Obligaţie de a face. Decizia nr. 533/2015. Curtea de Apel BRAŞOV

Completul compus din:

PREȘEDINTE D. N.

Judecător A. P.

Judecător C. E. C.

Grefier G. G.

Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamantul D. K.-B., împotriva deciziei civile nr. 199/. 2015, pronunțată de Tribunalul B., în dosarul civil nr._ .

La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.

Procedura îndeplinită.

Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 10 septembrie 2015, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea dată.

În vederea deliberării, instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru 17 septembrie 2015 și apoi pentru astăzi 23 septembrie 2015.

CURTEA

Asupra recursului de fata.

Constata ca, prin decizia civilă nr. 199/24.02.2015, Tribunalul B. a respins excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție formulată de intervenienta R. S., invocată de apelantul reclamant.

A respins cererea de apel formulată de apelantul reclamant D. K. B. împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr._ .

A respins cererea de apel promovată de apelanta intervenientă R. S. împotriva încheierii pronunțate la data de 14.03.2013 de Judecătoria B. în dosarul nr._ .

A admis cererea de apel formulată de apelanta intervenientă R. S., în contradictoriu cu intimatul pârât V. D. și apelantul reclamant D. K. B., împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr._, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R. S. în contradictoriu cu pârâtul V. D. și a dispus rectificarea suprafeței imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafața reală de 780 mp.

A dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr._/19.06.2014 întocmit de expertul D. C. și avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de OCPI B., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.

A obligat pârâtul V. D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre ține loc de act autentic.

A dispus înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

A obligat pârâtul V. D. să plătească intervenientei R. S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță.

A păstrat dispozițiile referitoare la respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârât, respingerea acțiunii în prestație tabulară formulată de reclamantul D. K. B. și respingerea petitelor formulate în subsidiar de către intervenienta R. S. în cererea de intervenție.

A obligat intimatul pârât V. D. să plătească apelantei interveniente R. S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A respins cererea apelantului reclamant de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Pentru a pronunța acesta hotărâre, instanța a reținut următoarele:

În mod corect prima instanță a reținut că partea menționată nu a dovedit îndeplinirea obligațiilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 de BNP Asociați I. F. din B..

În vederea lămuririi aspectelor legate de înțelegerea dintre reclamant și pârât cu privire la sumele acordate cu titlu de împrumut, care nu au fost luate în considerare de prima instanță ca făcând parte din prețul plătit conform clauzelor contractuale, instanța a încuviințat proba cu martorul Gusbeth Johennes – B.. Acesta a declarat că antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant și pârât a fost încheiat în prezența sa la biroul notarului public I. F., iar ca preț s-a achitat atunci suma de 3000 euro. Martorul a arătat că tot în prezența sa s-a achitat și suma de 2000 euro în anul 2008, prin transfer bancar, pentru ambele sume fiind întocmită o singură chitanță de 5000 euro. Martorul a precizat că ulterior s-au mai făcut următoarele plăți cu titlu de preț: 1500 euro în 2008 prin transfer bancar, 1000 euro în anul 2009 tot prin Western Union și suma de 10.000 euro în anul 2010, plata fiind efectuată în București, prin încheierea unui contract de împrumut la care martorul a fost de asemenea prezent. Martorul a relatat că acest contract s-a încheiat între soția intimatului pârât, Valdescaunt A., și apelantul reclamant. Martorul a mai arătat că la data încheierii contractului intimatul se afla în Canada și din acest motiv contractul a fost încheiat cu soția acestuia. În momentul semnării actului și anterior au existat discuții legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Martorul a precizat că intimatul avea anumite datorii legate de alte imobile deținute în București, iar suma de 10.000 euro urma să fie folosită pentru a stinge aceste datorii. În declarație s-a arătat că în anul 2010 s-a mai achitat suma de 2500 euro tot prin transfer Western Union, pentru ca intimatul să poată să achite transportul din Canada în România. Contractul de împrumut a fost semnat întrucât intimatul nu era în țară pentru a încheia chitanța de plată a prețului, însă înțelegerea dintre soția intimatului și apelantul reclamant a fost în sensul că acești bani vor fi avuți în vedere ca și preț al imobilului din antecontract.

