Rectificare carte funciară. Decizia nr. 809/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA

S-a dispus modificarea planșei anexe declarației de parcelare întocmită de antecesoarea noastră în drepturi S.C. M. S.A. București, autentificată sub nr.2879/2001 de notarul public D. D.-A. cu referire la cartea funciară nr._ A. I.,. nr. top.3626/2/11/III/l, prin includerea terasei C4, conform Releveu spațiu comercial 7 din Completarea I a Raportului de expertiză tehnică efectuată de expertul A. G..

S-a dispus modificarea Cărții funciare nr._-C1-U3 A. I., provenită prin conversia de pe hârtie a Cărții funciare nr._ A. I. nr. top.3626/2/11/III/l, sub Al, la rubrica „Observații/Referințe” prin includerea terasei și completarea rubricii „Suprafața construită”, conform punctului 9 din Completarea I a Raportului de expertiza tehnică efectuată de expertul tehnic A. G..

S-a dispus rectificarea, conform raportului de expertiză tehnică (în completare I al expertului A. G.), care face parte integrantă din prezenta hotărâre, a următoarelor cărți funciare, după cum urmează:

Pentru imobilul înscris în:

l. C.F. nr._-C1-U7- A. I. provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr.

_ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U2 - Spațiul comercial 2 in suprafața utila de 31,16 mp., 3,95/283,55 părți comune, 24,49/1756 părți teren compus din hol/casa scării de 31,16 mp proprietatea lui . MANAGEMENT SRL.

2. C.F. nr._-C1-U6- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U3 - Spațiul comercial 3 in suprafața utila de 14,52 mp., 1,84/283,55 părți comune, 11,41/1756 părți teren compus din casa liftului de 4,40 mp, casa scării de 10,12 mp proprietatea lui . MANAGE MENTSRL,

3. C.F. nr._-C1-U5- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U1 - Spațiul comercial 1 în suprafața utilă de 214,28 mp., 27.20/283,55 părți comune, 168.44/1756 părți teren compus din camera tehnica de 4,32mp, seif de 3 mp., zona rapida/casierie de 23,62 mp., grup sanitar în suprafață de 2,94 mp, IT de 2,46 mp, arhiva 13,31 mp., oficiu de 3,85 mp., centrala termica de 6,50 mp, grup sanitar de 8,76 mp, consiliere clienți retail de 48,14 mp, hol de 70,56 mp, consiliere clienți micro de 9,64 mp, director executiv de 16,16 mp proprietatea lui . MANAGEMET SRL.

4. C.F. nr._-C1-U4- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U11 - Spațiul comercial 11 în suprafața utilă de 301,65 mp., 38,29/283,55 părți comune, 237,12/1756 părți teren compus din depozit de 14,73 mp, hol/casa scării 13,87 mp., arhiva de 37,25 mp., arhiva de 97,06 mp., camera tehnica de 21,85 mp., hol de 10,02 mp., casa scării de 10,12 mp., arhiva de 5,71 mp., arhiva de 7,70 mp., arhiva de 13,92 mp., depozit de 9,96 mp., hol de 33,45 mp., arhiva de 18,24 mp. hol de 7,77 mp., proprietatea lui B. R. ESTATE MANAGE MENT SRL.

5. C.F. nr._-C1-U1- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr

_ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U10 - Spațiul comercial 10 în suprafața utila de 336,61 mp, 42,73/283,55 părți comune, 264.60/1756 părți teren compus din casa scării de 19,77 mp., birou de 15,99 mp, birou de 22,52 mp, birou - B. asigurări de 22,30 mp, birou de 23,45 mp, depozit de 8.41 mp, camera tehnica de 5,21 mp, hol de 5,59 mp, casa scării de 10,00 mp, grup sanitar de 8,50 mp, oficiu-casa pronto de 2,55 mp, birou-casa pronto de 11,42 mp, birou-casa pronto de 22,77 mp, birou B. asigurări viata de 23,69, sala ședințe - B. asigurări viata de 22,77 mp, birou B. asigurări viata de 23,00 mp, hol de 88,57 mp., proprietatea lui . MANAGE MENT SRL.

