Rezoluţiune contract. Decizia nr. 631/2014. Curtea de Apel CLUJ

Curtea de Apel CLUJ - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 631/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 07-03-2014 în dosarul nr. 12678/211/2011

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr._ Cod operator 8428

DECIZIA CIVILĂ NR. 631/R/2014

Ședința publică din 07 martie 2014

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: C.-M. C.

JUDECĂTORI: I.-D. C.

A.-A. P.

GREFIER: A.-A. M.

S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții B. I. C. și M. V.-D.-M., împotriva deciziei civile nr. 2/A/din 07.01. 2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr._, privind și pe reclamanții intimați C. M. M. și C. M. E., având ca obiect rezoluțiune contract.

La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă:

- pârâta recurentă M. V.-D.-M., asistată de dl. avocat N. V. D., care arată că îl reprezintă și pe pârâtul recurent B. I. C., în baza împuternicirii avocațiale pentru redactare recurs, pentru asistare și pentru reprezentare în fața Curții de Apel Cluj, aflată la f. 16 din dosar;

- reclamanta intimată C. M. M., asistată de d-na avocat C. I. G., care depune la dosar delegație de substituire și arată că îl reprezintă și pe reclamantul intimat C. M. E., întrucât se prezintă în substituirea avocatului titular, d-na avocat C. R. C., a cărui împuternicire avocațială este pentru exercitarea următoarelor activități: redactare și susținere întâmpinare, asistare și reprezentare în fața Curții de Apel Cluj se află la f. 30 din dosar.

Se constată lipsa celorlalte părți personal.

Procedura de citare nu este legal îndeplinită cu pârâta recurentă M. V.-D.-M., însă este legal îndeplinită cu celelalte părți.

S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată următoarele:

Acest dosar se găsește la primul termen de judecată, în recurs.

Recursul declarat de pârâții B. I. C. și M. V.-D.-M. a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat părților adverse și a fost timbrat la data înregistrării sale cu o taxă judiciară în cuantum de 50 lei și cu timbru judiciar în valoare de 1 leu (f. 2 A din dosar), iar la data de 05.03.2014 pârâții recurenți au depus la dosar chitanța care atestă achitarea diferenței de taxă judiciară de timbru pentru recurs în cuantum de 3681,84 lei și timbre judiciare în valoare de 9,5 lei (f. 32 și 33 din dosar) astfel încât recursul este legal timbrat.

Pentru termenul de judecată de azi, procedura de citare cu pârâta recu-rentă M. V.-D.-M. nu este legal îndeplinită, întrucât nu s-a întors la dosar dovada de îndeplinire a procedurii de citare, însă acest viciu de procedură se acoperă, conform art. 89 alin. 2 C.pr.civ., prin prezența personală a pârâtei recurente M. V.-D.-M. în instanță.

La data de 04.03.2014 a fost înregistrată la dosar o întâmpinare, în 2 exemplare, care a fost formulată de reclamanții intimați C. M. M. și C. M. E., prin intermediul d-nei avocat C. R., prin care în principal, se solicită respingerea recursului în totalitate, ca inadmisibil, iar în subsidiar, se solicită respingerea recursului:

- ca inadmisibil în ceea ce privește acele motive de recurs care se referă la netemeinicia hotărârii atacate, respectiv la reaprecierea de către instanța de recurs a probelor administrate în cauză și la reanalizarea de către aceasta a stării de fapt;

- ca nefondat, în ceea ce privește acele motive de recurs care pot reprezenta critici de nelegalitate și care pot privi pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 1020 – 1021 C.civ. privitoare la rezoluțiune.

De asemenea, prin întâmpinare, se solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.

La întâmpinare au fost anexate următoarele:

- împuternicirea avocațială care atestă împrejurarea că reclamanții intimați au împuternicit-o pe d-na avocat C. R. pentru redactare și susținere întâmpinare, pentru asistare și pentru reprezentare în fața Curții de Apel Cluj (f. 30 din dosar);

- chitanța care atestă achitarea de către reclamanții intimați a onorariului de avocat în cuantum de 2.000 lei (f. 31 din dosar).

Curtea constată că întâmpinarea reclamanților intimați nu a fost depusă la dosar în termenul prevăzut de art. 308 alin. 2 C.pr.civ., respectiv cu cel puțin 5 zile libere înaintea termenului de judecată, motiv pentru care, o va lua în considerare ca și concluzii scrise.

Curtea înmânează reprezentantului pârâților recurenți un exemplar din întâmpinarea reclamanților intimați.

Reprezentantul pârâților recurenți reiterează cererea în probațiune, privind obligarea Primăriei mun. Cluj-N. - Direcția Urbanism să comunice instanței dosarele:_/ 2009,_,_/2009,_/2010,_/2011 și_/2011 (cu toate filele acestora), indicate în pag. 2 a recursului, probă care a fost încuviințată de către instanța de apel și s-a efectuat o astfel de adresă, însă Primăria mun. Cluj-N. - Direcția Urbanism nu s-a conformat celor dispuse de către instanță, prin adresa de la f. 81 din dosar apel. Totodată, arată că proba, anterior arătată, este o probă cu înscrisuri, admisibilă în recurs, iar în apel a constituit o probă esențială pentru soluționarea justă a cauzei.

Curtea constată că ceea ce susține, azi, reprezentantul pârâților recurenți este unul dintre motivele de recurs, menționat în pag. 2 a recursului.

Curtea pune în discuția reprezentantei reclamanților intimați această probă solicitată de reprezentantul pârâților recurenți, din perspectiva art. 305 C.pr.civ.

Reprezentanta reclamanților intimați apreciază că în cauză nu se impune administrarea probei solicitată de reprezentantul pârâților recurenți.

Curtea, după deliberare, în temeiul art. 305 C.pr.civ. va respinge ca inadmisibilă această probă solicitată de reprezentantul pârâților recurenți, având în vedere că potrivit textului de lege, anterior arătat, adresa solicitată de reprezentantul pârâților recurenți, nu reprezintă un înscris, chiar dacă ar avea ca finalitate comunicarea unor înscrisuri, și nu poate fi calificată ca fiind un înscris în sensul prevăzut de textul invocat.

Reprezentantul pârâților recurenți depune la dosar două chitanțe, care atestă plata onorariilor avocațiale de către cei doi pârâți recurenți, respectiv chitanța privind onorariul avocațial, pentru redactare recurs și reprezentare în fața Curții de Apel Cluj, în cuantum de 350 lei, achitat de pârâtul recurent B. I. C. și chitanța privind onorariului avocațial, pentru redactare recurs și reprezentare în fața Curții de Apel Cluj, în cuantum de 450 lei, achitat de pârâta recurentă M. V.-D.-M..

Reprezentanții părților arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.

Curtea, din oficiu, în temeiul art. 316 C.pr.civ. raportat la art. 137 alin. 1 C.pr.civ. invocă excepția inadmisibilității parțiale a motivelor de recurs, respectiv a acelor motive de recurs prin care se expune întreaga stare de fapt a cauzei, toate audiențele făcute de către pârâții recurenți la diferite instituții, prin care se tinde la reanalizarea probelor administrate în cauză, întrucât toate aceste motive se circumscriu prevederilor art. 304 pct. 10 și 11 C.pr.civ., care au fost abrogate prin art. I pct. 1111 și pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Curtea, din oficiu, în temeiul art. 316 C.pr.civ. raportat la art. 137 alin. 1 C.pr.civ., art. 282 alin. 1 și art. 299 alin. 1 C.pr.civ. invocă excepția inadmisi-bilității acelor motive de recurs, prin care se critică direct hotărârea instanței de fond, având în vedere că în recurs poate fi criticată doar hotărârea instanței de apel și numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C.pr.civ.

Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentanților părților asupra recursului care formează obiectul prezentului dosar și, totodată, pune în vedere acestora ca odată cu concluziile pe fond să se refere și la excepțiile invocate în cauză.

Reprezentantul pârâților recurenți solicită respingerea excepțiilor invocate în cauză. Totodată, arată următoarele:

Dacă cererile pe care le-a formulat, în probațiune, ar fi fost administrate, aspectele din prezenta cauză puteau fi clarificate.

Prin recurs nu a invocat motive care să conducă la reaprecierea probelor administrate în cauză de către instanța de recurs.

Instanța de apel nu a administrat o probă esențială pentru soluționarea cauzei, respectiv proba prin care a solicitat obligarea Primăriei mun. Cluj-N. - Direcția Urbanism să comunice instanței, în copii certificate, dosarele indicate în pag. 2 din memoriul de recurs, cu toate că instanța a încuviințat această probă și a dispus efectuarea adresei, aflată la f. 81 din dosarul instanței de apel.

Așa cum rezultă din adresa emisă de Consiliul Local al mun. Cluj - N., Serviciul Autorizări construcții, aflată la f. 82 din dosarul instanței de apel, este cert că Primăria mun. Cluj-N. - Direcția Urbanism nu s-a conformat celor dispuse de către instanță.

La termenul de judecată din data de 07.01.2014 a solicitat explicit instanței să revină cu adresă către Primăria mun. Cluj-N. - Direcția Urbanism, pentru a comunica instanței, în copii certificate, dosarele indicate în pag. 2 din memoriul de recurs, dar instanța de apel a respins această solicitare.

De asemenea, instanța de apel a respins și proba privind audierea martorei G. O., funcționar în cadrul Primăriei mun. Cluj-N., deși această probă testimonială avea o semnificație deosebită în soluționarea cauzei, deoarece d-na G. O. era un funcționar care a emis, nemijlocit, acte privind imobilul în litigiu. Această persoană s-a aflat în conivență cu reclamanții intimați, prejudiciind interesele pârâților recurenți.

Practic, în aceste circumstanțe, instanța de apel a contrazis propriul raționament pentru care a prorogat pronunțarea cu privire la încuviințarea acestei probe și a încălcat dispozițiile art. 1020 – 1021 C.civ. privitoare la rezoluțiune.

Pârâții au fost puși în situația de a nu-și putea administra probele solicitate.

În concluzie, reprezentantul pârâților recurenți solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, în principal, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării în integralitate a probelor propuse de pârâți în fața instanței de apel, iar în subsidiar, reținerea cauzei spre rejudecare și modificarea în întregime a deciziei recurate în sensul admiterii apelului pârâților, așa cum a fost formulat, pentru motivele expuse pe larg în memoriul de recurs, cu cheltuieli de judecată, conform chitanțelor pe care le-a depus la dosar.

Reprezentanta reclamanților intimați solicită următoarele:

Admiterea excepțiilor invocate în cauză.

În principal, respingerea recursului în totalitate, ca inadmisibil, iar în subsidiar, solicită respingerea recursului:

- ca inadmisibil în ceea ce privește acele motive de recurs care se referă la netemeinicia hotărârii atacate, respectiv la reaprecierea de către instanța de recurs a probelor administrate în cauză și la reanalizarea de către aceasta a stării de fapt;

- ca nefondat, în ceea ce privește acele motive de recurs care pot reprezenta critici de nelegalitate și care pot privi pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 1020 – 1021 C.civ. privitoare la rezoluțiune.

Solicită obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.

Reprezentanta reclamanților intimați arată următoarele:

În recurs nu pot fi invocate critici de netemeinicie, ci doar critici de nelega-litate a hotărârii atacate.

Toate acele critici care se referă reaprecierea de către instanța de recurs a probelor administrate în cauză și la reanalizarea de către aceasta a stării de fapt, conduc la stabilirea unei alte stări de fapt decât cea stabilită de către instanța de fond și sunt inadmisibile în recurs.

Dispozițiile invocate de pârâții recurenți, prin recurs, nu se referă la casarea deciziei recurate, având în vedere următoarele:

- dispozițiile art. 309 pct. 7, 8 și 9 C.pr.civ. se pot invoca, eventual, pentru modificarea deciziei recurate, nicidecum pentru casarea deciziei;

- dispozițiile art. 3041 C.pr.civ. și dispozițiile art. 312 C.pr.civ. nu sunt incidente în cauză.

În memoriul de recurs, pârâții recurenți reiau toate apărările de la fond și din apel, ceea ce este inadmisibil în recurs.

Referitor la pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 1020 – 1021 C.civ. privitoare la rezoluțiunea contractului, pârâții recurenți și-au asumat obligația predării imobilului către reclamanți, la data de 01.12.2009, ceea ce presupune finalizarea construcției, întabularea ei în C.F. și radierea ipotecii din C.F.

Apreciază că au fost îndeplinite toate condițiile pentru rezoluțiunea contrac-tului, având în vedere neexecutarea culpabilă a obligației de către pârâții recurenți.

Reprezentanta reclamanților intimați solicită obligarea pârâților recurenți la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței depuse la dosar de către avocatul titular, respectiv de către d-na avocat C. R..

Curtea reține cauza în pronunțare.

CURTEA:

Prin Sentința civilă nr. 22.192 din 13.11.2012 a Judecătoriei Cluj-N., pronunțată în dosar nr._, s-a admis cererea de chemare în judecata astfel cum a fost precizată formulată de către reclamanții C. M. M. și C. M. E., împotriva pârâților BOBOS I. C. și M. V. D. M..

S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1302/05.08.2009 de către BNP D. M. Carlănaru, încheiat între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți-vânzători.

Pârâții au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de 6000 de euro, în echivalent în lei la data plății efective cu titlu de clauza penală.

