Evacuare. Decizia nr. 470/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 470/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 01-03-2013 în dosarul nr. 2423/303/2007
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 470R
Ședința publică de la data de 01.03.2013
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE - Z. D.
JUDECĂTOR - C. M. STELUȚA
JUDECĂTOR - I. L.- M.
GREFIER - D. L.
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta – pârâtă T. (fostă M.) V. împotriva încheierii de respingere a cererii de suspendare a prezentei judecăți în temeiul art. 244 pct.1 C.pr.civ. cât și împotriva deciziei civile nr. 85A/25.01.2008 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă S.C.E. S. S.R.L. și cu intimatul – pârât M. C., cauza având ca obiect „ evacuare”.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimata – reclamantă S.C. E. S. S.R.L. – reprezentată de avocat C. D., în baza împuternicirii avocațiale nr._/08.10.2008 – fila 25 din dosar, lipsind recurenta – pârâtă T. (fostă M.) V. și intimatul – pârât M. C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Curtea pune în discuție cererea de repunere a cauzei pe rol formulată de intimata – reclamantă.
Reprezentantul intimatei – reclamante cu privire la această cerere solicită proba cu înscrisul, pe care îl depune la dosar constând în copia certificatului de grefă emis de Înalta Curte de Casație și Justiție din care reiese că dosarul care a stat la baza suspendării prezentului a fost soluționat irevocabil și, prin urmare, nu mai subzistă motivul care a condus la suspendarea prezentei cauze.
Curtea, în temeiul art. 245 C.pr.civ., va repune cauza pe rol și constată îndeplinită procedura de citare cu toate părțile din prezentul proces.
Reprezentantul intimatei – reclamante învederează instanței că nu are de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat, motiv pentru care, Curtea constată pricina în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului declarat în cauză.
Intimata – reclamantă S.C. E. S. S.R.L. prin avocat solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea deciziei recurate ca fiind temeinică și legală; fără cheltuieli de judecată.
Curtea constatând închise dezbaterile reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București la 13.03.2007, reclamanta S.C. E. S. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâții M. V. și M. C., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: - în principal, constatarea încetării contractului de închiriere înregistrat sub nr. 231/10.01.2003 prin expirarea termenului locațiunii și evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul situat în București, ..22, camera 28, sector 6, - în subsidiar, să se constatate încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia în baza dispozițiilor art. IV lit. c din contract și să se dispună evacuarea pârâților din imobil, - în al doilea subsidiar, să se constate rezilierea de plin drept a contractului pentru neexecutarea obligației de plată prevăzută la art. IV lit. b din contra~t și evacuarea pârâților din imobil, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea acțiunii, reclamanta arată că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1288/3.04.2006 de către BNP D. M. D. a devenit proprietara căminului de nefamiliști situat în București, Valea Cascadelor nr. 20, sector 6 și că, în condițiile în care nu și-a dat acordul în vederea continuării locațiunii, iar contractul de închiriere nu îi este opozabil, pârâții ocupă imobilul fără titlu și împotriva voinței sale.
Mai mult, contractul de închiriere a fost încheiat pe durata contractului de muncă și a încetat o dată cu desfacerea contractelor de muncă conform deciziilor comunicate foștilor salariați ai . data de 5.07.2006.
Deși de la data menționată locațiunea a încetat prin expirarea termenului contractual pârâții nu și - au manifestat intenția de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar, mai ales că au fost înștiințați de fostul locator că imobilul a fost vândut, iar reclamanta i-a notificat la" 30.05.2006 să predea camerele. Aceștia nu pot invoca tacita relocațiune în condițiile în care reclamanta nu și - a exprimat în nici un fel consimțământul pentru continuarea locațiunii, după expirarea termenului contractual, aspect ce rezultă și din faptul că nu a încasat de la pârâți vreo sumă de bani cu titlu de chirie.
În situația în care însă instanța va aprecia că a operat tacita relocațiune și subrogarea în drepturile locatorului reclamanta a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală în temeiul art. IV lit. c din contract. Astfel, în conformitate cu aceste prevederi contractuale coroborate cu dispozițiile art. 1436 alin. 2 cod civil reclamanta i-a notificat pe pârâți prin intermediul B. D. G. cu 30 de zile înainte. Mai susține reclamanta că art. IV lit. c consacră posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de închiriere chiar dacă se folosește noțiunea de reziliere și că o altă interpretare ar fi conformă textului articolului menționat, dar ar contraveni spiritului acestuia.
În cazul în care instanța va aprecia că prin modalitatea de redactare a art. IV lit. c din contract se consacră un pact comisoriu privind rezilierea de drept a contractului reclamanta solicită instanței să constate rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei.
