Pretenţii. Decizia nr. 505/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 505/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 22-04-2015 în dosarul nr. 505/2015
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.505
Ședința publică din 22.04.2015
Curtea constituită din:
Președinte - A. D. T.
Judecător - M. G. R.
Judecător - A. P. B.
Grefier - Ș. P.
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de recurentul reclamant C. M. I., împotriva deciziei civile nr.442 A din 08.09.2014, pronunțate de Tribunalul I. - Secția Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți F. D., F. D. și cu intimata chemată în garanție P. C..
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru pretenții.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 08 aprilie 2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta.
Pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 15 aprilie, apoi la 22 aprilie 2015, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 31.12.2010 reclamantul C. M.-I. în contradictoriu cu pârâții F. D. și F. D. și chemata în garanție P. C., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâților la plata către reclamant a sumei de 26.000 euro, adică dublul sumei achitate promitenților vânzători în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 848/10.06.2009 încheiat la BNP S. T., cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 875/12.03.2012 Judecătoria Cornetu a admis cererea principală formulată de reclamant, a respins cererea de chemare în garanție, a obligat pârâții la plata către reclamant a sumei 26.000, adică dublul sumei achitate promitenților vânzători. A obligat pârâții la plata sumei de 5827 leicu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reținut că pârâții erau obligați să urmărească întocmirea actelor de vânzare - cumpărare, deși i-audat procură chematei în garanție.
Împotriva sentinței civile nr. 875/12.03.2012, pronunțată de Judecătoria Cornetu, pârâții F. D. și F. D. au formulat apel.
În motivarea apelului au arătat că instanța de fond este într-o gravă eroare de fapt, ceea ce denotă faptul că nu a luat la cunoștință de înscrisurile aflate în dosar, în sensul că la pagina 2, paragrafele 9 și 10, aceasta reține reaua credință a apelanților având în vedere că „ antecontractul cu reclamantul a fost încheiat de pârâți în 2009, iar antecontractul cu chemata în garanție P. a fost încheiat în 2008; iar actul adițional în 2010 (prin aceasta P. a achitat pârâților prețul integral „ și de asemenea „ arată reaua credință a acestora pentru că știau că încheiaseră promisiunea de vânzare cu reclamantul între intervalul de timp dintre cele două acte încheiate cu chemata în garanție P.”.
Apelanții susțin că această gravă eroare este singurul motiv care a stat la baza soluției pronunțate în cauză.
Apelanții susțin că la data de 04.03.2008 au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.966 din 04.03.2008, prin care s-au angajat să vândă terenul doamnei P. C. la prețul de 10.424 euro, primind în avans suma de 3.000 euro. Au mai susținut că la data de 11.03.2008 au încheiat cu P. C. un act adițional autentificat sub nr. 1105 din 11.03.2008, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.966 din 04.03.2008, prin care li s-au achitat restul de preț, respectiv 7.424 euro.
Prin cele două acte adiționale apelanții au vândut practic terenul lui P. C., încasând prețul integral, procedând astfel deoarece la acea dată nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în forma autentică, întocmirea documentației cadastrale și a intabulării nefiind posibilă.
Apelanții au mai susținut faptul că doamna P. C. îi asigurase că se va ocupa de tot și îi va anunța când va trebui să vină și să semneze cu dânsa actul de vânzare-cumpărare în forma autentică, dar în luna ianuarie au primit o notificare din partea lui C. M.-I. prin care li se solicita să se prezinte la data de 04.02.2010, orele 12 la sediul BNP S. Tabarana pentru a încheia în forma autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 1.000 mp din suprafața totală de 5.212 mp, teren extravilan arabil situat în ., sola 32, . vecini: la N-De. 546; la S-De.598/1; la E-A597/7; la V- M. G., exact terenul pe care îl vânduseră lui P. C..
Prin decizia civilă nr.155/A/10.12.2012, Tribunalul I. a admis apelul formulat de apelanții pârâți; a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins acțiunea ca neîntemeiată; a respins cererea de chemare în garanție ca rămasă fără obiect și a obligat intimatul să plătească apelanților suma de 1919 lei reprezentând cheltuieli de judecată făcute în apel.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că apelanții – pârâți critică sentința primei instanțe pentru motivul că aceasta a reținut în mod greșit situația de fapt și a pronunțat în acest fel o soluție nelegală și netemeinică.
Tribunalul a reținut că prin cererea introductivă de instanță s-a solicitat obligarea pârâților la plata către reclamant a sumei de 26.000 de euro reprezentând dublul sumei achitate de către cel din urmă în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S. T.. Prima instanță a admis cererea, reținând reaua – credință a pârâților și stabilind că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract.
Tribunalul a constatat că sentința primei instanțe este netemeinică, aceasta apreciind în mod eronat materialul probator administrat în cauză.
