Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1271/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1271/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 23-10-2014 în dosarul nr. 3202/211/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1271/R/2014
Ședința publică din 23 octombrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. C.
JUDECĂTOR: A. A. C.
JUDECĂTOR: A. I.
GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare recursul formulat de pârâtul recurentă S. D. Z., împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, privind și pe intimata R. C. I., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentanta pârâtul recurent S. D. Z., avocat P. I. Ines, cu împuternicire avocațială la dosar, reprezentanta reclamantei intimate R. C. I., avocat M. C. L., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta pârâtului recurent depune la dosar chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 1276 lei și 5 lei timbru judiciar, recursul fiind astfel legal timbrat.
Reprezentanții părților arată că nu au cereri de formulat în probațiune.
Nemaifiind cereri sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului și a menținerii în întregime ca legală și temeinică a sentinței civile nr. 667/2014 pronunțată de Judecătoria Cluj-N..
Solicită respingerea excepției nulității recursului invocată prin întâmpinarea depusă la dosar, arătând că în motivele de recurs a invocate motive de nelegalitate dar s-a referit la starea de fapt pentru a le susține.
Apreciază că instanța de apel nu și-a întemeiat argumentația juridică pe dispozițiile art.1549 și următoarele din N.C.P.C., precum și ca în modul de analiză a regulilor de drept incidente în speță și a probațiunii administrate în fața instanței de fond nu a dat eficiență dispozițiilor art. 129 alin. 5 din V.C.P.C. referitoare la principiul rolului activ.
În ceea ce privește analiza condițiilor rezoluțiunii, instanța de apel trebuia să plece de la chiar lămurirea obiectului antecontractului câtă vreme acesta era echivoc și erau totuși necesare interpretări, și abia apoi să meargă mai departe cu analiza conduitei ambelor părți.
Reprezentanta reclamantei intimate solicită constatarea nulității recursului, raportat la art.3021 C.proc. civ.
Pe fond solicită respingerea recursului, menținerea în tot a deciziei recurate ca temeinică și legală, pentru motivele invocate prin întâmpinarea depusă la dosar, fără cheltuieli de judecată.
Arată că între timp recurentul a înstrăinat imobilul în litigiu în favoarea altor persoane.
Reprezentanta recurentului confirmă faptul că imobilul a fost înstrăinat în favoarea unor terți.
CURTEA
I. Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-N. la data de 07.02.2013, reclamanta R. C. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. Z. D. pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, nedatat, încheiat între părți, cu privire la imobilul situat în Cluj-N., ., jud. Cluj, înscris în CF nr._-C1-U24 Cluj-N. și CF nr._-C1-U25 Cluj-N., imobil compus din două garaje în suprafață utilă de 48 mp, repunerea părților în situația anterioară cu consecința obligării pârâtului la restituirea sumei de 11.000 euro achitată cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.
II. Prin Sentința civilă nr. 667/27.01.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., a fost respinsă ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R. C. I. în contradictoriu cu pârâtul S. D. Z..
A fost obligată reclamanta la plata în favoarea pârâtului a sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu avocațial.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea pârâtului de obligare a reclamantei la plata sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut în esență următoarele:
În fapt, între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare atașat la filele 6 – 8 din dosar, prin care pârâtul, în calitate de promitent – vânzător, s-a obligat să transfere în favoarea reclamantei, în calitate de promitent – cumpărător, prin contract de vânzare – cumpărare întreg dreptul de proprietate asupra imobilului situat în localitatea Cluj-N., ., jud. Cluj, înscris în CF nr._-C1-U24 și CF nr._-C1-U25, imobil compus din două garaje, în suprafață utilă de 48 mp, iar cumpărătorul s-a obligat să cumpere întreg dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului antecontract achitând prețul aferent tranzacției în modalitățile și la termenele de plată stabilite între părți, urmând ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus să se realizeze prin act autentic de vânzare – cumpărare care trebuia să fie încheiat până la data de 02.02.2012, termen care putea fi prelungit cu acordul expres al părților sau al celor mandatați de către aceștia.
În baza acestui contract, părțile au mai stabilit de comun acord că prețul vânzării este de 36.000 euro, din care suma de 11.000 euro a fost achitată de către cumpărător în numerar vânzătorului, cu titlu de avans, prezentul antecontract având valoare de chitanță pentru această sumă, iar restul de preț în sumă de 25.000 euro urmând să fie achitat în numerar sau prin virament bancar la data semnării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, cel târziu până la data de 02.02.2012, acest termen putând fi prelungit de comun acord între părți.
În drept, prin raportare la data nașterii raporturilor juridice dintre părți (reclamanta afirmând că antecontractul de vânzare – cumpărare a fost încheiat la sfârșitul anului 2011, iar pârâtul în data de 16.12.2011, aspecte confirmate ulterior de probele administrate în cauză) și la prevederile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, instanța a constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil, Legea nr. 287/2009.
Prin prezenta cerere de chemare în judecată, reclamanta a solicitat să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți la sfârșitul anului 2011, cu privire la imobilul situat în Cluj-N., ., jud. Cluj, înscris în CF nr._-C1-U24 Cluj-N. și CF nr._-C1-U25 Cluj-N., imobil compus din două garaje în suprafață utilă de 48 mp, repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului cu consecința obligării pârâtului la restituirea sumei de 11.000 euro achitată cu titlu de avans.
