Rezoluţiune contract. Decizia nr. 186/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 186/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 11-09-2013 în dosarul nr. 186/2013

DOSAR NR._

(_ )

ROMANIA

CURTEA DE APEL BUCURESTI

SECTIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILA NR.186 A

Ședința publică de la 11.09.2013

Curtea constituită din:

P. - I. A. H. P.

JUDECATOR - E. V.

GREFIER - Ș. P.

***** *****

Pe rol se află soluționarea apelului apelanții-pârâți T. C. V., I. A. A. – M., M. R. C., M. D. M., împotriva sentinței civile nr.1972 din 9.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți S. M. A. și S. M..

P. are ca obiect – rezoluțiune contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat Fifea P. - I., în calitate de reprezentant al intimaților-reclamanți S. M. A. și S. M. A., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/10.09.2013, emisă de Baroul București – Cabinet Individual, pe care o depune la dosar, lipsind apelanții-pârâți T. C. V., I. A. A. – M., M. R. C., M. D. M..

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței împrejurarea că apelanții-pârâți aveau obligația achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 5931 lei și 5 lei timbru judiciar.

Curtea, având în vedere faptul că apelul nu a fost timbrat cu suma de 5931 lei și 5 lei timbru judiciar, din oficiu, pune în discuție excepția de netimbrare, excepție care se analizează cu prioritate, fiind determinantă pentru investirea instanței cu soluționarea acestei căi de atac și acordă cuvântul pe acest aspect.

Avocatul intimaților-reclamanți, având cuvântul, solicită admiterea excepției invocate și anularea cererii de apel, ca netimbrată.

Curtea reține pricina în pronunțare pe aspectul netimbrării cererii de ape.

CURTEA,

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 07 martie 2011, pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București sub nr._, reclamanții S. M. A. și S. M., au chemat în judecata pe pârâții Tohaneanu C. V., I. A. A. M., M. R. C., M. D. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2757 din 10 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați „C. E., C. N. D. și S. M. Ș.”, pentru nefinalizarea la termenul convenit a apartamentului cu nr. A-20 situat în clădirea IA stânga în complexul„ Champions Residence” din București, ., sector 6.

Ca efect al rezoluțiunii, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata echivalentului în lei a sumei de 75.527 euro, reprezentând 50% din prețul de cumpărare al apartamentului care a format obiectul antecontractului, conform dispozițiilor art. 2.2.1 din antecontract, obligarea pârâților la plata echivalentului în lei a sumei de 4.800 euro, datorată cu titlu de penalități de întârziere, conform dispozițiilor art. 4.5 din antecontract, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, apreciind că suma estimativă datorată de pârâți, în lei, este de 337.000 lei/ron.

În motivarea cererii în fapt, reclamanții au arătat că la data de 10 septembrie 2008 a fost încheiat și autentificat sub nr. 2757, de către Biroul Notarilor Publici Asociați „C. E., C. N. D. și S. M. Ș.”, un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâții, în calitate de „promitenți vânzători” s-au obligat să execute și să le înstrăineze apartamentul cu nr. A-20 situat în clădirea IA stânga în complexul „Champions Residence” din București, ., sector 6.

Conform dispozițiilor art. 2.1 din antecontract, prețul ferm contra căruia urma să se realizeze transferul proprietății asupra apartamentului era de 162.955 euro, din care, conform art. 2.2.1, suma de 75.527 euro, reprezentând 50% din prețul de cumpărare al apartamentului trebuia achitată în termen de cinci zile de la semnarea antecontractului.

Reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, au respectat aceasta dispoziție contractuală, achitând suma sus-menționată, pentru aceasta fiind nevoiți să contracteze un împrumut în cuantum de 79 662 euro de la Apha Bank România, achitând, începând cu data de 20 septembrie 2008, o rată lunară de 683,96 euro, care, începând cu rata 13 a urcat la 799,75 euro.

