Expropriere. Decizia nr. 217/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 217/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 22-05-2014 în dosarul nr. 217/2014
Dosar nr._
(_ )
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 217 A
Ședința publică de la 22.05.2014.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - M. I.
JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.
GREFIER - M. C.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra cererilor de apel formulate de apelantul pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL – COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 198/2004 și de apelantul M. P. – P. DE PE LÂNGĂ TRIBUNALUL BUCUREȘTI, împotriva sentinței civile nr. 1018 din 09._, pronunțată de Tribunalului București – Secția a IV a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.C. A. W. S.R.L.
P. are ca obiect – acțiune civilă pentru expropriere.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 15.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei la data de 22.05.2014, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă sub nr._, la data de 17.12.2010, reclamanta A. W. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul M. București, prin Primarul General - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună stabilirea cuantumului despăgubirii cuvenite pentru exproprierea terenului în suprafața de 193 mp situat în București, ., având număr cadastral provizoriu_/3/2, la suma de 154.400 euro.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara unui teren în suprafața de 7.000 mp situat în București, ., sectorul 2, identificat cu nr. cadastral_/3. Conform Hotărârii emisa de Primăria Municipiului București, Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 s-a declanșat procedura de expropriere a imobilelor situate pe amplasamentul supralărgirii șoselei P. iar o parte din terenul proprietatea reclamantei se afla pe acest amplasament. Suma de 20.416 lei nu corespunde valorii reale a terenului și nici nu acoperă prejudiciul cauzat prin expropriere. Astfel, în zona terenurile s-au vândut cu un preț net superior valorilor stabilite conform procesului-verbal nr. 10/07.12.2010 și Hotărârea aferentă, respectiv, 45 euro/mp. În plus, dauna creată societății reclamante prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat cat și în scăderea de valoare a restului terenului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 9-10 din Legea 198/2004, art.21-27 din Legea 33/1994, Hotărârea de Guvern 941/2004 și Hotărârea de Guvern 1546/2006.
Prin întâmpinarea formulată la data de 16.06.2011, pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
În motivare a susținut, în esență, că reclamanta nu a depus cerere pentru plata despăgubirilor calculate de pârâtă și nici nu a depus documentele referitoare al dreptul de proprietate asupra imobilului.
Prin încheierea de ședință din data de 20.06.2011, tribunalul a încuviințat reclamantei proba cu expertiza evaluatoare conform Legii nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a bunului la data efectuării raportului de expertiza, sa se stabilească daca terenul a dobândit un spor de valoare datorita lucrării de utilitate publica sau dimpotrivă, dacă reclamanta încearcă un prejudiciu și a numit expert prin tragere la sorti pe dl. O. T. M. - poz.72.
Prin sentința civilă nr.1018/9.05.2012, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis în parte cererea formulată de reclamanta și a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 193 mp situat în ., sector 2 București, expropriat prin Hotărârea nr. 10/7.12.2010 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, la 126.222 euro, echivalent în lei la data plății, în funcție de cursul BNR.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.10/7.12.2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, pentru terenul în suprafață de 193 mp, situat în București, sector 2, ., cu numărul cadastral_/3/2 s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 37.172 lei.
Expertiza efectuată în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, a avut drept obiective stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat, stabilirea cuantumului complet al despăgubirilor, atât la data transferului dreptului de proprietate cât și la momentului efectuării expertizei, stabilirea prejudiciului cauzat proprietarilor ca urmare a exproprierii parțiale, respectiv dacă valoarea restului de teren rămas va scădea sau nu ca urmare a efectuării lucrării de utilitate publică.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză, la data efectuării raportului de expertiză, valoarea de circulație a terenului expropriat era de 126.222 euro (654 euro/mp).
Experții au concluzionat că în urma exproprierii, reclamanții nu au încercat un prejudiciu, întrucât și înainte de executarea lucrării de utilitate publică reprezentată de supralărgirea Șoselei P., reclamanta avea accesul asigurat către . laturile terenului.
În drept, s-a reținut că potrivit art. 9 alin.3 din legea nr. 198/2004 – în reglementarea dată prin modificarea adusă acestui articol prin OUG nr. 228/2008 „acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
Art. 26 din legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Față de cele expuse, tribunalul a procedat în conformitate cu dispozițiile art. 27 din Legea nr.33/1994, potrivit căror primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
În privința modului de calcul al despăgubirilor, tribunalul a reținut că experții au calculat valoarea despăgubirii ținând cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat.
