Expropriere. Decizia nr. 720/2015. Curtea de Apel BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 720/2015 pronunțată de Curtea de Apel BRAŞOV la data de 02-06-2015 în dosarul nr. 720/2015
ROMANIA
CURTEA DE APEL B.
Secția civilă
DECIZIA CIVILĂ NR.720/Ap DOSAR NR._
Ședința publică din 02 iunie 2015
PREȘEDINTE: G. Ș. – judecător
Judecător: M. L.
Grefier: C. N.
Cu participarea reprezentantei Ministerului Public – procuror C. D. din cadrul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel B.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE S.A. – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri B. și a apelului incident declarat de reclamanții P. N. și P. A. împotriva sentinței civile nr.171/20.10.2014 pronunțată de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .
La apelul nominal, făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura este îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 26 mai 2015, potrivit celor consemnate în încheierea din acea zi.
Instanța, în vederea deliberării, în temeiul prevederilor art.396 alin.1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de 02 iunie 2015.
CURTEA,
Asupra apelului de față:
Constată că sentința civilă nr.171/20.10.2014 Tribunalul B. a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții P. N. și P. A., ambii cu domiciliul ales în B., Piața Teatrului nr. 2, ., . profesional al avocatului I. P., în contradictoriu cu pârâta C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE S.A., cu sediul ales pentru îndeplinirea actelor de procedură în B., .. 13, ., la D.R.D.P. B., și S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A., cu sediul în București, .. 38, sector 1.
A obligat pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească reclamanților echivalentul în lei la data plății al sumei de 109.198 euro, reprezentând despăgubiri pentru exproprierea imobilului teren în suprafață de 1312 mp, înscris în c.f._ B., nr. top._/1/2/2/1/1/1/1/2, proprietatea reclamanților.
A respins restul pretențiilor reclamanților.
A obligat pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească reclamanților suma de 3404 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
A obligat pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească Biroului Local de Expertize de pe lângă Tribunalul B., în contul expertei Țaric E., suma de 700 lei reprezentând diferență de onorariu.
A respins acțiunea formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul M. B. prin Primar ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
În motivarea hotărârii se arată că prin Decizia de expropriere nr. 1035/22.07.2013 emisă de C.N.A.D.N.R. S.A. s-a dispus exproprierea imobilelor cuprinse în Anexa nr. 2, atașată acesteia, pentru cauza de utilitate publică constând în varianta de ocolire a Municipiului B., tronson 1 – DN1 – DN11 și tronson III – DN13 – DN1, la poziția 174 din anexă figurând reclamanții, cu terenul intravilan identificat cu nr. cadastral 4508-_/1/2/2/1/1/1/1/2, în suprafață de 1312 mp, pentru care s-a stabilit o despăgubire în cuantum de 205.984 lei.
Potrivit prevederilor art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010, în temeiul căreia a fost emisă decizia de expropriere, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.
Conform alin.3 al aceluiași text de lege, acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol se soluționează potrivit dispozițiilor art.21 - 27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
În consecință, instanța a dispus efectuarea unui raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, care a fost întocmit de experții T. O., numit din partea instanței, V. R., propus de reclamanți, și Țaric E. A., propusă de pârâtul S. R. prin C.N.A.D.N.R. S.A.
Potrivit concluziilor acestei lucrări, contravaloarea despăgubirii este în cuantum total de 109.198 euro, din care valoarea de piață a terenul este de 90.528 euro, iar prejudiciul adus reclamanților prin expropriere este în cuantum de 18.670 euro.
Instanța a avut în vedere acest raport de expertiză, ținând seama că prin toate cele trei metode abordate au rezultat valori apropriate ale imobilului expropriat, respectiv prin metoda comparației de piață – 69 euro/mp, prin metoda capitalizării rentei funciare – 60 euro/mp, iar prin metoda extracției – 62 euro/mp, aspect din care rezultă justețea metodelor folosite și caracterul științific al lucrării.
În ceea ce privește contravaloarea prejudiciilor aduse reclamanților prin expropriere, a reținut că s-au avut în vedere mai multe împrejurări de fapt, în speță faptul că pentru terenul expropriat s-a obținut Certificat de urbanism și s-a întocmit plan urbanistic de detaliu pentru o dezvoltare imobiliară în domeniul serviciilor, iar pentru demararea unei afaceri de service auto au fost încheiate contracte de proiectare arhitectură, studii de fezabilitate, s-au obținut avize de la furnizorii de utilități, s-au plătit taxe și consultanțe.
De asemenea, a reținut că, la data comunicării deciziei de expropriere, reclamanții aveau încheiat un contract de închiriere cu o societate comercială, în ceea ce privește terenul supus exproprierii, fiind stabilită o chirie de 515 euro/lună până la data de 1.06.2016, precum și că, la data de 29.09.2009, exista o convenție de conciliere între reclamanți și S.C. Concefa S.A. Sibiu, pentru folosirea terenului expropriat, pentru suma restantă de 2.200 euro, fiind efectuate în acest scop lucrări de terasament prin decopertare și acoperire cu piatră spartă.