În conformitate cu dispozițiile art. 4.1 din antecontract, părțile au convenit asupra finalizării apartamentului până la data de 30 septembrie 2009 termen care, conform art. 4.4 putea fi depășit cu maxim 90 de zile lucrătoare („termenul de grație”), fără ca aceasta să atragă răspunderea promitentului vânzător sau plata de către acesta a unor penalități de întârziere.

Totodată, în art. 4.5 din antecontract s-a menționat ca în caz de depășire a termenului de grație, promitenții cumpărători vor fi îndreptățiți la plata de către promitenții vânzători a câte 400 euro cu titlu de penalități de întârziere pentru fiecare luna de întârziere, în echivalent în lei, pentru o perioada de maxim 12 luni de la data expirării termenului de gratie.

Construcția nu s-a mai edificat, în prezent fiind doar la stadiul de fundație, întârzierea a depășit cele 12 luni de data expirării termenului de grație, fiind astfel incidente dispozițiile art. 4.6 din antecontract, conform cărora dacă întârzierea depășește cele 12 luni de la data expirării termenului de grație, ei vor putea solicita rezoluțiunea antecontractului.

Pentru a soluționa acest litigiu pe cale amiabilă, în conformitate cu dispozițiile art. 720¹ alin. 5 Cod de procedură civilă au convocat pârâții, prin scrisori recomandate, la o întâlnire fixata pentru data de 18 februarie 2011, însă aceștia nu au răspuns convocării, nu i-au contactat nici pe ei, nici pe apărătorul lor, considerând această atitudine drept un refuz de soluționare prin conciliere directă a litigiului.

De asemenea, le-au adresat și o notificare prin care i-au somat ca în termen de cinci zile de la primirea ei să îi contacteze în vederea soluționării litigiului pe cale amiabilă sau să achite sumele datorate, însă nici de această dată nu au primit vreun răspuns din partea acestora, la solicitările sale.

La data de 09 mai 2011, reclamanții au depus cerere precizatoare și completatoare a acțiunii promovate, în sensul că au solicitat ca pârâții să fie obligați și la plata sumei de 19.995,05 euro echivalent în lei, reprezentând dobânzi bancare achitate începând cu data de 20 septembrie 2008 și până la 20 mai 2011 pentru creditul contractat de la Alpha Bank Românk în suma de 79.662 euro, în vederea achitării a 50% din valoarea apartamentului care a format obiectul antecontractului încheiat intre ei.

Astfel, suma totală pe care o solicită de la pârâți prin prezenta acțiune este de 98.322,05 euro, respectiv 401.154 lei. Așa cum au menționat în cererea inițială, pentru a achita suma de 75.527 euro, reprezentând 50% din prețul de cumpărare al apartamentului, conform art. 2.2.1 din antecontractul autentificat sub nr. 2757 din 10 septembrie 200S, au fost nevoiți sa contracteze un împrumut în cuantum de 79.662 euro de la Alpha Bank România, achitând rate lunare începând cu data de 20 septembrie 2008. Conform planului de rambursare credit anexat prezentei acțiuni, au achitat, începând cu data de 20 septembrie 2008, dobânzi bancare pentru creditul contractat, în suma de 19.995,05 euro, până în luna mai 2011.

Întrucât au fost nevoiți să contracteze acest împrumut pentru a beneficia de apartamentul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții care nu a mai fost edificat, construcția rămânând în stadiul de fundație, au solicitat ca pârâții să fie obligați să le restituie și dobânzile bancare pe care au fost nevoiți să le achite, așa cum au precizat mai sus.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1073 și 1075 Cod civil.

La data de 01 iunie 2011, pârâții au formulat întâmpinare la cererea completatoare a cererii de chemare în judecată solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată, arătând că dobânzile solicitate de reclamanți reprezintă un drept de creanță accesoriu presupusului debit principal, iar regimul juridic și efectele în ceea ce privește debitul principal invocat de reclamanți va fi identic în privința dobânzilor solicitate de aceștia. În privința debitului principal, pârâții au reluat argumentele din întâmpinarea anterior depusă, arătând că efectele invocării clauzei rebus sic standibus impun respingerea cererii de chemare în judecată. Astfel, în condițiile invocării de către pârât a impreviziunii, rezoluția contractului va urma un regim derogatoriu de la cel comun.