Pârâții au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de 9208, 60 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată și s-a respins cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, în fapt, între părți s-a încheiat la data de 05.08.2009 un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1302/05.09.2009 de către BNPA D. M. C. și M. C., prin care pârâtii în calitate de promitenți-vânzători s-a obligat să transmită reclamanților, în calitate de promitenți-cumpărători, dreptul de proprietate asupra apartament nr. 1, ce urma a se construi în imobilul construcție casa familiala, în regim D+P+E, aflata în curs de construire, situată în Mun. Cluj N., Colonia Borhanci, f.n., apartament care va fi compus din living, 2 dormitoare, dressing, 2 băi, bucătărie, cu o suprafață utilă de aproximativ 85 mp. Imobilul urma a fi predat în stare semifinisata, fara centrala termica, gletuit, cu ușă si geam termopan si cu instalația de apă, gaz, curent pe poziții.

Prețul vânzării, prevăzut prin clauza expresa în contract, a fost stabilit la suma de 60.000 euro, care urma a se achita astfel: 3.000 Euro, urma a se achita prin transfer bancar la data încheierii antecontractului si restul de preț urma a fi achitat de către reclamanți, prin credit bancar, prin programul „Prima Casă” în termen de 2 luni de la data la care promitenții-vânzători puneau la dispoziția acestora toate actele în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individuală pentru apartament si pentru teren, certificat fiscal, acte de dobândire ale imobilului, etc.).

De asemenea, s-a prevăzut că, în situația în care promitenții vânzători nu vor pune la dispoziția promitenților cumpărători până la data de 01.12.2009 actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament, certificat fiscal, s.a.m.d.) si nu vor putea achita restul de preț din resurse proprii, aceștia vor restitui cumpărătorilor dublul avansului încasat, respectiv suma de 6000 euro. Totodată, în situația în care, deși promitenții cumpărători, au prezentat băncile toate actele necesare obținerii creditului prin programul Prima Casa, nu vor obține aprobarea creditului, promitenții vânzători vor restitui promitenților cumpărători avansul încasat, respectiv suma de 3000 de euro.

Potrivit prevederilor contractuale, pârâții și-au asumat si obligația ca până la încheierea actului în forma autentica, să obțină acordul băncii pentru înstrăinarea apartamentului si pentru radierea ipotecii si a interdicțiilor aferente. De asemenea, s-au obligat să înscrie în cartea funciară acest imobil pe numele lor și să procedeze la apartamentarea construcției pe cheltuiala lor, urmând să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului definitiv de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate pe numele cumpărătorilor, în termen de maxim de 2 luni de la data predării de către pârâți către cumpărători a tuturor actelor necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament certificat fiscal (s.a.m.d.)

În drept, instanța de fond a reținut dispozițiile art. 1021 cod civil potrivit cărora partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Rezoluțiunea constituie sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor derivând din contractele sinalagmatice, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Pentru a fi admisibilă acțiunea în rezoluțiune este necesar ca una din părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutarea să-i fie imputabilă, iar debitorul obligației neexecutarea să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

În speță, instanța de fond a constatat că părțile au poziții contradictorii în ceea ce privește neexecutarea obligațiilor contractuale asumate de către pârâți și culpa acestora la neexecutare, pârâții invocând în apărare, executarea contractului, deși cu întârziere, și lipsa culpei în executarea cu întârziere.

În ceea ce privește neexecutarea obligațiilor contractuale, instanța a reținut din răspunsul comunicat prin adresa nr._/43/13.06.2012 de către Primăria Cluj N. (f.405, vol. II), că pârâților, în calitate de beneficiari ai autorizațiilor de construire nr. 1961/2007 si nr. 1684/2009 pentru locuința familiala cu regimul de înălțime D+P+E situata în Mun. Cluj-N., Colonia Borhanci, nr. 19, nu li s-a eliberat certificatul de atestare a edificării construcției autorizate, prevăzut de art. 55 alin 1 din Legea nr. 7/1996 în vederea înscrierii în cartea funciara a dreptul de proprietate asupra construcției, având în vedere neexecutarea construcțiilor conform documentației tehnice vizate spre neschimbare.

Conform încheierii de CF nr._/18.09.2011 BCPI Cluj a dispus în temeiul procesului-verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 261/19.05.2011 (f.128) înscrierea în cartea funciara a imobilului construcție, pe numele pârâtului Bobos I. C., cu mențiunea că imobilul construcție este în stadiul de execuție, cu amenajări exterioare de executat. (f.126 ), înscrierea construcției în baza acestui act fiind posibila cf. art. 17 alin 2 din Ordinul nr. 634/2006.

Pe de alta parte, conform raportului de expertiza tehnica în construcții întocmit în dos. nr._/211/2010 având ca obiect contestația la executare introdusa de pârâți, s-a reținut de către expert următoarea faza de execuție a imobilului, la data de 30.03.2011: exterior – terminat, finisat cu sarpanta si învelitoare executata, interior - parterul si mansarda nefinisate, fara aparataj electric, fara încălzire si fara obiecte sanitare, la instalații existând numai tubulatura îngropata în pereți, etajul – complet finisat, fiind locuit.

Conform prevederilor contractuale, pârâții și-au asumat obligația de a preda până la data de 01.12.2009 toate actelor necesare pentru încheierea în forma autentica a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul apartament situat la parter în imobilul edificat în Cluj-N., .. 19, respectiv extras de carte funciara individuală pentru apartament, ca unitate locativă individuală, certificat de atestare a edificării construcției, ceea ce presupune finalizarea construcției, înscrierea acesteia în cartea funciara, dezmembrarea si apartamentarea acesteia în unități locative distincte.

Ori, din înscrisurile depuse la dosar, a rezultat că la data notificării pârâților si introducerii cererii de chemare în judecată de către reclamanți - 05.05.2011, nici una din aceste obligații nu era îndeplinită, recepția lucrării pe stadii de execuție fiind efectuata doar la data de 19.05.2011. Pe de alta parte, nu se poate aprecia nici asupra executării cu întârziere a obligațiilor de către pârâți – în cursul procesului – expertiza tehnica relevând ca apartamentele situate la parter si mansarda nu sunt finisate, înțelegerea părților fiind asupra vânzării-cumpărării apartamentului în stadiul de semifinisat, fara centrala termica, gletuit, cu ușă si geam termopan si cu instalația de apă, gaz, curent pe poziții. Totodată, pârâții nu au depus extrase de CF pentru apartamente, ca unități locative distincte rezultate în urma dezmembrării imobilului și nici nu au radiat interdicția de întrăinare, demolare, dezmembrare si grevare, precum si ipoteca înscrisă în favoarea . A. I., aceasta fiind înscrisă asupra imobilului cu nr. cad_, înscris în CF nr._ (provenita prin conversia pe hârtie a CF_). Apărarea pârâților în sensul în care interdicția si ipoteca urmau a fi stinse concomitent cu plata restului de preț de către reclamați nu poate fi reținuta, o astfel de înțelegere nefiind prevăzuta în mod expres în contract, ci, dimpotrivă, fiind chiar contrara dispozițiilor contractuale exprese prin care s-a prevăzut obținerea acordul băncii pentru înstrăinare si radierea interdicțiilor si ipotecii, până la data încheierii actului de vânzare - dovada unui asemenea acord nefiind făcuta – iar o înțelegere ulterioara a părților în sensul arătat de pârâți nu a fost dovedita. De altfel, prevederile finale ale contractului conțin mențiunea expresa ca orice modificare a dispozițiilor contractuale să se facă numai prin acordul scris al părților. Ca atare, raportat la probele administrate în cauză, instanța de fond a concluzionat asupra neexecutării de către pârâți a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare din data de 05.09.2009.

Cât privește caracterul obligației neexecutate, instanța de fond a apreciat că aceasta are un caracter esențial, raportat la importanța acordată de către părți termenului stabilit în sarcina pârâților pentru executarea obligației. Astfel, părțile au prevăzut ca plata prețului imobilului să se facă, în principal, prin programul „Prima Casa”, cererea reclamanților de aprobare a creditului fiind respinsa ca urmare a nedepunerii la dosarul de credit a actelor doveditoare a finalizării imobilului, prevăzute la art. 15 pct 1 din oferta de creditare (f.33-34), oferta de credit fiind valabila 18 luni de la data aprobării creditului, respectiv 10.08.2009. Prin urmare, depășirea termenului de executare a obligației de finalizare a construcției în termenul contractual stabilit, poate fi apreciată ca fiind determinantă în cererea reclamanților de rezoluțiune a convenției, aceștia pierzând oferta „Prima Casa” ca si motiv determinant la încheierea actului juridic.

În ceea ce privește culpa pârâților în neexecutarea obligațiilor, instanța a reținut din înscrisurile depuse la dosar, că refuzul eliberării Certificatului de atestare a edificării construcțiilor a fost motivat de reprezentanții Serviciului de Urbanism din cadrul Primăriei Mun. Cluj N., de criterii tehnice constatate ca fiind neexecutate de către pârâți în conformitate cu proiectul tehnic de execuție, rectificat, deci imputabile acestora (adresele emise de Direcția Urbanism nr._/10.05.2011 și nr._/06.05.2010, f.407,408). Apărarea pârâților fundamentată pe reaua-credință si complicitatea reprezentantului Primăriei, D-na G. O. nu au putut fi reținute în acest dosar, câtă vreme pârâții nu au înțeles să formuleze o acțiune în contencios administrativ prin care să supună analizei instanței competente, legalitatea acțiunilor sau inacțiunilor emitentului actelor administrative privitoare la autorizarea construcțiilor edificate de pârâți, verificarea aspectelor de nelegalitate invocate de pârâți nefiind de resortul instanței de drept comun.

Cât privește aspectele privitoare la simulația prețului vânzării, raportat la simulația contractelor de împrumut din data de 03.07.2009 și data de 03.06.2009, instanța de fond constată că, prin sent.civ. nr._/2011 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dos. nr._/211/2010 s-a statuat irevocabil asupra valabilității si realității contractelor de împrumut contestat, simulația nefiind dovedita de către pârâți. Apărarea pârâților privind lipsa acordul în privința clauzei penale privitoare la restituirea dublului avansului, nu poate fi reținuta, înscrisul bucurându-se de valoarea probatorie a înscrisului autentic conferita de art. 1174 C.civ., făcând dovada drepturilor si obligațiilor părților contractante până la înscrierea în fals. Mai mult, pârâții nu se pot prevala de propria lipsa de diligență în asumarea conținutului convenției ai cărei semnatari sunt, în vederea anulării efectelor unui clauze ce produce efecte în contra acestora. Nici caracterul echivoc al clauzei penale nu a putut fi reținut, prima teza a clauzei prevăzând evaluarea anticipata a prejudiciului în caz de neexecutare culpabila a obligației de finalizare a construcției de către pârâți, iar a doua teza, un caz particular de aplicație a riscului contractului, ca urmare a faptei terțului, părțile fiind repuse în situația anterioara încheierii actului.

Constatând îndeplinită și condiția notificării prealabile a pârâților, cf art. 1079 C.civ., instanța de fond a apreciat că sunt îndeplinite condițiile rezoluțiuni contractului prevăzute de art. 1020-1021 Cod civil, motiv pentru care a admis cererea și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1302/05.08.2009 de către BNP D. M. Carlănaru, încheiat între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți-vânzători.

Ca o consecință a rezoluțiunii, instanța de fond a repus părțile în situația anterioară, în sensul obligării pârâților, în solidar, la plata echivalentului în lei a sumei de a sumei de 6000 de euro, în echivalent în lei la data plății efective cu titlu de clauza penală.

Reținând culpa procesuală a pârâților în promovarea prezentei acțiuni, în temeiul art. 274 C.proc.civ., pârâții, în solidar, au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de lei 9.458,60 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxa de timbru, timbru judiciar si onorariu de avocat, respingându-se corelativ cererea pârâților de acordare a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 2/A/din 07.01.2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._ , s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâții B. I. C. și M. V. D. M. împotriva sentinței civile nr._/2012 din 13.11.2012 și a încheierilor de ședință din 13.03.2012, 19.06.2012 și 16.10.2012 pronunțate în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., care au fost menține în totul, iar apelanții au fost obligați să plătească intimaților C. M. M. și C. M. E., suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prima critică adusă sentinței apelate, în sensul că în speță nu sunt întrunite condițiile de admisibilitate ale acțiunii în rezoluțiune nu a putut fi primită ca fiind fondată pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:

Așa cu a fost definită în literatura de specialitate rezoluțiunea contractului este o sancțiune a nerespectării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

Condițiile cerute imperativ pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare sun următoarele: una dintre părți să nu-și fi îndeplinit obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

Analiza existenței tuturor acestor trei condiții de admisibilitate urmează a se realiza, în mod evident, prin raportare la clauzele contractuale inserate în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1302/ 05.09.2009 de către BNPA D. M. C. și M. C., prin care apelanții, în calitate de promitenți-vânzători s-a obligat să transmită reclamanților, în calitate de promitenți-cumpărători, dreptul de proprietate asupra apartament nr. 1, ce urma a se construi în imobilul construcție casa familiala, în regim D+P+E, aflata în curs de construire, situată în Mun. Cluj-N., Colonia Borhanci, f.n., apartament care va fi compus din living, 2 dormitoare, dressing, 2 băi, bucătărie, cu o suprafață utilă de aproximativ 85 mp.

Din cuprinsul acestui antecontract tribunalul a reținut ca element esențial în soluționarea prezentului litigiu clauza potrivit căreia, în ipoteza în care promitenții vânzători nu vor pune la dispoziția promitenților cumpărători până la data de 01.12.2009 actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament, certificat fiscal, s.a.m.d.) si nu vor putea achita restul de preț din resurse proprii, aceștia vor restitui cumpărătorilor dublul avansului încasat, respectiv suma de 6.000 euro.

