Expropriere. Decizia nr. 222/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 222/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 26-05-2014 în dosarul nr. 222/2014
Dosar nr._
(_
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECTIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 222-A
Ședința publică de la 26.05.2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - F. P.
JUDECĂTOR - C. M. T.
GREFIER - RĂDIȚA I.
* * * * * * * * * *
M. P. - P. de pe lângă Curtea de Apel București este reprezentat de procurorul, A. B..
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului formulat de apelantul-pârât S. R., PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. cât și a apelului declarat de M. P. - P. DE PE LÂNGĂ TRIBUNALUL BUCUREȘTI, împotriva sentinței civile nr.2305 din 18.12.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. I. și P. M..
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru expropriere.
Dezbaterile în cauză și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 12.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când Curtea - având nevoie de timp pentru a delibera și pentru ca părțile să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 19.05.2014, 26.05.2014, când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 2305 din 18 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă în dosarul nr._, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanții P. I. și P. M. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA; s-au anulat hotărârile nr. 519 din 05 septembrie 2009, nr. 519/1 din 21 septembrie 2009 și nr. 640 din 28 aprilie 2010 emise de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România în ceea ce privește despăgubirile stabilite pentru terenurile expropriate în sensul că valoarea acestor despăgubiri este de 310.628 lei; a fost obligată pârâta la plata către reclamanți a sumei de 9.296,31 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de judecată a reținut următoarele:
„Prin acțiunea înregistrată la data de 15 octombrie 2009, pe rolul Tribunalului București – Secția a III a Civilă sub nr._/2009, reclamanții P. I. și P. M. au chemat în judecată pe pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA contestând cuantumul despăgubirilor oferite de expropriator în sumă de 13.785,69 lei pentru terenul proprietatea reclamanților în suprafață de 910 mp. situat în . 445, județul I., solicitând ca prin hotărârea judecătorească ce o va pronunța să fie obligată pârâta la plata sumei de 38.520 euro (echivalentul a 165.636 lei), reprezentând despăgubiri pentru exproprierea terenului descris mai sus, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au dobândit terenul în suprafață de 9.200 mp. situat în . I., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1163 din 27 iulie 2005 plătind un preț total de 63.276 euro (respectiv 6,88 euro/mp.) și speze în cuantum de 9.184,89 lei (respectiv aproximativ 1 leu/mp.) reprezentând taxe notariale antecontract-contract, taxa cadastru, onorariu notar antecontract + contract, taxa cerere deschidere rol agricol + rol fiscal, impozit pe teren aferent semestrului al doilea al anului 2005 și anilor 2006 – 2008.
Dreptul de proprietate a fost intabulat imediat după cumpărare, în Cartea funciară nr. 837 a comunei Moara Vlăsiei prin încheierea nr._ din 11 august 2005 de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară I. astfel devenind opozabilă erga omnes.
Deși sunt proprietari înscriși în Cartea funciară a imobilului încă din 2005 și au rol fiscal deschis pe numele lor, au menționat reclamanții, expropriatorul nu le-a comunicat hotărârea de expropriere, aflând de la foștii proprietari care au fost încunoștințați de expropriator în acest sens.
Având în vedere această informație la data de 17 septembrie 2009 reclamanta P. M. s-a deplasat la unul din sediile reprezentantului expropriatorului SCPA „T. D. și Asociații” unde a studiat dosarul de expropriere, ocazie cu care a aflat suprafața expropriată (848 mp.) și suma oferită cu titlu de despăgubiri (13.785,69 lei).
Reclamanții au arătat că singurul document în legătură cu exproprierea ce le-a fost comunicat este încheierea de carte funciară nr._ din 15 septembrie 2009 (comunicată la data de 05 octombrie_) conform căreia s-a notat spre informare că suprafața de 62 mp. + 848 mp. din imobilul acestora purtând nr. cadastral 1135 este supusă exproprierii în temeiul Legii nr. 198/2004 în favoarea Statului R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
Reclamanții au considerat că după această etapă urmează în temeiul art. 7 din Legea nr. 198/2004 ca expropriatorul să le comunice personal și hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor sau, cel mult, ca de la data acestei comunicări respectiv 05 octombrie 2009 să poate curge împotriva reclamanților termenul de decădere de 30 de zile în care au dreptul să conteste suma oferită drept despăgubire.
Având în vedere că o astfel de sumă nu le-a fost vreodată comunicată, au învederat reclamanții, se vor raporta la suma prevăzută în dosarul de expropriere studiat la sediul avocatului expropriatorului, aceea de 13.785,69 lei pe care o consideră infimă comparativ cu prețul plătit de aceștia pe mp. și cu cheltuielile de administrare efectuate, cu prețul pieței la momentul actual, cu valorile afișate în raportul de expertiză avut în vedere de Camera Notarilor Publici din București și județul I. și cu prejudiciul efectiv creat prin exproprierea acestui lot de teren.
Ținând cont de dispozițiile legale, art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 4 alin. 9 din Legea nr.198/2004, precum și de raportul de expertiză notarială 2009, de prețul de cumpărare și de cheltuielile efectuate, reclamanții au apreciat valoarea terenului ca fiind de 15 euro/mp. Suprafața de teren expropriată conform încheierii de notare nr._ din 15 septembrie 2009 este de 910 mp. (62 + 848) rezultând astfel o valoare a terenului expropriat de 13.650 euro (echivalentul a 58.695 lei).
Reclamanții au solicitat să se aibă în vedere faptul că terenul proprietatea acestora în momentul cumpărării făcea parte din categoria de folosință intravilan arabil conform PUG aprobat încă din anul 1998. Exproprierea terenului ca extravilan nu se poate explica decât printr-o eroare materială sau prin transformarea categoriei de folosință tocmai în vederea exproprierii, ambele variante neputând duce la o scădere a valorii terenului, care trebuie încadrat în categoria de folosință existentă anterior planului de expropriere în zonă.
Reclamanții au mai învederat că deși nu au văzut nici un fel de schițe sau planuri cu delimitarea suprafeței ce urmează a fi expropriată din întregul lot al acestora au înțeles că se are în vedere partea care cuprinde ieșirea la drumul public.
Reclamanții au mai arătat că expropriatorul trebuie să facă precizări în acest sens, iar ulterior vor solicita evaluarea părții de teren rămasă neexpropriată, iar pârâta va fi obligată a suporta prejudiciul cauzat prin expropriere, constând în pierderea valorii acestui teren față de valoarea de piață actuală.
Reclamanții au estimat această pierdere la 3 euro/mp. respectiv 24.870 euro (echivalentul a 106.940 lei) pentru suprafața rămasă de 8.290 mp. urmând ca în funcție de precizările și planurile depuse de pârâtă și de expertiza evaluatoare să-și modifice aceste pretenții.
În drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 33/1994 modificată și din Legea nr. 198/2004.
Reclamanții au formulat o cerere la data de 25 noiembrie 2009 de întregire a acțiunii principale invocând pe cale de excepție nulitatea absolută a hotărârii nr. 519 din 21 septembrie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local Moara Vlăsiei și contestând cuantumul despăgubirilor stabilite prin aceasta, hotărâre ce le-a fost comunicată la data de 28 octombrie 2009.
Referitor la motivul de nulitate reclamanții au arătat că pârâtul a schimbat în mod ilegal prin actul de expropriere natura juridică a terenului încadrându-l la categoria teren extravilan, deși este teren intravilan agricol. Reclamanții au mai susținut că hotărârea este lovită de nulitate absolută întrucât procedura prealabilă exproprierii nu a fost respectată, comisia procedând la dezmembrarea proprietății înainte ca statul să devină proprietar.
Au arătat reclamanții, din nou, că nu le-a fost comunicată hotărârea și nu s-a menționat care porțiune de teren se expropriază. În plus, arată reclamanții, au constatat că întregul teren rămas neexpropriat devine inutilizabil pentru că a fost expropriată porțiunea de teren pe toată lungimea sa care permitea accesul la stradă-drumul județean 191. Reclamanții au mai arătat că au achiziționat teren pentru proiecte imobiliare, astfel că solicită plata sumei de 322.000 euro în echivalent în lei la data plății reprezentând despăgubiri pentru exproprierea terenului și respectiv foloase nerealizate pentru întreaga suprafață de teren de 9.200 mp.
La data de 25 noiembrie 2009 a fost depusă întâmpinare de către pârâtul S. R. reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat că în fapt potrivit OG nr. 16/1999 aprobată prin Legea nr. 1/2002 în programul prioritar de construcție a autostrăzilor din România a fost inclusă și autostrada București – Ploiești. Execuția procedurii prealabile construcției propriu-zise revine Companiei Naționale de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România – SA (CNADNR - SA).
Pârâtul a arătat că imobilul situat pe teritoriul administrativ al comunei Ștefăneștii de Jos, județul I., . suprafață totală de 848 mp. identificat prin numărul cadastral 1135/2 este necesar a fi expropriat pentru construcția tronsonului de autostradă București – Ploiești.
În baza Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale și a HG nr. 941/2004 privind Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 198/2004, imobilul a fost inclus în hotărârea nr. 1546 din 14 noiembrie 2006, modificată și completată prin hotărârea nr. 425/2008 publicată în Monitorul Oficial nr. 329 din 25 aprilie 2008 privind declanșarea proceduri de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Construcția autostrăzii București – B., tronsonul București – Ploiești, pe teritoriul localităților Moara Vlăsiei, Snagov, Ștefăneștii de Jos, Gruiu, Balta Doamnei, Gherghița, Drăgănești, Râfov, D., Berceni, Bărcănești și Ploiești”.
Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la sediul Consiliului Local al comunei Moara Vlăsiei în urma verificării actelor dosarului de expropriere și a procesului-verbal nr. 519 din 04 iunie 2009 a emis hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 519 din 05 iunie 2009 și ulterior nr. 519/1 din 21 septembrie 2009 prin care s-a dispus exproprierea și acordarea despăgubirii pentru terenul în suprafață de 848 mp., . prin numărul cadastral 1135/2 (HG nr. 381/2009), teren situat în . I..
Cuantumul despăgubirilor stabilite pentru suprafața de 848 mp. a fost de 13.785,69 lei.
La stabilirea acestor despăgubiri s-a avut în vedere, a precizat pârâtul, raportul de evaluare efectuat de expertul evaluator imobiliar agreat de expropriator la întocmirea căruia s-a ținut cont de toate criteriile impuse de lege și anume: valoarea reală a imobilului, prejudiciul cauzat proprietarului și prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de aceeași categorie de folosință aflate pe teritoriul comunei Moara Vlăsiei.
Expertul a apreciat prin documentația întocmită că, restul de teren, nu numai că nu ar fi inutilizabil, dar și că prezintă în continuare interes pentru proprietari având în vedere că restul de proprietate va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrării ce urmează a se executa.
În ceea ce privește cererea precizatoare pârâtul a arătat că la data întocmirii documentației cadastrale terenul avea natura juridică de teren cu destinație agricolă și că schimbarea acesteia a avut loc ulterior, iar aceasta nu atrage nulitatea hotărârii, ci doar modificarea cuantumului despăgubirii. Exproprierea unei suprafețe de teren de 848 mp. din totalul de 9.200 mp. nu atrage nulitatea hotărârii întrucât statul nu poate expropria o suprafață mai mare decât este necesar proiectului.
La data de 31 martie 2010 reclamanții prin avocat au arătat că hotărârea contestată este nr. 519 din 21 septembrie 2009 și că nu mai insistă în excepția nulității acesteia.
La data de 09 iunie 2010 reclamanții au întregit cererea principală contestând și cuantumul despăgubirilor stabilite pentru diferența de teren de 62 mp. expropriată la data de 26 aprilie 2010, respectiv suma de 5.684 lei.
La data de 28 mai 2012 reclamanții au solicitat în baza art.132 alin. 2 pct. 2 Cod de procedură civilă a se avea în vedere că își majorează câtimea obiectului cererii de chemare în judecată în sensul că valoarea terenului expropriat este de 25.270 euro, adică 28 euro/mp. la care să se adauge valoarea prejudiciului prin raportare la valoarea de 28 euro/mp. Au arătat reclamanții că valoarea prejudiciului produs prin scoaterea din circuitul economic construibil a unei suprafețe de teren de 1.865 mp. este de 44.815,95 euro. Au avut în vedere valoarea de 24,03 euro/mp. rezultată din diferența dintre valoarea unitară pentru terenul aflat anterior în regim juridic de intravilan agricol, 28 euro/mp., și valoarea unitară a terenului care prin această interdicție de construire dobândește regim juridic de teren extravilan – 3,97 euro/mp.
Au mai arătat reclamanții că în legătură cu desființarea accesului direct la un drum și prejudiciul rezultat din suportarea efectivă a cheltuielilor de construcție a drumului de acces, servituți vor formula pretenții la momentul începerii construcției când se va observa în concret suprafața de teren efectivă afectată drumului de acces și costurile aferente.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului tribunalul a constatat, în fapt și în drept,următoarele:
Prin hotărârea nr. 519 din 05 iunie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Consiliului Local Moara Vlăsiei, județ I., s-a hotărât exproprierea și acordarea de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 848 mp. situat în . I., având număr cadastral 1135/2 teren ce aparține lui P. T., P. N., V. I. și S. D.. S-a stabilit despăgubirea la un cuantum de 13.785,69 lei.
