Servitute. Decizia nr. 266/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 266/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 08-02-2013 în dosarul nr. 16278/302/2006
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.266R
Ședința publică de la 8 februarie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - AGLAIA VĂLAN
JUDECĂTOR - R. P.
JUDECĂTOR - A. P.
GREFIER - G.-M. V.
***********
Pe rol pronunțarea asupra recursului civil formulat de recurentul-pârât S. A. împotriva deciziei civile nr.712A/03.07.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți A. G. și R. L., având ca obiect „obligația de a face”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 1 februarie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 8 februarie 2013.
CURTEA
Prin decizia civilă nr.712 A/3.07.2012 pronunțată de Tribunalul București Secția a V a Civilă s-a admis apelul formulat de apelanții reclamanți R. L. și A. G. împotriva sentinței civile nr.643/30.01.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în contradictoriu cu intimatul pârât S. A.; s-a schimbat în parte sentința atacată; s-a admis în parte acțiunea reclamanților R.; s-a constituit în favoarea reclamanților R. o servitute de trecere pe terenul pârâtului pentru acces cu piciorul de la . Demostehen pe scările de acces de la intrare și continuare pe . existentă pe terenul pârâtului de la nr.51, până la proprietatea reclamanților de la nr.51A; s-a menținut restul dispozițiilor sentinței; s-a compensat între părți cheltuielile de judecată din apel și de la fond.
Analizând probele administrate în cauză la prima instanță și în fața instanței de apel, tribunalul a reținut că întregul teren de la adresa . Demosthene, nr. 51 a aparținut soților Gomătârceanu G. și Gomătârceanu M..
Prin Contractul autentic de vânzare-cumpărare nr._/30.04.1992, soții Gomătârceanu G. și Gomătârceanu M. au vândut terenul în suprafață de 100 mp către reclamanții-cumpărători R. L. și R. G., în partea de Sud fiind prevăzută ca limită, . Demosthene, fără să fie prevăzută vreo mențiune cu privire la modul de acces al cumpărătorilor de la calea publică spre terenul cumpărat.
În realitate, reclamanții-cumpărători R. L. și (R.) A. G., au cumpărat un teren înfundat, iar printr-o convenție tacită încheiată cu vânzătorii, accesul pietonal spre terenul cumpărat, s-a făcut pe aceeași alee de acces folosită de către însăși vânzători pentru accesul la propria locuință, adică, pe scările de acces de la intrare din . în continuare pe . terenul vânzătorilor de la nr. 51, până la proprietatea reclamanților de la nr. 51 A, cele două proprietăți fiind despărțite printr-un gărduleț prevăzut cu portiță.
Mai este de reținut că, nici vânzătorii Gomătărceanu G. și Gomătărceanu M. și nici reclamanții-cumpărători R. L. și (R.) A. G., nu au avut acces auto pe terenul în cauză, datorită diferenței de nivel a întregului teren, atât față de calea publică, cât și față de terenul vecin de la nr. 49, zonă în care terenul se află într-o pantă abruptă.
În consecință, cererea reclamanților-cumpărători R. L. și (R.) A. G. de constituire a unei servituți de trecere cu autoturismul, este neîntemeiată și a fost respinsă în mod legal și temeinic de către prima instanță.
Tribunalul a constatat că după ce reclamanții-cumpărători R. L. și (R.) A. G., au devenit proprietarii imobilului de la nr. 51 A, . Demosthene, au construit o clădire conform Autorizației de construire nr. 239 D din 08.10.1993, eliberată de către autorități pe baza situației de fapt, necontestată de către vânzătorii acestora, în sensul că aveau acces la calea publică și îndeplineau condițiile prevăzute de normele tehnice privind disciplina în construcții.
Neavând acces auto direct la . primit nr. 5IA și
având în vedere diferența de nivel de cca. 2,30 m a terenului de pe . de trotuarul public, printr-o înțelegere cu proprietarul vecin de la nr. 49, reclamanții au amenajat o cale provizorie de acces pe acest teren, pe care au folosit-o temporar, pentru transportul materialelor de construcție, ocazie cu care au și consolidat terenul abrupt aflat pe limita dintre proprietățile vecine de la nr. 51 și 49, prin crearea unui zid din beton armat, iar pe linia de hotar dintre cele două proprietăți au montat un gard din plasă metalică montată pe stâlpi metalici.