O altă clauză importantă ce a fost avută în vedere la soluționarea prezentului apel este aceea potrivit căreia apelanții s-au obligat să înscrie în cartea funciară acest imobil pe numele lor și să procedeze la apartamentarea construcției pe cheltuiala lor, urmând să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului definitiv de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate pe numele cumpărătorilor, în termen de maxim de 2 luni de la data predării de către pârâții-intimați către cumpărători a tuturor actelor necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament certificat fiscal (s.a.m.d.).

Din această perspectivă, a analizării respectării obligațiilor contractuale, în faza procesuală a apelului, s-au admis în parte cererile în probațiune solicitate de către apelanți emițându-se o adresă pe seama Primăriei mun. Cluj-N. în vederea comunicării dosarelor indicate de către apelanți la fila 78 din dosar, dosare în legătură cu imobilul în litigiu.

Ca urmare a acestei solicitări au fost depusă în instanță copia întregii documentații (în conformitate cu exemplarul arhivat) care a stat la baza emiterii autorizației de construire nr.1684/02.12.2009 nr.înr._/ 26.10.2009 (f.82-135 din dosar).

Astfel, răspunzându-i-se apelantului B. I., prin adresa nr._/ 432 din data de 14.12.2009, Primăria Mun. Cluj-N. precizează că referitor la cererea acestuia nr._/432/2009 prin care solicită obținerea certificatului de atestare a edificării construcției autorizate cu AC nr. 1961 din data de 06.11.2007, nr.1684 din 2.12.2009-„Locuință familială cu regim de înălțime D+P+E” i se aduce la cunoștință că documentația pe care a prezentat-o apelantul nu poate fi promovată întrucât se impune executarea amenajărilor interioare și exterioare, motiv pentru care nu se poate elibera certificatul de atestare a edificării construcției autorizate.

De asemenea, prin adresa nr._/43/25.08.2009, Primăria Mun. Cluj-N. a învederat apelantului B. I. că eliberarea Certificatului de atestare a edificării construcției din .-N. nu poate fi promovată întrucât nu respectă integral Anexa 1 la Legea 50/1991 întrucât din documentație lipsei următoare lucrări: documentația autorizată cu AC nr. 1961/ 06.11.2007 cu toate piesele desenate vizate spre neschimbare în original, documentația topografică pentru dezmembrarea terenului cedat în vederea regularizării circulațiilor în zonă extrasul CF în care apare terenul dezmembrat, cu mențiunea drum, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor, completat și semnat de către toți membrii comisiei, în două exemplare originale, fotografii ale fațadelor și interiorului, lucrările trebuind să fie terminate (interior și exterior) și executate conform proiectului.

Prin adresa nr._,_/432 din data de 17.02.2011, emisă pe seama Cabinetului de avocat P. I., Primăria Mun. Cluj-N. a precizat că, în ceea ce privește eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției autorizate cu AC nr.1961/2007 și AC nr.1684/2009 - beneficiar B. I., Colonia Borhanci, ., numai după finalizarea lucrărilor autorizate cu AC nr.1961/2007 și AC nr.1684/2009 și respectarea documentației tehnice vizate spre neschimbare se poate obține certificatul de atestare a edificării construcției autorizate.

Aceste elemente confirmă pe deplin statuările primei instanțe potrivit căreia în ceea ce privește neexecutarea obligațiilor contractuale, din răspunsul comunicat prin adresa nr._/43/13.06.2012 de către Primăria Cluj-N. (f.405, vol.II), pârâților-apelanți, în calitate de beneficiari ai autorizațiilor de construire nr. 1961/2007 si nr. 1684/2009 pentru locuința familiala cu regimul de înălțime D+P+E situata în Mun. Cluj-N., Colonia Borhanci, nr. 19, nu li s-a eliberat certificatul de atestare a edificării construcției autorizate, prevăzut de art. 55 alin 1 din Legea nr. 7/1996 în vederea înscrierii în cartea funciara a dreptul de proprietate asupra construcției, având în vedere neexecutarea construcțiilor conform documentației tehnice vizate spre neschimbare.

În mod pertinent prima instanță a reținut că potrivit încheierii de CF nr._/18.09.2011 BCPI Cluj a dispus în temeiul procesului-verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 261/19.05.2011 (f.128 din dosarul de fond) înscrierea în cartea funciara a imobilului construcție, pe numele pârâtului Bobos I. C., cu mențiunea că imobilul construcție este în stadiul de execuție, cu amenajări exterioare de executat. (f.126 din dosarul de fond), înscrierea construcției în baza acestui act fiind posibila conform art. 17 alin 2 din Ordinul nr. 634/2006.

Așa cum reținut și prima instanță, conform raportului de expertiza tehnica în construcții întocmit în dos. nr._/211/2010 având ca obiect contestația la executare introdusa de pârâți, s-a reținut de către expert următoarea faza de execuție a imobilului, la data de 30.03.2011: exterior – terminat, finisat cu sarpanta si învelitoare executata, interior - parterul si mansarda nefinisate, fara aparataj electric, fara încălzire si fara obiecte sanitare, la instalații existând numai tubulatura îngropata în pereți, etajul – complet finisat, fiind locuit (f.366-386, vol. II din dosarul de fond).

Raportat la toate aceste aspecte, în special înscrisurile reprezentate de corespondența purtată între apelantul B. I. și Primăria Mun. Cluj-N. tribunalul a statuat, în concordanță cu opinia exprimată de prima instanță, că la data notificării pârâților-apelanți și introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv 05.05.2011, nici una din obligațiile asumate de către apelanți prin antecontract nu era îndeplinită.

De altfel, conform punctului 5 al memoriului de apel, apelanții recunosc existența unei neexecutări a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, apreciind însă că această neexecutare a fost doar una temporară și nu definitivă.

Nici această apărare a apelanților, în sensul existenței doar a unei neexecutări temporare nu este fondată, în mod pertinent prima instanță reținând că nu se poate aprecia nici asupra executării cu întârziere a obligațiilor de către pârâți în cursul procesului întrucât expertiza tehnică efectuată de domnul expert T. C. a relevat că apartamentele situate la parter si mansarda nu sunt finisate, înțelegerea părților fiind asupra vânzării-cumpărării apartamentului în stadiul de semifinisat, fara centrala termica, gletuit, cu usă si geam termopan si cu instalația de apă, gaz, curent pe poziții.

Nici critica circumscrisă punctului 6 al memoriului de apel nu poate fi primită ca fiind întemeiată întrucât așa cum rezultă fără echivoc din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare obligația de apartamentare a imobilului cădea în totalitate în sarcina apelanților.

Tot din perspectiva neîndeplinirii obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în mod judicios, prima instanță a reținut că pârâții nu au depus extrase de CF pentru apartamente, ca unități locative distincte rezultate în urma dezmembrării imobilului și nici nu au radiat interdicția de înstrăinare, demolare, dezmembrare si grevare, precum si ipoteca înscrisă în favoarea . A. I., aceasta fiind înscrisă asupra imobilului cu nr. cad_, înscris în CF nr._ (provenita prin conversia pe hârtie a CF nr._).

În mod corect și contrar susținerilor apelanților, instanța de fond a înlăturat apărarea acestora în sensul în care interdicția si ipoteca urmau a fi stinse concomitent cu plata restului de preț de către reclamați, o astfel de înțelegere nefiind prevăzuta în mod expres în contract, ci, dimpotrivă, fiind chiar contrara dispozițiilor contractuale exprese prin care s-a prevăzut obținerea acordul băncii pentru înstrăinare si radierea interdicțiilor si ipotecii, până la data încheierii actului de vânzare - dovada unui asemenea acord nefiind făcuta – iar o înțelegere ulterioara a părților în sensul arătat de pârâți nu a fost dovedita.

Susținerile existente la punctele 8 și 9 ale memoriului de apel nu reprezintă critici veritabile ale sentinței apelate, astfel că au fost înlăturate de către instanța de apel ca nefiind pertinente și concludente în vederea soluționării prezentei cauze.

Criticile circumscrise punctelor 10, 11 și 12 ale memoriului de apel care invocă existența unor complicități a unei funcționare din cadrul Primăriei mun. Cluj-N., respectiv doamna G. O., fapt care ar conduce la lipsa culpei apelanților privind neexecutarea obligațiilor contractuale, nu a putut fi primite ca fiind fondate, întrucât aceștia aveau la îndemână promovarea unei acțiuni în contencios administrativ prin care să se statueze asupra legalității acțiunilor întreprinse de către d-na G. O., demers judiciar pe care apelanții nu au înțeles să-l utilizeze.

În mod pertinent, prima instanță a reținut că în ceea ce privește caracterul obligației neexecutate, aceasta are un caracter esențial, raportat la importanța acordată de către părți termenului stabilit în sarcina pârâților pentru executarea obligației. Astfel, părțile au prevăzut ca plata prețului imobilului să se facă, în principal, prin programul „Prima Casa”, cererea reclamanților de aprobare a creditului fiind respinsă ca urmare a nedepunerii la dosarul de credit a actelor doveditoare a finalizării imobilului, prevăzute la art. 15 pct. 1 din oferta de creditare (f.33-34 din dosarul de fond), oferta de credit fiind valabila 18 luni de la data aprobării creditului, respectiv 10.08.2009, astfel că, depășirea termenului de executare a obligației de finalizare a construcției în termenul contractual stabilit, poate fi apreciată ca fiind determinantă în cererea reclamanților de rezoluțiune a convenției, aceștia pierzând oferta „Prima Casa” ca și motiv determinant la încheierea actului juridic.

Criticile circumscrise punctelor 13 și 14 din memoriul de apel, de asemenea nu au putut fi primite ca fiind fondate, întrucât prin demersurile lor intimații nu au urmărit altceva decât respectarea întrutotul a obligațiilor asumate de către apelanți prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

În fine, nu a putut fi primită critica potrivit căreia prima instanță nu a respectat principiul egalității armelor întrucât vasta probațiune administrată de judecătorul fondului, dovedește contrariul, și anume că s-au respectat pe deplin principiile care guvernează procesul civil.

Din această perspectivă, a respectării principiilor fundamentale care guvernează procesul civil, tribunalul a conchis că nu au existat încălcări ale dispozițiilor procedurale de către instanța de fond cu ocazia dezbaterilor consemnate în încheierile de ședință 13.03.2012, 19.06.2012 și 16.10.2012.

Raportat la toate aceste considerente, tribunalul, în temeiul art.296 C.pr.civ., a respins ca nefondat apelul declarat de pârâții B. I. C. și M. V. D. M. împotriva Sentinței civile nr._/2012 din 13.11.2012 și a Încheierilor de ședință din 13.03.2012, 19.06.2012 și 16.10.2012 pronunțate în dosar nr._ al Judecătoriei Cluj-N., care au fost menține în totul.

În temeiul art.274 C.pr.civ., apelanții au fost obligați să plătească intimaților C. M. M. și C. M. E., suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii pârâții B. I. C. și M. V.-D.-M. au declarat recurs, în termen legal, prin care au solicitat instanței admiterea acestuia, în principal, casarea în întregime a deciziei recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării în integralitate a probelor propuse de pârâți în fata instanței de apel, respectiv audierea martorei G. Onetiu si obligarea Primăriei Municipiului Cluj-N. sa depună la dosarul cauzei copiile dosarelor încuviințate de instanța de apel în ședința publica din data de 05.11.2013, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecata efectuate în recurs. În subsidiar, pârâții recurenți au solicitat modificarea în întregime a deciziei recurate în sensul admiterii apelului pârâților așa cum a fost formulat, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecata efectuate în recurs, în apel si în fata instanței de fond.

În motivarea recursului, pârâții au susținut că în mod nelegal instanța de apel nu a administrat în mod corect proba încuviințată prin încheierea de ședința din data de 05 noiembrie 2013, respectiv obligarea Primăriei Municipiului Cluj-N. sa comunice dosarele nr._/ 2009; nr._/2009; nr._/2009; nr._/2009; nr._/2010; nr._/2011 și nr._/2011.

Din adresa de la f.82 si înscrisurile anexate acesteia din dosarul instanței de apel, rezultă clar ca Primăria Municipiului Cluj-N., nu s-a conformat celor dispuse de instanța prin adresa menționată, ci a transmis copia documentației care a stat la baza emiterii autorizațiilor de construire nr. 1684/02.12.2009 si nr._/26.10.2009.

Astfel, răspunsul primăriei nu are nici o legătura cu solicitarea instanței, respectiv cu proba ce a fost încuviințată pârâților la termenul din data de 05 noiembrie 2013, adică comunicarea dosarelor mai sus menționate.

Era important pentru pârâți, din perspectiva probatorie, ca instanța de apel sa poată vedea dosarele respective: în integralitate, cu toate filele lor; cu corespondenta interna dintre departamente; cu soluțiile adoptate; cu circulația interna a dosarelor; etc.

La termenul de judecata din data de 07 ianuarie 2014, pârâții recurenți arată că au solicitat explicit instanței de apel sa revină cu o adresa la Primăria Municipiului Cluj-N. prin care să pună în vedere acestei instituții să comunice dosarele solicitate întrucât este o probă încuviințată si prin urmare câștigată cauzei. Cu toate acestea, instanța de apel a respins solicitarea pârâților, punându-i în situația de a nu putea administra o proba încuviințată în beneficiul lor.

S-a permis astfel Primăriei Municipiului Cluj-N. să se sustragă respectării unei obligații puse în sarcina sa de o instanță de judecată în condițiile în care atât în dosarul instanței de fond cât si în apel pârâții au invocat existenta unei conivente frauduloase intre unii reprezentanți ai acestei instituții si intimatul C. M. E., el însuși angajat al aceleiași primarii.