Cuantumul prejudiciului rezidând în daunele propriu-zise și în beneficiul nerealizat, menționate mai sus, a fost calculat la suma de 18.670 euro.
Instanța a înlăturat susținerile expertului pro-parte Țaric E. A., propusă din partea pârâtului, având în vedere următoarele aspecte:
Experta a arătat că Certificatul de urbanism nr. 280/2007 a avut termen de valabilitate 24 luni de la data emiterii, acesta nemaifiind reînnoit, precum și că nu a fost emisă autorizație de construcție, întrucât proprietarul terenului nu a formulat cerere în acest sens.
Instanța a reținut că, referitor la aceste aspecte, ele au fost avute în vedere prin raportul de expertiză numai în ceea ce privește daunele efective constând în taxele achitate de reclamanți și respectiv contravaloarea studiilor, proiectelor și lucrărilor de consultanță achitate de aceștia (în speță, documentație P.U.D., proiect de arhitectură, studiu geotehnic, avize și taxe), având în vedere că, în mod necesar, autorizația de construire trebuie să aibă la bază documentația prevăzută de Legea nr. 50/1991 republicată, astfel că nu se putea solicita eliberarea autorizației în lipsa proiectelor și studiilor a căror contravaloare a fost achitată de reclamanți.
De asemenea, experta Țaric E. A. a arătat că în mod greșit expertul O. T. s-a raportat la cea mai bună utilizare a terenului la stabilirea valorii de piață a acestuia, însă experta nu aduce nici un argument de ordin științific în susținerea afirmației potrivit căreia „o activitate profitabilă ar necesita o suprafață mai generoasă de teren”.
Instanța a reținut de asemenea că valorile la care expertul O. T. a ajuns prin abordarea a trei metode de evaluare diferite sunt foarte apropriate, ceea ce conduce la concluzia obiectivității acestei lucrări.
Față de aceste considerente, în baza art. 22 alin. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010, raportate la cele ale art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, Tribunalul a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții P. N. și P. A. în contradictoriu cu pârâții C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. și S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A., și în consecință urmează a obliga pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească reclamanților echivalentul în lei la data plății al sumei de 109.198 euro, reprezentând despăgubiri pentru exproprierea imobilului teren în suprafață de 1312 mp, înscris în c.f._ B., nr. top._/1/2/2/1/1/1/1/2, proprietatea reclamanților.
Față de valoarea stabilită prin expertiză, instanța a respins restul pretențiilor reclamanților, până la concurența sumei de 157.440 euro, solicitată de aceștia.
În baza art.453 Cod procedură civilă, instanța a obligăt pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească reclamanților suma de 3404 lei reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorarii experți, întrucât dovada cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat a fost depusă la dosar cu încălcarea prevederilor art. 452 Cod procedură civilă,respectiv după închiderea dezbaterilor.
În baza art. 339 alin. 2 Cod procedură civilă, instanța a obligat pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. să plătească Biroului Local de Expertize de pe lângă Tribunalul B., în contul expertei Țaric E., suma de 700 lei reprezentând diferență de onorariu, neachitată de acesta în cursul procesului.
Ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. B. prin Primar, în baza art.36 Cod procedură civilă, instanța a respins acțiunea formulată de reclamanți în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Împotriva hotărârii a declarat apel paratul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România solicitând schimbarea sentinței în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, pentru motivele ce vor fi prezentate în cele ce urmează.
În motivarea apelului, pârâtul arată că în speță au fost parcurse toate etapele legale în ceea ce privește procedura exproprierii, despăgubirile stabilite prin hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor fiind încasate de către reclamanți, așa cum o arată procesul verbal de predare primire a recipisei de consemnare nr._/1.P. de față poartă asupra cuantumului despăgubirilor acordate potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza, respectiv 69 euro/mp, despăgubiri considerate exagerate față de piața imobiliară și nejustificată raportat la metoda aplicată, respectiv cea a comparației directe, care presupunea utilizarea de comparabile reprezentând tranzacții și nu anunțuri de pe site-uri imobiliare. Valoarea despăgubirilor este exagerată în raport de alte despăgubiri plătite pentru exproprieri realizate în aceeași zonă și în raport de valoarea acordată de expropriator funcție de expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici pentru anul 2014 pentru localitate B.. Se arată că instanța nu trebuie să se raporteze doar la expertiza efectuată, ci trebuie să realizeze și o comparație cu oferta și pretențiile formulate de părți.
În cauză intimații Plătinișanu N. și Plătinișanu A. au formulat întimpinare solicitând respingerea ca vădit nefondat a apelului, valoarea despăgubirii fiind stabilită pe baza probelor administrate, inclusiv pe baza expertizei efectuată potrivit cerințelor legii speciale. De asemenea, intimații au formulat apel incident solicitând schimbarea în parte a hotărârii în sensul obligării intimatei pârâte și la plata cu titlu de cheltuieli de judecată a onorariului avocațial în cuantum de 3.720 lei, actele doveditoare în original purtând o dată certă anterioară sesizării instanței.
În cauză a fost formulată o cerere de către expertul tehnic Țaric E. de plată a sumei de 700 lei reprezentând diferență onorariu pentru lucrarea efectuată la judecata fondului.