Rezoluțiunea este sancțiunea care intervine în situația neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligațiilor derivate din încheierea contractului, acest fapt fiind confirmat de alin. (2) al art. 1516 din Codul Civil care statuează că: „Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: […] 2. să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative; […].
Astfel, pentru a fi în situația de a invoca rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți trebuie îndeplinite în prealabil două condiții cumulative: a) cel care nu-și execută obligația să fie în întârziere și b) să nu existe nicio justificare pentru neexecutarea obligațiilor contractuale.
Referitor la prima condiție, respectiv punerea în întârziere a debitorului, instanța a reținut că în materie contractuală, debitorul este de drept în întârziere, potrivit art. 1523 din Codul Civil, dacă se află într-unul dintre următoarele cazuri: a) prin convenția părților s-a stabilit că la împlinirea termenului pentru executarea obligației debitorul este de drept în întârziere; b) natura obligației impunea ca aceasta să fie executată până la un anumit termen; c) debitorul a făcut imposibilă, prin fapta proprie, executarea în natură a obligației; d) debitorul a încălcat o obligație de a nu face; e) debitorul își exprima neîndoielnic intenția de a nu executa obligația; f) debitorul nu își execută în mod repetat o obligație cu executare succesivă; g) debitorul profesionist nu-și execută la scadență obligația de plată a unei sume de bani; și h) în alte cazuri menționate expres de lege.
Cu privire la cea de-a doua condiție, respectiv inexistența unei justificări pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, aceasta nu este considerată îndeplinită dacă obligația nu a putut fi executată din cauza acțiunii sau omisiunii creditorului (art. 1517), dacă creditorul refuză plata (art. 1524), în caz de forță majoră sau caz fortuit (art. 1351), în cazul faptei victimei sau a terțului (art. 1351), etc.
În cauză, după cum s-a menționat și mai sus, prin antecontractul încheiat, părțile au stabilit ca data semnării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică să fie în 02.02.2012, acest termen putând fi prelungit de comun acord între părți.
Prin același antecontract, părțile și-au asumat următoarele obligații – art. IV și V:
1.vânzătorul:
-s-a obligat să procure toate actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare;
-să se prezinte până cel mai târziu la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică;
2.cumpărătorul:
-s-a obligat să achite prețul în condițiile stabilite în cuprinsul antecontractului;
-s-a obligat să se prezinte până cel târziu la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică;
-s-a obligat să suporte cheltuielile de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, respectiv onorariul notarului public și taxele ocazionate de întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
Potrivit art. VII din contract cu nota marginală „Garanții și Declarații”, vânzătorul a declarat pe propria răspundere că imobilul pe care s-a obligat să-l înstrăineze nu este scos din circuitul civil, nu este promis spre vânzare altor persoane, iar cumpărătorul a declarat că, cunoaște situația juridică actuală a imobilului ce a făcut obiectul antecontractului, părțile asumându-și întreaga responsabilitate asupra declarațiilor făcute în cuprinsul antecontractului și cu privire la obligațiile contractuale stipulate.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a susținut că s-a prezentat la notar în data de 02.02.2012 cu suma de 25.000 euro conform antecontractului, că până la data prezentării la notar nu a văzut niciun CF cu privire la imobil, doar la momentul prezentării la notar, acesta i-a atras atenția asupra mențiunilor din cartea funciară legate de suprafața imobilului și mențiunea „parcare” din cartea funciară, refuzând să-i achite diferența de preț pârâtului întrucât contractul nu a putut fi încheiat în formă autentică din culpa acestuia, el fiind cel care nu a procurat actele necesare pentru încheierea contractului, iar în actele pe care le avea, imobilul nu era identificat așa cum era stipulat în antecontract.
Astfel, din extrasele CF de la filele 31 – 32, 74 - 75 din dosar a reieșit că pârâtul S. D. Z. și soția sa S. A. Laurenția, erau la data de 09.11.2011, la data de 16.12.2011 și la data de 31.01.2012, proprietarii imobilului situat în Cluj-N., ., parter, parcarea nr. 1, cu suprafața utilă de 13,16 mp, nr. cad._-C1-U24, și ai imobilului situat în Cluj-N., ., parter, parcarea nr. 2, cu suprafața utilă de 13,16 mp, nr. cad._-C1-U25. În cuprinsul antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți se face mențiune la aceste cărți funciare la art. 2 unde este identificat „obiectul antecontractului”.