În acest sens, s-a arătat că, începând cu luna iunie 2006 și până la începutul lunii februarie 2007, pârâții au acumulat un debit de 1367 lei și, prin urmare, aceștia nu și-au îndeplinit obligația de plată a chiriei stipulată de art. IV lit. b alin. 1 din contract.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1 alin. 4 și art. 4 lit.b și c din contractul de închiriere, art. 480 Cod civil, art.969 Cod civil, art.1429 pct. 2 Cod civil și art. 1436 Cod civil, Legea nr.114/1996.
În apărare pârâta M. V. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii, ca neîntemeiată, motivat de faptul că reclamanta încearcă să eludeze dispozițiile legale, săvârșind un abuz de drept, întrucât nu are nici o restanță privind chiria și cheltuielile de întreținere. Mai mult, întrucât reclamanta refuză să primească chiria, pârâta a fost nevoită să o consemneze la CEC. Reclamanta a dobândit calitatea de locator al imobilului prin efectul contractului de vânzare-cumpărare, iar prezenta acțiune urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului pârâtei de a cumpăra spațiul în condițiile art. 7 din Legea 85/1992.
Prin încheierea de ședință pronunțată la data de 10.05.2007, instanța a respins ca neîntemeiată cererea pârâtei de suspendare a cauzei în baza art.244 pct. 1 C.proc.civ. până la soluționarea definitivă și irevocabilă a sentinței civile ce urmează a fi pronunțată în dosarul nr._ .
Pârâtul M. C., deși legal citat, nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță pentru administrarea interogatoriului atașat la filele 76-78 dosar.
Prin sentința civilă nr. 6219/04.10.2007, Judecătoria Sectorului 6 București a admis acțiunea formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții M. V. și M. C., a constatat încetat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 231/10.01.2003, a dispus evacuarea pârâților M. V. și M. C. din imobilul "Cămin de Nefamiliști" situat în București, ..20, camera 28, sector 6 și a obligat pârâții la plata către reclamantă a sumei de 29,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta a dobândit proprietatea imobilului "Cămin de Nefamiliști" situat în Municipiul București, .. 20, sector 6, în baza contractului de vânzare¬cumpărare autentificat sub nr.1288/03.04.2006 de BNP D. M. D., vânzător fiind S.C. Lasselsberger S.A.
Potrivit mențiunii stipulată la fila 3 din contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta, în calitate de cumpărător, a declarat că a luat cunoștință că imobilul este în prezent ocupat de chiriași, conform contractelor de închiriere încheiate cu fosta S.C. Cesarom S.A., care sunt anexă la contractul de muncă. În consecință, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1441 cod civil, potrivit cărora dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat este dator să respecte locațiunea tăcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată cu dată certă, în afară de cazul când încetarea locațiunii din cauza vânzării ar fi prevăzută în contractul de locațiune.
Instanța nu a reținut susținerea reclamantei în sensul că nu îi poate fi opus contractul de închiriere încheiat anterior vânzării, întrucât acesta nu are dată certă. Întrucât cerința datei certe a contractului de locațiune este prevăzută în scopul evitării fraudării dobânditorului prin antedatarea acestuia, prin înregistrarea contractului în registre anume destinate, instanța apreciază că acest scop este atins prin aducerea la cunoștința cumpărătorului a existenței contractelor de închiriere, în chiar cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1288/03.04.2006 de notarul public Danacica M. D., realizându-se cu atât mai mult, în acest mod cerința opozabilității lor, în condițiile în care reclamanta nu poate invoca o eventuală fraudare a drepturilor sale prin antedatarea contractelor de închiriere încheiate cu privire la camerele imobilului achiziționat.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, pârâții ocupau camera nr. 28 din imobilul situat în București, .. 20, sector 6, așa cum rezultă din contractul de închiriere înregistrat sub nr.231/l0.01.2003 și din adresa nr._/27.06.2007 emisă de Serviciul Public Comunitar Local de Evidență a Persoanelor Biroul nr. 2 conform căreia pârâtul figurează ca având reședința la adresa menționată anterior. Instanța mai reține că potrivit art. 1 din contract termenul de închiriere este reprezentat de durata contractului de muncă.
Prin decizia nr. 269/31.05.2006, S.C. Lasselberger S.A. a procedat la desfacerea contractului de muncă al pârâtei M. V., în temeiul act. 55 lit. b din Codul muncii. Pârâții au continuat să ocupe imobilul în litigiu, ulterior încetării contractului de muncă.