Din concluziile raportului de expertiză s-a constatat că valoarea propusă de 126.222 euro se încadrează între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamanți.
Cu privire la prejudiciul invocat de contestatoare, tribunalul a constatat că aceasta nu a făcut vreo dovadă în acesta sens, concluziile raportului de expertiză fiind în sensul inexistenței unui astfel de prejudiciu, pe considerentul că și după realizarea lucrării de utilitate publică și înainte, contestatoarea a avut acces pe toate laturile terenului către .> Pentru aceste considerente, tribunalul a admis în parte cererea și a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 193 mp situat în București, sector 2, ., cu numărul cadastral_/3/2 expropriat prin Hotărârea nr. 10/7.12.2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 la 126.222 euro, echivalent în lei la data plății, stabilit în funcție de cursul BNR.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâtul M. București Prin Primarul General – Comisia de Aplicare a Legii nr.198/2004 și MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București.
Prin apelul declarat, apelantul pârât M. București Prin Primarul General – Comisia de Aplicare a Legii nr.198/2004 solicită modificarea hotărârii, în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantă.
În motivare, apelantul pârât, după prezentarea istoricului cauzei, a invocat că în mod greșit instanța de fond a respins obiecțiunile pârâtului față de expertiza efectuată la Tribunalul București și a admis acțiunea, acordând intimatei-reclamante suma rezultată din această expertiză.
În mod corect, instanță de judecată ar trebui să stabilească contravaloarea despăgubirilor în conformitate cu prevederile art. 4 alin. 9 din Legea nr.198/2004, ținând cont de expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, întrucât exproprierea a avut loc în baza Legii nr.198/2004, care conține prevederi derogatorii de la dreptul comun, respectiv Legea nr.33/1994. Astfel, în timp ce Legea nr. 33/1994 vorbește despre valoarea de piață a bunului expropriat, Legea nr.198/2004 se refera la valoarea stabilită conform expertizei actualizate de Camera Notarilor Publici.
Suma pe care apelantul pârât a oferit-o a fost stabilită în conformitate cu prevederile art.4 alin.9 din Legea nr.198/2004, în funcție de valoarea de teren prevăzută în expertiză actualizată de Camera Notarilor Publici 2010.
Apreciază că instanța de judecată nu poate stabili o altă valoare prin raportare la valoarea de a bunului în condițiile în care exproprierea a fost efectuată în baza unui act normativ derogatoriu de la dreptul comun, în cel mai rău caz, instanța de judecată ar putea să ia în calcul valoarea din expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici la data efectuării raportului de expertiză de către comisia de 3 experți, numită de instanța de judecată.
Apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București solicită admiterea apelului, desființarea acesteia și pe fond pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice.
În motivare, apelantul susține că sentința atacată este netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat.
Apelantul apreciază valoarea despăgubirilor stabilită de către comisia compusă din cei trei experți, și omologata de prima instanță, ca fiind nejustificat de mare, ținând cont de suprafața terenului expropriat, de amplasament, cât și de realitățile actuale ale pieței imobiliare, marcate de o stagnare, evoluția valorilor imobiliare fiind în scădere, începând cu mijlocul anului 2008, în condițiile de blocare a pieței imobiliare datorată stagnării cererii solvabile și a înăspririi condițiilor de creditare.
De asemenea, consideră că valorile stabilite prin raportul de expertiză nu reprezintă valoarea reală a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială,fiind prețuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care reclamanta ar putea să o obțină pe piața liberă. La aprecierea valorii suprafeței de 193 m.p. trebuie luat în considerare prețul pe care reclamanta l-ar putea obține dacă ar vinde efectiv o suprafață de teren de 193 m.p..
În raport de aceste considerente, apelantul apreciază că valoarea cea mai aproape de realitate este cea menționată în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.10/07.12.2010, întrucât această valoare ține cont atât de suprafața efectivă de teren expropriată, de destinația concretă a terenului, cât și de valoarea concretă la care se vând efectiv imobile în zonă.
Consideră că instanța are posibilitatea să rețină o altă valoare decât cea din raportul de expertiză efectuat în cauză, potrivit art.27 din Legea 33/1994 și că instanța nu este ținută de concluziile raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace de probă.
Pe de altă parte, potrivit art.26 din Legea nr.33/1994, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții(...)vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză(. ..)".
Sintagma „prețurile cu care se vând în mod obișnuit", în interpretarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în spețe asemănătoare, reprezintă prețurile de vânzare (tranzacționare) reale și nu ofertele de vânzare inserate în anunțuri publicate. Singurele valori certe de tranzacționare sunt cele evidențiate de Primărie și de către Camera Notarilor Publici, conform contractelor de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă.
Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat în decizia nr.6680/05.11.2008, într-o speță similară că, pentru corecta aplicare a dispozițiilor art.26 din Legea nr.33/1994, trebuia să se administreze proba cu înscrisuri pentru a se stabili prețul de circulație a imobilului și să se ceară experților să completeze lucrarea, calculând cuantumul despăgubirilor ținând seama de acest preț.
Apreciază că în cauză, experții nu au avut în vedere aceste valori la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Intimata reclamantă S.C. A. W. S.R.L. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelurilor ca nefondate.
Cu privire la apelul declarat de M. București prin Primarul General – Comisia de Aplicare a Legii nr.198/2004, intimata consideră că este nefondată critica acestuia, conform căreia instanța de judecată trebuia să țină seama de prevederile art.4 alin.9 din Legea nr.198/2004 și să stabilească contravaloarea despăgubirilor pe baza expertizei actualizate de Camera Notarilor Publici, iar nu conform Legii nr.33/1994.
Astfel, este adevărat că Legea nr.198/2004 este lege specială în raport de Legea nr.33/1994 și este adevărat că art.4 alin.9 din această prevede că "Raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici”. Acest text vizează însă exclusiv evaluarea făcută de însuși expropriator.
Pe de alta parte însă, aceeași Lege nr.198/2004 la momentul la care prevede calea contestării în instanță a hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, în art.9 alin.3 - în forma dată prin reglementarea dată prin modificarea adusă acestui articol de OUG nr.228/2008, prevede că "acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art.21- 27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii".
Așadar, însăși legea specială face trimitere la dreptul comun reprezentat de Legea 33/1994, în ceea ce privește modalitatea de soluționare a contestației. În conformitate cu art. 25, 26 si 27 din Legea 33/1994.
Așa fiind, în mod corect instanța de fond a verificat îndeplinirea cerințelor prevăzute de art.26 din Legea nr.33/1994, lege ce definește cadrul general în materia exproprierii, la calcularea cuantumului despăgubirilor atât experții, cât și instanța trebuie să țină cont de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Consideră că, în mod corect instanța de fond a acordat despăgubiri în cuantum de 126.222 Euro, sumă ce a fost stabilită de expertiza administrată în cauză, ca fiind valoarea de piață la momentul determinat de lege, în timp ce valoarea corespunzătoare grilei Notarilor Publici este una pur estimativă la începutul anului, ce nu corespunde criteriilor art.26 din Legea 33/1994.
Cu privire apelul formulat de apelantul M. P. - P. de pe lângă Tribunalul București, intimata susține că experții au stabilit valoarea ținând cont de preturile de tranzacționare din zonă, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui expropriat.
De altfel, Constituția României statuează că "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire", oricum se poate vorbi de o „dreaptă despăgubire" în condițiile în care terenurile în zonă se vând cu aproximativ 900 Euro/m.p. iar cuantumul despăgubirilor a fost stabilit la 45Euro/m.p.
În apel, la solicitarea părților a fost încuviințată proba cu înscrisuri și expertiză evaluatorie.
Analizând legalitatea și temeinicia sentinței civile apelate, prin prisma criticilor cu are a fost legal investită și a prevederilor legale incidente acuzei, Curtea retine următoarele:
În referire la critica apelantului pârât vizând greșita aplicare în cauză a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca efect al incidenței art. 4 alin. 9 din Legea nr.198/2004.
Critica este nefondată.
Astfel, litigiul prezent a fost generat de nemulțumirea reclamanților de cuantumul despăgubirilor stabilite în favoarea lor, conform Legii nr. 198/2004 prin Hotărârea nr. 10/2010 emisă de apelantul pârât.
Curtea reține că potrivit art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată de expropriat se soluționează potrivit art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.
O dispoziție similară se regăsește și în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, act normativ prin care a fost abrogată expres Legea nr. 198/2004.
Așadar, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor, legea specială, care reglementează exproprierile operate în scopul realizării unor obiective de interes național, județean și local, trimite expres la dreptul comun, reprezentat de Legea nr.33/1994, care reprezintă legea cadru în materia exproprierii. Or, legea cadru în materia exproprierilor stabilește un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită de instanța în conformitate cu dispozițiile art. 26 din lege, în sensul ca evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preturile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.