Din Încheierea de certificare nr. 4 din data de 02.02._ emisă de BNP L. M. – fila 82 din dosar, a reieșit că la data de 02.02.2012, ora 14.30, ca urmare a planificării făcute în data de 30.01.2012, s-au prezentat la sediul notarului public pârâtul S. D. Z. și soția acestuia, mai puțin reclamanta R. C. I., cei dintâi arătând că s-au prezentat la sediul notarului public pentru a încheia și semna contractul de vânzare în formă autentică, prin care înstrăinează lui R. C. I., imobilul – parcarea nr. 1, situată în Cluj-N., ., parter, nr. cad._-C1-U24 și parcarea nr. 2, situată în Cluj-N., ., parter, nr. cad._-C1-U25, reținându-se, totodată, că s-a făcut dovada de către cei prezenți că pot semna contractul de vânzare – cumpărare și că au pregătite toate actele necesare încheierii contractului de vânzare (extrase CF, certificat de atestare fiscală, act de dobândire – contract de vânzare – cumpărare, releveu, copie xerox certificat de căsătorie, copii xerox acte de identitate), dar contractul nu a fost perfectat deoarece cumpărătoarea nu s-a prezentat.
Din răspunsurile la interogatoriul administrat în cauză reclamantei, instanța a reținut următoarele: la întrebarea nr. 5, reclamanta a răspuns că nu a luat cunoștință de CF decât la notar, moment în care a sesizat diferența de suprafață; la întrebarea nr. 10, reclamanta a recunoscut că a vorbit la telefon cu pârâtul, la sfârșitul lunii ianuarie 2012, iar acesta i-a solicitat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare, s-a prezentat la notar la data stabilită, a stat puțin, i s-a solicitat cartea de identitate pentru întocmirea contractului, după care a chemat-o d-na notar și i-a spus să nu semneze că nu va putea să-și întabuleze suprafața de 15 mp; apoi, la întrebarea nr. 13 a răspuns că a fost la notar, dar nu știe exact data, era pârâtul cu soția sa, iar pârâtul nu a sunat-o după data de 02.02.2012 să se mai prezinte la notar; ulterior, la întrebarea nr. 17, legat de întocmirea încheierii de certificare, a susținut că aceasta ar fi putut fi încheiată după plecarea sa – filele 107 – 110.
Din declarația martorului S. L. M. – fila 113, audiat la solicitarea reclamantei, a reieșit că prin anul 2011 împreună cu reclamanta a vizionat un apartament situat pe .-N., despre care aceasta din urmă i-a spus că ar figura în CF ca parcare sau garaj, iar perfectarea contractului de vânzare – cumpărare urma să se facă după ce proprietarul efectua anumite modificări în CF. Totodată, din declarația martorului K. C. Oliviana (fila 114) rezultă că reclamanta i-a zis că de fapt apartamentul era un garaj, ulterior a aflat că era parcare, iar, aproximativ în jurul datei de 05.02.2012, a dus-o cu mașina pe reclamantă la notar, pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, a așteptat-o, iar când aceasta s-a întors de la notar i-a zis că nu se va mai face contractul pentru că lipsește o suprafață de 15 mp, cu care nu se va putea întabula. Același martor a mai arătat că reclamanta știa exact cum arăta apartamentul pe care voia să-l cumpere, doar că era posibil să nu fi știut ce era în acte, iar din discuțiile purtate cu reclamanta își amintește că la momentul prezentării la notar, reclamanta avea suma de 22.000 euro.
În cele din urmă, din declarația martorului M. R. A. – fila 115 din dosar, a reieșit că la momentul încheierii antecontractului la sediul agenției imobiliare i s-au prezentat reclamantei extrasele CF, în care erau trecute imobilele ca fiind parcări, s-au purtat discuții legate de faptul că imobilul nu era trecut în CF ca fiind apartament, dar reclamanta a zis că se va descurca ea lucrând la primărie.
Analizând materialul probator administrat în cauză și prezentat mai sus, instanța a reținut că, în cauză, neexecutarea contractului s-a datorat culpei reclamantei care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin încheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentat la notar la data stabilită în antecontract pentru perfectarea contractului în formă autentică – 02.02.2013 (aspecte care reies din analiza coroborată a încheierii de certificare nr. 4 din data de 02.02.2012 – fila 82 din dosar, din declarația martorului K. C. Oliviana - fila 114, care a declarat că a dus-o la notar pe reclamantă la data de 05.02.2012, și din răspunsurile la interogatoriul luat reclamantei din care rezultă că aceasta a fost la notar o singură dată – întrebarea nr. 13). Apoi, deși a susținut că deținea întreaga sumă de 25.000 euro pentru încheierea contractului, din declarația martorului K. C. Oliviana - fila 114 a reieșit că reclamanta avea suma de 22.000 euro, iar din celelalte probe depuse la dosar nu a reieșit că reclamanta ar fi avut suma de 25.000 euro necesară încheierii contractului (cu privire la suma obținută ca urmare a încheierii contractului depus la dosar de reclamantă, prin care aceasta a vândut un apartament pentru suma de 39.000 euro la data de 14.11.2011, care ar fi fost primită anterior încheierii contractului, reclamanta nu a făcut dovada că ar mai fi avut acești bani la data de 02.02.2012).