La data de 09 mai 2011, reclamanții au formulat cerere de înființare a sechestrului asigurător asupra bunurilor mobile și imobile ale debitorilor lor, invocând în motivare comportamentul pârâților, lipsa de înțelegere și de cooperare în soluționarea diferendului, posibilitatea ca aceștia să ascundă sau să risipească averea.

Pârâții au formulat întâmpinare împotriva cererii de înființare a unui sechestru asigurător, solicitând respingerea acesteia că neîntemeiată.

Prin încheierea de ședință din data de 16 mai 2011, instanța a admis în parte cererea de înființare a unui sechestru asigurător asupra bunurilor mobile și imobile ale pârâților argumentele părților și considerentele instanței fiind consemnate în încheiere.

În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 1020, 1021 Cod civil.

Tribunalul București – Secția a III a Civilă prin sentința civilă nr. 1972 din 09 noiembrie 2012 a admis în parte acțiunea și în consecință a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2757 din 10 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați „C. E., C. N. D. și S. M. S.”; a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumelor de 75.527 euro reprezentând avansul achitat și 4.800 euro reprezentând penalitatea de întârziere conform antecontract, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României, la data plății; a respins capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 19.332 euro reprezentând dobânzi bancare achitate ca urmare a creditului contractat începând cu data de 20 septembrie 2008 și până la 20 mai 2011, ca neîntemeiat; a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 10.020 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în 1.400 lei onorariu avocat și 8.620 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar acordate proporțional cu pretențiile ce au fost admise.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că:

La data de 10 septembrie 2008 a fost încheiat și autentificat sub nr. 2757 de către Biroul Notarilor Publici Asociați „C. E., C. N. D. și S. M. Ș.”, un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâții, în calitate de „promitenți vânzători” s-au obligat să execute și să le înstrăineze reclamanților S. M. A. și S. M. apartamentul cu nr. A-20 situat în clădirea IA stânga în complexul „Champions Residence” din București, ., sector 6.

Reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, au respectat aceasta dispoziție contractuală, achitând suma de 75.527 euro, reprezentând 50% din prețul de cumpărare al apartamentului, pentru aceasta fiind nevoiți să contracteze un împrumut în cuantum de 79 662 euro de la Apha Bank România.

Construcția nu s-a mai edificat, în prezent fiind doar la stadiul de fundație, astfel cum a rezultat din planșele fotografice depuse la dosar coroborate cu începutul de dovadă scrisă prin refuzul pârâților de a răspunde la interogatoriu, dar și cu alte înscrisuri constând în hotărâri judecătorești pronunțate în cauze similare privind același complex rezidențial, întârzierea depășind cele 12 luni de data expirării termenului de grație, fiind astfel incidente dispozițiile art. 4.6 din antecontract, conform cărora dacă întârzierea depășește cele 12 luni de la data expirării termenului de grație, reclamanții vor putea solicita rezoluțiunea antecontractului.

Instanța a reținut că, derogator de la regulile de drept comun, în materie de vânzare conform art. 1312 Cod civil, clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine clar obligațiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce reiese din întregul act.

Astfel, din interpretare concordantă a acestor clauze, instanța a reținut că pârâții s-au obligat să finalizeze apartamentul până la data de 30 septembrie 2009 (4.1). Părțile au convenit un termen de grație de 90 (nouăzeci) de zile lucrătoare după termenul de finalizare prevăzut la 4.1, termen în care, finalizarea întârziată nu atrage răspunderea pârâților și nici obligația la plata penalităților de întârziere (4.4). Termenul de grație a expirat la data de 09 februarie 2010.