În fapt, tribunalul a reținut că la data de 4 martie 2008, între promitenții – vânzători F. D. și F. D., pe de o parte, și promitenta – cumpărătoare, P. C., pe de altă parte, a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 966 la BNP O. T., având ca obiect imobilul – teren extravilan în suprafață de 5.212 m.p. situat în ., sola 32, ., la data de 6 martie 2008, promitenții – vânzători au întocmit procura specială autentificată cu nr. 1107, prin care au împuternicit-o pe P. C. să vândă oricui va crede de cuviință, chiar și sie însăși, terenul arabil extravilan menționat mai sus. În baza acestei procuri, mandatarul P. C. a încheiat la data de 10 iunie 2009 cu intimatul – reclamant C. M. I. promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S. T., privind terenul arabil extravilan în suprafață de 1.000 m.p. din suprafața totală de 5.212 m.p., în schimbul sumei de 13.000 de euro, achitată integral la momentul încheierii antecontractului. Prin același act, s-a convenit ca perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare să aibă loc cel mai târziu la data de 20 august 2009. Conform încheierii de certificare de fapte autentificată cu nr. 468/04.02.2010 la BNP S. T., la această dată la sediul biroului notarial s-au prezentat atât promitenții vânzători F. D. și F. D., cât și promitentul – cumpărător C. M. I., iar cei dintâi au declarat că sunt de acord cu semnarea contractului de vânzare – cumpărare, dar nu au îndeplinit formalitățile prevăzute de lege în vederea perfectării acestuia, motiv pentru care s-a convenit prelungirea termenului de perfectare până la data de 12 aprilie 2010. La data de 21.10.2010 părțile au prelungit din nou data limită de încheiere a contractului până la data de 21.12.2010, dată când s-a încheiat certificarea de fapte autentificată cu nr. 7019 (f. 30), în cuprinsul căreia s-a menționat că promitenții – vânzători declară că au împuternicit-o pe numita P. C. să efectueze demersurile necesare pentru obținerea documentației cadastrale.
În drept, potrivit prevederilor art. 969 C. civ., în vigoare la data nașterii raportului de drept, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Pentru angajarea răspunderii civile a părții în temeiul textului de lege enunțat este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: existența unei fapte ilicite, a unui prejudiciu, legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu și vinovăția. În cauză, tribunalul a constatat îndeplinite primele trei condiții: fapta ilicită constă în aceea că apelanții – pârâți nu și-au îndeplinit obligația de a obține documentația cadastrală în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, prejudiciul suferit de către intimatul – reclamant constă în aceea că nu a obținut proprietatea terenului pe care a dorit să îl achiziționeze precum și în aceea că a achitat deja apelanților – pârâți contravaloarea acestui imobil, iar între fapta ilicită și prejudiciu existând o legătură de cauzalitate evidentă. Pe de altă parte, în cauză nu este îndeplinită condiția vinovăției apelanților–pârâți pentru neobținerea documentației cadastrale. Astfel, din cuprinsul adresei nr. 2710/03.05.2011 emisă de Primăria comunei Vidra, județul I. (f. 78), reiese faptul că documentația cadastrală pentru terenul în cauză nu se poate aviza până la clarificarea limitelor administrative dintre ., și județul G.. De asemenea, conform referatului nr. CO/25.02.2011 întocmit de OCPI I., planul parcelar aferent tarlalei 32, . fost transmis de primăria comunei Vidra pentru a fi luat în evidențele OCPI I.. Prin urmare, tribunalul a apreciat că nerespectarea obligației asumate de apelanții – pârâți nu se datorează culpei acestora, ci unui caz fortuit, astfel încât este neîntemeiată soluția primei instanțe de obligare a acestora la restituirea dublului avansului încasat.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 296 C.pr.civ., tribunalul a admis apelul declarat și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de apelanții – pârâți, având în vedere soluția dată cu privire la cererea principală, a fost respinsă ca rămasă fără obiect.
În temeiul prevederilor art. 274 alin. 1 C.pr.civ., a fost obligat intimatul la plata către apelanți a sumei de 1.919 lei, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în apel, constând în taxa de timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs C. M. I., invocând faptul că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, întrucât a reținut ca împrejurare exoneratoare de răspundere forța majoră.
Nerespectarea obligației asumate de intimați nu se datorează unui caz fortuit și nici forței majore, aspect care rezultă din apărările formulate prin întâmpinare și prin motivele de apel, unde au susținut că prin cele două acte notariale au vândut practic terenul lui P. C., încasând prețul integral, procedând astfel întrucât la acea dată nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, întocmirea documentației cadastrale și a întabulării nefiind posibilă.
Așadar, intimații cunoșteau încă din luna martie 2008 (data încheierii antecontractului cu P. C.) că pentru terenul de 5212 m.p. din extravilanul arabil al comunei Vidra, sola 32, . I., promis spre vânzare, nu se putea realiza înscrierea în cartea funciară și de aceea au procedat la încheierea unui antecontract cu P. C. și i-au dat acesteia o procură prin care o împuterniceau să vândă oricui va crede de cuviință chiar și sieși, mandatând-o totodată să se ocupe și de perfectarea operațiunilor premergătoare vânzării.
Recurentul apreciază că există posibilitatea unei conivențe frauduloase pentru escrocarea unor persoane ca și el.
