Legea 10/2001. Decizia nr. 52/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 52/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 14-03-2013 în dosarul nr. 15183/3/2009
ROMÂNIA
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI –SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ, CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 52A
Ședința publică de la 14.03.2013
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – I. R. D.
JUDECĂTOR – M. S.
GREFIER - I. P.
Pe rol se află soluționarea cererii de apel formulată de apelanta-pârâtă M. FINANTELOR PUBLICE reprezentat de DIRECTIA GENERALĂ A FINANTELOR PUBLICE BUCUREȘTI împotriva sentinței civile nr. 491/02.03.2012 pronunțată de Tribunalul București –Secția a V-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații-reclamanți G. M. și G. M..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 07.03.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 14.03.2013, când, în aceeași compunere, a dat următoarea decizie:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului București Secția a V-a Civilă sub nr._ /10.04.2009 reclamanții G. M. si G. M. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul M. ECONOMIEI SI FINANTELOR PUBLICE să pronunțe o hotărâre prin care sa dispună obligarea acestuia la restituirea prețului actualizat plătit prin contractul de vânzare cumpărare nr. 504/14.01.1997 pentru apartamentul situat in București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., sector 1, iar in subsidiar, restituirea prețului de piață al aceluiași imobil.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat ca au dobândit apartamentul situat în București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., . prin contractul de vânzare cumpărare nr. 504/1997, însă prin sentința civilă nr._/26.09.2006 rămasă irevocabilă, a fost admisă cererea de revendicare formulată de foștii proprietari, numiții Glatz O. I. și Glatz A. M.. Învederează că au dobândit acest imobil prin cumpărare cu bună-credință, fiind încredințați că tranzacționează cu adevăratul proprietar. Mai arata că încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu respectarea cerințelor prevăzute de lege.
În susținerea cererii, reclamanții au depus la dosarul cauzei sentința civilă nr._/2006 pronunțată de Judecătoria sector 1, decizia civilă nr. 314/2007 pronunțată de Tribunalul București, decizia civilă nr. 457/2007 pronunțată de Curtea de Apel București, contractul de vânzare cumpărare nr. 504/1997, alte înscrisuri. La termenul de judecată din data de 2.11.2009, instanța a încuviințat în temeiul art. 167 C.proc.civ pentru reclamanți proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică în construcții, raportul fiind atașat la dosarul cauzei. La termenul de judecată din data de 21.06.2010, instanța a dispus refacerea raportului de expertiză, desemnând un nou expert.
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 50, 50 ind. 1 L 10/2001.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesual pasive, arătând că între acesta și reclamanți nu s-a format niciun raport juridic obligațional. Învederează că nu a fost parte în contractul de vânzare cumpărare, sens în care Primăria municipiului București are calitatea de vânzătoare. De asemenea, învederează că nu exista culpa acestei instituții, față de prevederile art. 50 L 10/2001, întrucât nu s-a făcut dovada încheierii valabile a unui contract de vânzare cumpărare, cu respectarea dispozițiilor L 112/1995, care să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, sens în care arată că în temeiul art. 1337 C.civ ar trebui să se atragă răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii.
În drept, a invocat dispozițiile art. 50, 50 ind. 1 L 10/2001.
La termenul de judecata din data de 11.11.2011, Tribunalul a unit excepția lipsei calității procesual pasive cu fondul cauzei.
Prin sentința civilă nr. 491/2.03.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a fost respinsă excepția lipsei calității procesual pasive, ca neîntemeiată, a fost admisă cererea și obligată pârâta la plata sumei de_ lei (_ euro) reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., stabilit conform raportului de expertiza omologat în cauză.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 504/14.01.1997, CGMB-DPI-DAFI, în calitate de reprezentant al vânzătorului a înstrăinat reclamanților G. M. și G. M., cumpărători, locuința situată în București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., compusă din vestibul, 3 camere, bucătărie, baie, cămară, doua logii și două balcoane, în suprafață utilă de 79,33 mp, în schimbul prețului de_ Rol.