6. C.F. nr._-C1-U8- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U4 - Spațiul comercial 4 în suprafața utila de 226,98 mp, 28,81/283,55 părți comune, 178,42/1756 părți teren compus din magazin de 11,59 mp, magazin de 103,16 mp, birou de 3,51 mp, depozit de 15,88 mp, hol de 16,68 mp, magazie de 13,27 mp., grup sanitar de 5,84 mp, grup sanitar de 6,41 mp, hol de 5,87 mp, magazie de 44,77 mp., proprietatea lui . .

7. C.F. nr._-C1-U9- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U5 - Spațiul comercial 5 in suprafața utila de 210.8 mp, 26,76/283,55 părți comune, 165,71/1756 părți teren compus din terasa de 67,15 mp, bar de 131,98mp, wc de 1,13 mp, grup sanitar de 5,74 mp, wc de 4,80 mp., proprietatea lui ..

8. C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U6 - Spațiul comercial 6 în suprafața utila de 80,71 mp., 10,24/283,55 părți comune, 63,44/1756 părți teren compus din birou de 10,85 mp, sala vânzare de 48,33 mp, depozit de 2,19 mp, wc de 1,59 mp, birou de 5,17 mp, depozit de 3,09 mp, hol de 7,51 mp, hol de 1,98 mp., proprietatea lui . .

9. C.F. nr._-C1-U3- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U7 - Spațiul comercial 7 în suprafața utila de 770,81 mp, 97,84/283,55 părți comune, 605,92/1756 părți teren compus din sala vânzare de 455,11 mp, centrala termica de 4,19 mp, baie de 3,22 mp, wc de 1,24 mp, wc de 1,27 mp, vestiar de 5,05 mp, depozit de 5,37 mp., hol de 5,55 mp, depozit de 3,77 mp depozit principal de 88,76 mp, birou de 7,02 mp, hol de 3,92 mp, casa lift de 4,42 mp, terasa de 172,17 mp, terasa intrare de 9,75 mp, proprietatea lui .>

10.C.F. nr._-C1-U2- A. I. provenita din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U9 - Spațiul comercial 9 în suprafața utila de 23,39 mp, 2,97/283,55 părți comune, 18,39/1756 părți teren compus din magazin de 18,78 mp, magazin de 4,61mp., proprietatea lui T. G., divorțata, cu titlu de partaj sentința civila Nr.2671/2009 și cumpărare act notarial nr. 148/12.03.2010.

11. C.F. nr._-C1-U2- A. I. provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr._ A. I.:

- nr. top 3626/2/11-C1-U8 - Spațiul comercial 8 in suprafața utila de 22,98 mp, 2,92/283,49 părți comune, 18,06/1756 părți teren compus din magazin de 21.33 mp, wc de 1,65 mp proprietatea lui T. S. căsătorită cu T. E. I., cu domiciliul in A. I. cu titlu de partaj sentința civila Nr.2671/2009 si cumpărare act notarial nr.2032/2008.

Au fost obligați pârâții . Management SRL, . A. I., . A. I. și . la plata cheltuielilor de judecată în favoarea . sumă de 8480 lei, în mod egal, respectiv, câte 2120 lei fiecare.

Prin decizia civilă nr. 256/A/2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar civil nr._ au fost respinse apelurile declarate de pârâtele . . Management SRL împotriva sentinței primei instanțe.

Apelanta . a fost obligată la cheltuieli de judecată în sumă de 900 lei către intimata . și de 500 lei în favoarea .>

În considerentele deciziei s-a reținut că prin decizia civilă nr.155/2007 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia a fost respinsă ca inadmisibilă acțiunea în rectificare CF_ A. I., motivat de faptul că au fost încălcate disp. art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 și ignorate efecte juridice ale încheierii de CF nr._/19.12.1995.

În speța de față, chiar dacă s-a solicitat printre altele rectificarea aceleiași cărți funciare, s-a formulat și un petit vizând anularea parțială a încheierii de întabulare nr._/19.12.1995 așa încât, nefiind îndeplinită condiția triplei identități de părți, obiect și cauză, excepția autorității de lucru judecat a fost corect respinsă de instanța de fond.