Prin urmare, instanța a constatat că a operat tacita relocațiune, prevăzută de art.l437 C.civ., potrivit căruia, dacă la expirarea termenului locațiunii locatarul rămâne în folosința imobilului și fără ca locatorul să îl împiedice, locațiunea se consideră reînnoită. Tacita relocațiune poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului, înainte de expirarea termenului contractului de locațiune, ce are semnificația unei manifestări de voință de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul împlinirii termenului. Având în vedere faptul că în cauză nu s-a făcut dovada anunțării concediului de către reclamantă anterior expirării termenului contractului adică al încetării contractului de muncă ( notificarea datând din 01.02.2007, fiind deci ulterioară împlinirii termenului ), iar pârâții au rămas în folosința camerei 28, prin efectul tacitei relocațiuni a luat naștere un nou contract de închiriere, în condițiile primului contract, inclusiv chiria inițială, prezumându-se că părțile nu au modificat nici unul dintre elementele acestuia, cu excepția termenului, potrivit art. 1437, art. 1452 Cod civil.
Ca atare, instanța a constatat că nu este întemeiat primul capăt de cerere prin care se solicită constatarea încetării contractului de închiriere prin expirarea termenului locațiunii, motiv pentru care va trece la analizarea capătului subsidiar, privind încetarea contractului prin denunțare unilaterală.
În speță, ne aflăm în situația unui contract de închiriere fără termen, născut prin tacita relocațiune, însă reclamanta a făcut dovada că a procedat la denunțarea unilaterală a contractului la data de 01.02.2007 prin notificarea adresată pârâților prin intermediul executorului judecătoresc D. G., comunicată acestora la data de 02.02.2007, conform dovezii de comunicare din dosar, în conformitate cu art. 1436 alin. 2 Cod civil. Prin urmare, la expirarea celor 30 de zile menționate în notificarea adresată de reclamantă, contractul de închiriere a încetat.
Faptul că pârâții au continuat să locuiască în imobil nu înseamnă că a operat tacita relocațiune, atâta timp cât din notificarea adresată de reclamantă rezultă clar intenția acesteia de a nu continua locațiunea, rezultată din cererea imperativă a reclamantei ca pârâții să elibereze camera ocupată.
Constatarea încetării locațiunii prin denunțare unilaterală face inutilă analizarea ultimului capăt de cerere al reclamantei, invocat cu caracter subsidiar, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.
Așadar, întrucât contractul de locațiune a încetat, rezultă că, la acest moment, pârâții nu pot opune reclamantei - proprietar al imobilului - un titlu locativ care să legitimeze posesia acestora, motiv pentru care instanța va dispune evacuarea pârâților din imobil, pentru ca reclamanta să se poată bucura de toate prerogativele dreptului de proprietate prevăzute de art.480 c.civ., printre care și posesia bunului.
Împotriva încheierii de respingere a cererii de suspendare a judecății prezentei cauze în temeiul art. 244 pct.l, C.proc.civ., formulată prin întâmpinarea depusă la Judecătoria Sectorului VI București în dosarul nr._, pârâta M. V., a formulat apel criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, precum și împotriva sentinței civile nr. 6219 din data de 04.10.2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului VI București, cerere înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV - a Civilă sub nr._, la data de 20.11.2007.
Motivarea instanței ( dreptul apelantei este facultativ și că dezlegarea prezentei cauze nu atârnă în nici un fel de obținerea de către M. V., a obligării intimatei la vânzarea camerei închiriate, arată percepția greșită a raporturilor de drept în această speță.
Apelanta a mai arătat că acțiunea intimatului reclamant urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului său de a cumpăra spațiul, în condițiile art.7 alin. 1 și 4 din Legea nr.85/1992, prin deposedarea de titlul de folosință, în timpul procesului prin care cer anularea contractului de vânzare cumpărare intervenit între părți ca fiind încheiat cu fraudarea drepturilor mele legitime, constatarea drepturilor mele legale, fiind un tipic exemplu de exercitare cu rea - credință a drepturilor procesuale.
In drept, au fost invocare dispozițiile art.282 C.proc.civ.
Apelanta-pârâtă M. V. a formulat cerere prin care a solicitat suspendarea prezentei cauze în temeiul art. 244 pct. 1 C.proc.civ., până la rămânerea definitivă și irevocabilă a sentinței ce urmează a fi pronunțată cu privire la soluționarea litigiului dintre părți și care are ca obiect obligația legală a ..R.L. de a ne vinde unitatea locativă situată în București, ., nr.20, Cămin Nefamiliști, (camera nr. 28), acțiune ce formează obiectul dosarului nr._, al Judecătoriei Sectorului VI București, cu termen de judecată la data de 23.01.2008, astfel cum rezultă din certificatul de grefă anexat.
Apelantă pârâtă a arătat că este reclamantă în dosarul nr.9._, în contradictoriu cu ., iar cauza are ca obiect anularea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului Cămin de Nefamiliști situat în București, . nr. 20, sector 6, contract încheiat în frauda drepturilor legitime ale chiriașilor, precum și obligarea acesteia de a îmi vinde unitatea locativă pe care o dețin și pentru care achit chirie.