Prețul locuinței a fost achitat partial-30%, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar diferența, în rate.
Prin sentința civilă nr._/26.09.2006 pronunțată de Judecătoria sector 1 in dosar civil nr_/2005 a fost admisa cererea formulata de reclamanții Glatz O. I. si Glatz A. M. in contradictoriu si cu pârâtii G. M. și G. M. și obligați aceștia din urma să lase imobilul situat în București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., . în deplină proprietate și liniștită posesie. În considerentele hotărârii citate, instanța a reținut că titlul numiților Glatz O. I. și Glatz A. M. este mai caracterizat și preferabil având în vedere că au dobândit de la adevăratul proprietar, în timp ce reclamanții din prezenta cauză au dobândit de la stat, un neproprietar. Așadar, instanța a statuat asupra nevalabilității titlului statului, situație care nu a determinat nulitatea contractului de vânzare cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 314/8.03.2007 a Tribunalului București - Secția a V-a Civilă au fost admise apelurile formulate de Municipiul București cât și de apelanții G. M. si G. M. împotriva sentinței civile nr._/26.09.2006 a Judecătoriei Sectorului 1 București și a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că a fost respinsa acțiunea ca neîntemeiata.
Prin decizia civilă nr. 457/11.09.2007 a Curții de Apel București - Secția a IX a Civilă a fost admis recursul formulat de reclamanții Glatz O. I. si Glatz A. M. împotriva deciziei civile nr. 314/8.03.2007 a Tribunalului București - Secția a V a Civilă, modificata în tot decizia arătată și respinse apelurile, ca nefondate. Astfel, considerentele hotărârii judecătorești au intrat în puterea lucrului judecat.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă, Tribunalul a reținut că aceasta presupune existenta unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în raportul juridic dedus judecății. Reclamanții au investit instanța cu cererea având ca obiect restituirea prețului la valoarea de piață pentru apartamentul situat în București, calea Dorobanților, nr. 135-145, ., ..
În speță, pârâtul are calitate procesuală pasivă, întrucât aceasta este dată prin lege, respectiv art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, care dispune ca restituirea prețului se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, indiferent dacă restituirea prețului se solicita în condițiile art. 50 alin. 2 sau în condițiile art. 50 alin. 2 ind. 1, motiv pentru care, constatând ca excepția invocata este neîntemeiata, instanța a respins-o.
Pe fond, Tribunalul a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 republicată cu modificările și completările ulterioare, „ proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile cu dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. 1 se stabilește prin expertiză”.
În conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. 2¹ din Legea nr. 10/2001, „Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriași ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”, iar potrivit art. 50 alin. 3 din același act normativ, „Restituirea prețului prevăzut la alin. 2 și 2¹ se face de către M. Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Din economia textelor de lege mai sus menționate rezultă că legiuitorul a prevăzut dreptul chiriașilor cumpărători la restituirea prețului de piață, numai în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în timp ce pentru situația contractelor de vânzare-cumpărare desființate și care fuseseră încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 a prevăzut doar dreptul la restituirea prețului plătit, actualizat în funcție de indicele de inflație.
În speță, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul situat în București, Calea Dorobanților, nr. 135-145, ., ., sector 1 a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995-neexistând nicio probă în sens contrar -, acesta fiind lipsit de efecte ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de foștii proprietari ai imobilului.
Prin urmare, tribunalul a constatat că reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului, în conformitate cu dispozițiile art.50¹ din Legea nr.10/2001.
Prin raportul de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare efectuat în cauză s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului situat în București, Calea Dorobanților, nr. 135-145, ., ., potrivit standardelor internaționale de evaluare este de 726.648 lei (echivalentul a 170.000 Euro). Față de dispozițiile art. 201 si urm C.proc.civ, Tribunalul și-a însușit concluziile raportului de expertiza efectuat de expertul tehnic C. G..
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generala a Finanțelor Publice a Municipiul București.