In mod similar, pârâții susțin că au fost obstrucționați a administra o proba similară si în fata instanței de fond, unde de asemenea primăria a răspuns instanței în mod discreționar.

In mod nelegal, instanța de apel, la același termen de judecata din data de 07 ianuarie 2014, a respins proba pârâților privind audierea martorei G. Onetiu.

La termenul de judecata din data de 05 noiembrie 2013, instanța de apel a prorogat pronunțarea cu privire la încuviințarea martorei G. Onetiu, până după administrarea primei probe încuviințate, respectiv a depunerii de către Primăria Municipiului Cluj-N. a dosarelor menționate în încheierea de ședința de la acea data. Cu toate că pentru termenul din data de 07 ianuarie 2014, Primăria Municipiului Cluj-N. nu si-a îndeplinit obligația de a comunica dosarele, instanța de apel a respins proba cu audierea martorei G. Onetiu, contrazicând practic propriul raționament pentru care a prorogat pronunțarea cu privire la încuviințarea acestei probe.

In mod similar si instanța fondului a respins solicitarea pârâților de audiere a martorei G. Onetiu, cu toate ca pentru intimații reclamanți a încuviințat doi martori pe care i-a audiat.

Prin urmare, în mod nelegal, atât instanța de apel cât si prima instanța, nu au respectat principiul egalității de arme nici în ceea ce privește încuviințarea probelor nici în ceea ce privește aprecierea acestora, astfel că, în mod nelegal au fost respinse cererile pârâților în probațiune, respectiv audierea ca martor a lui G. Onetiu și solicitarea dosarelor privind soluționarea cererilor pârâților referitoare la imobilul în cauza, în condițiile în care în dosarul primei instanțe au fost încuviințate toate probele solicitate de partea adversa.

În mod nelegal, instanța de apel, ca de altfel si instanța de fond, nu a apreciat corect că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile de admisibilitate a acțiunii în rezolutiune.

In speța nu ne aflam în situația întrunirii cumulative condițiilor legale, datorită lipsei culpei pârâților.

Pârâții apreciază cu nu au nicio culpa pentru neîncheierea în formă autentica a vânzării cu intimații reclamanți pentru că nu pot fi imputabile pârâților nici faptele intimaților reclamanți si nici faptele unor terți, respectiv a autorităților administrației publice locale.

Solicitarea de către pârâții în apel a probelor mai sus menționate a vizat tocmai dovedirea lipsei culpei lor, însă în mod nelegal instanța de apel a admis doar formal proba privind comunicarea de către primărie a dosarelor și a respins audierea martorei G. Onetiu.

Pârâții susțin că nu au refuzat niciodată să-și îndeplinească obligațiile asumate prin, ci dimpotrivă, au depus diligente în vederea îndeplinirii obligațiilor din antecontract, respectiv: construcția ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este realizată; au primit Procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 1261/19.05.2011 de la Primăria Municipiului Cluj-N., pe baza căruia imobilul a putut fi intabulat; au intabulat construcția pe numele pârâților, aceasta putând fi oricând înstrăinata; condițiile pentru predarea imobilului si pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentica sunt în prezent îndeplinite.

Lipsa unor amenajări exterioare la imobil, așa cum rezulta din Procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 1261/19.05.2011 eliberat de Primăria Municipiului Cluj-N., nu are legătura cu obligațiile asumate de pârâții prin antecontract, întrucât, promisiunea de vânzare, privește un apartament situat în interiorul imobilului, nicidecum terenul din jurul clădirii cu eventualele lui amenajări.

Neexecutarea obligației contractuale invocate de către reclamanți, a fost una temporara si nu definitiva.

In practica judiciara si în doctrina, s-a conturat opinia potrivit căreia, daca obligația nu este executata la termen, dar poate fi totuși executata ulterior (așa cum este cazul în speță) întârzierea constituie doar o neexecutare temporara (neexecutare ce nu se datorează culpei pârâților). Trebuie observat ca obligațiile asumate de pârâți, chiar daca pot fi executate cu întârziere profită reclamanților si nu pot în nici un caz sa atragă rezoluțiunea antecontractului, în condițiile în care subsemnații și-au executat toate celelalte obligații.

Intimații reclamanți si-au invocat propria culpa atunci când au susținut că pârâții nu și-au îndeplinit obligația de apartamentare, în condițiile în care, au refuzat sistematic, în repetate rânduri să își exprime acordul cu privire Ia realizarea apartamentării, cu toate că pârâții i-au convocat în fata notarului public în acest sens de două ori.

Astfel, atât instanța de apel cât si prima instanță au ignorat toate dovezile de convocare pe care pârâții le-au depus în mod succesiv la dosarul cauzei si Ia care intimații reclamanți nu au răspuns ori de la care s-au eschivat.

Instanța de apel a reținut ca obligația de apartamentare cădea în totalitate în sarcina pârâților, ignorând faptul că după înscrierea de către intimați a acțiunii în CF, nu s-a mai putut realiza apartamentarea fără acordul acestora.

În mod neîntemeiat intimații reclamanți le impută faptul că nu au radiat dreptul de ipoteca si interdicțiile de înstrăinare, demolare dezmembrare si grevare înscrise în favoarea S.C. BANCPOST S.A..

Practic, acest demers urma a fi realizat în strânsă legătură cu virarea de către stat a banilor reprezentând prețul contractului. Astfel, prin contractul autentic de vânzare-cumpărare, urma a se dispune ca suma ce trebuia să fie plătită de către stat prin programul "Prima casa", să fie virată în contul S.C. B. POST S.A. în vederea stingerii creanței față de aceasta.

Instanța fondului nu a înțeles însă acest aspect, iar instanța de apel 1-a interpretat greșit.

Pârâții au mai arătat că începând cu data de 6 mai 2010, intimații reclamanți au știut că nu mai îndeplinesc condițiile de creditare prin programul "Prima casa", urmare a faptului că la acea data Președintele T. Basascu a anunțat reducerea salariilor bugetarilor cu 25 %.

Conform art. 15.3 din actul promisiune de garantare încheiat de reclamanți cu BCR la 10.08.2009, "Nivelul veniturilor la data solicitării perfectării contractului de credit este cel puțin la aceeași valoare cu venitul încasat la data analizei cererii de creditare". Or, ambii intimați reclamanți fiind salariați la instituții bugetare, după reducerea salariilor acestora cu 25 %, nici unul dintre ei nu mai avea aceleași venituri salariale pe care le-au avut la data de 10.08.2009 (data analizării cererii de creditare).

Înaintea datei de 6 mai 2010, când a fost anunțata reducerea salariilor bugetarilor, intimații reclamanți nu si-au manifestat vreo nemulțumire cu privire la neîndeplinirea de către pârâții a obligațiilor contractuale, nici nu au procedat la punerea noastră în întârziere.

Instanța de apel a reținut ca punctele 8 si 9 din memoriul de apel nu ar reprezenta critici veritabile aduse sentinței apelate, astfel, în mod nelegal, le-a înlăturat, în realitate la punctele 8 si 9 pârâții arată că au subliniat aceste importante aspecte probatorii de care instanța fondului nu a ținut seama.

Contrar celor reținute de instanța de apel, punctele 10, 11 si 12 din memoriul de apel nu se reduc la simpla invocare a unei complicități a funcționarei G. Onetiu, ci invocă o multitudine de aspecte probatorii de care instanța fondului nu a ținut seama, ori nu a permis pârâților să le dovedească prin respingerea probelor pe care le-au solicitat. Astfel, imediat ce a fost anunțata reducerea salariilor bugetarilor cu 25%, G. Onetiu de la primărie, emite adresa nr._/ 423 din 06.05.2010 pe care a comunicat-o pe cale poștală pârâților) prin care le aduce la cunoștința ca "Nu se va respecta documentația tehnica vizata spre neschimbare autorizata. A-ti executat un imobil colectiv cu trei apartamente cu regimul de inaltime D+P+E, motiv pentru care nu putem elibera certificatul de atestare a edificării construcției."

Ulterior, pârâții s-au dus în audienta la viceprimarul de atunci R. M., ocazie cu care au aflat ca nici măcar nu cădea în sarcina doamnei G. Onetiu să efectueze o asemenea constatare si să dea un asemenea răspuns si că doar corpul de control putea să constate acest lucru.

Întrucât adresa în cauza a fost comunicată după 5 luni de la depunerea dosarului înregistrat sub nr._/432 din decembrie 2009 si pentru a ascunde tardivitatea cu care a fost comunicata, G. Onetiu "măsluiește" numărul dosarului astfel cum poate fi observat din cuprinsul adresei unde face mențiunea ca este vorba despre cererea "nr._/ 432 /2010". Or, în anul 2010, pârâții susțin că nu au depus nici un dosar. Ulterior, din verificările pe care pârâții le-au efectuat, au aflat ca dosarul nr._/ 432/ 2010 sub al carul număr le-a fost eliberata adresa, corespundea altui petent, pe nume P. S. si reprezenta o contestație la un act administrativ.

Imediat după reducerea salariilor bugetarilor si după ce G. Onetiu de la primărie le-a comunicat adresa nr._/423 din 06.05.2010, pârâții au fost contactați de către intimații reclamanți C., care le-au spus ca "nu veți primi niciodată darea în folosința si noi vă dam pe apartament așa cum este cu 20.000 euro mai puțin". In acel moment, pârâții au realizat ca au fost escrocați si că toate manoperele dolozive vizau în realitate reducerea drastica a prețului de vânzare-cumpărare întrucât intimații reclamanți nu mai puteau obține creditul prin programul "Prima casa".

Întârzierea demersurilor pârâților de obținere a actelor care să dovedească finalizarea construcției si pe baza cărora să poată întabula, excede culpei lor.

La data de 08.12.2008, pârâții arată că au obținut procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 75/08.12.2008 pentru construcția casa familiala D+P+E în suprafața de 350 mp, situata în Cluj-N. ., lucrările fiind executate în baza autorizației de construire nr. 1961/06.11.2007 eliberata de consiliul local cu valabilitate pana la 06.11.2010.

Așa cum rezulta din însuși cuprinsul acestui act, pe lângă arhitecții care îl semnează, el este semnat si de reprezentanta Consiliului Local Cluj-N., consilier G. Onetiu fără a fi constatată vreo neregularitate si fără a exista vreo obiecțiune privind conformitatea lucrărilor efectuate, cu autorizația de construire si cu proiectul aprobat.

Din această fază, eliberarea din partea primăriei a certificatului de atestare a edificării construcției realizate, se contura ca fiind o simplă formalitate, singurul lucru ce se mai punea în sarcina pârâților, fiind efectuarea trotuarelor.

In aceasta faza a început derularea negocierilor de vânzare a unei părți din imobil, respectiv a unui apartament, către intimații reclamanții C. M. E. si C. M. M..

După încheierea cu intimații reclamanți a antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâții au depus la Primăria Municipiului Cluj-N., cerere pentru darea în folosința a imobilului. D-na G. Onetiu, vine la fata locului, spune că proiectul inițial este greșit, că de fapt terenul nu este la cota din proiect (în condițiile în care, pe baza aceluiași proiect, pârâții au obținut inițial Autorizația de construire nr. 1961/ 06.11.2007, în urma verificării proiectului).

Se aduce la cunoștința pârâților că trebuie să efectueze un proiect rectificator, iar aceștia au început demersurile pentru proiectul. Mai mult decât atât, la solicitarea familiei C. se include în proiectul rectificator si un perete în apartamentul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.

După efectuarea proiectului rectificator, pârâții arată că au obținut autorizația de construire nr. 1684 din 02.12.2009.

La data de 08.12.2009 pârâții au depus imediat dosarul pentru darea în folosință în baza autorizației de construire nr. 1684 din 02.12.2009 cererea lor fiind înregistrata sub nr._/08.12.2009. Numărul si data depunerii cererii pârâților rezultă din informațiile din infocet depuse la dosar exprimate tabelar, chiar de către reclamanți, listate de pe site-ul primăriei.

Cu buna credința, data fiind calitatea intimatului reclamant C. de inspector la primărie si data fiind relația sa de colegialitate si prietenie cu G. Onetiu, pârâții au dat crezare spuselor sale, apreciind ca există un interes comun în finalizarea tranzacției. Cu toate acestea, pârâții susțin că nu au rămas în pasivitate, astfel încât la 23.03.2010, văzând ca soluționarea cererii lor trenează, la data de 23.03.2010, sub. nr._/ 23.03.2010, au depus un memoriu adresat primarului S. A. semnat de reclamanta M. V..

La data de 06.05.2010 (după 5 luni de la data înregistrării cererii pârâților cu nr._/08.12.2009) si imediat ce a fost anunțata reducerea salariilor bugetarilor cu 25%, G. Onetiu de la primărie, emite o adresa către pârâți cu nr._/ 423 din 06.05.2010, pe care le-o comunica pe cale poștala, prin care li se aduce la cunoștința ca "Nu se va respecta documentația tehnica vizata spre neschimbare autorizata. A-ti executat un imobil colectiv cu trei apartamente cu regimul de înălțime D+P+E, motiv pentru care nu putem elibera certificatul de atestare a edificării construcției".

Pârâții menționează că s-au dus în audienta la viceprimarul de atunci R. M., ocazie cu care au aflat ca nici măcar nu cădea în sarcina d-nei G. Onetiu sa efectueze o asemenea constatare si sa dea un asemenea răspuns si ca doar corpul de control putea sa constate acest lucru.

Din expertiza judiciara efectuată de expertul T. C. depusă la dosarul cauzei, din adresa nr._/481/24.02.2011, prin care corpul de control răspunde reclamației sesizării formulate de C. sub nr._/ 03.02.201 și din adresa nr._/432/10.05.2011 a corpului de control, nu rezulta că pârâții nu au respectat documentația (proiectul) și nu rezulta ca ar fi executat 3 apartamente.