Dosarul sus menționat s-a aflat pe rolul Curții Constituționale în vederea soluționării excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 7, alin.1 și 4, art.10, art.11 alin. 1, art.12 alin.1, art.13, art.14, art.15 alin.1, 2, 3, din Legea nr. 85/1992, republicată, excepția invocată de ., la termenul din 07.03.2007.
Faptul că această excepție a fost soluționată în sensul respingerii ca neîntemeiată, astfel cum rezultă din cuprinsul Deciziei nr. 1024 din data de 13 .11.2007, pronunțată de Curtea Constituțională în dosarul nr. 407D/2007, astfel cum rezultă din certificatul de grefă alăturat.
De asemenea, a formulat cerere de cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992, cerere pe care a comunicat-o . prin serviciul de curierat Poșta Română.
Practica judiciară s-a pronunțat în mod constant în sensul că acțiunea în evacuare poate fi suspendată în condițiile arte 244 pct. 1 C.proc.civ., dacă se constată că pe rolul instanței se află o pricină care urmează să confirme sau să infirme atât dreptul reclamantului cât și pe cel al pârâtului pentru exemplificare Decizia nr. 1785/1995 a Tribunalului București, Secția a IV - a Civilă.
Soluția pe care urmează a se pronunța acestei cauze este pendinte de soluția pe care o va da Judecătoria Sectorului VI București în dosarul nr.9._, instanță care urmează să confirme (sau să infirme) dreptul pârâtei de a dobândi proprietatea asupra spațiului pe care îl locuiesc.
Obligația de a vinde la cererea chiriașului spațiul locativ din construcțiile cu destinație de locuință, construite din fondurile fostelor unități economice socialiste, este o obligație legala a proprietarului acestui spațiu, iar soluția dată litigiului de către Judecătoria Sectorului VI în dosarul nr. 9._, condiționează esențial atât soluția dată cererii de reziliere a contractului de închiriere existent între noi părțile, cât și admisibilitatea acțiunii în evacuare.
In apel s-a administrat proba cu înscrisuri.
Prin decizia civilă nr.85A/25.01.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV a Civilă s-a respins, ca nefundat, apelul declarat de apelanta-pârâtă M. V., împotriva sentinței civile nr. 6219/4.10.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București, în dosarul nr._, în contradictoriu
cu intimatul-reclamant ., și cu intimatul-pârât M. C. și s-a luat act că intimata nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
În ceea ce privește cererea de suspendare a judecății, formulată în baza art. 244 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ., se reține că cererea a fost soluționată în sensul respingerii ei ca nefondată, prin încheierea de ședință din data de 25.01.2008, cu motivarea expusă în încheierea de ședință de la acea dată.
În ceea ce privește fondul apelului, în primul motiv de critică, apelanta -pârâta a susținut că instanța de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, în speță nefiind aplicabile dispozițiile legale privind tacita relocațiune, ci dispozițiile art.1441C.civ. privind respectarea de către cumpărător a locațiunii încheiate înainte de vânzare.
Criticile sunt nefondate.
Contractul de închiriere nr. 231/10.01.2003, de care se prevalează apelanta-pârâtă, a fost încheiat între S.C. Cesarom S.A. în calitate de proprietar și apelanta-pârâtă în calitate de chiriaș, contractul fiind accesoriu la contractul de muncă, iar termenul fiind limitat la durata contractului de muncă (filele 11-14 dosar fond).
Prin decizia nr. 269/31.05.2006 emisă de S.C.Lasselsberger S.A. a decis încetarea contractului individual de muncă, încheiat pe perioadă nedeterminată, al pârâtei M. V. (fila 16 dosar fond), iar la data de 01.02.2007 reclamanta S.C. E. S. S.R.L. - noul proprietar al căminului de nefamiliști în care se află imobilul în litigiu în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 la BNP D. M. D.", a notificat-o pe pârâtă ca, în termen de 30 zile să predea camera 28, altfel se va proceda la evacuarea acesteia (fila 9 dosar fond).
Așadar, la data de 01.02.2007 când a fost notificată să părăsească imobilul, pârâta nu mai avea calitatea de angajat, astfel că și contractul de închiriere ca act auxiliar își înceta efectele potrivit principiului accesorium sequitur principale.
Mai mult, potrivit art. IV lit. c) din contractul de închiriere, care reprezintă legea părților potrivit art. 969 C.civ., contractul de închiriere poate fi reziliat unilateral de către proprietar cu obligația de a notifica chiriașul cu 30 zile înainte, condiție îndeplinită de către noul proprietar, chiar și în ipoteza în care ne însușim opinia exprimată de către apelanta-pârâtă potrivit căreia noul proprietar era obligat să respecte acest contract.