Prin hotărârea nr. 519/1 din 21 septembrie 2009 s-a revocat prima hotărâre constatându-se că proprietarii imobilului sunt reclamanții P. I. și P. M. fiind menținute celelalte dispoziții ale hotărârii nr. 519 din 05 iunie 2009.
Conform Hotărârii nr. 624 din 26 aprilie 2012 s-a decis exproprierea și a suprafeței de 62 mp.
Prin încheierea nr._ din data de 15 septembrie 2009 emisă de Oficiul de Cadastru I. s-a notat spre informare că suprafața de teren de 62 mp. + 848 mp. este supusă exproprierii în favoarea Statului R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 1163 din 27 mai 2005 la Biroul Notarilor Publici „C. V.” cu sediul în Balotești, județ I., reclamanții P. I. și P. M. au cumpărat de la P. T., P. N., V. I. și S. D. terenul intravilan arabil conform PUG aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 24/1999 în suprafață de 9.200 mp. identificat cu nr. cadastral 1135 intabulat la Cartea funciară nr. 837/Moara Vlăsiei conform încheierii nr._ din 12 iulie 2005.
Prețul plătit de reclamanți este de 60.000 euro, respectiv 213.000 lei/ron.
Prin încheierea nr._ din 11 august 2005 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară I. s-a intabulat dreptul de proprietate al reclamanților.
La data de 26 aprilie 2010 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a hotărât exproprierea și a suprafeței de 62 mp. stabilind despăgubirile la suma de 5.684 lei.
Potrivit raportului de expertiză de evaluare întocmit de un expert evaluator numit de pârât valoarea terenului în suprafață de 848 mp. a fost stabilită la suma de 13.785,69 lei la data de 31 mai 2006.
Pentru a se stabili această valoare s-a avut în vedere că este vorba de teren extravilan ce are acces la rețele de transport – drum. S-a avut în vedere că terenul expropriat a fost separat de restul proprietății și că partea rămasă din teren nu ar deveni inutilizabilă pentru a fi plătită vreo despăgubire.
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 1163 din 27 iulie 2005 prin care reclamanții au cumpărat terenul și adeverința nr. 5268 din 09 decembrie 2004 eliberată de Primăria comunei Moara Vlăsiei, a rezultat că terenul cumpărat de reclamanți este teren intravilan încă din anul 1999 conform PUG al comunei Moara Vlăsiei aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 24 din 30 septembrie 1999.
În raportul de expertiză tehnică dispus a se efectua în cauză s-a menționat că terenul este intravilan conform PUG al comunei Moara Vlăsiei aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 24 din 30 septembrie 1999 și conform PUG – prelungire – aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 13 din 23 februarie 2011.
Cu toate acestea, acest aspect nu conduce la nulitatea hotărârilor atacate, ci la stabilirea despăgubirilor conform situației juridice reale a terenului expropriat.
Din prevederile art. 4 din Legea nr. 198/2004 în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată a rezultat că s-a expropriat numai partea din teren necesară efectuării lucrării de utilitate publică.
Potrivit raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză a rezultat că suprafața de teren rămasă este de 8.290 mp., iar conform adresei nr. 2958 din 02 februarie 2012 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România accesul la terenul rămas neexpropriat nu se poate face din breteaua autostrăzii A3 ce se va construi, ci doar prin rețeaua locală de drumuri. Tot din adresă a rezultat că pe teren construirea este permisă doar la o distanță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii A3.
S-a menționeat în raportul de expertiză că terenul este situat în vecinătatea DJ 101 B. – Jilavele transportul fiind asigurat cu RATB sau microbuze. Utilitățile zonei sunt energie electrică, canalizare, gaz metan.
Prin raportul de expertiză tehnică s-a menționat de către comisia de experți că evaluarea realizată este o estimare a valorii de piață care nu este egală cu prețul, acesta fiind o sumă concretă rezultată în urma unei tranzacții. Valoarea unui bun este extrinsecă, iar metoda comparației directe este aplicabilă atunci când există suficiente tranzacții recente cu date sigure. Comisia de experți a avut în vedere informațiile provenite din ofertele de vânzare cu proprietăți similare din zonă existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.
Comisia a avut în vedere că prețurile de tranzacționare efectivă a imobilelor nu sunt publice, astfel că prețurile din ofertele de vânzare ale imobilelor analizate au fost corectate cu un coeficient de 15%.
În ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosarul cauzei ca urmare a încuviințării obiecțiunilor formulate de pârât comisia de experți a constatat că acestea nu influențează valoarea stabilită prin raportul de expertiză întrucât s-a aplicat un coeficient de reducere de 15% și că au fost depuse doar câte un contract pentru fiecare an 2008 – 2012 și că, în realitate sunt necesare câte trei contracte pentru a se realiza comparația directă. Prin contractele depuse nu sunt oferite date suficient de omogene pentru evaluare, trei dintre terenurile ce fac obiectul contractelor depuse nu sunt situate în aceeași zonă, sunt departe de lacul Cociovaliștea, fără facilitatea de acces asigurată de drumul județean. Cel de-al patrulea teren este situat la drumul județean, dar se află complet în afara microclimatului lacului Cociovaliștea.
Raportul de expertiză a stabilit că valoarea despăgubirilor se compune din valoarea reală a suprafețelor de teren expropriate în cuantum de 111.790 lei și din valoarea prejudiciului cauzat proprietarilor de schimbarea categoriei drumului limitrof din drum județean în autostradă ce a avut ca efecte scoaterea din circuitul economic construibil a unei suprafețe de teren ce reprezintă limita de siguranță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii A3, modificarea accesului la terenul rămas neexpropriat din acces direct în fără restricții la acces cu restricții și scoaterea din circuitul agricol a suprafeței de teren ocupată cu construirea noului drum de acces la terenul rămas neexpropriat.
Potrivit raportului de expertiză s-a constatat că prin expropriere nu s-a adus un spor de valoare terenului rămas neexpropriat, ci s-a adus un prejudiciu proprietarilor.
Coraportul de expertiză întocmit de expert G. V. a calculat în mod efectiv prejudiciul cauzat ca urmare a interdicției de construire impusă de breteaua autostrăzii constatând că nu este necesar a se realiza o expertiză topografică pentru că se înmulțește 50 m cu lungimea terenului rezultând 1865 m pe care proprietarii nu pot să construiască. Prejudiciul se calculează ca fiind valoarea de piață a terenului pe care nu se mai poate construi care este egală cu valoarea de piață a terenului expropriat din care se scade o valoare reziduală de 4 euro/mp., rezultând 24 euro/mp. adică 39.384 euro, respectiv 171.320 lei.