În motivarea apelului s-a arătat că in mod greșit Tribunalul a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, având in vedere ca potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamanți si Primăria Municipiului București prin mandatar CGMB - DPI - DAFI este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.
Apelantul solicită ca, în conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 si următoarele din Cod civil, reținute și de instanța de fond in considerentele hotărârii, să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
Susține apelantul că nici dispozițiile art. 50 din Legea nr.10/2001 nu sunt de natura sa determine introducerea în prezenta cauza a Ministerului Finanțelor Publice si sa acorde calitate procesuala acestei instituții, cat timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.
Deposedarea reclamanților de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Aceasta tulburare de drept este de natura sa angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totala a vânzătorului respectiv Primăria Municipiului București, în speță fiind atrasă răspunderea pentru evicțiune.
Or, în aceasta situație reclamantul poate beneficia, cel mult, de prevederile Codului civil privind evicțiunea, neputând fi antrenata răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în prezenta speță nu există culpa acestei instituții.
Apelantul mai susține că instanța de fond trebuia să aibă în vedere dispozițiile art. 1336 si urmat, cod civil, cu atât mai mult cu cat contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătoreasca definitivă și irevocabilă și prin urmare sunt aplicabile dispozițiile art. 1336 pct. 1 cod civil de garanție pentru evicțiune..
În aceasta situație calitate procesuala poate avea doar vânzătorul imobilului, respectiv Primăria Municipiului București prin Primar General.
Această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturata prin nici o dispoziție speciala contrara, fiind așadar pe deplin aplicabila intre părțile din prezentul litigiu .
Mai arată apelantul ca prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care sa se acorde calitate procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice. Într-adevăr, în cadrul Legii nr. 10/2001 legiuitorul a intervenit în acest sens, când a considerat necesar, instituind prevederi cu caracter procesual, caracter ce rezultă clar din formularea textului și, în plus, referindu-se numai la efecte ale faptului juridic (îmbogățirea fără justa cauză), nu ale unui act juridic (contractul fiind, conform art. 969 C.civ., „legea părților”, neputându-se interveni peste voința contractanților, indiferent că este vorba de repunerea părților în situația anterioară).
Dispozițiile Legii nr.10/2001, reglementează în mod expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza Legii nr. 112/1995, și anume aceste contracte sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
Or, în speța dedusă judecații, dispozițiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile întrucât în cauză nu există o hotărâre definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 504/1997, încheiat între reclamanți și Primăria Municipiului București.
Mai susține apelantul că nici în urma modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 nu are calitate procesuală pasivă întrucât potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piața este necesara întrunirea cumulativă a 2 condiții și anume: 1.contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă și 2. acest contract de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Or având în vedere că în acest moment, așa cum am precizat mai sus, nu exista o sentința definitivă și irevocabilă în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți cu Primăria Municipiului București nu poate fi justificată calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice.
Față de argumentele prezentate, Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în această cauză.
Apelantul mai critică hotărârea instanței de fond și în ceea ce privește aplicabilitatea în speță a prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009
Astfel potrivit modificărilor aduse Legii nr.10/2001 prin Legea nr. 1/2009 în art. 50 alin. 3 se prevăd următoarele:
„(2 ) Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. (3) Restituirea prețului prevăzut la alin. la alin. (2) si (21) se face de către M. Economiei si Finanțelor*) din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr._, cu modificările ulterioare.”
Pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice sa poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași in baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere sa fie întrunite, așa cum am arătat mai sus, cumulativ doua condiții si anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare sa se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva si irevocabilă.
În ceea ce privește respectarea prevederilor Legii 112/1995, apelantul învederează faptul ca reclamanții nu au făcut dovada unei hotărâri judecătorești definitive si irevocabile prin care să se rețină buna credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 504/1997, aceasta fiind o condiție esențiala prevăzuta de art. 50/1 din Legea nr. 10/2001 pentru a se acorda restituirea prețului la valoarea de piața.