Este indubitabil că, după trecerea celor 30 zile de la data notificării, care a fost 01.02.2007, deci de la data de 01.03.2007 apelanta-pârâtă a ocupat imobilul fără titlu și nu mai poate opune nici tacita relocațiune, pe acest aspect criticile fiind fondate ulterior anunțării concediului .
În analizarea criticilor din motivul nr. 1 apel, tribunalul a răspuns și criticilor privind greșita apreciere a instanței de fond privind incidența clauzei de denunțare unilaterală a contractului de închiriere.
Tribunalul nu poate primi criticile privind inopozabilitatea acestei clauze cu motivarea că ne aflăm în prezența unui contract cu durată limitată pe durata contractului de muncă.
Contractul este valabil și se analizează în tot, atâta timp cât nu s-a constatat existența unor motive de nulitate, clauza producând efecte atâta timp cât produce efecte și contractul în cuprinsul căruia a fost inserată.
Ori, apelanta-pârâtă se prevalează de contract potrivit intereselor sale și neagă eficiența clauzei, care produce efecte contrare acestor interese, ipoteză care, evident nu poate fi acceptată.
Pledând pentru limitarea efectelor contractului de închiriere în limita contractului de muncă, apelanta-pârâtă în fapt susține și recunoaște temeinicia acțiunii reclamantei, întrucât este evident că dreptul acesteia de a ocupa imobilul în calitate de chiriaș a încetat la data încetării contractului de muncă, respectiv la data de 31.05.2006.
În această ipoteză, este evident că pârâta de la această dată și până la anunțarea concediului a ocupat locuința ca efect al tacita relocațiune, fiind incidente disp. art. 1437 C.civ., astfel cum a reținut și instanța de fond.
Ori, potrivit art. 1438 C.civ., după anunțarea concediului, pârâta nu mai putea opune tacita relocațiune.
Așadar, atât în ipoteza în care am aprecia că efectele contractului de închiriere au încetat la data la care a încetat contractul de muncă al pârâtei, cât și în ipoteza în care acesta ar produce efecte în continuare fiind opozabile noului proprietar - reclamantei în cauză, acesta poate fi denunțat prin anunțarea concediului, condiție îndeplinită de către reclamantă prin notificare, astfel că la data sesizării instanței - 12.11.2007 pârâta ocupa imobilul fără nici un drept, deoarece nu mai putea opune nici un titlu locativ.
Nefondate sunt și criticile privind respingerea ca neîntemeiată de către instanța de fond, a cererii de suspendare a judecății în baza art. 244 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. până la soluționarea în mod irevocabil a dosarului civil nr._ care are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare a căminului încheiat între . reclamanta din prezenta cauză și obligarea . a vinde camera nr. 28 pârâtei, întrucât este irevant în raport de situația de fapt reținută, respect lipsa oricărui titlu locativ, în principal ca efect al încetării contractului de muncă.
Tribunalul a reținut că, la rândul său, acest dosar este suspendat în baza art. 29 alin. 5 din Legea nr. 47/1992 până la soluționarea excepțiilor de neconstituționalitate, astfel că se tinde la tergiversarea soluționării cauzei.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în temeiul art. 296 C.proc.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat, cu consecința menținerii hotărârii atacate ca fiind temeinică și legală.
Împotriva deciziei civile nr.85A din 25.01.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV a Civilă a declarat recurs pârâta M. V..
În motivarea recursului pârâta critică decizia pentru următoarele motive:
Cu privire la primul motiv de recurs, cel statuat în art.304 pct.8 Cod procedură civilă.
Instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății, (în speță contractul de închiriere) a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, apreciind că, în cauza de față, sunt incidente dispozițiile legale cu privire la tacita relocațiune și la denunțarea unilaterală.
Se va observa faptul că, în cauză, sunt incidente prevederile art.1441 Cod Civil care statuează că reclamanta . este ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâții din prezenta cauză având drepturi locative opozabile acesteia în calitate de proprietari asupra camerei nr. 28 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în .. 20, sector 6, București.
Mai mult decât atât, se va avea în vedere faptul că, la data perfectării contractului de vânzare cumpărare dintre părți, recurenta pârâtă M. V. ocupa camera nr. 28 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în .. 20, sector 6, București, în baza contractului de închiriere intervenit între părți, și înregistrat sub nr.231/10.01.2003, termenul de închiriere al acestuia fiind reprezentat de durata contractului individual de muncă.
Ori, din actele depuse la dosarul cauzei rezultă cu evidență faptul pârâta din prezenta cauză care a fost și este angajat al . societate comercială fiind succesoarea drepturi a . inițial al ..