Declarația redată mai sus nu este de natură a conduce la înlăturarea considerentelor reținute de prima instanță cu privire la plata prețului convenit de părțile contractante. Astfel, martorul susține că la data încheierii antecontractului s-a achitat o sumă de bani cu titlu de avans, iar ulterior o altă sumă, pentru care s-a întocmit chitanța în valoare totală de 5000 euro. Or, suma respectivă a fost achitată cu titlu de împrumut astfel cum rezultă în mod neechivoc din chitanța din 13.03.2008 (fila 120 din vol. I al dosarului primei instanțe).

Art. 1191 alin.2 cod civil instituie interdicția de a se dovedi cu martori împotriva și peste cuprinsul unui înscris. Prin urmare, declarația martorului nu poate fi primită peste cuprinsul înscrisului care atestă convenția de împrumut dintre reclamant și pârât.

În consecință, față de prețul total al imobilului convenit prin antecontractul de vânzare –cumpărare (17.296 euro, conform calculului realizat de prima instanță, necontestat de apelantul reclamant), prin excluderea sumelor achitate cu titlu de împrumut din totalul sumelor expediate prin transfer bancar, rezultă că apelantul reclamant nu a făcut dovada achitării integrale a prețului.

Apelanta intervenientă a solicitat schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul completării considerentelor respingerii acțiunii formulate de reclamant și constatării încetării existenței imobilului construcție denumită ,,șură”, care a făcut obiectul antecontractului dintre reclamant și pârât. Or, în accepțiunea Codului de procedură civilă din 1865, calea de atac se îndreptă împotriva soluției cuprinse în dispozitivul hotărârii, iar nu împotriva considerentelor pe care instanța își întemeiază soluția. Apelanta nu justifică un interes în atacarea dispoziției de respingere a cererii reclamantului, întrucât poate avea un interes numai partea care a căzut în pretenții. Or, față de soluția adoptată de instanța de fond cu privire la cererea introductivă de instanță un astfel de interes nu este justificat.

În ce privește sumele achitate de intervenientă în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul în 3.08.2009, tribunalul va lua în considerare atât sumele transferate soției pârâtului, cât și numitului Niciev C. M., față de dispozițiile art. 2 lit. a din antecontract. Potrivit acestei clauze contractuale, sumele de bani convenite cu titlu de arvună vor fi achitate prin transfer bancar și transfer Western Union pe numele V. A. și prin transfer bancar pe numele Niciev C. M..

Pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a procedat la consemnarea sumei de_ euro la Cec Bank pe numele intimatului pârât, astfel cum rezultă din recipisa de consemnare de la fila 84.

În consecință, instanța constată că pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a făcut dovada achitării sumei de_ euro din prețul total de 50.000 euro, diferența dintre suma achitată și cea datorată fiind infimă și neputând fi de natură a conduce la respingerea pretențiilor formulate în principal pentru valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul la 3.08.2009.

Întrucât antecontractele de vânzare-cumpărare exhibate de părțile prezentului proces prevăd un obiect determinabil al acestor acte, respectiv o suprafață din imobilul înscris în CF nr. 422 B. nr. top. 1687/2/2, instanța de apel a dispus realizarea unui raport de expertiză în specialitatea topografie, cadastru și geodezie de către expertul D. C..

Expertul a constatat că suprafața reală a imobilului este de 780 mp, mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară cu 9 mp. Pentru a se pune în acord suprafața reală a imobilului cu cea scriptică, se impune rectificarea suprafeței de carte funciară, conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.

Varianta de dezmembrare a imobilului care va fi validată de instanță este cea în care se respectă antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009, respectiv varianta nr.2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr._/19.06.2014 întocmit de expertul D. C., după cum urmează:

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.

Raportul de expertiză a fost avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de OCPI B., astfel cum rezultă din procesul de recepție nr. 54/2015, prin care lucrarea de expertiză a fost declarată admisă (fila 207).