Din examinarea CF_ A. I. rezultă că la data de 20.10.1995, . devenit proprietara imobilului înscris în această carte funciară la P.I 1 – transcris din CF 7331 A. I. - f.44 fond -, conform adresei nr. 641/1995, a anexei nr. I la decizia nr. 87/1995 a Consiliului județean A. și H.G. 834/1991, respectiv spațiu comercial nr. 12 în suprafață de 1834 mp, având nr. top 3626/2/11 ( F. 769 vol. II dosar fond ).

Ulterior, acest imobil a fost parcelat - la data de 3.11.1995 – rezultând 3 noi parcele, astfel:

- nr. top nou 3626/2/11/1 – restaurant „ Arieșul” nr. 320 cu terasă, în suprafață de 1079 mp;

- nr. top nou 3626/2/11/2 – laborator de cofetărie nr. 422 cu terasă, în suprafață de 244 mp;

- nr. top nou 3626/2/11/3 – alimentara „ Arieșul” nr. 102, magazinul industrial nr. 201, în suprafață de 511 mp.

Cu ocazia acestei parcelări, bunurile indivize comune au fost mutate la P I 5 – ca fiind fundația, zidurile despărțitoare și terasa acoperișului.

Prin sentința civilă nr. 7410/22.05.1995 a Tribunalului A. I. pronunțată în dosar nr. 2261/1995, a fost încuviințată înregistrarea în Registrul Comerțului A. a S.C. R. S. S.A, prin divizarea . ( f. 38 dosar fond), iar prin protocoalele de predare – primire efectivă nr. 579/04.08.1995 ( f. 37 dosar fond) și nr. 606/18.08.1995 ( f. 59 dosar fond ) i-a fost predat reclamantei imobilul înscris sub nr. top 3626/2/11/2 – laborator cofetărie nr. 422 cu terasă, în suprafață de 244 mp, emițându-se la data de 29.08.1995 certificatul de atestare a dreptului de proprietate . nr._

( f. 43 dosar fond) .

Apoi, sub nr. 10.409/3.11.1995, a fost înregistrată la serviciul de Carte funciară A., cererea reclamantei nr. 5/31.10.1995, prin care aceasta a solicitat întabularea terenului proprietatea sa ( f. 36 dosar fond ) întabularea fiind operată în CF, doar la data de 19.12.1995, prin încheierea nr._ conex_/1995, după ce, în prealabil, a fost operată anularea parcelării efectuate la data de 3.11.1995 și reparcelarea imobilului, în baza adresei nr. 875/1995- care în realitate este cererea de operare a unui plan de parcelare înregistrat sub nr. 876/15.12.1995 ( f. 49-50 dosar fond), emis de directorul .>

Această situație de carte funciară s-ar putea deduce din examinarea CF în extenso nr._ – filele 769-771 – vol. II dosar fond, însă din extrasul aceleiași cărți funciare nr. 11/1995 eliberat la data de 3.11.1995 rezultă că la această dată, reclamanta era proprietara imobilului înscris sub nr. top 3626/2/11/2 – laborator cofetărie nr. 422 cu terasă în suprafață de 244 mp ( f. 47 dosar fond ) în cotă de 1/1 părți, cu titlu protocol, conform încheierii nr._/1995 – fără mențiunea „conex”.

Așa fiind, s-a constatat că parcelarea unui imobil înscris într-o carte funciară de către un terț, în lipsa consimțământului proprietarul tabular – în speță .- este contrară dispozițiilor art. 17 alin. 2 din decretul-lege 115/1938, așa cum corect a reținut instanța de fond, criticile apelantelor .. și B. R. ESTATE MANAGEMENT SRL, sub acest aspect fiind neîntemeiate.

Apoi, faptul că a fost contestată nulitatea absolută parțială a actelor juridice subsecvente încheierii de întabulare nule, nu reprezintă o imixtiune a instanței de fond în contractele părților, ci o aplicare unitară a principiului potrivit căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actelor subsecvente, nefiind incidentă în această situație, regula „error communis facitus”.

Cu referire la regimul juridic de „ bun indiviz” al teraselor în litigiu așa cum s-a arătat și mai devreme, cu ocazia parcelării imobilului efectuată la data de 3.11.1995, acestea nu au fost incluse în bunurile indivize, ci au făcut obiectul contractelor de vânzare – cumpărare ulterioare, fiind incluse, de altfel, în suprafața nr. top. noi 3626/2/11/1 și respectiv 3626/2/11/2.