În ceea ce privește prejudiciul datorat desființării accesului direct raportul de expertiză și coraportul arată că acesta va fi estimat ulterior fiind necesare studii de specialitate, respectiv proiecte și deviz de lucrări, dar și instituirea unei servituți de trecere și pozarea rețelelor edilitare. Reclamanții au arătat că vor solicita în mod separat despăgubirile la momentul la care se va construi acest drum de acces.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 coroborat cu prevederile art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Experții vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seamă de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.
Tribunalul a constatat că la data efectuării expertizei valoarea terenului expropriat este de 111.790 lei, valoare stabilită având în vedere ca este teren intravilan. Tribunalul nu a avut în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare prezentate de pârât întrucât terenurile nu au același caracteristici cu cel ce face obiectul exproprierii din cauză. Tribunalul a constatat, de asemenea, că s-a avut în vedere un coeficient de reducere de 15%.
În ceea ce privește prejudiciul cauzat proprietarilor tribunalul a constatat că aceștia aveau intenția de a construi pe terenul cumpărat având în vedere categoria de teren intravilan. Pe terenul rămas neexpropriat proprietarii au interdicție de a construi pe o distanță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii A3 rezultând o suprafață totală de 1.865 m a cărei valoare este calculată la suma de 171.320 lei.
S-a adăugat prejudiciul cauzat ca urmare a desființării accesului direct la drum fără a se avea în vedere costurile necesare construirii unei noi căi de acces.
Prin coraportul de expertiză s-a constatat că pentru aceasta este necesar a se constitui un drept de servitute pe o suprafață de 224 mp. ținând seama că un drum comunal vicinal paralel cu breteaua autostrăzii ar avea câte o bandă pe sens, 6 m lățime pe o lungime de 37,30 m. Valoarea unui metru pătrat de teren ce ar fi afectat de acest drept de servitute este de 28 euro/mp., respectiv aceeași valoare ca și terenul expropriat.
În consecință, tribunalul a constatat că valoarea despăgubirilor este de 310.628 lei, iar nu de 13.785,69 lei așa cum s-a prevăzut în hotărârile de expropriere. Prin urmare, tribunalul a anulat aceste hotărâri în ceea ce privește despăgubirile stabilite pentru terenurile expropriate în sensul că valoarea acestor despăgubiri este de 310.628 lei.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă tribunalul a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 9.296,31 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariul de avocat, onorariul de expert, taxe pentru eliberarea unor acte necesare în cauză conform înscrisurilor depuse în copie la dosar”.
Împotriva sentinței civile nr. 2305 din 18 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă în dosarul nr._, au formulat apel pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, potrivit art. 287 – 298 Cod de procedură civilă.
1. În apelul formulat de S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România s-a arătat că hotărârea apelată este criticabilă pentru faptul că nici experții, nici instanța, nu s-au raportat la prețurile obișnuite din tranzacționare cu privire la alte imobile de același fel supuse exproprierii, instanța de judecată preluând propunerea efectuată de către experți cu privire la valoarea terenului de 111.790 lei, fiind încălcate dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 care stipulează: „La calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului său, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerație și dovezile prezentate de aceștia”.
Or, raportul de expertiză a stabilit valoarea terenului expropriat, utilizând metoda comparației directe pe baza ofertelor de vânzare a terenurilor postate pe internet sau presa scrisă, ce nu constituie preț real de vânzare-cumpărare, experții ignorând în totalitate, cererea de cumpărare.
În practica instanței supreme în materie, s-a stabilit că sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” din art. 26 din Legea nr. 33/1994 are semnificația de preț efectiv plătit și consemnat ca atare, în contractele de vânzare-cumpărare, neputând reprezenta oferte de preț ale agențiilor imobiliare ori a prețurilor de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate (citându-se mai multe decizii în acest sens).
Apelantul a depus la dosar mai multe contracte de vânzare-cumpărare privind terenuri similare din 2008, 2009, 2010, 2012 și extras din grila Notarilor Publici – județul I. din 2011, în plus, reclamanții cu cumpărat terenul conform contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1163 din 27 iulie 2005 la Biroul Notarilor Publici „C. V.” cu prețul de 60.000 euro, adică 6,52 euro/mp., or prețul oferit de S. R. este cu mult mai mare.
S-a criticat totodată hotărârea primei instanțe și pentru faptul acordării sumei de 171.320 lei cu titlu de prejudiciu pentru terenul rămas în proprietatea reclamanților în suprafață de 1.865 mp., cu motivarea că aceștia nu mai pot construi pe această suprafață de teren, existând interdicția de a construi pe o distanță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii.
Or, la data exproprierii, terenul avea categoria intravilan – agricol, ca și la data vânzării, cumpărării, astfel că nu există interdicția de a se construi pe terenul de 1.865 mp. susmenționat, neexistând prin urmare, prejudiciu în acest sens.
- În ceea ce privește prejudiciul creat de expropriere prin desființarea accesului direct la drum, s-a arătat că instanța de fond a reținut greșit o situație de fapt, conform Proiectului tehnic al autostrăzii rezultând dimpotrivă, cale de acces direct la DJ 191.
- Mai mult, instanța de fond a acordat despăgubiri în cuantum de 28 euro/mp. pe teren ce ar fi afectat de un drum de servitute, respectiv de un drum vicinal paralel cu breteaua autostrăzii, fiind de aceeași valoare ca și terenul expropriat.
Se apreciază că nu pot fi acordate despăgubiri pentru un teren rămas în proprietatea reclamanților, acest fapt echivalând cu o îmbogățire fără justă cauză.
S-a solicitat admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței atacate și respingerea pe fond a contestației reclamanților, solicitând în probatoriu – înscrisuri, expertiză tehnică evaluatorie.
2. MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București a criticat de asemenea, sentința primei instanțe, pentru nerespectarea prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, la calcularea despăgubirilor avându-se în vedere, exclusiv ofertele de vânzare terenuri din publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară, iar în răspunsul la obiecțiuni, experții au considerat că prețurile din contractele depuse nu ar influența valoarea stabilită, întrucât trebuia să se depună câte trei din contracte pentru fiecare din anii 2008 – 2013, astfel încât să fie utilizată metoda comparației directe.