Tribunalul va dispune dezmembrarea imobilului conform celor arătate mai sus și va obliga pârâtul V. D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de act autentic și va dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs in termen, motivat recurentul reclamant D. K. B. solicitând admiterea recursului si modificarea deciziei in parte in sensul admiterii apelului reclamantului si admiterea si a acțiunii in prestație tabulara promovata de reclamant, dispunând conform variantei nr. 1, anexa 6 a raportului de expertiza întocmit de expert D. C..

Invoca următoarele critici:

Convenția de vânzare-cumpărare încheiată intre recurent si intimatul parat V. D. trebuie perfectata si pronunțată o hotărâre judecătoreasca care să tină loc de act de vânzare-cumpărare apt de intabulare deoarece sunt întrunite condițiile vânzării in sensul că:

- obiectul antecontractului autentic de vânzare cumpărare îl formează terenul de 94 mp aferent surii, în prezent demolata;

- condiția suspensiva de care depindea încheierea vânzării a fost îndeplinita din moment ce promitentul vânzător si-a intabulat in CF dreptul de proprietate;

- prețul contractului declarat de recurent de 17.296 euro ( 94 mp X 184 euro/mp) a fost achitat astfel: 9500 euro prin chitanțele Western Union si restul de preț de 7.796 euro fiind consemnat la CEC la dispoziția paratului in 20.08.2015.

Cu privire la cererea de intervenție in interes propriu formulata de intervenient R. S., arată instanței de recurs că, fata de forma antecontractului încheiat intre paratul V. D. si R. S., act sub semnătura privata, instanța de apel nu trebuia sa procedeze la perfectarea vânzării.

Trebuia sa se dea prevalenta antecontractului recurentului, pe considerentul ca este un act autentic spre deosebire de actul intervenientei care este un înscris sub semnătura privata. Un alt motiv pentru care nu trebuia admisă intervenția in interes propriu este acela al neachitării integrale a prețului vânzării. Nu poate fi primita motivarea instanței de apel, în sensul că diferența dintre suma achitat si cea datorata este infima, situație în care obligația intimatei de a plăti prețul integral poate fi considerata ca si îndeplinită.

Amplasamentul terenului din achita anexa la antecontractul intervenientei este diferit de amplasamentul lotului stabilit prin expertiza topografica întocmită de expert D. C.. Recurentul susține ca amplasamentul terenului promis intervenientei este diferit de terenul restituit in proprietatea pârâtului prin hotărâre judecătoreasca in baza legii 10/2001.

În drept își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 c. pr civ.

Intimata R. S. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului si menținerea deciziei din apel.

În recursul declarat nu se regăsește nicio critică de nelegalitate a hotărârii, motiv pentru care instanța de recurs va trebui să constate nul recursul, conform art. 306 alin. 1 din C.pr. civ. rap. al art. 304 alin. 1 din C.pr. civ. pentru lipsa acestor motive de nelegalitate.

În măsura în care instanța va trece peste excepția nulității recursului invocată mai sus, având în vedere faptul că motivele expuse pe larg de D. K. B. vizează exclusiv netemeinicia deciziei, solicităm respingerea recursului ca inadmisibil, recurentul depășind limitele impuse de dispozițiile art. 304 și 304¹ Cod procedură civilă.

Cu privire Ia respingerea recursului ca nefondat, precizează că susținerile recurentului cu privire la relația de „încredere" dintre acesta și intimatul V. D. sunt total străine cauzei, neprezentând relevanță.

Natura relațiilor dintre intimatul V. și D. K. B. nu poate înlătura interdicția legală instituită de dispozițiile art. 1191 alin. 2 Cod civil și nici mențiunile exprese ce se regăsesc pe înscrisurile invocate de acesta, respectiv mențiunile cu privire la împrumuturi.

Criticile aferente plăților efectuate de recurent sunt identice cu cele reiterate în fața instanței de apel. Susținerile recurentului au fost analizate până în prezent de două instanțe de judecată, care au ajuns la aceeași concluzie, respectiv că D. K. B. nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului.