Art. 50 ind. 1 face vorbire despre „ contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile” însă acest text de lege are in vedere atunci când reglementează plata prețului de piața existenta unei hotărâri în care să se retina respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.
În caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus in art. 50A1 condițiile pe care reclamanții trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de circulație.
Apelantul invocă și practica a instanțelor de judecată.
Condiția pentru a putea obliga Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piața referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, nu a fost îndeplinita.
Având in vedere ca in speța exista o hotărâre judecătoreasca definitiva si irevocabila prin care s-a reținut încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr._, reclamanții nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piața al imobilului in litigiu.
În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege, apelantul arată că în speța de față, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare contractul de vânzare cumpărare încheiat in baza prevederilor Legii nr. 112/1995 intre reclamanți și Primăria Municipiului București, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătoreasca definitivă și irevocabilă.
Prin urmare, atâta timp cât în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50/1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, consideră apelantul că instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, admițând cererea de chemare în judecată în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice întrucât instituția noastră nu poate fi obligată la restituirea prețului la valoarea de piața, achitat de către reclamanți în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 504/1997.
Mai susține apelantul că suma stabilita de către expert,_ lei (170.000 euro), este nejustificat de mare. In cadrul metodelor de evaluare, unele pur teoretice, nu s-a ținut cont de blocajul actual al tranzacțiilor imobiliare, când cererea este mult mai mica decât oferta. Având in vedere faptul ca imobilul a fost supraevaluat, apelantul solicită refacerea raportului de expertiză pentru următoarele considerente:
În concret, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în nici un caz valoarea de circulație a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul legii nr. 112/1995.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare ,ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:
- Stabilirea valorii de circulație a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu apretului derizoriu plătit de reclamanți);
- Stabilirea valorii de circulație la momentul evicțiunii;
- diferența între valoarea de circulație a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare și valoarea de circulație a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul legii nr. 112/1995 este unul derizoriu diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile de diferența arătate mai sus .
În caz contrar ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea desigur au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin stabilirea valorii de circulație la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul - cumpărător.
Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin legea nr. 10/2001.
Apelantul contestă valoarea suprafeței utilă de calcul (79,33mpAu) utilizată de expert în evaluare. Suprafața utila a apartamentului conform contractului de vânzare cumpărare este formata din 58,16 mpAu și 21,17 mp balcon+logie (8,25 mp + 12,92 mp= 21,17 mp). În aceste condiții suprafața utila de calcul a apartamentului evaluat este de 65,75 mpAu față de 79,33 mpAu in evaluare (Au = 58,16 mpAu +21,17 mp x 0,35 = 65,75 mpAu de calcul).
În al doilea rând, la stabilirea ratei de capitalizare, expertul a utilizat o singură ofertă cu o valoare lunară a chiriei de 1.000 euro/lună în timp ce în cadrul metodei de evaluare a randamentului chiria lunara este apreciata la 550 euro/lună. Calculul ratei de capitalizare stabilit de expert nu reprezintă un studiu de piața a zonei ci un caz izolat care nu are legătura cu obiectul evaluării. Cu cat rata de capitalizare este mai mică cu atât valoarea de piața a imobilului evaluat este mai mare. In funcție de cuantumul valorii nete din exploatare anuale stabilite de evaluator prin metoda randamentului, o diferența de 1% a ratei de capitalizare poate conduce la diferențe între valorile imobilelor astfel stabilite de zeci, sute sau chiar milioane de euro.