În cauză nu s-a putut reține în sarcina pârâtului o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale asumate de acesta prin semnarea antecontractului întrucât acesta a procurat actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare și s-a prezentat la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, prin antecontract pârâtul neasumându-și obligația de a efectua modificări în cărțile funciare ale imobilelor. În ceea ce privește susținerea reclamantei legată de faptul că pârâtul s-a obligat prin antecontract să-i transmită dreptul de proprietate asupra exact a imobilului pe care l-a descris în antecontractul de vânzare – cumpărare, respectiv două garaje, instanța a reținut că, în speță, chiar reclamanta a recunoscut că imobilul din antecontract era de fapt un apartament construit de pârât nicidecum garaj sau parcare, astfel că la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare acesta nu ar fi putut transmite în proprietatea reclamantei două garaje și nu este lipsit de importanță faptul că i s-au prezentat extrasele CF cu privire la imobil, prin antecontract, reclamanta declarând că, cunoaște situația juridică actuală a imobilului ce a făcut obiectul antecontractului, asumându-și întreaga responsabilitate asupra declarațiilor făcute în cuprinsul antecontractului și cu privire la obligațiile contractuale stipulate.
Apoi, potrivit art. VII din contract părțile au mai prevăzut că „în situația în care contractul de vânzare – cumpărare nu se va încheia din culpa uneia dintre părțile contractante, partea în culpă va suporta răspunderea contractuală potrivit dreptului comun, inclusiv prin returnarea dublului sumei primite ca avans de către vânzător și respectiv, prin pierderea avansului dat de către cumpărător”, iar în baza art. 1517 C.civ. „o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune”.
În consecință, față de considerentele expuse, instanța a apreciat că se impune respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiune antecontract formulată de reclamanta R. C. I. în contradictoriu cu pârâtul S. D. Z..
Față de prevederile art. 274 alin. 1 C.pr.civ., reclamanta fiind în culpă procesuală, cererea acesteia a fost respinsă în totalitate ca neîntemeiată, instanța a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată solicitate de pârât, respectiv onorariu avocațial. La termenul din data de 20.01.2014, pârâtul, prin reprezentant, a depus la dosar chitanța nr. 229 din data de 17.04.2013 în sumă de 1.000 lei, iar odată cu concluziile scrise depuse la dosar a mai atașat o chitanță de 1.000 lei reprezentând onorariu avocațial, chitanța nr. 271/07.06.2013. Raportat la cuantumul cheltuielilor de judecată solicitate de pârât, instanța a apreciat că se impune admiterea cererii numai în parte cu privire la suma de 1.000 lei, depunerea ulterioară odată cu concluziile scrise a altor cheltuieli pe care pârâtul le-ar fi efectuat cu prezentul litigiu neputând atrage obligarea reclamantei și la plata acestei din urmă sume în cuantum tot de 1.000 lei. Chiar și în aceste condiții, instanța a apreciat că suma de 1.000 lei la care a fost obligată pârâta cu titlu de onorariu avocațial este justificată raportat la munca efectiv depusă de reprezentantul pârâtului în prezentul litigiu.
III. Prin decizia civilă nr. 409/A din 10.06.2014 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr._ s-a admis apelul declarat de reclamanta R. C. I. împotriva Sentinței civile nr. 667 din 27 ianuarie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care a schimbat-o în întregime în sensul că s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R. C. I. în contradictoriu cu pârâtul S. D. Z. și în consecință:
S-a dispus rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, având ca obiect imobilul situat în mun. Cluj-N., ., județul Cluj, înscris în C.F. nr._-C1-U24 Cluj-N. și C.F. nr._-C-U25 Cluj-N., imobil compus din două garaje cu suprafața utilă de 48 mp.
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară și a fost obligat pârâtul la restituirea în favoarea reclamantei a sumei de 11.000 euro, achitată cu titlu de avans din preț.
A fost obligat pârâtul S. D. Z. să plătească în favoarea reclamantei R. C. I. cheltuieli de judecată la fond în sumă de 1.780,8 lei.
A fost obligat pârâtul S. D. Z. la plata către stat a sumei de 1275,8 lei.
A fost obligat intimatul S. D. Z. să plătească în favoarea apelantei R. C. I. cheltuieli de judecată în apel în sumă de 1.980,8 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele:
Sentința civilă care formează obiectul controlului judiciar este criticată de apelanta reclamantă R. C. I. sub două aspecte: analiza greșită de către instanța de fond a obligațiilor asumate de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecății și interpretarea eronată a probelor administrate în cauză. Criticile apelantei vor fi apreciate fondate pentru motivele ce urmează să fie expuse.
Tribunalul a constatat că prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți (f. 6-7 dosar judecătorie), intimatul S. D. Z., în calitate de promitent vânzător s-a obligat să transmită în favoarea apelantei R. C. I., în calitate de promitentă cumpărătoare întreg dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-N., ., jud. Cluj, înscris în C.F. nr._+C1+U24,_+C1+U25, imobil compus din 2 garaje, în suprafață utilă de 48 mp.
Prin urmare, obligația principală a promitentului vânzător a constat în transmiterea dreptului de proprietate cu privire la imobilul descris, corelativ obligației cumpărătoarei de a achita diferența de preț în sumă de 25.000 euro. Potrivit clauzei stipulate la Cap. II – Obiectul antecontractului -, alin. 3, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus urma să se realizeze prin act autentic de vânzare-cumpărare, acesta urmând a fi încheiat cel târziu la data de 02.02.2012. Potrivit alin. 3 teza a II-a al clauzei analizate, acest termen putea să fie prelungit cu acordul expres al părților.