Chitanțele Western Union pe care recurentul le invocă relevă o cu totul altă stare de fapt față de cea indicată de acesta.

Recurentul susține că dreptul său ar fi preferabil cel al subsemnatei întrucât în speță prima obligație contractată la data de 16.01.2007 trebuie sa aibă prioritate față de cea de-a doua contractată în favoarea mea la data de 03.08.2009.

În privința susținerilor privind aplicabilitatea în speță a principiului simetriei formei actelor juridice în ceea ce privește forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare dintre subsemnata și intimatul V. D. arăt că această critică și-a făcut apariția prima dată în fața instanței de recurs aspect total inadmisibil.

Legislația românească, sub imperiul vechiului Cod Civil nu a prevăzut nicio normă juridică clară care să reglementeze condiția formei antecontractului sau promisiunii de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că prin acest contract invocat de subsemnata nu se transmitea dreptul real asupra imobilului, angajându-se doar o obligație de a face din partea promitentului - vânzător, respectiv aceea de a vinde în viitor, condiția formei autentice nu se aplică în prezenta cauză.

O altă critică adusă în fața instanței de recurs este aceea referitoare la neîndeplinirea obligației subsemnatei de a achita integral prețul stabilit în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03.08.2009.

Diferența de 45 de euro constatată de către instanța de apel a fost generată de aplicarea comisioanelor bancare, însă subsemnata am consemnat și această sumă în favoarea intimatului V. D..

Ultima chestiune tratată în cadrul motivelor de recurs o vizează amplasamentul terenului în schița anexă la antecontractul încheiat între subsemnata și intimatul V. și amplasamentul stabilit în cadrul expertizei topografice întocmite de expert D. C..

Identitatea dintre terenul ce face obiectul antecontractului încheiat la data de 03.08.2009 și Anexa nr. 5 la expertiza topografica întocmită de expert D. C. nu poate fi negată. în cadrul antecontractului se menționează clar că imobilul este acela pentru care s-a solicitat retrocedarea de la Ministerul de Interne.

În probațiune in recurs s-au depus antecontractele de vânzare cumpărare încheiate intre recurent si intimatul parat V. D. si contractele de vânzare-cumpărare încheiate intre aceleași părți în perioada 2005 – 2010 cu privire la alte imobile, unele chiar învecinate cu cel în litigiu, pentru a face dovada susținerilor existentei unei relații de încredere între recurentul reclamant si intimatul pârât ce ar fi constituit si motivul încheierii antecontractului în speța.

Instanța analizând cu prioritate apărările intimatei din întâmpinare, referitoare la nulitatea recursului in temeiul art. 306 c. pr. civ, pe considerentul ca motivele de recurs nu constituie critici de nelegalitate si respectiv pe considerentul ca recurentul a promovat un recurs inadmisibil deoarece vizează doar netemeinicia deciziei, urmează a le înlătura având in vedere ca in drept, recurentul si-a fundamentat recurs pe prevederile art. 304 pct. 9 c. pr. civ, iar încadrarea motivelor de recurs invocate de recurent in acest motiv de casare prevăzut de art. 304 cu consecința modificării deciziei atacate este atributul instanței, asupra căruia va face referiri in considerentele deciziei de recurs, neputând pronunța o decizie de constatare ca nul a recursului in baza art. 306 c. pr. civ din moment ce cererea de recurs este motivata in termen.