Analizând hotărârea judecătorului sindic în limitele motivelor de apel și aparărilor formulate, Curtea reține următoarele considerente:
În ceea ce privește apelul declarat de pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, Curtea constată că acesta vizează numai aspecte de netemeinicie a hotărârii primei instanțe în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor ce trebuie acordate reclamanților în urma procedurii de expropriere. Spre acest sfârșit, Curtea constată că prima instanță a stabilit valoarea despăgubirilor pe baza întregului probatoriu administrat, inclusiv pe baza datelor din expertiza tehnică.
Astfel, pentru acordarea unei despăgubiri juste, au fost luate în considerare și o . elemente care au individualizat situația terenului în cauză, respectiv poziționarea terenului într-o zona importantă în intravilanul localității, existența unui certificat de urbanism și a documentației pentru construirea unui service auto, precum și existența de venituri din chirii. În aceste condiții, curtea consideră reală aprecierea expertului desemnat în cauză în legătură cu valoarea terenului supus exproprierii. Astfel, Curtea a procedat la verificarea datei funcție de care s-a făcut evaluarea terenului, respectiv data realizării exproprierii potrivit deciziei de expropriere din 2013. Spre acest sfârșit, expertul a precizat că deși s-a luat in calcul data evaluării, respectiv luna mai 2014, la data exproprierii din noiembrie 2013, preturile se găseau în medie cu 5 % mai mari față de semestrul I 2014, ceea ce conduce la concluzia că nu se impune o revizuire a valorilor stabilite prin expertiză, câtă vreme partea interesată nu a făcut apel sub acest aspect. Pe de altă parte, opinia expertului evaluator s-a bazat pe reconcilierea rezultatelor din metodele de evaluare teren, din care metoda comparației directe este cea mai apropiată de realitate, având la bază informații de piață verificate prin oferte de vânzare verificate, respectând metodologia de evaluare recomandată de standardele de Evaluare IVS 2011 și îndrumarul de evaluare IROVAL 2013. Potrivit acestor metodologii, când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile, cum este cazul în speță, pentru evaluare se pot folosi prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile, analiza prețurilor fiind urmată de corecții ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru cuantificarea diferențelor dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață.
De asemenea, Curtea notează că expertizele extrajudiciare evocate în cadrul apelului nu pot avea valoare probatorie în cauză, și, pe de altă parte, valorile din grilele notarilor publici sunt doar orientative, fără referințe la starea reală a bunurilor supuse tranzacțiilor și fără a se lua în considerare marja de negociere ce caracterizează poziția parților contractante.
În consecință, Curtea va constata că prima instanța a stabilit o valoare justă pentru despăgubirile datorate în urma exproprierii, cu luarea în considerare a rezultatelor expertizei efectuată în cauză care a urmărit criteriile legale și metodologia de evaluare recomandată prin standardele de evaluare actuale.
Pentru aceste motive, în baza art.480 din Codul de procedură civilă, apelul va fi respins ca nefondat și hotărârea atacată va fi păstrata în întregime.
În ceea ce privește apelul incident formulat de reclamanții P. N. și P. A., Curtea constată că prevederile art.452 din codul de procedură civilă cu privire la dovada cheltuielilor de judecată au fost respectate, la dosar fiind depuse copiile facturii și chitanței aferente, dar și originalele anexate concluziilor scrise, care poartă o dată certă anterioară sesizării instanței. Pentru aceste motive, apelul incident urmează a fi admis și hotărârea va fi schimbată în parte în sensul obligării pârâtului și la suma de 3720 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
În baza art.453 din Codul de procedură civilă, partea căzută în pretenții va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentului apel în sumă de 6200 lei.
În ceea ce privește cererea expertului tehnic Țaric E. de plată a sumei de 700 lei reprezentând diferență onorariu, Curtea constată că instanța de fond a dispus în mod expres plata acestei sume prin dispozitivul hotărârii, astfel că reiterarea acestei sume în fața instanței de apel este lipsită de obiect și urmează a fi respinsă pe acest temei.
Pentru aceste motive,
În numele Legii
DECIDE :
Respinge apelul declarat de pârâtul S. R. prin C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale S.A. împotriva sentinței civile nr.171/S/20.10.2014 a Tribunalului B. - Secția I Civilă, pe care o păstrează.
Admite apelul incident declarat de reclamanții P. N. și P. A. împotriva aceleiași hotărâri pe care o schimbă în parte în sensul că pârâtul S. R. va fi obligat și la suma de 3720 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Respinge ca fără obiect cererea de plată a sumei de 700 lei formulată de expertul tehnic Țaric E..
Obligă pe apelantul S. R. să plătească intimaților P. N. și P. A. suma de 6200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astazi, 02.06.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
G. Ș. M. L.
GREFIER,
C. N.
Red. G.Ș./13.07.2015
Dact.L.N./17.07.2015 - 7 ex.–
Jud. fond – C. F.
| ← Anulare act. Sentința nr. 190/2015. Curtea de Apel BRAŞOV | Partaj judiciar. Decizia nr. 471/2015. Curtea de Apel BRAŞOV → |
|---|