Cu toate acestea, utilizând rata de capitalizare de 4% stabilita de evaluator și introducând in calcul si cheltuielile necesare pentru plata impozitului pe profit 16% către MFP (neprelucrata in evaluare de expertul tehnic), rezulta următorul calcul:
550euro/luna(din evaluare): 79,33,mpAu x 65,75 mpAu = 456 euro/luna
456 euro/luna x 12 luni = 5.472 euro/an
- gradul de ocupare: 5.472 euro/an x 0,90 = 4.925 euro
- cheltuieli impozit pe construcții, reparații curente: 100/luna
- cheltuieli pentru asigurări: 200 euro/an 4.925 euro - 100 euro - 200 euro/an
- cheltuieli pentru impozitul pe profit 16%: 4.625 euro/an x 0,16 = 740 euro/luna
- venitul net anual: 4.625 euro/an - 740 euro/luna = 3.885 euro/luna
- valoarea de piața a apartamentului: 3.885 euro/luna: 0,04 = 97.125 euro fata de 170.000 euro în evaluare
Referitor la aplicarea metodei de evaluare prin comparație directa efectuata de expertul tehnic, apelantul susține că expertul a luat în calcul valorii care nu mai corespund pieței actuale a tranzacțiilor imobiliare, apartamentul fiind astfel supraevaluat.
Mai susține apelantul că, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale .
În spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv legea nr. 112/1995, și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, reclamanții ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv cu stabilirea, în funcție de prețul plătit de reclamanți la achiziționarea apartamentului în temeiul legii nr. 112/1995, ce imobil ar fi putut cumpăra pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.
Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanți și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.
În situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.
Mai mult raportându-ne numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului in aceasta speța, care face parte împreună cu dispozițiile Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului si a Libertăților Fundamentale (in continuare „convenția”), din blocul de convenționalitate la care face referire Constituția României in art.20, reclamanții aveau obligația sa dovedească faptul ca au fost încălcate prevederile art.1 din protocolul adițional nr.1 la Convenție ( abuz de putere).
Așadar, trebuie examinat in ce măsura jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulație a imobilului, in situația in care aceștia sunt evinși, prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.
În cauza R. împotriva României, Curtea a obligat statul la restituirea valorii de circulație a imobilului către cumpărătorul evins, insa trebuie observata particularitatea esențiala a acestei cauze: Reclamanta din acea cauza, doamna A. R., câștigase deja irevocabil procesul cu evingătorii, fiind evinsă doar ca urmare a admiterii unui recurs in anulare. Prin urmare, cauza R. nu face altceva decât sa reia principiile constant statuate de Curte începând cu cauza Brumarescu c. României, întrucât hotărârea judecătoreasca irevocabila prin care reclamanta A. R. obținuse câștig de cauză reprezenta un bun in sensul art.1 din Protocolul nr.1, lipsirea sa de proprietate ca urmare a admiterii recursului in anulare fiind o încălcare atât a acestui articol, cat si a art. 6 par.1 din Convenție, privitor la dreptul la un proces echitabil.
Prin urmare, aceasta cauza se deosebește de alte situații, in care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, in temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost confirmat si consolidat prin hotărâre judecătoreasca irevocabila, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie in constatarea nulității contractului, fie în revendicare.
Pentru aceste din urmă situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de circulație a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din aceasta valoare ( Velikovi c. Bulgariei ), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins ( TudorTudorc. României).
În cauza Velikovi si alții c. Bulgariei, Curtea a statuat la data de 15 martie 2007 printr-o hotărâre amplu argumentata, având valoare de principiu, ca poate fi considerată suficientă, prin raportare la exigenta proporționalității dintre interesul general care a dus la privarea de bun ( repararea nedreptăților comise de regimul comunist ) si interesul particular, al celui privat de bun, si o despăgubire care nu se ridica la valoarea de circulație a bunului in cauza.
Analizând proporționalitatea ingerinței în dreptul de proprietate al reclamanților, Curtea a amintit întru început criteriile folosite . referința anterioara ( Pincova si Pine c, Republicii Cehe ):
a ) daca reclamanții au cumpărat proprietatea cu bună-credință și fără a putea influenta termenii tranzacției;
b ) valoarea compensației, prin raportare la valoarea proprietății;
c ) alți factori sociali, cum ar fi disponibilitatea altei locuințe, ori șansele de a cumpăra alta locuința.