Tribunalul a reținut de asemenea că prețul vânzării, stabilit de comun acord, a fost în sumă de 36.000 euro, din care s-a achitat un avans de 11.000 euro la data semnării antecontractului, diferența de 25.000 euro urmând să fie achitată conform celor menționate anterior, la data perfectării contractului în formă autentică.
Potrivit mențiunilor cuprinse în Încheierea de certificare nr. 4 din 02.02.2012, întocmit de N. public L. M. (f. 38 dosar judecătorie), la data de 02 februarie 2012, la sediul biroului s-au prezentat intimatul S. D. Z. și soția S. A. Laurenția ca urmare a planificării făcute în data de 30 ianuarie 2012. Cu privire la promitenta cumpărătoare din antecontractul analizat s-a consemnat că aceasta nu s-a prezentat. Părțile prezente, S. D. Z. și S. A. Laurenția au precizat că s-au prezentat la B.N.P. L. M. pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare prin care înstrăinează către R. C. I. imobilul – parcarea nr. 1, situată în Cluj-N., ., la parter, județ Cluj, înscris în C.F. nr._-C1-U24 Cluj-N., A.1, nr. cadastral_-C1-U24 și imobilul – parcarea nr. 2, situată în Cluj-N., ., la parter, județul Cluj, înscris în C.F. nr._-C1-U25, A.1, nr. cadastral_-C1-U25.
Conform înscrierilor din cele două cărți funciare parcarea nr. 1 și parcarea nr. 2 au suprafața utilă cumulată de 26 mp. (13+13 mp.) (f. 9, 14, 31, 32, 74-75 dosar judecătorie).
Prima instanță a apreciat că a doua condiție impusă de art. 1516 alin. 2 C.civ. pentru a se dispune rezoluțiunea, respectiv neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale asumate de către intimatul pârât nu este îndeplinită. Pentru a statua în acest fel instanța a apreciat că intimatul, în calitate de promitent vânzător, a procurat actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare și s-a prezentat la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul în formă autentică, „pârâtul neasumându-și obligația de a efectua modificări în cărțile funciare”. Dimpotrivă, instanța a reținut că neexecutarea contractului s-a datorat culpei apelantei reclamante care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin încheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentat la notar la data stabilită în antecontract – 02.02.2012. Mai mult, a reținut instanța, că deși apelanta a susținut că avea întreaga sumă de 25.000 euro necesară încheierii contractului, din declarația martorei K. Cramen Oliviana (f. 114) a rezultat că reclamanta avea suma de 22.000 euro
Tribunalul a apreciat însă că instanța de fond a statuat în mod greșit în sensul că intimatul pârât și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul examinat în condițiile în care din actele la care se face trimitere rezultă că la data stabilită, respectiv 02.02.2012 nu era posibilă încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul descris în antecontract, respectiv 2 garaje în suprafață utilă de 48mp. Din actele prezentate de către promitentul vânzător rezultă că acesta este în măsură să perfecteze contractul cu privire la 2 parcări în suprafață de 26 mp.
Împrejurarea că în realitate a fost edificat un apartament pe terenul descris nu are vreo relevanță pentru îndeplinirea obligației examinate în condițiile în care apelanta, în calitate de promitentă cumpărătoare, i-a pretins intimatului, în calitate de promitent vânzător, încheierea contractului autentic în forma la care acesta s-a obligat, mai exact imobil compus din 2 garaje în suprafață utilă de 48 mp. Este lipsit de logică raționamentul instanței de fond, carte pornește de la examinarea obligațiilor promitentului cumpărător, omițând să observe că încheierea actului autentic nu era posibilă la data la care părțile s-au obligat deoarece promitentul vânzător nu era în măsură să transfere dreptul de proprietate cu privire la imobilul descris. De altfel, nici în cursul soluționării cauzei nu s-a făcut dovada faptului că ar fi posibilă încheierea contractului autentic cu privire la imobilul descris în antecontract. În condițiile în care o asemenea dovadă trebuia realizată prin înscrierile în cele două cărți funciare, ansamblul probelor administrate în fața instanței de fond – interogatorii, declarații de martori – nu sunt de natură a determina o altă statuare. Nici argumentele intimatului cu privire la conduita părților sau modul de interpretare a clauzelor contractuale nu permit o altă concluzie, deoarece obiectul descris în antecontract nu necesită interpretări.
Tribunalul a apreciat că și a doua critică a apelantei, vizând interpretarea probațiunii de către instanța de fond, este întemeiată față de considerentele care au stat la baza pronunțării sentinței.
În lumina considerentelor expuse apelul a fost apreciat fondat, iar în temeiul art. 296 C.pr.civ. art. 1516 și urm. C.civ., a fost admis.
În baza prevederilor art. 274 alin. 1 C.pr.civ., a fost obligat pârâtul S. D. Z., a cărui culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea reclamantei R. C. I. cheltuieli de judecată la fond în sumă de 1.780,8 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial, conform înscrisurilor de la dosar (f. 60, 63-64, 118 dosar judecătorie).
În temeiul art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008, cu modificările și completările ulterioare, a fost obligat pârâtul S. D. Z. la plata către stat a sumei de 1275,8 lei (f. 60), în privința căreia apelanta reclamantă a beneficiat de ajutor public judiciar.