De altfel, la etaje nu existau utilități (fiind o casă familială cu posibilitate de apartamentare) astfel ca G. Onetiu nu avea cum sa vadă 3 apartamente.

Rezulta astfel ca cele imputate subsemnaților de către G. Onetiu prin adresa nr._/423 din 06.05.2010, cum ca am fi realizat un imobil colectiv cu 3 apartamente - nu corespund realității.

In realitate, pârâții au edificat o casa familiala cu posibilitate de apartamentare si nimeni si nimic nu îi poate împiedica, în virtutea calității de proprietar, sa dispună cum doresc cu privire la aceasta. Nu exista în sarcina lor nici o interdicție de dezmembrare.

După ridicarea de către arhitect a dosarul de la Primărie, constatam ca în acesta, la data de 14.12.2009, aceeași G. Onetiu a eliberat o alta adresa nr._/ 14.12.2009, în care se arata ca documentația nu poate fi promovata întrucât mai trebuie efectuate "amenajările exterioare si interioare". Aceasta adresa ce nu a fost comunicata niciodată pârâților și a fost cu certitudine redactata ulterior, "pro causa" pentru ca doamna G. Onetiu sa încerce a justifica perioada în care nu s-a răspuns solicitărilor pârâților.

Menționează pârâții că au fost de doua ori în audienta la viceprimarul R. M. și în continuare relatează discuțiile purtate cu acesta..

Ulterior, s-a depus din nou dosarul pentru luare în folosința în anul 2011 sub numărul_ /432/2011.Răspunsul pe care l-au primit sub nr._/ 432/ 10.05.2011 de la Primărie vădește dorința de a li se căuta cu orice chip "nod în papura" invocându-se aspecte care nu ne-au fost imputate pana atunci, cu ocazia controalelor anterioare. De menționat ca si aceasta adresa este din nou redactata de G. O. care a dat-o din nou la semnat la viceprimarul L. A.. În continuare, pârâții relatează discuțiile purtate în audiență la viceprimarul R. M. și cu domnul S..

Mai arată pârâții că la doar 9 zile distanta, au intrat în posesia procesului-verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 261/19.05.2011 pe stadiu de lucrări cu mențiunea „lipsa amenajări exterioare si s-au intabulat.

La data de 03.02.2011, sub nr._/03.02.2011, cu rea-credința, intimatul reclamant C. M. E., pentru a-si asigura reușita deplina a manoperelor sale viclene, formulează împotriva pârâților o sesizare, la care i se răspunde prin adresa nr._/481/24.02.2011 fără a se arată constatarea vreunor neregularități. Mai mult decât atât, prin adresa de răspuns se arata: "Precizam ca amplasamentul clădirii este cel indicat în documentația tehnica, raportat la limitele de proprietate indicate de deținătorul terenului limite care nu sunt materializate în teren. Regimul de înălțime este respectat, la data controlului fiind parțial executate lucrările de compartimentare, finisaje interioare si exterioare precum si sistematizarea pe verticala".

La data de 07.02.2011, sub nr._/07.02.2011, cu aceeași rea credința, intimatul reclamant C. M. E., pentru a-si asigura reușita deplina a manoperelor sale viclene, formulează împotriva pârâților o reclamație cu privire la edificarea nelegala a unei construcții.

Prin memoriul de apel au învederat instanței de apel si ca susținerile intimaților reclamanți făcute în poziția procesuala exprimata în fata instanței fondului, sunt neîntemeiate cu privire la: intabularea provizorie care nu există si că pârâții ar fi indus în eroare cu privire la nivelul la care este situat apartamentul si cu privire la compartimentare.

Din corespondenta purtata pe mail intre pârâta M. V. si reclamanta C. M. (corespondenta pe care reclamanta nu o neagă), rezultă ca aceasta din urmă avea cunoștință despre situarea apartamentului la demisol (in realitate parterul imobilului, denumit demisol ca urmare a construcției imobilului pe un teren în panta). Astfel în mailul trimis de intimata reclamantă C. M. la 31 august 2009 orele 8:17 AM, aceasta arata ca "Mă refeream la planurile din autorizație. Mi-ai trimis un plan de etaj nu de demisol. De asta mă întrebam." Rezultă prin urmare că intimații reclamanți cunoșteau cu certitudine despre situarea apartamentului 1 la demisol, unde de altfel în 12 decembrie 2009 efectuează fotografii în absenta pârâților.

In data de 31 august 2009 orele 7:27, recurenta parata M. V. ii răspunde intimatei reclamante C. M. si ii spune ca i-a trimis planul care va fi efectiv la toate apartamentele, ii spune că si demisolul este compartimentat, ca nici un nivel nu este compartimentat la fel cu altul insa ca acest aspect nu va ridica probleme după recepția casei unifamiliale.

Este nefondata si susținerea intimaților reclamanți ca pârâții nu ar fi depus diligente în relația cu primăria si este contrazisă de: efectuarea proiectului rectificator conform solicitărilor Getei Onetiu; obținerea unei noi autorizații de construire urmare a proiectului rectificator; depunerea dosarului pentru dare în folosința;- memoriu la primar ul S. A.; audiente la viceprimarul R. M.; obținerea constatării de la primărie pe stadiu de lucrări urmare a căreia s-a putut efectua intabularea - etc.

Este nefondata susținerea intimaților reclamanți privind relația acestora cu G. Onetiu si este contrazisa de mailurile purtate intre reclamanta C. M. si parata M. V..

Intimații reclamanți au deținut cheia apartamentului, circumstanța în care s-au deplasat la acesta fără pârâți, efectuând fotografii, contrar susținerilor false ale intimatului reclamant C. din răspunsul la întrebarea nr. 8 la interogator, în care susține ca a fost o singura data la apartament în vara anului 2009. Apartamentul era semifinisat încă de la data încheierii antecontractului, singura diferența fiind efectuarea la cererea intimaților reclamanți C. a unui zid interior inclus în proiectul rectificator.

Este neîntemeiată susținerea intimaților reclamanți că pârâții ar fi dat mai multe anunțuri de vânzare a apartamentului. În realitate au dat un singur anunț la solicitarea acestora, după luna mai 2010, când nu au fost de acord cu reducerea prețului cu 20.000 de euro. Intimații reclamanți au solicitat pârâților să încerce să îl vândă pentru a le putea restitui banii.

Raportat la toate cele mai sus menționate, atât instanța de apel cât si instanța fondului puteau constata ca nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile rezoluțiunii antecontractului data fiind, în primul rând lipsa culpei pârâților coroborat cu conduita culpabilă atât a intimaților reclamanți (care au făcut tot ce le-a stat în putința sa împiedice perfectarea contractului în forma autentica) si, de asemenea, cu faptele unor terți, respectiv a autorităților administrației publice locale, care au tergiversat soluționarea cererilor pârâților.

Indiferent însă cum s-ar interpreta clauzele contractuale, partea cea mai însemnată si cea mai importanta din punct de vedere cantitativ si valoric dintre obligații (finalizarea si intabularea construcției) a fost realizata/executata.

Atât doctrina cât si practica judiciara converg înspre opinia conform căreia în situația unei neexecutări parțiale a obligațiilor asumate, revine instanței de judecata rolul de a aprecia gravitatea neexecutării si a stabili dacă se impune aplicarea sau nu a sancțiunii rezolutiunii având în vedere întrunirea cumulativa sau nu a condițiilor de admisibilitate a acțiunii în rezolutiune.

De aceea, pârâții apreciază că primele două instanțe ar fi trebuit să aibă în vedere la analiza conduitei pârtilor si a oportunității aplicării sancțiunii solicitate de reclamanți, păstrarea unui echilibru obiectiv, material si firesc care trebuie sa existe întotdeauna între obligațiile care se nasc din contractele sinalagmatice.

Astfel având în vedere acest criteriu al echilibrului prestațiilor, în condițiile în care pârâții nu au nicio culpă, solicitarea intimaților reclamanți de obligare a noastră la plata sumei de 6.000 de euro reprezentând dublul avansului apare ca fiind vădit injusta.

Clauza penala este o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Rezultă așadar, ca potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare convenționala a daunelor interese, executarea ei fiind posibilă numai atunci când sunt întrunite condițiile acestor daune, printre care si culpa.

Altfel spus, neexecutarea obligației trebuie sa se datoreze culpei paratului. Ori, în speța, rezultă dincolo de orice îndoiala, faptul ca imposibilitatea executării de către pârâții a obligației de a încheia contractul în forma autentica, pana la data stipulata, se datorează unor cauze obiective, care exced culpei pârâților.

Pârâții arată că au învederat instanței de apel că instanța de fond nu a ținut însă seama de aceste aspecte si în mod nelegal a dispus atât sancțiunea rezolutiunii antecontractului cat si aplicarea în sarcina subsemnaților a clauzei penale, masuri vădit excesive și prejudiciante pentru ei. Cu toate acestea apelul nostru a fost respins în mod nelegal, încălcându-se dreptul pârâților la un proces echitabil în care sa primeze principiul egalității de arme, contrar articolului 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului si a libertăților fundamentale.

In drept: art. 299 si urm., art. 304 pct. 7,8 si 9, art. 304 ind. 1 si art. 312 C.pr.civ., art.44 din Constituția României, Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, Protocolul nr.1 adițional la Convenție, Declarația universală a drepturilor omului.

Intimați reclamanții C. M. M. și C. M. E. au depus întâmpinare prin care au solicitat admiterea excepției inadmisibilitătii motivelor de recurs care reprezintă critici de netemeinicie împotriva deciziei atacate, respingerea recursului formulat de către recurenți ca inadmisibil, în ceea ce privește acele motive de recurs care se referă la netemeinicia hotărârii atacate, respectiv la reaprecierea de către instanța de recurs a probelor administrate în cauză și la reanalizarea de către aceasta a stării de fapt. De asemenea, respingerea recursului ca nefondat, în ceea ce privește acele motive de recurs care pot reprezenta critici de nelegalitate și care pot privi pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 1020-1021 Cod civil privitoare la rezoluțiune, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată (f.23-29).

În susținerea poziției procesuale, intimații reclamanți subliniază că niciuna din dispozițiile legale invocate de către recurenți nu susțin solicitarea acestora de casare cu trimitere spre judecare, după cum nu sunt incidente nici alte motive de casare, sens în care solicitarea recurenților se impune a fi respinsă.

În concret, dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C.pr.civ. sunt de natură a atrage modificarea deciziei atacată, nicidecum casarea, potrivit art. 312 alin.3 C.pr.civ. În ceea ce privește art. 304 ind. 1 C.pr.civ., acesta se referă la motivele care pot fi invocate pe calea recursului împotriva unei decizii care nu este supusă apelului, ori prezentul recurs este formulat de recurenți tocmai împotriva deciziei pronunțată în apel.

Nu sunt îndeplinite nici condițiile art. 312 Cod procedură civilă, raportat la faptul că instanța nu a soluționat procesul pe excepție, fără a intra în cercetarea fondului si nici nu s-a solicitat administrarea de probe noi, în sensul dispozițiilor legale.

Criticile formulate de către recurenți privitoare la administrarea probei testimoniale prin audierea d-nei G. Onetiu si obligarea Primăriei Municipiului Cluj-N. la depunerea la dosarul cauzei a copiilor dosarelor de urbanism, nu au natura unor probe noi în sensul dispozițiilor art. 312 C.pr.civ., raportat la faptul că o astfel de solicitare a mai fost formulată în fata instanțelor de fond.

Astfel, în mod legal și temeinic instanțele de fond au respins solicitarea de audiere a d-nei G. O., iar solicitarea de comunicarea a dosarelor de urbanism a fost încuviințată, atât în prima instanță, cât și în apel, în completare, sens în care s-au depus toate documentele deținute de Primărie și neridicate de către recurenți.

Mai mult decât atât, solicitarea de efectuarea a unei adrese către Primărie - nu este de natură a conduce la casare, atâta timp cât art. 312 alin. 3 C.pr.civ. se referă la probe care nu ar putea fi administrate în recurs.

Dincolo de aceste aspecte, recurenții critică practic soluția instanței de apel de respingere a probei privind audierea martorei G. O. și soluția de respingere a solicitării de revenire cu adresă la Primăria Muncipiului Cluj-N., ori aceste aspecte alături de motivele de recurs invocate de către recurenți în acest sens corespund unor critici de netemeinicie, inadmisibile a fi invocate în calea de atac a recursului.

Din dispozițiile art. 312 alin.4 și 5 C.pr.civ. rezultă faptul că regula aplicabilă în cazul judecării recursului de către curtea de apel este aceea a casării cu reținere, în cazul în care sunt îndeplinite condițiile legale, casarea cu trimitere spre rejudecare fiind dispusă doar în situația în care instanța de apel a soluționat cauza fără a intra în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, atât la administrarea probelor, cât și la cercetarea fondului, condiții neîndeplinite în prezenta cauza, deoarece instanța de apel a soluționat cauza în fond, cu citarea legală a părților.

Recurenții nu au arătat în concret care sunt considerentele care ar susține incidența motivelor de recurs prevăzute de art.304 pct.7, pct.8 și pct.9 C.pr.civ.

Astfel, hotărârea instanței de apel este motivată, nu cuprinde motive contradictorii sau străine de dosar, nu există nici un act, contract care să fi fost interpretat greșit sau a cărui natură sau înțeles să fi fost schimbat de instanță și nu există nici o încălcare a dispozițiilor legale.