Mai mult, instanța a apreciat greșit ca fiind incidentă în cauză denunțarea unilaterală a contractului de închiriere nr. 231/10.01.2003, intervenit între părți.
Se va observa faptul că, contractul de închiriere nr.10.01.2003, încheiat între părți, și care reglementează situația camerei nr. 28 din imobilul Cămin de Nefamiliști situat în București, Valea Cascadelor, nr. 20, sector 6, este accesoriu contractului de muncă al recurentei - pârâte M. V..
Astfel, se va observa faptul că, contractul de închiriere având obiect o locuință de serviciu (în speță camera nr. 28), este potrivit legii un contract accesoriu la contractul de muncă, odată cu încetarea contractului de muncă încetează și efectele contractului de închiriere, incident în cauză fiind principiul de drept accesorium seguitur principale.
Denunțarea unilaterală este reglementată de prevederile art. 1436 Cod civil, care statuează că dacă părțile sau legea au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțare unilaterală, de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.
Se va observa că aceste dispoziții legale nu își găsesc aplicabilitatea în cauza de față aflându-ne în prezența unui contract de închiriere încheiat pe durată determinată.
În ce privește contractele de închiriere încheiate pe durată determinată, revocarea unilaterală nu este admisibilă.
Forța lor obligatorie menținându-se pe durata întregului interval de timp convenit prin acordul de voință al părților.
Ori, din actele depuse la dosarul cauzei rezultă cu evidență faptul că recurenta pârâtă din prezenta cauză a fost și este angajată a . societate comercială fiind succesoarea drepturi a . inițial al ..
Astfel, așa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, fără nici un fel de îndoială recurenta - pârâtă M. V. a fost și este în prezent angajată a . funcția de ceramist - preparator, ceea ce conduce la concluzia că, contractul de închiriere nu a încetat prin denunțare unilaterală, astfel recurenta pârâtă prezintă un titlu locativ opozabil locatorului proprietar.
Potrivit contractului menționat, încheiat între . pârâta M. V., durata închirierii este cea a contractului de muncă.
La dosarul cauzei a fost depusă decizia de desfacere a contractului de muncă nr.269 din 31.05.2006, emisă de .>
Din această decizie rezultă că, în raport de perfectarea contractului de vânzare cumpărare și transfer a dreptului proprietate asupra unei părți din unitate și a obiectului de activitate privind fabricarea de obiecte sanitare din ceramică între vânzătorul . cumpărătorul SANITARYW ARING NUFACTURING SRL, cumpărătorul este obligat să angajeze începând cu data de 01.06.2006 cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată salariații, care deservesc secția de obiecte sanitare și activități conexe în condițiile respectării prevederilor art. 169 aIin.2 din Codul Muncii.
Mai rezultă că, începând cu data de 01.06.2006, încetează contractul individual de muncă încheiat pe durată nedeterminată a recurentei - pârâte M. V., cu funcția de ceramist - preparator în cadrul secției de obiecte sanitare, .-se să achite toate drepturile bănești ale angajatorului până la data de 01.06.2006, drepturile ulterioare și dreptul la concediul de odihnă neefectuat aferent anului 2006, transferându-se noului angajator.
Din cuprinsul deciziei rezultă că nu a avut loc o concediere propriu - zisă, ci un transfer în sensul art. 169 din Codul Muncii potrivit căruia" salariații beneficiază de protecția drepturilor lor în cazul în care se produce un transfer al întreprinderii, al unității sau al unor părți ale acesteia către un alt angajator, potrivit legii.
Drepturile și obligațiile cedentului, care decurg dintr - un contract sau raport de muncă existent la data transferului, vor fi transferate integral cesionarului.
Transferul întreprinderii, al unității sau al unor părți ale acesteia nu poate constitui motiv de concediere individuală sau colectivă a salariaților e cedent ori de către cesionar".
În consecință, se va constata faptul că în speța de față nu a operat o concediere și deci o încetare a contractului de muncă a recurentei – pârâte, ci un transfer atipic în sensul dispoziției legale sus menționate.
Astfel, se va observa faptul că nu a încetat contractul de închiriere încheiat pe durată nedeterminată, contract în vigoare pe durata contractului că, neexistând temei pentru încetarea locațiunii nici ca urmare a împlinirii termenului nici ca urmare a denunțări unilaterale .
S-a considerat că, recurenta pârâtă M. V. a făcut dovada calității de salariată a societății intimate.
În concluzie, se va constata că contractul de închiriere nu a încetat prin denunțare unilaterală astfel încât recurenta - pârâtă prezintă un titlu locativ opozabil intimatei.
Contractul de închiriere semnat de părți personal sau prin reprezentanți exprimă voința acestora, creează obligații și respectă cadrul legal în vigoare încheierii sale.