În conformitate cu dispozițiile art. 274 alin.1 C.pr.civ., a fost obligat intimatul S. D. Z., a cărui culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea apelantei R. C. I. cheltuieli de judecată în apel în sumă de 1.980,8 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial (f. 39-43).
IV.Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul S. D. Z. solicitând modificarea deciziei civile nr. 409/A/10.06.2014 pronunțată de Tribunalul Cluj în sensul respingerii apelului declarat de către reclamanta R. C. I. și a menținerii în întregime ca legală și temeinică a sentinței civile nr. 667/2014 a Judecătoriei Cluj-N., cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că instanța de apel nu și-a întemeiat argumentația juridică pe dispozițiile art. 1549, art. 1150, art. 1551 alin. 1 și art. 1521 și urm. din Noul Cod Civil, în modul de analiză a regulilor de drept incidente în speță și a probațiunii administrate în fața instanței de fond, nedând eficiență dispozițiilor art. 129 alin. 5 din Vechiul C.pr.civ. referitoare la principiul rolului activ și al oficialității probelor în procesul civil.
Instanța de apel nu a respectat principiul inserat în art. 129 alin. 5 din Vechiul C.pr.civ.
Făcându-se o analiză din punct de vedere teoretic a rolului pe care îl au probele în procesul civil s-a arătat că raportat la probațiune, la modul în care s-a desfășurat aceasta în procesul civil depinde temeinicia și chiar legalitatea hotărârilor judecătorești pentru că o hotărâre judecătorească netemeinică este și nelegală, sub aspectul probațiunii, fie pentru că instanța nu a stăruit îndeajuns în vederea descoperirii adevărului și a prevenirii oricăror greșeli în cunoașterea faptelor, fie pentru că a nesocotit alte reguli ale probațiunii judiciare.
O hotărâre judecătorească civilă prin care datorită unor probe demne de încredere, neîndoielnice și bine administrate s-a reușit să se stabilească în mod exact starea de fapt, corespunzătoare adevărului și să se dea o soluție justă, va avea putere de convingere și față de instanțele judecătorești de control judiciar, puterea de convingere a acesteia contribuind la sporirea încrederii în justiție și la întărirea legalității.
Ori, dacă se analizează modul în care în speța dedusă judecății instanța de apel a înțeles să înlăture pur și simplu logica implacabilă care rezultă din analiza coroborată a tuturor probelor care s-au administrat în fața instanței de fond nu se poate concluziona decât în sensul încălcării obligației de prevenire a oricăror greșeli în cunoașterea faptelor.
Nu se poate explica altfel susținerea instanței de apel în sensul că faptul că intimata cunoștea care era în realitate obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu are relevanță pentru îndeplinirea obligației asumate. S-a scos din context situația reală, aceea că toate părțile contractante au cunoscut că este vorba despre un apartament și că acesta s-a intenționat să se vândă, respectiv să se cumpere, denaturându-se adevărul deși analiza obiectului real al prestației este esențială și determinantă pentru analiza îndeplinirii tuturor condițiilor rezoluțiunii impuse de Noul Cod civil. Analiza strict formală a mențiunilor din antecontractul de vânzare-cumpărare cu ignorarea probatoriului administrat pentru a se concluziona că în orice circumstanțe recurentul nu ar fi putut transfera dreptul de proprietate asupra a ceea ce a promis a vinde reprezintă o interpretare forțată a probatoriului, de natură a ascunde adevărul și nu de a-l scoate la iveală.
Din motivarea instanței de apel rezultă că procesul cunoașterii se încheie odată cu stabilirea faptelor cauzei, calificarea lor juridică fiind independentă de acest proces.
Chiar din analiza strictă a antecontractului în discuție rezultă că în acesta a fost nu numai descris obiectul, ci și menționat numărul de carte funciară în care se regăsește obiectul, martorii audiați confirmând faptul că reclamanta avea cunoștință la momentul semnării antecontractului despre inadvertențele dintre înscrierile din cartea funciară și situația reală.
Instanța de apel nu putea să ajungă la o concluzie diametral opusă decât cea a instanței de fond din analiza acelorași probe, în fața instanței de apel nefiind administrate altele, decât prin înlăturarea forțată a forței probante a tuturor mijloacelor de probă, ignorându-se și ceea ce a recunoscut reclamanta la interogatoriu.
S-a mai arătat că în mod greșit au fost înlăturate apărările recurentului în sensul că obiectul descris în antecontract nu necesită interpretări,aceasta în condițiile în care în realitate obiectul antecontractului a fost cu totul altul, aspect recunoscut de către intimată. Raționamentul instanței de apel este defectuos.
Este criticabil și modul în care instanța de apel a înțeles să facă analiza condițiilor rezoluțiunii, neanalizându-se deloc aspectul privind posibilitatea reclamantei de a onora plata restului de preț în luna februarie 2012.
Decizia atacată nu cuprinde în mod complet, clar și pertinent premisele de fapt și de drept care au condus instanța la soluția pronunțată, nereflectând preocuparea reală de a înfăptui o analiză exhaustivă a temeiurilor juridice invocate, a probelor administrate, înlăturându-se justificat susținerile părții adverse și probele administrate la solicitarea acesteia.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ. și art. 312 alin. 1 și alin. 3 C.pr.civ.