Dacă în luna martie 2008 intimații știau că terenul nu putea fi înscris în cartea funciară, această împrejurare nu mai poate fi considerată ca imprevizibilă relativ, în ceea ce-i privește pe intimați, și în raport cu iunie 2009 când s-a încheiat antecontractul cu recurentul, astfel încât intimații nu se mai află într-un caz fortuit care i-ar exonera de răspundere, deoarece au acționat cu rea-credință, astfel cum a reținut instanța de fond.
Reaua-credință a intimaților este amplificată și de împrejurarea că de câte ori s-au întâlnit, nu i-au comunicat recurentului imposibilitatea înscrierii în cartea funciară.
Un al doilea motiv de recurs se întemeiază pe dispoz.art.304 pct.7 C.proc.civ., întrucât tribunalul, deși a reținut cazul fortuit, nu a și motivat de ce împrejurarea reținută s-ar încadra în această categorie și fără a dovedi că aceștia s-ar fi aflat într-o împrejurare externă relativ invincibilă și relativ imprevizibilă în ceea ce-i privește.
Prin decizia civilă nr. 1453/30.09.2013 Curtea de Apel București a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a hotărî astfel, curtea a reținut că la 10.06.2009, între intimați, în calitate de promitenți vânzători, prin mandatar P. C., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu recurentul, convenție autentificată sub nr.848/10.06.2009 la B.N.P. S. T.. Obiectul antecontractului îl reprezintă suprafața de 1000 m.p. teren arabil extravilan, din suprafața totală de 5212 m.p. pentru care s-a achitat integral suma de 13.000 euro.
Prin același act s-a convenit că perfectarea în formă autentică a contractului se va realiza cel mai târziu la data de 20.08.2009. Ulterior acestei date, promitenții vânzători au fost notificați să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, declarând însă că nu au îndeplinit formalitățile prevăzute de lege pentru perfectarea actului în formă autentică, termenul fiind prelungit până la 12.04.2010. Promitenții vânzători au fost din nou notificați să se prezinte pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, prelungind din nou termenul de încheierii a actului autentic până la 21.12.2010.
Prin urmare, răspunderea promitenților vânzători derivă din antecontractul de vânzare-cumpărare, instanțele urmând a analiza dacă în persoana acestora se poate reține neîndeplinirea în mod culpabil a obligațiilor asumate prin intermediul convenției autentificate la 10.06.2009.
Deși tribunalul a reținut existența cazului fortuit, nu a și motivat în ce constă acest caz fortuit, întrucât anterior, prin considerente, a apreciat că nu este îndeplinită condiția vinovăției apelanților pârâți pentru neobținerea documentației cadastrale, concluzie întemeiată pe cuprinsul a două adrese emise de Primăria Comunei Vidra și de O.C.P.I. I., adrese emise în 03.05.2011 și respectiv, 25.02.2011.
În acest context, din adresele O.C.P.I. I. și Primăria Comunei Vidra (filele 77, 78 doar fond) nu se putea reține cu certitudine situația unui caz fortuit în ceea ce-i privește pe promitenții vânzători, întrucât din cuprinsul acestora nu rezultă data de la care existau divergențe privind limitele administrative ale comunei Vidra, aspect accentuat și de cele două adrese depuse în recurs, ambele emise de Primăria Comunei Vidra la data de 12.06.2013 sub nr.5037 și la data de 24.05.2013 sub nr.4461.
Din cuprinsul acestora a rezultat, pe de o parte, că în ceea ce privește tarlaua 32 situată în . există un litigiu de grănițuire între județele G. și I., motiv pentru care nu pot fi intabulate documentațiile cadastrale din acea zonă, cu mențiunea că nu se poate estima data apariției problemelor legate de imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale, iar, pe de altă parte, că litigiul cu privire la grănițuirea comunei Vidra, județul I. și . a fost clarificat în anul 2012, în ceea ce privește amplasamentele situate în tarlaua 32.
Din această perspectivă, pentru a se putea realiza o analiză corectă atât a situației de fapt, dar și a neîndeplinirii culpabile ori neculpabile a obligațiilor stipulate prin antecontractul de vânzare-cumpărare dintre părți, era necesar administrarea unor probe din care să rezulte intenția reală a părților.
Astfel, instanța trebuie să stabilească data de la care există litigiu între cele două unități administrative în ceea ce privește amplasamentele situate în . această situație și imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale era cunoscută încă de la început, respectiv 10.06.2009, data perfectării antecontractului promitenților vânzători, precum și intenția reală a acestora în perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în situația în care se va proba că litigiul dintre . și . a fost clarificat în anul 2012, astfel cum rezultă din adresa nr.5037/12.06.2013.
În acest sens, se impune completarea probatoriului, prin înscrisuri referitoare la data debutului și data sfârșitului litigiului dintre cele două unități administrative și prin proba testimonială referitor la cunoașterea acestor împrejurări ce nu permiteau obținerea documentației cadastrale și intenția reală a părților contractante.