Mai mult decât atât, se va observa că Legea nr.114/1996, lege specială aplicabilă în materia locațiunii, prin raportare la normele generale evocate, nu face nici o referire expresă cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, ceea ce implicit duce la concluzia că se impune aplicarea normei speciale.
Față de toate argumentele mai sus expuse se solicită casarea deciziei civile recurate, ca fiind netemeinică și nelegală.
Cu privire la cel de al II lea motiv de recurs, cel statuat în art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
În speță de față, nu poate opera rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a chiriei.
Este unanim admis faptul că rezilierea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu executare succesivă, în cazul neexecutării culpabile de către una dintre părți a obligațiilor asumate prin contract, ori în speța de față fiind vorba de culpă (împiedicarea recurentei pârâte efectuată de către intimata reclamantă să își execute obligațiile de plată) nu poate fi vorba de sancțiune.
Fiind vorba despre un contract sinalagmatic, acesta dă naștere la obligații în sarcina ambelor părți.
Astfel, se va observa faptul că recurenta pârâtă a fost împiedicată de către intimata reclamantă să își execute obligațiile de plată, conform susținerilor intimatei reclamante . consemnate în cererea de chemare în judecată, în sensul că nu a perceput vreo sumă de bani cu titlu de chirie, iar utilitățile au fost achitate integral tot de către aceasta.
Se va observa faptul că, conform chitanței nr._ din 04.09.2007, aflată la dosar, recurenta pârâtă M. V. a achitat către . suma de 500 Ron reprezentând contravaloarea unei cote din utilitățile consumate, aferent unității locative deținute de către acesta.
Mai mult decât atât, această situație este dovedită prin răspunsul pârâtei la interogatoriul administrat la instanța fondului, în sensul că se consemnează faptul că a încercat să ia legătura cu reprezentanții intimatei reclamante la sediul declarat din Ploiești unde nu a fost primită, pentru a-și clarifica situația locativă, ba mai mult, a fost amenințată și alungată.
Cererea de evacuare formulată de intimata pârâtă este expresia abuzului procesual și este afectată de o cauză ilicită.
Drepturile procesuale trebuie exercitate de către părți cu bună credință.
Prezenta acțiune în evacuare este adresată instanței de către intimata pârâtă pentru a lipsi chiriașii de calitatea de chiriaș necesară dovedirii drepturilor și înspăimântarea acestora, persoane în majoritate familiști, cu copii minori mulți, pentru care spectrul evacuării este peste puterea lor de înțelegere.
S-a învederat instanței că acțiunea intimatului reclamant urmărește să împiedice exercitarea legală a dreptului său de a cumpăra spațiul în condițiile art.7 alin.1 și 4 din Legea nr.85/1992, prin deposedarea de titlul folosință, în timpul procesului, prin care cerea anularea contractului de vânzare cumpărare intervenit între părți, ca fiind încheiat cu fraudarea drepturilor sale legitime, constatarea drepturilor sale legale, fiind un tipic exemplu de exercitare cu rea - credință a drepturilor procesuale.
Solicită instanța de judecată să se aplece asupra contextului procesual acestei cauze pentru a observa că există o strânsă legătură între valorificarea legală a dreptului său de a cumpăra spațiul în care locuiesc, drept născut în temeiul art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992 și posibilitatea legală a se E. SOLUTlONS SRL, de a mă evacua din acest spațiu.
Față de toate aceste considerente, se va solicita instanței de judecată să respingă acțiunea formulată de către reclamanta S.C. E. S. S.R.L, din probele administrate rezultând intenția vădită a acesteia de a eluda obligațiile sale legale, prezentele demersuri judiciare îndeplinind toate caracteristicile abuzului de drept.
Astfel se va solicita să se admită cererea astfel cum a fost formulată și să se dispună suspendarea judecății prezentei cauze în temeiul prevederilor arte 244 Cod Procedură Civilă până la rămânerea definitivă și irevocabilă a soluției ce urmează a fi dată în dosarul nr. 9._, apreciind că sunt întrunite cumulativ cerințele acestei dispoziții legale.
În drept, invocă dispozițiile art.304 pct.8 și art.304 pct.9 și urm. Cod procedură civilă.
În dovedirea susținerilor, solicită proba cu înscrisuri.
Analizând recursul declarat din prisma criticilor formulate, care se subsumează motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct.8 și 9 din Codul de Procedură Civilă, Curtea constată că nu este fondat, pentru următoarele considerente:
În primul rând, se învederează că, deși recurenta a invocat motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.8 din Codul de Procedură Civilă, în realitate, toate criticile formulate se subsumează motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.9.