V. Intimata R. C. I. a formulat întâmpinare la recursul declarat de către pârât solicitând respingerea acestuia.
S-a invocat în primul rând nulitatea recursului având în vedere că din motivarea acestuia rezultă că sunt vizate aspecte de netemeinicie iar nu de nelegalitate, ceea ce face inaplicabile dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., invocate ca și temei de drept al recursului.
În subsidiar s-a arătat că recursul este nefondat.
Deși se susține în recurs încălcarea de către instanța de apel a principiului rolului activ și al oficialității probelor în procesul civil se ignoră faptul că în fața instanței de apel proba solicitată de către reclamantă a fost respinsă, pârâtul nesolicitând administrarea niciunei noi probe. Într-adevăr instanța de apel putea solicita din oficiu administrarea unor noi probe dacă considera util și pertinent acest lucru,însă în dosarul de față esența litigiului ține de corecta calificare a antecontractului încheiat între părți, apreciere care a fost judicios realizată și motivată de către instanța de apel. Ansamblul probator din dosar a fost suficient pentru formarea convingerii instanței de apel.
Făcându-se referiri la obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare astfel cum acesta este stipulat în antecontract s-a arătat că și în lipsa unor probe de natură să lămurească starea de fapt existentă la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sau alte aspecte, întregul raționament care trebuie să stea la baza analizării cauzei rezultă chiar din antecontractul de vânzare-cumpărare, raportat strict la obligația contractuală asumată de fiecare parte contractantă și îndeplinirea sau neîndeplinirea ei.
Instanța de apel a tranșat în mod corect acest aspect esențial reținând că nici un moment promitentul vânzător nu era capabil să transfere juridic proprietatea asupra obiectului contractului. Imobilul descris în antecontract are suprafața utilă de 48 m.p. și are destinația de garaj în timp ce imobilul care urma să fie vândut era format din două parcări, nicidecum garaje, și avea o suprafață totală de doar 26 m.p. Rezultă deci că la data de 02.02.2012 exista o situație de imposibilitate a perfectării contractului pentru că obiectul contractului de vânzare cumpărare ar fi fost altul, promitentul vânzător neputând transmite dreptul de proprietate asupra a ceea ce s-a obligat.
Reclamanta nu a contestat niciodată faptul că știa care este obiectul real al antecontractului, prin chiar cererea de chemare în judecată afirmând că după ce urma să devină proprietar dorea schimbarea destinației imobilului din garaje în locuință. Reclamanta era conștientă de faptul că urmează să cumpere imobilul cu destinația conformă antecontractului, cea de garaj și că acesta are suprafața de 48 m.p.
Este nereală susținerea recurentului că reclamanta nu ar fi fost pregătită financiar să onoreze plata restului de preț în luna februarie 2012, în condițiile în care s-a depus la dosarul cauzei contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1268/14.11.2011 al BNP P. A. G., în patrimoniul său existând suma de 39.000 euro.
VI. Analizând recursul declarat de pârâtul S. D. Z. împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, Curtea reține următoarele:
Raportat la excepția invocată prin întâmpinare, aceea nulității recursului declarat de pârât împotriva deciziei tribunalului, se impune a se stabili mai întâi dacă motivele de recurs invocate, încadrate în drept în prevederile art.304 pct.9 C.pr.civ., se circumscriu acestui motiv de nelegalitate.
În primul rând se invocă încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art.129 alin.5 C.pr.civ., respectiv a obligației de a preveni orice greșeală în cunoașterea faptelor și în consecință în aflarea adevărului.
Deși se invocă încălcarea acestui text de lege, din dezvoltarea acestei critici rezultă că de fapt ceea ce se pune în discuție este modalitatea în care instanța de apel a interpretat probele administrate în fața instanței de fond, în condițiile în care în apel nu au mai fost administrate probe noi, statuându-se în sensul că instanța de apel nu putea să ajungă din analiza acelorași probe la o concluzie diametral opusă.
Aceste critici nu pot fi însă încadrate în motivul de nelegalitate invocat în cererea de recurs, cel prevăzut de art.304 pct.9 C.pr.civ. și nici în celelalte motive de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art.304 C.pr.civ., modalitatea de interpretare a probațiunii constituind o chestiune legată de temeinicia hotărârii iar nu de legalitatea acesteia. Contrar susținerilor pârâților, nu este inadmisibil ca două instanțe să ajungă la concluzii diferite în ceea ce privește starea de fapt pe baza interpretării probațiunii, existând multe situații de acest gen în practică.
Rezultă deci că această critică, astfel cum a fost dezvoltată prin cererea de recurs, este inadmisibilă, neputând face obiectul analizei instanței de recurs.
Referitor la obiectul contractului se invocă în recurs că în mod greșit a considerat instanța de apel că obiectul contractului este clar și nu necesită lămuriri. În primul rând se pune problema dacă această critică poate fi încadrată în textul de lege indicat ca și temei de drept al recursului, pct.9 al art.304 C.pr.civ., acesta prevăzând ca motiv de nelegalitate situația în care hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Având în vedere că în ceea ce privește stabilirea obiectului contractului nu s-a invocat încălcarea unor dispoziții de drept material, apare ca evident faptul că nu se poate pune problema încadrării acestei critici în prevederile pct.9 al art.304 C.pr.civ.
