenit ca toate cheltuielile să fie suportate de către constructor, astfel încât reclamantul nu a mai achitat nici o sumă de bani față de cea achitată cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Arată că toate modificările la apartamentele în litigiu au fost finalizate la începutul anului 2009, datorită faptului că reclamantul a precizat că nu se poate ocupa de modificările ce trebuiau aduse imobilului deoarece era ocupat cu deschiderea unor cabinete medicale în loc.Gherla. Susține că reclamantul i-a comunicat faptul că nu se grăbește cu finalizarea lucrărilor.
Arată că toate modificările au fost făcute după o schiță prezentată de către reclamant, iar cheile de la intrarea în imobil erau deținute de către tatăl reclamantului.
Precizează că în anul 2009 apartamentele erau în stadiul de semifinisaj, respectiv aveau canalizare, curent electric, erau montate instalațiile sanitare, instalația de încălzire, pereții erau gletuiți, pe jos era șapă. Din cunoștiințele sale știe că în imobil apartamentele au fost vândute în stadiul de semifinisaj.
În drept, potrivit art.1314- 1334 din vechiul Cod civil, prin predare se înțelege punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului. Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, în momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificația transferării dreptului de proprietate și nici chiar a posesiei, ci numai a detenției, cumpărătorul posedând din momentul în care a devenit proprietar.
În ceea ce privește modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă din partea vânzătorului ( lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, de exemplu, când lucrul se află în detenția lui sau există posibilitatea preluării fără concursul vânzătorului), iar în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, cum ar fi predarea cheilor, remiterea titlului de proprietate sau de creanță ( art.1315,art.1316 și art.1318 Cod civil), eliberarea clădirii de către vânzător și persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.
Refuzul vânzătorului de a preda bunul dă dreptul cumpărătorului să solicite rezoluțiunea contractului sau executarea lui, iar dacă a suferit un prejudiciu prin nepredare, poate cere și daune interese.
Din analiza probatoriului administrat în cauză instanța de fond a reținut că între părți a fost încheiat un contract autentic de vânzare cumpărare privind apartamentele nr.31-36 situate în loc. Florești, str. Teilor nr.2, jud. C. .
Din interpretarea clauzelor contractuale s-a reținut că apartamentele în litigiu au fost vândute reclamantului în stadiu de semifinisaj, cu branșamentele comune de apă, curent, gaz metan, branșamente care, la data la care s-a convenit predarea imobilului erau executate.
Prin contractul autentic de vânzare cumpărare s-a convenit ca reclamantul să intre în posesia de fapt asupra apartamentelor la data de 1 iunie 2008.
Din interogatoriul luat părților, precum și din declarațiile martorilor audiați în cauză a rezultat că reclamantul a intrat în stăpânirea de fapt asupra apartamentelor la data convenită prin contract, prin predarea cheilor imobilului de către pârâți, precum și prin predarea actelor de proprietate.
Nu se poate reține împrejurarea că predarea cheilor apartamentelor nu a fost conformă cu prevederile contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că din depozițiile martorilor audiați în cauză și din înscrisurile de la dosar rezultă că acestea au fost predate în stadiu de semifinisaj, respectiv tencuite, cu șapă, cu branșamentele comune de apă- canal, gaz, electricitate.
Împrejurarea că, ulterior predării cheilor apartamentelor, la solicitarea reclamantului în imobil au fost efectuate o serie de modificări nu echivalează cu nepredarea acestora, având în vedere că, potrivit textelor de lege enunțate, predarea cheilor și a actelor de proprietate echivalează cu stăpânirea de fapt a imobilului.
Instanța nu a dat eficiență proceselor verbale încheiate în luna octombrie 2010 prin care au fost constatate anumite deficiențe la lucrările efectuate în imobil, având în vedere, pe de o parte că remedierea unor deficiențe nu echivalează cu nepredarea efectivă a spațiului, iar pe de altă parte că din cuprinsul acestora rezultă că pârâții, în calitate de constructori nu au consimțit ca acestea să fie interpretate ca și procese verbale de predare primire, ci doar ca și procese verbale de constatare deficiențe. De altfel, procesele verbale enunțate se referă la convocarea pârâților la remedierea unor deficiențe precum și la efectuarea recepției finale a lucrărilor realizate și nicidecum la predarea efectivă a apartamentelor, predare care s-a realizat în anul 2008.
Drept urmare, instanța a apreciat că reclamantul a exercitat o stăpânire de fapt asupra imobilelor, concretizată prin deținerea efectivă a acestora încă din anul 2008.