Astfel, recurenta susține că instanțele de fond au interpretat greșit contractul de închiriere, neținând cont de faptul că este accesoriu contractului de muncă și că, atâta timp, cât contractul de muncă nu a încetat nu se poate considera că a încetat contractul de închiriere.
Curtea învederează că susținerile recurentei sunt neîntemeiate, având în vedere faptul că contractul de închiriere nr. 231/10.01.2003, de care se prevalează, a fost încheiat între S.C. Cesarom S.A. în calitate de proprietar și recurenta-pârâtă în calitate de chiriaș, contractul fiind accesoriu la contractul de muncă, iar termenul fiind limitat la durata contractului de muncă (filele 11-14 dosar fond).
Prin decizia nr. 269/31.05.2006 emisă de S.C.Lasselsberger S.A. a decis încetarea contractului individual de muncă, încheiat pe perioadă nedeterminată, al pârâtei M. V. (fila 16 dosar fond), iar la data de 01.02.2007 reclamanta S.C. E. S. S.R.L. - noul proprietar al căminului de nefamiliști în care se află imobilul în litigiu, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 la BNP D. M. D.", a notificat-o pe pârâtă ca, în termen de 30 zile să predea camera 28, altfel se va proceda la evacuarea acesteia (fila 9 dosar fond).
Curtea va înlătura susținerile recurentei M. V. cu privire la faptul că nu a încetat contractul său individual de muncă, ca fiind nedovedite, având în vedere că la dosarul cauzei a fost depusă decizia de desfacere a contractului individual de muncă pe perioadă nedeterminată și nu s-a făcut dovada contrară în sensul că decizia de desfacere a contractului a fost desființată sau s-a dispus reangajarea recurentei.
În ceea ce privește susținerile recurentei că nu a operat o încetare a contractului de muncă, ci a avut loc un transfer atipic în conformitate cu dispozițiile art.169 din Codul Muncii, Curtea le va înlătura cu motivarea că nu s-a făcut dovada, în cauză, că recurenta M. V. ar fi continuat activitatea salarială la societatea S.C. E. S. SRL. În acest sens, nu s-a depus nici un mijloc de probă cu privire la existența raporturilor de serviciu între recurenta-pârâtă și intimata-reclamantă. Prin adresa nr.3502/2007, aflată la fila 51 din dosarul de apel, rezultă că recurenta a fost salariata societății S.C. SANITARYWARE MANUFACTURING S.R.L., devenită S.C. R. OBIECTE SANITARE S.R.L., începând cu data de 01.06.2006și până la data de 03.09.2009.
Pe cale de consecință, Curtea confirmă susținerile instanțelor de fond cu privire la încetarea contractului de muncă. Ca efect al încetării raporturilor de serviciu, au încetat și raporturile de locațiune, având în vedere că contractul de închiriere era accesoriu contractului de muncă.
Ținând cont că, la data de 01.02.2007, după încetarea contractului de muncă, recurenta a fost notificată să părăsească imobilul, Curtea va constata că nu se poate invoca tacita relocațiune, după anunțarea concediului, în conformitate cu dispozițiile art.1438 din Codul Civil din 1864.
Pentru aceste motive, se constată că nu este fondată prima critică formulată care se subsumează motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă.
În ceea ce privește cea de-a doua critică referitoare la faptul că a fost împiedicată să achite chiria și că nu se poate solicita rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată, Curtea învederează că nu s-a dispus încetarea contractului de închiriere pentru neplata chiriei, ci, în conformitate cu art.IV lit. c din contract, având în vedere și caracterul accesoriu al acestuia față de contractul de muncă, precum și încetarea raporturilor de serviciu.
În ceea ce privește critica referitoare la faptul că este împiedicat să își exercite dreptul de cumpărare, în condițiile art.7 alin.1 și 4 din Legea nr.85/1992, Curtea constată că, în dosarul nr._/3/2008 al Tribunalului București, a fost respinsă, în mod definitiv și irevocabil, cererea formulată de către recurentă, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei de a încheia un contrat de vânzare-cumpărare, în condițiile Legii nr.85/1992.
Având în vedere considerentele expuse, în conformitate cu art.312 din Codul de Procedură Civilă, constatând că nu sunt întemeiate criticile formulate, va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta pârâtă M. V. împotriva deciziei civile nr.85A/25.01.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimata reclamantă . și intimatul pârât M. C.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta pârâtă M. V. împotriva deciziei civile nr.85A/25.01.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimata reclamantă . și intimatul pârât M. C..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 1 martie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
Z. D. C. M. Steluța I. L. M.
GREFIER
L. D.
RED.DZ(28.03.2013
Tehnored. MȘ/ 2 ex.
6.03.2013
| ← Dizolvare persoana juridică. Decizia nr. 1925/2013. Curtea de... | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1209/2013. Curtea de... → |
|---|