Astfel, din economia dispozițiilor Legii 198/2004, coroborate cu cele ale Legii 33/1994, rezultă cu prisosință, că opțiunea legiuitorului, în materie de expropriere, este în sensul de a oferi proprietarului expropriat pentru cauză de utilitate publică o reparație la valoarea de piață a imobilului, ce face obiectul acestei măsuri, valoare stabilită cu luarea în considerare a tuturor particularităților terenului în cauză și nu prin raportare la o evaluare standard, realizată cu caracter general pentru un alt scop.
În aceste condiții, Curtea constată că instanța de fond corect a reținut că în cauză se impunea întocmirea unei expertize, în condițiile stabilite de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, criteriu imperativ impus de art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 și reluat și în art. 22 din Legea nr. 255/2010.
Susținerea că instanța anterioară trebuia să aibă în vedere exclusiv raportul de evaluare folosit de notarii publici, potrivit art. 4 alin. 9 din Legea nr. 198/2004, nu răspunde cerințelor legale pentru stabilirea valorii reale de piață și nu ține seama de norma de trimitere la care s-a făcut anterior referire, normă cu caracter special în raport de cea înscrisă în art. 4 alin. 9 din Legea nr. 198/2004.
Câtă vreme Legea nr. 198/2004, prin trimiterea expresă pe care o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/2004, stabilește că pentru determinarea cuantumului despăgubirilor, atât comisia de experți cât și instanța trebuie să tină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, astfel că în mod judicios prima instanță nu s-a raportat la grila notarilor publici, care conține doar valori orientative ale proprietăților imobiliare bazate pe analiza tranzacțiilor efectuate în anii anteriori si pe anticiparea evoluției viitoare.
Astfel, evaluarea unei proprietăți imobiliare, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune identificarea proprietății imobiliare și efectuarea inspecției tehnice a acesteia, ceea ce implică necesitatea solicitării părerii unor specialiști cu atât mai mult cu cât ghidurile respective, stabilind doar valori minime, nu acoperă toate situațiile din practică.
Prin urmare, luarea în considerare a altei valori decât cea de prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială ar contraveni art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care, spre deosebire de art. 4 alin.9 din Legea nr. 198/2004 (actualmente art. 5 din Legea nr. 255/2010), instituie un standard de evaluare, iar nu un simplu element de analiză a informațiilor cu privire la piața imobiliară.
În ceea ce privește criticile relative la modalitatea în care s-a realizat evaluarea terenului supus exproprierii la judecata în primă instanță, formulate de ambii apelanți, Curtea, reține că sunt întemeiate, în sensul că în mod greșit comisia de experți s-a raportat, așa cum rezultă neîndoielnic din raportul de expertiza omologat (filele87-92 dosar fond) la prețurile de ofertare, preluate din publicațiile de specialitate, precum și de la agențiile imobiliare.
Pentru a ajunge la această concluzie, Curtea are în vedere prevederile art. 26 alin 1 și 2 din Legea 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, cu precizarea făcută de legiuitor în alineatul al doilea, în sensul că pentru calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Interpretarea acestor prevederi legale a generat o bogată jurisprudență, inclusiv pentru instanța supremă, care, în numeroase decizii de speță, a învederat faptul că prin sintagma prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea teritorial-administrativă, legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare, obișnuite( rezultate în urma negocierii libere între părți), consemnate ca atare în contracte autentice de vânzare cumpărare. De asemenea, instanța supremă accentuează faptul că, pentru a răspunde cerințelor imperative ale textului legal anterior menționat, este necesar ca prețul avut în vedere de comisia de experți să reprezinte prețul plătit efectiv, rezultând ca atare din tranzacțiile încheiate pe piața imobiliară.
În apel, s-a dispus suplimentarea probatoriului, iar în cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse la dosar contracte de vânzare cumpărare cu privire la terenuri în raport de care părțile au susținut că pot fi apreciate ca fiind similare celui expropriat.
În raport de acest probatoriu și pentru a da eficiență criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea, în virtutea dispozițiilor art. 295 din Codul de procedură civilă, care permit instanței de apel să readministreze probatoriul realizat la fond și să administreze probe noi, atunci când necesitatea lor rezultă din actele dosarului, prin raportare la criticile cu care a fost investită, a încuviințat efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatorie a terenului expropriat, în condițiile dispozițiilor art. 26 din Legea 33/1994, stabilind ca obiective evaluarea, prin raportare la prețurile de tranzacționare a terenului în litigiu la momentul realizării lucrării în apel, urmând ca experții să justifice, în cazul în care se vor aplica indici de corecție, motivele care au determinat aplicarea acestora.
Așa fiind, în ceea ce privește criticile referitoare la metodele de calcul folosite de către experții care au efectuat expertiza în primă instanță, Curtea constată că acestea au rămas fără obiect, în condițiile în care în apel a fost administrat un nou asemenea mijloc de probă.
În ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților, Curtea constată că prin raportul de expertiză întocmit în această fază procesuală, astfel cum acesta a fost completat la data de 03.10.2013, 14.01.2014, 11.03.2014 și respectiv 14.05.2014, comisia de experți a stabilit valoarea terenului expropriat la suma de 97.272 euro.
Curtea reține că la efectuarea acestei expertize, comisia de experți s-a raportat la contractele, anexate la dosar, apreciind că doar parțial aceste înscrisuri autentice vizează imobile similare celui expropriat și pot reprezenta scripte de comparatie.
De asemenea, Curtea constată că experții au motivat cu trimitere concretă la starea de fapt a terenului expropriat, care este considerentul pentru care contractele de dare în plată anexate nu pot constitui un criteriu în stabilirea valorii terenului expropriat, argumentele expuse având suport în probatoriul administrat în cauză, din care rezultă că terenul care a făcut obiect al acestor contracte a fost înstrăinat cu luarea în considerare a valorii sale contabile iar nu a cererii și ofertei.
Referitor la metoda de evaluare folosită de către comisia care a efectuat expertiza completată din apel, Curtea apreciază că aceasta este conformă prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”.
Or, prețul consemnat în contractul autentic de vânzare – cumpărare, avut în vedere de către comisia de experți, la întocmirea suplimentului la raportul inițial, contract care au fost încheiate la o dată apropiată de cea a momentului evaluării terenului și în raport de care experții au apreciat că are ca obiect teren similar ca și poziție și amplasament, reprezintă, în raport de prevederea legala anterior citată, un mijloc de probă relevant în aprecierea prețului de piață, a acestui imobil.
Astfel, câtă vreme, legiuitorul român a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, concluzie ce reiese din chiar cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea apreciat că despăgubirea prevăzută de art. 26 din Legea nr. 33/1994 trebuie să reprezinte o compensație pentru pierderea efectiv suferită de proprietar ca urmare a pierderii dreptului său de proprietate, raportată la prețul cu care respectiva proprietate ar fi putut fi înstrăinată, adică prețul de piață al acesteia la momentul realizării efective a exproprierii.
Pentru stabilirea acestor valori, experți au examinat tranzacțiile imobiliare identificate ca fiind încheiate în perioade de timp apropiate de momentele de referință stabilite de instanță, indicând, aferent fiecărui moment, comparabilele supuse analizei, comparabila selectată drept reper pentru stabilirea prețului unitar, cu analiza comparativă a caracteristicilor relevante ale terenului expropriat și ale comparabilelor și cu explicitarea indicilor de corecție aplicați, unde a fost cazul (în cadrul suplimentelor anexate).
În ceea ce privește caracterul relevant al tranzacției luate în considerare pentru stabilirea prețului unitar, Curtea apreciază că acest aspect rezultă din analiza realizată de experți, care au justificat, examinând elementele caracteristice ale terenurilor care au făcut obiectul tranzacțiilor imobiliare, argumentând în mod corespunzător identificarea comparabilei cele mai apropiate și aplicarea indicilor de corecție.
Astfel, se va avea în vedre că valoarea de piață a terenului, la data efectuării expertizei în apel a fost stabilită la suma de 97.272 Euro.
În consecință, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va admite apelul, va schimba în parte sentința apelată în sensul că va stabili cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate reclamatei la suma de
97.272 Euro, în echivalent lei la data plătii, în funcție de cursul BNR, urmând a fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelurile declarate de apelantul pârât M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL – Comisia de Aplicare a Legii nr.198/2004, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6 și de apelantul M. P. – P. DE PE LÂNGĂ TRIBUNALUL BUCUREȘTI, cu sediul în București, .-3, sector 3, împotriva sentinței civile nr.1018/9.05.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.C. A. W. S.R.L., cu sediul în București, ., sector 2.
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că despăgubirile cuvenite pentru imobilul expropriat sunt în sumă de 97.272 Euro, în echivalent lei la data plătii, în funcție de cursul BNR.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi,. 22.05.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
M. I. M. A.
N.-G.
GREFIER
M. C.
Red.M.I.
Tehnored.M.I/B.I.
5 ex/16.06.2014
----------------------------------------
T.B-Secția a IV-a – A.P.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1061/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 1060/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