Se constată că în aceleași împrejurări și cu acordul vânzătorilor acestora Gomătărceanu, reclamanții au edificat instalația de canalizare care deservește imobilul de la nr. S., aflat parțial pe terenul de la nr. 49, cu acordul proprietarului I. N. și au montat instalația de gaze pe împrejmuirea de pe latura de Nord-Est care în prezent nu este funcțională.
După decesul vânzătorului Gomătărceanu G., soția Gomătărceanu M. a transmis imobilul din .. 51, prin Contractul de Donație autentificat sub nr. 1315 din 23 septembrie 2004, către nepotul său donatar, S. A., acesta fiind în prezent proprietarul terenului asupra căruia se solicită instituirea unei servituți de trecere către calea publică.
Pârâtul S. A., a blocat calea de acces a reclamanților către . curtea acestuia, construind gardul din tablă cutată înalt de 2,70m.
În aceste condiții, așa cum a reținut și expertul arh, S. R., în ceea ce privește căile de acces folosite de părți, tribunalul reține că reclamanții R. L. și (R.) A. G. folosesc fără o bază legală și în condiții de necesitate, accesul prin spațiul verde la domeniului public, spre .>
Referitor la normele legale privind "dreptul de trecere", potrivit art. 616 C. civil de la 1864 aplicabil în speță, "proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-l despăgubi în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona".
Conform art. 617 C. civil, "trecerea trebuie regulat făcută pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca să iasă din drum", fiind instituită astfel, regula căii de trecere cea mai scurtă.
Art. 618 C. civil, prevede că, "cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ce ar pricinui o mai puțină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisă", pentru a înlătura astfel împovărarea excesivă a fondului aservit.
Față de aceste dispoziții legale, tribunalul a constatat că terenul reclamanților R. constituie un loc înfundat, în sensul legii, situație constituită de către vânzători și cumpărători deopotrivă, iar ieșirea la calea publică trebuia să fie stabilită între aceștia și vânzătorii lor Gomotărceanu.
În aceste condiții, tribunalul a constatat că servitutea de trecere nu poate fi creată prin împovărarea fondurilor unor terți, în speță, a proprietarului imobilului situat în . Demosthene, nr. 49, această situație și obligație, fiindu-i opozabilă și pârâtului-donatar S. A..
Prin urmare, în calitate de dobândi tor al drepturilor și obligațiilor legate de imobilul de la nr. 51, de la vânzătorii Gomătărceanu, are obligația de a le asigura reclamanților accesul pe calea cea mai scurtă și mai puțin costisitoare spre calea publică, cale care trebuie să fie și mai puțin păgubitoare pentru el și care, totodată, să nu-i pună în pericol securitatea propriului imobil și stabilitatea terenului care, așa cum s-a reținut mai sus din probe, dar și cu ocazia cercetării la fața locului, prezintă cel puțin o stabilitate precară, existând pericolul prăbușirii către proprietatea vecină de la nr. 49.
Conform art. 3 alin. (4) din Legea nr.18/1991, "terenurile din domeniul public sunt cele afectate unei utilități publice".
Art. 5 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, prevede că "aparțin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcții de interes public, piețe, căi de comunicații, rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi, terenurile cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării N., inclusiv plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosințe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public".
Potrivit alineatului nr. 2 din același articol, "terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse în circuitul civil decât dacă, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public".
Alineatul nr. 3 al art. 5, prevede că "terenurile pe care sunt amplasate rețele stradale și parcuri publice, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele naturii nu pot fi dezafectate din domeniul public decât în cazuri de excepție~pentru lucrări de interes național".
In raport de aceste dispoziții legale și având în vedere înscrisurile depuse la dosar, provenind de la Primăria Mun. București, respectiv, de la Primăria Sectorului 5 București, tribunalul a constatat că terenul cu destinația de "parc public", situat între proprietatea reclamanților R. și . poate constitui o variantă legală de trecere spre calea publică, în condițiile în care terenul respectiv nu a fost dezafectat domeniului public, iar caracterul inalienabil al acestuia interzice constituirea unei servituți de trecere, chiar dacă, în fapt, fiind în stare de necesitate, reclamanții și-auz creat temporar o astfel de ieșire la calea publică.
În consecință, singura variantă de ieșire la calea publică rămâne cea cu trecere pe terenul pârâtului S. A..