Or, în raport de acest răspuns, în virtutea rolului activ, instanța trebuia să impună părților să depună și alte contracte de vânzare-cumpărare ori să solicite astfel de acte de la instituțiile abilitate (Direcția de taxe și impozite locale, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
Neprocedându-se la efectuarea expertizei conform dispozițiilor exprese ale Legii nr. 33/1994, s-a ajuns să se stabilească un cuantum prea ridicat al despăgubirilor – 310.628 lei, față de 13.785,69 lei, cum s-a stabilit prin hotărârea de expropriere.
S-a solicitat admiterea apelului, desființarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru refacerea raportului de expertiză.
Intimații-reclamanți P. I. și P. M. au depus întâmpinare la dosar prin care au solicitat respingerea celor două apeluri ca nefondate, întrucât condiția esențială a exproprierii este dreapta și prealabila despăgubire, iar comisia de experți a avut în vedere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că despăgubirea se stabilește prin raportare la data exproprierii și nu cel al efectuării expertizei, concluzia unanimă a experților că tranzacțiile din 2008, 2009 și 2010 nu sunt relevante, fiind una corectă.
La interpelarea instanței, avocații părților au precizat în ședința publică din data de 12 martie 2013, că în litigiu sunt două suprafețe de teren: de 848 mp. expropriați în anul 2009 și de 62 mp. expropriați în anul 2010, astfel că la dosar s-a impus depunerea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 640 din 28 aprilie 2010 pentru exproprierea suprafeței de teren de 62 mp. și acordarea de despăgubiri în cuantum de 5.684 lei/ron care lipsea în cauză – filele 38 – 40 dosar apel.
La termenul din 02 aprilie 2013, s-au încuviințat apelantului-pârât Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA probele cu înscrisuri – contracte de vânzare-cumpărare cu terenuri similare celui expropriat și de aceeași categorie de folosință, dispunându-se din oficiu, în același sens și adrese către instituțiile abilitate Primăria Moara Vlăsiei și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I. – și o nouă expertiză tehnică de stabilire despăgubiri, ținându-se seama de prețul la care se vând terenuri similare în zonă.
Primăria Moara Vlăsiei a depus la dosar copii a câte trei contracte de vânzare-cumpărare din anii 2012 și 2013, pentru terenuri inițial extravilane (filele 57 – 74 dosar apel), dobândind ulterior categoria intravilan arabil.
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I. a comunicat că pe anii 2012 – 2013 nu s-au înregistrat operațiuni de vânzare, punând la dispoziția instanței un contract de vânzare-cumpărare din 2011, un contract de schimb din 2011 și un act de alipire din 2009 (filele 75 – 105 dosar apel).
Apelantul-pârât a depus la dosar un raport de expertiză efectuat într-o altă cauză, în care s-a evaluat un teren similar, fiind avute de către experți, contracte de vânzare-cumpărare încheiate în aceeași zonă, cu aceea privind litigiul pendinte (filele 110 – 121).
La termenul din 11 iunie 2013, experții au solicitat amânarea cauzei și suplimentarea onorariului de la 1.500 lei la 3.000 lei (încuviințat de instanță), cu precizarea că părțile și instanța să impună acestora și să dispună la instituțiile abilitate, să se depună contracte de vânzare-cumpărare din 2012 – 2013 pentru teren intravilan, nu extravilan(astfel cum a depus Primăria Moara Vlăsiei, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I., menționând că nu s-au tranzacționat terenuri similare în aceeași perioadă), iar în lipsa unor astfel de contracte, să se permită întocmirea raportului de expertiză, utilizând și oferte de terenuri.
Curtea a dispus prin Încheierea de ședință de la data de 11 iunie 2013 să se efectueze expertiza pe baza înscrisurilor de la dosar, atât de la fond, cât și din apel, față de relațiile comunicate de Primăria Moara Vlăsiei, în sensul că nu s-au încheiat tranzacții în perioada 2012 – 2013 pentru terenuri învecinate tarlalei 114, în care se află terenul în litigiu (.).
Raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea privind evaluarea de proprietăți imobiliare depus la dosar – filele 152 – 166, întocmit de experții tehnici judiciari B. N., C. A. A. și Papasteri M., prezintă în conținutul său constatările legale privind obiectivul fixat de către instanță, privind stabilirea valorii de circulație a terenurilor în suprafață de 848 m.p. și de 62 m.p., intravilan, categoria de folosință arabil, situate în . I., tarlaua 114, . 1135, în condițiile art.26 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea, la momentul efectuării expertizei, ținându-se seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială respectivă (sublin.red.).
S-a efectuat descrierea celor două suprafețe de teren expropriate succesiv dintr-o parcelă mai mare, având categoria de folosință intravilan arabil (conform P.U.G. al localității), construirea potrivit adresei C.N.A.D.N.R. nr.2958/18.01.2012, pe terenul expropriat fiind permisă, doar la o distanță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii A3, utilități – „energie electrică, canalizare, gaze”, utilități private – „nu există”, căi de acces: DJ 640 – prin drum de acces”, iar cea mai bună utilizare – fiind avut în vedere ca și criteriu de evaluare, având drept rezultat „cea mai mare valoare a proprietății de evaluat” – reținând evaluatorii, sub acest aspect, că raportat la „dimensiunea terenurilor, amplasarea într-o zonă în dezvoltare, cea mai bună utilizare este pentru investiții în domeniul imobiliar” (sublin.red).
Metoda aplicată de experții tehnici pentru situația celor două terenuri în cauză, în evaluare, a fost aceea având la bază informații cu privire la tranzacții de terenurilibere, similare, situate în aceeași zonă, conform contractelor de vânzare-cumpărare existente la dosarul cauzei, respectiv a celor aflate în baza de date ale experților, în analiza comparabilelor de pe piață, constatându-se că valoarea terenului pentru investiții, depinde mai puțin de suprafața acestuia, cât mai ales de amplasare, de accesul la utilități, deschiderea la frontul stradal și cea mai bună utilizare a sa (sublin.red.).
S-a menționat că Primăria Moara Vlăsiei a comunicat două adrese, nr.2221/15.04.2013 prin care au fost înaintate 6 contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 2012 și 2013 pentru terenuri situate pe teritoriul aceleiași comune, respectiv nr.2992/20.05.2013 prin care se precizează că terenurile care fac obiectul celor 6 contracte depuse cu adresa anterioară, nu sunt similare terenurilor de evaluat, existând diferențe privind vecinătățile, accesul și utilitățile.
S-a optat pentru metoda comparației având la bază valoarea de piață – stabilind o valoare unitară la data expertizei (31.05.2013) la 24. euro/m.p. echivalent 103,97 lei/m.p., valoarea totală rezultată fiind de 21.840 euro – 94.613 lei (1€ = 4,3320 ron).