Pentru depășirea termenului de grație, pârâții s-au obligat, conform contractului, la plata a 400 (patru sute) de euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, pe o perioadă de maxim 12 luni de la data expirării termenului de grație, termen în care Promitentul cumpărător a declarat expres că este de acord să renunțe la dreptul de a solicita rezoluțiunea antecontractului (4.5). Termenul de menținere a contractului, cu plata de penalități, a expirat la data de 09 februarie 2011.

La art. 7.1 se prevede că forța majoră intervenită în cursul desfășurării antecontractului va apăra de răspundere partea care o invocă și va suspenda derularea antecontractului, numai dacă este comunicat în scris în termen de zece zile de la apariție, dacă se furnizează toate elementele de probă rezonabile în ceea ce privește natura și durata acestuia, trebuind a fi luate toate măsurile pentru diminuarea consecințelor și comunicarea în scris a încetării cazului respectiv.

Rezoluțiunea, reglementată cu caracter general de art. 1020 - 1021 Cod civil, este sancțiunea specifică în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către una dintre părțile unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu.

Rezoluțiunea reprezintă sancțiunea neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior, cauza rezoluțiunii fiind întotdeauna posterioară încheierii contractului. Așadar, condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii sunt: una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea putând fi totală sau parțială; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

Prin urmare, s-a considerat că temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie interdependența și reciprocitatea obligațiilor, în contractele sinalagmatice, neîndeplinirea culpabilă a obligației de către una din părți, lipsind de suport juridic obligația reciprocă, ceea ce duce la rezolvarea întregului contract.

Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligația asumată cu condiția, însă, a dovedi culpa contractantului.

Rezoluțiunea unui contract, în condițiile dreptului comun, este lăsată la aprecierea judecătorului, care, analizând ansamblul împrejurărilor de fapt va concluziona dacă raportul obligațional a fost în mod iremediabil afectat pentru reclamant prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale în mod culpabil de către pârât.

În ceea ce privește condiția neexecutării obligațiilor contractuale de către pârâți, tribunalul a reținut ca pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale astfel cum au fost asumate prin antecontract, expirând termenul acordat în acest sens, respectiv – 30 septembrie 2009 și termenul de grație – 09 februarie 2010, trecând aproape doi ani de la împlinirea termenului de grație – 09 februarie 2011.

Aspectul neexecutării apartamentelor pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare este recunoscut de pârâți prin întâmpinări și este pus pe seama contextului socio-economic, situației economice în scădere a pieței imobiliare, determinată de criza economică globală. Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute, au putere de lege între părțile contractante. Potrivit prevederilor art. 1020 și 1021 Cod civil, condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice.

În raport de principiul pacta sunt servanda instituit de art. 969 Cod civil, s-a reținut că, creditorul unei obligații contractuale este liber să solicite fie executarea contractului pentru a dobândi îndeplinirea exactă a obligației (art. 1073 Cod civil), fie rezoluțiunea contractului în condițiile art. 1020 – 1021 cod civil cu daune interese.

În speță, promitenții cumpărători au optat pentru rezoluțiunea antecontractului.

Referitor la cererea având ca obiect rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că pentru a se dispune rezoluțiunea se impune ca reclamanții să facă dovada că pârâții nu au executat în mod culpabil obligațiile ce le reveneau iar ei și le-au executat sau sunt gata să și le execute pe ale lor.

În speță condițiile de admisibilitate ale cererii de rezoluțune ale antecontractelor de vânzare-cumpărare sunt îndeplinite în mod obiectiv, întrucât pârâții nu și-au executat în mod culpabil obligațiile contractuale asumate, respectiv nu și-au îndeplinit obligația de a finaliza imobilele, de le a intabula, de a preda apartamentele la termenul și în condițiile prevăzute, în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Neexecutarea este totală întrucât promitenții vânzători nu au executat nimic din obligațiile asumate, lucrările executate fiind în stadiul de fundație, și două etaje lipsind prestația efectuată de orice interes pentru creditori, neputând folosi în niciun fel ceea ce s-a construit până în prezent.