Astfel fiind, în temeiul art.312 cu referire la art.304 pct.8 și 9 C. proc. civ., Curtea a admis recursul și a casat decizia, având în vedere necesitatea administrării unor probe suplimentare și pentru stabilirea corectă a situației de fapt, trimițând cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului I. la data de 04.11.2013.
În cauză instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri și proba testimonială.
Prin decizia civilă nr.442 A/08.09.2014, Tribunalul I. a admis apelul formulat de apelanții – pârâți F. D. și F. D. împotriva sentinței civile nr.875/12.03.2012, pronunțată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant C. M. I. și chematul în garanție P. C., a schimbat în tot sentința civilă apelată în sensul că a respins cererea principală ca neîntemeiată și a respins cererea de chemare în garanție ca rămasă fără obiect.
Analizând apelul civil de față, Tribunalul a constatat următoarele:
Prin cererea introductivă de instanță s-a solicitat obligarea pârâților la plata către reclamant a sumei de 26.000 de euro reprezentând dublul sumei achitate de către cel din urmă în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S. T.. Prima instanță a admis cererea, reținând reaua – credință a pârâților și stabilind că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract.
La data de 4 martie 2008, între promitenții – vânzători F. D. și F. D., pe de o parte, și promitenta – cumpărătoare, P. C., pe de altă parte, s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 966 la BNP O. T., având ca obiect imobilul – teren extravilan în suprafață de 5.212 m.p. situat în ., sola 32, ., la data de 6 martie 2008, promitenții – vânzători au întocmit procura specială autentificată cu nr. 1107, prin care au împuternicit-o pe P. C. să vândă oricui va crede de cuviință, chiar și sie însăși, terenul arabil extravilan menționat mai sus. În baza acestei procuri, mandatarul P. C. a încheiat la data de 10 iunie 2009 cu intimatul – reclamant C. M. I. promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S. T., privind terenul arabil extravilan în suprafață de 1.000 m.p. din suprafața totală de 5.212 m.p., în schimbul sumei de 13.000 de euro, achitată integral la momentul încheierii antecontractului.
Prin același act, s-a convenit ca perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare să aibă loc cel mai târziu la data de 20 august 2009. Conform încheierii de certificare de fapte autentificată cu nr. 468/04.02.2010 la BNP S. T., la această dată la sediul biroului notarial s-au prezentat atât promitenții vânzători F. D. și F. D., cât și promitentul – cumpărător C. M. I., iar cei dintâi au declarat că sunt de acord cu semnarea contractului de vânzare – cumpărare, dar nu au îndeplinit formalitățile prevăzute de lege în vederea perfectării acestuia, motiv pentru care s-a convenit prelungirea termenului de perfectare până la data de 12 aprilie 2010. La data de 21.10.2010 părțile au prelungit din nou data limită de încheiere a contractului până la data de 21.12.2010, dată când s-a încheiat certificarea de fapte autentificată cu nr. 7019, în cuprinsul căreia s-a menționat că promitenții – vânzători declară că au împuternicit-o pe numita P. C. să efectueze demersurile necesare pentru obținerea documentației cadastrale.
Potrivit prevederilor art. 969 C. civ., (aplicabil în raport de data nașterii raporturilor contractuale dintre părți), convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Pentru angajarea răspunderii civile a părții în temeiul textului de lege enunțat și a clauzei penale stipulate în cuprinsul antecontractului este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: neîndeplinirea obligației asumate și existența unei culpe a debitorului. În cauză, tribunalul constată îndeplinită prima condiție – pârâți nu și-au îndeplinit obligația de a obține documentația cadastrală în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, prejudiciindu-l pe reclamant care nu a obținut proprietatea terenului pe care a dorit să îl achiziționeze deși a achitat deja apelanților – pârâți contravaloarea acestui imobil.
Totuși, în cauză nu este îndeplinită condiția culpei apelanților–pârâți pentru neobținerea documentației cadastrale. Astfel, din cuprinsul adresei nr. 1225/06.03.2014 emisă de Instituția Prefectului județul I. (f. 44), reiese faptul că nu există înscrisuri din care să rezulte data debutului sau data sfârșitului diferendului dintre unitățile administrativ teritoriale Vidra județul I. și Vărăști județul G., iar potrivit documentelor deținute schimbul de teren nu s-a efectuat.
De asemenea, conform adresei nr. 4123c/24.04.2014 a OCPI I., planul parcelar aferent tarlalei 32, . transmis de primăria comunei Vidra pentru a fi luat în evidențele OCPI I. însă nu a putut fi avizat și introdus în baza de date grafică a OCPI întrucât nu respectă realitatea din teren.
Așadar, chiar dacă pârâții ar fi cunoscut existența unor probleme cu privire la intabularea terenului, Tribunalul a apreciat că nu se poate reține culpa acestora în neîndeplinirea obligației asumate întrucât intenția reală a acestora a fost de a înstrăina terenul, astfel cum rezultă din declarațiile martorilor audiați în apel. De asemenea reține că pârâții puteau considera, în mod legitim, că se va întocmi un plan parcelar corect și susceptibil de a fi avizat și înregistrat de OCPI, această obligație revenind unei instituții a statului, îndeplinirea defectuoasă a acestei obligații de către instituție neputând atrage răspunderea pârâților – persoane fizice ( care nu aveau, în mod obiectiv, abilitatea să întreprindă demersuri în vederea întocmirii și avizării planului parcelar ).