În cauza Velikovi si alții c. Bulgariei, Curtea a întrebuințat următoarele criterii:
a ) in ce măsura cauzele care au determinat anularea contractelor reclamanților se încadrau in mod evident in scopul urmărit de reclamanți ( abuz de putere ori de poziția în partidul comunist, încălcări substanțiale ale legii ) ori se datorau unor omisiuni minore ale administrației, care nu erau imputabile reclamanților ( cum ar fi semnarea contractului de către viceprimar, în loc de primar);
b ) greutatea sarcinii suportate de reclamanți, a evaluat in special prin caracterul adecvat al compensației primite, ori care putea fi primita conform procedurilor in vigoare, precum si posibilitatea de a obține o noua locuința;
În alte cazuri ( Wulpe; Stoyanova si I. ) s-a reținut ca au existat încalcări substanțiale ale legii cum ar fi cumpărarea unui număr superior de camere celui permis de lege, astfel încât privarea de proprietate nu a dus la încălcarea Convenției, chiar daca despăgubirea nu a depășit 30 % din valoarea imobilului ( Wulpe ) ori nici nu a fost solicitata, dar indemnizația putea fi de cel mult 25 % din aceeași valoare ( Stoyanova si I.).
Aceasta grupa de cauze si statuările Curții sunt deosebit de relevante, întrucât se poate reține ca, în situația în care au existat încălcări esențiale ale legii (iar nu doar simple erori formale, imputabile administrației), privarea de proprietate va fi socotită proporțională și conformă Convenției, chiar daca despăgubirea este net inferioara valorii actuale a imobilului.
Astfel, admiterea acțiunii in revendicare ori in constatare nulității absolute semnifica in mod logic si necesar ca imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezulta ca el nu intra in câmpul de aplicare a Legii nr.112/1995, întrucât art.1 dispune ca aceasta lege se aplica numai imobilelor preluate cu titlu valabil ( in urma unei decizii de referința a Curții Constituționale, nr. 73/1995, publicata în M. Of. nr. 177/08.08.1995).
Prin aceasta decizie, Curtea a reținut ca „trebuie sa se recunoască statului dreptul de a hotăra neîngrădit asupra regimului juridic al bunurilor intrate in proprietatea sa in baza unor titluri conforme cu legislația existenta in momentul dobândirii dreptului sau de proprietate” ( ), dar ca „alta este insa situația locuințelor care au fost preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur și simplu în fapt, așadar fără titlu, în condițiile inexistentei unei reglementari legale care sa constituie temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului.
În asemenea cazuri, dreptul de proprietate al persoanei fizice nu a fost desființat legal, astfel încât, statul nefiind proprietar, asemenea imobile nu pot fi incluse in categoria celor avute in vedere . cărei obiect este reglementarea situației juridice a locuințelor trecute in proprietatea statului. „(....)” A considera, . legii, ca si imobilele preluate de stat, fără titlu, fac obiectul dreptului sau de proprietate al statului, ceea ce ar presupune fie un efect retroactiv al legii, fie recurgerea la un mod de transformare a proprietății persoanelor fizice in proprietate de stat, pe care Constituția din 1991 nu îl cunoaște si care, de aceea, nu poate fi acceptat.”).
Totodată, in cauza T. T. c. României ( hotărârea din 24.03.2009), Curtea Europeana a reținut ca reclamantul T. T., care a cumpărat cu buna-credință un imobil in temeiul Legii nr.112/1995, fiind ulterior evins prin admiterea unei acțiuni in revendicare, nu a epuizat toate remediile juridice interne, apte sa asigure despăgubirea acestuia, în urma evicțiunii.
Raportându-se la art. 35 din Convenție, Curtea a statuat ca „Mai trebuie determinat daca cuantumul compensației care poate fi acordata de instanțele naționala este suficient pentru a remedia încălcările susținute ( n.inst. - este vorba despre încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului, evins prin admiterea acțiunii in revendicare). (....)