În această situație, în raport de probatoriul amplu administrat în cauză și de constatările nemijlocite făcute cu ocazia cercetării la fața locului, tribunalul identifică două căi de trecere posibile, în condițiile în care, așa cum s-a reținut mai sus, pârâtului S. A., în calitate de având-cauză față de autorii săi Gomătărceanu, îi revine obligația de a conveni cu rec1amanții și de a le asigura acestora trecerea spre calea publică pe propriul teren, trimiterea la terenurile vecine ale unor terți în raport cu situația de loc înfundat creată, fiind neîntemeiată.
Astfel, o primă variantă identificată de tribunal, este cea folosită de către reclamanții-cumpărători R. L. și (R.) A. G., conform convenției tacite încheiată cu vânzătorii, respectiv, accesul pietonal spre terenul cumpărat, pe aceeași alee de acces folosită de către însăși vânzători pentru accesul la propria locuință, adică, pe scările de acces de la intrare din . în continuare pe . placată cu pavele, existentă pe terenul vânzătorilor de la nr. 51, până la proprietatea reclamanților de la nr. 51 A, care nu necesită alte lucrări, decât deblocarea de către pârât prin practicarea unei porți de acces prin gardul din tablă cu care a separat cele două proprietăți 51 și 51 A.
A doua variantă este cea expusă de către expertul arh. S. R., care corespunde cu varianta propusă și de către expertul de specialitate în topografie și cadastru, ing. D. M. A. (conform Planului de situație de la fila nr. 284 din dosar), constând în crearea unui drum de trecere la calea publică, cu o lățime de 1,20 m, de-a lungul laturei de Nord-est a terenului pârâtului S. A., prin curtea intimatului, pe lângă gardul despărțitor față de proprietatea vecină de la nr. 49, până la . Demosthene.
Având în vedere instabilitatea solului din zonă, diferenta de nivel fată de calea publică și construcțiile situate pe traseul acestei variante propuse, tribunalul constată că amenajarea acestei căi de trecere, presupune lucrări autorizate de arhitectură, realizate în baza unui proiect, vizând structura, infrastructura și amplasarea instalațiilor.
Această cale presupune: reamplasarea celor două canale de vizitare aparținând pârâtului S. A., cu lucrările aferente, de racordare și branșament; micșorarea sau chiar desființarea magaziei; excavări, consolidări și noi ziduri de sprijin pentru aducerea căii de acces la nivelul trotuarului public și pentru asigurarea stabilității terenului de la nr. 51, realizarea unor noi împrejmuiri, atât la . și pe hotarul cu proprietatea vecină de la nr. 49.
O astfel de cale de acces, benefică întrucât ar înlătura în mare măsură conflictele dintre părți și ar putea asigura amplasarea instalațiilor de apă,canalizare, gaze și electricitate pe traseul servituții de trecere, presupune totuși costuri deosebite și un risc major, atât pentru fondul aservit, cât și pentru celelalte proprietăți din imediata vecinătate situate pe planul superior, ca în timp lucrărilor, să se ajungă, fie la prăbușirea întregului imobil de la nr. 51, antrenând și proprietatea vecină, fie la degradări majore ale construcției pârâtului, situați. pe care instanța nu o poate dispune.
Tribunalul nu exclude însă, posibilitatea ca prin convenția lor, ambele părți să-și asume riscul realizării unei astfel de căi de trecere spre calea publică, ocazie cu care, pot regla, atât situația riscurilor, cât și modalitatea de suportare a costurilor aferente lucrărilor.
În lipsa unei astfel de înțelegeri, conform art. 616 - 618 C. civil, tribunalul apreciază că este preferabilă varianta de acces pietona1 a reclamanților, pe . cu acordul vânzătorilor, adică, pe scările de acces de la intrare din . în continuare pe ., existentă pe terenul vânzătorilor de la nr. 51, până la proprietatea reclamanților de la nr. 51 A, care necesită lucrări minime de deblocare, prin practicarea porții de acces prin gardul din tablă cu care pârâtul a separat cele două proprietăți 51 și 51A.
Față de considerentele de drept și de fapt expuse, tribunalul a constatat că în mod nelegal și netemeinic, prima instanță le-a respins reclamanților cererea privind constituirea servituții de trecere, fiind îndeplinite condițiile legale și de fapt pentru admiterea acestei cereri.