S-a observat că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile asumate în antecontractele de vânzare-cumpărare: au achitat avansul la termenul fixat de pârâți, aspect reținut și în cuprinsul actelor juridice încheiate, dovedit prin înscrisurile ce atestă plățile depuse la dosar și necontestate de pârâți. S-a observat că în antecontractele de vânzare-cumpărare s-au specificat anumite termene determinate, înăuntrul cărora trebuia îndeplinita obligația pârâților, respectiv – 30 septembrie 2009 data finalizării, apoi 09 februarie 2010 – în 90 de zile de la termenul de execuție, apoi 09 februarie 2011 – un an de la depășirea termenului de grație, pe care debitorii le-au lăsat să expire fără să-și execute obligațiile (art. 1079 pct. 3 Cod civil).

Punerea în întârziere a pârâților s-a făcut prin convocarea la conciliere din 31 ianuarie 2011, primită de pârâți la data de 01 februarie 2011, respectiv 02 februarie 2011, notificarea prin intermediul executorului judecătoresc din data de 24 februarie 2011 primită de pârâți la 25 februarie 2011, cât și prin introducerea cererii de chemare în judecată. Nu poate fi primită apărarea pârâților în sensul că nu au fost puși în întârziere pentru executarea obligației stipulate în antecontract, respectiv executarea în natură a obligației, ci cu privire la restituirea avansului, câtă vreme încheierea contractului în formă autentică era imposibil de realizat în lipsa finalizării imobilului, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare. Prin toate aceste înscrisuri exprimând clar opțiunea creditorului de a cere rezoluțiunea antecontractului iar notificarea pentru încheierea contractului în formă autentică ar fi fost superflua, câtă vreme acest lucru era imposibil de realizat.

Tribunalul a constatat că pârâții au invocat teoria impreviziunii pentru a se disculpa de neîndeplinirea obligațiilor contractuale și a reținut că părțile contractante nu au prevăzut în antecontractele de vânzare încheiate că fiecare dintre ele va putea invoca revizuirea contractului în caz de schimbare a circumstanțelor economice.

Impreviziunea contractuală nu are o consacrare legislativă generală și constituie acea pagubă pe care o suferă o parte ca o consecința a dezechilibrului grav intervenit între prestațiile cocontractanților în cursul executării contractului, urmare a creșterii excesive și imprevizibile a preturilor. Impreviziunea contractuală își găsește aplicarea numai în sfera contractelor ce comportă obligații exprimate într-o unitate monetară a căror executare nu este concomitentă cu formarea contractului – contractele cu titlu oneros, a căror executare se extinde în timp – contractele afectate de un termen suspensiv sau contractele cu executare succesivă, contractele comutative și contractele cu titlu gratuit care pot fi expuse, pe durata existenței lor, unor schimbări imprevizibile ale condițiilor economice în care au fost încheiate.

Or, în speță, actul încheiat între părți nu este cu executare succesiva, ci uno ictu, astfel ca aceasta teorie concretizata în regula rebus sic standibus nu poate fi invocată.

Tribunalul a avut în vedere faptul că actele juridice trebuie executate cu bună credință, ceea ce înseamnă că părțile au îndatorirea de a se informa reciproc, pe toată durată contractului și de a coopera în vederea facilitării executării contractului pentru a se asigura echilibrarea prestațiilor.

S-a observat că în antecontractele încheiate s-au inserat clauze referitoare la forța majoră și s-a prevăzut că aceasta suspendă derularea antecontractului, numai dacă este comunicată în scris în termen de zece zile de la apariție, dacă se furnizează toate elementele de probă rezonabile în ceea ce privește natura și durata acestuia, trebuind a fi luate toate măsurile pentru diminuarea consecințelor și comunicarea în scris a încetării cazului respectiv.

Deși, pârâții se confruntau cu grave probleme financiare nu au adus la cunoștința reclamanților acest aspect, invocarea contextului economico-social ce a îngreunat și a făcut imposibilă realizarea obligațiilor contractuale în cadrul dosarului de față fiind tardivă, în raport de momentul la care aceștia au cunoscut faptul că nu mai pot face față financiar construcției imobilelor. Pârâții nu au prezentat reclamanților situația financiară, stând în pasivitate neîncercând o renegociere a antecontractelor încheiate.