Experții au menționat că nu sunt abilitați pentru a statua asupra costurilor determinate de necesitatea realizării accesului la suprafața de teren neexpropriat, ei neavând specializarea în domeniu.
S-au anexat raportului de expertiză, anexele constând în Tabelul I privind situația celor 7 contracte de vânzare-cumpărare depuse de părți la dosar și analiza în vederea selecției, efectuate de către experți (fila 160) și Tabelul al II-lea vizând comparația directă a vânzărilor la nivelul 31.05.2013 – respectiv proprietăți imobiliare comparabile transmise, având ca elemente de comparație prețul de €/m.p. – condițiile de piață – ofertă, localizare, utilități, acces, suprafață, utilizare – aplicând corecțiile corespunzătoare, rezultând o valoare de 24 € pe m.p.
La termenul din 14.10.2013, părțile au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, astfel:
1.Intimații reclamanți au solicitat (filele 171-172 dosar) refacerea expertizei, întrucât la stabilirea valorii imobilului, nu s-au avut în vedere factorii corectori care se impuneau prin caracteristicile fizice ale comparabilelor – faptul că terenul este un factor de atractivitate pe piața imobiliară, fiind amplasat în microclimatul lacului Cociovaliște, amplasarea este planul I – potrivit primei expertize efectuate în cauză raportat la comparabila nr.7 (contractul de vânzare-cumpărare nr.107) luată în analiză la instanța de fond, care conducea la corectarea pozitivă a prețului de 24 €/m.p., respectiv deschiderea frontală – în plus, având în vedere de la expertiza efectuată anterior în urmă cu 12 luni (februarie 2012), involuția pieței apreciată la un procent de 10%, care exclude culpa reclamanților se impunea a fi avută în vedere ca factor corector pozitiv al prețului stabilit – rezultând un preț corect de 28 €/m.p., or expertiza a aplicat corecții negative. În plus, se impunea calcularea prejudiciului cauzat de expropriere la terenul neexpropriat, prin interdicția de construire pe o adâncime de 50 m.l. și necesitatea creării accesului, în raport de valoarea stabilită prin expertiză.
2.Apelantul pârât C.N.A.D.N.R. S.A. a solicitat refacerea expertizei, întrucât nu s-au avut în vedere toate cele 7 contracte de vânzare-cumpărare din cele comunicate de Primăria Moara Vlăsiei, ci doar 5, astfel cum rezultă din Tabelul I anexă la raport, fără să explice pentru care motive au fost eliminate din analiză, contractele de vânzare-cumpărare nr.34/28.01.2013 și nr.43/30.01.2013, autentificate la B.N.P. „I. S. T.”, în plus nu s-au avut în vedere contractele depuse de C.N.A.D.N.R. la dosarul cauzei, iar experții nu au explicat modul în care au fost aplicați coeficienții de corecție (filele 167 – 168 dosar apel).
În Răspunsul la obiecțiuni depus la 22.11.2013, experții tehnici au arătat cu privire la criticile apelantului C.N.A.D.N.R., că potrivit adreselor Primăriei Moara Vlăsiei, cele 6 contracte – înaintate la dosar nu sunt similare terenurilor în cauză, în ceea ce privește vecinătățile, accesul și utilitățile, fiind alese astfel comparabilele și s-au efectuat corecții față de localizarea parcelelor comparabile, corecțiile aplicate fiind „calitative”, nefiind rezultatul unor calcule. Cu privire la obiecțiunile intimaților reclamanți, s-a arătat că evaluarea s-a făcut în mod corect, ajungând la prețul de 24€/m.p. și nu de 15-19 €/m.p., astfel cum se mai susține de către intimații-reclamanți, comisia a constatat o scădere pe piața imobiliară în ultimele 12 luni, astfel că ținând seama de prevederile art.26 din Legea nr.33/1994 privind evaluarea „la momentul efectuării expertizei”, și de obiectivul stabilit, a înglobat în stabilirea prețului și „această scădere a pieței”.
Cu privire la construirea la o distanță de 50 m de la marginea bretelei autostrăzii, se consideră că procentul de ocupare a terenului, conform certificatului de urbanism nr.62/18.01.2012, este de 20%, iar estimarea costurilor determinate de necesitatea realizării accesului la suprafața de teren neexpropriat, aceasta nu face obiectul raportului de expertiză în cauză și pentru care, experții desemnați nu au specializarea în domeniu (filele 179 – 181 dosar apel).
Experții au menținut prețul stabilit la 24 €/m.p. pentru terenurile expropriate.
Intimații reclamanți au solicitat, față de răspunsul la obiecțiuni, ca experții să calculeze exact prejudiciul adus terenului expropriat, prin interdicția de construire pe o adâncime de 50 m.l. de la breteaua autostrăzii, practic pentru un teren de 1865 m.p., în plus s-a cerut calcularea prejudiciului constând în indisponibilizarea a încă unei suprafețe de teren din proprietatea reclamanților, ce va trebui afectată drumului de acces, nu s-a pretins niciodată contravaloarea construirii drumului de acces cu titlu de despăgubire, iar involuția pieței imobiliare ridica, dimpotrivă, prețul la 28€/m.p., de la prima expertiză efectuată în cauză, astfel că s-a solicitat ca la aceste aspecte să răspundă experții și să refacă raportul de expertiză.
La rândul său, apelantul C.N.A.D.N.R. S.A. a depus „opinie” la răspunsul la obiecțiuni, în sensul că nu s-a explicitat pentru care motive cele două contracte de vânzare-cumpărare nr.34/28.01.2013 și nr.43/30.01.2013 au fost excluse din analiza experților și se impune ca experții să aibă în vedere toate înscrisurile depuse la dosar pentru a se stabili corect valoarea de circulație a imobilului supus exproprierii.
Experții au comunicat la dosar punctul de vedere cu privire la cele solicitate mai sus de către părți – la 08.05.2014 – fila 204 dosar apel – în care își mențin concluziile din raportul de expertiză efectuat în cauză și în răspunsul la obiecțiunile părților, precizând că cele 6 contracte de vânzare-cumpărare depuse de Primăria Moara Vlăsiei nu sunt similare terenului de evaluat, fiind luate în calcul comparabilele referitoare la parcele similare prin vecinătăți, acces și utilități, la care s-au aplicat corecții, față de localizarea parcelelor comparabile.
Apelantul-pârât a solicitat o nouă revenire la experți, întrucât nu s-au lămurit toate aspectele pe care le-au învederat în obiecțiuni, tot astfel și apelantul M. P. – prin reprezentant, privind refacerea expertizei, intimații reclamanți opunându-se acordării unui nou termen care ar conduce la tergiversarea soluționării litigiului, chiar dacă au la rândul lor nemulțumiri cu privire la răspunsurile experților cu privire la obiecțiunile lor, înțelegând însă în a nu mai formula noi cereri în cauză.
Curtea a luat act că experții au răspuns la obiectivul fixat de instanță și prevederile art.26 din Legea nr.33/1994, la obiecțiunile părților, ultimul răspuns fiind cel privind menținerea concluziilor, raportat la obiectivele expertizei și la prevederile susmenționate ale legii, nefiind identificate elemente care să conducă, față de probele administrate în cauză, la o refacere a expertizei efectuate în apel de către cei trei experți tehnici desemnați, conform legii în materie.
S-au luat act, în plus, că nu s-au solicitat noi probe în cauză.
Apelurile sunt fondate, potrivit considerentelor ce urmează:
Mai întâi, Curtea constată că instanțele au fost învestite cu o contestație cu privire la cuantumul despăgubirilor oferite de expropriator – C.N.A.D.N.R. S.A., de 13.785,69 lei și respectiv de 5.684 lei pentru suprafețele de teren, însumând 910 m.p. intravilan arabil din . I. (62 m.p. + 848 m.p.) dintr-o suprafață totală de 9.200 m.p., teren achiziționat de reclamanți cu prețul de 60.000 € prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.116 B/27.07.2005 la B.N.P. C. V., de la moștenitorii autorilor P. I., P. M. și P. T., reconstituit în baza Legii nr.18/1991 conform Titlului de proprietate nr.5409(25.01.1994 emis de Comisia Județeană în materie – I., C.N.A.D.N.R. S.A. încunoștințând pe vânzătorii reclamanților cu privire la exproprierea efectuată, potrivit Hotărârilor 519/5.09.2009, nr.519/1/21.09.2009 și nr.640/28.04.2010, deși vânzarea era intabulată, fiind opozabilă inclusiv pârâtului.
În cererea dedusă judecății, s-a arătat de către reclamanți că suma acordată drept despăgubire este una modică, sub prețul/m.p. cu care au achiziționat terenurile expropriate, apreciind că prețul real este de circa 15 €/m.p., reclamanții fiind însă prejudiciați și în partea către domeniul public pe care trebuie să o cuprindă terenul rămas neexpropriat de 8,290 m.p., printr-o scădere a valorii lui estimate la 3 euro/m.p. (rezultând 24.870 €) cerere ulterior precizată, în sensul anulării hotărârilor C.N.A.D.N.R. S.A. de expropriere (nulitate absolută), dar și cu prejudiciul vizând neutilizarea terenului rămas neexpropriat (8.290 m.p.) care nu mai are cale de acces direct, pe toată fâșia expropriată, pentru care se solicită despăgubiri, dar și pentru foloasele nerealizate pentru întreaga suprafață cumpărată de 9.200 m.p., care este teren intravilan, nu extravilan agricol.
În întâmpinarea de la fond, pârâtul a arătat că terenul este intravilan având categoria arabil (agricol), iar restul terenului rămas neexpropriat va avea nu o scădere de valoare, ci un plus de valoare, prin construirea autostrăzii București – Ploiești.
La fond, raportul de expertiză a stabilit valoarea despăgubirilor formată din terenurile expropriate în cuantum de 111.790 lei, la care prima instanță a adăugat și despăgubiri de 171.320 lei pentru suprafața de teren de 1865 m.p., constând în restricția de construire pe fâșia de teren ce pleacă din marginea bretelei autostrăzii, în adâncime pe 50 m din terenul rămas neexpropriat, în total fiind acordată suma de 310.628 lei (aprox. 70.454 €).
Prima instanță a reținut că nu vor fi avute în vedere costurile pentru crearea unei noi căi de acces, pentru care coraportul G. V. a apreciat că ar fi necesară constituirea unui drum de servitute de 224 m.p. și nu va avea în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare prezentate de pârât, întrucât terenurile respective nu au aceleași caracteristici cu cel ce face obiectul exproprierii în cauză, iar expertiza a avut în vedere că terenul este intravilan, fiind aplicat coeficient de reducere de 15%.
Apelurile au fost privite ca fiind pertinente sub aspectul că expertiza efectuată la fond impunea respectarea cerințelor art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, prețul real al imobilului expropriat trebuind a fi stabilit ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză – astfel cum s-a conturat deja unitar în practica judiciară – prețul de piață fiind „prețul cel mai probabil, la o anumită dată la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra bunului după ce a fost supus într-o măsură rezonabilă pe o piață concurențială, în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu și fără constrângere” – astfel cum s-a reținut într-o decizie în materie – nr.8489/30.11.2011 de Î.C.C.J. în dosarul nr._/3/2007.
Altfel spus, prețul de piață nu este dat de media ofertelor de vânzare din anunțurile de pe piața imobiliară, și aplicarea unor coeficienți de corecție – întrucât s-ar încălca prevederile din art.26 din Legea nr.33/1994 – astfel cum s-a procedat la expertiza tehnică efectuată la fond.
Era necesar astfel, să se aibă în vedere contractele de vânzare-cumpărare de terenuri din unitatea administrativ-teritorială în cauză.
Astfel, Primăria Moara Vlăsiei, cu adresa nr.1221/15.04.2013 (fila 57 și urm.) a depus în dosarul de apel 6 contracte de vânzare terenuri extravilane, cuprinzând de la tarlaua 34 la tarlaua 144 din parcele diferite – care însă, potrivit mențiunilor din contractele încheiate în cursul anilor 2012 – 2013, acestea au fost dobândite în extravilan, dar au intrat în categoria intravilan (arabil) conform P.U.G. și aprobat cu H.C.L. nr.24/1999 și H.C.L. nr.13/2011, prelungirea P.U.G.-ului, adeverinței eliberată de Primărie și Certificat de urbanism 105/01.10.2012 eliberat de Primăria Moara Vlăsiei (în contractul autentificat sub nr.384/08.10.2012 la B.N.P. I. S. T. – depus ca și comparabilă – fila 58 dosar apel – pentru tarlaua 144, .>
Raportul de expertiză efectuat în cauză a aplicat prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, ținând seama de prețul de piață, astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare – în număr de 5 pentru terenuri similare (conform Tabelului I anexat la raport) din cele 7 depuse de pârâtă, la care s-a constatat de către comisia de experți – nu prezintă aceleași caracteristici: vecinătăți, acces și utilități, ca terenurile în litigiu expropriate, dar și din contractele din baza proprie pentru terenuri similare – Tabelul al II-lea anexat, de asemenea la raportul de expertiză, aplicând corecții, prin apreciere în raport de calitatea și caracteristicile terenurilor expropriate la care trebuie raportate – stabilind prețul real în cauză la 24 €/m.p., luând în calcul, inclusiv faptul că terenul (inițial extravilan agricol – nota red.), la dobândire avea categoria de intravilan (cu destinația agricol, ținând seama și de faptul că cea mai bună utilizare a lui, prin zona de amplasament și dezvoltarea zonei, este în domeniul imobiliar.
Curtea apreciază că s-a răspuns pertinent la obiecțiunile formulate de către comisia de experți tehnici care au efectuat expertiza în cauză, în plus s-a constatat că nu s-au solicitat noi probe de către părți.
Raportul de expertiză efectuat în apel a concluzionat că valoarea de piață, reală, astfel cum a fost analizată în raport de comparabilele menționate în Tabelele I și II din anexa la raport și corecție prin apreciere privind calitatea și caracteristicile terenurilor analizate raportat la cele din litigiul pendinte este de 24 €/m.p., rezultând pentru 910 m.p., valoarea totală de 21.840 €, la care au dreptul contestatorii cu titlu de despăgubire pentru expropriere, suma astfel calculată fiind superioară celei oferite de expropriator – de 13.785,69 lei (~3.133 €) și respectiv de 5.684 lei – prin efectuarea de către instanță a comparației între oferta C.N.A.D.N.R. și prețul stabilit în expertiza din apel, conform art.27 din Legea nr.33/1994 la care reclamanții sunt îndreptățiți.
Potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, persoanele expropriate au dreptul și la prejudiciul cauzat, în plus de valoarea terenului expropriat.
Pentru prejudiciul privind afectarea unei suprafețe proprii de teren pentru a asigura accesul la terenul rămas neexpropriat, se constată că acesta nu poate fi reținut, spre a fi acordat, neîndeplinind condițiile ca prejudiciul să fie cert și actual, dar și în spiritul Legii nr.33/1994 de expropriere, ceea ce în speță nu s-a demonstrat cu probe pertinente, iar obiectivele expertizei tehnice din apel au fost clar stabilite.
Prejudiciul solicitat (și acordat de instanța de fond în cuantum de 171.320 lei = 39.384 €) constând în restricția de construire pe o fâșie de-a lungul terenului rămas neexpropriat din . m.p. (cumpărată în 2005), de la marginea bretelei autostrăzii și în adâncime – pe 50 m. pe acest teren, apreciat (calculat) de către intimații reclamanți (în baza coraportului expertului G. V. de la fond) în suprafață de 1865 m.p. – nu va fi acordat de către instanța de apel, pentru următoarele considerente:
Terenul la cumpărare (27.07.-2005) făcea parte din categoria intravilan, inițial fiind dobândit de autorii vânzătorilor ca teren extravilan agricol, prin reconstituire în baza Legii nr.18/1001, la cumpărare destinația fiind agricol, destinație care nu s-a schimbat, potrivit probelor administrate în cauză.
Reclamanții nu au produs dovezi pertinente și concludente din care să rezulte că au efectuat vreun demers în sensul exprimării intenției neîndoielnice, iar nu presupusă, în vederea construirii pe terenul rămas neexpropriat.
Obținerea ulterioară introducerii acțiunii (15.10.2009) a Certificatului de urbanism nr.02/18.01.2012 invocat – care nu ține loc de autorizație de construire, nu probează intenția clară a reclamanților de construire pe terenul rămas neexpropriat – destinația rămânând neschimbată încă de la cumpărare (la data de 27.07.2005) – agricol, astfel cum s-a stabilit și în constatările experților tehnici din raportul depus în apel.
Or, cel mult, o intenție pentru construire în viitor, după efectuarea exproprierii care a impus și o arie de dezvoltare în zonă, nu constituie prejudiciul cert și actual pentru care expropriatorul, în temeiul Legii nr.33/1994, ar trebui să plătească despăgubiri în plus reclamanților în cauză.
Pentru aceste considerente, potrivit art.246 C.proc.civ. vor fi admise apelurile Ministerului P. – P. de pe lângă Tribunalul București și pârâtul S. R. prin C.N.A.D.N.R. S.A., va schimba în parte sentința civilă apelată nr.2305/18.12.2012 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în sensul că despăgubirile acordate reclamanților, aflate în sarcina (plata) pârâtului, constau în valoarea celor două terenuri în litigiu expropriate situate în satul Căciulați, . 114, . număr cadastral 1135 la O.C.P.I. I. la 15.09.2009 în favoarea Statului R. prin C.N.A.D.N.R. S.A., în suprafață de 848 m.p. și, respectiv 62 m.p. (total 910 m.p.), de 21.840 Euro, în echivalent în lei la cursul oficial al B.N.R. de la data plății.
Va respinge celelalte pretenții ale reclamanților, privind noi elemente ale prejudiciului, ca neîntemeiate.
Va obliga, potrivit art.276 C.proc.civ. pe pârât la plata sumei de 5.296,31 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamanților – prin raportare la pretențiile admise (onorarii experți și avocat).
Va menține celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Va obliga, potrivit art.274 C.proc.civ., pe intimații reclamanți la plata către apelanta pârâtă S. R. prin C.N.A.D.N.R. S.A. a sumei de 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariul aferent expertizei tehnice efectuat în apel (intimații în apel, fiind părți căzute în pretențiuni, potrivit textului susmenționat de lege).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelurile apelantul-pârât S. R., PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A., cu sediul ales la SCPA T. D. și Asociații, în București ..31, ., ., sector 5, cât și a apelului declarat de M. P. - P. DE PE LÂNGĂ TRIBUNALUL BUCUREȘTI, cu sediul în București, .-3, sector 3, împotriva sentinței civile nr.2305 din 18.12.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. I. și P. M., cu domiciliul ales în București, ..4, sector 6.
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile constau în contravaloarea terenurilor expropriate în suprafață de 848 mp. și 62 mp (total 910 mp) în cuantum de 21.840 euro în echivalent în lei la cursul oficial al BNR de la data achitării efective.
Respinge celelalte pretenții ale reclamanților, ca neîntemeiate.
Obligă pârâtul la plata sumei de 5.296,31 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reclamanților.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Obligă intimații - reclamanți la plata către apelanta - pârâtă CNADNR a sumei de 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel (onorariu aferent expertizei tehnice).
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26.05.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
F. P. C. M. T.
GREFIER
RĂDIȚA I.
Red.F.P.
Tehnored.B.I.
6 ex/26.06.2014
----------------------------------------
T.B.- Secția a III-a – L.C.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 853/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Obligaţie de a face. Decizia nr. 902/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