Recursul formulat de reclamanți nu cuprinde critici concrete împotriva deciziei pronunțată de instanța de apel ci aceasta cuprinde o reiterare, o reluare completa a tuturor motivelor. susținerilor si apărărilor formulate si dezvoltate în fata instanțelor de fond (atât prima instanță cât si instanța de apel), iar parte din aceste sunt inadmisibile în calea de atac a recursului.

Aceleași considerente sunt aplicabile și în privința susținerii recurenților, în sensul că prin modalitatea greșită în care a apreciat probele instanța de apel a dat o soluție nelegală, întrucât, nu se mai poate verifica de către instanța de recurs modalitatea concretă în care judecătorii din apel au apreciat sau nu au apreciat probele.

Astfel, susținerea potrivit căreia instanța de apel nu a administrat în mod corect proba încuviințată prin încheierea de ședință din data de 05.11.2013 respectiv, obligarea Primăriei Municipiului Cluj-N. să comunice dosarele reprezintă o critică de netemeinicie care vizează, atât modul de stabilire a stării de fapt, cât si modul în care instanța de apel a administrat si interpretat această probă cu înscrisuri.

Deși recurenții tind a susține faptul că instanța de apel a încuviințat comunicarea tuturor dosarelor de urbanism ale recurenților, or ceea ce s-a depus sunt doar câteva planșe, în mod legal instanța de apel a respins solicitarea recurenților de revenire cu adresă la Primărie, raportat la faptul că la dosarul cauzei se regăsește toată documentația aferentă celor două autorizații de construire, depusă la solicitarea primei instanțe și completată în apel.

Mai mult decât atât, din cererea nr._/43/17.12.2013 rezultă că recurenții au ridicat dosarele aferente fiecărei cereri de eliberare a certificatului de atestare a finalizării lucrărilor de construire.

Pe aceeași linie de idei, criticile privitoare la respingerea solicitării de audiere a d-nei G. O. nu îndeplinesc condițiile unei critici de nelegalitate, admisibilă în calea de atac a recursului.

Astfel, chiar dacă recurenții susțin încălcarea "principiului egalității de arme" acesta privește "încuviințarea probelor" si "aprecierea probelor", aspecte care privesc pretinsa netemeinicie a deciziei atacate.

Referitor la criticile privitoare la pretinsa neîndeplinire a condițiilor rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, intimații arată că în mod legal instanța de apel, ca de altfel și prima instanță, au reținut că sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului, ca urmare a neexecutării culpabile a unei obligații esențiale de către recurenți.

Recurenții și-au asumat obligația de a preda reclamanților intimați toate actele necesare pentru încheierea contractului în formă autentică, până la data de 01.12.2009. ceea ce presupunea finalizarea construcției, înscrierea acesteia în cartea funciară, dezmembrarea și apartamentarea acesteia în unități locative distincte, radierea ipotecii si a interdicției de vânzare, obligații care nu au fost îndeplinite până la data de 01.12.2009.

Astfel, la data de 19 mai 2011, după aproximativ un an si jumătate de la data la care recurenții trebuiau să își îndeplinească obligațiile fată de subsemnații construcția a putut fi intabulată doar pe stadii de execuție, construcția nefiind finalizată. în stadiul convenit contractual.

Susținerea recurenților potrivit căreia lipsa unor amenajări exterioare la imobil menționată în Procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor nr. 1261/19.05.2011 eliberat de Primăria Municipiului Cluj-N. nu are legătură cu interiorul apartamentului și deci nici cu antecontractul de vânzare-cumpărare este absolut nefondată, raportat la faptul că o construcție este finalizată și poate fi înscrisă în cartea funciară abia la data eliberării certificatului de atestare a edificării construcției, certificat care nu a putut fi eliberat nici la data de 19 mai 2011, după cum nu poate fi eliberat nici în prezent.

Recurenții nu și-au îndeplinit nici celelalte obligații contractuale asumate în sensul că nu au depus extrasele CF pentru apartamente, ca unități locative distincte rezultate în urma dezmembrării imobilului și nici nu au radiat interdicția de înstrăinare, demolare, dezmembrare și grevare si nici ipoteca înscrisă în favoarea ..

Mai mult decât atât, recurenții recunosc neexecutarea obligațiilor contractuale asumate față de reclamanți însă arată, neîntemeiat, că această neexecutare a fost temporară, nu definitivă.

Se precizează faptul că susținerea recurenților potrivit căreia construcția care face obiectul antecontractului este realizată, iar condițiile pentru predarea imobilului și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în prezent sunt îndeplinite - nedovedite de către recurenți - sunt lipsite de relevanta. Atâta timp cât termenul de 1 decembrie 2009 convenit contractual este un termen esențial, iar obligațiile recurenților care trebuiau executate pana la aceasta data sunt esențiale.

Astfel, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare plata prețului urma să se realizeze din credit bancar obținut în cadrul programului Prima Casă, or cererea reclamanților de aprobare a creditului a fost respinsă ca urmare a nedepunerii la dosarul de credit a actelor doveditoare a finalizării imobilului prevăzute în oferta de creditare, valabilă până la data de 10.08.2009.

În mod neîntemeiat se susține că nu este îndeplinită condiția culpei, raportat la faptul că refuzul eliberării Certificatului de atestare a edificării construcțiilor a fost motivat de reprezentanții Serviciului de Urbanism din cadrul Primăriei Mun. Cluj-N. de criterii tehnice constatate ca fiind neexecutate de către recurenți, în conformitate cu proiectul tehnic de execuție, deci imputabile acestora, coroborat cu faptul că recurenții nu au înțeles să formuleze nicio acțiune în contencios administrativ împotriva funcționarilor pe care îi consideră vinovați și nicio plângere penală împotriva celor pe care s-ar face vinovați de abuz în serviciu.

Totodată, deși recurenții invocă faptul că intimații sunt în culpă deoarece au refuzat să își exprime acordul cu privire la realizarea apartamentării, aceștia, ignoră faptul că această obligație trebuia realizată până la data de 1 decembrie 2009, iar notarea în cartea funciară a cererii de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiunea antecontractului și repunerea în situația anterioară s-a realizat în luna mai 2011, notificarea recurenților fiind mult ulterioară.

Totodată, este culpa recurenților că nu și-au îndeplinit nici celelalte obligații contractuale, vinovăția acestora nefiind înlăturată de un caz de forță majoră, absolut obiectiv, imprevizibil si inevitabil.

Este absolut nefondată și critica recurenților privitoare la clauza penală, sens în care fiind îndeplinite condițiile legale privitoare la rezolutiune în mod legal instanța a dat eficientă clauzei penale și a dispus obligarea acestora la restituirea dublului avansului încasat, această fiind valoarea prejudiciului evaluată anticipat în temeiul acordului părților conținut de antecontractul de vânzare-cumpărare.

Analizând decizia criticată prin prisma motivelor de recurs invocate și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:

Astfel, conform art. 316 C.pr.civ., dispozițiile de procedură privind judecata în apel se aplică și în instanța de recurs, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în acest capitol, iar art. 298 C.pr.civ. prevede că, dispozițiile de procedură privind judecata în primă instanță se aplică și în instanța de apel, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în prezentul titlu.

Art.137 alin.1 C.pr.civ. statuează că, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.

În ședința publică din 07.03.2014, Curtea, din oficiu, în temeiul art. 316 C.pr.civ. raportat la art. 137 alin. 1 C.pr.civ., art. 282 alin. 1 și art. 299 alin. 1 C.pr.civ. a invocat excepția inadmisibilității acelor motive de recurs, prin care se critică în mod direct hotărârea instanței de fond, excepție pe care a pus-o în discuția părților.

Art. 282 alin.1 C.pr.civ. prevede că, hotărârile date în primă instanță de judecătorie sunt supuse apelului la tribunal, iar hotărârile date în primă instanță de tribunal sunt supuse apelului la curtea de apel.

Potrivit art. 299 alin.1 și alin.2 C.pr.civ., hotărârile date fără drept de apel, cele date în apel, precum și, în condițiile prevăzute de lege, hotărârile altor organe cu activitate jurisdicțională sunt supuse recursului. Dispozițiile art. 282 alin. (2) sunt aplicabile în mod corespunzător. Recursul se soluționează de instanța imediat superioară celei care a pronunțat hotărârea în apel.

Din interpretarea acestor texte legale rezultă că obiect al recursului pot fi doar hotărârile date fără drept de apel reglementate de art.2821 C.pr.civ., cele date în apel, precum și, în condițiile prevăzute de lege, hotărârile altor organe cu activitate jurisdicțională.

În speță sentința primei instanțe a fost supusă căii de atac a apelului astfel încât toate motivele de recurs prin care se critică direct hotărârea instanței de fond, intră sub incidența excepției inadmisibilității întrucât aceasta nu poate forma obiectul recursului, excepție care, în temeiul textelor legale mai sus menționate urmează a fi admisă.

La același termen de judecată din data de 07.03.2014, Curtea a invocat excepția inadmisibilității motivelor de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, prin reanalizarea stării de fapt și reaprecierea probelor administrate în cauză de către instanța de recurs, având în vedere că prevederile art. 304 pct. 10 și pct. 11 C.pr.civ. au fost abrogate prin art. I pct. 1111 și pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, excepție invocată și de reclamanții intimați prin întâmpinare și care urmează să fie admisă, motivat pe considerentele ce urmează a fi expuse.

Astfel, potrivit art. 3021 alin. 1 C.pr.civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, următoarele mențiuni: c) motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor, sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat.

Art. 303 alin. 1 și alin. 2 C.pr.civ. prevede că, recursul se va motiva prin însăși cererea de recurs sau înăuntrul termenului de recurs. Termenul pentru depunerea motivelor se socotește de la comunicarea hotărârii, chiar dacă recursul s-a făcut mai înainte.

Conform art. 306 alin. 1 C.pr.civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute în alin. 2, respectiv a motivelor de ordine publică care pot fi invocate și din oficiu de către instanța de recurs, care însă este obligată să le pună în dezbaterea părților.

În reglementarea procedurală actuală, conform art. 304 C.pr.civ., „Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate.”

Recursul este reglementat ca fiind o cale de atac extraordinară care nu are caracter devolutiv pentru ca instanța astfel investită să treacă la examinarea fondului litigiului, reanalizând probatoriul administrat și reapreciindu-l, lucru care este firesc câtă vreme cauza a beneficiat de o astfel de cale de atac, în speță, apelul.

Ori, având în vedere că litigiul a fost supus controlului instanței de apel, cauza fiind analizată sub toate aspectele, pârâții recurenți nu mai pot beneficia de acest lucru prin promovarea recursului, această instanță de control judiciar fiind chemată să cenzureze doar aspectele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de lege.

Deși formal cererea de recurs este întemeiată pe prevederile art.304 pct.7, pct.8, pct.9 și art.312 C.pr.civ., în realitate prin motivarea pe care se sprijină, recursul nu vizează în întregime motive de nelegalitate pentru care o hotărâre poate fi casată sau modificată, ci vizează motive de netemeinicie a hotărârii atacate.

Departe de a cuprinde critici de strictă nelegalitate aduse hotărârii instanței de apel, memoriul de recurs conține și motive de netemeinicie, fără să se facă în mod concret, structurat, o analiză a nelegalității deciziei instanței de apel, limitându-se practic la o reproducere a stării de fapt a cauzei, o analizare laborioasă a probațiunii administrate în cauză din perspectiva pârâților și o expunere a relațiilor dintre părți sau dintre acestea și terțe persoane.

Se constată, așadar, de către Curte că, în cauză, își găsește incidență excepția inadmisibilității acestor motive de recurs care vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, excepție fundamentată pe împrejurarea că, în marea lor majoritate, motivele de recurs conțin critici de netemeinicie a hotărârii recurate, reproduceri ale evoluției istoricului cauzei, ale relațiilor dintre recurenți și intimați, dintre acestea și terțe persoane, ale stării de fapt, ale probațiunii administrate în cauză, etc. întrucât vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, aspecte care s-ar fi încadrat în punctele 10 și 11 ale art. 304 C.pr.civ., în prezent abrogate.

Ca urmare a abrogării punctului 10 al art. 304 C.pr.civ., prin art. I pct. 1111 din OUG nr. 138/2000, punct introdus ulterior prin art. I punctul 49 din Legea nr. 219/2005, respectiv, ca urmare a abrogării punctului 11 al art. 304 prin art. I pct. 112 din OUG nr. 138/2000, în recurs nu mai pot fi invocate niciun fel de aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, ci doar chestiuni de strictă nelegalitate, dintre cele care se circumscriu art. 304 pct. 1-9 C.pr.civ.

În consecință, în recurs nu mai pot fi invocate motive care să vizeze modalitatea în care primele două instanțe au administrat ori au interpretat probele din dosar, care să se refere la reproduceri ale stării de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre părți, ori care să tindă la o reapreciere a probațiunii administrate, ori la o schimbare a stării de fapt, instanța de recurs fiind ținută să se raporteze strict la starea de fapt stabilită de primele două instanțe și fiind obligată de a se abține de la orice reanalizare a probelor deja administrate.

Prin urmare, toate motivele de recurs referitoare la: culpa și conduta părților, faptele unor terțe persoane, reducerea salariilor bugetarilor, aspectele privitoare la comunicările d-nei G. O. la cererile recurenților, adresele emise de primărie, audientele la viceprimar, pretinsa complicitate a funcționarilor cu pârâții, scopul reclamațiilor si memoriilor formulate de pârâți, mailurile dintre intimați și recurenți, trimiterile realizate la răspunsurile la interogatoriu, fotografii, anunțuri de vânzare, lipsa unor amenajări exterioare a imobilului, aprecierea unei executări temporare sau cu întârziere a obligațiilor pârâților, aprecierea cu privire la stadiul de semifinisat a apartamentului, etc. formulate de recurenți în cuprinsul pag. 5-12 din recursul formulat tind la stabilirea unei alte stări de fapt decât cea stabilita de către instanțele de fond si la reaprecierea probelor de către instanța de recurs, inadmisibile în calea de atac a recursului.