Prin urmare, tribunalul a apreciat că nerespectarea obligației asumate de apelanții – pârâți nu se datorează culpei acestora, astfel încât este neîntemeiată soluția primei instanțe de obligare a acestora la restituirea dublului avansului încasat.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 296 C. pr. civ., a fost admis apelul declarat și schimbată în tot sentința apelată, în sensul că a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de apelanții – pârâți, având în vedere soluția dată cu privire la cererea principală, a fost respinsă ca rămasă fără obiect.
Împotriva deciziei civile nr.442/A/08.09.2014 a declarat recurs reclamantul C. M. I., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate și reținând cauza spre rejudecare, să fie menținută sentința pronunțată de instanța de fond, ca fiind temeinică și legală.
Recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 8 și 9 C.proc.civ.,
Recurentul – reclamant critică decizia pentru următoarele motive:
l. Art. 304 pct. 5 Cod de procedură civilă.-,,când prin hotărârea dată, instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C.proc.civ." este incident în cauza prin raportare la indicațiile instanței de recurs, cuprinse în decizia nr. 1453 din 30.09.2013, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a Civilă, prin care s-a trimis cauza spre rejudecare instanței de apel.
Recurentul – reclamant arată că în decizia 442/A din 08.09.2014, recurată prin prezenta cale de atac, instanța de apel nu a dat dovadă de rol activ pentru aflarea adevărului în cauză, așa cum solicitase Curtea de Apel București, încălcând dispozițiile art. 129 alin. (5) C.proc.civ. în sensul că nu a stabilit: „data de la care există litigiu între cele două unități administrativ-teritoriale în ceea ce privește amplasamentele situate în . situație și imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale era cunoscută încă de la început, respectiv 10.06.2009" și „care a fost intenția reală a promitenților - vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică".
În plus, tot ca expresie a încălcării rolului său activ, decurgând din dispozițiile art. 129 alin. 5 C.proc. civ., instanța de apel nu a evaluat atitudinea subiectiva (ca întreg proces psihologic) a promitenților-vânzători din care să constate existența vinovăției acestora, deși ar fi avut această obligație.
Or, așa cum s-a arătat și în doctrină, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.pr. civ., include toate neregularitățile procedurale, cu excepția celor menționate la pct. 1-4, precum și nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs, cum ar fi în cauza pendinte principiul aflării adevărului și al rolului activ al instanței.
Cum prin încălcarea acestor dispoziții procedurale, nu s-a ajuns la stabilirea adevărului în cauză, pronunțându-se o hotărâre profund vătămătoare pentru recurentul - reclamant, susținere dovedită prin însăși soluția dispusă, recurentul apreciază că vătămarea produsă nu poate fi înlăturată decât prin casarea deciziei recurate, în baza acestui motiv.
În privința celui de-al doilea motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8 C.proc.civ., „când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia" arătă recurentul că instanța de apel a interpretat greșit actul/actele deduse judecății în speță, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 966 din 04.03.2008, procura autentificată sub nr. 1107 din 06.03.2008, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 848 din încheierea de certificare de fapte nr. 468 din procura de vânzare autentificată sub nr.784 din 12.04.2010 și încheierea de certificare nr. 7019 din 21.12.2010, a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al
acestora, concluzionând că intenția reală a promitenților-
vânzători a fost de a înstrăina terenul deși din înscrisurile administrate ca probe în dosarul cauzei rezultă contrariul, și anume ca promitenții vânzători nu au fost interesați să transmită proprietatea terenului ci doar să-și procure o sumă de bani de care aveau nevoie cu titlu de preț al acestuia.
Astfel, din certificatul fiscal 671 din 20.02.2008, menționat în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 966 din 04.03.2008, cu P. C., reiese ca intimații au obținut, înainte de acordarea vreunei procuri d-nei P. acest act, ocazie cu care vrând nevrând au luat cunoștință, de situația terenului.
Ulterior prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 848 din 10.06.2009, intimații s-au obligat față de recurentul - reclamant ca, la data fixată pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, să-i prezinte actele de proprietate, certificatul de atestare fiscală, încheierea de intabulare, documentația cadastrală deși cunoșteau foarte bine faptul ca executarea unora din aceste obligații era imposibila în termenul stipulat în antecontract. Prin aceeași convenție promitenții vânzători s-au obligat față de recurentul – reclamant să îndeplinească toate formalitățile necesare dezmembrării suprafeței ce face obiectul promisiunii nr. 848 din 10.06.2009 din suprafața totală de teren, formalitățile necesare obținerii extrasului de carte funciară, precum și că nu-l vor înstrăina, nu-l vor greva de sarcini, și nu-l vor promite spre înstrăinare vreunei alte persoane.
Având în vedere toate aceste aspecte recurentul – reclamant a achitat integral prețul vânzării, îndeplinind astfel principala obligație ce o avea în baza contractului încheiat, pe când termenul de perfectare a vânzării-cumpărării a tot fost prelungit căci promitenții-vânzători nu și-au îndeplinit obligațiile stabilite, fără să amintească vreodată de o imposibilitate obiectivă de perfectare a vânzării. Recurentul – reclamant este de părere ca pentru a discuta de inexistența culpei promitenților-vânzători în neîndeplinirea obligației de transmitere a proprietății ar fi fost obligatoriu ca aceștia sa-i aducă la cunoștința, încă de la data încheierii contractului dintre părți, că există probleme legate de efectuarea cadastrului și intabularea dreptului de proprietate.
De altfel, în sprijinul susținerilor sale, recurentul – reclamant solicită să se observe ca prin încheierea de certificare de fapte nr.468 din 04.06.2010, promitenții vânzători au declarat că nu au îndeplinit formalitățile prevăzute de lege în vederea perfectării vânzării având în vedere că în acest sens au mandatat pe P. C., prin procura nr. 1107 din 06.03.2008.
La data de 04.02.2010, prin declarația autentificată sub numărul 97, promitenții-vânzători au revocat procura autentificată sub nr. 848 din 10.06.2009, prin care o împuterniceau pe doamna P. C. să se ocupe de formalitățile necesare vânzării, pentru ca la data de 12.04.2010 să o împuternicească din nou pe aceasta prin procura nr. 784 să se ocupe în continuare de perfectarea actelor, în fine, prin încheierea de certificare nr. 7019 din 21.12.2010, promitenții-vânzători au declarat că nu și-au "îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală nr. 848 din 10.06.2009 deoarece au mandatat pe doamna P. C., să efectueze toate demersurile necesare în vederea obținerii documentației cadastrale (număr cadastral) și a încheierii de intabulare pentru terenul în cauză dar aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate.
Or, din analiza acestor înscrisuri, coroborat și cu celelalte probe din dosar, înscrisuri și declarații de martori rezultă că în realitate promitenții-vânzători au acționat cu rea credință ei neavând intenția de a înstrăina terenul ci doar de a-și primi prețul solicitat.
Din întreg ansamblul probator, rezultă că scopul promitenților-vânzători în raportul juridic încheiat cu recurentul - reclamant a fost de a-și obține prețul solicitat, nemaifiind interesați și de perfectarea actelor, tot timpul arătând cu degetul înspre mandatara lor, deși răspunderea față de recurentul - reclamant le aparținea.
Simpla declarație formală a promitenților vânzători că aceștia au fost și sunt de acord cu înstrăinarea terenurilor, că „nu s-au răzgândit în privința înstrăinării", este lipsită de conținut, fără efecte juridice mai ales în condițiile în care cunoșteau despre diferendul dintre localitatea Vidra și Vărăști încă din momentul încheierii contractului cu recurentul.
Or, din declarațiile celor doi martori audiați în cauza, rezultă că locuitorii comunei Vidra cunoșteau încă din 2007, că nu se puteau perfecta vânzări-cumpărări pentru terenurile din tarlaua 32, situație care s-a menținut până la data rejudecării apelului (08.09.2014). Prin raportare la această situație probată în cauză, printr-o prezumție simplă rezultă, pe de o parte, că această situație exista și la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 966 din 04.03.2008, procurii speciale autentificate sub nr. 1107 din 06.03.2008 și promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 848 din 10.06.2009 și, pe de altă parte, că promitenții-vânzători cunoșteau despre această imposibilitate de înstrăinare și, cu toate acestea, cu rea credință (adică cu intenție) au încheiat acele contracte, asigurându-l pe recurent de posibilitatea realizării vânzării în timp ce dumnealor se adăposteau sub umbrela mandatarei P. C., pe care o indicau ca fiind cea vinovată de nerealizarea vânzării.
În privința celui de-al treilea motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., „când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii" acesta este incident întrucât prin pronunțarea hotărârii s-au încălcat următoarele dispoziții legale:
I. Art. 969 C.civ. este nerespectat întrucât părțile au prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 848 din 10.06.2009 sancțiunea ce se aplica în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din culpa promitenților vânzători. În conformitate cu acest text de lege, instanța nu poate modifica convenția existentă sau nu poate adaugă acesteia clauze neprevăzute la facerea actului. În plus toate susținerile intimaților, F. D. și F. D., sunt în sensul recunoașterii faptului ca încă din 04.03.2008, (adică cu un an înaintea semnării antecontractului dintre părți), cunoșteau imposibilitatea intabulării dreptului de proprietate, așa încât firesc ar fi fost să nu emită o procura în vederea înstrăinării dreptului de proprietate întrucât știau ca transferul dreptului de proprietate nu poate opera. Recurentul solicită să se observe că aceștia arată în întâmpinarea depusă în fond „am procedat astfel, întrucât la acea dată nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, întocmirea documentației cadastrale și a intabulării nefiind posibilă."