În acest context, stabilirea suprafeței reale a imobilului în litigiu pe baza unui raport de expertiză judiciară topografică și recalcularea corespunzătoare a cotelor de proprietate indiviză nu reprezintă o încălcare a dreptului de proprietate a părților așa cum susțin apelantele, ci o reflectare a situației faptice, în documentele de publicitate imobiliară, realizându-se în fapt, o concordanță între situația juridică de carte funciară și situația faptică a imobilelor.

Împrejurarea că obiecțiunile formulate de pârâta .. la raportul de expertiză depus la termenul din 15.12.2011 nu justifică o schimbare a sentinței pronunțate de instanța de fond, expertul convocând apelanta pentru data de 22.06.2011, când aceasta a fost reprezentată de dl. S. C., în prezența căruia s-au efectuat măsurători ( f. 759 vol. II).

Cu referire la calitatea procesuală pasivă a pârâtei B. R. ESTATE MANAGEMENT SRL, instanța a constatat că această pârâtă a invocat excepția în fața instanței de fond după închiderea dezbaterilor, așa încât acestea, legal nu mai fost analizate, fiind tardiv formulate .

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele . . Management SRL.

Prin recursul formulat. pârâta . solicitat modificarea în tot a hotărârii atacate și respingerea pe fondul cauzei a pretențiilor reclamantelor.

În expunerea motivelor de recurs se arată că în mod greșit a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat câtă vreme, toate petitele (exceptând cel privind anularea încheierii de întabulare nr.117/1995) au fost soluționate irevocabil în contradictoriu cu aceleași pârâte, prin decizia nr.1125/2007 a Curții de Apel A. I..

Pe fondul cauzei, susține că în mod greșit s-a procedat la soluționarea în fond și în apel fără a se administra toate probele necesare soluționării cauzei, respectiv fără să existe o variantă de sistare a indiviziunii în care să se țină cont de contractele părților, respectiv de suprafețele cumpărate și de cotele indivize, urmând ca în această variantă terasele C3 și C4, considerate „arii neconstruite” să fie atribuite în indiviziune părților.

Arată că protocolul de predare_/1995 și de primire 379/1005, sentința civilă nr.710/1995 a Tribunalului A. și actul adițional nr.656/1995 a planului de situație și parcelare sunt toate opozabile reclamantei, susținerea instanței în sensul că nu a existat consimțământul reclamantei neputând fi primită.

Apreciază că în cauză nu se identifică nici un motiv din cele exclusiv și limitativ enumerate de lege care permit rectificarea unei înscrieri în cartea funciară care să facă admisibilă acțiunea reclamantelor și, că, în mod nejustificat instanța a intervenit în contractul dintre societatea recurentă și . anterior dobândirii dreptului de proprietate de către reclamantă, recurenta cumpărând în anul 2004 o proprietate bine individualizată, inclusiv cotele părți comune, pentru acestea achitând în întregime prețul.

Se critică și modul în care a fost admisă acțiunea . de împrejurarea că în anul 2010 aceasta a încheiat la rândul ei contract de vânzare-cumpărare și a cumpărat de la . proprietate aflată în același complex, fiind evident că . să vândă și proprietatea comună respectiv cea cu care era întabulată recurenta. aceasta cunoscând că s-a vândut terenul în indiviziune.

Consideră că în mod greșit instanța de apel a apreciat că obiecțiunile pârâtei nu justifică o schimbare a soluției instanței de fond, obiecțiunile nu se limitau la cele depuse la termenul din 15.12.2011 la care instanța face referire și care oricum erau ulterioare datei de 22.06.2011 când reprezentantul societății, S. C. a fost prezent la măsurători. Relevă conținutul acestor obiecțiuni care vizau fondul cauzei, arătând că instanța de apel nu le-a avut în vedere și nu le-a apreciat în mod corect.

Solicită a se avea în vedere că prin acțiunile introduse de cele două reclamante se încearcă să se obțină avantaje materiale, respectiv terasa comună ce a aparținut . pe care toți coproprietarii au cumpărat-o ca bun indiviz și fără nici un temei se urmărește ca . fără o parte din proprietatea pe care a cumpărat-o.