Ținând cont de prevederile art.306 alin.3 C.pr.civ care permit încadrarea motivelor de recurs într-unul din motivele prevăzute de art.304 C.pr.civ., dacă dezvoltarea acestora face posibil acest lucru, se impune a se stabili dacă acest motiv de recurs ar putea fi încadrat în celelalte motive de nelegalitate prevăzute de art.304 C.pr.civ. În acest sens se constată că s-ar putea eventual pune problema incidenței pct.8 al art.304 C.pr.civ., care face referire la interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, căruia i-a fost schimbată astfel natura sau înțelesul vădit și neîndoielnic. Critica nu poate fi însă încadrată nici aici, deoarece instanța de apel nu a purces la interpretarea actului juridic dedus judecății, considerând că acesta este clar, din perspectiva obiectului său, nenecesitând interpretări.
Se reține de către Curte, în subsidiar, că și în opinia sa obiectul antecontractului a fost stabilit suficient de clar, nefiind necesare lămuriri în acest sens, singura problemă care s-a impus a fi analizată fiind a ceea a executării obligațiilor stabilite prin acesta de către părți.
Curtea apreciază deci că nu se pune problema nelegalității deciziei atacate nici din această perspectivă.
A treia critică formulată privește modul în care a analizat instanța de apel condițiile rezoluțiunii, concluzionând raportat la obiectul contractului că pârâtul recurent nu ar fi fost în măsură în nici o circumstanță să își îndeplinească obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra a ceea ce a promis. S-a apreciat de către recurent că în vederea analizării condițiilor rezoluțiunii instanța trebuia mai întâi să lămurească care este obiectul antecontractului, acesta fiind echivoc și necesitând interpretări și abia apoi să analizeze conduita ambelor părți contractante, iar nu numai a pârâtului.
Chestiunea obiectului contractului a fost tranșată mai sus, rămânând în discuție numai modul în care instanța de apel a apreciat în ceea ce privește condițiile rezoluțiunii.
Pentru a se pronunța în sensul că aceste condiții sunt îndeplinite, instanța de apel a stabilit pe baza probelor administrate, respectiv a celor relevante din perspectiva sa, că pârâtul nu era în măsură la data stabilită prin antecontract pentru perfectarea actului în formă autentică să încheie contractul autentic prin care să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului din antecontract. Raportat la această statuare a reținut că în mod greșit a pornit instanța de fond de la examinarea îndeplinirii obligațiilor de către promitentul cumpărător, ignorând faptul că încheierea actului autentic nu era posibilă raportat la imposibilitatea transferării dreptului de proprietate cu privire la imobilul descris în antecontract.
Este apreciat corect de către Curte acest raționament, ținând cont și de obiectul și titularul cererii de chemare în judecată deduse judecății, pârâtul neformulând o cerere proprie în fața instanței, apărarea sa fiind axată numai pe faptul că nu se poate reține în sarcina sa neexecutarea obligațiilor contractuale menționate în cererea de chemare în judecată.
Pornind de la conținutul art.1516 și 1517 C.civ., incidente în cauză și avute în vedere de judecătorie la soluționarea cauzei, se constată că acestea au fost corect interpretate și aplicate de către tribunal. Art.1516 alin.1 C.civ. prevede că, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, la alin.2 stipulându-se că atunci când fără justificare(noțiune diferită de ideea de culpă) debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul are alegerea să obțină rezoluțiunea contractului.
Într-adevăr art.1517 C.civ. prevede că o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acțiune sau omisiune, tribunalul apreciind însă în mod corect că nu este îndeplinită condiția prevăzută de acest text de lege(fără a-l menționa într-adevăr în mod expres, acesta nefiind invocat în mod expres nici în recurs) deoarece imposibilitatea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul antecontractului, obligație esențială a promitentului vânzător și a cărei nerespectare s-a invocat prin cererea de chemare în judecată, este independentă de posibilitatea sau imposibilitatea îndeplinirii de către promitentul cumpărător a obligației de achitare a diferenței de preț.
Relevant pentru soluționarea cauzei este și faptul că la acest moment recurentul nu mai are calitatea de proprietar al imobilului în litigiu, fiind deci în imposibilitate de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontractul încheiat cu intimata.
Prin urmare, având în vedere ansamblul considerentelor de mai sus, Curtea, în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. va respinge recursul declarat de pârâtul S. Z. D. împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosarul nr._, pe care o va menține ca legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâtul S. Z. D. împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosar nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 23 octombrie 2014.
Președinte, A. C. | Judecător, A. A. C. | Judecător, A. I. |
Grefier, C. B. |
Red.A.C./dact.L.C.C.
2 ex./13.11.2014
Jud.apel: E. L., M. O. S.
Jud.fond: I. A. B.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 1137/2014. Curtea de... | Grăniţuire. Decizia nr. 1161/2014. Curtea de Apel CLUJ → |
|---|