II. Art. 1298 C.civ. este incident în cauza părțile stabilind anticipat, la data încheierii contractului, sancțiunea ce intervine în situația dedusă judecății, așa cum reiese dintr-un paragraf al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 848 din 10.06.2009 ce stipulează ca „în cazul în care perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu poate avea loc din culpa promitenților vânzători, promitentul cumpărător va putea opta...fie la obligarea promitenților cumpărători la plata dublului prețului achitat în baza prezentului act, respectiv a sumei de 26.000 Euro." Din toate probele administrate în dosarul cauzei rezultă că intimații sunt în culpă deoarece au promis înstrăinarea unui bun deși știau ca transferul dreptului de proprietate nu poate opera așa încât nu se pot prevala de propria culpa pentru a obține protecția unui drept (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). "
III. Art. 1080 și 1083 C. civ.
Sunt, de asemenea, incidente în speță fiindcă, pe de o parte potrivit art. 1080 C.civ. în cazul răspunderii contractuale, "diligența ce trebuie să se pună în îndeplinirea unei obligații este totdeauna aceea a unui bun proprietar" ceea ce instanța de apel a omis să ia în considerare și pe de altă parte că prin promisiunea nr. 848 din 10.06.2009, intimații și-au asumat obligații de rezultat pentru nerealizarea cărora culpa debitorului este prezumată relativ operând de îndată ce creditorul face dovada că debitorul nu a realizat sau obținut rezultatul la care s-a obligat, nerealizarea scopului urmărit constituind faptul vecin și conex din existența căruia legea prezuma culpa debitorului.
Ca urmare ar fi trebuit să revină intimaților, să dovedească intervenirea unui caz fortuit care i-ar fi exonerat de răspundere, în condițiile în care aceștia ar fi trebuit să acționeze cu diligența unui bun proprietar.
Or, prin definiție, cazul fortuit (ca și forța majoră) sunt evenimente naturale sau fapte omenești care intervin ulterior încheierii contractului și nu preexistente sau concomitente încheierii acestuia (așa cum s-a arătat mai sus că este împrejurarea pe care instanța de apel o califică a fi un caz fortuit) a cărui necunoaștere de către intimați, ca promitenți-vânzători, intră într-o vădită contradicție cu obligația de a acționa cu diligenta unui bun proprietar, situație în care ar trebui să li se angajeze, de asemenea, răspunderea.
Dar așa cum s-a arătat mai sus, intimații cunoșteau, încă de la momentul încheierii convenției cu recurentul, imposibilitatea perfectării actelor pentru transferul valabil al dreptului de proprietate asupra terenului, ceea ce conduce la concluzia irefragabilă că au acționat cu rea credință, în ceea ce îl privește.
Recurentul solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, curtea constată că este nefondat pentru următoarele considerente.
Prealabil, curtea arată că, recursul prezintă câteva atribute importante, care sunt de natură să îi confere întreaga sa fizionomie, astfel cum a fost ea concepută de către legiuitor.
În mod incontestabil, primul și cel mai important atribut al recursului este acela de a constitui o cale extraordinară de atac. Corespunzând exigențelor firești ale unei căi extraordinare de atac, recursul a fost pus la dispoziția părților numai pentru motive expres și limitativ prevăzute de lege, enumerate în cuprinsul art. 304 C.pr.civ. și care, în principiu, vizează numai nelegalitatea hotărârii atacate, controlul judiciar putându-se exercita astfel doar asupra problemelor de drept discutate în speță. Legiuitorul a avut în vedere împrejurarea că părțile au avut la dispoziție o judecată în fond în fața primei instanțe și o rejudecare a fondului, atât în fapt, cât și în drept, în apel.
Un alt atribut important al recursului care interesează din perspectiva prezentei cauze este acela de a constitui o cale de atac nedevolutivă. Dacă specific etapei apelului este devoluțiunea care, în limitele fixate de apelant prin motivele de apel, înseamnă o analiză a sentinței atât sub aspectul nelegalității, cât și al netemeiniciei, putându-se stabili, pe baza probatoriului administrat, o altă situație de fapt decât cea reținută de prima instanță, și la care să se aplice dispozițiile legale incidente, în recurs se realizează un control asupra hotărârii atacate, fără posibilitatea de a se administra, ca regulă, probe noi și fără a fi antrenată o rejudecare în fond a pricinii, în ansamblul ei.
Având în vedere aceste elemente caracteristice ale căii de atac în discuție, instanța învestită cu soluționarea recursului nu poate analiza legalitatea hotărârii atacate decât exclusiv prin prisma motivelor prevăzute de art. 304 Cod procedură civilă, fără a putea verifica alte aspecte în afara celor enumerate de textul de lege respectiv.
Pe de altă parte, curtea reține că, deși recurentul invocă în susținerea recursului său dispozițiile art. 304 pct. 5,8 și 9, în realitate, din dezvoltarea motivelor de recurs rezultă că toate criticile formulate pot fi subsumate exclusiv dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Astfel, recurentul critică decizia recurată, apreciind că, nu au fost respectate dispozițiile deciziei de casare, în ceea ce privește stabilirea cu certitudine a datei de început și respectiv de sfârșit a diferendului administrativ dintre comunele Vidra și Vărăști și a intenției reale a părților la încheierea antcontractului, cu consecința reținerii greșite a cazului fortuit și a inexistenței culpei promitenților - vânzători pentru neîncheierea actului în formă autentică.