Așadar, în legătură cu motivele de recurs formulate, instanța constata ca recurentul solicită a se da prevalenta antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat intre intimatul pârât si recurent in detrimentul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat intre intervenienta si același intimat pârât. S-a dovedit ca, in speța intimatul pârât a fost partea in culpă care nu si-a îndeplinit obligațiile fata de cele doua părți promitente cumpărătoare din cele doua antecontracte, promițând vânzarea aceluiași imobil, în suprafața mai mica sau mai mare, dar deopotrivă atât către recurent in 16.01.2006, cat si fata de intervenienta in 03.08.2009. Este cu certitudine stabilit ca imobilul promis spre vânzare pentru cei doi cumpărători are o identitate de amplasament, doar suprafața fiind mai mare cu aproximativ 100 mp in cazul antecontractului intervenientei. Conștient de identitatea amplasamentului bunului imobil promis de intimatul parat spre vânzare, recurentul solicita perfectarea antecontractul sau de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 232/16.01.2007, susținând ca actul sau are o forța probanta mai mare fiind un înscris autentic, decât a antecontractului încheiat în 03.08.2009 intre intimatul pârât si intervenienta, act sub semnătura privata. Invoca in acest scop condiția ad validiatatem, a formei autentice pentru actele juridice având ca obiect imobile si susține teoria simetriei formei autentice pentru actele juridice având ca obiect imobile, teorie înțeleasa greșit de intimata intervenienta în întâmpinare ca fiind „ principiul simetriei formei actelor juridice în sensul sancționării formei pentru orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic care trebuie sa îmbrace aceeași forma ca si actul modificat.

Deși observația intervenientei din întâmpinare este corectă, în sensul că recurentul invoca pentru prima data in recurs acest motiv de recurs prin care solicita, de fapt, compararea celor doua antecontracte de vânzare cumpărare si prevalenta antecontractului sau, lucru ce este inadmisibil a se cerceta direct in recurs - omisio medio - daca nu a fost invocat si nu a constituit si motiv de apel, instanța de recurs constata că, nu ar fi fost nici fondat acest motiv de recurs pentru următoarele argumente: mai întâi lipsa unei reglementări exprese în legislația internă. Apoi, faptul că prin antecontract nu se transmite dreptul real, ci doar se asumă o obligație de a face și ia naștere un drept de creanță, pentru validitatea și exercitarea cărora, legiuitorul nesolicitând forma autentică. în plus, în anumite cazuri în care actul juridic definitiv nu respectă condiția de formă prevăzută de lege ad validitatem, acesta se convertește în antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare.

Aparent, orice înscriere în cartea funciară era condiționată de încheierea în formă autentică a actului juridic în baza căruia se solicita înscrierea.

Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare nu constituia și nici nu transmitea dreptul real în patrimoniul promitentului-cumpărător, ci dădea doar naștere unei obligații de a face în sarcina promitentului-vânzător și, respectiv, unui drept de creanță, în beneficiul promitentului-cumpărător.

În consecință, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecon­tractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare se încheia în mod valabil sub forma înscrisului sub semnătură privată, indiferent dacă obiectul acestuia îl reprezenta un teren sau, respectiv, o construcție.

Ulterior, prin . Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în prima sa formă, a fost din nou modificat, revenindu-se la reglementarea inițială, legiuitorul numai solicitând în mod expres forma autentică a actului în baza căruia se formula cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului real transmis ori constituit.

. noului Cod Civil a adus, printre altele, reglementări mai clare în materia actului juridic și a înscrierii în cartea funciară.

Este evident că dreptul de creanță, născut în patrimoniul promitentului-cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară, în temeiul textului mai sus citat; implicit, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară a imobilului.

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii_cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. În speță, intervenienta a dovedit notarea in CF a antecontractului de vânzare cumpărare în data de 03.06.2010, cu doua luni înainte de a-si nota prezentul proces reclamantul Desza B. in aceeași CF conform datelor extrasului de CF fila 31 vol. II dosar fond.

La data de 12 martie 2014, a fost adoptată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

Potrivit art. 5 alin. (1) din lege, în prima sa formă, în toate cazurile în care se solicita, în conformitate cu art. 1.669 NCC pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, era necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică și să fi fost îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, art. 4 și art. 9 din lege)

Legiuitorul român intervine însă din nou, modificând textul art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, prin Legea nr. 68/2014. Potrivit formei actuale a art. 5 din lege,în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.

Legea nr. 287/2009 privind Codul civil nu conține nicio reglementare în ceea ce privește forma antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil, indiferent dacă este vorba despre o construcție sau despre un teren, așa cum am arătat mai sus.

În concluzie,antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcție, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată.