Jurisprudența indicată de Guvern relevă ca persoane aflate în situația reclamantului ar fi primit cel puțin prețul de cumpărare actualizat, uneori chiar despăgubiri pana la valoarea de piața actuala, ca si restituirea costurilor rezonabile pentru întreținerea imobilului. Curtea retine ca aceste despăgubiri sunt semnificativ mai mari decât cele din cauza Pincova and Pine, unde Curtea a reținut încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1, in care reclamanții, aflați . reclamantului din prezenta cauza, au primit doar prețul de achiziție, neactualizat ( a se vedea Pincova and Pine, citata supr, **61-64; de asemenea Velikovi si Alții, citata supra, ** 140-141, si Kalinova v. Bulgaria, no._/98, * 76, 08 november 2007 ).”
Concluzia Curții a fost ca remediile juridice interne, care ofereau reclamantului posibilitatea obținerii prețului actualizat, erau adecvate si suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție fiind respinsa ca inadmisibila, pentru ne epuizarea remediilor oferite de dreptul intern.
Este evident ca prețul de cumpărare al imobilelor vândute in temeiul Legii nr.112/1995, stabilit de art.16 din normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de circulație a acestor imobile, la data edictării legii, precum si in perioada cumpărării acestor imobile de către chiriași, începând cu anul 1996 .
Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de circulație actuala a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justa cauza a acestora, care încălca principiul egalității cetățenilor in fata legii.
Astfel situația cumpărătorilor in temeiul Legii nr.112/1995 este esențial diferita de situația celor care cumpăra un imobil potrivit preturilor stabilite liber pe piața. așadar, la valoarea de circulație.
În apel a fost încuviințată și administrată proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții civile și evaluări imobiliare, în concluziile acestui raport de expertiză
Analizând lucrările dosarului în raport cu motivele de apel formulate, Curtea reține următoarele:
Criticile referitoare la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice sunt nefondate.
Astfel, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice în cauzele ce au ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 este stabilită prin dispozițiile art. 50 alin. 3, coroborat cu dispozițiile art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001.
Dispozițiile legale sus-menționate au caracter special și derogator de la dreptul comun în materia evicțiunii, astfel că se aplică în mod prioritar.
Este eronată susținerea apelantului în sensul că de la dispozițiile de drept comun cuprinse în art. 1337 și art. 1341 C.civ. nu se poate deroga, având în vedere că și în această materie își găsește deplin aplicația principiul potrivit căruia norma specială derogă de la norma generală.
Nu poate fi reținută nici susținerea potrivit căreia în prezenta cauză nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Finanțelor Publice întrucât nu există culpa acestei instituții. Astfel, obligația Ministerului Finanțelor Publice de a restitui prețul actualizat, respectiv valoarea de piață a imobilelor menționate în art. 50 din Legea nr. 10/2001 este instituită independent de existența vreunei culpe a recurentului pentru rămânerea fără efecte a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
Totodată, noțiunea de ”desființare” a contractelor de vânzare cumpărare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile este folosită de legiuitor în Legea nr. 10/2001 într-un sens specific, sens care rezultă fără dubiu din dispozițiile art. 20 alin. 21 din această lege, care prevăd că, ”În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de M. Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor.”
Prin urmare, în sfera noțiunii de desființare a contractelor de vânzare-cumpărare intră atât anularea acestor contracte prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, cât și lipsirea de efecte a acestor contracte ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulate împotriva cumpărătorilor din aceste contracte, tot prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Susținerile apelantului cu privire la reaua-credință a reclamanților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt irelevante în prezenta cauză, întrucât ”desființarea” contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților s-a realizat ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare, acțiune în cadrul căreia nu a intrat și analiza bunei sau relei credințe a cumpărătorilor la încheierea contractului, iar buna-credință în aceste condiții se prezumă. Pe de altă parte, susținerile apelantului tind la invocarea unei nulități a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți prin invocarea nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului. Or, apelantul nu a formulat cerere reconvențională în prezenta cauză și, pe de altă parte, unei astfel de cereri i se opun dispozițiile cuprinse în art. 45 alin. 5 din Legea nr. 112/1995.
În ceea ce privește criticile referitoare la valoarea imobilului stabilită prin raportul de expertiză acestea sunt parțial fondate.