După predarea cheilor pârâții au manifestat interes pentru realizarea tuturor modificărilor solicitate de către reclamant și care de altfel nu cădeau în sarcina lor, modificări pentru care nu au încasat preț suplimentar și care au întârziat în mod firesc aducerea imobilului în stadiul dorit de cumpărător.
Pe de altă parte, prin contract părțile nu s-au obligat ca, în momentul predării imobilului să fie încheiat proces verbal de predare primire, astfel încât predarea efectivă a cheilor și intrarea reclamantului în stăpânirea de fapt asupra apartamentelor, echivalează cu predarea acestuia.
În consecință, instanța de fond a apreciat că procesul verbal de predare primire încheiat la data de_ este doar actul care atestă sub aspect formal realizarea obligației de predare, care a fost deja îndeplinită încă din anul 2008, prin predarea cheilor, stăpânirea de fapt a imobilului, predarea actelor de proprietate, astfel cum prevăd dispozițiile art.1315 Cod civil.
În considerarea celor enunțate, instanța de fond a apreciat că în cauză nu s-a făcut dovada neexecutării de către pârâți a obligației de predare a apartamentelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.520/2008, astfel încât în sarcina acestora să poată fi reținută obligația de plată a daunelor interese solicitate, sens în care a respins acțiunea precizată, ca neîntemeiată.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art.274 C.p.c., reclamantul a fost obligat la plata sumei de 5000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului.
Împotriva acestei soluții au promovat recurs reclamanții (f.3) solicitând inițial recalificarea căii de atac indicată prin sentința atacată, din apel în recurs raportat la valoarea obiectului prezentului litigiu, de peste 100.000 lei, admiterea recursului, casarea în totalitate a sentinței instanței de fond urmând ca ulterior
desființării, T. ul Specializat C., ca instanță competentă material pentru soluționarea pe fond a prezentei cauze, în baza cererilor formulate și a probatoriului administrat în cauză să pronunțe o hotărâre prin care să admită în totalitate ca temeinică și legală acțiunea formulată și precizată de către reclamanți, în sensul obligării pârâților la plata de daune interese în cuantum de
:
2000 Euro/lună în perioada_ -_, ca urmare a executării cu întârziere a obligației de predare a celor șase apartamente cu destinația de cabinet medical, obligație solicitată cu titlu de beneficiu nerealizat;
1653 lei valoare prejudiciu direct, echivalent valorii impozitului pe proprietatea deplină sub toate atributele sale, inclusiv a folosinței, a urmare a executării cu întârziere a obligației de predare a celor șase apartamente cu destinația de cabinet medical, de care au fost lipsiți în perioada_ -_ ;
27886,53 Euro valoare prejudiciu indirect, echivalent valorii cheltuielilor de creditare aferente contractului de credit 7151035/_ pe întreaga perioada_ -_ în care, prin lipsa posesiei și folosinței celor șase apartamente cu destinația de cabinet medical, a fost în imposibilitatea utilizării creditului în scopul în care a fost solicitat, contravaloarea totală a pretenției fiind formată din contravaloarea dobânzii achitate conform graficului în aceeași perioadă, în sumă de 24886,53 Euro precum și 3000 Euro echivalentul cheltuielilor de contractare credit bancar;
cu cheltuieli de judecată în fond și recurs/apel.
La termenul de judecată din data de 13 noiembrie 2013, fixat pentru soluționarea recursului, T. ul, în temeiul art. 137 C.pr.civ. din oficiu a invocat și a pus în discuție excepția necompetenței materiale a acestei instanțe dând eficiență și prevederilor alin. 2 al art. 137 C.pr.civ.
Analizând cu prioritate excepția necompetenței materiale a T. ului
C., instanța o va admite, pentru considerentele ce urmează:
Asupra excepției de necompetență, tribunalul reține că în speță este vorba de un litigiu comercial, demersul judiciar al reclamantului vizează neexecutarea obligațiilor pârâtilor, obligații izvorate din contractului de vanzare cumparare intervenit intre parti.
In speta, activitatea de vanzare a apartamentelor din litigiu si de cumparare in scopul revanzarii, constituie in opinia instantei, o activitate de comert care confera prezentului litigiu natură comercială.
Potrivit dispozițiilor art.36 alin.3 din Legea nr.304/2004 în cadrul tribunalelor funcționează secții sau, după caz, complete specializate pentru cauze civile, cauze penale, cauze comerciale, cauze cu minori si de familie, cauze de contencios administrativ si fiscal, cauze privind conflicte de munca si asigurări sociale, precum si, in raport cu natura si numărul cauzelor, secții maritime și fluviale sau pentru alte materii.