Actele juridice încheiate in speța sunt supuse dispozițiilor vechiului cod civil, raportat la principiul legii aplicabile în momentul încheierii actului, însa raționamentul juridic este același, in sensul celor prezentata mai sus din care rezulta ca nu este prevăzuta in legislația de la momentul încheierii actelor dispoziție cu privire la condiția ad. validitatem a promisiunilor de vânzare cumpărare sau a antecontractelor de vânzare cumpărare, tocmai datorita caracterului actului juridic încheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită și/sau în forma ad validitatem. Pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanță, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului – cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată. ( decizie de RIL nr. 8/10.06.2013)

În consecință, forma antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu intervenienta nu este un impediment la pronunțarea hotărârii judecătorești in „ prestație tabulara”

La momentul promovării cererii de intervenție principala, intervenienta achitase o mare parte din preț, dar intrase si in posesia terenului ce face obiectul antecontractului din 03.08.2015, fiind împuternicita potrivit antecontractului sa demoleze construcția denumita magazie identica prin amplasament cu „ sura „ din antecontractul recurentului. Acesta identitate rezulta din expertizele topo efectuate atât la Judecătoria Zărnești cat si in apel, dar si din cererea de recurs formulata in care recurentul precizează ca optează pentru varianta 1 anexa 6 a raportului D. C. ce se suprapune cu varianta 2 anexa 7 in care este individualizat bunul din antecontractul intervenientei . În comparație cu actul juridic încheiat de recurent cu intimatul pârât, actul juridic al intervenientei asupra aceluiași imobil conține clauze ce nasc drepturi si obligații in sarcina ambelor părți, fiind calificat astfel drept promisiune bilaterala de vânzare cumpărare, din moment ce ambele părți s-au obligat sa încheie un contract de vânzare cumpărare prin care sa-i fie transmis dr4eptul de proprietate intervenientei asupra imobilului descris la art. 1 alin. 1 din act, iar intervenienta ca si promitenta cumpărătoare se obliga sa achite suma de 25.000 euro cu titlu de arvuna la termenele stipulate in antecontract. Denumirea de către pârtile contractante a sume de 25.000 euro ca arvună este esențiala pentru a depista intenția părților la momentul încheierii actului, arvuna precizata având caracter confirmatoriu al etapei încheierii contractului . Cel care dă arvuna o va pierde în cazul în care neexecutarea contractului s-ar datora culpei sale. Iar cel care va primi arvuna va fi obligat la restituirea ei „ îndoită” prin acesta urmărindu-se acoperirea prejudiciilor produse ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale. Împotriva celui ce refuza executarea în mod culpabil a contractului, creditorul păgubit are alegerea fie să ceara executarea silita în natura a obligației principale, fie sa se bucure de beneficiul pe care i-l procură convenția de arvună. Debitorul culpabil nu s-ar putea prevala de beneficiul arvunii, refuzând executarea si oferind prestația specifica arvunii. Așadar, antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de intimatul pârât cu intervenienta are ca obiect un bun imobil aflat deja in patrimoniul promitentului vânzător, conform hotărârilor judecătorești de retrocedare a imobilului in baza legii 10/2001, irevocabile in 19.02.2009 prin decizia ICCJ 1781/19.02.2009 pronunțata in dosar civil_ si nu un imobil aflat sub condiție așa cum s-a prezentat in antecontractul încheiat cu recurentul in 16.01.2007, data la care promitentul vânzător nu avea in patrimoniu bunul ce făcea obiectul promisiunii de vânzare.