Astfel, analizând cererile și apărările părților, probele administrate în cauză la prima instanță, motivele de apel invocate de către reclamanți, apărările intimatului-pârât din apel și probele administrate în cauză în faza de apel, tribunalul a apreciat că apelul reclamanților este întemeiat, urmând ca în conformitate cu dispozițiile art. 296 C. pr. civilă să fie admis, să fie schimbată în parte Sentința civilă nr. 643/30.01.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul civil nr._, în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamanților Romoșanu și al constituirii, în favoarea acestora, a unei servituți de trecere pe terenul pârâtului, pentru acces cu piciorul, de la . Demosthene pe scările de acces de la intrare și în continuare pe ., existentă pe terenul pârâtului de la nr. 51, până la proprietatea reclamanților de la nr. 51 A.
Tribunalul a constatat că prin edificarea gardului despărțitor din tablă, conform autorizației de construire, pârâtul S. A. și-a exercitat dreptul de grănițuire a proprietății conform art. 584 C. civil, astfel încât să împiedice, conform legii, vederea vecinilor pe proprietatea sa și nu a afectat, prin înălțimea gardului, dreptul reclamanților de a se bucura de lumina naturală.
Prin urmare, se constată că în mod legal și temeinic, prima instanță a respins această cerere, dispozițiile art. 611-614 C. civil, negăsindu-și aplicarea în cauză.
Linia de hotar dintre proprietățile părților, a fost stabilită de către prima instanță pe aliniamentul cuprins între punctele 22-25-47-45 din schița anexa nr. 1 la raportul de expertiză întocmit de expertul Manaș C., iar reclamanții pârâți R. L. și R. Geogeta, prin apelul declarat, nu au criticat acest aspect și modul în care a fost admisă cererea reconvențională.
Având în vedere și principiul "tantum devolutum quantum apelatum" tribunalul nu se consideră sesizat cu acest aspect, din oficiu, apreciază că.• dispoziția primei instanțe este legală și temeinică, astfel că sentința va fi menținută sub acest aspect.
Conform art. 584 C. civil, "cheltuielile grănițuirii se vor face pe jumătate"
Referitor la crearea servituții de trecere, se cuvine ca reclamanți - beneficiari să suporte costul acestor cheltuieli, astfel că nu ar putea fi reținute cheltuielile în sarcina proprietarului fondului aservit, care oricum suportă sarcina servituții de trecere.
Se reține însă, și o împotrivire excesivă a pârâtului, care consideră că de fapt, reclamanții ar trebui să-și caute drumul de trecere spre calea publică, fie pe domeniul public, fie pe proprietatea unor terți în raport cu situația juridică creată, astfel că, din această perspectivă, nu se poate reține o lipsă totală a culpei procesuale din partea acestuia.
Astfel, sentința primei instanțe va fi schimbată și sub aspectul cheltuielilor de judecată și reținându-se că, pe ansamblu, pretențiile ambelor părți au fost încuviințate numai în parte, tribunalul va aplica dispozițiile prevăzute de art. 276 C. pr. civilă și va compensa între părți cheltuielile de judecată din apel și de la fond.
Pârâtul S. A. a declarat recurs împotriva acestei decizii civile pe care o critică în temeiul art.304 pct.9 C.pr.civ. cu motivarea în esență că terenul apelanților reclamanți nu are caracter de loc înfundat deși instanța de apel nu a aplicat dispozițiile art.618 C.civ. potrivit cu care: „ cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ce ar pricinui o mai puțină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisă”.
Rezultă din probele administrate că a existat o servitute de trecere, că există și a doua variantă de constituire a unei servituții însă în apel instanța nu le-a acordat eficiența cuvenită în condițiile în care s-a apreciat că locuința pârâților să fie considerată loc înfundat din vina exclusivă a acestora .
Constituirea căii de acces prin mijlocul proprietății recurentului pârât scade valoarea terenului, în fapt prin încălcarea în totalitate a întregii curții.
Pe de altă parte recurentul pârât învederează că reclamanții folosesc de peste 20 de ani accesul pietonal spre . o alee din parc – domeniu public – de pe latura de sud est, adiacentă proprietăților, ocupând și o suprafață de 19.25 mp cu locuința și încă 100,50 mp cu o curte amenajată, împrejmuită cu gard metalic și poartă de acces pe acest domeniu public fapt consemnat și în procesul verbal întocmit la data de 14.04.2012 cu ocazia cercetării la fața locului de către instanța de judecată.