Pentru aceste argumente, Curtea constată că excepția inadmisibilității, invocată atât din oficiu, cât și de către reclamanții intimați prin întâmpinare este fondată, urmând să fie admisă ca atare, cu consecința neluării în seamă a tuturor motivelor de recurs care vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate.

Așa cum s-a arătat, pârâții recurenți și-au întemeiat în drept recursul pe următoarele prevederi: art. 299 si urm., art. 304 pct. 7, 8 si 9, art. 304 ind. 1 si art. 312 C.pr.civ., art.44 din Constituția României, Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenție, Declarația universală a drepturilor omului însă, în opinia Curții, simpla enumerare a unor texte legale în cererea de recurs, fără o dezvoltare in concreto a motivelor de nelegalitate ale deciziei atacate, nu este de natură să ducă la concluzia că memoriul de recurs cuprinde strict critici de nelegalitate care să fie supuse controlului judiciar de către instanța de recurs.

Conform art. 3041 C.pr.civ., „Recursul declarat împotriva unei hotărâri care, potrivit legii, nu poate fi atacată cu apel nu este limitat la motivele de casare prevăzute în art. 304, instanța putând să examineze cauza sub toate aspectele."

Textul legal mai sus evocat privește o altă ipoteză decât obiectul prezentei căii extraordinare de atac, respectiv recursul declarat împotriva unei hotărâri care, potrivit legii, nu poate fi atacată cu apel, menționând că doar în această situație instanța de recurs nu este limitată la motivele de casare prevăzute în art. 304, ci poate să examineze cauza sub toate aspectele.

În speță, această ipoteză nu este îndeplinită deoarece prezentul recurs este formulat de recurenți tocmai împotriva deciziei pronunțată în apel astfel încât Curtea constată că dispozițiile art. 3041 C.pr.civ. au fost invocat pur formal, fiind inaplicabile.

De asemenea, tot formal pârâții recurenți au menționat dispozițiile art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și Declarația universală a drepturilor omului fără a indica în ce mod au fost încălcate drepturile conferite de aceste prevederi legale astfel că, în această situație, Curtea se află în imposibilitatea verificării hotărârii recurate din această perspectivă.

Critica pârâților recurenți referitoare la împrejurarea că în mod nelegal instanța de apel nu a administrat în mod corect proba încuviințată prin încheierea de ședința din data de 05 noiembrie 2013, respectiv obligarea Primăriei Municipiului Cluj-N. sa comunice dosarele nr._/ 2009; nr._/2009; nr._/2009; nr._/2009; nr._/2010; nr._/2011 și nr._/2011 și că a respins proba pârâților privind audierea martorei G. Onetiu, probe care se impun a fi administrate în fața instanței de apel, motiv de casare a deciziei și de trimitere a cauzei spre rejudecare, în opinia Curții, nu este întemeiată.

Astfel, art.299 alin.2 teza finală C.pr.civ. statuează că dispozițiile art. 282 alin. (2) sunt aplicabile în mod corespunzător. Acestea din urmă prevăd că împotriva încheierilor premergătoare nu se poate face apel decât odată cu fondul, în afară de cazul când prin ele s-a întrerupt cursul judecății.

În primul rând, Curtea constată că pârâții au declarat recurs doar împotriva deciziei civile nr. 2/A/din 07.01.2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, fără a înțelege să declare calea de atac și împotriva încheierilor premegătoare pronunțate de instanța de apel conform textelor legale anterior indicate ceea ce duce la inadmisibilitatea verificării legalității acestora de către instanța de recurs.

Cu toate acestea, în memoriul de recurs, pârâții au criticat nelegalitatea încheierilor premergătoare din 05.11.2013 și 07.01.2014 ale tribunalului considerent pentru care Curtea va răspunde acestei critici pentru a asigura recurenților dreptul la un proces echitabil garantat de art.6 par.1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale în componenta privitoare la principiul „egalității de arme”.

Potrivit art. 312 alin.3 C.pr.civ. „Modificarea hotărârii atacate se pronunță pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 8 si 9 iar casarea pentru cele prevăzute de art. 304 pct. 1, 2, 3, 4 si 5, precum si în toate cazurile în care instanța a cărei hotărâre este recurată a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului sau modificarea hotărârii nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi. Dacă sunt găsite întemeiate mai multe motive, dintre care unele atrag modificarea, iar altele casarea, instanța de recurs va casa în întregime hotărârea atacată pentru a se asigura o judecată unitară”.

În al doilea rând, Curtea apreciază că nu sunt îndeplinite condițiile reglementate de art. 312 alin.3 C.pr.civ. întrucât, contrar susținerilor recurenților, nu este necesară administrarea probelor solicitate de aceștia, probe care nu sunt noi, în sensul legii deoarece au fost solicitate de pârâți, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel, fiind parțial încuviințate, în măsura în care au fost apte să ducă la dezlegarea pricinii.

Astfel, Curtea constată că prin încheierea din data de 13.03.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei Cluj-N.,s-a respins proba testimoniala solicitata de pârâți cu audierea în calitate de martor a numitei G. Onetiu, ca nefiind utila soluționării cauzei. De asemenea, s-a încuviințat cererea pârâților și s-a dispus efectuarea unei adrese către Primăria Municipiului Cluj-N. - Direcția Urbanism pentru se comunica situația cererilor de luare în folosință formulate de către pârâții B. I. C. și M. V., pentru lucrările de construcții autorizate prin Autorizația de construcție nr. 1961/06.11.2007 și Autorizația de construcții nr. 1684/ 02.12.2009 și modalitatea de soluționare a acestora (f.355-356 dosar fond). Primăria Municipiului Cluj-N. a răspuns adresei instanței de fond prin înscrisurile depuse la f.389, f.405-408 din dosarul de fond.

În faza procesuală a apelului, din încheierea de ședința din data de 05 noiembrie 2013, reiese că apărătorul pârâților, avocat Niculas V. D., a solicitat în probațiune încuviințarea audierii martorului G. O., teza probatorie fiind dovedirea lipsei culpei apelanților, arătând că Primăria mun. Cluj-N. a tergiversat soluționarea dosarelor menționate în înscrisul pe care îl depune la dosarul cauzei (f. 78), solicitând comunicarea în copie certificată a acestora (f.79-80 dosar apel).

Fiind întrebat de către instanță dacă doamna G. O. este un decident în cadrul Primăriei mun. Cluj-N., apărătorul apelanților-pârâți arată că aceasta este funcționar cu atribuții în soluționarea dosarelor de urbanism. Mai arată că doamna G. O. a fost implicată în soluționarea dosarelor menționate, fiind o persoană apropiată a domnului C..

Instanța de apel a încuviințat parțial cererile în probațiune ale pârâților, sens în care a dispus emiterea unei adrese către Primăria mun. Cluj-N., Direcția Urbanism pentru a se depune la dosarul cauzei a dosarele indicate în înscrisul de la fila 78. Totodată, a prorogat pronunțarea asupra utilității și concludenței audierii martorei G. O., după depunerea documentelor solicitate de către Primăria mun. Cluj-N..

Urmare a încuviințării a acestei probe, instanța de apel a comunicat la Primăria Municipiului Cluj-N. adresa de la f.81, prin care a pus în vedere acestei instituții în mod explicit sa comunice toate dosarele mai sus menționate, individualizându-le prin număr si an.

Din adresa de la f.82 si înscrisurile anexate acesteia din dosarul instanței de apel, rezultă fără dubiu ca Primăria Municipiului Cluj-N., s-a conformat celor dispuse de instanța prin adresa menționată. Astfel, primăria a transmis copia întregii documentații în conformitate cu exemplarul arhivat) care a stat la baza emiterii autorizațiilor de construire nr. 1684/02.12.2009 si nr._/26.10.2009, precum și actele cu nr._/432/14.12.2009, nr._/43/25.08.2009,nr._/481/24.02.2011,nr._/_/432/17.02.2011 (f.82-135 dosar apel).

Ulterior, la termenul de judecată din 07 ianuarie 2014, reprezentantul pârâților, avocat Niculas V. D., a învederat instanței faptul că Primăria municipiului Cluj-N. nu a răspuns în totalitate adresei instanței, respectiv nu a comunicat în întregime dosarele solicitate ci doar file din acestea. ‚ motiv pentru care a solicitat revenirea cu adresa către Primăria municipiului Cluj-N., pentru a comunica, în copie, dosarele solicitate cu toate filele numerotate în ordine cronologică (f.150-161 dosar apel)..

Reprezentanta intimaților, avocat I. P., a învederat instanței faptul că, această critica reprezentantului pârâților este nefondată având în vedere că la Primăria municipiului Cluj-N. nu se mai găsesc dosarele solicitate, pârâții depunând cereri pentru ridicarea acestora și existând dovada ridicării pe fiecare cerere. În acest sens a depus la dosar cererea înregistrată sub nr._/43/17.12.2013 din care rezultă faptul că apelanții au ridicat dosarele solicitate de la Primăria municipiului Cluj-N., precum și un set de înscrisuri reprezentând toate cererile formulate de pârâți și răspunsurile primite de pârâți pe care figurează mențiunea olografă „am ridicat dosarul” și semnătura olografă „B.”. Reprezentanta intimaților a comunicat un exemplar din cererea nr._/43/17.12.2013 cu reprezentantul pârâților și a arătat faptul că Primăria municipiului Cluj-N. nu mai deține în întregime dosarele solicitate, aceasta comunicând instanței actele de obținere a autorizației de construire (137-146 dosar apel).

Tribunalul, după deliberare, a respins cererea formulată de reprezentantul apelanților pârâți privind revenirea cu adresa către Primăria municipiului Cluj-N. și, de asemenea, a respins cererea formulată în probațiune privind audierea martorei G. O., având în vedere actele depuse la dosar.

Prin urmare, tribunalul a administrat proba solicitată de pârâți având ca obiect comunicarea de către primărie a tuturor cererilor, a înscrisurilor aferente și a documentațiilor tehnice care au stat la baza emiterii autorizațiilor de construire nr. 1684/02.12.2009 si nr._/26.10.2009, precum și actele cu nr._/432/14.12.2009, nr._/43/25.08.2009, nr._/481/24.02.

2011, nr._,_/432/17.02.2011 astfel încât nu se poate susține cu succes că această probă a fost administrată doar parțial.

Potrivit art.167 alin.1 C.pr.civ., dovezile se pot încuviința numai dacă instanța socotește că ele pot să aducă dezlegarea pricinii, afară de cazul când ar fi primejdie ca ele să piară prin întârziere.

Având în vedere teza probatorie propusă și raportat la înscrisurile depuse de primărie și cele depuse de reprezentanta reclamanților, Curtea apreciază că în mod legal, cu respectarea textului legal mai sus menționat, tribunalul a respins cererea formulată de reprezentantul pârâților privind revenirea cu adresa către Primăria municipiului Cluj-N. pentru comunicarea dosarelor solicitate întrucât înscrisurile relevante din acestea au fost depuse la dosar și, de asemenea, a respins cererea formulată în probațiune privind audierea martorei G. O., aceasta nefiind utilă și concludentă pentru justa soluționare a cauzei.

Principiul egalității armelor, ca și garanție implicită a desfășurării unui proces echitabil, semnifică tratarea egala a părților pe toata durata desfășurării procedurii în fata unei instanțe, fără ca una din ele sa fie avantajată în raport cu cealaltă parte din proces.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului, a decis în mod constant, în jurisprudența sa, că acest principiu impune fiecărei părți să i se ofere posibilitatea rezonabilă de a-si susține cauza în condiții care sa nu o plaseze într-o situație de net dezavantaj în raport de „adversarul”ei.

Principiul egalității armelor, în sine, privește numai modul în care au fost tratate părțile de către tribunal, ca „adversare” în procesul pe care acesta este chemat să-l soluționeze; el nu se aplică în raporturile dintre părți și tribunal.

Din moment ce acest principiu semnifică dreptul părților de a dispune de aceleași mijloace procedurale pentru a-și susține poziția lor, Curtea constată că raportat la obiectul cauzei, teza probatorie, modul în care pârâții au propus probele solicitate și modul în care acestea au fost evaluate, instanța de apel a dat posibilitatea reală, serioasă și efectivă, pârâților de a-și susține apelul în condițiile legii procesuale naționale, condiții care nu sunt de natură de a-i plasa într-o situație net dezavantajoasă față de reclamanți. În acest sens, respingerea de către instanța de apel a unor probe solicitate de pârâți nu constituie o încălcare a principiului egalității de arme, ci dreptul instanței de judecată de a analiza și a se pronunța asupra admisibilității, necesității, utilității și concludenței probelor solicitate.

Motivul de recurs reglementat de art.304 pct.7 C.pr.civ. prevede că, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate, atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

În susținerea acestui motiv de nelegalitate pârâții nu arată în mod concret împrejurarea că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau că hotărârea prezintă motive contradictorii ori străine de natura cauzei, ci se limitează a preciza, în mod evaziv, că punctele 8-9 și 10-12 din cererea de apel au fost înlăturate nelegal întrucât prin acestea pârâții au subliniat importante aspecte probatorii de care prima instanță nu a ținut seama.