Astfel, recurentul invocă ”blocajul actual al tranzacțiilor imobiliare”. Or, momentul în care s-a produs prejudiciul în patrimoniul reclamanților este momentul rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii pronunțate în cererea în revendicare îndreptată împotriva lor și, totodată, în lipsa unor norme speciale, evaluarea despăgubirilor pentru evicțiune se face prin raportare la momentul avut în vedere de dreptul comun, respectiv ”epoca evicțiunii”, moment prevăzut de art. 1342 și 1344 C.civ.
Susținerile recurentului cu privire la modalitatea de calcul a despăgubirii cuvenite reclamanților sunt contrare dispozițiilor exprese cuprinse în art. 501 C.proc.civ., care stabilesc că despăgubirea cuvenită în situația în care se găsesc reclamanții din prezenta cauză este reprezentată de valoarea de piață a imobilului, stabilită prin expertiză, potrivit standardelor internaționale de evaluare.
Nu pot fi primite nici susținerile potrivit cărora o valoarea mai mică a despăgubirilor decât valoarea de piață nu ar fi de natură să contravină dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO. Astfel, Convenția Europeană a Drepturilor Omului garantează doar drepturile minimale. Astfel, potrivit art. 53 din Convenție, ”Nicio dispoziție din prezenta Convenție nu va fi interpretată ca limitând sau aducând atingere drepturilor omului și libertăților fundamentale care ar putea fi recunoscute conform legilor oricărei părți contractante sau oricărei alte convenții la care această parte contractantă este parte.”
Prin urmare, în caz de conflict între normele interne și dispozițiile Convenției, sunt aplicabile dispozițiile care sunt mai favorabile părții care solicită recunoașterea și respectarea dreptului.
În același sens sunt și dispozițiile art. 20 alin. 2 din Constituția României, potrivit cărora ” Dacă există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale, cu excepția cazului în care Constituția sau legile interne conțin dispoziții mai favorabile. ”.
Ca atare, chiar în măsura în care dreptul la despăgubiri recunoscut de Legea nr. 10/2001 ar avea o valoare mai mare decât cea minim garantată de CEDO, acest drept nu poate fi cenzurat în sensul solicitat de apelant.
Cât privește cuantum concret al despăgubirilor cuvenite reclamanților, Curtea constată că, potrivit raportului de expertiză realizat în apel, valoarea de circulație a imobilului la momentul evicțiunii a fost 148.860 lei.
Prin urmare, Curtea constată întemeiat apelul sub acest aspect, astfel că îl va admite și, schimbând în parte sentința apelată, va stabili cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților la suma de 148.860 euro, în echivalent lei la data plății. Totodată, Curtea va menține celelalte dispoziții ale sentinței.
De asemenea, în temeiul art. 274 C.proc.civ., constatând culpa procesuală a intimaților-reclamanți, Curtea îi va obliga pe aceștia la plata către apelantul-pârât a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentate de cuantumul onorariului de expertiză.
PENTRU ACEST MOTIV
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite apelul formulat de apelanta-pârâtă M. FINANTELOR PUBLICE, cu sediul în sector 5, București, ., reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice București, cu sediul în sector 2, București, . Gerota, nr. 13 împotriva sentinței civile nr. 491/02.03.2012 pronunțată de Tribunalul București –Secția a V-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații-reclamanți G. M. și G. M. ambii cu domiciliul ales la C. av. R.-M. M. în sector 1, București, .. 29, ., .> Modifică în parte sentința apelată,în sensul că:
Stabilește cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților la suma de 148.860 e în echivalent lei la data plății.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă intimații-reclamanți să plătească apelantului pârât suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14.03.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
I. R. M. S.
D.
GREFIER
I. P.
Red. MS
Tehnored. NC/MS
6 exemplare/data redactării………….
Tribunalul București – Secția a V-a Civilă
Judecător: C.-L. B.
| ← Anulare act. Decizia nr. 870/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 49/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