In mod corect instanța de apel a stabilit ca principiul executării in natura a obligațiilor din cele doua antecontracte trebuie împlinit doar pentru antecontractul intervenientei si nu pentru cel încheiat cu recurentul. F. a face o analiza a probatoriului si o reapreciere a acestuia in recurs deoarece, recursul promovat in condițiile in care partea a avut si calea de atac a apelului, nu este devolutiv si nu i se poate aplica norma de la art. 304¹ c. pr. civ, instanța de control, desprinde din conținutul exclusiv al clauzelor convenite in antecontractul de vânzare cumpărare încheiat intre recurent si intimatul pârât la 16.01.2007, ca promisiunea de vânzare cumpărare pe care o cere recurentul a fi executata in natura, nu este un act juridic bilateral, deoarece nu conține decât obligația promitentului vânzător de a vinde promitentului cumpărător „ sura” cu un preț de 184 euro /mp, suma ce se va achita la încheierea contractului în forma autentică. De asemenea mai conține obligația promitentului vânzător de a finaliza demersurile cu privire la obținerea dreptului de proprietate asupra imobilului in cauza pe cale judecătoreasca. Trebuie remarcat ca, in sarcina promitentului cumpărător nu s-a stabilit nicio obligație de plata așa cum s-a stabilit prin comparație in actul încheiat cu intervenienta R. S.. Așadar, orice interpretare privind achitarea unor sume de bani in temeiul acestei promisiuni de vânzare cumpărare nu-si găsește fundament in clauzele contractului, din moment ce nu exista obligație prevăzuta in acest sens cu privire la suma de plata si termenul de plata. Pârtile au prevăzut doar dreptul promitentului cumpărător de a cere si a obține în instanța o hotărâre judecătoreasca care sa tină loc de vânzare cumpărare, în caz de refuz al promitentului cumpărător de a încheia actul autentic, cu condiția achitării integrale a prețului, ori la data de 29.07.2010 data promovării acțiunii in prestație tabulara de către reclamant nu ere îndeplinita condiția plății integrale a prețului, chitanțele Western Union invocate de recurent in motivele de recurs nu denota plata cu titlu de preț pentru imobilul din acest antecontract, conținând doar mențiunea sumei, a plătitorului si a destinatarului, iar de cele mai multe ori, destinatarul nu este parte in contract fiind soția intimatului pârât. Potrivit hotărârilor judecătorești de retrocedare a imobilului cat si înscrierii din CF, imobilul redobândit este un propriu al intimatului parat, neputându-se prezuma ca plățile efectuate către V. A. ar fi in contul acestei promisiuni de vânzare.

Situația plăților stipulate de părți este clara in cazul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu intervenienta, deoarece, însăși pârtile au prevăzut expres ca plata sumelor cu titlu de arvuna sa se realizeze la termene precise si in contul șotiei promitentului vânzător chiar daca bunul este un bun propriu. Având in vederea si înscrisurile depuse in recurs reprezentând alte promisiuni de vânzare cumpărare si contracte de vânzare cumpărare încheiate intre recurent si intimatul pârât, se poate deduce practica acestor părți de a încheia antecontracte de vânzare cumpărare, uneori neperfectate, putând prezuma si faptul ca sumele de bani din chitanțele Westwrn Union la care se face vorbire in cererea de recurs, reprezintă parte din prețul acestor antecontracte de vânzare cumpărare

Prin urmare, in condițiile in care același promitent vânzător a promis ca vinde același bun, dar cu suprafața diferita, la promitenți cumpărători diferiți așa cum rezulta chiar din întâmpinarea de la fila 65 dosar fond si din nota de ședința de la fila 51vol III formulate de promitentul vânzător in culpă, in mod corect instanța de apel a analizat comparativ cele doua acte juridice dând prevalenta celui ce reprezenta o promisiune de vânzare cumpărare bilaterala, notata in CF, recurentul neputând cere predarea bunului, ci având decât dreptul de a cere daune interese .

Pentru aceste considerente, nefiind întrunite dispozițiile art. 304 pct. 9 c. pr. civ invocat, instanța va respinge recursul formulat. Nu va acorda cheltuieli de judecata intimatei R. sandală deoarece nu s-au justificat prin depunerea unei chitanțe sau alt înscris in acest scop.

Pentru aceste motive,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge recursul formulat de recurentul reclamant D. K. B. împotriva deciziei civile nr. 199/24.02.2015 a Tribunalului B., pe care o menține.

Respinge cererea intimatei interveniente in interes propriu R. S. de acordare cheltuieli de judecată în recurs, ca nedovedită.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică azi, 23.09.2015.

Red. .

Dact. GG – 19.10.15

2 ex.