Tribunalul a apreciat că există culpa pârâților în neexecutarea obiectului antecontractelor de vânzare-cumpărare, deoarece aceștia nu și-au luat toate măsurile pentru a aduce la bun sfârșit obligațiile asumate. Chiar dacă contextul economic social ar putea avea o influență în derularea actelor încheiate, acest aspect nu absolvă de orice vină pe pârâți, care trebuiau să fie diligenți și să depună toate eforturile pentru îndeplinirea obligațiilor asumate, având în vedere amploarea proiectului.

Vina pârâților a fost concretizată în aceea că au lăsat în nelucrare construcția, nu au adus la cunoștința reclamanților despre imposibilitatea efectuării proiectului investițional, nu și-au luat toate asigurările posibile în vederea realizării în termen a construcției, lipsa diligențelor de urmărire în concret a desfășurării construcției precum și dezinteresul față de situația reclamanților.

Pe de altă parte, a fost cu totul eronată invocarea acestei teorii, întrucât este vorba despre o neexecutare culpabilă a contractului din partea pârâților, iar condiția de bază pentru a putea fi invocată teoria impreviziunii nu este îndeplinită, anume între momentul încheierii antecontractului respectiv 10 septembrie 2008 și cel al datei la care trebuia finalizat apartamentul, 30 septembrie 2009, nu au apărut evenimente imprevizibile care să schimbe fundamental condițiile economice sau de altă natură existente în momentul acordului de voința inițial al părților, dat fiind intervalul de timp foarte scurt între cele două momente, astfel că pârâții se prevalează mai mult de teoria impreviziunii pentru a dovedi imposibilitatea finalizării imobilului după data la care acesta trebuia edificat, deoarece efectele pretinsei crize economico-sociale au intervenit în România, după această dată, respectiv începând cu anul 2010.

Mai mult decât atât, tribunalul a reținut că nu se poate invoca teoria impreviziunii în privința avansului acordat de către parte, deoarece reținerea acestuia ar însemna o îmbogățire fără just temei din partea promitentului vânzător, în condițiile în care nici la data pronunțării hotărârii, acesta nu este în măsură să îi pună la dispoziție imobilul promis a fi vândut, ci eventual aceasta teorie putea fi susținută în condițiile în care se discuta despre anumite clauze penale cu privire la despăgubi care ar fi fost încheiate în condiții împovărătoare pentru promitenții vânzători, cum ar fi restituirea dublului avansului sau alte asemenea clauze, ce ar fi reprezentat un dezechilibru contractual, ceea ce nu este cazul în speță.

Prin urmare, constatând că pârâții sunt cei în culpă cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontractul încheiat cu reclamanții și că au fost puși în întârziere cu privire la neexecutarea acestor obligații printr-o notificare în baza art. 1020 – 1021 Cod civil iar termenul de finalizare a apartamentului a fost depășit, tribunalul a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2757 din 10 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați „C. E., C. N. D. și S. M. Ș.”.

Având în vedere că rezoluțiunea are ca efect desființarea retroactivă a contractului, tribunalul a obligat pârâții să plătească reclamanților suma de 75.527 euro reprezentând avansul achitat, părțile fiind repuse în situația anterioară încheierii acestui antecontract.

În ceea ce privește cererea de obligare a pârâților la plata sumei de 4.800 euro reprezentând penalități de întârziere conform antecontract, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României, la data plății, tribunalul a reținut că aceasta este întemeiată, pentru următoarele considerente:

Potrivit prevederilor cuprinse în art. 4.5 din antecontract, s-a stipulat că în caz de depășire a termenului de gratie, promitenții vânzători vor plăti 400 euro lunar cu titlu de penalități de întârziere, în echivalent lei, pentru o perioadă de maxim 12 luni de la data expirării termenului de grație, termen în care promitentul cumpărător a renunțat la dreptul de a solicita rezoluțiunea antecontractului.