Sub un prim aspect, curtea are în vedere faptul că, parte din criticile formulate de recurent aduc în discuție netemeinicia hotărârii atacate, deoarece ceea ce se pretinde este stabilirea greșită a situației de fapt, astfel că o atare critică nu poate face însă obiect de analiză în calea extraordinară a recursului.
Sub un al doilea aspect, curtea reține că, respectând dispozițiile deciziei de casare, tribunalul a dispus suplimentarea probatoriului adminsitrat în cauză, fiind obținute relații suplimentare de la autoritățile administrative implicate, de la Instituția Prefectului, dar și de la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară, fiind audiați și martori pentru lămurirea situației de fapt.
În acest sens, conform adresei primite de la Primăria comunei Vidra din 3.03.2014, în anul 1997 a fost semnat un acord de principiu între reprezentanții Comisiilor Locale Vidra și Vărăști prin care s-a stabilit predarea anumitor suprafețe de teren între cele două comune, urmând să fie încheiat un act definitiv de predare - preluare. Protocolul de predare - primire nu a fost însă perfectat, deși au existat numeroase discuții între cele două autorități, astfel că terenul în discuție a rămas în balanța de fond funciar a comunei Vidra, fiind puse în posesie persoanele îndreptățite conform legii 18/1991, fiind eliberate titluri de proprietate, majoritatea dintre ele fiind intabulate și înstrăinate.
Pe de altă parte, adresa emisă în data de 24.04.2014 de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară confirmă faptul că planul parcelar din tarlaua 32, . fi introdus în baza de date grafică a O.C.P.I. I. întrucât nu respectă realitatea din teren.
Prin urmare, curtea constată că nu poate fi reținută susținerea recurentului vizând cunoașterea de către promitenții - vânzători a situației terenului ce face obiectul antecontractului, mai exact a imposibilității de întocmire a documentației cadastrale și de intabulare la OCPI.
De altfel, recurentul susține că certitudinea cunoașterii situației terenului de către promitenții - vânzători rezultă din faptul că aceștia au solicitat și obținut certificatul fiscal nr. 671/20.02.2008, deși curtea constată că certificatul fiscal conține exclusiv informații cu privire la rolul fiscal și la taxele și impozitele aferente și nu informații legate de documentația cadastrală sau intabularea. Mai departe, recurentul se limitează la a susține că în mod greșit tribunalul nu a constatat că promitenții - vânzători cunoșteau imposibilitatea intabulării terenului, fără a arătat alte acte sau elemente ce nu au avute în vedere de instanță la stabilirea situației de fapt reținute.
În ceea ce privește critica vizând nestabilirea intenției reale a promitenților - vânzători de la momentul încheierii antecontractului, curtea nu o va primi, motivat de faptul că, probele administrate în cauză confirmă faptul că aceștia au avut intenția de a înstrăina terenul, având convingerea clară că au făcut acest lucru chiar de la momentul încheierii antecontractului cu mandatara P. C. autentificat sub nr. 966/2008 și a procurii autentificate sub nr. 1107/2008. Mai exact, ulterior acestui moment, vânzătorii au avut convingrea că terenul este proprietatea mandatarei, aceasta asumându-și obligația de a întocmi documentația cadastrală și intabularea,ei aflând despre încheierea antecontractului cu recurentul doar la momentul la care au fost notificați să se prezinte pentru a încheia actul în formă autentică.
De altfel, recurentul susține încălcarea dispozițiilor art. 969, 1298, 1080 și 1083 Cod civil, motivând aceste încălcări prin prisma acelorași aspecte referitoare la cunoașterea de către promitenții – vânzători a imposibilității de intabulare a terenului și a lipsei lor de intenție în ceea ce privește înstrăinarea terenului, critici ce nu vor fi primite în raport de considerentele arătate anterior din care rezultă o lipsă de vinovăție a acestora în ceea ce privește neîncheierea actului în formă autentică.
Concluzionând, curtea apreciază că în mod corect a ținut tribunalul că executarea obligațiilor promitenților – vânzători nu a fost posibilă pe toată perioada anterioară dintr-o împrejurare exterioară voinței lor, fiind în prezența unei împrejurări de natură să înlăture vinovăția acestora.
Pentru aceste considerente în baza dispozițiilor art. 312 C. pr. civ. curtea respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul reclamant C. M. I., împotriva deciziei civile nr.442 A din 08.09.2014, pronunțate de Tribunalul I. - Secția Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți F. D., F. D. și cu intimata chemată în garanție P. C..
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 22.04.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
A.-D. T. M. G. R. A. P. B.
GREFIER
Ș. P.
Red.A.D.T.
Tehdact.R.L./A.D.T.
2 ex./08.06.2015
Trib.I. – C.D.; N.P.G.
Jud.B. – A.L.F.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 450/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 475/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