Verificând punctele 8-9 și 10-12 din cererea de apel, Curtea constată că acestea se referă la următoarele aspecte, și anume: la data de 06.05.2010, reclamanții știau că nu mai îndeplinesc condițiile de creditare întrucât președintele țării a anunțat reducerea salariilor bugetarilor cu 25%; înaintea acestei date, reclamanții nu și-au manifestat nicio nemulțumire cu privire la neîndeplinirea de către reclamanți a obligațiilor contractuale și nici nu i-au pus în întârziere; emiterea de către funcționara G. O. a adresei nr._/423/06.05.2010, imediat după anunțarea reducerii salariilor bugetarilor; întârzierea demersurile reclamanților de obținere a actelor care să dovedească finalizarea construcției(f.2-14 dosar apel).

În opinia Curții, mai întâi, motivarea hotărârii trebuie să se facă de instanța care s-a pronunțat în fond, înfățișând considerentele de fapt și de drept care au condus-o la respectiva soluție. Instanța de apel poate să își însușească motivarea primei instanțe, dacă situația de fapt și apărările înaintea ei au rămas întru totul neschimbate.

Atunci când se examinează o hotărâre, sub aspectul motivării ei, trebuie să se distingă între mijloacele de apărare și argumentele invocate de părți, instanța având obligația să examineze numai mijloacele de apărare și pronunțându-se asupra lor să motiveze soluția dată, nu și argumentele pe care părțile le-au invocat în susținerea mijloacelor de apărare.

Pentru îndeplinirea misiunii de a tranșa un litigiu, instanța de judecată are nevoie de cooperarea părților, care în măsura posibilului, sunt ținute să-și expună pretențiile în mod clar, neambiguu și rezonabil structurate.

Mai mult decât atât, doctrina și jurisprudența au statuat, cu caracter unitar, că judecătorul este obligat să-și motiveze hotărârea dar nu este obligat să răspundă fiecărui argument din cele pe care părțile le invocă în susținerea uneia și aceleiași cereri.

Conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, pentru a stabili dacă exigențele art. 6 par.1 din Convenție au fost respectate, este necesar să fie luat în considerare ansamblul procedurii, iar această dispoziție nu trebuie interpretată ca solicitând instanțelor judecătorești un răspuns detaliat fiecărui argument invocat de către părți (Hotărârea Ruiz Torija și Hiro Balani împotriva Spaniei, din 9 decembrie 1994, ., nr. 303-A și B, p. 12, paragraful 29 și paginile 29-30, precum și Hotărârea Higgins și alții împotriva Franței, din 19 februarie 1998, Culegerea de hotărâri și decizii 1998-I, p. 60, paragraful 42).

Totodată, noțiunea de proces echitabil presupune ca o instanță internă care nu a motivat decât pe scurt hotărârea sa să fi examinat totuși în mod real problemele esențiale care i-au fost supuse, și nu doar să reia pur și simplu concluziile unei instanțe inferioare (Hotărârea Helle împotriva Finlandei, din 19 decembrie 1997, Culegere de hotărâri și decizii 1997-VIII, p. 2.930, paragraful 60).

Verificând hotărârea instanței de apel din această perspectivă, Curtea constată că aceasta respectă, întru-totul, prevederile art.261 alin.1 pct.5 C.pr.civ. potrivit căruia, hotărârea se dă în numele legii și va cuprinde: motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Mai mult decât atât, tribunalul a arătat în mod expres că susținerile existente la punctele 8 și 9 ale memoriului de apel nu reprezintă critici veritabile ale sentinței apelate, astfel că au fost înlăturate de către instanța de apel ca nefiind pertinente și concludente în vederea soluționării prezentei cauze, iar criticile circumscrise punctelor 10, 11 și 12 ale memoriului de apel care invocă existența unor complicități a unei funcționare din cadrul Primăriei mun. Cluj-N., respectiv doamna G. O., fapt care ar conduce la lipsa culpei apelanților privind neexecutarea obligațiilor contractuale, nu a putut fi primite ca fiind fondate, întrucât aceștia aveau la îndemână promovarea unei acțiuni în contencios administrativ prin care să se statueze asupra legalității acțiunilor întreprinse de către d-na G. O., demers judiciar pe care apelanții nu au înțeles să-l utilizeze.

Prin urmare, Curtea constată că tribunalul a arătat pe larg care au fost considerentele de fapt și de drept pentru care a respins apelul declarat de pârâți, implicit cele care au dus la convingerea că prima instanță a calificat și a soluționat în mod temeinic și legal cererea de chemare în judecată cu care a fost legal învestită.

Art.304 pct.8 C.pr.civ. statuează că, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate, atunci când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Motivul de nelegalitate reglementat de textul legal mai sus evocat și invocat de pârâții recurenți trebuie să precizeze în mod concret care este actul pretins denaturat de către instanța de judecată și în ce constă denaturarea lui, o simplă afirmație făcută în acest sens sau indicarea textului legal nefiind suficiente pentru a decide modificarea hotărârii recurate.

Denaturarea actului înțelesului actului juridic are loc atunci când concluziile instanțelor de fond deduse din interpretarea actului sunt în mod evident eliminate și contrazise prin sensul clar și vădit neîndoielnic al termenilor și conținutului actului interpretat.

Prin urmare, Curtea constată că motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.8 C.pr.civ. a fost invocat de pârâți în mod formal, fără ca aceștia să dezvolte în vreun mod critica de nelegalitate raportat la vreun act juridic pretins interpretat greșit de către instanța de apel astfel încât Curtea se află în imposibilitatea verificării hotărârii atacate din această perspectivă, considerent pentru care sentința recurată urmează a fi analizată în raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art.304 pct.9 C.pr.civ.

În privința acestui motiv de recurs pârâți afirmă că, în mod nelegal, instanța de apel a stabilit că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile de admisibilitate a acțiunii în rezoluțiune.

Astfel, între părți s-a încheiat la data de 05.08.2009 un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1302/05.09.2009 de către BNPA D. M. C. și M. C., prin care pârâții în calitate de promitenți-vânzători s-a obligat să transmită reclamanților, în calitate de promitenți-cumpărători, dreptul de proprietate asupra apartament nr. 1, ce urma a se construi în imobilul construcție casa familiala, în regim D+P+E, aflata în curs de construire, situată în Mun. Cluj N., Colonia Borhanci, f.n., apartament care va fi compus din living, 2 dormitoare, dressing, 2 băi, bucătărie, cu o suprafață utilă de aproximativ 85 mp. Imobilul urma a fi predat în stare semifinisata, fără centrala termica, gletuit, cu ușă si geam termopan si cu instalația de apă, gaz, curent pe poziții (f.12-14 dosar fond).

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 60.000 euro, care urma să fie achitat, după cum urmează: suma de 3.000 Euro, se va achita prin transfer bancar în contul vânzătorului, la data încheierii antecontractului, iar restul de preț se va achita de către reclamanți, prin credit bancar, prin programul „Prima Casă”, în termen de 2 luni de la data la care promitenții-vânzători puneau la dispoziția acestora toate actele în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individuală pentru apartament si pentru teren, certificat fiscal, acte de dobândire ale imobilului, etc.).

De asemenea, părțile au prevăzut că, în situația în care promitenții vânzători nu vor pune la dispoziția promitenților cumpărători până la data de 01.12.2009 actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament, certificat fiscal, s.a.m.d.) si nu vor putea achita restul de preț din resurse proprii, aceștia vor restitui cumpărătorilor dublul avansului încasat, respectiv suma de 6000 euro.

În situația în care, deși promitenții cumpărători, au prezentat băncii toate actele necesare obținerii creditului prin programul „Prima Casa”, nu vor obține aprobarea creditului, promitenții vânzători vor restitui promitenților cumpărători avansul încasat, respectiv suma de 3000 de euro.

De asemenea, promitenții vânzători și-au asumat si obligația ca până la încheierea actului în forma autentica, să obțină acordul băncii pentru înstrăinarea apartamentului si pentru radierea ipotecii si a interdicțiilor aferente. Totodată, s-au obligat să înscrie în cartea funciară acest imobil pe numele lor și să procedeze la apartamentarea construcției pe cheltuiala lor, urmând să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului definitiv de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate pe numele cumpărătorilor, în termen de maxim de 2 luni de la data predării de către pârâți către cumpărători a tuturor actelor necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (extras de carte funciară individual pentru apartament certificat fiscal (s.a.m.d.)

Potrivit dispozițiilor art.1020 C.civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totodeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său, iar art. 1021 C.civ. prevede că, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese.

Din interpretarea acestor texte legale rezultă că rezoluțiunea constituie sancțiunea civilă care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor derivând din contractele sinalagmatice constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.

Pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una dintre părți să nu-și fi îndeplinit obligațiile ce-i revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

Din ansamblul probelor administrate în fața instanțelor de fond și care nu mai pot fi reanalizate de instanța de recurs, așa cum s-a arătat anterior, rezultă, fără echivoc, împrejurarea că reclamanții au dovedit îndeplinirea cumulativă a tuturor cerințelor legale pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare.

Conform prevederilor contractuale mai sus arătate, pârâții și-au asumat obligația de a preda până la data de 01.12.2009 toate actele necesare pentru încheierea în forma autentica a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul apartamentul litigios respectiv, extras de carte funciara individuală pentru apartament, ca unitate locativă individuală, certificat de atestare a edificării construcției, ceea ce presupune finalizarea construcției, înscrierea acesteia în cartea funciara, dezmembrarea si apartamentarea acesteia în unități locative distincte.

Contrar susținerilor pârâților, din probele administrate rezultă că, atât la data notificării pârâților, cât și la data introducerii cererii de chemare în judecată de către reclamanți - 05.05.2011, nici una din aceste obligații nu era îndeplinită astfel că, în mod legal, instanța de apel a concluzionat asupra neexecutării de către pârâți a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 05.09.2009. Îndeplinirea obligațiilor contractuale la termenul stabilit prezintă un caracter esențial, determinant, în condițiile în care părțile au stipulat că plata restului de preț, de 57.000 euro să se facă, prin programul de creditare „Prima Casa”, cererea reclamanților de aprobare a creditului fiind respinsa tocmai ca urmare a nedepunerii la dosarul de credit a actelor doveditoare a finalizării imobilului.

De altfel, pârâții recunosc prin cererea de recurs existența unei neexecutări a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, apreciind însă că această neexecutare a fost doar una temporară și nu definitivă. Susținerea existenței doar a unei neexecutări temporare și nu definitive nu poate fi reținută deoarece, așa cum s-a arătat, îndeplinirea obligațiilor asumate până la termenul convenit a avut un caracter determinant la momentul încheierii convenției.

În ceea ce privește culpa pârâților în neexecutarea obligațiilor, Curtea apreciază că argumentele recurenților referitoare la lipsa culpei lor coroborată cu pretinsele fapte ale unor terți, respectiv ale unor funcționari din primărie și pretinsa culpă a reclamanților reprezintă elemente de fapt pentru care pârâții solicită reanalizarea lor de către instanța de recurs prin prisma reaprecierii probelor administrate, ceea ce este inadmisibil pentru considerentele expuse anterior.

Mai mult decât atât, pârâții nu au probat în niciun fel culpa reclamanților, iar pentru conduita funcționarilor primăriei pârâții aveau posibilitatea legală de a

intenta o acțiune în contencios administrativ prin care să supună analizei instanței competente, legalitatea acțiunilor sau inacțiunilor emitentului actelor administrative privitoare la autorizarea construcțiilor edificate de pârâți, verificarea pretinselor aspecte de nelegalitate neputând fi analizate în prezentul cadru procesual, de către instanța de drept comun.

Critica pârâților recurenți privitoare la clauza penală, în opinia Curții, nu este întemeiată deoarece, așa cum s-a arătat deja, prima teza a clauzei contractuale stipulată de părți prevede evaluarea anticipata a prejudiciului în caz de neexecutare culpabila a obligației de finalizare a construcției de către pârâți, iar a doua teza, un caz particular de aplicație a riscului contractului, ca urmare a faptei terțului, părțile fiind repuse în situația anterioara încheierii actului.

În consecință, în condițiile în care în prezentul litigiu sunt pe deplin îndeplinite toate condițiile legale privitoare la rezoluțiune, în mod legal instanța de apel a menținut soluția primei instanțe prin care s-a dat eficientă clauzei penale și a dispus obligarea pârâților la restituirea dublului avansului încasat, respectiv a sumei de 6000 de euro, aceasta fiind prejudiciul evaluat anticipat în temeiul acordului părților din antecontractul de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste considerente de drept, Curtea constată că în speță nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art.304 pct.7, pct.8 și pct.9, art.312 alin.3 C.pr.civ. astfel încât în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții B. I. C. și M. V.-D.-M. împotriva deciziei civile nr. 2/A/din 07.01.2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține ca fiind legală.

În conformitate cu prevederile art.316 coroborat cu art.274 alin.1 C.pr.civ., Curtea va obliga recurenții, aflați în culpă procesuală, să plătească intimaților C. M. M. și C. M. E. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariul avocațial dovedit prin chitanța de plată anexată la f.31 din dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții B. I. C. și M. V.-D.-M. împotriva deciziei civile nr. 2/A/din 07.01.2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține.

Obligă pe numiții recurenți să plătească intimaților C. M. M. și C. M. E. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în recurs.

Decizia este irevocabilă.

Dată și pronunțată în ședința publică din 07 martie 2014.

PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,

C.-M. C. I.-D. C. A.-A. P.

GREFIER,

A.-A. M.

Red.A.A.P./20.03.2014.

Dact.H.C./2 ex.

Jud.fond: A.Agrigorie I..

Jud.tribunal: A.F.D.; O.C.T..

← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Hotărâre din 27-11-2014,...  Pretenţii. Decizia nr. 1279/2014. Curtea de Apel CLUJ →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Rezoluţiune contract. Decizia nr. 631/2014. Curtea de Apel CLUJ