Văzând că termenul de grație a expirat și că pârâții și-au recunoscut culpa, privind neîndeplinirea obligațiilor, aceștia recunoscând chiar în cuprinsul întâmpinării că au dorit să facă plata acestor penalități, însă nu au deținut contul reclamanților în care să vireze acești bani, tribunalul a reținut că această cerere a fost întemeiată.

Astfel, din interpretarea acestor clauze a reieșit că părțile au prevăzut și un termen suspensiv în situația neexecutării lucrărilor în perioada termenului de grație, dată până la care promitentul cumpărător renunță la dreptul de a cere rezoluțiunea dar și o clauză penală privind acordarea unor penalități privind întinderea despăgubirilor în cazul întârzierii lucrărilor.

Potrivit art. 1066 Cod civil „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din partea ei”. Clauza penală este o compensație a daunelor interese pe care creditorul le suferă urmare a neexecutării obligației principale. În speță, prin clauza penală inserată în conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare, părțile, de comun acord au stabilit o limită maximă a despăgubirilor la plata cărora debitorii pot fi obligați pentru neexecutarea obligațiilor la care s-au îndatorat.

D. fiind faptul ca semnificația clauzei penale este de evaluare convenționala a despăgubirilor datorate creditorului pentru neexecutare (executare cu întârziere/executare necorespunzătoare), aceasta este datorată atunci când sunt întrunite toate condițiile pentru antrenarea răspunderii contractuale, respectiv existenta contractului dintre părți, a unei fapte ilicite, a prejudiciului patrimonial, a raportului de cauzalitate dintre fapta și prejudiciu, a vinovăției și punerea în întârziere a debitorului.

Prin urmare, având în vedere că sunt îndeplinite condițiile răspunderii contractuale, instanța a admis și acest capăt de cerere.

Cu privire la capătul de cerere prin care reclamanții și-au completat acțiunea, respectiv obligarea pârâților și la plata sumei de 19.995,05 euro echivalent în lei, reprezentând dobânzi bancare achitate începând cu data de 20 septembrie 2008 și până la 20 mai 2011 pentru creditul contractat de la Alpha Bank Românk în suma de 79.662 euro, în vederea achitării a 50% din valoarea apartamentului care a format obiectul antecontractului încheiat intre ei, tribunalul a reținut că acesta a fost neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

Este adevărat că reclamanții au contractat un împrumut în cuantum de 79.662 euro de la Apha Bank România, pentru a achita acest avans de 75.527 euro, însă la dosar nu a fost depus acest contract integral, fiind depuse numai planul de rambursare (filele 34 – 35 dosar fond) și extras de cont cu sumele plătite (filele 29 – 30 dosar apel).

Din extrasul de cont a reieșit că reclamanții au plătit suma de 19.995,05 euro echivalent în lei, reprezentând debit și dobânzi bancare achitate începând cu data de 20 septembrie 2008 și până la 20 mai 2011, însă tribunalul a reținut că pârâții nu pot fi obligați la plata unor despăgubi cu titlu delictual, câtă vreme acțiunea a fost întemeiată pe temeiul răspunderii contractuale, potrivit principiului disponibilității părților. Astfel, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1073, 1075 Cod civil, nu și pe cele prevăzute de art. 998 – 999 Cod civil.

Pe de altă parte, tribunalul a reținut că, deși reclamanții au suferit un astfel de prejudiciu, ei au încheiat cu pârâții o clauză penală prin care au determinat anticipat prejudicial în cazul neexecutării obligațiilor stabilite, respectiv executării cu întârziere, astfel că ei nu pot obține repararea prejudiciului prin cumularea răspunderii contractuale, respectiv prin plata sumei de 4.800 euro, cu cea delictuală, în cauză fiind aplicabilă doar clauza penală dintre părți.