Se precizează de către recurentul pârât că intimații reclamanți nu puteau înstrăina terenul cu „potecă de trecere spre proprietatea Fam. Romoșam” prin hotărâre judecătorească dacă nu aveau accesul pietonal legal pe . public (parc) și posibilitatea legală de mutare a utilităților de pe proprietate de la nr.49 prin parc.
În dovedirea motivelor de recurs s-au depus înscrisuri și planșe fotografice.
Prin întâmpinare intimații reclamanți Romoșam L. și A. G. solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei din apel prin care a fost admisă acțiunea în sensul acordării servituții de trecere pe proprietatea lui S. A. așa cum aceasta a existat până în anul 2006 când recurentul pârât le-a interzis accesul în aceste condiții.
Recursul este fondat pentru cele ce urmează:
Prin acțiune reclamanții Romoșam L. și A. G. au solicitat crearea unei servituți cu pasul și cu autoturismul pe proprietatea pârâtului S. A. pe considerentul că a existat o servitute de trecere legal constituită în favoarea reclamanților pe acest teren în urma unei hotărârii judecătorești soluționată în dosarul nr._/302/2006 .
Așa cum s-a susținut de către recurentul pârât terenul proprietatea reclamanților nu are caracter de loc înfundat având în vedere că deși a existat o cale de acces cuprinsă în planurile documentației cadastrale nr._/2004 reclamanții au renunțat voluntar la accesul obținut pe cale legală prin tranzacția încheiată în dosarul nr._/302/2006.
Pe de altă parte conform rapoartelor de expertiză tehnică efectuate în cauză reclamanții au acces la drumul public, respectiv . potecă de trecere pe terenul aparținând ADP Sector 5 .
Dreptul unei asemenea servituți este de folosință și întreținere, iar nu de înstrăinare a servituții potrivit art.630 C.civ. iar în condițiile art.634 C.civ. unei servituți de trecere nu i se poate schimba întrebuințarea de către proprietarul fondului supus servituții.
Potrivit raportului de expertiză tehnică construcții efectuat de expert S. R. servitutea de trecere prin mijlocul curții ar crea prejudicii majore proprietății recurentului pârât prin constituirea unei servituți pe latura de N – E constând în lucrări ample de „arhitectură, structură/infrastructură, instalații care necesită autorizații de demolare și autorizații de construire cu manoperă, utilaje și materiale la prețuri foarte ridicate”.
Totodată, este relevant în cauză faptul că intimații pârâți au uzat de peste 20 de ani de accesul pietonal spre . o . latura de S – E iar potrivit consemnărilor din procesul verbal întocmit la data de 14.04.2012, cu ocazia cercetării la fața locului de către instanța de judecată s-a consemnat „ … faptul că pe . canalizare, rețele de apă și gaze care se constată la fața locului . Instanța constată că, dacă se practică o trecere conform acestei variante, presupune mutarea tuturor instalațiilor către casa reclamanților pe domeniul public până la .>
Nu este lipsit de relevanță în cauză că reclamanții au avut cunoștință de situația terenului pe care l-au cumpărat și au acceptat condițiile semnând actul autentic de vânzare cumpărare.
Pentru aceste considerente recursul urmează a fi admis potrivit art.304 pct.9 C.pr.civ. și art.312 alin.1 C.pr.civ. iar decizia recurată va fi modificată în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de către reclamanți împotriva sentinței civile nr.643/30.01.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în dosarul nr._ .
Potrivit art.274 alin.3 C.pr.civ, reclamanții vor fi obligați la 7.210 lei cheltuieli de judecată efectuate în recurs și apel .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurentul-pârât S. A. împotriva deciziei civile nr.712A/03.07.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți A. G. și R. L..
Modifică decizia în sensul că respinge ca nefondat apelul.
Obligă pe reclamanți să plătească pârâtului suma de 7.210 lei cheltuieli de judecată din recurs și apel în baza art.274 alin.3 Cod procedură civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 8 februarie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
A. V. R. P. A. P.
GREFIER
G. - M. V.
RED...MȘ/ 2 ex.
11.04.2013
Jud. apel – V. S.
M. N.
| ← Partide politice. Decizia nr. 134/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 104/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