Mai precizează că terenul a mai făcut obiectul unui litigiu cu . fiind respinse de către instanța de judecată.

În continuare, recurenta relevă principalele probe de care reclamanții se servesc în susținerea acțiunii arătând următoarele:

- în contractul . prevăzut terenul în indiviziune și nu s-a făcut dovada că la data încheierii contractului terenul era exclusiv în proprietatea . a-l înstrăina;

- dacă ar fi existat probleme legate de parcelări în 17 ani acestea ar fi fost aduse în discuția coproprietarilor.

- la data încheierii contractului . că termenul este în indiviziune cu proprietarii ce achiziționaseră anterior și cu rea credință obține de la . încercând să dovedească că terasa a făcut obiectul vânzării exclusive, lucru imposibil deoarece în 2010 când ., . încasase prețul pe acest teren în forma în care s-a întabulat în indiviziune.

Mai precizează că prin loturile propuse în expertiza efectuată în cauză suprafețele au fost reduse, în condițiile în care nici nu au fost măsurate și au pierdut scările de acces pe care evident că le-a cumpărat și cu privire la care era întabulat.

În drept invocă disp.art.304 pct.7, 8 și 9, art.312 pct.3 C.pr.civ.

La rândul său, prin recursul promovat, pârâta B. R. Estate Management SRL a solicitat casarea deciziei instanței de apel și trimiterea cauzei pentru rejudecare Tribunalului A.. În subsidiar solicită modificarea în tot a hotărârii în sensul administrării apelului și a respingerii acțiunilor formulate de cele două reclamante.

În motivarea recursului susține că instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la mijloacele de apărare formulate în cauză de pârâți, respectiv cu privire la lipsa calității procesuale pasive a acesteia cu privire la o . petite ale cererii introductive, împrejurare ce aduce atingere dreptului de apărare al recurentei și atrage incidența în cauză a motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.5 C.pr.civ.

Precizează că nu a înțeles să invoce lipsa procesual pasive pe cale de excepție procesuală ci exclusiv ca și apărare de fond, care, spre deosebire de excepții poate fi valorificată în tot cursul judecății, inclusiv în termenul stabilit de instanță pentru depunerea de concluzii ca urmare a amânării pronunțării, acestea nu sunt supuse timbrării, se analizează în considerentele hotărârii și atrag respingerea acțiunii ca nefondată.

În contextul disponibilității procesului civil apreciază că împrejurarea că mijlocul procedural cel mai uzitat prin care se invocă lipsa calității procesuale pasive este excepția procesuală, nu exclude posibilitatea invocării acestor chestiuni pe calea apărărilor de fond, în lipsa unei dispoziții exprese ale legii care să interzică aceasta. Omisiunea cercetării acestor chestiuni este de natură să aducă atingere gravă dreptului la apărare al recurentei, instanța încălcând și dispozițiile art,129 alin.4 C.pr.civ. care prevede că judecătorul este în drept să ceară părților explicații în scris sau oral și să pună în dezbaterea acestora orice împrejurare de fapt și de drept. Apreciază că este vorba de un act de procedură întocmit fără respectarea formelor legale, care atrage incidența dispozițiilor art.105 alin.1 C.pr.civ. și a dispozițiilor art.304 pct.5 C.pr.civ.

Sub un al doilea motiv de recurs se susține că hotărârea nu cuprinde motivele pe baza cărora a fost fundamentată soluția tribunalului, respectiv decizia recurată nu cuprinde nici un fel de motivare cu privire la soluția de respingere a apelului formulat de pârâta recurentă, preluând doar motivarea instanței de fond.

Al treilea motiv de recurs este întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.9 C.pr.civ. arătându-se că prin rectificarea cărților funciare în baza raportului de expertiză întocmit în cauză rezultă o reducere totală a suprafeței deținute de recurentă cu aproximativ 190 mp. Instanța de fond nu indică nici un temei pentru care se impune constatarea nulității absolute, deși, apreciază că singurul motiv pe care instanța putea să-l aibă în vedere a fost acela că vânzătorii nu erau proprietari integrali ai imobilelor ce au făcut obiectul acestor vânzări, fiind vorba de instituția vânzării lucrului altuia. Arată că în situația în care cumpărătorul a fost în eroare, socotind că lucrul vândut aparține vânzătorului, vânzarea poate să fie anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului care a fost socotit de cumpărător proprietar al lucrului. În această situație, pretinsul proprietar al terenului nu poate să solicite anularea contractului translativ de proprietate, fiind terț față de contract, astfel cum este cazul în speță.

Mai arată că este alături de B. A. cumpărătoare de bună-credință, iar instanța de apel ar fi trebuit să facă aplicarea principiului error comuni facis jus care înlătură regula quod nullum este nullum product effectum.

În drept invocă disp.art.304 și urm. C.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimata B. SA invocă lipsa calității sale procesuale pasive întrucât nu mai este proprietară a imobilului cu privire la care se solicită rectificarea. Solicită menținerea soluției primei instanțe de admitere a excepției lipsei calității procesuale pasive a acestei pârâte.

La rândul său, prin întâmpinarea formulată, intimatul M. A. I. a solicitat respingerea recursurilor arătând că nu sunt întrunite niciunul din motivele de nelegalitate prevăzute de art.304 C.pr.civ. care să ducă la modificarea sau casarea hotărârii.

în cauză au formulat întâmpinare reclamantele . . respingerea recursurilor ca nefondate.

Verificând decizia atacată prin prisma motivelor invocate și în raport cu normele legale incidente, Curtea reține următoarele:

Cu privire la recursul pârâtei .:

Chiar dacă petitele ce au format obiect al acțiunii soluționate irevocabil prin decizia nr.155/2007 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosar nr.1821/2006 formează obiect și al acțiunii de față, Curtea constată că în mod corect instanța fondului și cea a apelului au respins excepția autorității de lucru judecat. Aceasta deoarece, pe de o parte, capătul de cerere principal în cauza de față (anularea încheierii de întabulare nr._/1995) nu a format obiect al acelui dosar iar în pricina de față constituie un petit principal, celelalte, inclusiv cele din dosar nr.1821/2006 fiind subsecvente acestuia și depinzând de soluția ce se va pronunța cu privire la primul. Pe de altă parte, soluția pronunțată în dosarul nr.1821/2006 al Curții de Apel A. I. nu a dezlegat pe fond capetele de cerere cu care instanțele au fost investite ci le-a respins ca inadmisibile. Ori, atunci când prin prima hotărâre acțiunea a fost respinsă pentru considerații procedurale, fără să se fi discutat temeinicia motivelor invocate, este evident că existența unei asemenea hotărâri nu poate constitui un impediment pentru introducerea unei noi acțiuni, din moment ce în primul proces fondul raporturilor juridice dintre părți nu a fost soluționat.

În cauză nu s-a solicitat de către nicio parte și nu s-a dispus de către instanță sistarea stării de indiviziune astfel că împrejurarea că pricina s-a soluționat fără a se fi întocmit o variantă de sistare a indiviziunii în care să se țină cont de contractele părților, respectiv de suprafețele cumpărate și de cotele părți indivize, variantă în care cele două terase să fie atribuite în indiviziune părților este lipsită de relevanță, o astfel de probă nefiind necesară și utilă cauzei în raport de petitele formulate de reclamante. În consecință această critică se reține a fi nefondată, neputându-se reține că instanțele nu au administrat toate probele necesare soluționării cauzei.

În ceea ce privește critica referitoare la respingerea de către instanța de apel a obiecțiunilor la expertiză, respectiv la aprecierea pe care tribunalul a făcut-o cu privire la aceste obiecțiuni, Curtea constată că aceasta vizează modul în care tribunalul a interpretat probele cauzei și a apreciat asupra concludenței și utilității acestora. Analizarea acesteia implică practic reanalizarea situației de fapt, în baza probatoriului deja administrat, control de netemeinicie ce nu intră în atribuțiile instanței de recurs și care excede limitelor art.304 C.pr.civ. în condițiile în care art.11 al acestui articol a fost abrogat prin OUG 138/2000.

În condițiile în care instanța de recurs nu poate proceda la analizarea probelor și la stabilirea altei stări de fapt, urmează a fi avută în vedere situația de fapt stabilită în mod definitiv în etapa procesuală anterioară.

Această stare de fapt evidențiază faptul că în anul 1995 .-a divizat în mai multe societăți la fel ca și patrimoniul acesteia, în patrimoniul reclamantei . un laborator de cofetărie și terasa aferentă în suprafața totală de 244 mp. Ulterior după câteva luni s-a întocmit un nou plan de parcelare, fără acordul societății reclamante, în care nu mai apare și terasa, modificându-se în mod corespunzător și înscrierile în cartea funciară. În ceea ce o privește pe reclamanta .-a reținut că aceasta a cumpărat în 2012 de la . un restaurant împreună cu terasa aferentă în imobilul înscris în CF_/-c1-u3, top.3626/2/11/1 în suprafață utilă de 660 mp. ., la rândul ei, acest restaurant de la . I., iar la data cumpărării restaurantul și terasa făceau parte din nr.top.3626/2/11/III în suprafață de 730 mp care mai cuprindea și cofetăria. . a parcelat imobilul pe care îl deținea în două parcele distincte, din care una din suprafața de 660 mp, însă din eroare terasa nu se regăsește în niciuna din aceste parcele deși, din contractul de vânzare-cumpărare dintre . M. rezultă că restaurantul și terasa alcătuiau o suprafață comună și împreună au fost vândute .>

Raportat la această stare de fapt, având în vedere că reclamanta . și-a dat consimțământul pentru parcelarea intervenită la câteva luni după ce a primit în patrimoniu și terasa aferentă laboratorului de cofetărie și văzând și disp.art.17 din Legea nr.115/1938, Curtea constată că este legală soluția primei instanțe, confirmată de instanța de apel de anulare parțială a adresei nr.875/1995 și a încheierii de întabulare nr._/19.12.1995. De asemenea, corect s-a constatat că terasa, în suprafață de 64,18 mp constituie proprietatea exclusivă a reclamantei .>

Atât planul de parcelare având nr.876/15.12.1995 cât și adresa prin care se solicită a se opera această parcelare (nr.875/15.12.1995) sunt emise de . ulterioare înscrisurilor despre care recurenta afirmă că sunt opozabile reclamantei (protocolul de predare_/1995 și de primire 579/1995, sentința nr.710/1995), nefiind făcute dovezi că . cunoștință de acestea, respectiv că și-a dat acordul pentru a se proceda în acest mod. În consecință, nu se poate susține că ar fi existat consimțământul reclamantei la efectuarea parcelării.

În condițiile în care s-a constatat nulitatea absolută parțială a parcelării din 1995 și a încheierii de întabulare a acesteia, în mod legal s-a procedat la admiterea celorlalte capete de cerere ale celor două acțiuni conexe, soluția fiind justificată de necesitatea ca situația de carte funciară să fie concordantă cu situația faptică atât în ceea ce privește descrierea imobilului cât și sub aspectul suprafeței reale iar temeiul de drept îl constituie cel prevăzut de art.34 pct.1 din Decretul Lege nr.115/1938 în vigoare până la finalizarea lucrărilor de cadastru general și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unei unități administrative teritoriale (în speță nefiind incidente dispozițiile noului cod civil).

Nu se poate susține cu temei că instanța a intervenit în mod nejustificat în contractul încheiat de această recurentă cu . instanței fiind legală și fundamentată pe principiul conform căruianulitatea actului principal atrage nulitatea actelor subsecvente.

În ceea ce privește recursul pârâtei B. R. Estate Management SRL:

Excepția constituie o formă a apărărilor procesuale prin care se invocă, în condițiile legii, anumite neregularități procedurale sau lipsuri referitoare la exercițiul dreptului la acțiune. Invocarea unor lipsuri privind condițiile de exercițiu ale dreptului la acțiune (inclusiv lipsa calității procesuale pasive) nu poate fi făcută decât pe calea excepției lipsei calității procesuale pasive, care este o excepție de fond, peremptorie, a cărei admitere împiedică judecarea pe fond.

Având în vedere efectul peremptoriu al acesteia, această excepție nu se poate discuta decât în condiții de contradictorialitate pentru a se da eficiență principiului egalității părților și al dreptului la apărare care guvernează procesul civil.

Dealtfel, efectul pe care această pârâtă îl așteaptă ca urmare a constatării lipsei calității procesuale pasive este cel specific situației în care se admite o astfel de excepție, respectiv respingerea acțiunii ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesual pasivă așa cum rezultă din concluziile scrise depuse la fond iar nu efectul pe care l-ar avea o apărare de fond și care, așa cum precizează pârâta în motivarea apelului atrage respingerea acțiunii ca nefondată.

Tribunalul a apreciat judicios că instanța de fond corect nu a procedat la analizarea acestei excepții care a fost invocată după închiderea dezbaterilor, respectiv după ce instanța a rămas în pronunțare pe fondul cauzei toate criticile recurentei subsecvente acestui motiv de recurs fiind nefondate.

Nefondat este și cel de-al doilea motiv de recurs, considerentele deciziei recurate, chiar dacă sunt expuse într-o manieră succintă, referindu-se la toate motivele de apel invocate de pârâta B. R. Estate Management SRL, astfel că nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art.261 pct.5 C.pr.civ.

Recurenta susține că prin omologarea raportului de expertiză s-a dispus rectificarea cărților funciare rezultând o diminuare cu 190 mp a suprafeței imobilului pe care îl deține, fără a explica, în mod concret, care este această suprafață și care sunt argumentele care au dus la o astfel de constatare.

Pe de altă parte, se constată că această recurentă nu a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat la fond, lipsa obiecțiunilor echivalând cu achiesarea la concluziile acestui raport de expertiză. Oricum, din cuprinsul acestui raport de expertiză nu rezultă alte diferențe decât cele decurgând din excluderea celor două terase din totalul bunurilor indivize, împrejurarea că expertul face referire la suprafața construită iar după rectificare la suprafața utilă a imobilului deținut de pârâtă, neputând constitui diferența la care se referă recurenta, cunoscut fiind faptul că suprafața construită are alte dimensiuni față de suprafața utilă, în baza unor criterii specifice.

Sub aspectul ultimei critici referitoare la temeiul de drept al soluției instanței de fond de admitere a acțiunii, Curtea constată că aceasta este inadmisibilă, în recurs neputând fi cenzurată hotărârea primei instanțe ci doar a celei de apel conform art.299 C.pr.civ.

Instanța de apel a indicat textul de lege a cărei încălcare are ca și consecință anularea parcelării imobilului dispuse fără consimțământul proprietarului tabular – art.17 alin.2 din Decretul-Lege nr.115/1938, reținând că acest text a fost constatat ca fiind incident în speță și de către prima instanță.

Sub aspectul temeiului de drept care justifică constatarea nulității absolute a actelor juridice încheiate ulterior acestei parcelări, Curtea apreciază că în mod corect tribunalul a făcut aplicarea principiului de drept conform căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actelor subsecvente și, judicios a reținut că în această situație nu este incidentă regula „errot communis facit jus”. Cele două terase în discuție, deși scriptic figurau în cotele comune indivize ale pârâtelor, practic au fost folosite în mod exclusiv de către cele două reclamante și nu de către recurenta B. R. Estate Management SRL, astfel că aceasta nu se poate prevala de principiul „error communis facit jus”.

În consecință, și sub acest aspect hotărârea instanței de apel este legală, neputând fi reținut ca fondat motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.5 c.pr.civ. invocat de recurentă.

Curtea constată că ambele recursuri sunt nefondate, neputând fi reținute situații care să atragă incidența motivelor de recurs prevăzute de art.304 C.pr.civ, astfel că în baza art.312 C.pr.civ. vor fi respinse ca atare.

În baza art.274 C.pr.civ. cele două recurente vor fi obligate să plătească intimatei . de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariu avocat (f.49).

Pentru aceste motive,

(continuarea deciziei civile nr.809/2013 pronunțată în dosar nr._ )

În numele legii

DECIDE

Respinge recursurile declarate de pârâtele . . Management SRL împotriva deciziei civile nr. 256/A/2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._ .

Obligă recurentele să plătească intimatei . suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din 06 Decembrie 2013.

red.D.M.

tehnored.C.C.2ex/14.01.2014

jud...F.

jud.fond D.F.M.