Nu în ultimul rând, tribunalul a reținut că aceste sume de bani plătite către Apha Bank România reprezintă rate contractuale, astfel că acestea nu reprezintă doar dobânzi bancare ci și debit de restituit și prin urmare, pârâții nu ar putea fi obligați la restituirea către reclamanți și a debitului principal ce face obiectul contractului de credit. Mai mult decât atât, tribunalul a reținut că reclamanții au contractat o sumă superioară celei necesare plății avansului, respectiv 79.662 euro, astfel că nici din acest considerent, pârâții nu ar putea fi obligați la plata dobânzilor bancare achitate de reclamanți pentru diferența de bani, care nu a fost dovedită a fi fost achitata către pârâți cu vreun titlu legal.

Față de aceste considerente, tribunalul a reținut că în cauză sunt aplicabile dispozițiile contractuale, respectiv clauza penală convenită de părți iar reclamanții nu și-au întemeiat acțiunea și pe răspunderea civilă delictuală, astfel că reclamanții nu sunt îndreptățiți și la aceste despăgubi, ei putând eventual a solicita dobânzi legale aferente avansului achitat, ceea ce nu au solicitat, astfel că instanța a respins acest capăt de cerere, ca neîntemeiat.

Fiind în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor art. 274 Cod de procedură civilă, pârâții au fi obligați la plata cheltuielilor de judecată efectuate, dovedite și solicitate de reclamanți, însă numai proporțional cu pretențiile ce au fost admise.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții.

Prin motivele de apel se arată că hotărârea este nelegală și netemeinică întrucât:

Instanța de fond nu a analizat teoria impreviziunii invocată de pârâți în considerarea că sunt îndeplinite condițiile acesteia, respectiv există un dezechilibru între prestația reclamanților și prestația pârâților, creat datorită crizei economice și financiare, s-a rupt echilibrul încheierii acestuia, contextul economic și financiar nu a fost creat din vina pârâților, nefiind anticipat de părțile actului juridic.

Nu s-a dat eficacitate și nu s-a analizat clauza rebus sic stadibus, invocată de pârâți prin care arată că la solicitata promitenților cumpărători, au prezentat raportul de expertiză cu atestarea modalității în care sumele reprezentând avansurile achitate de fiecare dintre aceștia au fost utilizate exclusiv în interesul executării proiectului, fiind informați cu privire la demersurile de identificare a unui potențial alt investitor, precum și cele făcute în sensul continuării finanțării proiectului mobiliar.

Motivul pentru care lucrările nu au fost finalizate este de natură pur economică.

La termenul din data de 11 septembrie 2013 instanța a rămas în pronunțare cu privire la excepția netimbrării apelului.

Excepția este întemeiată și urmează a fi admisă pentru următoarele considerente:

În drept, potrivit art. 20 alin. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997, taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, iar neîndeplinirea obligației până la termenul stabilit se sancționează cu anularea acțiunii sau a cererii.

În speță, pârâții deși au fost citați cu mențiunea timbrării apelului cu o taxă de timbru în sumă de 5.931 lei, respectiv 3 lei timbru judiciar – dovadă filele 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 și 11 – aceștia nu au făcut dovada plății pentru termenul de judecată mai sus menționat.

Așa fiind, Curtea urmează a anula apelul ca netimbrat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Anulează ca netimbrat apelul formulat de apelanții – pârâți T. C. V., I. A. A. M., M. R. C., M. D. M. toți cu domiciliul ales la SCA „I., Altangiu și Asociații” în București, ., ., sector 2, împotriva sentinței civile nr. 1972 din 09 noiembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații – reclamanți S. M. A. cu domiciliul ales în București, .. 105 – 107, parter, sector 5 și S. M. domiciliat în București, ., sector 2.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, azi, 11 septembrie 2013.

Președinte, Judecător, Grefier,

I. A. H. P. E. V. Ș. P.

Red.E.V.

Tehnodact.C.F.

8 ex./22.10.2013

T.B.-S.3.-I.P.

← Pretenţii. Decizia nr. 1688/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI		Partaj judiciar. Decizia nr. 1761/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Rezoluţiune contract. Decizia nr. 186/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Rezoluţiune contract. Decizia nr. 186/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI