Revendicare imobiliară. Decizia nr. 141/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 141/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-03-2015 în dosarul nr. 141/2015
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.141A
Ședința publică de la 12 martie 2015
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE - A. V.
JUDECĂTOR - R. P.
GREFIER - G.-M. V.
**************
Pe rol pronunțarea asupra apelurilor declarate de apelanta-reclamantă-pârâtă C. C., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la avocat L. M. I., în București, Calea V. nr.12A, clădirea B, ., sector 1 și de apelanta-pârâtă-reclamantă I. C., domiciliată în București, . bis, sector 2, împotriva sentinței civile nr.1222/18.06.2014 pronunțată de Tribunalul Ialomița în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți P. C. C., P. A. M., domiciliați în București, ..88-B, sector 5, U. L., U. D., domiciliați în București, ., sector 2 și I.L.S. T. Limited SRL București, cu sediul în București, ..39, ., ., sector 1, cauza având ca obiect „revendicare imobiliară, anulare contract vânzare-cumpărare, pretenții”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 6 martie 2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 12 martie 2015.
CURTEA
Prin cererea din 13.12.2013, astfel cum a fost precizată la datele de 1.04.2014 și 03.06.2014, reclamanta C. C. a chemat în judecată pe pârâții P. C.-C., P. A.-M., U. L., U. D. și I. C., solicitând următoarele:
1) obligarea pârâților P. C.-C. și P. A.-M. să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul arabil extravilan în suprafață de 9.200,08 mp situat în ., tarlaua 57/1, . nr. cadastral 1040 și înscris în cartea funciară electronică_ Sinești (provenită din conversia pe hârtie a C.F. 830) și terenul arabil extravilan în suprafață de 15.600 mp situat în ., tarlaua 57/1, . nr. cadastral 1039 și înscris în cartea funciară electronică_ Sinești (provenită din conversia pe hârtie a C.F. 829);
2) anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 678/18.09.2013 la B.N.P. M. D., cu sediul în mun. București, . – 13, ., apt. 2, sector 1;
3) anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2570/13.10.2006 la B.N.P. C. S. P., cu sediul în loc. Voluntari, județul I.;
4) achitarea de către pârâți a contravalorii lipsei de folosință a terenului de 26.084,24 lei, pentru perioada 13.12.2010 – 13.12.2013;
5) obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că prin două contracte de donație autentificate sub nr. 2397 și nr. 2398/10.07.1995 la fostul notariat de Stat Urziceni, județul Ialomița, a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafețelor de 15.500 mp teren arabil extravilan identic cu tarlaua 57/1 parcela 71 din . și de 15.000 mp teren arabil extravilan identic cu tarlaua 57/1 parcela 70 din ., de la pârâta I. C..
În vederea încheierii celor două contracte, Consiliul Local Sinești a eliberat adeverințele nr. 493/23.06.1995 și nr. 492/23.06.1995, conform cărora pârâta I. C. figura înscrisă cu imobilele atât în registrul agricol cât și în registrul cadastral al acestei localități.
La rândul său pârâta I. C. a dobândit dreptul de proprietate asupra celor două suprafețe de teren prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr._/_/01.03.1995 și conform titlului de proprietate nr._/_/01.03.1995 eliberate de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Ialomița. Cele două contracte au fost transcrise în registrul de transcripțiuni și Inscripțiuni sub nr. 2448/10.07.1995 și respectiv 2447/10.07.1995.
Ulterior încheierii contractelor de donație, ea s-a înregistrat ca proprietar și în registrul agricol, cu suprafețele de: 1,56 ha teren agricol conform contractului de donație nr. 2397/10.07.1995 și de 1,50 ha teren agricol, conform contractului de donație nr. 2398/10.07.1995.
Prin contractul de donație autentificat sub nr. 1631/05.09.1996 de B.N.P. M. P. a înstrăinat prin donație către S.C. I. T. Limited S.R.L. dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 5.799,92 mp reprezentând parte din terenul în suprafață totală de 15.000 mp dobândit de către ea prin contractul de donație autentificat sub nr. 2398/10.07.1995. Și pentru acest contract au fost efectuate procedurile de publicitate imobiliară, imobilul fiind transcris sub nr. 1778/03.07.1997 în Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni.
Potrivit adeverinței nr. 2931/10.07.2013 eliberată de Consiliul Local Sinești este înregistrată în continuare cu imobilele în evidențele fiscale ale Consiliului local, având număr de rol_ și apare cu impozitele și taxele achitate la zi.
Referitor la contractele încheiate între pârâți, reclamanta a arătat că pârâții P. C. C. și P. A. M. au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 15.000 mp teren extravilan arabil, situată în ., tarlaua 57/1, . suprafeței de 15.600 mp situată în ., tarlaua 57/1, . pârâții U. L. și U. D., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 678 din 18.09.2013 la BNP M. D..
Pârâții U. L. și U. D., la rândul lor, au dobândit dreptul de proprietate asupra acelorași suprafețe de teren prin cumpărare de la pârâta I. C., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2570/13.10.2006 la B.N.P. C. S. P..
Pentru a încheia acest contract, pârâta I. C. s-a folosit de titlurile de proprietate utilizate și la încheierea contractului de donație cu reclamanta, care însă au fost prezentate în format duplicat, acestea fiind folosite și pentru întocmirea documentației cadastrale pentru cele două suprafețe de teren, pentru care, s-au deschis cărțile funciare nr. 829 și nr. 830.
Obținerea duplicatelor nu a fost realizată în conformitate cu legea, după cum nici deschiderea cărților funciare nu s-a făcut cu respectarea acesteia, în condițiile în care terenurile erau deja înstrăinate de pârâtă la data solicitării deschiderii cărților funciare, aceasta beneficiind de concursul autorităților, inclusiv a celor locale, care au eliberat certificate de atestare fiscală ce probau că pârâta, iar nu reclamanta figura în evidențele fiscale cu terenurile vândute de I. C..
Reclamanta a mai arătat că o dovadă în plus a relei – credințe a acestor pârâți, în încheierea contractului de vânzare – cumpărare, este și faptul că prima vânzătoare a schimbat categoria de folosință a terenurilor, pe care le-a scos definitiv din circuitul agricol, în acest sens fiind eliberat certificatul de urbanism nr. 158/08.09.2006 de către Consiliul Județean Ialomița și avizul nr. 320/2006 emis de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița, prin Decizia nr. 32/10.10.2006 emisă de Direcția pentru agricultură și Dezvoltare Rurală Ialomița.
A precizat că, în urma demersurilor făcute la Consiliul Local al Comunei Sinești, a aflat despre înstrăinarea imobilelor către pârâții U., care și-au deschis rol la o zi, respectiv la 03.07.2013, după ce ea a solicitat certificat fiscal pentru imobile, autoritățile cunoscând încă din 2006 despre dobândirea dreptului de proprietate de către pârâții U., dar ca urmare a înregistrării contractelor de arendă încheiate de aceștia.
Pentru preîntâmpinarea unei noi înstrăinări, la data de 04.07.2013 a solicitat notarea în Cărțile funciare nr. 829 și nr. 830 a celor trei contracte de donație, respectiv contractele de donație încheiat cu pârâta și a contractului de donație nr. autentificat sub nr. 1631/05.09.1996.
Cererea formulată a fost inițial admisă prin încheierile nr._ și_ și s-a dispus notarea în C.F. nr. 829 și 830 ale Comunei Sinești, a contractelor de donație, pentru ca ulterior, în urma formulării de către pârâții U. a cererilor de reexaminare, acestea să fie admise și să se radieze respectivele notări. Împotriva soluțiilor pronunțate a formulat plângeri, acestea formând obiectul dosarelor nr._ și nr._ aflate pe rolul Judecătoriei Urziceni.
Deși existau aceste plângeri, ele nu au fost notate în cărțile funciare aferente imobilelor, astfel că pârâții U. în conivență cu pârâții P., au vândut și respectiv au cumpărat imobilele susmenționate.
Modalitatea în care s-a ajuns la încheierea contractului dintre acești pârâți dovedește reaua – credință a părților, deoarece față de mențiunile din extrasul de carte funciară, referitoare la radierea notărilor, acestea, dar și notarul trebuiau să verifice dacă există plângeri din partea reclamantei împotriva încheierilor de radiere.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea în revendicare pe dispozițiile art. 480 și următoarele din Vechiul Cod civil, susținând că titlul de proprietate asupra imobilelor aflate în posesia pârâților P. este preferabil celui deținut de aceștia, este mai bine caracterizat, deoarece, provenind de la același autor, este anterior dobândit și transcris, devenind opozabil tuturor.
Cum titlurile sale – contractele de donație provenind de la pârâta I. au fost transcrise în registrul de transcripțiuni din data de 10.07.1995, în timp ce titlurile pârâților, inclusiv cel al pârâtei au fost înregistrate începând cu anul 2006, față și de prevederile art. 37 și 38 din Legea nr. 7/1996, care recunosc și în viitor efectele produse de înscrierile efectuate în registrele de transcripțiuni, reclamanta a susținut că în operațiunea de comparare a titlurilor, cele prezentate de ea au prioritate.
Capetele de cerere prin care a solicitat anularea contractelor de vânzare – cumpărare încheiate între pârâți au fost întemeiate pe dispozițiile art. 948, art. 962, art. 966 și art. 968 din Vechiul Cod de procedură civilă și, respectiv, pe art.1225 alin. 2 și 3, art. 1236, art. 1237 și art. 1238 alin. 2 din Noul Cod Civil, pentru contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 678 la 18.09.2013 la BNP M. D..
În susținerea acestor cereri reclamanta a pretins că actele de vânzare – cumpărare încheiate de către pârâți sunt lovite de nulitate absolută, deoarece au un obiect ilicit și imoral și o cauză falsă și nelicită, în condițiile în care pârâții au încheiat convențiile, urmărind fraudarea drepturilor reclamantei, despre care știau că este adevăratul proprietar al imobilelor.
Referitor la capătul patru al acțiunii, prin care a solicitat achitarea contravalorii lipsei de folosință a imobilelor reclamanta a arătat că uzul reprezintă posibilitatea pe care o are o persoană, titulară a unui drept de proprietate, de a se folosi de bun și de a-i culege fructele. Or, câtă vreme pârâții, care nu aveau nici un drept asupra terenurilor au exercitat acest atribut al proprietății, sunt datori a răspunde pentru prejudiciul creat, în temeiul răspunderii civile delictuale, așa cum aceasta este reglementat de art.1349 alin. 1 și 2 din Noul Cod civil.
La data de 17 ianuarie 2014, pârâta I. C. a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii. Aceasta a arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor în litigiu în temeiul Legii nr. 18/1991, fiind emise titlurile de proprietate nr._/_/01.03.1995 și nr._/_/01.03.1995, în calitate de moștenitoare a defunctei M. M., care a mai avut ca moștenitori și pe M. V. D., M. A. și G. D.. În anul 1995 a cunoscut-o pe reclamantă prin intermediul unei persoane care i-a propus să-i dea în administrare acesteia cele două terenuri arabile extravilane.
Întrucât era în vârstă, iar starea de sănătate nu-i permitea să se deplaseze în mod regulat în . administra terenurile, la insistențele reclamantei și a persoanei intermediare, la data de 10.06.1995, a încheiat două acte cu reclamanta, pentru ca aceasta să administreze terenul în suprafață de_ mp. și cel în suprafață de_ mp., respectiv să-l cultive, să strângă recolta și să o înștiințeze despre taxele ce trebuiau achitate. A pretins că nu are cunoștință despre transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor reclamantei și despre faptul că aceasta ar fi figurat înscrisă în registrul agricol și cadastral drept proprietară, arătând totodată că în anul 2006, a înstrăinat cele două terenuri pârâților U. L. și U. D., prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2570/13.10.2006. Anterior, ceilalți moștenitori au primit contravaloarea sumei ce reprezenta cota lor de moștenire, dând declarație notarială de renunțare la aceasta.
Referitor la solicitarea reclamantei de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2006 și 2013, pârâta arată că ea a fost cea care a solicitat efectuarea cadastrului și intabulării dreptului de proprietate asupra terenurilor, deschizând cărțile funciare nr. 829 și 830, iar anterior a obținut certificatul de urbanism și cel de atestare fiscală prin plata taxelor aferente.
Prin cerere reconvențională, formulată în contradictoriu cu reclamanta, dar și cu pârâta S.C. I.L.S. T. Limite S.R.L., a solicitat anularea contractului de donație nr. 2397/10.07.1995 și a contractului de donație nr. 2398/10.07.1995, ambele încheiat cu reclamanta, precum și a contractului de donație autentificat sub nr. 1631/05.09.1996 încheiat între reclamantă și S.C. I.L.S. T. Limite S.R.L..
În motivarea cererii, pârâta a arătat că în urma discuțiilor avute cu reclamanta în iunie 1995, a convenit să încheie cu aceasta contracte de administrare a terenurilor pentru care avea eliberate titluri de proprietate, astfel că au mers la notariat, unde, fiind neștiutoare de carte și având glaucom a aplicat pe actele prezentate de notar amprenta digitală, fiind convinsă că a dat reclamantei dreptul de a administra terenurile.
Ulterior, verii săi au dorit să vândă terenurile și făcând demersuri pentru obținerea actelor de proprietate asupra terenurilor au aflat că a fost indusă în eroare de reclamantă cu privire la contractul încheiat, astfel că au solicitat anularea contractului de donație, însă dosarul a fost suspendat deoarece nu s-a cunoscut adresa reclamantei pentru a fi citată. A susținut că consimțământul său a fost viciat la data încheierii contractelor, ea fiind în eroare cu privire la obligația asumată prin contract, în sensul că a avut reprezentarea faptului că dă terenurile reclamantei în administrare, iar nu că transmite dreptul de proprietate.
În drept, a invocat prevederile art. 948, 953 și 954 din Vechiul Cod civil.
Pârâții U. L. și U. D. au depus întâmpinare la cererea de chemare în judecată și au formulat cerere de chemare în garanție a pârâtei I. C., a numitului C. T. și G. M. în calitate de registrator și respectiv asistent-registrator în cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița – BCPI Slobozia și a acestei instituții, solicitând ca în măsura în care se admite cererea reclamantei să fie admisă și cererea de chemare în garanție, urmând ca fiecare din chemații în garanție să fie obligați la plata sumelor enunțate în petitul cererii de chemare în garanție.
În cuprinsul întâmpinării pârâții au arătat că au dobândit imobilele în litigiu prin contract de vânzare – cumpărare încheiat cu bună – credință, necunoscând despre faptul că pârâta nu ar fi proprietara acestor imobile. Prezumția bunei credințe se sprijină pe existența titlurilor de proprietate emise pârâtei în temeiul Legii nr. 18/1991 și pe faptul că aceasta figura înscrisă în cartea funciară ca proprietară a terenurilor.
Au menționat că susținerea reclamantei în sensul existenței unei cauze ilicite ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare –cumpărare este neîntemeiată, ei neurmărind fraudarea intereselor reclamantei, ci dobândirea proprietății imobilelor pentru a le exploata agricol. De asemenea, și obiectul convenției este licit, deoarece conduita asumată în cadrul raportului juridic se încadrează în limitele impuse de ordinea publică și bunele moravuri, apărând ca o manifestare a libertății contractuale.
Angajarea răspunderii celorlalte persoane chemate în garanție, respectiv C. T. și G. M. în calitate de registrator și respectiv asistent-registrator în cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița – BCPI Slobozia și această instituție este motivată de pârâți prin invocarea culpei acestora în apariția conflictului dintre ei și reclamantă, ca urmare a faptului că la momentul deschiderii cărții funciare pentru cele două imobile, aceștia aveau obligația să verifice registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
Pârâții P. C. C. și P. A. M. au depus întâmpinare la acțiunea reclamantei și cerere de chemare în garanție a pârâților U. L. și U. D..
În cuprinsul întâmpinării aceștia au solicitat respingerea acțiunii formulată de către reclamantă, arătând că dreptul de proprietate asupra terenurilor în litigiu le-a fost transmis de pârâții U., care la rândul lor l-au dobândit ca efect al aparenței de drept. În ceea ce-i privește, au dobândit terenurile în baza unui act translativ de proprietate, cu titlu oneros, de la un proprietar aparent, fiind de bună – credință, dar și victima unei erori comune și invincibile.
Astfel, la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu pârâții U., aceștia se aflau în posesia bunurilor și le dețineau în proprietate în baza unui titlu constând în contractul de vânzare cumpărare încheiat cu I. C., care, de asemenea, la data înstrăinării imobilelor figura ca proprietar în cartea funciară. Ca urmare, este dovedită eroarea comună și invincibilă privind calitatea de proprietar a transmițătorului, precum și buna lor credință, ceea ce face ca actul lor de proprietate să fie considerat ca valabil și să producă efectele unui act translativ de proprietate. Sub aspectul celui de-al patrulea capăt de cerere având ca obiect obligarea către reclamantă la plata lipsei de folosință a terenului, pârâții au solicitat respingerea acestuia, ca nefondat, în condițiile în care reclamanta nu mai este proprietara terenurilor.
Prin cererea de chemare în garanție pârâții U., au solicitat ca în cazul în care acțiunea reclamantei este găsită întemeiată, aceștia să fie obligați la plata sumei de 29.088 lei, actualizată cu indicele de inflație, reprezentând preț achitat pentru cele două imobile și la plata sumei ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosință a terenurilor pretinse de reclamantă.
Reclamanta a solicitat respingerea cererii reconvenționale, motivat de faptul că actele semnate de pârâtă, respectiv contractele de donație a căror anulare se solicită au fost încheiate în formă autentică, în fața notarului public, iar din cuprinsul acestora rezultă voința pârâtei I. C., astfel că susținerea acesteia, cum că a înțeles să transmită reclamantei doar administrarea terenurilor în litigiu este neîntemeiată.
În ceea ce privește incidența art. 17 din Codul civil, reclamanta a susținut că, potrivit interpretării corecte ce trebuie dată acestui articol, aparența în drept, ca mod de dobândire a proprietății nu poate fi reținută în favoarea pârâților. Aceasta deoarece, fiind desființat titlul vânzătorilor, se impune desființarea și a titlului subdobânditorilor, iar când este vorba de vânzarea bunului altuia, dacă cumpărătorii au fost de bună credință sancțiunea este nulitatea relativă.
Având în vedere prevederile art. 17 din Noul Cod civil, eroarea comună cu privire la calitatea de proprietari a soților U. nu poate fi reținută în raport de șirul înscrierilor din cartea funciară, deoarece pârâții P. trebuiau să dea dovadă de diligență în achiziționarea proprietății și să facă demersuri mai aprofundate cu privire la imobile, inclusiv prin verificarea portalului instanțelor.
În cauză s-au depus întâmpinări de către chemații în garanție C. T. și G. M., precum și de către Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița – BCPI Slobozia care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată și a cererii de chemare în garanție formulată de pârâții U. L. și U. D..
Prin sentința civilă nr. 1222 F din 18.06.2014, Tribunalul Ialomița a respins, ca neîntemeiate, atât cererea formulată de reclamantă împotriva pârâților P. C.-C., P. A.-M., U. L., U. D. și I. C., cât și cererea reconvențională formulată de pârâta I. C. în contradictoriu cu reclamanta și pârâta S.C. I.L.S. T. Limited S.R.L. reprezentată de curator special avocat I. T.. Instanța a anulat ca netimbrate, atât cererea de chemare în garanție formulată de pârâții U. L. și U. D., cât și cererea de chemare în garanție formulată de pârâții P. C.-C. și P. A.-M.. Totodată, în temeiul art. 49 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013, a dispus avansarea sumei de 600 lei reprezentând remunerația curatorului special din fondurile Ministerului Justiției și a obligat pe pârâta I. C. la plata către stat a acestei sume.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, la data de 10 iulie 1995 prin contractul de donație autentificat sub nr. 2398 la Notariatul de Stat Local Urziceni, pârâta I. C. a donat, iar reclamanta C. C. (fostă P.) a acceptat oferta de donație a suprafaței de 15.000 mp teren arabil, situat în extravilanul comunei Sinești, județul Ialomița, tarlaua 57/1, . reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr._ eliberat la 1 martie 1995 de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor. În cuprinsul contractului nu se menționează că imobilul donat ar fi fost predat donatarei la data încheierii acestuia.
Contractul a fost transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni sub nr. 2448 din 10 iulie 1995, conform mențiunilor făcute pe acesta și copiei de pe registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
La aceeași dată, s-a autentificat la același notariat, contractul de donație nr. 2397, prin care pârâta I. C. a donat reclamantei suprafața de 15.600 mp teren arabil situat în extravilanul comunei Sinești, județul Ialomița, tarlaua 57/1, . reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, moștenire de la M. M., conform titlului de proprietate nr._ eliberat la 1 martie 1995 de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor. În cuprinsul contractului nu este menționat faptul predării terenului către donatară.
Contractul a fost transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la nr. 2447 din 10 iulie 1995, aspect ce reiese și din copia registrului.
Pe ambele contracte semnătura ce apare în dreptul donatoarei este indescifrabilă, aceasta neputând fi înțeleasă, în încheierea de autentificare fiind făcută mențiunea că părțile au cerut și au consimțit la autentificare, fără vreo altă precizare privind faptul că donatoarea ar fi neștiutoare de carte.
Conform adeverinței nr. 580/10 iulie 1995 eliberată de Consiliul Local Sinești, la această dată reclamanta figura înscrisă în registrul agricol al comunei cu suprafața de 1,56 ha conform contractului de donație nr. 2397/10.07.1995 și cu suprafața de 1,90 ha conform contractului de donație nr.2398/10.07.1995, precum și cu suprafața de 1,90 ha conform contractului nr. 2399/10.07.1995.
Prin actul de donație autentificat la Notariatul Public M. P., sub nr. 1.631 din 5 septembrie 1996, reclamanta a donat Societății Comerciale I.L.S. T. Limited S.R.L. din terenul în suprafață de 15.000 mp., situat în tarlaua 57/1, . la pârâtă), suprafața de 5.799,92 m.p., precum și terenul în suprafață de 19.000 mp, pe care aceasta îl primise tot prin contract de donație de la o altă persoană, pe numele de D. T..
La data de 10 iulie 2013 s-a eliberat de către Consiliul Local al Comunei Sinești, adeverința nr. 2931, din care rezultă că reclamanta figura înscrisă în evidențele fiscale cu teren arabil extravilan în suprafață de 15.600 mp în tarlaua 57/1, . mp în .. de rol_, taxele și impozitele fiind achitate la zi.
Prin încheierea nr. 3802 din 04.07.2006 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița s-a admis cererea formulată de pârâta I. C. cu privire la imobilul teren arabil extravilan de 15.000 mp situat în ., tarlaua 57/1, .. cadastral 1040, fiind deschisă Cartea Funciară nr. 830 Sinești și intabulat dreptul de proprietate prin constituire al pârâtei I. C., în baza titlului de proprietate nr._ din 10.05.2006 de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.
Prin încheierea nr. 3803 din 04.07.2007 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița la această dată s-a admis cererea formulată de pârâta I. C. cu privire la imobilul teren arabil extravilan de 15.000 mp situat în ., tarlaua 57/1, .. cadastral 1039, fiind deschisă Cartea Funciară nr. 829 Sinești și intabulat dreptul de proprietate prin constituire al pârâtei I. C., în baza titlului de proprietate nr._ din 10.05.2006 întocmit de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.
Conform mențiunii existente pe copia titlului de proprietate nr._ din 10.05.2006 și a titlului de proprietate nr._ din 10.05.2006 emise de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, acestea sunt duplicate ale titlurilor de proprietate nr._ și nr._ eliberate la 1 martie 1995 de aceeași comisie.
Prin decizia nr. 32 din 10 octombrie 2006 emisă de Directorul Direcției pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Ialomița s-a aprobat cererea formulată de către pârâta I. C. la data de 09.10.2006 de scoatere definitivă din circuitul agricol a terenului cu suprafața de 30.600 mp situat în ./1 parcelele 70 și 71, numerele cadastrale 1039 și 1040, pentru executarea obiectivului exploatație agricolă, avându-se în vedere avizul favorabil nr. 320/2006 al Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița.
La data de 13 octombrie 2006 între pârâții I. C., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și soții U. L. și U. D., pe de altă parte, în calitate de cumpărători, a intervenit contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2570 de Notariatul Public C. S. P., având ca obiect terenul arabil în suprafață totală de 30.600 mp situat în . în . 1039 și respectiv 1040, teren pentru care vânzătoarea a declarat că a dobândit dreptul de proprietate conform titlurilor de proprietate nr._ din 10.05.2006 și nr._ din 10.05.2006 emise de Comisia Județeană Ialomița pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor. Prețul vânzării a fost de 100.980 euro, la un curs de schimb de 3,5093 lei/euro, achitat în întregime prin plata unui avans de 35.000 euro la data încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare și a diferenței de 65.000 euro la data autentificării contractului. Vânzătoarea a declarat că acest teren nu a fost înstrăinat altei persoane, nu a fost închiriat, promis spre vânzare ori constituit vreun drept real asupra acestuia către altă persoană, că nu este în litigiu și că nu are sarcini de nici un fel, nefiind arendat, aspecte reținute de către notarul public, ca fiind rezultate și din extrasele de carte funciară nr._ și 1054 din 11.10.2006.
În conținutul contractului se prevede că a fost eliberat certificatul de atestare fiscală nr. 4403/09.10.2006 eliberat de Primăria Sinești, prin care se menționează că I. C. figurează în evidențele Consiliului local Sinești cu suprafața de teren extravilan de_ mp, având o valoare de impunere de 1260 lei, pentru care nu apare cu taxe sau impozite neplătite. Potrivit mențiunilor din încheierea de autentificare, la încheierea contractul de vânzare – cumpărare, pârâta a fost asistată de martorul asistent I. C., iar după citirea actului de către notar și consimțirea la autentificare, fiind neștiutoare de carte a aplicat amprenta pe fiecare exemplar al contractului.
Între pârâții U. L. și U. D., în calitate de vânzători și pârâții P. C. – C. și P. A. – M., în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 678 din 18 septembrie 2013, de către Biroul Notarial Public “M. D.” având ca obiect terenul extravilan în suprafață totală de_ mp, dobândit de vânzători de la pârâta I. C., dreptul de proprietate al acestora asupra suprafeței de 15.600 mp fiind înscris în CF nr._, iar cel asupra suprafeței de 15.000 mp în CF nr._, conform încheierii nr._/18.10.2006.
În cuprinsul contractului se face mențiunea că imobilele nu sunt grevate de sarcini, că nu s-au constituit drepturi reale în favoarea altor persoane, aspect reținut, de notar, ca rezultând din extrasele de carte funciară pentru autentificare nr._ și nr._ din 06.09.2013. Prețul vânzării stabilit de părți a fost de 6.500 euro, echivalentul a 29.088 lei, la cursul de 4,4751 lei/euro, preț despre care vânzătorii au declarat că l-au primit în numerar la data autentificării contractului.
Vânzătorii și cumpărătorii au declarat că sunt de acord și respectiv solicită, radierea dreptului de proprietate al lui U. L. și U. D. și intabularea în CF a dreptului de proprietate al cumpărătorilor P. C. – C. și P. A. – M., formalitate realizată de către notarul public, câtă vreme din extrasul de carte funciară pentru informare depus în copie la dosar de reclamantă, rezultă intabularea dreptului de proprietate al pârâților P..
Prin încheierile nr._ și nr._ din 28 august 2013 a O.C.P.I. Ialomița – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Slobozia s-au admis cererile de reexaminare formulate de pârâții U. L. și U. D. împotriva încheierilor de carte funciară nr._ și nr._ din 04.07.2013 și s-a radiat, din cărțile funciare nr._ și_ deschise pentru imobilele terenuri în litigiu aflate la acea dată în proprietatea pârâților mai sus menționați, notarea existenței transcrierii actelor de donație invocate de reclamantă în dovedirea proprietății, efectuată în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni sub nr. 2447 și nr. 2448 din 10 iulie 1995, precum și a actului de donație deținut de societatea pârâtă și transcris sub nr. 1778 din 3 iulie 1997.
Reclamanta a depus la dosar și copie de pe plângerile formulate împotriva încheierilor prin care au fost admise cererile de reexaminare, plângeri adresate instanței competente, respectiv Judecătoriei Urziceni.
Din înscrisurile depuse la dosar de către pârâta I. C., rezultă că aceasta este încadrată în categoria persoanelor cu handicap grav, fiind diagnosticată din anul 2008 cu afecțiuni neurologice – demență tip Alzhaimer, aflându-se sub tratament specific bolii, în prezent nefiind transportabilă. De asemenea, conform mențiunilor din biletul de ieșire din spital eliberat la data de 3 noiembrie 2010, pârâta a fost diagnosticată cu glaucom cronic, fiind supusă încă din anul 2007 la tratament adecvat, în lipsa căruia, pierderea de vedere poate fi rapidă și severă.
În raport de aceste acte medicale, instanța a apreciat că neprezentarea pârâtei la instanța, în vederea luării interogatoriului propus de către reclamantă a fost determinată de motive temeinice, astfel că, în raport de prevederile art. 358 din Noul Cod de procedură civilă, nu poate fi interpretată ca o recunoaștere a pretențiilor reclamantei și nici ca un început de dovadă în folosul celui ce a propus interogatoriul.
În ceea ce privește acțiunea în revendicare formulată de reclamantă împotriva pârâților P., instanța a reținut că, întrucât ambele părți invocă titluri de proprietate, din care cel al reclamantei este încheiat sub imperiul Codului civil din 1864, iar cel al pârâților în condițiile Noului cod civil, față de dispozițiile art. 5 alin.2 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, sunt aplicabile prevederile acestui din urmă cod, câtă vreme situația juridică născută anterior intrării în vigoare a acestuia, derivă din raporturi de proprietate.
Astfel, devin incidente dispozițiile art. 555 din Noul cod civil, potrivit căruia proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Întrucât în cauză, atât reclamanta care a inițiat acțiunea în revendicare, cât și pârâții P. împotriva cărora aceasta este îndreptată, invocă titluri de proprietate, prima contractele de donație încheiate cu pârâta I. C., iar secunzii contractul de vânzare – cumpărare încheiat cu pârâții U., se impune compararea titlurilor de proprietate.
Cum însă prin acțiunea sa reclamanta a solicitat prin capătul doi și trei al acțiunii constatarea nulității absolute a titlului pârâților U., cei de la care pârâții P. au cumpărat imobilele, precum și a titlului acestora din urmă, iar pârâta I. C. a solicitat prin cererea reconvențională formulată anularea contractelor de donație invocate de reclamantă ca titlu în susținerea dreptului său de proprietate, instanța a apreciat că se impune analizarea cu prioritate a valabilității titlurilor de proprietate.
Reclamanta a susținut că actul juridic – contractul de vânzare – cumpărare încheiat între I. C. și pârâții U., este lovit de nulitate absolută, acesta fiind încheiat cu încălcarea prevederilor art. 962 și art. 966, 968 din Codul civil din 1864, având un obiect ilicit și imoral și fiind bazat pe o cauză falsă și nelicită.
În raport de probele administrate și dispozițiile din Codul civil din 1864, sub imperiul căruia s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2570 din 13 octombrie 2006 de Notariatul Public C. S. P., instanța a reținut că susținerile reclamantei sunt neîntemeiate.
Printre condițiile ce trebuiesc îndeplinite de lucrul vândut se numără și cea potrivit căreia acesta trebuie să se afle în proprietatea vânzătorului, deoarece contractul de vânzare – cumpărare este translativ de proprietate.
Faptul că la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare, terenul obiect al vânzării se afla în proprietatea reclamantei, ca efect al contractelor de donație încheiate de aceasta cu pârâta I. C., nu este de natură a conduce automat la concluzia că părțile care au încheiat contractul în aceste condiții, au avut o conduită contrară legii și bunelor moravuri, ceea ce face ca obiectul actului juridic încheiat să fie considerat ilicit și imoral, cu consecința aplicării sancțiunii nulității acestuia.
Așa cum s-a consacrat în doctrina și în practica juridică, soluțiile în cazul vânzării bunului altuia sunt diferite, după cum consimțământul părților a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoștință de cauză.
Instanța a reținut că prin probele administrate nu s-a făcut dovada că pârâții – cumpărători au știut sau ar fi putut ști prin demersurile normale ce se puteau întreprinde, că vânzătoarea nu este proprietarul imobilelor.
Astfel, în condițiile în care anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, I. C. a avut intabulat dreptul de proprietate asupra terenului vândut în cartea funciară, în baza titlurilor de proprietate a căror valabilitate nu este pusă în discuție, s-a aflat în posesia acestuia, făcând demersurile legale necesare pentru a schimba categoria de folosință din teren agricol în teren curți – construcții, destinat edificării unei exploatații agricole, aparența dreptului fiind fără echivoc în favoarea acesteia, pârâții U. au fost dobânditori de bună credință, care au contractat convinșii fiind că terenul este proprietatea vânzătoarei.
Așa fiind, complicitatea cumpărătorilor nu este probată, motiv pentru care, instanța a respins ca neîntemeiat, capătul de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare încheiat între I. C. și pârâții U., contract autentificat sub nr. 2570 din 13 octombrie 2006 de Notariatul Public C. S. P..
În ceea ce privește contractul încheiat între pârâții U. și pârâții P., care a avut loc sub incidența dispozițiilor Noului Cod civil, instanța, de asemenea, a apreciat că, față de intabularea dreptului de proprietate al vânzătorilor în cartea funciară, la care se adaugă faptul că terenul obiect al contractului se afla la data încheierii contractului în posesia vânzătorilor, nu se poate reține că la baza conduitei părților ar fi stat un scop ilicit și imoral, care să atragă implicit și imoralitatea cauzei actului.
Împrejurarea că anterior încheierii contractului reclamanta ar fi solicitat notarea în cărțile funciare deschisă pentru imobilele obiect al contractului, a înscrierii în registrul de transcripțiuni a contractelor de donație, notare despre care, conform probelor administrate, doar pârâții U. au avut cunoștință, aceasta fiind radiată la data emiterii extrasului de carte funciară eliberat în vederea autentificării contractului, precum și depunerea la instanță a plângerilor împotriva încheierilor prin care s-au admis cererile de radiere a acestor notări, nu poate constitui un motiv suficient pentru a determina instanța să considere că scopul încheierii contractului și cauza acestuia au fost contrare legii și bunelor moravuri și că nu îndeplinesc condițiile impuse de art.1225 alin. 2 și 3 din Noul cod civil și art. 1236 din Noul Cod civil.
Întrucât conform art. 1239 alin. 2 din Noul Cod civil, existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară, reținând că reclamanta nu a făcut această dovada contrară, tribunalul a considerat ca fiind valabil încheiat contractul de vânzare - cumpărare dintre pârâții U. și pârâții P. și autentificat sub nr. 678 din 18 septembrie 2013 de Biroul Notarial Public M. D..
Date fiind împrejurările în care s-a încheiat contractul, în sensul că vânzătorii aveau intabulat dreptul de proprietate, pe care de asemenea îl dobândiseră de la o persoană care figura în cartea funciară ca proprietar și care la rândul lor au avut convingerea că au dobândit bunurile de la adevăratul proprietar, că aceștia aveau posesia imobilelor de la data dobândirii, respectiv din anul 2006, timp în care nu au fost evinși de către reclamantă, instanța, în raport și de dispozițiile art. 17 alin. 2 din Noul cod civil, a apreciat ca valabil încheiat contractul și că acesta a produs efectele juridice ale unui act translativ de proprietate.
Referitor la cererea reconvențională, formulată de către pârâta I. C. privind anularea actelor de donație nr. 2397/10.07.1995 și nr. 2398/10.07.1995, invocând eroarea ca viciul al consimțământului instanța a reținut, în raport de probele administrate, că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 953 și 954 din Codul civil din 1864, sub imperiul cărora s-au încheiat contractele.
Deși pârâta I. C. a depus numeroase acte medicale care atestă starea precară de sănătate a acesteia, diagnosticele cuprinse putând fi apreciate ca fiind de natură să-i afecteze capacitatea de percepere și de înțelegere a conținutului unui act juridic precum și capacitatea de a vedea și respectiv de a citi un înscris, acestea nu probează însă că afecțiunile respective erau prezente la data încheierii contractelor a căror anulare se solicită.
În condițiile în care contractele de donație au fost semnate de pârâtă, chiar dacă ilizibil, în prezenta notarului public, care atestă consimțământul părților la încheierea actelor, reținând că până la declararea ca false a acestora ele fac dovada faptului că voința părților a fost în sensul încheierii contractului semnat, tribunalul a apreciat că nu se pot reține ca fondate susținerile pârâtei, precum că a fost în eroare asupra naturii contractului încheiat, iar consimțământul nu ar fi fost valabil dat, în sensul donării către reclamantă a terenurilor pentru care avea emise titluri de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.
Urmare a analizării valabilității titlurilor invocate de reclamantă în acțiunea în revendicare și al pârâților P., ca posesori ai imobilelor revendicate, precum și titlul autorilor acestora, pârâții U., în operațiunea de comparare a titlurilor, instanța a apreciat că cel opus de pârâții P. este preferabil.
Aceasta deoarece, aceștia au dobândit cu bună credință dreptul de proprietate asupra imobilelor de la un proprietar tabular, aflat în posesia bunurilor la data încheierii actului translativ de proprietate. Întrucât dreptul de proprietate al pârâților U. era intabulat în cartea funciară la data încheierii actului translativ de proprietate, iar bunurile se aflau în posesia acestora, eroare comună și invincibilă enunțată în art. 17 din Noul Cod civil, invocat de pârâții P. în apărarea dreptului lor, în ceea ce privește calitatea de proprietari ai bunurilor ai autorilor pârâților posesori, este de necontestat.
Întrucât, potrivit art. 900 alin. 1 din Noul cod civil, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, reținând că dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute de art. 887, precum și pe calea acțiunii în rectificare. În cauză reclamanta nu a opus vreun act dintre cele pentru care drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară și nici nu a investit instanța cu o acțiune în rectificare, prin care să solicite radierea dreptului de proprietate al pârâților P.. În plus, față de faptul că dreptul de proprietate invocat de reclamantă apare doar transcris în registrul de publicitate, aceasta neavând posesia terenului, titlul de proprietate al pârâților este mai puternic. D. urmare, față de prevederile art. 555 Cod civil, a respins acțiunea în revendicare formulată de aceasta, ca neîntemeiată.
Cum reclamanta nu este proprietara imobilelor pentru a căror lipsă de folosință a solicitat obligarea pârâților la despăgubiri, constând în contravaloarea producției agricole pe care ar fi putut să o obțină de pe teren în ultimii trei ani anteriori promovării acțiunii și în continuare până la predarea imobilelor, instanța a reținut că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 1349 din Noul Cod civil, invocat drept temei pentru cel de-al patrulea capăt de cerere și a respins, ca nefiind fondate pretențiile formulate de către reclamantă.
În ceea ce privește cererile de chemare în garanție formulate de către pârâții U. L. și U. D., precum și de către pârâții P. C. – C. și P. A. – M., întrucât aceasta nu au fost timbrate conform legii, în condițiile art. 34 alin. 2 și art. 33 alin. 3 raportat la art. 33 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013, acestea au fost anulate, ca netimbrate.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta și pârâta I. C..
Reclamanta a susținut nelegalitatea și netemeinicia sentinței și a solicitat schimbarea în parte a acesteia și admiterea acțiunii în sensul în care a fost formulată.
În susținerea criticilor formulate a pretins că, greșit instanța a analizat mai întâi valabilitatea titlurilor de proprietate, în loc să soluționeze, cu prioritate, capătul de cerere privind revendicarea.
Instanța nu a soluționat primul capăt de cerere prin comparare de titluri, ci s-a limitat doar să afirme că titlul deținut de către intimații-pârâți P. este preferabil, în loc să constate că titlul reclamantei este preferabil în raport de transcrierea acestui drept în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, efectele de publicitate prevăzute de legea în vigoare la data efectuării operațiunii, continuând să-și producă efectele și după . Legii nr. 7/1996, în baza art. 37 și art. 38 alin. 2 din acest act normativ.
Greșit reține instanța că imobilele donate nu ar fi fost predate către reclamantă și că acest aspect ar fi relevant în analiza titlurilor sale de proprietate, în condițiile în care, în baza art. 1315 din vechiul Cod civil, obligația de a preda imobilele se îndeplinește din partea vânzătorului prin remiterea titlului de proprietate, astfel încât, predarea nu are semnificația transferului dreptului de proprietate.
Instanța a făcut o greșită aplicare a prevederilor Noului Cod civil în cazul acțiunii în revendicare, în condițiile în care, titlurile invocate de către reclamantă datează din 10.07.1995, iar primul contract de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută o solicită, este încheiat în anul 2006, iar conform art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011, situațiile juridice al căror conținut și efecte sunt imperativ stabilite de lege, cum sunt cele care vizează limitele legale ale proprietății private, moștenire etc., rămân sub acțiunea legii vechi. În consecință, în speță, sunt incidente dispozițiile art. 480 și următoarele din Vechiul Cod civil și nu dispozițiile art. 555 din Noul Cod civil.
Greșit instanța a luat în considerare înscrisurile depuse de către pârâta I. C. după expirarea termenului de administrate a probelor și fără a fi fost comunicate părților adverse. Astfel, înscrisurile depuse la data de 12.05.2014, după încuviințarea și administrarea materialului probator de către pârâta I. C., sunt luate în considerare de către instanță, când apreciază că aceasta este încadrată în categoria persoanelor cu handicap grav, fiind diagnosticată din anul 2008 cu afecțiuni neurologice și aflându-se sub tratament specific. De asemenea, instanța a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 358 din Noul Cod de procedură civilă, când a interpretat că în raport de înscrisurile privind starea sa de sănătate, neprezentarea pârâtei I. C. la interogatoriu nu poate fi interpretată în defavoarea acesteia.
Instanța a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor privind vânzarea bunului altuia, în condițiile în care, din anul 1995 și până în anul 2013, reclamanta a fost aceea care a achitat taxele și impozitele aferente imobilelor revendicate, în timp ce pârâții U. nu au produs dovezi privind achitarea de taxe și impozite începând din anul 2006 și până în anul 2013, când le-au înstrăinat pârâților P..
M. mult, pârâții U. aveau cunoștință despre situația juridică a imobilelor, ca aflându-se în proprietatea reclamantei, de vreme ce numai la un interval de 6 zile față de data de 12.09.2013, când reclamanta a formulat plângere împotriva încheierilor nr._ și nr._ din data de 29.08.2013, pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița – BCPI Slobozia, respectiv la data de 18.09.2013, a înstrăinat terenurile către pârâții P..
Or, în cazul în care contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, contractul este afectat de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu conform căruia frauda corupe totul.
În aplicarea dispozițiilor art. 1239 alin. 2 din Noul Cod civil, instanța a făcut o greșită apreciere a probelor dosarului, întrucât reclamanta a făcut dovada contrară, respectiv a existenței unei cauze ilicite și imorale la data încheierii celui de-al doilea contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, la data încheierii acestui contract, atât pârâții U., cât și pârâții P., dar și notarul public M. L. D. au dat dovadă, unii de rea-credință și alții de superficialitate, întrucât, în ciuda mențiunilor din extrasul de carte funciară referitoare la radierea notărilor contractelor de donație din cele două cărți funciare, aceștia aveau obligația să facă verificări mai aprofundate cu privire la formularea unei eventuale plângeri din partea reclamantei. O simplă verificare pe portalul instanțelor de judecată ar fi condus atât pe pârâții P., cât și pe notarul public la descoperirea litigiilor promovate de apelantă și i-ar fi împiedicat, dacă aceștia ar fi fost de bună-credință, să încheie contractele.
Pârâta I. C. a susținut nelegalitatea și netemeinicia sentinței dar nu și-a motivat apelul și nu a înțeles să-l timbreze cu suma de 521,5 lei taxă judiciară de timbru stabilită de instanță, în raport de valoarea pretențiilor din cererea reconvențională.
Prin întâmpinare, pârâții P. au solicitat respingerea apelului reclamantei, pe baza considerentelor reliefate la prima instanță.
Curtea reține că apelul declarat de către reclamantă este neîntemeiat.
Astfel, primul motiv de apel, precum că greșit instanța a analizat cu prioritate valabilitatea titlurilor de proprietate în loc să soluționeze inițial capătul de cerere privind revendicarea, este neîntemeiat, întrucât din analiza actelor juridice deduse judecății rezultă că titlurile de proprietate invocate de către reclamantă și pârâții U. și P. provin de la același autor, respectiv pârâta I. C..
Pentru a analiza care dintre ele a fost apt de a transfera dreptul de proprietate de la I. C. către reclamantă sau, din contră, către ceilalți pârâți, instanța era obligată să verifice, mai întâi, validitatea titlurilor de proprietate exhibate de către părți.
Neîntemeiat este și al doilea motiv de apel, precum că instanța nu ar fi comparat titlurile de proprietate. Dimpotrivă, din motivarea sentinței rezultă că instanța a efectuat această operațiune și a stabilit că titlul pârâților P. este preferabil întrucât aceștia au cumpărat terenurile de la un proprietar tabular, în timp ce reclamanta avea transcris doar dreptul în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
Într-adevăr, transferul dreptului de proprietate are loc în momentul încheierii contractelor de înstrăinare a bunurilor individual determinate, obligația de predare fiind ulterioară momentului încheierii contractului și neînscriindu-se printre condițiile de validitate a acestuia, critica fiind în acest sens întemeiată.
De asemenea, instanța a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale privind publicitatea imobiliară, când a statuat că este preferabil titlul de proprietate al pârâților P., pe considerentul că aceștia au cumpărat terenurile de la proprietarii tabulari U. L. și U. D., care își aveau înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, în raport de titlurile de proprietate ale reclamantei, respectiv contractele de donație din anul 1995, care au fost transcrise doar în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni.
Or, atât în sistemul de transcripțiuni și inscripțiuni, cât și în sistemul de carte funciară instituit prin Legea nr.7/1996 în fostul Regat, transcrierea și respectiv înscrierea dreptului de proprietate în registrul de transcripțiuni și inscriptiuni și respectiv înscrierea în cartea funciară, au doar efecte de opozabilitate și nu constitutiv.
Conform art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată privind publicitatea imobiliară, înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, își vor produce și după această dată efectele prevăzute, cu excepția cazurilor în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii.
Din interpretarea acestei dispoziții legale rezultă cu evidență că, sub aspectul efectului de opozabilitate transcrierea contractelor de donație din anul 1995, încheiate între reclamantă și pârâta I. C., având ca obiect terenurile din litigiu în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni și înscrierea în cărțile funciare a dreptului de proprietate al pârâților asupra acelorași terenuri, nu pot constitui un criteriu de preferabilitate în favoarea unuia sau altuia. Atât transcrierea în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni cât și întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară produc același efect de opozabilitate față de terți, chiar dacă transcrierea a fost anterioară Legii nr.7/1996 și în baza unui alt act normativ de publicitate imobiliară.
De asemenea, instanța a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor privind vânzarea bunului altuia, când a stabilit că pârâții au fost de bună-credință la încheierea contractelor succesive de vânzare-cumpărare, ba, mai mult decât atât, pârâții P. s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă. Aceasta întrucât, reclamanta, beneficiară a contractelor de donație autentificate sub nr. 2397 și nr. 2398 la 10.07.1995, de către Notariatul de Stat Local Urziceni, a devenit la data încheierii lor proprietara incontestabilă a acestora.
Dreptul de proprietate al donatoarei I. C., probat prin titlurile de proprietate nr._/_/1.03.1995 pentru suprafața de 15.000 mp și nr._/_/1.03.1995 pentru suprafața 15.600 mp, eliberate de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Ialomița și transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, s-a transferat în patrimoniul reclamantei la data încheierii contractelor de donație.
Acest drept a fost transcris, la rându-i, în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni sub nr. 2447 și nr. 2448 din 10.07.1995, iar în baza art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, era opozabil terților și și-a produs efectele de opozabilitate și după . Legii nr. 7/1996.
În plus de aceasta, reclamanta s-a înregistrat și în registrul agricol cu terenul conform adeverinței aflată la dosarul cauzei, astfel încât, faptul că nu l-ar fi posedat în mod efectiv, este irelevant.
Ca urmare a transferului dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtei I. C. în patrimoniul reclamantei, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2570/13.10.2006 de către BNP C. S. P., prin care aceeași pârâtă, I. C., a vândut aceleași terenuri către pârâții U. L. și U. D., a avut loc o vânzare a bunului altuia.
Pârâta I. C. nu se poate apăra de rea-credință atâta vreme cât a efectuat a doua operațiune juridică de înstrăinare cu privire la aceleași terenuri.
Dar nici pârâții U. L. și U. D. nu pot invoca buna-credință, care, conform art. 1898 alin. 1 din Vechiul Cod civil, sub imperiul căruia s-a încheiat primul contract de vânzare-cumpărare, constă în credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Or, pârâții U. L. și U. D. nu puteau avea credința că pârâta I. C. mai era proprietara terenului, atâta vreme cât, în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni acestea erau transcrise pe numele reclamantei, în registrul agricol erau înregistrate tot pe numele ei, iar impozitele erau achitate anual tot de către aceasta.
Faptul că în vederea încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare s-au obținut duplicate eliberate în anul 2006 ale titlurilor de proprietate întocmite în anul 1995 este tot de natură a indica reaua-credință atât a pârâtei I. C., cât și a pârâților U. L. și U. D., în încheierea contractului de vânzare-cumpărare, și nu poate constitui un element al bunei-credințe, cum greșit a interpretat prima instanță.
Or, conform art. 966 Cod civil, obligația fondată pe o cauză ilicită nu poate avea nici un efect. Cu alte cuvinte, o astfel de obligație este nulă absolut.
În mod evident, acest contract de vânzare-cumpărare are la bază o cauză ilicită, de vreme ce s-a încheiat în frauda reclamantei și cu concursul vânzătoarei I. C. și a pârâților U. L. și U. D., care au fost de rea-credință la data încheierii lui.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 678 din 18.09.2013 la BNP M. D. prin care pârâții U. L. și U. D. au vândut pârâților P. C. C. și P. A. M., aceleași suprafețe de teren, încheiat sub imperiul Noului Cod civil intrat în vigoare la data de 1.10.2011, este, de asemenea, afectat de nulitate.
Aceasta întrucât, vânzătorii U. L. și U. D. nu erau proprietarii imobilului din litigiu, căci au cumpărat un bun aparținând unei alte persoane, astfel încât nu puteau transmite acest drept către pârâții P. C. C. și Pricolie A. M..
În plus de aceasta, după cum s-a demonstrat mai sus, pârâții U. L. și U. D. aveau cunoștință de faptul că reclamanta este adevărata proprietară a terenului în litigiu.
Ba, mai mult decât atât, înainte de încheierea acestui contract, reclamanta formulase o cerere de notare în cărțile funciare a transcrierii contractelor de donație, iar prin încheierile nr._ și nr._ din 04.07.2013, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Slobozia a notat existența transcrierii celor două contracte de donație nr. 2398/10.07.1995 și nr. 2397/10.07.1995 în cărțile funciare nr. 26.288 și 26.289.
Având cunoștință despre această notare, pârâții U. L. și U. D. au formulat cereri de reexaminare împotriva celor două încheieri, iar la data de 28.08.2013, prin încheierile nr._ și nr._, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Slobozia a radiat celor două notări din cuprinsul celor două cărți funciare.
Fără a aștepta soluționarea plângerii formulată de către reclamantă împotriva acestor încheieri, pârâții U. L. și U. D., la data de 18.09.2013, au înstrăinat aceleași drepturi către pârâții P. C. C. și Pricolie A. M..
Din actele dosarului, Curtea reține că, în partea a doua și a treia a Cărților funciare nr. 26.288 și nr. 26.289 au fost notate atât transcrierea actelor de donație ale reclamantei, cererile de reexaminare formulate de către pârâții U. și soluțiile împotriva încheierilor de carte funciară prin care s-au admis cererile de notare a existenței transcrierii dreptului reclamantei cu privire la aceleași imobile, cât și plângerea formulată de reclamantă împotriva încheierilor nr. 46.395 și nr. 46.396 soluționate la 28.08.2013, înregistrate la 12.09.2013 la O. Ialomița – BCPI Slobozia.
Pârâții P. C. C. și P. A. M. invocă în apărare prevederile art. 17 din Noul Cod civil, pretinzând că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietari ai pârâților U. L. și U. D. ținând seama de faptul că aceștia erau intabulați în cartea funciară, se aflau în posesia terenului și li-l l-au predat.
Instanța constată însă, că în baza art. 17 alin. 4 din Noul Cod civil, dispozițiile acestuia privind eroarea comună și invincibilă, nu sunt aplicabile în materie de carte funciară și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem, de publicitate.
Reglementarea este judicioasă având în vedere că, în cuprinsul cărții funciare existau mențiuni cu privire la pretențiile unei alte persoane care revendică aceleași drepturi cu privire la imobilul din litigiu, fiind consemnate atât existența notării, cât și radierea acestei notări, dar și plângerea împotriva acestei radieri.
Conform art.938 din Noul cod civil, este de bună credință posesorul care nu cunoștea și nici nu trebuia să cunoască după împrejurări, lipsa calități de proprietar a înstrăinătorului.
De asemenea, conform art.901 alin.2 din Noul cod civil, terțul dobânditor este considerat de bună credință numai dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:
- nu a fost înregistrată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;
- din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și,
- nu au cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
În speță, dacă pârâții P. C. C. și P. A. M. ar fi dat dovadă de minimă diligență și s-ar fi interesat dacă radierea notării dreptului reclamantei fiind recentă este definitivă, sau poate fi supusă încă controlului judecătoresc, cu siguranță, constatând că reclamanta a formulat plângere împotriva încheierilor de radiere a transcrierii notării contractelor de donație din cărțile funciare, situație care echivalează cu contestarea cuprinsului cărții funciare, nu s-ar fi grăbit să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Neprocedând în acest fel, pârâții P. C. C. și P. A. M. nu mai pot beneficia de prezumția bunei-credințe, ci, dimpotrivă, se situează în postura dobânditorilor de rea-credință a unui imobil.
Conform art. 1235 din Noul Cod civil, cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, iar conform art. 1236 din același cod, cauza trebuie să existe, să fie licită și morală.
Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului, dacă este comună, or, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau după caz, trebuia să o cunoască, în baza art.1238 alin.2 din Nou cod civil.
Reclamanta a reușit să facă dovada relei-credințe a ambelor părți contractante, care, în frauda dreptului său, au încheiat și cel de-al doilea contract de vânzare-cumpărare, astfel încât și acesta este lovit de nulitate absolută.
În condițiile în care titlurile de proprietate ale pârâților au fost declarate nule, fiind, de fapt, ca și inexistente, numai reclamanta face dovada dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel încât, capătul de cerere privind revendicarea este întemeiat, pârâții P. C. C. și P. A. M. urmând a fi obligați să-i predea în deplină proprietate și posesie suprafețele de 9200,08 mp teren parte din tarlaua 57/1, .. cadastral 1040 înscris în CF_ al localității Sinești (ce nu a făcut obiectul contractului de donație autentificat sub nr. 1631/05.09.1996 la BNP M. P. donat de către reclamantă către .) și de 15.600 mp teren extravilan din tarlaua 57/1, .. cadastral 1039 din CF_ al localității Sinești.
Predarea terenului își are sorgintea în dispozițiile art. 555 din Noul Cod civil, conform cu care, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu în limitele stabilite de lege.
Aceste dispoziții legale sunt aplicabile raportului juridic dedus judecății și nu dispozițiile art. 480 din vechiul Cod civil, în raport de dispozițiile art. 6 alin. 6 din Noul Cod civil, conform cu care dispozițiile legii noi sunt, de asemenea, aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia derivate din raporturile de proprietate, dacă aceste situații subzistă după . legii noi. Or, dreptul de proprietate al reclamantei a existat și sub imperiul legii noi. În raport de aceste considerații, analiza celorlalte motive de recurs legate de administrarea și de modul de apreciere a probelor de către prima instanță, rămâne lipsită de interes.
În schimb, urmează a se menține respins capătul de cerere privind plata contravalorii lipsei de folosință a terenului, în raport de faptul că reclamanta nu a produs probe privind existența prejudiciului și a cuantumului acestuia, în raport de exigențele art.1349 și urm. din Noul cod civil.
La prima instanță nu s-a administrat proba cu expertiză în acest sens, iar în apel, aceasta a declarat că nu are alte probe de propus, astfel încât, cererea formulată în acest sens este nedovedită.
Restul dispozițiilor sentinței urmează a fi menținute.
În baza art.451 din Noul cod de procedură civilă, pârâții P. C. C., P. A. M., U. L. și I. C. urmează a fi obligați să plătească reclamantei suma de 26.894 lei cheltuieli de judecată din ambele instanțe, justificate cu plata onorariului de avocat și a taxelor de timbru.
Apelul declarat de către pârâta I. C. urmează a fi anulat ca netimbrat în baza art. 33 alin.1 și 34 alin.2 din OUG nr. 80/2013, ca urmare a refuzului acesteia de a-și îndeplini obligația de achitare a taxei de timbru de 521,5 lei aferentă apelului declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta-reclamantă-pârâtă C. C., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la avocat L. M. I., în București, Calea V. nr. 12A, clădirea B, ., sector 1, împotriva sentinței civile nr. 1222/18.06.2014 pronunțată de Tribunalul Ialomița în dosarul nr._, în contradictoriu cu apelanta-pârâtă-reclamantă I. C., domiciliată în București, . bis, sector 2, intimații-pârâți P. C. C., P. A. M., domiciliați în București, .. 88-B, sector 5, U. L., U. D., domiciliați în București, ., sector 2 și I.L.S. T. Limited SRL București, cu sediul în București, .. 39, ., ., sector 1.
Schimbă în parte sentința în sensul că:
- anulează contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2570/13.10.2006 la BNP C. S. P.;
- anulează contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.678/18.09.2013 la BNP M. D.;
- obligă pe pârâții P. C.-C. și P. A. M. să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 9.200,08 mp teren situat în ., parte din tarlaua 57/1, ..cadastral 1040, înscris în CF nr._ al localității Sinești (ce nu a făcut obiectul contractului de donație autentificat sub nr.1631/05.09.1996 la BNP M. P., donat de către reclamantă către . SRL) și suprafața de 15.600 mp teren extravilan, situat în ., tarlaua 57/1, . cadastral 1039 din CF nr. 26.288 al localității Sinești.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă pe pârâții P. C. C., P. A. M., U. L., U. D. și I. C. să plătească reclamantei suma de 26.894 lei cheltuieli de judecată din ambele instanțe.
Anulează, ca netimbrat, apelul declarat de pârâta I. C. împotriva aceleiași sentințe civile.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.03.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
A. V. R. P.
GREFIER,
G.-M. V.
Red. AV
Tehnored. PS 9 ex.
18.03.2015
Jud. fond: D. C. T.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 311/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Validare poprire. Decizia nr. 681/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