Potrivit art.37 din același act normativ, în domeniile prevăzute de art. 36 alin. (3) se pot înființa tribunale specializate. T. ele specializate sunt instanțe fără personalitate juridică, care pot funcționa la nivelul județelor si al municipiului B. ești și au, de regulă, sediul în municipiul reședință de județ. T. ele specializate preiau cauzele de competența tribunalului în domeniile în care se înființează.
Prin înființarea T. ului Comercial C., acesta a preluat potrivit dispozițiilor art.37 alin.3 din Legea nr.304/2004 cauzele de competența tribunalului în domeniul în care s-a înființat, respectiv cauzele de natură comercială, în prezent și litigiile dintre sau cu profesioniști.
Se reține în acest sens faptul că, deși criteriul de delimitare a cauzelor prin raportare la dreptul material și-a pierdut funcționalitatea, niciuna dintre normele noului cod civil ori ale Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia, nu interzice separarea litigiilor în care cel puțin una dintre părți are calitatea de profesionist în materia "activităților de producție, comerț sau prestări de servicii"; (expresie care, conform art. 8 din Legea nr. 71/2011, înlocuiește expresiile "acte de comerț";, respectiv "fapte de comerț";) de celelalte litigii care implică profesioniști în alte materii și conferirea competenței de soluționare a primei categorii tribunalelor specializate, astfel cum a procedat, implicit, Consiliul Superior al Magistraturii prin Hotărârea nr. 654/31 august 2011.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 au un caracter enunțiativ și nu limitativ prevăzand posibilitatea înființării în cadrul secțiilor civile, a unor complete specializate pentru soluționarea anumitor categorii de litigii, în considerarea obiectului sau naturii acestora, precum: cereri în materie de insolvență, concordat preventiv și mandat ad hoc; cereri în materia societăților comerciale și a altor societăți, cu sau fără personalitate împiedicarea ori denaturarea concurenței; cererile privind titlurile de valoare și alte instrumente financiare.
Conform art. 228 din Legea nr. 71/2011, normă specială față de art. 227 din același act normativ, până la data intrării în vigoare a Codului civil, tribunalele comerciale Argeș, C. și Mureș se reorganizează ca tribunale specializate sau, după caz, ca secții civile în cadrul tribunalelor Argeș, C. și Mureș, în condițiile art. 226.
Stabilirea întregii sfere de competență a tribunalelor specializate revine, conform art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, Consiliului Superior al Magistraturii, dispozițiile art. 227 din Legea nr. 71/2011 vizând doar o parte dintre cauzele de competența tribunalelor specializate, respectiv cele pentru care legile speciale prin raportare la noul Cod civil prevăd expres că anumite cauze sunt de competența tribunalelor comerciale ori, după caz, de competența secțiilor comerciale ale tribunalelor sau curților de apel.
T. ele comerciale Argeș, C. și Mureș au fost reorganizate ca tribunale specializate, prin Hotărârea C. nr. 654/31 august 2011. Pentru a pronunța această hotărâre, Consiliul Superior al Magistraturii a avut în vedere volumul de activitate înregistrat la nivelul celor trei tribunale comerciale prin comparație cu volumul de activitate în materie comercială de la alte tribunale situate în localități în care își au sedii curți de apel, similar cu situația în care se află cele trei tribunale specializate și care au o schemă relativ apropiată cu cea rezultată din comasarea schemei tribunalului specializat cu cea a tribunalului de drept comun.
Deși Consiliul Superior al Magistraturii nu s-a pronunțat expres asupra competenței materiale a tribunalelor specializate, a avut în vedere, în mod neechivoc, volumul de activitate al acestor instanțe, volum care include toate cauzele a căror natură "comercială"; era determinată prin aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 4, art. 7, art. 9 și art. 56 din Codicele de comerț din 1887. În consecință, nu se poate reține intenția legiuitorului de a transfera competența de soluționare a acestor cauze în favoarea secțiilor civile ale tribunalelor de drept comun, reorganizarea păstrând în favoarea tribunalelor specializate competența materială în limitele competenței fostelor tribunale comerciale.
Ca urmare, tribunalul va admite excepția necompetenței T. ului C. - Secția civilă și va declina competența de soluționare a recursului în favoarea T. ului specializat C. .
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite excepția necompetenței materiale a T. ului C. .
Declină competența de soluționare a recursului declarat de M. C. L. împotriva Sentinței civile nr. 9132/_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., în favoarea T. ului Comercial C. .
Fără cale de atac.
Pronunțată în ședința publică de la 13 Noiembrie 2013.
Președinte, D. T. | Judecător, E. L. | Judecător, F. S. B. |
Grefier, G. -C. Ț. |
G.Ț. 13 Noiembrie 2013
| ← Decizia civilă nr. 3451/2013. Obligatie de a face | Decizia civilă nr. 168/2013. Obligatie de a face → |
|---|
